XXXX信托股份有限公司
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尽职调查报告
项目名称： XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部
二○一三年十一月
XXXX· XXXXXXXX 公司贷款集合资金信托计划
尽职调查报告
一、信托项目简介
1、项目名称： XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。
2、信托规模：总规模不超过 30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账）
3、期限：固定 2年期。
4、委托人及受益人： 1、 XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者；
5、融资人： XXXX公司（以下简称“ A”）。
6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本
金和最后一期信托收益。
7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对 A发放信托贷款，“A”将所得资金用于 XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。
8、信托资金用途：按委托人指定向 XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。
9、还款来源：
（1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障；
（2）“A”主营业务收入；
（3）“A”现有资产 28.09 亿元，其中：国有土地资产 1829亩估价 15.13 亿元、房屋资产 100715.87平方米估价 4.72 亿元、林权资产 14158亩估价 2.75 亿元、流动资产及其它资产 5.49 亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还
款。
（ 4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX 县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入 3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。
10、保管银行及保管费：待定
11、信托报酬 :1.2%/ 年。
12、预计融资人总成本约为：14%/年。
13、保障措施：
（1）向委托人充分揭示风险，委托人接受免责条款；
（2）土地抵押：用于抵押的国有出让土地使用权评估（我司认可的评估
机构）价值约在 60000万元以上。
（3）财政承诺： XX县财政局向 XXXX信托承诺对 A的信托贷款如未获足
额清偿，财政局将按时、足额偿还，财政局愿承担所产生的一切连带责任。
（4）政府承诺： XX县人民政府向 XXXX信托承诺 A将以其所有收入优先用
于按期足额归还信托贷款融资款项，如前述资金归还信托贷款存在缺口，则缺口
资金 XX县财政统筹安排予以补足。如因上述融资款未获足额清偿，所产生的一
切责任由 XX县政府承担。
（5）人大决议： XX县人大委员会批复本次贷款如果未获足额清偿，同意
纳入当年的财政预算并优先偿还。
二、交易结构如下：
土地抵押
合格投资者
投资
A
XXXX 号集合资产XX集合资
合格投资
金信托计划
管理计划
者 1--N 投资收益
托管银行
政府承诺
财政承诺
人大决议
三、 A公司简介：
企业名称： XXXX公司。
企业注册地址：
公司注册资本： 1亿元；
法人代表：
工商注册号：
税务登记证号：
组织机构代码：
经营范围：主要从事国有资产经营管理及资本运作，基础设施和公益设施的
开发建设，土地整理，基础设施和公益设施建设项目的融资投资。
XXXX公司成立于 2009年11月，是经市人民政府批准、 XX县人民政府出资组建的具有独立法人资格的国有独资公司。公司设董事会和监事会，内设综合管理部、
项目融资部、成本控制部，下设资产管理公司、商贸公司、物业公司、车辆检测
公司 4个子公司，现有职工 40人，其中，大专以上文化程度20人，具有中级专业
技术职称 5人。公司注册资本 1亿元，现有资产 28.09 亿元，其中：国有土地资产1829亩估价 15.13 亿元、房屋资产 100715.87 平方米估价 4.72 亿元、林权资产 14158 亩估价 2.75 亿元、流动资产及其它资产 5.49 亿元。
发展思路：一是五年内注册资本增至3亿元，资产总额达到 50亿元，公司发
展成为投资集团。二是按照“担当、包容、协作、拼搏”的企业精神，采取“招、
引、聘”等多种形式，大力实施人才战略，组建资本运作团队、项目策划团队、
成本控制团队和风险投资控制团队，提升公司竞争能力。三是积极对接金融机构，
加强银企合作，争取信贷支持，并不断探索BT、BOT、信托等融资模式，拓宽融
资渠道，增强融资能力。四是拓展经营业务，组建专业子公司，壮大公司实力，
发展成为投资集团。
2、财务报表：
（1）公司最近会计年度资产负债表
（2）、最近会计月度资产负债表：
四、项目发行地概况
1． XX县基本情况：
XX是一块投资兴业的红色沃土。 XX 位于四川省东北部、米仓山南麓，全县幅员 2229 平方公里，辖 43 个乡镇、 546 个村 ( 居 ) 委会，总人口 107 万，其中农
业人口 86.6 万，耕地面积 62.68 万亩，森林覆盖率 52%。县城常住人口 23.8 万，
城镇化率 29.6%。 XX 是我党我军早期领导人之一、无产阶级革命家刘伯坚烈士的
故乡，系四川省首批扩权强县试点县。 2012 年，全县生产总值
97.03 亿元，增长 14.7%；全社会固定资产投资110.5 亿元，增长30.8%；城
镇居民人均可支配收入16280 元，农民人均纯收入5430 元，分别增长16.2%、17%。 2012 年地方财政收入近50 亿元。
XX经济社会正驶入发展“快车道”。近年来，全县上下按照两化互动、统筹城乡、追赶跨越、加快发展的总体要求，致力招商引资做大经济规模，投资拉
动提升增长速度，“两化”互动做强产业基础，扶贫开发有效改善民生，创新体
制机制增强发展动力，全县经济社会正逐步驶入发展“快车道”。
XX未来发展潜力无穷。XX 处于成渝经济区与关天经济区的连接地带，资金、人才、技术等生产要素的流动将对 XX起到重要的辐射带动作用，我们处于承
接产业转移、发展集群经济的“桥头堡” 。随着西部大开发的深入实施，秦巴山
片区区域发展与扶贫攻坚启动，渠江流域综合治理、加快革命老区发展等一
系列规划出台，在城市建设、产业发展、金融支持、用地保障等方面将得到
巨大的政策支持，到十二五末，全县生产总值翻一番，达到138 亿元；固定资产投资达到239 亿元；工业生产总值翻两番，达到90 亿元；奋力建设西部绿色经济示范区和全国扶贫开发示范区，川东北经济强县和开放强县！
2．XX县财政概况：
XX县财政近三年收入情况表和预测表
附表 1
XX县近三年财政基本情况表
单位：万元
年
2010 年2011 年2012 年度
项目
一、全县财政总收入266854 423786 496519 其中：上划中央8143 9479 12865
上划省4904 7333 11193
一般预算收入14330 23018 36688 （一）预算内收支——————
1、一般预算收入14330 23018 36688 、一般预算支出205771 328358 381063 2
（二）预算外收支——————1、预算外收入4969 7996 12379
2、预算外支出3038 4890 6725
二、全县财政的上级转移收入184555 301978 344831
三、土地出让收入63000 98700 115000
四、全县年终财政净结余321 236 76
五、全县年终财政滚存结余321 236 76
附表 2
XX县未来三年全县财政基本情况预测表
单位：万元年度
2013 年2014 年2015 年
项目
一、全县财政总收入529000 588000 660000 （一）预算内收支——————
1、一般预算收入56000 75000 100000
、一般预算支出420000 480000 510000
2
（二）预算外收支——————
1、预算外收入15800 17000 18000
2、预算外支出86000 9500 10000
二、土地出让收入137500 196000 240000
三、全县财政的上级转380000 420000 460000
移收入
四、全县年终财政净结 480 520 380
余
五、全县年终财政滚存 480 520 380
结余
附表 3
XX县近三年土地经营情况总表
单位：万元、亩
年度2010 年2011 年2012 年项目
一、土地出让63000 98700 115000
总收入
二、土地出让350 亩470 亩500 亩总数量
三、土地出让180 万元 /亩210 万元 /亩230 万元 /亩每亩平均价格
四、现有土地450 亩700 亩3000 亩储备的存量
附表 4
未来三年（ 2013-2015 年）XX县土地出让预测表
（单位：亩、万元）年度
2013 年2014 年2015 年项目
出让土地总550 亩700 亩800 亩
量预测
出让土地平250 万元 /亩280 万元 /亩300 万元 /亩均价预测
出让土地总137500 万元196000 万元240000 万元收入预测
五、投资项目可行性分析
(一) 项目概况
本建设项目共设四个安置点，具体分布见下表：
工程名称地块名及位置
XX 安一号安置点JB-C-02-20 （严家河）
置房二号安置点JB-C-01-02 （朱家湾）
三号安置点JB-C-02-03 （庙耳梁）
四号安置点JB-C-02-15 （变电站）
该项目建设是平发改审『2012』306 号文批准，是为了保证XX 县高速路互通口和县城过境路 A 段建设、达巴铁路和XX县五一火车站建设、五一火车站物
流园建设、 XX 建设的顺利实施，保证“三溪”人民的生命财产安全，按照规划
建安置房 4030 套；为城市低收入家庭提供住房保障。
该项目建设地点主要在XX，当前 XX城市发展方向就在XX，建成后的“ XX”将是宜居宜业的新城。未来的 XX必将成为具有区域影响力的开放型经济开发区、“两化”互动示范区、现代产业集聚区、生态宜居都市区。项目地位于 XX县城市规划区域内的XX属城市规划范围，项目地均为二类居住用地。在XX新建安
置房 4030 套，总用地面积116583 平方米，总建筑面积587445 平方米，完善相
关配套设施，估算投资135112.35 万元。
（二）项目经济效益分析：
1、项目建设投资成本分析：
XX安置房建设投资估算表（概算法）：
金宝片区安置房建设投资估算表（概算法）单位：万元
序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计
1 工程费用106885.35 1500 9000 117385.35
1.1 安置房建设（含公租房）106885.35 1500 9000 117385.35
2 工程建设其他费用7727 7727 2.1 建设单位管理费75
3 753 2.2 勘察设计费3100 3100 2.3 建设单位临时设施费750 750 2.
4 项目申请报告编制费110 110 2.
5 图纸审查费70 70 2.
6 施工图预算编制275 275 2.
7 招标代理79 79
2.8 工程监理1500 1500 2.9 劳动安全卫生评价费40 40 2.1 ０工程保险费500 500
2.11 环评费50 50
3 预备费10000 10000 3.1 基本预备费10000 10000
3.2 涨价预备费
4 建设投资合计116885.3
5 1500 9000 7727 135112.35
比例（ %）86.5% 1.1% 6.7% 5.7% 100.00%
（1）项目投资预算
项目建设总投资 135112.35 万元，其中：融资 60000 万元，自筹资金 75112.35 万元，自有资金投资大于30%。
（2）项目融资利息
该建设项目融资60000 万元( 以实际到账为准) ，年利率按14%计算，期限2 年，每年利息 8400 万元，到期还本。融资利息共计 16800 万元。分二次到账，第一次计划 2013 年 11 月份到账 30000 万元，第二次计划 2014 年 3 月份到账 30000 万元，
（3）销售费用及税金
安置房中 2030 套安置房、 51784 平方米的商业用房和 3588 个车位的销售收
入共计 218288 万元，按销售收入的 10%计算销售费用及税金为 21828.8 万元。
（4）补缴土地出让金
安置房现在为划拨用土地，出售安置房中2030 套安置房、51784 平方米的商业用房和3588 个车位的销售收入共计218288 万元，按销售收入的15%计算补缴土地出让金为 32743.2 万元。
（5）安置房总投入成本
安置房建设总成本 135112.35 万元，融资 60000 万元利息支出 16800 万元，销售费用及税金21828.8 万元，补缴土地出让金32743.2 万元，共计206484.35 万元。
2、项目建设投资收益分析：
（1）安置房共 4030 套 ,根据 XX 管委会提供的实际安置套数为2000 套 ,还剩
2030 套，按平均每套 100 平方米计算建筑面积为 203000 平方米，按每平方米 3000 元进行处置，销售收入为 60900 万元。
（2）商业用房按 20000 元/平方米销售， 51784 平方米商业用房销售收入103568 万元。
（3）地下停车位按 150000 元/个销售， 3588 个地下车库销售收入53820 万元。
合计回收建设资金218288 万元 (安置房销售收入60900 万元 +商业用房收入
103568 万元 +车位销售收入 53820 万元）如下表：
项目
商业用房住宅用房车库
名称面积单价价值面积单价价值
套数数量单价价值
( ㎡ ) (元/ ㎡) (万元) ( ㎡ ) (元/㎡) (万元) ( 个 ) (元/个) (万元) 金宝 1号
12460 20000 24920 75000 3000 25500 750 1590 150000 23850 安置房
金宝 2号
21804 20000 43608 90000 3000 27000 900 1588 150000
23820
安置房
金宝 3号
8500 20000 17000 23000 3000 6900 230 288 150000
4320
安置房
金宝 4号
9020 20000 18040 15000 3000 4500 150 122 150000
1830
安置房
合计51784 103568 203000 60900 2030 3588 53820
3、项目建设可行性分析：
（1）项目建设经济测算：
XX安置房项目总投入206484.35 万元，销售收入 218288 万元，实现净利润11803.65 万元。
（2）安置房项目每年产生的现金流5577.72 万元。
XX安置房竣工后配套的51784 平方米的商业用房和3588 个车位每年可对外
出租，按现在的市场价值计算，商铺按800 元 / 平方米每年对外出租，出租收入
为 4142.72 万元，车位按 4000 元/ 个每年对外出租，出租收入为1435 万元。共
（3）结论：可以看出该项目不但能直接体现其经济效益，同时，为了保障
“ XX 县 XX ”建设的顺利实施，保障“三溪”人民生命财产安全，该项目建设是
必须的。项目建成后，可以提供 4000 多套安置房，安置“ XX 建设” 拆迁户及“三溪” 避险拆迁户， 同时为城市低收入家庭提供 256 套公租房， 让他们能安心地去创业发展，从而为 XX 发展带来更大更直接的经济效益。
六、项目还款来源分析
（1）项目总投入 206484.35 万元，销售收入 218288 万元，实现净利润
11803.65 万元。自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障
（2）“A ” 主营业务收入
（3）“A ”现有资产 28.09 亿元，其中：国有土地资产 1829 亩估价 15.13
亿元、房屋资产 100715.87 平方米估价 4.72 亿元、林权资产 14158 亩估价 2.75 亿元、流动资产及其它资产 5.49 亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。
（4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目
建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据 XX 县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破 100 亿元。每年可增加财政收入 3 亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。
七、抵（质）押担保物概况（项目涉及到物权担保的）
1、抵押资产情况：评估价值、性质
抵押物清单
编制单位： XXXX 公司
面积
编 号
宗地号
座落地址
地类
土地性质
（用途）
平方米
1 pc-2013c017 黄滩坝 商住 出让 82753.07
2pc-2013c018黄滩坝商住出让106569.88 3pc-2013c019黄滩坝商住出让46520.13 4pc-2013c020黄滩坝商住出让97651.15 合计333494.23 土地类型 ( 用途 ) 为商住用地，使用权类型为出让，预估价值达 6 亿元。
八、风险分析及其对策措施
（一）项目可能存在的风险及控制措施：
1、信用风险：
本计划成立后，不排除XX县财政局到期无法按时、足额偿还信托贷款，从
而影响信托计划财产的安全及收益性。
对策：我司已要求；（1）XX县政府和财政局出具承诺函；（ 2）我司还会办
理国有土地使用权抵押法定手续，切实建立信用风险控制体系。如果XX县财政局
无法按时、足额偿还应收账款时，我司将有权并及时处置抵押土地，从而保证融
资本息的按期收回，保护受益人的利益。
2、政策风险：
本计划期限内，国家的相关法律法规和金融政策的调整有可能会对XX县财
政局、融资方的经营运作产生各种决定性影响，从而影响本计划财产的安全性及
收益。
对策：受托人将随时了解和掌握国家的法律、法规、政策变化措施、以及
市场变化走向，对未来政策做出科学的判断，及时向XX县财政局、融资方通报，
尽可能地降低政策风险所带来的损失。
3、操作风险：
在信托本计划的管理运作过程中，受托人的知识、经验、判断、决策及技
能等因素对委托人投资收益的影响。
对策：受托人将进一步完善相应的决策体系、风险控制制度和内部机构管
理制度，严格遵守本计划与合同相关的法律法规，以诚实、信用、谨慎、有效管
理的原则管理和运用本计划资产，通过科学的组织管理体系对项目进行审核与监控，并及时将相关状况对受益人及委托人进行披露。
4、道德风险：
存在因项目相关人员蓄意违法违规，与其他利益主体串通而导致信托财产
受损失的可能性。
对策：通过建立完善的公司治理结构、内控制度、业务流程，加强思想教
育，控制道德风险
5、其他风险：
因无法预测或不可抗力所造成的风险。
（二）防范措施：
（1）向委托人充分揭示可能存在的风险，委托人接受免责条款；
（2）贷后检查：XXXX将按《信托贷款合同》的约定对XXXX公司进行贷后检查，检查信托资金运用及收益情况，保证信托资金的专款专用，提示每年按期支付贷款利息。XXXX公司必须按期提供会计报表等相关资料配合XXXX对其进行的贷款检查。
（3）在本计划融资到期前一个月，通知并监督 XX县财政局及融资人做好还款准备；
（4）本项目若到期无法兑付可依据《抵押合同》拍卖抵押的土地，用拍
卖土地的收益收回融资款本息，从而维护我司的权益。。
九、部门意见
经部务会讨论认为：该项目可操作性强、操作流程成熟、风险基本可控、公司收
益较好，建议公司批准实施。
申明：涉及本信托的我部相关人员，本着对公司忠诚的精神，认真履行自
己的职责，与融资方无任何不妥当关系，所提供材料真实准确。本部门相关人
员对上述调查内容和分析信息，不存在已经知晓但未告知的内容，不存在刻意
隐瞒风险或者未按公司制度履行调查职责的行为，也不存在虚假编制或刻意篡
改的信息。本部门相关人员作为XXXX的员工愿为本部门形成的业务风险承担无限责任。
首席高级信托经理：
执行经理：
二〇一三年十一月二十九日