房地产宏观调控与趋势分析178页PPT

改善居住条件：随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场为人们提供了更多更好的住房 条件。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
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当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。

（二）SOHO中国董事长：潘石屹
潘石屹日前表示，如果政府没有太离谱的干 预，中国房价暴涨的可能性几乎不存在。从政府 到开发商再到购房者，所有人的心态都应该放松： “不要再鼓吹还有更严厉的政策，更严厉的政策 针对什么？就是房价的更快上涨。”
潘石屹指出，现在不是房子非常短缺的年代， 现在开发商建房能力、土地储备能保证未来一段 时间内的市场供应。

买房子的话考虑两个方面，第一是租得出去 的房子才考虑，第二是考虑房租回报率。中国没 有那么多人，人口下降，那么房地产一去不复返， 房价永远是下降的，2020年已经不远了，2015 年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将 会下降，现在没有必要去买房子冒险，不要做发 财的梦，现在把房子卖了一辈子开心。

（三）中国房地产指数系统、中国指数研究院
其最新在北京发布的研究报告称，今年上半 年中国房地产市场销售增长明显，开发企业投资 信息有所恢复，土地市场明显升温。预计下半年 成交量可能在小幅振荡中逐步上升，房价仍会稳 步上升，个别城市还会较快增长。 数据显示，今年上半年，杭州、深圳、天津、 苏州、重庆、青岛等城市住宅成交面积均超过一 倍左右。同时，新增供应下降明显，北京、成都、 武汉、深圳等地市场存量消化迅速。部分城市四 月下旬以来涨幅加快。6月，3全国35个大中城市 中有28个住宅价格环比上涨。
Part 3
专家观点
（一）独立经济学家：谢国忠
日前，谢国忠在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论 坛上发表"当前国内经济前景与展望"主题演讲， 当谈到房地产领域时，谢国忠抛出"千万别买房子， 有空房子赶快卖掉"的观点。 谢国忠指出，目前市场形势有点转变，如果以 房价与收入比算的话，中国的房价在全世界是最 高的，香港的房价也高，但是房价收入比是15倍， 而发达国家只有6倍，但是中国的北京、上海最高 已经达到二三十倍。

货币政策手段
1.货币政策含义
货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货 币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总 量平衡目的的政策手段。
❖ 调控对象有三方面：一是控制货币投放量二是控 制房地产产业的投资规模，三是控制房地产信贷 总规模。
2.货币政策的主要工具
利率政策 公开市场业务 法定存款准备金 贴现率政策
❖ 时间结构效应的成因
新出台政策本身不够完善 旧政策的历史惯性对其干扰 人们对新政策还没有足够的认识和理解 新政策的作用机制尚未有效运行 与其它经济政策还没有取得协调
4.房地产宏观调控的空间结构效应
房地产经济宏观调控体系的构建
❖ 房地产的宏观调控体系包括决策系统、控制调节系统、信息 和咨询系统、监督保证系统
1.房地产产业政策目标和实现手段 ❖ 产业政策目标
产业发展水平目标 房地产业效益水平目标 房地产业内部结构调整目标
❖ 实施手段
间接经济调控手段 间接行政控制手段 信息引导手段
2.产业政策的主要内容
❖ 产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产 业布局政策和产业联系政策。
❖ 产业政策的三个层次
2.加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需 要
❖ 房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础 性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响 这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装 潢业甚至有决定性的作用。
（3）加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要
①房地产位置固定不能移动，其用途短期内难以调整或 调整费用很高，所以必须合理规划和控制；
❖ 1.当前我国房地产宏观调控的任务
总量控制 优化结构 规范行为 调节收益
❖ 2.宏观调控支撑房地产业的五大体系

一、中国房地产的宏观情况
中国的房地产市场起步较晚。新中国成 立后的 30 多年，我国基本没有房地产市场 改革开放后，我国房地产业才开始有 所发育并逐渐成熟。从20世纪70年代末80 的萌芽，到90年代初房地产市场的建立， 再到今天房地产产业具有相当规模，这短 短三十年我国房地产业几乎一直呈高速度 持续发展态势。 下面用几张图分析房地产的基本情况。
第2个周期
历年Gห้องสมุดไป่ตู้P增长率 第3个周期
第4个周期
19 76 19 78 19 80 19 82 19 84 19 86 19 88 19 90 19 92 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10
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1、潜在进入者
潜在进入者。对于一个产业来说，新竞争者的加入必然 会打破市场平衡，引发现有竞争者的竞争反应，也就不可避 免地需要调入新的资源用于竞争，因此使收益降低。 城市化、住房制度、土地政策的改革以及投资渠道的相 对匮乏，改革开放30多年积累下来的资本必然会进入房地产 行业。大量的非传统房地产企业由于房地产市场的高额利润 纷纷进入该市场做服装的七匹狼、雅戈尔做地产；做家电的 美的、海尔、苏泊尔、格力做地产；买家电的苏宁也做地产 。加上中国加入WTO后，大量的外资也开始涌入了中国的房 地产市场。这些现象表明大财团、国际性投资基金、大型企 业都成为潜在进入者，进一步提升激烈竞争的局面。
4. 经济波动的不对称性有所减弱
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4
第 1个 周期
第2个周期
历年GDP增长率 第3个周期
第4个周期