【纯干货！】地面积应该如何计算——房地产开发企业土地成本分配
2017-05-13 郑国勇刘旭房地产纳税服务网
房地产开发企业的成本核算是一项复杂的会计核算工作，也是企业成本核算的重点，而土地成本分配则属于重点中的难点。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，土地成本应该采用占地面积法分配，如果需要采用其他方法，应商主管税务机关同意。同时，国税发〔2009〕31号文件规定，占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
但是，国税发〔2009〕31号文件对于什么是占地面积，并没有给出具体规定。对于取得土地使用权证的地块，直接按照证书上载明的数字即可。对于未取得土地使用权证的地块，主要是一期开发的同一地块，含有不同开发产品类型的，按什么标准确认占地面积，成了难解之题。目前认可度较高的有三种观点：
一是按照楼基座占用的土地面积比例划分。这也是绝大多数人所认可的划分方法。如果两座相邻的建筑物基座是连在一起的，那么就划为一栋建筑，按其基座来确定占地面积。这种意见的优点是对于占地面积的解释更加准确。
二是完全按照建筑学意义上的占地面积法核算。即根据建筑
物的投影作为依据，将全部成本对象投影面积之和作为计算
比例的分母，将各成本对象的投影面积之和作为分子，计算
出分配比例。这种意见的优点是计算方便，在规则建筑群内
相对适用。
三是按照可售面积比例分配。即每个成本对象的可售面积之
和除以项目总可售面积的结果，作为土地成本分配的比例。
这种方法，其实是将全部成本均摊到每一栋房屋。这种意见
的优点是计算简便，直接按照可售面积比例分配即可，不需
要过多考虑各成本对象之间的差异，适用于单一类型的开发
产品。
例如，某房地产有限公司近三年开发的项目为YH项目，总
占地面积126989㎡，总建筑面积593174.71㎡，分两期开发。其中一期包含A、B、C三个区域，占地面积92711㎡，建筑面积333574.71㎡，已于2012年度竣工。其中A区占地面积56477㎡，a1－a2为多层与公建连体，占地面积为2766㎡；a3－a6为小高层，占地面积为834㎡；a7－a9为高层，占地面积为1450㎡；a10－a30为别墅，占地面积为6805㎡。b1－b8、c1－c2均为高层，占地面积分别为32260㎡和3973㎡。二期包含D、E两个区，分别为写字楼和商用酒店，占地面积34277.9㎡，规划建筑面积256900㎡，正在开发过程中。土地出让金为26000万元。总体销售比例为70%。按第一种
观点（匡算，原因见下面）应结转土地成本8877万元；按第
二种观点应结转土地成本9787万元；按第三种观点应结转土地成本9356万元。三种观点差异能达到数百万元。
从上面分析不难看出，第一种观点相对准确，但是在特殊情况下，也出现了失衡。
首先就是对资料要求较高且计算较为复杂。按照第一种观点处理，首先就要取得相关楼基座的占地面积数据。但是这组数据一般都在工程部门，财务部门并不留存，提取程序相对烦琐、层层审批，而且多半需要到资料室去翻阅旧账。由于受限于专业程度，财税人员获取数据的真伪判定也是一个难点。另外，楼基座是基于使用、安全角度建立，面积计算过程也可能存在难度。上例数据就是由于时间过长、人员交接频繁，企业财务经理未找到相关资料，只能以近似资料辅助进行了测算。
其次是可能出现前后年度成本不均衡的情况，极端情况下也有可能导致成本无法结转而形成实际损失。对于别墅或者多层面积比较大而高层销售较快的情况下，前期会形成较大税款，而后期会留存大量的成本。如果别墅销售情况不佳，就会导致成本倒挂，影响前后年度税款均衡。即使别墅的单位占地面积是小高层的5倍，但别墅的售价绝不可能也达到小高层售价的5倍。
因此，从均衡前后期成本与实际操作便捷角度考虑，笔者认为不妨折中考虑采用第二种投影方式。而且在互联网上进行查询占地面积计算，得到的多是基于建筑学角度考虑，采用
中心投影法的计算方式。如果将整个房地产开发过程作为一个整体来考虑，基于可售面积比例进行均分，能够带来更多便利。
（作者单位：大连市国税局第四稽查局）
各地土地增值税成本分摊方法总结表
省份分摊方法 中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法 天津土地成本：占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法 江苏土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法 利息支出：随成本 宁波土地成本：可占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%） 财务费用：直接成本法 销售费用、管理费用：建筑面积法 青岛成本、费用：建筑面积法 广州清算单位内：建筑面积法 不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序） 内蒙建筑面积法/其他合理方法 银川不同清算单位：土地成本：占地面积法 成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定） 混建中商业用房可按平均成本加计330%
海南建筑面积法 浙江同一清算单位内：建筑面积法 大连同一清算单位内：建筑面积法 不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认 湖北不同清算单位：土地成本：占地面积法 同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法 开发成本、费用：建筑面积法 福州土地成本：建筑面积法 建安成本：层高系数法 开发费用：建筑面积法 广西建筑面积法 北京原则建筑面积法 四川建筑面积法 安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法） 温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙江建筑面积法（土地成本：占地面积法）
重庆转让土地：占地面积法 成本费用：建筑面积法 辽宁不同清算单位：土地成本占地面积法 同一清算单位：土地成本建筑面积法 建安成本建筑面积法 西安建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法） 扣除项目的分摊方法 一、中央的规定 二、天津的规定（津地税地[2010]49号） 三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号） 十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题 解答） 四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号） 四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（ 甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号） 五、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（ 穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170 号） 七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号） 八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 九、银川的规定（银地税发[2007]214号） 十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号） 十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问 题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）
成本分摊的基础原理和方法 目录 第一章成本还原分摊有关概念和理论基础 (1) 基本概念 (1) 1.1.1营运成本 (1) 1.1.2责任中心 (1) 理论基础 (2) 成本性态 (2) 1.2.2作业成本法 (3) 第二章成本中心设置 (3) 总行成本中心设置 (4) 分行成本中心设置 (4) 支行成本中心设置 (5) 第三章成本归集和还原 (5) 成本归集步骤 (5) 成本还原步骤 (6) 3.2.1确立资源耗费动因 (6) 3.2.2将间接成本按资源耗费动因还原到成本中心 (7) 成本归集和还原案例 (8) 第四章成本分摊 (11) 成本驱动在成本分摊环节的应用 (11) 成本中心营运成本分摊原则和方法 (12) 4.2.1成本分摊原则 (12) 4.2.2成本中心营运成本分摊方法 (13) 成本分摊注意要点及案例 (15) 注意要点 (15) 案例 (15)
成本分摊的基础原理和方法 第一章成本还原分摊有关概念和理论基础 基本概念 1.1.1 营运成本 在企业中，成本是指为了获得当前或未来的利益而作出的以财务资源为表现的牺牲，这种付出形成了企业的产品和服务。成本与费用的区别在于，成本是对象化的耗费。制造企业的成本根据经济用途分类，可以分为制造成本和非制造成本，其中制造成本是为生产产品和提供劳务而发生的成本，非制造成本是除制造成本以外，维持企业经营所必需的耗费，如销售费用、管理费用和财务费用。 在银行金融业，由于产品和服务的货币化特殊性，提出营运成本的概念。银行业的营运成本按经济性质一般分为16类，主要有人事费用、电子科技费用、宣传广告费用、招待费用、法律事务费用、车辆营运费用、安全设备使用费、会议和差旅费、教育培训费用、营业用房相关费用、研究开发费用、营业相关税费、办公费用、监管费、监事费和其它。 1.1.2 责任中心 责任中心是分权制企业管理模式的产物。为了控制分权单位的活动，以实现企业整体目标，设立责任中心，并通过责任中心的业绩评价加以控制。所谓责任中心，是指在组织内部，其管理者享有一定的权利，并承担一定责任的单位。责任中心可以是一个部门、一个车间、也可以是一个经营单位。每个责任中心都有自己的目标，不同责任中心的目标，最终都要为企业的战略目标服务。按照不同单位管理者的权限，责任中心可以分为成本中心、费用中心、收入中心、利润中心和投资中心。责任中心还可以细分为： （1）标准成本中心 标准成本中心的管理者仅对所能控制的成本负责，这类责任中心的投入可以用货币来计量，而产出却无法以货币计量，在投入和产出之间存在明确的最优关系。由于需要对成本的合理与否加以评判，制定一套标准成本作为判断尺度就成为该中心的最大特点。银行柜面、电子银行渠道就是典型的标准成本中心。 （2）酌量费用中心 在酌量费用中心，管理者对成本负责，但该中心的产出无法以货币计量，且在投入（所消耗的资源）和产出（所取得的结果）之间不存在明确可辨认的关系。通常采用酌量性的预算体系来代替标准成本，例如银行会计结算、个金部等管理部门。 （3）收入中心 收入中心的管理者负责销售价格和销售量，并对其差异负责。在收入中心，产出以货币计量，但不需要确定投入和产出之间的关系。典型的收入中心为销售部门，其管理者不需要对所销售的产品成本负责，因为这些产品是制造部门转移过来的。在管理会计理念中，虽然
定义分配率 经过对料、工、费的来源进行设置，已基本完成了成本费用的初次分配和归集，即将大部分专用费用归集到各产品名下，将其他间接成本费用归集到各生产部门范围内。为了计算最终产成品的成本，还必须将按部门归集的成本费用在部门内部各产品之间、在产品和完工产品之间进行分配，因此，在成本管理系统中，需要定义各种分配率，为系统自动计算产品成本提供计算依据。 所谓费用分配率，其实质是计算"权重"，即将某一待分配费用值，在各个应负担其的对象中分摊的比例。目前成本管理系统中共有六类分配率，每一类中又对应多种分配方法，比较复杂，但这是为了尽可能满足不同用户的需要而设计，归纳其实质，分为两种情况：在部门内部各产品间的分配、在完工产品和在产品间分配。分配方法共16种，其中包括一种自定义分配方法，理论上可以定义任何一种分配方法，用户可以根据需要进行选择，并允许随时修改。 成本系统中需要待分配的费用有： 【共用材料】：是指由部门领用的材料，即在存货系统填制的领料单上的“成本对象”为空，或者不是参照生产订单领的料。由于按部门领用，所以要分配到产品中去。 【直接人工费用】：由于直接人工费用是按照部门输入的，所以要分配到产品中去。 【制造费用】：由于制造费用是按照部门输入的，所以要分配到产品中去。 【在产品成本】：由于在产品与完工产品所占的成本不同，在计算出某产品的总费用后，还要在完工产品与在产品之间分配。 【辅助费用】：计算出服务的总费用之后，要根据部门的耗用量分配到部门，然后还要根据辅助费用分配率，计算出各产品应负担的辅助费用。【辅助部门分配率】：当一个辅助部门提供两种以上的服务时，需要将部门总费用按一定的比率分配到服务中。 1定义共用材料、人工费用、制造费用的分配率 共用材料、人工费用、制造费用的分配方法是相同的。只是共用材料分配方法多两个选项。先分析一下这两个选项的作用。再分析各种分配方法。 “按照产品结构(或物料清单)中定义的耗用范围分配” 如果选择该选项，则系统在对共用材料进行成本中心内或批次内的分配时，首先按产品结构(或物料清单)中的耗用关系确定分配范围，即一种共用材料仅在产品结构(或物料清单)中定义的父项产品间分配。此选项对于全部统一、按成本中心分配、按存货分类设置均有效。
土地增值税清算土地分摊方法 房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。 一、法规依据 1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的 成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十 一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地
产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第 5 号）第三条： 关于共同成本费用的分摊： 纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多 个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。 同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。 4、其他地方规定 土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。如天津。 分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地
产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。如江苏。 建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。如江西。 二、规定不明确 “国税发〔2006〕187号”只规定了多个房地产项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊，并未提及同一项目中不同类型房地产的土地成本分摊方法。对于后一种情况，在执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。至于其他合理方法，无论是税务部门，还是企业都会对这个规定视而不见，哪怕那种方法是公认的合理方法。 还有，此处的“共同的成本费用”到底含不含土地成本，或者说土地成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊并未明确。
1 目的及原则 为了优化项目成本结构，提高成本意识，更准确客观的反映项目运营效益，便于项目成本管理，特制定本办法。 2 适用范围 本办法适用于公司自营、合资及外部委托运营等各类项目。 3 权责 3.1总经理负责费用分摊工作的总体管理，对相关模糊地带及争议等问题进行裁决。 3.2各成本发生部门负责本领域成本费用相关数据的收集和相关指标的计算。 3.3各运营部门负责对各成本发生部门的数据审核。 3.4行政人事部负责收集汇总各部门的费用计算数据，统一提交给财务部门； 3.5财务部门负责各项目成本核算，及时出具项目核算报告，供公司领导管理决策使用。 4项目直接费用 各项目开展的各类促销、推广活动等营销费用，及项目运营人员的差旅项目等直接相关费用，列入各项目成本中。 5工资分摊 5.1体现为人工成本。各类型岗位人员的固定工资部分按不同的方法进行分摊。详情见附件1。此工资部分在工资表中包括基本工资、岗位工资、各项补贴和公司缴纳的社保费用。 5.2销售客服人员工资按工作量占比情况行分摊。工作量占比由提成总量、客服人员数量、聊天数和接待人数等各项指标加权计算得出。含销售部门所有人员。 5.3创意类岗位人员工资按工作量积分占比情况进行分摊。工作量占比为针对不同工作类型、所用的人员等进行的标准化分类积分。含创意团队所有人员（设计部和文案策划部）。 5.4售后岗位人员工资按工作量占比情况进行分摊。工作量占比由退换货量、中差评量、聊天量和培训量等各项指标加权计算得出。包括除了项目专属人员之外售后部门的其他所有售后人员。 5.5仓库人员工资按工作量占比情况进行分摊。工作量占比由发货机器单数、提成总额和发货积分等各项指标加权计算得出。包括仓库所有人员。 5.6采购人员工资根据不同工作内容积分制占比情况分摊费用。包括采购部门所有人员。 5.7运营人员工资:直接计算到各项目成本之中。包括各运营部门所有正式岗位的运营人员。含经理助理岗位，不含试用期的人员。 5.8服务管理人员的工资按各项目的其他岗位工资总额占比进行分摊。包括行政人事、总经办、培训主管及未转正运营人员等，此部分为除去5.1-5.7之外的其他所有人员。 6提成/奖金分摊 体现为人工成本。为各岗位设置的奖励项目，如销售提成、运营奖励等，直接列入各项目成本中。在工资表中为各项目设立的各种提成、奖金等。 7仓库房租水电费分摊 各地仓库的房租及水电费用，按照囤货面积进行占比分摊。仓库租金及水电费按各项目实际囤货占地面积进行分摊。详情见附件2。 8日常费用分摊 包括各种办公消耗品、水电、通信等行政费用及招聘、外部培训等人事费用。按各项目所承担的当月实际工资占比进行分摊。详情见附件2。 9 新项目相关费用 新项目（如微淘）独立运营之前的相关费用暂由公司进行承担。包括营销、设计、推广等费用，纳入项目
CO中最重要的概念就是“成本”，如何精确计算（分配分摊）成本，是CO最主要的任务。SAP为我们提供了多种成本分配分摊的方法，我们在实际的业务中，确定采用哪一种。成本可以在成本中心、订单、COPA间分配分摊，此处，我们暂不讨论COPA。 SAP中的成本分配分摊方法主要有以下几种： 1.简单分配 2.基于指标分配 3.简单分摊 4.基于指标的分摊 5.基于作业的分摊 SAP中分配和分摊的最大的区别在于分配是从初级成本要素到相同成本要素的分配；分摊是通过次级成本要素进行分摊的。 统计指标与作业为我们提供了不同的分配方式，简单分配分摊可以利用预定义的规则（循环）按期间来执行；统计指标提供给了我们在循环之外来调整分摊比例；对于作业类型，我们可以每月维护作业类型的价格，通过成本中心发生的作业类型的数量来分摊。 下面进行各种方式的操作： 1. 简单分配： 假设一种情况：财务部统一支付工资，做账时将人工费用统一记录到财务部成本中心，月底按照固定金额分配出去。 首先做FI帐（FB01）： 通过菜单查看凭证所生产的凭证记录：
其中，成本会计凭证是我们所关心的。 查看成本中心报表： 路径：会计->控制->信息系统->成本中心会计的报表->成本中心:实际/计划/差异(S_ALR_87013611) 执行： 接下来，我们将财务部发生的10W工资费用以10%、40%、50%的比例分配到财务部，人力资源部和勤务部 路径：会计->控制->成本中心会计->期末结账->单一功能->分配->分配(KSV5)
首先创建循环，循环就是制定分配规则，我们可以按照预定义的循环，每月执行分配：通过菜单：附加->循环->创建 创建前，指定正确的控制范围（路径如下图） 在Z000控制范围下创建20100101开始的循环Z00201
原材料费用分配方法 1.假定光华公司某月生产A、B两种产品分别为400件、600件，共同耗用甲原材料7 480千克，该原材料的单位实际成本为每千克8元，该材料单位消耗定额A、B产品分别为每件8千克和6千克。分配计算如下： A产品原材料定额耗用量＝400×8＝3 200(千克) B产品原材料定额耗用量＝600×6＝3 600(千克) 原材料耗用量分配率＝7 480/(3 200＋3 600)＝1.1 A产品应分配的原材料数量＝3 200×1.1＝3 520(千克) B产品应分配的原材料数量＝3 600×1.1 ＝3 960(千克) A产品应分配的材料费用＝3 520×8＝28 160(元) B产品应分配的材料费用＝3 960×8＝31 680(元) 第二种方法： A产品原材料定额耗用量＝400×8＝3 200(千克) B产品原材料定额耗用量＝600×6＝3 600(千克) 原材料费用分配率=7480×8/3200+3600=8.8 A产品应分配的材料费用=3200×8.8=28 160（元） B产品应分配的材料费用=3600×8.8=31 680（元） 2.某企业生产甲、乙两种产品，共同耗用某种原材料费用42120元。单件产品原材料消耗定额：甲产品1.2千克，乙产品1.1千克。产量：甲产品400件，乙产品300件。要求：按原材料定额消耗量比例分配计算甲、乙产品实际耗用原材料费用。 原材料定额消耗量： 甲产品：400×1.2 = 480（千克） 乙产品：300×1.1 = 330（千克） 原材料费用分配率=42120/480+330=52 甲、乙产品应分配材料费用： 甲产品：480×52=24960（元） 乙产品：330×52=17160（元） 3.假定光华公司本月生产A、B两种产品分别为400件、600件，共同好用乙材料2 000千克，每千克11.80元；共同耗用丙材料3 000千克，每千克9元。两种产品的材料费用定额分别为40元与50元，要求计算两种产品的材料费用。分别计算如下： A产品材料定额费用=400×40=16 000（元） B产品材料定额费用=600×50=30 000（元） 乙原材料费用分配率=2000×11.80/16000+30000=0.5 A产品应分配的乙材料费用=16 000×0.5=8000（元） B产品应分配的乙材料费用=30 000×0.5=15 000（元） A产品材料定额费用=400×40=16 000（元） B产品材料定额费用=600×50=30 000（元）
房地产企业成本分摊 作者: 来源: 网络 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。 购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。 2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。 3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。 4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。 5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。 编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。 三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊 房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。 建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。 当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。 但是，面积比例法适用范围相对较小， 对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。 第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施： 首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。 单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：
土地成本分摊有哪些基本原则？ 答：根据土地增值税清算扣除项目分类，土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目和“房地产开发成本”扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”分项。在实务中，大多数通过“招拍挂”形式取得的开发用地是净地，除特殊情况外，已经不再单独发生“土地征用及拆迁补偿费”了。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。” 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。” 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第二十一条规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”从上述政策规定可以看出，土地成本分摊的原则是“按照受益对象，采用合理的分配方法”，基本方式为占地面积法与
建筑面积法，也可按照税务机关确认的其他方式计算分摊。目前各地税务机关对土地成本的分摊大致有如下原则（方法），但是在具体执行中有一定差异： 一是能明确成本对象的归集。对于能明确成本对象可以直接归集的土地成本，应该直接归集到相应的成本对象中，即采取直接成本法。 二是分期、分批或多个清算项目之间的分摊。对于分期、分批或多个清算项目之间的土地成本的分摊，一般采取的方法有占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。。 三是同一清算项目中的分摊。对于同一清算项目中的土地成本分摊，一般是采取建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。 上述政策为土地成本分摊的基本政策，各地在执行中的一些具体规定在后续细分问题中叙述。
房地产企业成本分摊方法整理 （一）建筑面积法 什么是建筑面积法？ 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。 【案例一】 老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？ 75000元/200平方米=375元/㎡ 以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。 在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。 【案例二】 假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示： 第一步：归集开发成本合计数。 首先归集清算对象帐载“开发成本”会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的支出。如上图所示，开发成本总额1.15亿元。 提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。 第二步：利息单独列示 “开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。你懂的！ 第三步：汇总销售面积 该销售面积包括三部分：
土地成本是什么房企土地成本分摊方法及 其适用范围 土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。各地规定不一而足、五花八门。土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占比最大，平均土地成本约30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算的重要性不言而喻。房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土地增值税清算的重要内容。涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制较为严格。房企土
地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取得土地方式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解税政和不易涉税操作。因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。土地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异；由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。财政部、国税总局对于地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。具体操作时应按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间,且有进一步宽松的趋势。因此，只要是
产品成本计算和费用分摊管理办法 为准确核算产品成本，准确归集各类费用，明确费用计算依据、分摊方式和标准，使成本核算的信息能客观、公允地反映企业产品的生产成本和利润的实际情况，特制定本管理办法。 一、直接材料 直接材料，指生产领用构成产品组成部分的原材料和辅助材料，根据研发部的物料清单（BOM表）确定原辅材料、零部件的种类和单位用量，按系统内最新采购价格计算产品的材料成本，有委外加工作业的，避免重复计算，委外加工费根据企业实际情况，按加工费金额单独填列。 二、直接人工 直接人工是指生产工人的人员人工费，按计件或计时核算，生产工时定额进行测试分析，由生产部门提出申请，总经理签字确认。详见附件一。 三、制造费用 （一）固定制造费用 固定制造费用，指不随产量变化而变化的生产间接费用，具体根据公司实际情况分析确定，包括模具费、房租费、生产设备折旧费、车间管理人员的工资、装修费等列入固定制造费用。 1.模具成本的计算 模具成本根据本产品生产的已生产数据分析预测产量分析计算，偏差存在不确定性。详见附件二 2.房租费、装修成本的计算 房租成本：按每年预测年度销售目标分摊，年末按实际销售额修正计算每台产品的分摊费率，分摊金额为销售收入×分摊费率。 房屋装修成本：以账面价值作为分摊成本，按每年预测年度销售目标分摊，年末按实际销售额修正计算每台产品的分摊费率，分摊金额为销售收入×分摊费率。详见附件四。 3.折旧成本的计算 折旧成本按实际在用设置的账面价值或重置成本计算，分类别分摊固定资产折旧费。考虑到公司规模不大，所有设备（包括管理人员用设备）的折旧费都统一归集，计算单台利润时不影响计算结果。折旧年限见下表，附设备清单。
房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析） 什么是建筑面积法？ 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。 【案例一】 老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）【房企财税微信：fdccspx】 对了，你们已经学会抢答！计算过程如下： 75000元/200平方米=375元/㎡ 以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。 在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。 【案例二】 假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：
该销售面积包括三部分： 一是实际销售面积。该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。要注意概念的区分。 二是自用面积。企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用。自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面积必须考虑。 三是出租面积。企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。 第四步：计算单位成本 在计算的时候注意区分，包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本。【房企财税微信：fdccspx】 完成以上步骤之后，在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。 建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。如果您认真看完以上内容，恭喜！您已经掌握建筑面积法的精髓！成本分摊作为一个系列，其他分摊方法，我们接着往下看↓↓↓ 那么，什么是预算造价法？ 预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 预算造价法怎么用？我们通过一个简单的案例进行阐述。
一、第三十三条九项（二）款的原文 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊： 1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。
地下车位是否分摊土地成本问题一：房地产开发公司的某一开发项目于2011年底清算完毕，目前仅余大量地下车位未销售。该项目清算时，用来销售的地下车库因承担了分摊的土地成本，单位成本过大，因此未销售的地下车位将为负增值。请问，地下车位销售时是否应该承担土地成本？ 答：《国家税务总局关于房地产开发企业管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，的扣除项目包括： 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 根据上述规定，房地产企业建造的地下车位是否应分摊土地成本，要看其是否在可售面积内。如果其属于可售建筑面积，应当分摊土地成本；如果不属于可售面积，则不用分摊土地成本。 问题二：我公司开发商品房，其中地下部分（包括地下车库、储藏室等）均不计算容积率。请问，在计算土地增值税时，地下建筑不计容是否分摊土地成本？ 答：一般说来，如果地下建筑面积属于计容面积，则地下建筑应该分摊土地成本;如果地下车位建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。 如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。 如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。” 所以，地下建筑不计容，相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。 问题三：关于你提出的公司地下产权车位是否应当分摊土地成本的问题，思考如下： 1、根据公共配套设施的处理方法推导
开发成本的分摊方法（1） 1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法 （一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊： 1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。 3.本次清算应负担的土地出让金： 本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。 （三）按建筑面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： （1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金 不可售面积应负担的土地出让金16万元＝不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金
1 目得及原则 为了优化项目成本结构,提高成本意识,更准确客观得反映项目运营效益,便于项目成本管理,特制定本办法。 2 适用范围 本办法适用于公司自营、合资及外部委托运营等各类项目。 3 权责 3、1总经理负责费用分摊工作得总体管理,对相关模糊地带及争议等问题进行裁决。 3、2各成本发生部门负责本领域成本费用相关数据得收集与相关指标得计算。 3、3各运营部门负责对各成本发生部门得数据审核。 3、4行政人事部负责收集汇总各部门得费用计算数据,统一提交给财务部门; 3、5财务部门负责各项目成本核算,及时出具项目核算报告,供公司领导管理决策使用。 4项目直接费用 各项目开展得各类促销、推广活动等营销费用,及项目运营人员得差旅项目等直接相关费用,列入各项目成本中。 5工资分摊 5、1体现为人工成本。各类型岗位人员得固定工资部分按不同得方法进行分摊。详情见附件1。此工资部分在工资表中包括基本工资、岗位工资、各项补贴与公司缴纳得社保费用。 5、2销售客服人员工资按工作量占比情况行分摊。工作量占比由提成总量、客服人员数量、聊天数与接待人数等各项指标加权计算得出。含销售部门所有人员。 5、3创意类岗位人员工资按工作量积分占比情况进行分摊。工作量占比为针对不同工作类型、所用得人员等进行得标准化分类积分。含创意团队所有人员(设计部与文案策划部)。 5、4售后岗位人员工资按工作量占比情况进行分摊。工作量占比由退换货量、中差评量、聊天量与培训量等各项指标加权计算得出。包括除了项目专属人员之外售后部门得其她所有售后人员。 5、5仓库人员工资按工作量占比情况进行分摊。工作量占比由发货机器单数、提成总额与发货积分等各项指标加权计算得出。包括仓库所有人员。 5、6采购人员工资根据不同工作内容积分制占比情况分摊费用。包括采购部门所有人员。 5、7运营人员工资:直接计算到各项目成本之中。包括各运营部门所有正式岗位得运营人员。含经理助理岗位,不含试用期得人员。 5、8服务管理人员得工资按各项目得其她岗位工资总额占比进行分摊。包括行政人事、总经办、培训主管及未转正运营人员等,此部分为除去5、1-5、7之外得其她所有人员。 6提成/奖金分摊 体现为人工成本。为各岗位设置得奖励项目,如销售提成、运营奖励等,直接列入各项目成本中。在工资表中为各项目设立得各种提成、奖金等。 7仓库房租水电费分摊 各地仓库得房租及水电费用,按照囤货面积进行占比分摊。仓库租金及水电费按各项目实际囤货占地面积进行分摊。详情见附件2。 8日常费用分摊 包括各种办公消耗品、水电、通信等行政费用及招聘、外部培训等人事费用。按各项目所承担得当月实际工资占比进行分摊。详情见附件2。 9 新项目相关费用 新项目(如微淘)独立运营之前得相关费用暂由公司进行承担。包括营销、设计、推广等费用,纳入项目费