住宅户型赠送空间研究
品质研发中心:刘流
2012-3-28
前言
针对近期成都房地产市场趋势变化，品研中心进行了持续跟踪调研，对目前深受市场欢迎的户型赠送空间进行分析，并结合市场典型案例研究，提出对户型赠送空间开发经营策略的理解,总结设计常用手法，提供给业务职能部门参考。
4 住宅户型赠送空间设计研究意义
2 3
5 成都热销项目户型赠送空间设计解析户型赠送空间设计常用手法研究
赠送空间研究启示
1、住宅户型赠送空间设计研究意义
?成都楼市背景介绍
?开发商竞争策略研究
?赠送空间设计可行性分析
政策威力逐步显现，成都楼市步入下行区间。
在持续的宏观调控和政策影响下，成都楼市在2011年经历了一次“寒流”，从2011年下半年到现在，成都楼市成交量一直在低位徘徊，成交均价持续走低。
11-1 11-2 11-3 11-4 11-5 11-6 11-7 11-8 11-9 11-10 11-11 11-12 12-1 12-2 新增面积（万㎡）
65.91
17.89 67.54 106.41 71.4 68.75 65.04 94.7 145.52 69.59 84.5 103.2 10.64 28.33 销售面积（万㎡） 113.76 82.81 18.46 27.3 35.44 32.5 33.16 35.05 40.06 44.05 44.34 40.07 22.08 36.36 成交均价（元/㎡） 8933
8708
9523
9388
9541
9672
9040
9466
9203
9168
9243
8845
8481
8363
8933
8708
9523
9388
9541
9672
9040
9466
9203
9168
9243
8845
8481
8363
7500
8000 8500 9000
9500 10000
20 40 60 80 100 120 140 160 成都商品住宅月度成交走势（2011.1-2012.2）
数据来源：成都市行业与市场研究月报
?在这样的大背景下，市场客群结构也发生了变化。高端改善客户和投资者渐行渐远，以首次购房或首次改善为购房目的的“刚需群体”成为市场的绝对主力。
?因此，以80后为主“刚需群体”成为众多开发商争抢的对象，并对此进行了针对性的产品结构调整，宣传推广和营销策划，例如：
华润在年初举行了持续二个月的“首届青年房展会”；
保利三月初在春熙路举行为期三天的“80后房交会”；
绿地制定的“4S青年置业四星战略”；
。。。。。。
抓住“刚需群体”成为了2012年成都楼市销售的“重点突破口”。
?根据搜房网三月份最新网络调查显示，“价格”是以80后为主的刚需购房者最关注的因素。这主要是因为80后群体目前正处于事业的起步发展阶段，财富累积较少，因此对“价格”的敏感程度很高，特别是在目前低迷的市场行情下，这部分客群对降价预期非常强烈。
?从项目产品因素看，刚需购房者对“户型”关注度较高。这主要是受“限购、限贷”政策的影响，前两年流行的“先买小房，后换大房”的梯级置业理念逐渐被目前的“一步到位”所取代。
价格，42.31%
户型，5.77%
开发商要想抓住目前的市场机会，抢占先机，就必须充分了解“刚需客群”的购房关注要素和
需求（价格、户型），根据市场发展趋势变化，针对性地制定“企业经营策略”和
“项目竞争策略”。
企业经营策略
项目竞争策略
突破容积率限制
要确保项目利润的实现
要满足刚需群体对户型的
功能需求，同时在价格上
进行控制
赠送空间设计
?容积率受到土地出让条件限制，要
想突破限制，就必须在户型上做文
章，通过“赠送空间”设计，提高
实际使用面积，达到突破容积率目
的。
?通过巧用“建筑面积测量规范”
可使户型部分空间不计入面积或
计入一半面积，得房率大大增
加，户型功能有所提升，通过赠
送面积平均，实得单价下降，从
而控制住总价。
开发商
市场
突破容积率限制
?对于开发商来说：通过赠送空间设计，提高产品附加值，突破了土地容积率限制，有助于摊薄地价，保证项目利润，从而实现
既定经营目标，是当前市场环境下一种有效的 “经营策略”。
?对于市场来说：赠送空间设计，高附加值产品不但满足刚需客群功能需求，在“实得均价”的概念下，无论是单价还是总价，
均符合刚需客群对于降价的预期，使项目具有较高性价比，在市场竞争中脱颖而出。（满足功能的）产品+（预期之中的）价格成为当前市场环境下一种有效的 “竞争策略”。
以产品为载体，通过赠送空间设计，突破土地容积率，提高产品附加值，既有助于开发商经营目标达成，又变相降低了产品价格，增加了产品的市场竞争力。
竞争 策略
利润保障
低价促销
实得价格竞争优势
住宅户型赠送空间设计研究意义—赠送空间设计可行性分析
?在不增加户型建筑面积的前提下，根据《建筑工程建筑面积计算规范》，通过合理利用其中要求，创造性的开发出户型产品可使用空间，提高户型的使用效率（俗称“偷面积”）已经成为目前各大开发商产品研发的重点，同时也是项目打造核心竞争力的重要手段之一。
?在“性价比”成为市场主流客群置业原则的情况下，“偷面积”是提升产品附加值的重要营销支撑点，对市场的撬动作用非常明显。
上海金地“未未来”项目，以创新多样的户型
设计名噪一时
?万科·金色领域 ?中铁西城 ?光华逸家
2、成都热销项目户型赠送空间
设计解析
成都热销项目户型赠送空间设计解析
?“户型”已经成为不少项目的核心卖点，“实得均价”概念也逐渐为市场接受。本次我们通过实地调查，选取了青羊区光华新城中的三个热销项目“万科·金色领域”、“中铁西城”、“光华逸家”的主打户型作为案例进行解析研究；?这三个项目虽然位于同一区域，但是在户型赠送空间设计要点上大相迳庭，各有特色，基本囊括了目前成都市场户型赠送空间的主要做法。
光华新城规划图①
②
③
①万科·金色领域
②中铁西城
③光华逸家
万科·金色领域
物业类别
住宅 装修状况 精装 行政区域
青羊区 环线位置 西、三环以外 项目特色 住商结合 精装修 地铁沿线 宜居生态地产
建筑类别 塔楼 高层 物业费 2.6元/平米 容积率 4.98 绿化率 25% 总建面 299000平方米
总户数 2052户 开盘时间 2010年
入住时间
2012年
物业位置
青羊光华大道（树德中学旁）
价格 7900-9000元/平米（含1000元/㎡精装标准）
开发商
成都万科光华置业有限公司
项目基本信息
效果图
交通图
注：本章节重点在于户型研究，因此不对项目本身进行过多阐述。
万科·金色领域
项目户型
项目户型分为“S（85㎡左右）两房”、“M（90㎡左右）三房”和“L（120㎡左右）四房”三种主
要户型。
S2：85㎡
二房两厅两
卫
M3：91㎡三房两厅两卫L1b：123㎡
四房两厅两
卫
优点：
?户型方正，通风采光较好；
?项目动线设置合理，基本做到动静
分区；
?玄关、双阳台、双卫（M、L户型）设计，户型功能完备；
?实用性较高。
缺点：
?户型紧凑，各功能间面积普遍较
小，影响居住舒适度；
?赠送面积一般。
万科·金色领域
户型赠送空间设计要点分析 我们以“M3（91㎡）户型为例进行分析。
M3：91㎡三房两厅两卫*
*
?设计要点：
多阳台设计：
一般中小户型阳台基本为两个。本户型除
了常规的生活阳台和景观（休闲）阳台外
，另设计了两个阳台，并与功能间相连，
通过打通与功能间相连接的阳台使得户型
在空间上实现了一般90㎡无法达到“三房
二卫”的功能要求。
?面积计算
记一半面积；
该户型赠送面积约9.6㎡左右
?适用范围
中小户型住宅公寓
清水图装修图
万科·金色领域
户型赠送空间设计要点总结
该户型主要通过“多阳台”设计赠送面积，提高空间使用率，是目前市场上一种常规主流做法。优点：
?设计难度小；
?限制条件少；
?后期改造成本较低；
?客户易接受。
缺点：
?赠送面积一般。
中铁西城
物业类别
住宅 装修状况 毛坯 行政区域
青羊区 环线位置 西、三环以外 项目特色 城市综合体 地铁上盖物业 复合地产
建筑类别 多层 高层 物业费 2.3元/平米 容积率 2.11 绿化率 60% 总建面（整体） 700000平方米 总户数（住宅部分）
1032户 开盘时间 2011年
入住时间
2012年
物业位置
青羊光华大道（树德中学旁）
价格（住宅部分）
8500元/平米
开发商
成都中铁蓉丰置业有限公司
项目基本信息
效果图
交通图
中铁西城项目户型
项目住宅户型分为“平层B（91㎡左右）”和“跃层C（89㎡左右）、E(115㎡左右)”户型。由于该项目户型附加值主要体现在跃层户型上，因此仅对跃层户型进行分析。
优点：
?户型挑高6米设计，空间感丰富；
?根据家庭需要可自由组合空间（增加1.5房）；?动线设置较合理，干湿分区，用水集中；
?露台、飘窗设计进一步提高了户型实用价值?赠送面积非常多。
缺点：
?户型改造（增加1.5房）难度大，成本很高；?户型改造后二楼采光将会受到很大影响；
?部分空间如二楼超大衣帽间实用价值较低，存在面积浪费。
C1：89㎡四房两厅两卫
E：113㎡四房两厅两卫
中铁西城
户型赠送空间设计要点分析
我们以“C1（89㎡）户型为例进行分析。
C1：89㎡四房两厅两卫
?设计要点：
室内局部挑高设计：
该设计在跃层公寓或别墅中较常见，挑高部分通常位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗的空间感，从而减少户型紧凑的局促感，使空间整体具有层次。同时，可根据需要对挑空部分进行隔断做成卧室或书房，由于只计算一层面积，因此该设计赠送空间非常多。需要注意的是不同区域对于挑高限制和要求也有所不同。
?面积计算
不计面积；
该户型赠送面积约32.4㎡左右
?适用范围
跃层住宅公寓/别墅
中铁西城
户型赠送空间设计要点总结
该户型主要通过“室内局部挑高”设计赠送面积，提高空间使用率，是立体手法中的最主要做法。
优点：
?赠送面积非常多；
?空间可自由组合，户型层次感强；
?居住舒适度相对较高；
?有一定市场接受度。
缺点：
?设计限制条件多（限高）；
?后期改造成本很高。
建筑设计住宅户型设 计
住宅户型设计 ◆房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。 ◆房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。 ◆在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在８０～１００平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双卫，建筑面积在１００～１２０平方米之间，适合三口之家，子女在１２岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在１４０～１５０平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一贮；对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。 区分住宅的基本功能
一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。 这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。 厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的
其特点是设备密集、使用频率高而空间有限（图1）。老年人如厕、： ； ;注意；应有［洗浴区］ 老人洗澡、泡澡的空间；注意与其他区域的干湿分离，最好淋浴和浴缸均设，如果空间有限，宜优选淋浴。 ［更衣区］ 老人洗浴前后穿脱衣物、擦脚换鞋的空间； 要求保持较高室温，能坐姿完成动作，并要有适宜的台面、挂杆、搁架等放置衣物。 专栏主持人：周燕珉教授
2.划分干湿区域 一般来讲，我们将卫生间内地面易沾水的区域叫湿区，将不易沾水、常年保持干燥的区域叫干区。因而，淋浴、盆浴区属于湿区，而坐便器、洗手盆的布置区域属于干区。目前我国很多住宅的卫生间中洗手盆、便器和洗浴设备共处一室，并未明确划分区域。如未做特别处理，洗澡时往往会将卫生间的地面全部打湿，老人再入卫生间如厕、洗漱时，十分容易滑倒。有些卫生间虽设置了独立淋浴间，但洗澡后湿拖鞋的水被带到其他区域的地面，也会增加老人滑倒的危险（图3a)。 因此，老年住宅卫生间应特别注意将洗浴湿区与坐便器、洗手盆等干区分开，降低干区地面被水打湿的可能。通常做法可将淋浴间和浴缸邻近布置，使湿区集中，并尽量将湿区设置在卫生间内侧、干区靠近门口，以免使用中穿行湿区（图3b）。 可将盥洗台下部局部留空， 保证轮椅回转所需的空间洗手盆中线距侧墙不小于450mm，保证老人洗漱时手臂活动幅度 图2 老年住宅三件套卫生间的平面基本尺寸要求（尺寸单位：mm） a. 干湿分区不理想，淋浴区的水容易被 带到干区地面，老人再入卫生间如厕，洗脸时容易滑倒 b. 干湿分区明确，浴缸与淋浴间集中布置与干区分离，并设置地垫隔开 图3 卫生间干湿分区的优劣比较 1.空间大小适当 老年人使用的卫生间空间既不能过大也不能过小（图2）。空间过大时，会导致洁具设备布置得过于分散，老人在各设备之间的行动路线变长，行动过程中无处扶靠，增加了滑倒的可能性。空间过小时，通行较为局促，老人动作不自如，容易造成磕碰；而且轮椅难以进入，护理人员也难以相助。 干湿分区交界处的设计也很重要。宜将更衣区作为干、湿区的过渡，使老人洗浴完毕后就近完成擦身擦脚、将湿拖鞋换成干鞋的动作，以免将身上的水带到干区地面。3.重视安全防护1)设置安全扶手 坐便器旁边需设置扶手，辅助老人起坐等动作。淋浴喷头、浴缸旁边也应设置L 型扶手，辅助老人进出洗浴区域，以及在洗浴中转身、起坐等。 淋浴间宜采用浴帘类软质隔断，有利于轮椅的回转
在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： 1、单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 2、多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 3、地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 4、用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 5、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 6、电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 7、住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 8、雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。 9、突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 10、两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 11、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 12、封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 13、住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： 1、突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。 2、检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。 3、独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
中国集合住宅规划与建筑设计创新 授课人：中国建筑北京设计研究院总建筑师薛峰概述 一、研究框架 二、主要研究内容 1、从城市设计的角度出发，集合住宅规划与设计应重点研究的问题 ?·城市空间轮廓线与层次的变化 ?·城市风貌与人文规划
?·城市色彩韵律与跳跃 ?·建筑形态“露而不争，合而不同，兼容并蓄” 2、从城市经济的角度出发，集合住宅规划与设计应重点研究的问题 ?·城市产业规划与住区开发 ?·城市土地统筹与住区开发 ?·城市功能配套与住区生活 3、从住区建设的角度出发，集合住宅规划与设计应重点研究的问题 ?·居住与生活 ?·建筑与细节 ?·风情与环境 ?·地形变化与空间层次 ?·围合空间与邻里交往 ?·技术配置与项目定位 三、中国集合住宅规划与建筑设计创新应考虑的“八大关系”： ?1、住区与城市 ?2、住区与环境 ?3、住区与生活 ?4、住区与风情 ?5、住区与住宅 ?6、住区与细节 7、住区与技术
8、住区与开发 四、本课程内容 综合以上问题的研究，将中国集合住宅规划与建筑设计创新归纳为以下十方面进行讲解： 第一讲、住区主入口规划 第二讲、容积率与开发策略 第三讲、院落单元与环境 第四讲、地形再造与环境 第五讲、车行道路与环境 第六讲、短板结构优点 第七讲、拿来主义风情 第八讲、户型设计亮点 第九讲、细节与材料语言 第十讲、环境部品与品质 第一讲、住区主入口规划 1.1、住区主入口规划分类 1.2、住区主入口风情规划 1.3、城市轮廓线与主入口 1.1住区主入口规划分类
1.1.1、主入口空间与集中环境空间相结合的开敞型入口空间 将景观环境与大尺度的开敞空间相结合，并将休闲、健身等功能融入其中。例如：深圳万科城、北京顺驰领海等主入口。 1.1.2、主入口空间与住区文化活动、生活配套等功能相结合的风情 型入口空间 用适宜的空间尺度，将景观环境与居民文体活动，购物、小型餐饮、会所、居民休闲广场等功能相结合，凝聚人气、展示住区的主题风情。例如：深圳万科四季花城、北京绿城百合苑等主入口。 对于规模较小的组团型住区，将会所作为住区的步行主入口，将会所定义为整个住区的“城市会客厅”，以体现住区的生活品质。 1.1.3、主入口空间密植高大乔木，使其与建筑物形成互映关系的密 植型入口空间 将高大乔木及各类灌木密植于入口空间，以入口空间作为景观节点，运用多种造景手法塑造建筑与植物的融合关系，创造绿茵茂密的自然氛围。例如：深圳中海香蜜湖一号，龙湖佛罗明戈等主入口。 1.1.4、将以上三种手法综合使用并结合地形和住区交通规划形成复 合型入口空间 以上三种手法并非只能独立使用，很多住区加以综合使用，并将主入口空间对外开放，既作为项目开发的展示区，同时又保证了生活配套设施的经营效益。例如：深圳万科城、深圳金地香蜜山，广州星河湾主入口等。
老年人住宅空间设计 伴随着人们的生活水平的提高和消费观念的转变，老年人住宅设计方面的市场前景广阔。适老化住宅应成为每位优秀设计师所关注到的方面。住宅设计不再只是传统规格的设计，同时也要考虑到里面的老年人元素。随着未来老龄化社会的到来和国家以及子女对老人方面的关注，适老化住宅设计将会变成我国室内设计的一个新的课题。 一、老年人住宅空间设计的现实意义 面对未来严峻的老龄化问题以及根据老年人住宅要求，通过对老年人住宅合理的设计达到老年人对居住场所的需求，使老年人们能够居住到符合老年人特征的、舒适的适老化住宅。空间设计师要将创作重心移到老年人群体上来，让更多的人关注到老年人居住问题，将室内设计和老年人居住需求相结合，设计出更多优秀的适老化住宅，解决大多数老年人单独居住的困难。人口老龄化已经成为社会上一个不容忽视的问题，关注老年人住宅设计，不仅是关注老年人的生活条件，同样也是关注老年人的安全和尊严，让老年人享受到安度晚年的权利。这对社会民生乃至整个中国梦的实现都有着重要意义。 二、老年人住宅空间的具体设计 围绕着“老年人住宅空间设计”这一主题进行创作，将室内设计与老年人元素相结合，设计出安全舒适、适合老年人居住的室内住宅。 1.玄关的设计 门口摆放一个鞋柜，鞋柜为一高一矮两厢柜，高柜可以让老年人搀扶，矮柜摆上坐垫供老年人坐下换鞋使用。鞋柜要避免角度过于尖锐。鞋柜底部应有空档，可让老年人将鞋直接放于空档处，避免老年人因鞋摆放凌乱而绊倒。同时在座柜旁加放扶手供老年人起坐使用，另一侧墙面可以设置衣架便于老年人换取衣物。 2.餐厅设计 在餐厅方面餐桌角应取圆角，墙面应增加防撞木板，减少老年人磕碰。餐桌旁墙体加放扶手。 3.客厅设计 桌子、电视柜选取圆角造型。客厅茶几顶部应高于沙发坐面，便于老年人取物。沙发的选材不应过于柔软，选取普通皮革制沙发，便于老年人起身。客厅两侧墙体分别设置扶手，可以让老年人在必要时搀扶。房间整体色彩上以白灰色为主，可以让老年人感到宁静。同时灯光应选择以淡黄色的暖色调为主的光色，给老年人安静温暖祥和的感觉。地板采用大量实木地板，防止普通瓷砖过于湿滑而
房屋建筑面积计算公式 分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积由以下两部分组成: A、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。 B、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半 C、公用建筑面积分摊系数套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 建筑面积是“套(单元)建筑面积”的简称。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。 套内面积是“套内建筑面积”的简称。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体套内阳台建筑面积面积 1、套内使用面积是指房间实际能使用的面积; 2.套内墙体面积是指新建住宅各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种; 3.套内阳台建筑面积有封闭式阳台、挑阳台(底阳台)、凹阳台和半挑半凹阳台之分。
供热面积=套内使用面积+套内墙面积 一般来说:套内使用面积*1.49=建筑面积建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊的公用面积[(套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积)*公用建筑面积分摊系数 1、容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式:建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 2、建筑用地面积:指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 3、规划建设净用地面积:你开发商可以用于建设的土地面积.你买一块地,但由于市政或其他原因,需要占用你一些土地,如市政道路,即常说的要扣路幅,还有如在土地边有高压线,国家规定就需退出多少米才能建房的.所以你土地证面积并不一定是你的建设用地面积,土地证面积减去你不能用的面积后就是你的规划建设净用地面积。 4、“用地面积”:是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。城市土地使用的。主要性质可分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地等。但各种性质用地的面积并不只单纯包括其本身所占用的土地面积，还包括一些直接为其服务的建设用地面积。如城市的“居住用地面积”包
新疆兵团广播电视大学开放教育 调查报告 2010 届建筑施工与管理专业 调查报告题目：调查现有老年人住宅设计与室内环境 学号：1065101402491 姓名：朱英英 办学单位：兵团电大农九师分校__________ 学员工作单位：新疆兵团农九师勘测设计院 指导教师姓名：_____刘幼珍____ 指导教师工作单位：新疆绿翔建安公司职称（务）：高级工程师 调查报告撰写时间：2011.8
调查现有老年人住宅设计与室内环境 1、我国人口老龄化状况 随着社会经济发展和计划生育政策的实施，我国己于1999年成为老年型国家。我国是世 界上老年人El最多的国家，现在中国60岁及以上老年人占世界老年人口总数的2l％，2030 年将达到26％。2000～2030年为中国人口老龄化高速阶段，老年人口比重年均上升0．39个百分点，2l世纪20年代开始进入高峰期。以发展中国家水平的经济应对发达国家水平的老龄化问题，将会是我们面临的一项严峻挑战，对于老龄化所带来的一系列相关问题我们必须未雨绸缪，认真对待。中国的城市和社区在迈入2l世纪的过程中将伴随着老龄化程度的一步步加深。老龄化对未来城市和社区的影响并不单是物质层面的问题，还有与物质环境密切联系的一系列社会学问题。自70年代初中国政府实行计划生育政策以来，生育水平开始大幅度下降，然而由于人口基数庞大，人口发展的惯性是中国人口面临着“低生育率，高增长量”的困境，伴随着人口数量的问题，中国人口年龄结构也正在悄然老化，人口结构的老化问题越来越突出。中国的人口老化的基本现实是老龄化人口绝对数量大、老化速度快、而且人口老化超前于经济发展水平而提前出现。 2、老年住宅发展状况 居住问题是与人的生存息息相关的问题，几十年来我国的居住状况由解决有无住房的问题到向小康型居住过渡。不同阶段，人们对居住条件的要求明显不同，评价住宅的标准也不同。随着国民经济的不断发展，相应提高国民居住水平，是各国都需要加以解决的问题。2004年11月22日，建设部政策研究中心颁布了我国居民康居标准，即：到2020年，我国居民住房要从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一问房、功能配套、设施齐全”。发展老年住宅是发展我国住宅事业的重要组成部分。随着国民经济和人口老龄化的发展，老年居住问题成为摆在我们面前亟待解决的问题。 3、老年居住建筑的现状及存在问题 老年人如何居住，他们需要什么样的房子和环境? 老年居住建筑指专供老年人居住、符合老年人体能心态特征的建筑，包括老年人住宅，老年公寓、干休所、养老院和托老所等。人随着年龄的增长，体能心态会发生变化。老年住宅在设计上应充分考虑老年人的这些生理、心理特点，通过增加适合于老年人生活特点的辅助设施，活动空间，为老年人创造一个良好的生活环境。 老年往宅需求量大供应紧缺 在老龄化的发展中，老年人的需求也逐渐发生了变化。一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住。而普通住宅的各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，
房屋建筑面积计算规则（试行） 为规范我市房屋建筑面积计算方法，合理分摊房屋共有建筑面积，根据国家《房产测量规范》及建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，结合我市实际，制定《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》。 一、一般规定 1、房屋以幢为单位进行测算。 (1)地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一幢处理。同一建筑中的不同建筑塔楼各自视为一幢处理。 (2)计算容积率的半地下室与上部建筑相连通的亦视为一幢处理。 (3)地面以上相互独立，但地面以下相互连通，共用一个地下室的建筑视为多幢处理。 2、房屋面积测算系指房屋水平投影面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积等测算。 3、房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）、可供人们正常生产或生活的永久性建筑。 4、房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 5、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 6、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20ｍ以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 7、房屋所在层次是指本权属基本单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 8、房屋建筑结构可分为：钢结构；钢、钢筋混凝土结构；钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其它结构。 二、计算全部建筑面积的范围 1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。 2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位，按水平投影面积计算。当夹层及其下方建筑空间的高度均小于2.20米，但总高度不小于2.20米时，只计算一层建筑面积。 3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。 4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 5、室内楼梯的面积计算 （1）穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。 （2）住宅室内楼梯间隔的净宽度大于0.20米时，非住宅楼梯间隔的净宽度大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，楼梯间隔空间面积应扣减。 6、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
浅谈日本小户型住宅设计 文章摘要：日本普宅以小户型为主，其中集合住宅户型面积一般在90平米以下，居住着工薪阶层和青年家庭。由于特殊的区位和建筑物资短缺等原因，日本在住宅设计和产品研发上追求精益求精，形成了长期坚持开发小户型、注重细节且舒适的开发理念。 关键词：集合住宅小户型布局紧凑人性化 1.日本小户型住宅发展历史 日本小户型住宅起源于战后伊始。当时，日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量集合住宅，其中大部分为面积在40—90m2不等的小户型。最初的标准设计方案是在1949年提出，最有代表性的是面积只有40 m2的公营住宅标准设计51C型，成为该时期住宅设计的原型。1953年前后，社会经济水平有所提高，新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n个卧室。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为日本城市住宅的主流。 2.日本小户型住宅现状 2.1小户型仍是日本集合住宅的主流户型 目前，日本集合住宅由政府、“住宅公团” 及开发商进行开发，多为租赁形式。除市中 心的部分高层住宅外，以低层和多层为主， 呈现低层高密度的特征。日本小户型集合住 宅主要为大城市中的工薪阶层和青年家庭 服务。此类住户的基本家庭结构为2—3口人 的核心家庭模式，因此，三室户成为集合住 宅的主流户型。在土地资源十分紧张的日 本，为节约土地、争取较高的容积率，日本 集合住宅的户型平面多为瘦长型，总面宽较 小，三室户为8m左右，而进深相对较大，11m —13m左右(不含阳台和走廊)、户型面积一 般较小，在不计阳台、外廊等公共面积的情 况下，多数户型都在90平方米以下，三居室 的套内面积也基本上在80方米左右。 2.2平面布局相当集约、高效、科学 日本集合住宅的发展经历了几个阶段，而 今，其住宅平面和户型结构设计已逐步趋于 成熟，达到了集约、高效、科学的布局。在 总体布局上，除了普遍采用大进深、小开间、 单面外廊、公用电梯楼梯的布局外，还采用 日影斜线法精确控制建筑日照间距，建筑层 高控制在2.6—2.8m，以降低建筑总高度， 减少建筑间距。大进深、小开间的矩形平面 节地效果十分显著，但同时带来套内自然采
计算方法因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。 在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： （1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。 （2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 （3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。 （4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 （5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 （6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 （7）住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 （8）雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。 （9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 （10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 （11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。（12）建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。 （13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 （14）计算全部建筑面积的范围 1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。 2、假层、阁（暗）楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上（含2.00m）的部分，按其投影面积计算。 3、房屋天面上层高在2.20m以上（含2.20m）的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。 4、底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库，层高在2.20m以上（2.20m）的，按其结构的外围水平投影面积计算。 5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。不作为外墙仅为装饰的，按结构的外围水平投影面积计算。
六甲集合住宅 安藤忠雄 100345 陆垚
建筑由一系列单元构成，每个单元长5.8米，宽4.8米，其剖面顺着山势而设计，平面对称，建筑物之间空隙泽设计了上下交通的阶梯，他们使整个建筑物统一起来，同时，它们也可作为小广场。 各个单元在斜坡上组合在一起形成阶梯状，于是每个单元都有开阔的视野，设计的意图就是想让生活在单元里的人们走到跌落的屋顶上去与自然交流。 1983年六甲集合住宅一期完工时，安腾又开始着手设计位于它附近的第二组住宅集合体。如果说安藤在一期工程中试图创造纯粹的居住环境，那么，在二期工程中则引入了公共空间。刘家几个住宅二期与六甲一期一样建于60°的斜坡上。六甲一期占地仅1900平方米，配置20户。 整个项目设计建立在5.2×5.2平方米的网格上，其中的每一组建筑为一个正方形平面，每边长为网格边长的5倍。整个项目就由两组遮阳的建筑组合在一起。
地表式 跌落布局 目的： 一、每个单元都有面向山下的开阔视野 二、使跌落的屋顶成为人们与自然环境交流、人们之间相互交流的室外空间
山体呈60 度的倾斜，从上往下看，住宅楼与其说是建在山坡上，不如说是建在几乎垂直的陡壁上，这在建筑学上无疑是一个挑战。安藤采取把斜面削平之后深挖、将建筑“栽”在地下的方法。如此一来，限高和遮蔽率的问题迎刃而解，六甲山集合住宅成了一个地上2 层、地下1 层、加起来共10 层的标准小户型模范住宅社区. 中央楼梯沿坡地笔直而上，穿过整栋建筑，成为整个建筑的轴线。住宅单元不止在轴线两侧，有很强的秩序感，无论是坡度还是体量上都与环境十分和谐，融入了整个山体。
小型建筑对周围环境的影响相对较小，而大型建筑或建筑群则会大面积覆盖或使用山地，如何协调建筑与山体的关系是一个主要问题。六甲集合住宅是一个颇为成功的例子。安滕忠雄觉得之前日本的山地建筑对山地的破坏和影响较大，他希望用一种新的方式使建筑融入山体。保持着城市的密度与特性，从1981年开始的六甲集合住宅工程沿着山势向下一直延伸到大阪海峡的水边。背倚六甲山，前方俯瞰神户市区和大阪湾，沿山的斜面，一个裸露着混凝土的现代风格的复合住宅楼呈阶梯状嵌在山坡谷地上。这幢不大的建筑，宛如在绿树掩映的山麓上故意安放的一个由混凝土盒子和玻璃组成的装置玩具，与周围的自然环境惊人地融 合，浑然天成。
住宅户型设计敏感点 随着房地产市场不断发展，购房者也日益成熟，对住宅户型的要求也越来越高，这就需要我们根据客户的要求来进行设计，开发出市场能够接受、又经得起时间检验的户型。 客户的要求是户型设计的客户敏感点，需要从营销角度分析产品，从功能性、舒适性和经济性等多个维度来满足。换句话说，只有根据客户敏感点做出的户型设计，才能符合市场需求。 那么，究竟现在客户的敏感点是什么？我们该怎样做户型设计呢？主要想和大家分享，如何更好地把握户型各功能空间和整体两大客户敏感点，以及如何界定哪些户型更好卖。 01 7个常见功能空间的客户敏感点 我们常见的户型功能空间，主要包括玄关、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台七个区域。自从近几年房地产市场进入改善时代后，每个区域的客户敏感点都变得更加突出。 1、玄关 玄关是房屋入口的一个过渡区域。 设置玄关的目的是为了保护房屋的私密性，避免一进门就对整个房屋一览无余，玄关也是方便客人脱衣、换鞋的地方，因此户型是否有玄关也成为营销中的客户敏感点之一。 2、客厅 客厅是家人日常起居的公共场所，设计必须宽敞、明亮，要有较好的朝向和观景视野。 客厅要有一个相对独立的空间，这个相对独立的空间是相对餐厅而言的，即最好不要和餐厅共用一个空间，从而形成“模糊双厅”，不利于家人的休闲、团聚。从客厅的开门要少，避免不必要的交通穿越所干扰。 客厅的面积要合理，一般客厅面积不小于18平米，大户型不小于20平米，这样可以轻松地放置必要的家具和设备。
客厅尽可能与景观阳台相连，视野更开阔，有更好的景观。 客厅的开间要合理，一般不少于3.6米左右，舒适的客厅开间在4.0米左右，这种舒适型的客厅一边摆放沙发，一边摆放电视，是一种两边都靠墙的布置格局，中间留出了一个空间，但最大不要超过4.5米，超过这个开间，看电视的距离就会显得有点远，不仅浪费了面宽，而且舒适性反而降低了。 客厅不能是狭长的，宽深比也要合理，一般控制在小于1:2，便于合理利用空间。客厅中至少有一个墙面的长度要大于3.0米，以便作为电视背景墙，如果没有摆放电视机的背景墙，整个客厅就显得比较局促，缺乏舒适感。 3、餐厅 餐厅和客厅应有明显分区或者餐厅“独自占角”，即餐厅要在两面墙夹一个角的位置，有独自的一个区域，最好不要和客厅混用。餐厅与厨房的位置最好邻近，可以避免因距离过远而耗费过多的来回路程和置餐时间。 餐厅要是明间，有独立开窗。餐厅的净宽度不宜小于2.4米。餐厅面积最好不少于9 平米，一个设计高明的餐厅可以使空间产生一种轻松愉悦的气氛，能使人心情放松，而有助于家庭和谐。 4、卧室 卧室承担着人一生当中三分之一生命的睡眠时间，因此设计时应该特别重视卧室的安定性与隐密性，必须仔细考虑其朝向以及温暖和光线的适宜度；卧室形状不宜狭长，卧室的长宽比最适宜2：1。 主卧室的面积要合理，一般要在16平米左右，双人床、床头柜、衣橱的摆放才不显局促，而大户型的主卧室面积要在20平米左右，并且应带独立的主人卫生间或步入式衣帽间.主卧室开间一般不少于3.0米，而大户型的主卧室开间最好不少于3.6米；有的主卧室还带一个景观阳台，增加了不少生活情趣。 次卧室面积一般不小于12平米，用于老人居住的次卧室，宜设在光照最好的南或东南向，因老人在家中的时间最长，光照是老人家健康最好的因素，给老人光照时间长的房间，特别是冬季，对老人的健康是很适宜的。
房屋建筑面积及计算规则 一般规定 1.房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20米(含2.20 米，下同)以上的永久性建筑。 2.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 3.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。 4.房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 5.房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 6.房屋结构(如墙、柱)占用的面积，包括地下室所占用的面积，
但不包括天井、墙外阳台、客观存在外[1]楼梯等占用的面积。 计算全部建筑面积的范围 1.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。 2.多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。 3.房屋内的技术层(管道层、附层、夹层等)层高在2.20 米以上的按其墙外围水平面积计算。 4.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20 米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。 5.楼梯、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。 6.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。
7.房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。 8.原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 9.挑楼、全封闭的阳台按外围水平投影面积计算。 10.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。 11.房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 12.层高在2.20 米以上的地下层(地下室、半地下室、地下车库、地下商场等)及其相应出入口，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。 13.有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。 14.玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，
2013最新房屋建筑面积计算规则 2013新版建设工程工程量清单计价规范最新变化2013新清单简解 2013最新房屋建筑面积计算规则 建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。 规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。 第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。第二部分例举了25条术语，对建筑面积计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。第三部分计算建筑面积的规定共有25条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。规范条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明，以便能准确地使用规定和方法。下面着重讲一下规范中的计算建筑面积的规定。
一、房屋建筑的主体部分 1、单层建筑物 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分（图1）；高度是指室内地面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。 图1 勒脚 单层建筑物设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 2、多层建筑物 多层建筑物的建筑面积应按不同的层高划分界限分别计算。首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。这里我将这种算法简称为“层高界限计算法”。层高是指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离；其中，最上一层的层高是其楼面至屋面（最低处）结构
国外小户型强悍的户型设计图 家展示几张关于日本小户型的户型图，从户型图可以看出日本人对家居生活的要求和特点。 在空间布局上，日本的集合住宅由于外廊式结构，多从北侧入户，户型平面呈“十字形”，即：户型中间为走廊，卧室靠近住宅入口玄关附近，沿走廊两侧布置，并不强求南向；住宅中部一般为卫浴空间和厨房，厨房不要求必须对外开窗；起居室则位于最南端，一般与餐厅相连，共同构成餐起空间；和室（榻榻米）作为日本特有的第二起居空间，一般与起居室相邻设置；一些可间接采光而不必直接临窗，从而节省了面宽。日本住宅的主要点为：餐起并置、餐厨相连，卫浴空间分区设置，储藏空间分类灵活分布。 比起中国的住宅，日本的户型设计在功能区分上有三个特色，一是厨房位于户型中部，多为开敞式与半开敞式。二是卫生间常按使用功能分为洗浴、化妆、如厕三个各自独立空间，使业主既拥有了完整的卫浴功能。日本的住宅面积虽小，但储藏空间丰富，且设置位置考虑周到、分类明确。 总的来说，日本住宅重视空间的流动和视线的贯通，户内面积虽小，但门窗洞口及动线的巧妙设计，使得室内空间显得丰富，做到了
小中见大；再加上卫生间的合理分布、储藏空间的有效设置，使住宅空间的利用率高、舒适性强。 70㎡房间布局 门厅位于中央 门厅到南面的起居室由走廊连接、 两侧分布有西式房间、厨房、
卫生间?浴室、 南面配置起居室。 80㎡房间布局 走廊位于中央， 西式房间正对阳台， 走廊东面分布有卫生间、浴室。
起居室位于南面，与上述70平米房间布局基本相同，但这种布局将厨房也配置在了南面。照顾到了家庭主妇的工作 90㎡房间布局——仅供参考。至于为什么90平米在日本还叫小户型抱歉不清楚…… 与80㎡的房间布局并无太大不同，但是由于配置了屋顶阳台，所以使公寓也充满了独户住宅的味道。
住宅户型设计之分析和建议 户型设计的创新程度直接反映区域住宅产业发展水平。目前国内户型设计水平走在前列的城市有深圳、广州等地,主要特征是户型设计功能更丰富合理更人性化,面积区间更宽更合理,而广大地级以下城市的户型设计还处在粗放阶段,表现在面积浪费、功能单一、结构混乱等方面。颇为意外的是,作为地产价格高地的北京、上海,笔者抽样发现其户型设计差强人意,与xx等广大省会城市相比,优势很小。现在针对xx户型设计现状,做以下小评和建议。 一、xx户型设计之现状 1、主流取向: 崇拜“三大”户型:大面积、大客厅、大阳台 崇拜板式结构:一梯两户、南北通透 崇拜卧室大阳台:主卧室或者次卧室有大阳台(用于洗、晾衣服,笔者试住此户型后,深恶痛绝) 崇拜正南正北超向:卧室和阳台必须在户型南边向阳处 2、几个成因: xx冬冷夏热的气候原因,要求冬天晒太阳、夏天通风。 本土建筑设计自主创新能力直接制约了开发商创新能力和媒体鉴别能力。 消费群的传统居住理念和对户型优劣的甄别能力比较
低。 二、xx户型设计若干问题 面积浪费: 三房分大、中、小三房,大三房建筑面积在130以上,小三房在90以下。xx三房110以上居多,集中分布在130-140之间。大多抽样户型中的客厅在30平米以上。 功能单一: 超过130平米的三房属于舒适型三房,在功能方面要求更多,如门厅过渡空间、玄关、衣帽间、纯粹生活卫生阳台、储藏间、多功能空间等。而大多户型缺少玄关和过渡空间、缺少生活阳台、缺少娱乐活动空间。 私密性较差: 兵营式板式结构的最大问题是楼宇对视严重,卧室和对面阳台之间无视觉障碍。 卧室门正对客厅,洗手间正对大门或客厅,工人房无专用洗手间等问题比较严重。 人流动线不合理: 家庭行人流线混乱,公共流线和私人流线相交叉、家庭流线经过客厅。公共区域和相对私人区域界限不清晰。 问题户型1:客厅流线干扰大,生活阳台次卧中。(申奥美域) 动静干湿不分:
1）。老年住宅的厨房空： 专栏主持人：周燕珉教授
1.提供合理的操作活动空间 厨房空间应有适宜的尺度，各种常用设备应安排紧凑，保证合理的操作流线，使各操作流程交接顺畅，互不妨碍（图2） 。 ①厨房空间尺度不宜过小 厨房空间尺度过小时，很难保证有足够的操作台面摆放常用设备和物品，既影响使用效率，也容易造成安全隐患（图3）。对于一般老人，两侧操作台之间的通行及活动宽度不应小于900mm（图4）。对于轮椅老人，通行及活动区域的尺寸宜适当增加，至少保证轮椅回转所需的直径1500mm 的空间。条件较宽松时，宜为轮椅老人与他人共同进行操作提供更充裕的空间。 图2 老年住宅厨房的平面基本尺寸要求（尺寸单位：mm） 图 3 厨房应有较多的台面，满足操作需求及摆放必要物品 a. 厨房尺度小，缺乏足够的台面，操作及储物空间窘迫 b. 厨房尺度适宜，有充足的台面，操作及储物条件合理 a. 一般老人适用的厨房基本尺寸要求 b. 轮椅老人适用的厨房基本尺寸要求 图4 厨房的通行及活动空间宽度最低不小于900mm
老年住宅专栏 图6 轮椅老人使用不同形式操作台的难易程度比较 a. L型、U型操作台的洗涤池、炉灶可布置在操作台转角两侧，轮 椅只需在90°范围内微转就可完成两种操作之间的转换 b. 单列式、双列式操作台的洗涤池炉灶一字排列或相对布置时，轮椅需 要进行较多动作才能完成两种操作之间的转换 2. 确定恰当的操作台布置形式 一般厨房中常见的操作台布置方式有单列式、双列式、U 形、L形和岛形等。各种形式之间的优劣比较详见表1。在老人 厨房中，宜优先选择U 形、L 形布局，这两种布局在老人使用时具有以下优势： ①U形、L形操作台更适合轮椅老人使用 由于轮椅旋转比平移更为方便省力，因此应将洗涤池和炉灶布置在轮椅略微旋转即可到达的范围内。采用U 形、L 形操作 台布置形式即可实现这一要求。将洗涤池和炉灶分别布置在U 形、L 形台面转角的两侧，轮椅老人只需在90°范围内微转， 就能完成洗涤、烹饪两种操作之间的转换（图6）。如果操作台为单列式或双列式，洗涤池、炉灶只能一字排列或相对布置， 轮椅老人需要进行多个动作才能完成平移或大角度回转，给使用造成不便。所以老人厨房采用U 形、L 形的布置形式更为 便利。 ②厨房空间尺度也不宜过大 厨房尺度过大时也有弊端，容易造成设备摆放分散，操作流线变长，影响操作的连续性，当发生危险时老人也无处扶 靠。所以老人厨房在考虑轮椅通行的前提下，操作台之间的间距也不宜过大。 ③操作台下部留空便于轮椅回转和操作 在中小户型住宅中，厨房的面积受到一定的制约，操作台间的距离一般不能满足轮椅的回转要求。这时可将常用的操 作台，如洗涤池、炉灶的下部局部留空，一方面能作为轮椅回转可利用的空间，另一方面也便于轮椅老人的身体接近 主要的操作设备（图5）。 图5 厨房面积受限时，可将洗涤池、炉灶下部局部留空，保 证轮椅回转的空间，也便于轮椅接近设备 ②U形、L形布局有利于形成连续台面 U 形、L 形布局利于保持台面的完整、连续。冰箱、洗涤池、炉灶等常用设备能通过连续的台面衔接起来，避免操作流线088