上海高力国际物业服务有限公司
***物业管理处-工程部
Colliers International Property Services (Shanghai) Co., Ltd.
*** Property Management Office-Engineering Dep.
操作手册
Work Instruction By Engineering Dep.
文件号: PM-B01-10-003-S
目 录
Colliers International Issued Date: June 30, 2008
一、
组织架构图 .............................................................................................................. 2 二、
岗位职责 .................................................................................................................. 3 三、
岗位仪容仪表 ......................................................................................................... 11 四、
工程部设备操作流程 ................................................................................................ 6 五、
机电设备维修保养制度 .......................................................................................... 15 六、
机房管理制度 ......................................................................................................... 25 七、
二次装修管理流程 .................................................................................................. 45 八、
接报修及维修工作单之使用流程 ............................................................................ 50 九、
紧急事件处理预案 .................................................................................................. 54 十、 工程部仓库管理制度 . (72)
一、组织架构图
工程部人数合计：X人
二、岗位职责
1 工程部岗位职责
1.1 工程经理岗位职责
1.1.1 岗位说明
部门：工程部
岗位：工程经理
直属主管：直接受物业总经理领导
1.1.2 招聘要求
性别年龄：男，50岁以下
身体状况：身体健康，无其他特殊要求
教育程度：机电或相关专业大学以上学历
专业技能：熟悉物业各项工程和设备的施工、维修、保养和管理专业知识，有电气、暖通或给排水某一项专业特长，具有独立领导部门开展工作的能力
工作经验：从事物业管理行业或酒店业担任工程经理三年以上工作经验
资格证书：有电气/空调/管道工程师/机械工程师职称
语言能力：掌握一门外语，有一定的英语听说能力优先
1.1.3 工作要求
劳动纪律：遵守公司的各项规章制度
工作时间：周一至周五每天九小时，中间含午餐休息时间一小时
辞职申请：提前一个月
1.1.4 工作待遇
工作制服：由公司提供统一的西服
员工福利：享有国家规定的各种福利待遇
试用期：二个月
晋升职位：物业总经理
1.1.5 职责概述
在总经理的领导下，全面负责工程部对整幢物业之工程管理工作，确保物业的设施处于良好的运作状态，节约开支，使物业长期得到保值、升值。
1.1.6 岗位职责
1.1.6.1 执行物业总经理的各项指示，安排好工程部所有人员的工作，确保人尽其
才，合理使用，负责与管理处工程方面的对外联系。
1.1.6.2 负责大楼内机电设备的操作运行正常，制定部门的年度、季度计划，包
括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、
外判工程计划以及安全、环保等管理工作。
1.1.6.3 审核、批准各专业工程师制定机电设备的日常运行、维修保养和巡视检查
制度，并督促工程部员工认真执行。
1.1.6.4 洽谈和确定外判维护保养合同，监督承包商的工作、进度和质量。
1.1.6.5 制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下员工解决物业中的
各种突发事件，妥善处理善后事宜。
1.1.6.6 监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范
符合公司要求，做好员工考核工作。
1.1.6.7 检查下属各类工作报告，定期向物业总经理递交每周、每月及每年工程报
告。
1.1.6.8 有计划地组织部门员工的培训，不断提高对整个物业的管理水平。
1.1.6.9 协调好与政府有关职能部门的关系，确保大厦水、电、消防、技防及卫星
接收及环保等设施的正常使用。
1.1.6.10 建立客户投诉意见处理制度，确保所有维修单和投诉电话都能得到满意的
回复和解决。
1.1.6.11 每天坚持深入现场，抽查工程各项工作的执行情况，发现问题及时处理。
1.1.6.12 按时完成总经理布置的其他工作。
1.2 工程主管岗位职责
1.2.1 岗位说明
部门：工程部
岗位：工程主管(可兼任电气/空调/管道工程师)
1.2.2 招聘要求
性别年龄：男，50岁以下
身体状况：身体健康，无其他特殊要求
教育程度：机电专业中专以上学历
专业技能：熟悉物业各项工程和设备的施工、维修、保养和管理专业知识，有电气、暖通某一项专业特长，具有独立领导部门开展工作的能力
工作经验：从事物业管理行业工程主管二年以上工作经验
资格证书：有机电专业中级技术职称
语言能力：掌握一般英语知识，有英语听说能力更佳
1.2.3 工作要求
劳动纪律：遵守公司的各项规章制度
工作时间：周一至周五每天九小时，中间含午餐休息时间一小时
辞职申请：提前一个月
1.2.4 工作待遇
工作制服：由公司提供统一的工作服
工作餐
带薪年假：
员工福利：享有国家规定的各种福利待遇
试用期：二个月
可晋升职位：工程经理或工程副经理
1.2.5 职责概述
在总经理的领导下，全面负责整幢物业之管理工作，确保物业的设施处于良好的运作状态，使物业长期得到保值、升值。
1.2.6 岗位职责
1.2.6.1 执行物业总经理的各项指示，安排好工程部所有人员的工作，确保人尽其
才，合理使用。
1.2.6.2 负责大楼内机电设备的操作运行正常，制定部门的年度、季度计划，包括
工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、
外判工程计划以及安全、环保等管理工作。
1.2.6.3 审核、批准各专业工程师制定机电设备的日常运行、维修保养和巡视检查
制度，并督促认真执行。
1.2.6.4 洽谈和确定外判维护保养合同，监督承包商的工作、进度和质量。
1.2.6.5 制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下员工解决物业中的
各种突发事件，妥善处理善后事宜。
1.2.6.6 监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范
符合公司要求，做好员工考核工作。
1.2.6.7 检查下属各类工作报告，每周向工程经理作工程报告。
1.2.6.8 有计划地组织部门员工的培训，不断提高对整个物业的管理水平。
1.2.6.9 协调好与政府有关职能部门的关系，确保大厦水、电、消防、技防、卫星
接收及环保等设施的正常使用。
1.2.6.10 建立客户投诉意见处理制度，确保所有维修单和投诉电话都能得到满意的
回复和解决。
1.2.6.11 每天坚持深入现场，抽查工程各项工作的执行情况，发现问题及时处理。
1.2.6.12 按时完成总经理布置的其他工作。
1.3 工程部领班岗位职责
1.3.1 负责工作范围内设备的正常运行和存在问题的及时处理。
1.3.2 掌握管理范围内的设备情况，根据设备的日常运行情况、维护保养情况、发生故障
的原因分析制定本部门的设备维护、保养计划，分别列入月、季、年度计划中。
1.3.3 负责根据报修单安排班组员工日常工作。组织实施维修计划。带领班组员工完成各
项工作任务。检查班组员工安全生产和文明生产情况。
1.3.4 每天负责检查班组各项运行记录，了解每日的设备运行情况并在运行记录上签名。
1.3.5 负责总结计划班组一周日常工作的安排，实施培训计划。定期召开安全会议，检查
安全工作落实情况。按时完成每周班组工作周报、部门月度工作小结、部门工作培训计划、部门月度培训小结。
1.3.6 每月按时完成考勤工作，保存原始记录。根据要求对员工进行考核。有权对班组员
工的奖惩、任用提出建议。
1.3.7 负责管理班组交接班钥匙、共用工具、备用材料的进出和去向。每月填写工作所需
的材料申请单，并做好记录。
1.3.8 负责督导各项制度的执行情况。随时配合上级对班组各项工作的检查。
1.3.9 负责班组的文明生产，做好工作场地的环境卫生工作。
1.3.10 执行上级领导的工作安排，事后汇报工程部经理或主管。
1.4 弱电维修岗位职责
1.4.1 岗位说明
部门：工程部
岗位：弱电维修技术员
直属主管：工程经理/主管(技术上接受弱/强电工程师的指导
1.4.2 招聘要求
性别年龄：男，45岁以下
身体状况：身体健康，无其他特殊要求
教育程度：高中或相当学历，受过全日制专业职业学校之培训优先
专业技能：在弱电方面具有丰富经验，有强电、空调或管道等操作及维修技能更佳工作经验：从事物业管理或酒店弱电设备管理及维修工作三年以上
资格证书：有低压操作证，若有高压、空调或电梯操作证更佳
1.4.3 工作要求
劳动纪律：遵守公司的各项规章制度
工作时间：周一至周五每天九小时，中间含午餐休息时间一小时
辞职申请：提前一个月
1.4.4 工作待遇
工作制服：由公司提供统一的工作服
员工福利：享有国家规定的各种福利待遇
试用期：二个月
晋升职位：高级弱电维修技术员
1.4.5 职责概述
在工程经理/主管的领导下，确保整幢大楼之弱电设备/系统处于良好运作状态，配合工程部其他工种的维护保养工作。
1.4.6 岗位职责
1.4.6.1 服从工程经理/主管的工作安排，认真完成工作任务。
1.4.6.2 负责大楼屋宇自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通迅系统、
广播卫星系统及照明系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。
1.4.6.3 熟悉大楼内电气设备的情况，严格执行电气设备保养制度和操作规程，认
真做好各项运行记录。
1.4.6.4 发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级
领导。
1.4.6.5 及时有效地完成各项弱电维修项目的修理工作。
1.4.6.6 做好弱电设备的应急抢修工作，当接到故障及异常报告后，应立即奔赴现
场，在工程经理/主管及弱电工程师的安排指导下完成抢修工作。
1.4.6.7 严格遵守管理公司和工程部的各项管理制度，按时上下班，不得无故离岗。
1.4.6.8 刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成
领导交办的其他任务。
1.4.6.9 爱护设备、合理使用工具、仪器和器材，保持所管设备机房和值班室的安
全和清洁工作。
1.4.6.10 积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。
1.5 电工岗位职责
1.5.1 持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导的安排。
1.5.2 掌握供电系统的线路情况，设备情况，熟练掌握设备的技术性能及操作。
1.5.3 做好设备的维护保养工作。
1.5.4 接到报修任务及时处理。
1.5.5 值班时，如遇设备有异常情况，应及时向总值班汇报并设法解决。
1.5.6 及时完成领导交办的任务。
1.6 空调工岗位职责
1.6.1 每日巡视检查，认真做好运作记录。
1.6.2 掌握中央空调的基本原理，操作方法。
1.6.3 每天应严守岗位，确保空调设施正常运行。
1.6.4 必须按规定做好空调设施的维修保养工作。
1.6.5 必须做好空调设施的日常维修工作，及时处理租户有关空调设施事项的问题，做到
随报随修。
1.6.6 及时完成上级交办的工作。
1.7 给排水岗位职责
1.7.1 岗位说明
部门：工程部
岗位：给排水技术员
直属主管：工程经理/主管(技术上接受给排水工程师的指导)
1.7.2 招聘要求
性别年龄：男，45岁以下
身体状况：身体健康，无其他特殊要求
教育程度：高中或相当学历，最好受过全日制专业学校之培训
专业技能：在给排水系统方面具有丰富经验
工作经验：从事物业管理或酒店给排水工种三年以上
资格证书：给排水/管道中级工证书，有钳工或空调工中级工证书
1.7.3 工作要求
劳动纪律：遵守公司的各项规章制度
工作时间：常日班或根据需要做12小时日班制，做一天休一天，平时无节假日
辞职申请：提前一个月
1.7.4 工作待遇
工作制服：由公司提供统一的工作服
员工福利：享有国家规定的各种福利待遇
试用期：二个月
晋升职位：高级给排水技术员
1.7.5 职责概述
在工程经理/主管的领导下，确保物业之给排水、管道设备处于良好运作状态，配合工程部其他工种的维护保养工作。
1.7.6 岗位职责
1.7.6.1 服从工程经理/主管工作安排，按时完成工作任务。
1.7.6.2 参与物业冷热供水系统、排水系统、消防给水系统、排污系统、排雨水系
统的维修保养和定期巡视工作。
1.7.6.3 严格执行管道设备保养制度和操作规程，每天按巡查制度规定的时间和路
线巡视检查上下水系统，阀门是否正常，发现问题及时采取措施排除故障并
按运行记录表做好记录。
1.7.6.4 掌握当班水系统上下管道，设备运行状况，发现重要问题或不能解决之事
立即报告工程经理/主管并积极参加抢修。
1.7.6.5 及时有效地完成各项维修单工作。
1.7.6.6 严格遵守管理处及工程部的各项管理规定，履行交接班手续，完成每天工
作日志，不得无故离岗。
1.7.6.7 合理使用工具、仪器和材料，爱护设备和公物，保持所管机房、设备和值
班室的安全、清洁工作。
1.7.6.8 积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。
三、岗位仪容仪表
1.目的
规范员工礼仪细节，树立高力国际员工的良好形象。
2．适用范围：
工程部全体员工。
3．内容
3.1礼节礼貌
3.1.1工作时态度要自然、大方、稳定、热情、有礼。
3.1.2常用礼貌用语：―您好‖、―很抱歉‖、―请‖、―对不起‖、―不客气‖、―稍等‖，严禁使用―不知道‖、
―不归我管‖、―不懂‖、―不行‖、―没有‖等词，接听电话应先问候，后讲话。
3.1.3在与客人谈话时应彬彬有礼，站立端正，面带微笑，说话要掌握分寸，语言文雅，语气
温和，并且用心聆听客人的讲话。不得左顾右盼，低头哈腰或昂首叉腰，不得与对方争执，强词夺理，语言粗俗及声音过高。
3.1.4听到客户的意见和怨言，要冷静对待，虚心倾听，耐心解释，认真改正。如有不同意见
不允许当面争执，可及时想上级汇报。
3.1.5在进入租户单元之前要征得租户同意后方可入内。对租户的物品不表示羡慕以免误会。
如因联系工作急需使用租户电话时，应向租户解释清楚。
3.1.6在工作中不议论租户，不交头接耳，严禁与租户开玩笑、打闹。
3.1.7与客人同行时，应礼让客人先行，同乘服务电梯时，应礼让客人先上先下。
3.1.8注意公共卫生，不随地吐痰，丢垃圾。工作完毕后应将工作区域打扫干净，并通知有关
部门进行彻底清扫。如在有地毯的区域进行维修施工时，应将地毯遮盖后方可维修施工，严禁将工具直接放在地毯上。严禁在工程服务工作区域内吸烟，抽烟应在指定区域内进行。
3.2仪表仪容
3.2.1个人卫生：应勤洗澡、勤换内衣，务求去口臭、体味、上岗前四小时内不得饮酒、吃葱
蒜、韭菜等异味食品。
3.2.2在工作区域行走或站立时，不得插兜、插腰、抱肩，不得东张西望，摇头晃脑，不得扎
堆聊天。
3.2.3客户面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子、挖耳朵、搔痒、打饱嗝、伸懒腰、哼小调等不文
明举止。
3.3着装标准
3.3.1工程部员工上班时要按规定着装，佩带服务标牌，上下班前后应到指定地点更衣。
3.3.2工作服必须保持清洁、整齐，不得带有污迹、折皱、开线、掉扣，如无故损坏、丢失应
予以赔偿。
3.3.3着装应将扭扣扣齐、拉练拉好。不允许卷衣袖、裤腿。不得敞胸露怀、穿背心、短裤或
穿拖鞋上班。
3.3.4保持领带挺括干净，系戴端正。
3.3.5鞋、袜应保持干净，不得有异味，不准打赤脚。
四、工程部设备操作流程
1．目的
规范各种设备的操作，防止误操作对设备造成损坏或是施工人员受到伤害。2．适用范围
全体可能操作仪器仪表、设施设备的人员，均需按此操作流程作业。
3．内容
3.1水泵的操作规程
3.1.1开泵前准备工作
3.1.1.1检查进出水泵的阀门是否打开。
3.1.1.2检查阀门是否有漏水现象。
3.1.1.3检查进出口压力表读数是否正常。
3.1.1.4检查控制柜电源指示灯和电压是否正常。
3.1.2开泵运行
3.1.2.1开泵后每二小时检查记录各项数据一次。
3.1.2.2检查控制柜电流是否正常。
3.1.2.3检查有无异常声响、振动。
3.1.2.4检查水泵电机外壳温度。
3.1.3开泵注意事项
3.1.3.1初次开泵或停泵时间较长，开泵前应用手盘动联轴器。
3.1.3.2发生压力超过管道许用压力，先停泵再分析、检查超压原因。
3.1.3.3泵体或电机发生异常声响和异味，应立即停泵检修。
3.1.3.4泵的填料允许有少量滴水(10~20滴/分钟)，如出现大量漏水，应做适当调整。
3.1.3.5泵要轮换开启，基本保持相同的使用频率。
3.2电梯操作规程
3.2.1电梯机房内任何设备均不容非电梯维修人员操作，如确需入内要有工程经理批准；
3.2.2运行中的电梯若出现突然停机事故，值班保安人员应尽量安慰乘客，并马上通知电梯工在规定的时间内放人并通知电梯保养承判商的紧急维修组到来抢修，在抢修组人员未到位前，保安员应记录有关停机时间、机内人数及了解有无年长老人、孕妇或病患者在电梯内被困，以便作进一步跟进及向管理处报告；
3.2.3电梯保养商将按既定的时间进行对电梯及电扶梯的例行保养，工程部人员应进行有关登记及通知在保养工作中可能受影响的单位以便作出相应的安排；
电梯保养商员工在每次执行及完成对电梯及电扶梯的周保、月保、季保、年保等维修保养工作后，应认真地到工程部登记及记录有关保养记录及故障处理记录，以便工程部跟进验收；
3.2.4未经管理处工程经理、总经理批准，电梯上的任何设备及功能均不准变改；
3.2.5电梯保养承判商乃实行24小时值班制，遇有紧急事故应立即通知处理，切勿企图私自进行修复及操作；
3.2.6一切有关电梯及电扶梯的维修、保养、正常停用，测试等等动作，均应在首层挂牌告示。
3.2.7将整件事件经过记录在商铺日志簿内及缮写―事件报告‖交上级存阅。
3.3水箱清洗操作规程
3.3.1水箱清洗前准备工作
3.3.1.1操作人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证。
3.3.1.2若需断水，事先向用户发出停水通知，说明停水的日期及起讫时间。
3.3.1.3通知中控室开始清洗水箱，以免发生误报警。
3.3.1.4关闭双联水箱进水阀门，安排临时排风设施、临时水源、橡皮管，打开水箱进口盖。
3.3.1.5准备好必备的工具和物品、工作服、扫把、尼龙刷、百洁布、铁铲、清毒药物、照明、手提式潜水泵、鼓风机、口罩及防护眼镜等。
3.3.2清洗操作
3.3.2.1当双联水箱内水位降低到一半或1/3时，将待洗水箱出水阀关闭，打开低部排污阀，打开另一联进水阀以确保商铺正常供水。不允许一只水箱排空清洗另一只满水水箱工作，否则会因负荷不均，造成水箱壁受压变形产生裂纹。
3.3.2.2清洗人员从进口处沿梯子下到水箱底部，用尼龙刷和百洁布将水箱四壁和底部擦洗干净，用清水反复冲洗干净。
3.3.2.3水箱顶上要有一名监护人员，负责向水箱内送新风，防止清扫人员余氯中毒，并控制另一联水箱的水位。
3.3.3清洗结束
3.3.3.1清洗结束，关闭清洗水箱的排污阀，打开水箱进水阀开始蓄水。
3.3.3.2用矿泉水或蒸馏水瓶盛放500毫升的水(盛水前应将水瓶反复冲洗，在瓶外贴上送样单位及送样日期)，送卫生防疫站检测。
3.3.3.3通知中央控制室清洗结束，做好相关记录。
3.3.3.4用1:100的灭菌净(一般为漂白精粉)水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复清洗消毒，并将水箱盖好，封闭半小时后排出消毒水。
3.3.4清洗水箱注意事项
3.3.
4.1在清洗水箱的过程中，若有水箱内的清洗人员感到身体不适，产生如头晕、眼睛酸痛、心闷及气紧等情况，要马上离开水池，呼吸新鲜空气或用清水冲洗眼睛。
3.3.
4.2消毒完成后，需向水箱内注入适量自来水反复冲洗，并清除所有残液。
3.3.
4.3如《卫生检测结果报告单》结果为不合格，管理处要尽快安排重新清洗和消毒水箱，并重新取样送验，直到合格为止。
3.3.
4.4卫生防疫站的《卫生检测结果报告单》要妥善保存。
3.4给排水断电应急操作规程
3.4.1断电时：
3.4.1.1关闭污水处理风机出口阀；
3.4.1.2关闭污水处理站阀，打开应急直通阀；
3.4.1.3通知各部门停止向地下室集水井排水；
3.4.1.4检查房顶水箱水位，向工程经理报告；
3.4.1.5所有泵开关转换至手动位置。
3.4.2断电结束：
3.4.2.1污水处理站按正常顺序开启；
3.4.2.2打开污水处理站阀门，关闭应急直通阀；
3.4.2.3按顺序开启清水泵、污水泵，并将开关位置转换到自动位置；
3.4.2.4检查屋顶水箱、自动控制；
3.4.2.5通知各部门正常排水。
3.5消防泵操作规程
3.5.1在正常操作前应有机电维修人员查市政进水管道阀门是否开启，要保持市政进水管常开；并检查相应的水压力情况，保证水泵正常供水，并作检查记录。
3.5.2操作前应有机电维修人员检查室外消防管路的完好情况，要检查消火栓管路的完好情况，要检查消火栓管路上的所有阀门截止阀，比例阀，压力表是否正常，要保证所有的阀门正常开启，并作检查记录。
3.5.3操作前应有机电维修人员检查水泵的完好情况(电机、润滑联轴器、密封等)保证水泵能正常运转，并作检查记录。
3.5.4操作前应有机电维修人员检查泵电气系统的完好(进线电压是否正常，电气控制系统的指示是否正常，电气控制堞内元件是否正常，空气开关是否正常，Y—起动系统是否正常等)保证操作时电气系统正常运转，并作检查记录。
3.5.5完成1-4的工作，整个系统都正常时，方可进行消火栓水泵的启动。
3.5.6启动操作前(开启泄压放空管以后关闭)由消防员在楼顶上把消火栓口打开，要经确认楼顶消火栓口已打开，方可启动水泵。
3.5.7启动水泵时，应将控制柜控制开关放在手动位置。
3.5.8启动水泵时，应先点动运行，点动运行正常后，方可进行正常运行(正常运行30S(秒)屋顶出水即可)。
3.6冷水机组操作规程
3.6.1空调冷水机组操作规程
3.6.1.1准备工作。
3.6.1.1.1检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是不是全部开启。
3.6.1.1.2检查冷水泵、冷却泵进出水阀是不是全部开启。
3.6.1.1.3检查分水管上的阀，根据楼层的空调需要，决定是不是开启或关闭。
3.6.1.1.4检查回水总管两端的阀有没有开启。
3.6.1.1.5检查系统里的水压，以在规定范围内为准。
3.6.1.1.6检查加热器，油温必须大于50℃，并检查油位是不是已经到液位，电源电压、阀门位置是否正常。
3.6.1.1.7启动手动油泵，运行时间不得少于一分钟，并密切注意蒸发器压力和油泵压力。3.6.1.2机组启动。
3.6.1.2.1观看控制屏，要显示：机组准备启动字样。
3.6.1.2.2启用冷却塔、冷冻水泵，并要保持进出冷冻机的冷却水的压差，进出冷冻机的冷冻压差。
3.6.1.2.3如果没有问题，按键启动机组（注意电流变化状态），此时控制中心即置机组于运行状态，注意显示器上显示信息，观看机组有没有故障显示。
3.6.1.3机组运行。
3.6.1.3.1检查油泵指示灯有没有亮着。
3.6.1.3.2检查油泵显示情况。
3.6.1.3.3注意机组运转电流是不是正常，风叶是否打开，把风叶开到自动控制档。
3.6.1.3.4做好机组运行记录（每小时将冷水机组状态记录下来）。
3.6.1.4关机程序。
3.6.1.
4.1先停冷冻机组。
3.6.1.
4.2再停冷冻水泵、冷却水泵。
3.6.1.
4.3切断总电源
3.7空调系统停电应急操作规程
3.7.1冷水机组：
3.7.1.1把冷水机组的压缩机开关按到STOP/RESET，即停机/复位处；
3.7.1.2把油加热的开关转换到通电档；
3.7.1.3抽气回收装置的盖帽盖好。
3.7.2各类泵和风机：
电源停电后，各类泵，风机的状态已在开闭状态。
3.7.2.1在设备现场开动对应的冷水泵，冷却塔风机；
3.7.2.2在热空调期间，现场开动热水泵。
恢复供电时：
3.7.3冷水机组：
3.7.3.1按运行状态显示键，如果有―断电停电显示‖要消除；
3.7.3.2再按进行状态显示键，显示屏上―SYSTEM. READY TO START‖(机组准备启动)；3.7.3.3检查冷水泵、冷却泵，冷却塔风机的运行情况；
3.7.3.4检查冷冻水进、出压力差；冷却水进、出压力差；
3.7.3.5启动手动油泵；(10分钟)
3.7.3.6检查油温、油位、液位；
3.7.3.7拿掉抽气回收装置的盖帽；
3.7.3.8启动冷水机组；
3.7.3.9油加热开关转换到断电档；
3.7.3.10密切注意冷水机、冷水泵、冷却塔风机的电流。
3.7.4按轻重缓急，按顺序启动变风量空调器、排风机。
3.7.5做好详细记录。
3.8配电室操作管理制度
3.8.1值班电工要树立高度的责任心，熟练掌握公司供电方式、状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能和操作规程，并不断提高技术水平；
3.8.2严格保持各开关状态和模拟盘相一致，不经领导批准，值班人员不得随意更改设备和给线的运行方式；
3.8.3密切监视设备运行情况，定时巡视电器设备，并准确抄录各项数据，填好各类报表，确保电力系统正常运行；
3.8.4值班人员对来人来电报修，要及时登记并即赴现场修理，工作结束后，做好工时和材料的统计工作，并要求使用方签字；
3.8.5在气候突变的环境下，要加强对设备的特别巡逻，发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按规则要求做好记录；
3.8.6值班人员违反工作规则或因失职影响营业或损坏设备，要追究当事人责任；
3.8.7任何闲杂人等不得进入配电室，更不得在配电室逗留；参观配电室或在配电室执行检修安装工作，须得到工程部负责人的批准，并要进行登记。
4．引用文件（无）
5．记录
水泵操作规程(DGM-E—F1—009),(DGM-E—F3—003)
电梯操作规程(DGM-E—F7—031)，（DGM-E-001）
水箱清洗规程(DGM-E—F3—001),(DGM-E—F3—006)
给排水操作规程(DGM-E—F3—001~014),(DGM-E—G3—001~007)
卫星设备操作规程(DGM-E—G2—002)
消防泵操作规程(DGM-E—F5—011)
空调系统操作规程(DGM-E—G4—001~012)
五星级酒店 工程部操作手册 ENGINEERING DEPARTMENT POLICIES & PROCEDURES
目录 编号章节页码 EG1101 工程部介绍……………………………………….………………..….……………….……….3页EG2101 工程部行政架构图………………………………………………………..….………………...4页 岗位职责 EG3101工程总监……………………………………………….………..….……………….….…... 5页EG3102工程总监秘书……………………………………………………………..……............... 7页EG3103高级值班工程师…………………………………………...…………..…………………8页EG3104 值班工程师……………………………………………………………..……................... 9页EG3105 仓管员……………………………………………………………..…….......................... …. 10页EG3106 电气主管……………………………………………………………………. . ……………. 11 页EG3107 电工………………………………………………………………………………. …………12页EG3108 弱电工……………………………………………………………………………….......... …13页EG3109 电气领班/配电领班………………………………………………………………………. 14页EG3110 配电运行工…………………………………………………………………………………15页EG3111 弱电领班…………………………………………………………………………………... 16页EG3112 空调领班………………………………………………………………………………….. 17页EG3113 空调主管………………………………………………………………………………….. 18页EG3114 空调工………………………………………………………………………….. …………19页EG3115 锅炉领班………………………………………………………………………………….. 20页EG3116 锅炉运行工……………………………………………………………………………….. 21页EG3117 综合维修主管……………………………………………………………………………. 22页EG3118 木工油漆工………………………………………………………………………………. 23页EG3119 机修工主管………………………………………………………………………………. 24页EG3120 机修工……………………………………………………………………………………. 25页EG3121 电修工……………………………………………………………………………………. 26页EG3122 万能工……………………………………………………………………………………. 27页
酒店经营管理工程部SOP手册 第一节．概述及组织机构 一、概述 现代化酒店都有大量先进、复杂的设施设备，这些设施设备不仅是酒店为客人提供服务的基础，而且也是酒店服务质量的重要组成部分。设施设备是否完善，直接影响酒店的服务质量，影响酒店的声誉和形象，进而影响酒店的经济效益。 工程部的职责就是通过日常保养和维修工作，确保酒店的设施设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。工程部虽然不直创造收入，但工程部的工作对提高酒店经济效益，增加酒店利润有极其重要的作用。因此必须加强对工程部的管理。 二、组织机构 工程部组织结构图 第二节岗位职责及素质要求 一、办公室 工程部办公室由工程总监、工程部经理、值班工程师、秘书、万能工和材料员组成，负责工程部工作计划的制定，日常工作安排、调度和监督执行，确保酒店所有服务设备和设施安全正常
运行。 （一）工程总监 直接上级：驻店经理 直接下属：工程部经理、值班工程师、秘书 岗位职责： 1.贯彻执行驻店经理和总经理的指令，负责工程部的日常管理，对驻店经理负责。 2.主持部门工作例会，检查值班工程师工作日志，确保工作正常运作，并尽力节约能源。 3.全权调配工程部的员工和设备，为酒店客人及各部门提供良好的服务场所和条件。 4.安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。 5.制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。 6.参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。 7.深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。 8.负责制定部门制度、操作规划和要求，并督导员工执行。 9.培训下属员工，定期对下属员工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。 素质要求： 基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。 自然条件：35岁以上，男性，身体健康。 文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过酒店工程管理技术的专业培训。具有高级工程师技术职称。 外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。 工作经验：在四星级以上酒店中担任过工程总监3年以上或副总监5年以上。具有5年以上技术管理经验。 特殊要求：对现代化酒店的客房、餐饮、厨房以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。 （二）工程部经理（Engineer Manager） 直接上级：工程总监 直接下属：值班工程师、各专业主管、万能工、材料员 岗位职责： 1.协助工程总监工作，侧重工程部的日常维修工作，当工程总监不在时，代理工程总监行使职权。 2. 监督检查各专业组的日常工作并检查其完成任务的质量。 3. 培训下属、督导下属工作。 4．组织、审核、编写工程部月工作计划和工作总结。 5. 处理好与市政等有关单位的工作关系。 6. 与供电局、自来水公司等单位保持长期友好关系。 7. 组织日常巡视，并负责处理巡视中发现的问题。 8. 完成上级指派的其它工作。 素质要求： 基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。 自然条件：35岁以上，男性，身体健康。 文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过酒店工程管理技术的专业培训。具有高级工程师技术职称。 外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。 工作经验：在四星级以上酒店中担任过工程总监3年以上或副总监5年以上。具有5年以上技术管理经验。
酒店工程部绩效考核细则 工程部绩效考核标准细则 工程部门实行积分考核制度，每月每人基本分数100分，与工资相挂钩，每违反一项，根据不同标准给予减分，达到加分标准给予加分奖励，优秀员工每月评选一次，100分以上的员工有权利参选。实行末位淘汰制，当月积分考核小于70分到人事部报道，连续2个月积分最低的员工将由人事部处理。 一、本考核标准目的规范员工绩效考评工作，确保公平、公正、公开考评 员工的德、绩、能、勤。 二、职责 1、工程部领班负责检查工程部员工的日检工作。 2、工程部经理负责检查部门员工和领班的日检工作。 3、酒店总经理负责对工程部经理的日检工作。 三、奖励标准 150分以上领班候补人员奖励200元 120分----130分领班候补人员奖励150元 116分----120分优秀员工奖励100元 110分----115分优秀员工奖励60元
106分----110分优秀员工奖励30元 100分----105分优秀员工奖励20元 95分-----99分及格线发放全额工资 90分-----94分发放绩效工资总额的95% 85分-----89分发放绩效工资总额的90% 80分-----84分发放绩效工资总额的85% 75分-----79分发放绩效工资总额的80% 70分-----74分发放绩效工资总额的75% 70分以下至人事部报道 四、岗前培训 标准：扣分标准：此项不合格，不予录用 1、熟悉员工手册内容。 2、熟悉酒店打卡签到、考勤及工程部考核、卫生、维修等各项管理制度。 3、熟悉酒店电梯乘坐制度和工程部报修、物品领用、卫生制度和维修操作流程。 4、熟练掌握酒店所有管道、阀门位置及走向。 5、熟练掌握酒店电路开关情况。 五、上班前 标准：扣分标准：每违反一次扣1分 1、在部门签到本上签字。
工程部工作手册 第一节工程部概述及组织机构 一、概述 工程部是保证酒店正常运转的保障部门，负责酒店能源供应、酒店所有设备设施维修保养、成本控制、设备购置、修理、环保、节能、安全、改造和更新等全过程工作，工程部工作状况的好坏，直接影响酒店的服务质量。 二、组织机构 第二节工程部岗位职责 一、工程部主管 岗位名称：工程部主管 直接上司：行政办主任 管理对象：工程部领班 具体职责： 1.协调与其它部门关系。 2.对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配，负责对工程 部各岗位管理人员进行培养，巩固骨干队伍，切实保障动 力设备的安全运行与装修设施的完好。 3.制定工程部各岗位操作规程，督促检查下属严格执行岗位 责任制、操作规程及设备检修保养制度。 4.深入现场，掌握人员和设备状况，经常作如下检查： ①审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因， 及时采取节能措施； ②审阅各系统运行的技术数据，发现隐患，及时纠正； ③现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即组织
力量消除； ④现场巡查岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不 良倾向及时纠正。 5.审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排，检查计划 执行情况。 6.组织制定设备更新、改造、重大维修保养、设备购进等计 划，并组织实施。 7.定期向总经理汇报工作，完成上级交给的各项任务。 8.每月组织部门员工进行理论培训，及时引进新技术，提高 员工整体素质。 二、工程部领班 岗位名称：工程部领班 直接上司：工程部主管 管理对象：工程部维修工 具体职责： 1.负责协助工程部领班抓好工程部的人员管理。 2.每天召开早会，分析指正不足，加强服务意识、职业道德 知识教育。 3.定期巡查各岗位工作情况，对存在的问题及时纠正，普遍 存在的问题在早会上强调。 4.及时传达酒店、部门领导指示精神，重要工作及时安排， 及时反馈。 5.负责组织解决工作上的技术难题，按规范现场指导工作。 6.负责每月水、电、油表汇总审核工作。 7.检查每日、每月设备巡查记录、设备保养落实情况，巡查 设备保养记录。 8.负责工程部员工的考核，现场巡查各岗位纪律和工作状 况。 9.完成上级领导交办的各项工作任务。 三、工程部发电工 岗位名称：工程部发电工 直接上司：工程部领班 具体职责：
酒店工程部管理手册 工程部 目录： 1、概述及组织结构图-----------------1 2、岗位职责及素质要求---------------2 3、规章制度-------------------------12 4、工作流程及标准-------------------15 工程部概述及组织机构 一、部门概述： 现代化酒店都有大量先进、复杂的设施设备，这些设施设备不仅是酒店为客人提供服务的基础，而且也是酒店服务质量的重要组成部分。设施设备是否完善，直接影响酒店的服务质量，影响酒店的声誉和形象，进而影响酒店的经济效益。 工程部的职责就是通过日常保养和维修工作，确保酒店的设施设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。工程部虽然不直接创造收入，但工程部的工作对提高酒店经济效益，增加酒店利润有极其重要的作用。因此必须加强对工程部的管理。
岗位职责及素质要求 一、办公室： 工程部办公室由工程总监、工程部经理、专业工程师、文员组成，负责工程部工作计划的制定、日常工作的安排、调度和监督执行，确保完成工程部的职责。 工程经理： 上级：酒店总经理 下级：各专业工程师、工程部文员及部属员工 岗位职责： 1）贯彻执行酒店副总经理的指令，对酒店副总经理负责； 2）制定工程部年度工作计划，报副总经理审批后执行； 3）参加新增和重大项目的方案制定和谈判，评审、验收各项工程，确保质量，造价达到预定的指标要求； 4）督导部门经理和各专业工程师完成月度工作计划或专项工程计划，直接指挥和参与重大的工程和维修任务及技术改造任 务； 5）负责审查部门的各种规章制度，审定操作规程、安全规程，并督导员工执行； 6）培训下属员工，定期对下属员工进行业绩评估，审查奖惩方案。 素质要求：
酒店工程部工作流程 工程部对酒店所有设备设施按规定实行定期维修保养和循环维修检查外,日常维修是个相当重要的工作。根据使用部门报修项目内容,通过我们工程部及时准确维修,不仅使酒店设备设施经常处于良好、安全、稳定的运行状态,同时也是工程部日常管理水平的主要体现。为了满足酒店各项工作的需要,满足客人的需要,根据《工程设备管理》,我们把维修工作分成三种维修形式,即:日常维修、紧急维修、应急维修。因此,特制定维修工作流程。 1.日常维修指:上午8:30分至下午5:30分,在这期间各部门送来的“报修单”由派工员负责受理,班组和个人不可受理,除紧急修理外,各部门电话通知要求修理的工作原则规定不予受理。 2.紧急维修指:公共区域、有客人的房间、营业中的场所大面积停电、停水、漏水等突发性各类故障,或者在大型活动和重要任务期间急需工程部解决的工作。班组可直接受理各部门紧急修理电话,并通知值班工程师到常修理人员完成紧急修理后,应主动要求通知人补开“报修单”,并签名后交派工员。 3.应急维修指:每天下午5:30分至次日上午8:30分,以及双休日和法定假全天,在这段时间内,由各班组可直接受理各部门的电话修理,修理完毕后,请报修部门补开“报修单”,值班人员负责在次日8:30分前,将应急修理期间的维修单交派工员汇总。 4.派工员在受理“报修单”时,应验明维修通知单上栏目内容,即:通知日期、维修地点、维修内容、通知部门、通知人姓名。签发簿上的签收编号应与“报修单”的编号相符。签名时必须注上签收时间。栏目内容不全或不符合要求的应拒签收。 5.接到报修单后,立即进行分类,并盖日期时间章,“报修单”上的时间必须是签发簿上的签收时间,然后把报修单(第二联)及时通知到班组维修人员。如遇维修
四季酒店工程设计指南 前言 设计工程师的资质 1．公司和有关组织的名称和地址 2．公司的简要历史和办公地点 3．项目施工所在地国家工程登记证明 4．永久性人员组织表，包括职业培训方向和营业执照的标题，标识 5．提供人身安全工程师证书 6．提供队伍组成和履历 7．职业所需保险总额的证明（要求5百万美元的保险总额） 8．提供已完成类似项目的经验记录，特别强调项目的实际地点 9．当前正在进行的项目清单 10．每年的正常工作日 11．类似范围一个项目的平面图和详图的复制件 12．使用合同格式的样本，为这个项目预设计的合同形式，包括扩初、设计、生产和施工阶段中所提供的各种工作一览表。 13．客户、合同的参考清单，包括名称、地址和电话号码。 14．当前的资金情况，包括最近的年度报告和参考资料 注：要求与工程队伍会面 设计工程师呈交文件 在设计过程中，工程师要求准备3份呈交材料以便建筑师，业主和操作人员进行审阅，这些文件必须在所有的方面都完整并应包括以下所述的图纸，规定和各种研究资料。
A.扩初设计阶段 1．分析各个主要系统，设备和材料的经济性和能源要求，对这个目的而言，要求完成以下各方面的工作： a)各个主要机械系统一份总的年度购置和运作的费用研究报告。例如，制冷机组（电气驱动压 缩机相对吸收蒸汽式操作或直燃式），热泵机组（高压相对低压锅炉）空气处理系统和客房空 调系统（电子加热的二管式相对四管式风扇波纹管）。 b)一份能源费用分析报告决定最为经济的能量源。 c)一份项目使用可能的设备利用率的分析报告。 d)一份当地电力设施费用分析报告以便于决定是否主要的或辅助的设施已被最佳利用。 e)一份分析报告确定费用最为合理的电压分布。 f)一份包含电源线分布垂直相对水平的费用分析报告。 g)一份关于供水和排水系统，材料和安装劳动力各种选择的费用分析报告。 h)一份按照火灾保险以及对项目上述工作作出判断的办事机构最小要求的烟雾保护系统方面费 用合理性的分析报告。 i)一份绝热研究报告以决定建筑围砌和机械管道系统费用最为合理的厚度。 j)一份玻璃特性和尺寸的窗户分析报告以便于加热和制冷量控制以决定有效费用。 k)一份决定机械设备房费用最为合理地点的分析报告。 l)一份包含高压相对低压蒸汽分布的费用分析报告，包括在分析中的设备和运行费用。 2．分析所有可采用的规范，注意各科间的要求和能源节省要求，以及安全和健康要求，确定影响建筑师工作范围的规范。 3．考虑使用可采用的能源节省意见并分析其费用合理性，如： a)太阳能 b)利用排出的制冷剂热源或蒸汽冷凝废水热量对生活用水进行预热。 c)采用冷凝器水或冷却用途的户外空气进行“自然冷却”来代替利用制冷机组冷却。 d)利用在锅炉支路中的废水预热器对锅炉的供水进行预热。 e)空气系统的热函控制。 f)空气至空气热再生装置，如：客房/洗衣房/厨房排放空气热量回收。 g)客房排放空气至其它房间空间的再循环，如：电梯机房，机械设备房等规范所允许的地方。 h)溢出空气再回收至其它房间。 i)预设定厨房组成空气系统。 j)使用洗衣房民用水供给预冷却通风空气。
三工程部管理制度 3.1 工程部门管理制度 1. 工程部人员在岗期间，不论白天或夜间，都要注意保持良好的仪表、仪容。 2. 值班室值班员不论白班或夜班，不得擅自离开工作岗位，而应时刻坚守在电话机旁工作。 3. 值班室巡检人员要注意消灭事故隐患，发现问题及时做好记录，并通知有关领导，不得 有误。 4. 值班员要严格按交接班制度进行交班，并按要求填写各种表格。 5. 各专业班在接到值班室的《维修单》或电话时，无条件加以服从和执行，并及时汇报工 作进程。 6. 在岗人员要明确的责任意识，凡因工作差错出现问题的，要按《员工手册》中的有关规 定进行处理。 7. 对客人的投诉要及时处理，做到随叫随到，不得延误。 8. 中班上楼层进行维修，必须有楼层领班或服务员陪同，工作完毕后陪同人员方可离去。 9. 各专业班长每月要有工作计划，每季度或半年大修、维修计划要向部门申报。 10.所有需要外单位承包的项目，包括外加工等，各班长要统一向工程部申报，提出外包的 理由、技术要求和报价，工作完毕后参加验收。 11.制定节能措施，确保“三废”排放符合政府的排放标准。 12.建立有效的仓库管理制度，严格跟踪材料、备件和库存的消耗 13.服从领导，听从指挥，严格执行各项操作规程和规章制度。 14.搞好团结协作，发挥全体员积极性。 15.搞好环境卫生。 3.2值班管理制度 1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，如离开 值班室去巡查和抄表应告知同值人员。 2、密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、手快、脑活，及时发现和处理隐患。 3、值班人员接到维修报告时，应及时通知有关人员前往修理。 4、发现设备故障，当班员工无法处理时，应及时报告上级组织人员进行处理。 5、早、午、晚及夜餐时间是值班的薄弱环节，所有运行值班机房都应有人值班（机 房一人值班，应通知维修人员关注）。 6、值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前报主工程部经理同意，原则上值班人 员与值班人员对调。 3.3 报告管理制度 7、遇有下列情况应报告工程部主管： （1）主要设备非正常操作的开停。 （2）主要设备除正常操作的调整。 （3）设备发生故障或停机检修。 （4）零、部件改造、代换或加工修理。 （5）运行人员短时间暂离岗位。 （6）维修人员的工作去向。 （7）与外班进行联系。
酒店工程部工作流程(3) 酒店工程部的工作流程（三） 1．工作分配流程 （1）工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报工程部经理审批后，统筹安排，形成酒店设备正常维修保养计划表。 （2）工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。 （3）各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。 （4）各专业班组每次对设备进行政党维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。 （5）各专业主管和班组长，要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查，工程部经理亦要进行抽查。 （6）在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。 2．人员调配流程 （1）正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。 （2）由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组之间协助，由各分管主管协商，即可相互调派人力、工具等。 （3）工程部经理完全有权根据工作情况，临时调配人力，各专业主管均应服从。 （4）如技工本身要求调换班组，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本专业主管签署意见，上报工程部经理。工程部经理有决策权。 （5）工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。 3．日常报修流程 （1）维修单一式三份，第一份由发出部门保存，第二份由工程部检查，第三份由工程部转交财务部结算。 （2）除特别紧急的维修工作用电话通知外，其余均由维修单形式送往工程部，维修单比电话通知更准确，发生差错也较少。 （3）酒店内的所有维修工作，均应有维修单。 （4）工程部值班室应记录所有电话通知维修项目，以便翻查。 （5）正常的维修通知单应经有关部门经理签字，方算正式有效。 （6）工程部值班室接到通知后，应打上送来时间，并尽快安排各班组主管，使维修工作落实。 （7）各班组主管应于维修后估算有关工作费用、材料费等。 （8）如遇部分维修有困难，如等候备件，应通知工程部主任，以便尽快解决问题或采取临时修补措施。工程部应及时转告有关部门，以加强沟通。 （9）如遇维修工作影响对客服务，应报总经理室，以便作出适当安排。 （10）维修任务紧张时，值班室应根据轻重缓急程度，确定必须立即进行维修，应在24小时内进行维修，应在1周内进行维修等。 4．重大设备保养流程 （1）酒店重大设备应有专人、定时进行日常保养，专业主管应亲临现场，工程部经理负责检查。
工程部手册 工程部工作流程 收到合同摘要，工程经理调派工队、监理设计、监理、工长、进行内部交底，监理记录交底情况材料进场验收，现场交底隐蔽工程验收，客户服务部电话回访中期验收，配合设计师增减项变更，收中期款监理进行工地自检、互检竣工验收，收缴工程尾款客户服务部评比文明工地及优秀工队 工程部经理岗位职责 全面负责施工组织、工程管理，根据公司质量达标要求，制定切实可行的方案，确保工程质量，并协调工程部与其他部门的关系，确保部门间的协调运行。帮助指导下属员工完成个人工作目标及发展目标。 主要工作职责 （一）、制定工程部相关管理制度并保证相关制度的贯彻落实。 （二）、根据业务量的要求，确定监理、工长及施工人员的人数。 （三）、组织监理学习公司及工程部有关规定，阐述监理的工作内容、工作范围、对监理进行工艺要求方面的专业培训，提高监理的工作效率及管理水平。 （四）、组织工长及现场班长学习公司报价体系，了解施工现场文明规范要求，熟悉工艺标准质量要求及行业规范要求，提高施工质量及工队的服务水平。 （五）、客观公正对监理的工作绩效进行评估，并根据其工作目标达成情况提出奖励或惩罚的建议。 （六）、考核并筛选工队，在工队之间形成良好竞争，做到优胜劣汰，奖罚分明，巡查和抽查工地，了解施工现状及工长、监理的表现及能力。 （七）、有效、及时处理工地各项事宜，尽量避免客户抱怨或投诉。 （八）、加强企业文化渗透，提高工程部所有人员的责任心及工作的主动性、积极性，增强团队凝聚力。 工程监理工作规范 一、监理与设计师、项目经理就设计图纸和报价进行内部交底，对出现问题与设计师协商解决，如有无法解决的重大问题上报工程经理，由监理同设计师、店面经理和工程部经理协商解决。 二、与设计师和项目经理到现场交底，交底时要给客户留下良好的形象，主动出示自己的名片给客户，并作自我介绍：“您好，我是**的监理XXX，负责对您的工程进行全程监督，在此期间，如果您对工程质量、材料或工队有任何的意见，请及时与我联系，如果您对家装上有不懂得又需要了解的地方，欢迎您随时向我咨询。” 三、结合图纸和报价查看现场，有问题及时向设计师提出，如无大问题在现场交底单上签字同意开工。 四、材料进场时，由监理联系客户验收，验收时，由监理向客户讲解验收标准，对不合格的材料不准使用。 五、在工程施工过程中，监理至少三天到一次工地，三天到一周视客户需要与客户联系一次，向客户汇报监理的工作和工程情况。关注客户的满意程度，积极采取措施，施工中有图纸不详或设计变更的与设计师联系处理，对施工过程中有违反公司管理制度的工队以制度处罚，对质量不合格的要求质量整改或开罚款单，有严重总是的或屡教不改的上报工程经理处理。 六、水电完工后组织客户进行验收，对需要隐蔽的部位进行隐蔽工程验收，并在验收记录上签字。 七、对厨房和卫生间，做完防水施工后组织闭水试验，并会同客户进行验收，并在验收记录上签字。 八、工程过半，木工收口，由监理组织项目经理、设计师、客户进行分项工程验收，验收合格后，配合设计师收取中期款。 九、对工程后期情况进行监督，掌握工程动态和工期，保证工程顺利按期完工，对人手少的工地上报工程部限单处理。 十、工程完工前由监理自行检查合格后，通知客户验收并同时通知设计师。 十一、验收合格后，由监理填写竣工验收单，与客户签字后进行尾款结算。 十二、给客户讲解公司的保修情况，并告诉客户三天以内到公司财务交尾款时，财务会与客户签保修单。 十三、保修期内可酌情回访。 工程监理岗位职责 一、主要工作职责：
工程维修手册
目录 一、职能及职责………………（ 8 ）页 二、业务流程标准…………（ 9 ）页 三、管理制度………………（）页 四、应急预案………………（）页 五、应用表格………………（）页
一、部门职能及岗位职责 1．1工程部的工作职责： 工程部是负责公司动力设备的运行管理、维修保养、更新改造、确保营运需要，维护公司正常运营的职能部门。其具体职责是： 1)负责公司电力系统、电梯、空调系统、冷热水系统及地面管道、锅炉蒸气系 统的运行管理及设备维护、保养和故障检修； 2)负责公司水暖设备、厨房机械、洗衣设备的维修保养和故障检修； 3)负责公司冷冻设备、制冰设备、排气设备的维修保养和故障检修； 4)负责公司建筑、装潢、家具、门锁的维修维护工作； 5)负责公司各种通讯、灯饰、灯具、音响的安装、调试及维修、维护工作； 6)负责公司动力各系统的设备更新和系统改造； 7)负责组织实施改造工程； 8)负责修旧利废、加工制作、节能降耗等方面的管理与统计。 总之工程部不但要保证设备设施的正常运转，还要在设备使用前和使用时充分了解设备的功效、性能、使用方法等，帮助使用者或操作者正确使用和操作，并做好设备设施的维护保养和维修工作，提高设备使用率，延长设备使用时间。
1．2岗位职责： 1.2.1工程主管岗位职责： 1)协助部门经理开展工作。贯彻执行上级下达的各项指令，组织落实工程维修项目， 督导检查各班组人员按岗位规和操作规程做好工程维修保养。 2)切实执行部门经理指令，认真贯落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规 程及（员工守则）坚持周而复始的设备维修保养制定，按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净、四不漏；不漏电、不漏油、不漏气、不漏水、五良好：使用性能良好，密封良好、滑润良好、紧固良好、调整良好的标准，严格检查督促下属。 3)检查以及调整工作计划和增加设新的维修项目，参与设备、设施的技术更新及改 造。加强公司竞争意识教育和专业技术知识的培训工作。 4)设备发生故障及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管轄系统设备始终处于 优良的技术状态，当重要设备发生故障或影响正常营业时，迅速赶到现场组织处理，并及时向部门经理报告。 5)负责制定班组设备的大修和维修计划，定期编制设备维修和更新的预算报告及审 批请购物资； 6)负责对员工维修质量，设备运行情况进行巡查和考评。着重加强服务意识、技 术水平、一专多能等方面的培训。 7)负责检查所属班组的各种备件和工具使用，保管情况； 8)检查重点部位的重点设备运行状况，技术状况，发现事故隐患立即采取措施， 排除故障，保证公司正常营业需要。 9巡视检查各班组员工遵守纪律，完成工作任务的情况，发现问题，及时提出改进措施 10督导检查班组人员，作好设备运行记录，收集编制技术资料，技术档案，搞好班组管理，采取改进措施，提高工作效率，控制维修成本。 11)根据部门经理的要求，监督外单位承担大修、技术改造和工程项目，并组织人 员密切配合，保证工程符合规定的要求。 12)完成部门经理交办的其他工作。
酒店工程部日常管理手册目录CATALOGUE 第一章工程部组织结构图ENGINEERING ORGANIZATION CHART 第二章工程部岗 位职责 ENGINEERING JOB RESPONSIBITIES 2.1 工程部总监工作职责 Chief Engineer ····················································· 1 2.2 值班 工程师工作职责 Duty Engineer ······················································ 2 2.3 秘书 工作职责 Secretary ································································ 3 2.4 维修督导工作职责 Maintenance Supervisor ······································ 4 2.5 运行督导工 作职责 Running Supervisor ··············································· 5 2.6 值班电 工工作职责 Duty Electrician ····················································· 7 2.7 锅炉 工工作职责 Boiler ······································································ 8 2.8 空调机房值班工工作职责 AHU Room Duty Worker ···································· 9 2.9 弱电工工作职责Weak current Maintenance ································ 10 2.10 维修工工作职责
北京龙湖置业有限公司 工程部施工现场管理操作手册 第一节工程部的管理职责 1.审查施工单位报送的施工组织设计,提出修改意见报总工程师审核批准; 2.组织精干高效的施工管理团队，明确各专业工程技术人员的分工,各司其职,分工管理，团结务实,精干高效，充分发挥团队精神; 3.依据公司高层决策的工程总进度计划,制定现场管理总目标，对资源进行优化配置，使各项现场管理工作都能纳入计划的轨道进行有效的预控,保证工程严格按合同执行； 4.规定职能范围内的外协关系进行有效地沟通协调，如当地质监站的关系，甲聘现场监理的关系,借助外来力量促进现场工程管理,同时全面协调各工程参建单位的主体关系; 5.审核并配合工程监理单位签署工程开工、停工、复工令； 6.有效地掌控工程质量、安全、进度，并实行全方位的动态管理； 7.参加监理单位组织的各阶段分项工程的验收及工程竣工验收； 8.对设计变更联系单及施工方的施工联系单及时审核，并按规定程序依据合同及时签证与下发并归档备查; 9.对工程进度款支付的申请经监理方认可后依据合同及时审核与签证;
10.联手处理重大质量事故、责任事故、安全事故; 11.处理合同履行过程中的争议与纠纷,组织处理工程质量事故的索赔; 12.协助工程预决算的审计与财务等部门的工程决算、结算与支付。 第二节工程管理规定 一、施工单位的义务明确 1.按合同规定的完工期限、质量要求完成合同范围内的各项工程。 2.对现场的安全和照管负责。 3.执行监理工程师发布的指令。 4.对现场负责清理,文明施工。 5.提供履约担保。 6.提交进度计划和现金流通量的估算。 7.保护提供的坐标点和水准点。 8.施工单位人员、设备等保险。 9.保障与工程有关的人免受人身或财产损害。 10.遵守工程所在地的一切法律法规。 二、合同转包与分包规定 1.合同不得转让。严防工程被肢解、贱价承接、挂靠,合同签约实施 有序、廉洁、高效。 2.工程专业性技术强的可分包，但须监理工程师提供意见经决策组 织同意。 三、有关施工现场的材料、工程设备和工艺的规定。 1.监理工程师可随时进入施工现场。 2.一切材料供应、工程设备订货和工艺均应达到合同中规定的相应 品级,并符合专业监理指示的规范标准要求。 3.施工单位应随时接受检验。如果商定的时间和地点供检验的材料或设备未准备好，或者确定不合规定的,监理可以拒用这些材料和设备。 四、有关施工过程中质量控制规定 1.施工单位严格按合同进行施工、竣工,并修补缺陷，在涉及该项工
武威大酒店 工程部工作手册 （版次/修改码：B/O） 编制： 审核： 批准： 受控状态： 分发号：
目录 1.工程部概述 (02) 2.工程部的管理目标……………… 3.工程部的工作职责………………… 4.工程部各岗位职责权限及任职能力要求 (03) 1 设备日常维修工作规范 (17) 2 工程请修单完成情况控制工作规范 (18) 3 工程维修中防止污染或破坏其它设施的工作规范 (19) 4 工程维修人员仪容仪表及礼仪规范 (20) 5 影响正常营业的设备维修规范 (21) 6 设备故障的排除与处理的工作规范 (22) 7 重大设备事故处理规范 (23) 8 设备新增或更新工作规范 (24) 9 设备大修与工程外包工作规范 (25) 10 发电机组操作规范 (30) 11 水质化验操作规范 (31) 12 重要设备检修规范 (32) 13 机房值班制度 (36) 14 交接班制度 (37) 15 库房管理制度 (38) 16 水质化验制度 (39) 17卫生管理制度 (40) 18设备安全管理制度 (41) 19设备检查管理制度 (42) 20日常维修管理制度 (43) 21出入库管理制度 (44)
01 工程部概述 在酒店经营管理中，工程部是全酒店设备、设施、能源等综合管理的一个职能部门。酒店的设备、设施的完好程度和良好运行管理状况，已成为酒店经营管理水平、服务质量和星级标准的重要标志之一。 现代酒店设备设施种类繁多，主要有房屋及各种建筑物、家具、交通工具、设备等。酒店设备可分为四类：一是动能设备，主要有锅炉、制冷空调设备、变配电设备，以及风机、水泵等；二是机电设备，主要有电梯、起重设备、洗衣设备、清洁设备、各种维修机械设备、厨房机械设备、食品加工及储藏设备等；三是电子设备，主要有通讯设备、影视设备、音响设备、闭路电视及接受系统等。上述设备、设施除部分划归酒店相关部门在工程部指导下进行管理、使用、维护保养外，大多数设备、设施都规定由工程部负责实施监控、运转、维修、保养和使用。 工程部的主要职责是：坚持“以市场为导向，以成本为中心，以质量为生命”的经营管理方针和“让客人完全满意”的服务宗旨，在总经理的指导下，切实执行总经理的工作指令和国家有关方针政策和规定，通过采用先进的技术和管理措施，为酒店提供优质而又经济的装备；对各种设备、设施进行科学管理，确保安全运行和经济运行；坚持日常性维修和预防性计划维修，定期作必要的装修、改造和更新；通过督促和指导各部门对设备、设施的正确使用和精心养护，以保证设备运作功能，延长使用寿命，节约维修费用；加强预算管理和成本核算，严格控制能源消耗，降低成本费用，使酒店各项经营活动建立在最佳的物质、技术基础上，并获得最好的经济效益和社会效益。
酒店工程部组织架构岗位职责及管理制度 目录： 1、概述及组织结构图-----------------1 2、岗位职责及素质要求---------------2 3、管理制度-------------------------11 4、工作程序及标准-------------------13 5、常用表格-------------------------24
工程部概述及组织机构 一、部门概述： XX市国际会议中心大酒店是一个现代化的五星级酒店，拥有大量的先进、复杂、贵重的设施设备。这些设施设备是酒店的重要组成部分，它们能否正常运作，直接影响酒店的服务质量，影响酒店的声誉与形象，更加直接影响酒店的经济效益。 工程部的职责就是确保酒店所有的设备、设施时刻处于良好的运行状况，保证酒店日常经营的正常进行。 二、部门组织机构：附后 第一节岗位职责与素质要求 一、办公室： 工程部办公室由工程总监、工程部经理、专业工程师、文员组成，负责工程部工作计划的制定、日常工作的安排、调度和监督执行，确保完成工程部的职责。 工程总监： 上级：酒店副总经理 下级：工程部经理、各专业工程师、工程部文员及部属员工 岗位职责： 1）贯彻执行酒店副总经理的指令，对酒店副总经理负责； 2）制定工程部年度工作计划，报副总经理审批后执行； 3）参加新增和重大项目的方案制定和谈判，评审、验收各项工程，确保质量，造价达到预定的指标要求； 4）督导部门经理和各专业工程师完成月度工作计划或专项工程计划，直接指挥和参与重大的工程和维修任务及技术改造任务； 5）负责审查部门的各种规章制度，审定操作规程、安全规程，并督导员工执行； 6）培训下属员工，定期对下属员工进行业绩评估，审查奖惩方案。 素质要求： 基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，有较强的组织管理能力。 自然条件：男性，40岁以上，身体健康。 文化程度：工程技术专业本科以上或同等学历，受过酒店管理的专业培训，具有高级工程师职称。 外语水平：中级以上英语水平，能阅读工程技术资料。 工作经验：在四星级以上酒店担任过工程总监两年或副总监三年以上，具有五年以上的工程技术管理经验。 特殊要求：清楚现代化酒店的运作规律和方式，对酒店的电力、空调、消防、通讯、给排水等方面的专业知识有全面的了解。 工程部经理： 上级：工程总监
天思ERP软件工程部人员操作手册 新增货品资料： 1.操作人员用自己的用户及密码进入天思T8系统。 2.点开基础资料模块菜单，选择货品代号设定，进入[货品基础资料建档]画面，点击新增。 3.在[一般资料]页面输入货品资料的品号、品名、规格、大类、中类、税率、主单位、等 资料（根据准备好的基础资料表格进行录入，有下划线的项目必须输入）。 4.点击其他资料切换到[其他资料]页面，输入货品的主、次供应商，预设库位等资料。 5.可以在贸易资料、特色资料等其他页面输入相关信息。 6.一个货品资料输入完毕后可以按F8存盘功能按钮，然后再按F2新增，也可以直接按 F2新增功能按钮输入下一个货品资料。 7.所有货品资料输入完毕后可以按F8存盘功能按钮，然后按ESC关闭功能按钮离开货品 资料画面。 8.需要对货品资料进行查询时可以在进入天思T8系统后点开基础资料模块菜单，选择货 品代号设定，如果系统中的货品资料太多时系统会先弹出一个查询条件窗口，可以输入需要查询货品资料的起止货号或起止大类、中类，或用模糊查询输入货品名称、货品规格中包含的文字符，还可以选择货品特色进行查询。输入查询条件后按F8过滤功能按钮系统就会列示出相应的货品资料。
图文： 基础资料---货品代号设定---新增---相关信息---存盘 2 1 3 注意
商品物料表（BOM ） 我的工作台---我的工作—BOM 物料清单录入—新增—填入相关信息---存盘 注意 注意 4 1．新增 2．填入相关信息 3．填入所需要的子件、用量、单位成本 4．存盘
施华部分存货委外业务处理方案： 1.定义委外子件： a.定义委外半成品 b.BOM物料清单升级（适用于大部分存货委外业务） 对于大部分存货委外业务（比如制成品托盘，我们只提供纸箱和板材，所以我们做 完报价单以后，要对物料清单做升级修改，因为我们生产一个托盘，只是提供板材、纸箱，也就是板材+纸箱加工成了一个托盘） 例：委外成品PE-1.10托盘，我公司只提供18毫米中密度板和纸箱，现在做完报 价后准备做采购。 1.升级 本厂提供 本厂提供
酒店工程部运作手册 一、工程部的特点 工程部负责电力、电梯、空调、给排水及弱电等系统的运行管理、设备维护保养，负责装修设施的维修工作，堪称公司的心脏部门。 工程部的管理需要有科学性和严密性，除了因为它本身的技术性外，还因为它的工作直接或间接的与客人联系在一起。客人来到公司需要得到物质上的、精神上的享受，而这种享受很大程度上是依赖于完善的服务设施和设备，离开了这些，服务质量就没有了支撑点，就没有后盾。 二、工程部的基本职能 1 、供应能源----工程部必须管理好为公司日常经营提供能源的设备如供电,供热,供冷,供水,等负责控制和运行这些设备,并保证公司的需要。 2、设施设备维修----工程部负责公司的设备设施维修和保养。 3、设备设施增建、更新和改造----为了发挥设备的综合效益和避免设备老化,并不断提高和完善公司的形象,使公司永褒青春,提高竞争力,应对设备设施和公司装修进行增建,更新和改造。 三、工程部的管辖范围 1、负责公司电力、电梯、空调系统；冷热给水、排水系统、弱电系统的运行管理、设备维护、保养和故障检修。 2、负责公司水暖设备、机械设备的维修保养和故障检修。
3、负责公司电冰箱、清洁机械、人力推车和五金构件的检修工作。 4、负责公司内外装修设施、家具、装饰灯具的维修、保养工作。 5、负责公司动力各系统的完善改造、设备更新和小项增改工程施工。 6、对公司土建结构方面的渗漏水等负责联系处理。 7、负责酒店系统电话电视运行正常 四、工程部组织结构 1、岗位设置 根据公司物业规模、设备概况及工程部职责范围的任务内容，设置以下类别岗位： 1-1工程部经理：负责全工程部统筹协调 1-2工程部主管：负责工程部的运作管理。 1-3弱电工：负责配电及电气设施的运行维修。 1-4电梯工：负责电梯的运行和维护。 1-5水暖工：负责给排水和水暖设施的维护检修。 1-6强电工：负责所有电路及电器设备维护维修。 2、组织结构 按以上岗位结构和人员编制，工程部技工分为2个班组： 2-1电工班：强弱电工共2人编为单独班组；其中1人兼任领班。2-2维修班：空调、电梯、水暖、机修、电工、共10人编为一个班组；其中2人兼任领班。