体验式营销策划实施
纵观国内房地产营销发展的历程,主要经历了三个阶段:第一阶段是房地产市场经济建立初期,市场供给严重不足,结构性矛盾突出,房地产营销主要采用“等人上门”的柜台式被动营销模式;第二阶段是发展时期,结构性矛盾有所缓和,房地产营销以突出产品与众不同之处为主要出发点,从而促进销售;第三阶段是房地产市场逐步成熟时期,房地产产品的同质性日益严重,市场竞争加剧,在这种情况下,体验营销这一新的方式受到广泛的关注。
房地产体验营销并非只是加强终端现场——售楼处的展示而已,必须提供给购房者除了现场体验外的全程体验流程,加深购房者对产品和品牌的印象。房地产体验营销是一种更为系统的营销整合管理体系。
房地产体验营销涵盖的过程包括从产品设计一直到营销推广整个过程的每一个环节,在整个营销的过程中,某一个环节的不足,都会影响体验营销的效果。整个过程的主线很明确,就是一切都围绕着购房者这个中心来设计的营销方法。企业必须始终站在购房者的体验角度来构思,不能像过去一样仅满足于质量,而是要考虑购房者看到它、听到它、使用它时,会产生什么样的感受,更关注购房者在购房的前、中、后的全部体验,让购房者感觉到产品是那么鲜活、多样化,而且是可以看到和亲身感受到,超越他们的预先设想,这样的体验才是真正的体验营销。房地产体验营销的实施分为如下三步:
(一)对消费者需求的研究和分析—客户定位
根据马斯洛的需求层次理论,越往高处的人,心理需求越明显,情感需求越强烈。当人们的物质生活水准达到一定程度以后,人们购买住宅的目的不再是出于满足简单居住的要求,而是出于满足一种心理和情感上的渴求,或者是追求某种特殊房地产产品与自我定位的吻合。人们在购房时除了价格等因素之外,更偏好那些能与自我心理需求引起共鸣的产品。因此,房地产企业营销应该重视这方面的分析研究,分析不同消费者的现实甚至潜在的需求,以发掘出有价值的营销机会。
(二)体验营销的保障—产品定位
没有好的产品,再准确的消费者分析,再有价值的营销机会,再好的包装和场景设置,带来的体验也不会是成功的。在产品设计过程中,房地产企业在深入的市场调查、研究购房者需求的基础之上,还可以与代理、策划等房地产中介机构交流意见,并及时将信息反馈给产品设计人员,去挖掘、整合自身产品的整体概念,使其从内质到外观及其延伸部分尽可能凸现出自身的差异化特点,使其符合目标客户的心理、情趣,帮助购房者形成或者完成某种感兴趣的体验。优秀的房地产产品离不开相应的包装,特别是在崇尚形象和时尚的现代社会,购房者面对众多的产品,能否青睐于某一产品,很大程度上取决于这一产品的包装或品牌(无形因素)所带来的一种对心理和精神上的满足,成为购房者最想得到的产品。
进行体验式的信息传播也是不可或缺的。因为购房者每天都接收到来自报纸、电视、广播、邮件、网络、户外广告等媒介成千上万的房地产广告信息,而购房者只会相信那些能够感受到真实产品的广告宣传。这些宣传通常是通过一段故事,或者一段场景来引出对产品的介绍,因此企业在营销宣传中,要加强对产品体验元素的挖掘。
(三)体验营销的要点—场景设置
由于体验营销是一种满足心理需求的产品(服务)的营销活动,因此对于房地产体验营销来说,创造一种不同寻常的体验场景,是影响购房者决策的核心要点。
售楼处销售现场的情景设置非常重要,这将直接影响购房者的最终购买决定。售楼处的场景设置包括地理位置、售楼处形象、产品的档次和风格、内部布局与陈列、内部格调与氛围等。具体来说,可以从以下几个方面着手:1.选择利于购房者往来的便利位置;2.内部功能分区必须
按照销售动线划分,依据购房者购房行为介入深度而设定的,符合销售流程;3.丰富现场陈列内容,如盆栽、沙发等,让购房者在选择家的过程中,体验到亲切、真实、温馨,不知不觉接受产品;4.利用多种展示手段全面展示产品特点,突出产品的个性,但要与产品的整体定位统一并结合楼盘的卖点;5.室内装修设计风格力争简洁、明快、大气,体现现代精神,走进去给人眼前一亮、充满活力和冲劲的感觉,不必过分豪华但要非常现代、耐看;6.内部灯光、背景音乐、气味、物品等和谐一致,创造自由、轻松的感觉。
主题样板房它是装饰艺术与房地产销售展示相结合的产物,是根据产品本身特性及目标客户群生活特征而设计的有明确主题的个性化样板房。其设计来源于目标客户的点滴生活经验(体验),而非模式化的根据户型结构所设计的“大众美感”空间,因而主题性样板房更贴近目标客户,更接近真实的生活,因而也更能引起客户共鸣并打动客户。样板房要注意的地方有:参观过程设计周到,做适当的标识,增强客户的熟悉感;营造一个真实的居家环境,各个房间布置、摆设,各局部的细节处理,给客户真正“家”的感觉等。
体验式活动组织体验式活动,如促销、展览会,这些集中而短暂的展示和体验的平台,可以让购房者参与进来,增加体验。目前促销活动铺天盖地,但是手段都是千篇一律,如打
折、抽奖、赠品等,而真正能够影响购房者心理的还是那些与产品相关联的,购房者可以动手参与的活动。对于房展会,没有必要将项目或企业的全部标志都集中到展览会进行展示,购房者或参观者在大量的参展对象中,对于单个展台保持的兴趣并不长久。只有将有用的卖点或是明确的突破口展示出来,让购房者形成明确而独特的体验才是关键所在。
服务有调查显示,客户满意50%-75%来自于服务,购房者购买的不仅是住所,而且还包括各种相关服务。因此服务的水平直接影响了购房者的体验好坏,销售人员以及企业的其他相关人员,在与购房者接触时都应去创造购房者满意的体验,把一次简单的交易变成一次完美的体验。
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什么是体验式营销 ;含义;定义;何谓;何为;什么叫体验式营销;体验式营销是什么意思从宏观上看，体验式经济的到来是因为社会高度富裕、文明、发达而产生的。 对于那些刚刚满足温饱或者勉强达到小康的人们来说，“体验”只是一种奢侈。 其次，从微观上看，体验式营销的兴起是由于企业对产品及服务在质量、功能上已作的相当出色，以至于顾客对特色和利益已经淡化，而追求更高层次的“特色和利益”，即“体验”。 体验式营销是要站在消费者的感官（Sense）、情感（Feel）、思考（Think）、行动（Act）、关联（Relate）等五个方面，重新定义、设计营销的思考方式。 此种思考方式突破传统上“理性消费者”的假设，认为消费者消费时是理性与感性兼具的，消费者在整个消费过程中的体验，才是研究消费者行为与企业品牌经营的关键。 我们一般将体验分为五种类型，但在实际情况下企业很少进行单一体验的营销活动，一般是几种体验的结合使用，将其称之为体验杂型。 进一步来说，如果企业为顾客提供的体验是涉及所有的五类体验，就会被成为全面体验。 通常，企业的营销人员为了达到体验式营销目标，需要一些工具用来创造体验，我们将这些工具称之为体验媒介。 作为体验式营销执行工具的体验媒介包括： 视觉与口头的识别、产品呈现、共同建立品牌、空间环境、电子媒体与网站、人员。 另外，五种体验模块在使用上有其自然的顺序： 感官─情感─思考─行动─关联。
“感官”引起人们的注意；“情感”使的体验变的个性化；“思考”加强对体验的认知；“行动”唤起对体验的投入；“关联”使得体验在更广泛的背景下产生意义。 目前很多企业在其产品和服务的质量、特色、功能上搞得一团糟，这样不仅不会给顾客带来全新的体验，反而会带来负面的体验，导致消费者的憎恨、讨厌。 传统的营销理念，企业强调“产品”，但是合乎品质要求的产品，消费者不一定满意。 现代的营销理念强调客户“服务”，然而即使有了满意的服务，顾客也不一定忠诚。 未来的营销趋势将崇尚“体验”，企业只有为客户造就“难忘体验”，才会赢得用户的忠诚，维持企业长远发展。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 【体验： 换一种方式去营销】著名的古根海姆美术馆的设计者福兰克·赖特习惯用螺旋形的结构，而不是圆形平面的结构，来包容一个空间，让人们真正体验空间中的运动。 它的陈列大厅甚至都是一个倒立的螺旋形空间，花瓣形的玻璃顶，四周是盘旋而上的层层挑台，参观路线倾斜而下，而陈列品则沿着狭长的坡道悬挂，观众可以边走边欣赏，这显然比那种常规的一间套一间的展览室要有趣和轻松得多。 当人们沿着螺旋形坡道走动时，他们在周围的连续的、渐变的，而不是片断的、折叠的空间不断变换体验。 而美术馆展览厅部分的外形也是非常独特，很像一个倒扣的白色蜗牛，被人所津津乐道。
房地产体验营销探析(一) 〔摘要〕随着我国房地产市场的竞争越演越烈，一种新的营销模式，以更注重挖掘内涵，更具感染力的体验营销逐渐受到众多的房地产企业的青睐。本文从体验营销的内涵出发，探讨了房地产体验营销的适用范围、房地产体验营销的特点以及我国房地产体验营销存在的问题，从而分析我国房地产体验营销的销售策略和未来的发展前景。 〔关键词〕房地产体验营销策略 一、问题的提出 1998年7月3日，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，从此拉开我国住房福利化改革的序幕，至今为止，我国房地产业经历了一个黄金时期。在此期间，房地产业以前所未有的速度高速成长、蓬勃发展，大量企业掷下重资进军房地产，房地产企业如雨后春笋般地涌现，致使房地产市场的竞争不断加剧，房地产项目的销售就开始变得至关重要。而房地产项目销售成绩的好坏与营销的策略息息相关，于是越来越多的房地产企业开始从楼盘的营销策略上不断创新，以求吸引顾客，实现理想的销售业绩。房地产体验营销正是为了迎合市场需要应运而生，它以关注客户体验为核心，通过购房者的亲身体验使其能够切实感知该楼盘，从而实现理想的销售成绩而受到众多房地产企业青睐。 二、房地产体验营销的适用范围 BerndH.schmitt博士在《体验式营销》一书中把体验式营销定义为站在
消费者的感官、情感、思考、行动、关联五个方面，设计营销的思考方式。而房地产体验营销，就是把客户购房的全过程“体验”视为整体，从客户的感受、情感、思考、行动等角度，重新定义、设计房产项目的营销策略，为客户创造值得回忆和持续愉悦的体验经历，促进项目的销售和客户价值最大化。它的全过程是以购房者的体验为中心来设计的营销方法，一方面，让购房者从理性的角度去审视该房，另一方面，让购房者从感性的角度通过实实在在的观赏、触摸、感受该房带给自己的愉悦和幸福感。它的本质是通过体验传递产品价值、创造有益氛围，使购房者获得难忘回忆，激起购买欲望。 当前我国的房地产业建设的房屋按照其使用功能可以分成八类：1.住宅； 2.工业厂房和仓库； 3.商场和店铺； 4.办公楼； 5.宾馆酒店； 6.文体娱乐设施； 7.政府和公用设施； 8.多功能建筑（综合楼宇），而我们通常所谈论的房地产体验营销主要是针对住宅里面的普通商品房和别墅。因为住宅分为普通商品住房、别墅、经济适用房和政府廉租房。但经济适用房是已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。这两类住房皆为国家提供的保障性住房，不需要楼盘销售。而普通商品房和别墅针对的客户群体是中等以上收入人群，他们中的绝大多数在物质生活在达到了一定程度以后，对住房的需求
体验式营销 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
前言体验式营销其实不是一个新的概念，在市场竞争激烈、市场营销程度较高的行 业，早就已经普及了。例如：美容行业、保险行业、保健品行业、电脑行业等。体 验式营销随处可见，目前正被各行业广泛运用。早在几年前，摩托罗拉就在广州天 河城这个寸土寸金的购物中心开设了“体验中心”，让消费者可以尽情体验摩托罗 拉产品的魅力，如今汽车用品行业也越来越多地运用它，我们也可以到汽车用品的 产品展示中心去感受这种服务。显而易见，这种营销模式能为企业带来好的效益， 追求进步发展的企业当然非常关心如何利用这种营销模式，开展体验式营销也可以 有多种多样的做法，而我们最关心的是什么做法最有成效，要如何去开展。因此本 刊结合实例对这种营销模式如何在汽车用品行业运用进行探讨。 一、什么是体验式营销 体验式营销兴起 体验式营销的兴起有一个大社会环境，那就是体验经济时代的到来。要解释体 验式营销还要从体验经济说起。在上世纪90年代，经济演进的过程随着消费型态的 改变，已从过去之农业经济、工业经济、服务经济转变至“体验式经济”时代。 随着体验经济的到来，经济学家分析，社会的生产及消费行为有了巨大变化。 体验经济时代的到来，对企业影响深远，其中最主要的方面在于企业的营销观念上 。自20世纪90年代以来，企业逐渐认识到“以客户为中心”或者“以市场为导向” 的重要性，同时营销学者们也将此作为“营销观念”的中心思想。但实际上，现在 通行的营销方式仍然停留在传统的“以产品为导向”的范畴，离“以客户为导向” 距离尚远。与注重产品特色与功效的传统营销相比，体验营销更注重客户的体验。 这些体验产生于客户先前经历对其感觉、内心和思想的触动，并将企业和品牌与客
房地产体验式营销案例.txt都是一个山的狐狸，你跟我讲什么聊斋，站在离你最近的地方，眺望你对别人的微笑，即使心是百般的疼痛只为把你的一举一动尽收眼底．刺眼的白色，让我明白什么是纯粹的伤害。“体验式营销有利于项目的推广和宣传，它能让消费者对开发商、楼盘、服务有进一步的认识和了解。”东莞万科高骏表示，近来万科通过网络征集会所名、广告主语等活动，并组织客户参观莞圳两地的研究中心和基地，让消费者与万科实现零距离接触的同时，对万科产品品质有更深层次的体会。 “我们一直都在追求给消费者一个近乎现实的体验环境，即现房或现成园林。如景湖湾畔，虽然楼盘已经完全具备销售条件，但是为了让购房者能够亲身体验园林，公司将销售节点推后，以确保销售期间每一位顾客都可以参与社区的园林配套。”光大地产黄海俊告诉记者。 所谓房地产体验式营销是指房地产企业在设计营销时，着重从消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面出发，强调消费者在消费前、消费中和消费后的体验。这是理性和感性的结合。 体验式营销此起彼伏 体验式营销活动在莞持续上演。据不完全统计，8月份东莞市场至少举办了35场次营销推广活动，活动涉及才艺、体育、教育、选美等方面。采访中记者发现，在这轮营销宣传热潮中，商家们都绞尽脑汁寻求突破和制造新意，其中东莞商业中心、万科地产、光大地产等商家借助“体验式营销”在众多活动中脱颖而出，吸引了不少消费者和投资者的目光。 据最新了解，8月29日，东莞商业中心旗下大型综合项目第一国际将呈现一场别具一格的主题为“城市尖峰生活音乐酒会”的体验式营销活动，整个活动全天候上演，上午为新品公寓、写字楼VIP登记。此外，当天诚意登记的消费者可获得2万元抵5万元优惠。晚上七点半为VIP客户音乐酒会。售楼处现场举办专场红酒音乐会，来自澳洲玫瑰庄园的香醇葡萄酒配合拉丁风情的音乐演绎，带来极致的味听感受。专业品酒师还将在现场介绍红酒品鉴的知识及品酒技巧。 与购房者进行有效互动体验式营销利于楼盘推广 体验式营销为消费者创造了一个“全景体验”的过程，购房者能看到居住的硬件标准、工程质量、房屋结构，甚至还能体会到入住后的物业服务、家居景观。这种真切的心理感受使房产营销更加人性化。 体验式营销是一种潮流所趋，以前那样挖个坑就卖房的粗放式营销已经过去，同时消费者的要求也越来越高，购买者希望商家们能给到一些实实在在的现实物质，而不是一种过于虚夸的东西。就有点像卖衣服，消费者可以通过试穿来衡量这件衣服是否适合自己，这就是一种近乎真实的现场感受。 第一国际发展商相关负责人认为，面对变幻莫测的房地产市场以及日益挑剔的消费者，体验式营销模式的运用确实对楼盘销售起了推波助澜的作用。与此同时，随着体验式营销的推进与发展，可以看到曾经以期房销售为主的时期正在逐渐退去，整个房地产领域正在慢慢进入“准现房”销售阶段。体验式营销让开发商在规划设计之初即能真正以满足客户要求为前提，
第一章营销中心职能及组织架构 营销中心下设策划部、销售业务部、招商业务部、客户关系部四个职能部门，本章中明确了营销中心职责范围及组织架构。 1、营销中心业务职能 1）市场研究：通过对城市总体规划、区域城市功能规划、主要行业产业特征、经济指标、市场供给需求、在建在售项目情况及客户需求特征进行的调查和研究，掌握市场动态、做出市场发展预测，向公司决策部门和执行部门提供研究分析结果，同时为项目定位及以后各阶段工作提供基础数据和理论支持。 提交结果：《市场调研分析报告》，《项目投资可行性研究报告》，《项目调查表》，《客户调查问卷》 工作内容：☆宏观市场及区域市场调研分析 -城市总体规划、区域城市功能规划现状及调整分析 -主要行业产业特征、经济指标分析 -市场供需对比状况、客户需求特征及发展趋势分析
☆客户群调研分析 -客户群调查：需求、偏好、特征、分布 -客户群分析：主体构成、购买目的、价格承受力、付款方式选择、装修要求等 ☆项目竞争力分析 -本项目条件分析：背景位置、规划条件、地块条件、周边环境、人文特征、发展趋势、不确定因素 -区域内主要竞争对手分析 -本项目竞争力分析：优势分析、劣势分析 -市场机会点分析 -困难点分析及解决建议 ☆项目投资可行性研究分析 -前期成本、净现值 -项目综合成本、开发利润率及收益率 -现金流量 -投资回收期 -敏感度分析 2）产品研究：根据项目先天条件和限制条件、市场特征、产品发展趋势、城市规划功能区划、客户需求特征等不同前提条件的分析，对不同城市功能区域和市场定位的公建项目进行分析研究（包含：不同城市功能区域内的物业种类、建筑总规模、物业类型配比、空间布局、整体建筑风格以及具体建筑单体的功能定位、建筑规模、建筑形体搭配、使用功能结构、人口数量及各收入阶层组成等数据进行收集分析研究），对项目运作模式、项目的物业类型比例、项目规划设计要求及项目物业管理模式等方面提出的可行方案。
新疆A企业成立于2003年9月，位于新疆首府乌鲁木齐市，在其成立之初，一无品牌，二无市场，且在产品上市前，乌鲁木齐市场已有三个品牌的产品占据乌鲁木齐市场95%的市场份额，在经过2004年一年的市场开发、产品促销、品牌宣传推广以及新品开发上市，到2005年5月，该企业A产品在整个新疆市场产品日销量已达70吨，市场占有率达27 7%，跃升为新疆乳品企业三甲之列，尤其在其核心城市乌鲁木齐市场其产品销售量达50多吨，市场占有率近40%，成为乌鲁木齐市场销售量最大的乳品企业之一，但该企业在经历一年多的高速成长之后，面临新的发展问题。 1、市场销量虽达到了一定水平，但长时间处于停滞的平台期，怎样突破销售瓶颈，进一步提升销量 2、品牌的建设和品牌提升的问题。 3、产品宣传和推广上传播界限突破的问题。 针对上述三个问题，企业品牌推广小组首先，从该企业自成立之初的发展历程进行深入的了解，寻找原因，同时，对新疆乳业的现状和消费者的关注度状况进行了分析并作出SWTO分析： 优势： 1、专业的营销团队，进行深度分销的营销模式和一年的市场运作，拥有营销优势和。品牌、销量基础 2、六个千头牛奶场为其提供了可靠的奶源保障，形成了其它企业难以比拟的优势。 3、克隆牛技术独步新疆和该企业的研发能力，使其拥有技术优势。 4、先进的生产技术设备和完善的品控体系使其拥有安全优势劣势： 1、产品销售过度依赖促销实现，销售不稳定。 2、企业进入市场较短，缺乏市场经验而且由于时间短品牌基础较弱，虽有知名度却缺乏美誉度。 3、产品定位模糊不清，企业的核心和竞争优势尚未传播开来。 4、产品口味与目前市场流行的香浓口味相比欠佳。 机会： 1、消费者对牛奶产品的消费上认识度较低、品牌忠诚度较弱，消费的随机性较强。 2、企业产品线丰富，便于组合，同时企业营销能力和思维转换较快。 3、消费者对牛奶产品安全的消费需求。
CBD第一山水居所：豪宅的中心，中心的豪宅！ 《四季山水网络执行方案（2011）》 第一部分、营销目标 一、【时间范围】2011.10.23——11.31 二、【营销目标】 —目标（1）市场关注：延续项目一直以来的热销势头，保持项目的关注度和影响力； —目标（2）形象重塑：打造项目“福田CBD第一居所”的项目形象和价值符号； —目标（3）对位推广：根据目标客户特点，针对性的进行产品户型推介； 第二部分、营销策略 一、【营销背景】 —优势： （1）区位优势：四季山水位于塘朗山系绵延的豪宅群和深圳中轴线豪宅群的链条中心，与深圳大多著名豪宅自成体系；位于深圳福田中心区；属福田成熟悉地段，坐享深圳优质熟城完善配套和发展利好； （2）资源优势：四季山水比邻“三山一水六公园”，享有福田中心区珍稀的自然资源。社区内及周边生活配套完善，拥有优质学校、商业等，属于高尚居家住区。 （3）产品优势：属于纯高端大户社区，坐享精工打造纯正的泰式皇家园林，能够尊享优越的建筑品质和空间。 —劣势： （1）项目地段：虽属于福田区，但项目位于“边缘地带”，因此顾客对“梅林”具有一定的市场抗性； （2）市场竞争：后海、华侨城、香蜜湖等豪宅竞争对手的分流威胁，下半年约1500 套豪宅的供应量； （3）市场调控：市场高压调控仍然持续，市场开始出现量价回落的显著即将，后市依然充满不确定性，市场焦虑情绪开始抬头，观望情绪浓厚；另外，限购导致房票缺失，低迷
促使观望加重，这些难以通过传播直接解决。 二、【策略思路】 根据以上分析，网上行认为，四季山水项目在自身产品素质及资源方面具有极强的竞争力和稀缺性！目前营销中的最大挑战和使命来自于： —如何改变目前市场和客户对于梅林片区的“价值偏见”和“心理抗性”？ —如何让四季山水在众多竞争对手中脱颖而出？ —如何为产品寻找一个独特的、能够体现契合产品优势特色的的概念，易于传播和记忆？ 为此，在网络传播上，网上行制定了如下策略思路： —策略（1）区域引领：为了达到去“梅林化”的效果，我们提出了“塘朗山系豪宅群&中轴线豪宅群”，重新定义区域价值，通过炒作降低“价值偏见”和“心理抗性”，拔高项目的豪宅形象，从而引爆市场关注！ —策略（2）营销策略：通过夸张手法拔高“楼王”单位价值，炒作“天价楼王单位”的概念，在此引爆市场关注度，以期在竞争对手中脱颖而出！ —策略（3）事件引领：通过“深圳豪宅亮灯率大调查”策划和设计，展现四季山水极高的入住率，从而最有力的诠释四季山水为“福田CBD第一居所”的概念！ —策略（4）产品引领：展示四季山水项目高端宜居住宅环境，如园林、楼体、样板间、学校、公园、山林、水库等价值点，让更多客户从中感受到项目的优势和改变对片区的理解，感受四季山水优质的生活，达到体验式营销的目的――以形象的诠释，激发购买欲望！
体验式营销策略初探 摘要:体验式营销以满足消费者个性化需求为核心,是目前营销学界研究的热点。文章分析了体验式营销的特点与作用以及实施步骤,并以苏州乐园为例,通过分析其现有的营销策略,结合体验式营销的实施手段,从市场定位、服务和宣传三方面为苏州乐园提出了营销策略,对实施体验式营销策略具有重要的参考价值。 关键词:体验式营销;策略;苏州乐园 一、引言 市场竞争的关键是吸引和保留消费者。只有那些能深入探测消费者的需求,并以合理价格和有效方式满足其需求的,才能在市场上立稳脚跟、赢得消费者的青睐。随着人们生活水平和生活质量的提高,现代社会人们的消费需求观念不再停留于更多的物质产品以及获得产品本身。相反,消费者越来越多地是出于对商品象征意义和象征功能的考虑而购买商品,即人们更加注重通过消费获得个性的满足。 要想在市场上立于不败之地,必须根据消费者需求的新特点,引导和创造个性需求的市场——体验式营销应运而生。 二、体验式营销的内涵、特点和作用 美国着名的营销学专家施密特博士在他所着的《体验营销》中指出,体验式营销就是站在消费者的感官(Sense)、情感(Fee1)、思考(Think)、行动(Act)、关联(Relate)五个方面,重新定义、设计营销的思考方式。这种思考方式突破了传统营销关于消费者是“理性消费者”的假设,认为消费者在消费时是理性与感性兼具,消费者在消费前、消费中、消费后的体验才是消费者行为与品牌经营的关键。 (一)体验式营销的特点 1、重视消费者的体验。体验是当一个人达到情绪、体力、智力甚至是精神的某一特定境界时,意识中所产生的美好感觉。应注重与消费者之间的沟通,发掘他们内心的渴望,站在消费者体验的角度,去审视自己的产品和服务。 2、重视消费者的主动参与。体验是消费者直接参与营销活动而产生的切身感受,因此参与是体验的前提。体验营销为消费者提供机会参与产品或服务的设计,甚至可以参加产品或服务的生产和消费过程。只要提供场景和必要的产品
网络营销部门组织结构 网络营销部门中包含如运营经理、运营专员、网络编辑、SEO专员、网络推广、网络营销文案策划、网站程序员、网站美工等基础性岗位。当然，每个企业根据自身的不同需要和公司内部管理机制可相应的增减。下面就网络营销各岗位职责及岗位要求总结如下: 职位名称：网络营销经理/运营经理 职位的概要描述:负责本部门整体运营工作，网站策划、营销策划、网站内容、推广策划等业务指导及部门员工的工作指导、监督、管理、考核。 岗位职责： 1、负责网络营销项目总策划，战略方向规划、商业全流程的规划和监督控制，对部门绩效目标达成总负责； 2、负责网站平台的策划指导和监督执行； 3、负责网站产品文案、品牌文案、资讯内容、专题内容等的撰写指导和监督执行； 4、负责网站推广策略总制订，以及执行指导和监督管理； 5、负责网站数据分析，运营提升； 6、负责本部门的筹划建立，员工招聘、考核、管理，部门规划、总结。 岗位要求: 1、5年以上电子商务/网络营销工作经验，3年以上项目策划、运营经验；
实践经验； 3、优秀的电子商务/网络营销项目策划运营能力，熟悉网络文化和特性，对各种网络营销推广手段都有实操经验； 4、卓越的策略思维和创意发散能力，具备扎实的策划功底； 5、优秀的文案能力，能撰写各种不同的方案、文案； 6、对网络营销商业全流程都具备策划、运营、控制、执行能力； 7、丰富的的管理经验、优秀的团队管理能力。 职位名称：网络营销运营专员 职位的概要描述：负责网络运营部产品文案、品牌文案、深度专题的策划、创意文案、推广文案的撰写执行工作，对网站销售力和传播力负责。 岗位职责： 1、负责网站数据分析，运营提升； 2、负责搜索竞价平台的管理； 3、协助部门经理建设网络营销的商业流程体系； 4、负责公司网站的规划落地执行； 5、协助部门经理筹划建立部门管理体系，协助员工招聘、考核、管理，协助部门规划、总结。 岗位要求： 1、3年以上电子商务/网络营销工作经验；
营销策划部机构设置及岗位职责
营销策划部机构设置及岗位职责 一、部门建制 根据地产项目营销的需求，建立垂直管理模式的部门编制（组织架构图），以经理责制为核心，全面地建立营销各环节岗位职责，使部门业务发展责、权、利有效落实，真正做到工作配合的有效性，体现团队运作精神， 确立了岗位职责的基本框架后，统一管理，分配销售部所属人员的岗位工作。 二、岗位职责 1、营销部经理 是营销策划部的负责人，直接负责推销售及其推广，对下属各级销售人员及行政、客户服务人员行使管理和监督权、负责各项目管理制度的直接监督及执行。 在整体的营销计划指导下，具体分解落实现组织建制、营销推广及销售管理的各项工作，并参与具体的各项销售事务，使专案业务流程纳入有序、
高效的轨道中，体现应有的沟通理解能力及领导组织能力，发挥主观能动性，掌握利用资源达成目的的各种方法。其职能包括：人力资源协调管理、计划任务制定、推广控制及评估、销售管理及协调、签约及后续工作。 定期代表部门向公司领导反馈现场销售情况、市场动态，负责与公司各部门的调协和商洽。 具体岗位职责： 负责营销部的全面管理工作 制定销售计划、推广计划（包含费用）及推广执行细案 对营销部下属单位进行直接的工作监督于考核 负责与公司其它部门的沟通与协调 对营销费用进行严格控制与监督 负责对营销合同等事务的直接监督与把控 确保销售、回款目标的完成 负责对售楼部工作人员进行考核及培训工作 代表公司负责处理客户要求及投诉等 2、策划经理 统筹安排策划部日常事务，做好每天工作的汇报总结，及时汇报工作中遇到的问题并及时解决，做到上传下达工作，提高执行力。 岗位职责： 负责项目的策划工作。 负责执行项目的阶段性营销策划方案。 负责项目的平面推广工作。
体验营销的几种常用运作模式 体验营销是站在消费者的感官(Sense)、情感(Feel)、思考(Think)、行动(Act)和关联(Relate)五个方面，重新定义、设计营销的一种崭新的思考方式，是体验经济蓬勃发展所出现的全新的营销理念。体验营销主要研究如何根据消费者的状况，利用各民族传统文化、现代科学技术和大自然等手段来增大产品体验内涵，更好地满足人们的情感体验、审美体验、教育体验和遁世体验，在给人们心灵带来强烈震憾的同时实现产品销售的目的。作为一种通过为顾客提供体验来创造价值的营销方式，体验营销的意义在于：能使企业的产品与竞争者区别开来；为企业树立形象和建立标识；诱导顾客试用和购买，并增强消费忠诚度；进一步推动企业流程重组等。 企业要进行体验营销，首先要了解体验营销的运作模式，然后根据企业自身的特点及目标顾客的需求特性，选择一种合理的体验营销模式，通过该模式达到企业营销的总体目标。一般来讲，体验营销有如下几种运作模式： 一、情感模式。情感是人的需要得到满足时所产生的一种对客观事物的态度的内心体验。消费者在选购使用商品的过程中，对于符合心意、满足实际需要的产品和服务会产生积极的情绪和情感。它能增强消费者的购买欲望，促进购买行为发生。体验营销就是体现这一基本点，寻找消费活动中导致消费者情感变化的因素，激发消费者积极的情感，促进营销活动顺利进行。例如，台湾的水饺广告“故都北京”
一直为人所津津乐道。“除了天坛、圆明园外就该是那操一口标准京片子的情味和那热腾腾的、皮薄馅多汁鲜、象征团圆的水饺儿。”广告语如是说。广告生动、形象地勾勒出北方水饺“皮薄馅多汁鲜”的美味特征，还将水饺和人们的思乡情结水乳交融般联结在一起，使人感到品尝了水饺就如同品尝、感受到了那份浓郁的思乡情结一样，令人陶醉。今天，在宝岛台湾，怀念北京、憧憬老风味的只有北方水饺最能令人回味十足，很多人对此都深有同感。寓意着美的水饺和美的情感一样都有着最美的味道，这就使消费者的求美心理和浓郁的人情味都得到了一种前所未有的满足和体验。 二、节日模式。每个民族都有自己的传统节日。节日在丰富人们的精神生活、调节生活节奏的同时，还深刻地影响消费行为的变化。北京一家电脑量贩店充分利用节日营销模式，取得了巨大的成功。该店决定在“母亲节”当天举行一项电脑贺卡表心意活动，免费提供电脑、印表机与可将各种图案文字组合的软件，参加者自行发挥创意，绘出各式各样的母亲卡，以表达对母亲的敬爱的心意。此项活动既以“母亲节”绘贺卡为题，与“母亲节”商品沾上了边，同时也赶上了时下流行的自己动手做热潮，结果引起了消费者的极大兴趣，而最重要的是商家在消费者体验快乐的同时大量地促销电脑，一举两得。我国是一个多民族的国家，节日种类繁多。随着人们收入水平和消费水平的不断提高，对节日也愈加重视，节日消费也日益成为我国一种新的消费现象。商家如能把握好此契机，必然可以大作文章，作好文章。 三、美化模式。弗洛伊德在分析人类的动机时，把追求美的动机
金利来广场2015年度整体营销方案 金利来广场专案组 2015年3月1日
【宏观】 一、地产项目整体营销方案 1)项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。 因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！ 2)项目竞争态势分析 3)营销推广策略 4)项目销售策略 5)营销费用使用计划表 【微观】 二、项目销售策略 1.项目销售总体目标 细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等 2.入市时机分析 3.销售策略 项目的销售思路 销售价格策略
项目价格影响因素 项目面积区间分布 项目户型分布 项目价格区间分布 推盘策略（工程进度） 4.案场管理和服务 1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等 2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论 3)备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、 推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况 4)信息：
三、项目推广策略 1.项目推广思路 1.1.项目的形象定位 1)2015推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】， 王者归来,风尚*阳光巴比伦--2015金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！ 2)项目形象 【商业与政务中心*不对外的豪宅】 A卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对话王者。 B 卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。 C 卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。 对于“不对外”的理解： 奢侈品的“开放式阻碍营销” ——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同 低端：摆架子——预约制 中端：拒绝外人----加入会员制 高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”
营销策划部组织架构及岗位职责 一、 组织架构：
二、 销售人员各岗位职责、权力 1 职责：1 、制定销售方案和销售费用预算，布置阶段性销售计划并负责实施。 2、销售组织和岗位架构设计。 3、销售的控制和激励体系设计。 4、销售基本流程和模式设计。 5、 统筹客户信息反馈，评估广宣执行效果，研究市场走向和客户需求， 与策划部共同对后期销售和广宣策略作出调整，对公司的后期开发提供市场依据。 6、主持售楼部的日常工作，对销售现场的气氛进行督控，为现场制造人
气。 7、负责调动销售人员的工作激情，坚持培训销售人员，如：每天的晨会 对销售人员进行激励，晚上召开业务分析会，总结一天的工作情况，及时分析销售案例，交流销售经验，帮助销售人员提高业务能力和解决问题的有效性，增强工作绩效。 8、定期向公司汇报销售指标完成情况和市场趋势分析、及下一期的销售 计划；沟通协调上下级的关系。 9、沟通协调本部门与公司内其他部门、公司外相关单位的关系，共同推 进项目的销售，为客户作好服务。 10、对房源销售进行控制与管理。 11、协助财务部房款的回收、银行按揭及房产证的办理工作，协助公司 的交楼工作。 12、负责大宗业务的跟进，及解决客户疑难问题和纠纷。 13、负责销售人员的综合素质和销售业绩的考核与评估。 权力：对高级置业顾问和置业顾问的聘用有决定权，有要求其它部门为客户提供方便的权利。 2、市场专员： 职责：1、制定本组的销售计划向经理申报，并负责组织实施。 2、直接参与销售工作，代理企业法人与客户签定认购书。 3、负责督导、帮助置业顾问的销售工作，团结销售部的关系，协调人 与人间的关系，营造友好的、积极向上的工作氛围，努力提高团体作 战能力和绩效。 4、负责落实销售部客户访谈的记录，行销的记录，销售日报表的制定， 并每天向经理汇报。 5、建立客户档案，积极跟踪回访新老客户，记录客户反馈的信息，填 写客户流失分析表、市场竞争信息和客户需求登记。 6、做好广告效果跟踪与统计，积极向经理反映销售中存在的不足，提 出自己的建议和改进措施。 7、主动制定行销计划并负责安排实施，积极寻找新客源，提高销售业 绩。
体验营销策划方案 前言 广东省广播电视网络股份有限公司（简称：广东广电网络）是经广东省委、省政府批准，由20家发起人共同发起组建的省属大型国有文化企业，是以广播电视节目传输为主业的大型现代化有线广电网络运营商。公司目前下辖珠江数码集团有限公司、广东有线广播电视网络股份有限公司（直属公司）、19个地市分公司和48个县（市、区）分公司，有线电视用户1200万户，其中数字电视用户820万户， 用户规模、资产总额均位居全国同行业前茅。公司下一步还将全面推进全省广电网络资源整合，实现“全省一张网”的战略目标，成为资产和经营收入超过200亿元，有线电视用户达到1900万户，在全国具有强大竞争力和影响力的知名骨干文化企业。2012年5月18日，入选第四届中国“文化企业30强”。 为此公司响应三网融合政策而不断推出高质量新产品、新服务。本公司高清电视业务是广东省广播电视网络有限公司全新推出的高清互动电视业务中又一具有影响力的品牌，是高清互动电视业务集互联网、多媒体、现代通讯等多种技术于一体，以高清电视机和高清交互式机顶盒为终端，向用户提供高质量的听觉盛宴和影院级的视觉冲击和丰富的应用服务。 与此同时公司推出全新高端交互式高清机顶盒，指的是收看高清电视需要的技术设备，除了满足高清频道之外，还具有高清交互数字电视的网络功能，还能让观众在享受高清画面的时候实现足不出户就能通过高清交互电视享受网上教育、网上预约挂号、网上缴费等“一站式”网上服务，甚至电话费、水电费、煤气费等所有费用也都可以在交互式网络上查询并缴纳。 作为高清互动电视业务的终端设备高清机顶盒，它不仅增加了高清直播频道与海量的高清点播节目，还提供高清的用户交互界面，为用户带来更时尚、更便捷的用户体验感受。传统的单向标清机顶盒，用户交互界面比较单一，使用和服务功能比较欠缺。针对现有传统的单向标清机顶盒所存在的不足以及配合三网融合政策做此方案，不仅利于公司不断的更新、创新产品，也有利于用户得到方便快捷的服务，更加给用户提供“高清机顶盒+高清电视机+高清节目源”的真正高清的视觉、高质量的听觉享受，从而达到双赢的局面。
万科房地产营销策划案例 篇一：营销策划-万科地产整合营销创新 【长沙】《万科地产整合营销创新、 实战案例解析与远洋地产客户体验 营销》(4月25-28日) 【课程说明】 ? 主办：中房商学院中房博越? 时间：XX年4月25-28日 ? 地点：长沙 【课程背景】如何提高销量、如何提高销售额、如何提高置业顾问解决问题的能力?面对复杂多变的 房地产市场环境，房产企业如何由表及里把握规律与认识中国房地产? 房产企业如何组建强有力销售特种兵，突破当前销售困局?房产企业如何在发展中去面 对机会与挑战?房地产市场未来趋势如何? 国家调控政策变化有多远?谁将引领未来行业新趋势?如何在弱市下让项目起死回生，寻 找突破之道?如何快速回笼资金让楼盘销售火爆?营销
靠什么打动客户?赢得客户?远洋地产 为何一年销售350亿;万科如园项目开盘当日为何成交额高达5亿元??? 奇迹?似是而非，因为有一针见血的方法策略为据;假象?能受考验，因为有铁证如山的 销售业绩为证。越来越多的地产商意识到：核心竞争优势的来源逐渐从产品、技术走向客户 端。 客户体验管理正在成为一种主流管理方式和竞争能力。楼市破冰学习将为您揭开标杆地 产精品楼盘旺销之谜，为全国房地产策划师、操盘手、地产管理人士破除楼盘销售逆市困局。 在整个培训过程将系统围绕万科、远洋经典项目的小区规划、客户体验接触点、建筑设 计、园林景观布局、建筑细部处理、营销创新、销售渠道等要素展开。 为进一步了解我国房地产形势，保证和促进房地产业健康有序发展,将于XX年4月25 日-4月28日在湖南长沙组织举办《万科地产整合营销
创新、实战案例解析与远洋地产客户体 验营销管理(CEM)借鉴实战讲座》此次培训将重点从政策调控、市场发展趋势、运作攻略、 规划设计、市场营销策略等方面入手并通过全方位逐一剖析万科、远洋地产的经典案例，一 同分享标杆企业产品设计及营销、策划管理创新的执行路径与操作经验;学习标杆企业独创 销售胜经、实战技术;通过实战案例形式向全国房地产企业分享最新营销策划创新理念与实战营销策略，为您解决营销管理方面的困惑，帮您提升营销管理能力。 【课程收益】 1、现场案例剖析“全员营销”“逆市营销”“淡市营销”“体验式营销”等实战“赢 销”手法。 2、解密标杆地产企业成熟的样板房体验区设计管理模式，学会售楼处、样板房的操作 特点、设计管理流程及各阶段管控要点。 3、认识本轮楼市调控政策与市场的特点，正确研判目前房地产市场大势。通过详实的
房地产营销策划部组织架构及岗位职责市场策划 市调| |策划i 文案设计! I I I 丨: !
二、营销策划部职责 1 ）市场调研、策划：宏观调查、区域内外市场供需调查、竞争楼盘调查、相关市场调查报 告编写（包括综合及个案分析报告）。 2）编写项目可行性研究报告及论证（内、外部环境分析及市尝技术、经济的可行性分析）3）项目投资分析：项目用地周边环境分析、地块区域发展现状及其趋势判断、SWOT分析、项目市场定位（包括形象、目标客户、功能、规划形态等）、项目投入产出分析（项目成本估算报告编写）、项目定价模拟、投资风险分析及其规避方式提示、开发进度总计划拟定。 4）项目建筑规划的房地产营销策划：项目规划任务设计书编写、论证、项目地块分析、物 业形态定位、总体规划布局、建筑风格、外立面风格、色彩定位、户型配比定位、户型结 构设计定位、建筑工艺、主要建材、设备选择定位建议、室内空间布局装修概念提示、项 目环境设计及艺术风格提示、营销中心概念设计提示、小区未来生活方式提示。 5 ）各项资源的整合适应公司发展及项目开发：广告、园林景观公司、模型、印刷、展览设 计相关合作单位甄选、合作单位的管理。 6）项目形象展示策划：项目模型、效果图、3D动画设计、楼书、海报、宣传册、纸袋、 项目视觉识别系统核心部分、延展及应用部分（包括户外、车身等）、工地环境包装设计、售楼中心包装设计、物业管理系统包装设计。 7）项目营销推广：客户群定位分析、价格定位及策略、入市时机策划、物业强势、弱势提 示与处置方法、主卖点及广告语提炼、分阶段广告策略及主题制订、媒介策略及组合、阶 段性系列公关活动策划、现场包装、组织实施、推广费用预算、计划、对营销推广效果的 监控、评估及修正。 8）销售现场客户的接待、销售过程的执行、督导及作业管理。 9）负责制定项目定价策略、销售政策、销售进度计划以及营销成本和费用的预算等。 10）负责制定各项营销策略，配合广告宣传、促销推广方案的实施、调整，各项促销活动的规划与执行。 11）负责客户反映投诉的信息的收集、传递和分析，并给予妥善解决。 12 ）销售现场行政作业及例行报表作业管理、分析。 13）负责销售合同的签署，销售合同档案及客户档案的管理，催缴购房款，跟踪银行按揭
体验式学习活动方案 一、活动目标 1、树立主动沟通的意识，学习有效团队沟通技巧。 2、打破成规，重新审视自我，增强创意思维能力。 3、增进学员相互认知和理解，提高团队的信任和宽容。 4、熔炼团队精神，加强团队凝聚力，树立合力制胜的信念。 二、方案设计理论特点 训练内容为室内项目，整个培训中体力与脑力活动充分结合，在项目的实施中充分进行体验和感受，并共享别人的体会与心得。一系列活动使得参训员工对整个培训保持高度的热情及参与感，项目设计环环相扣，对于一些基本理论在游戏中进行意识、体会和理解，再分享讨论并融会贯通形成理论，进而运用到实际工作、生活当中。 三、课程设计方案 1、参训人员：全体员工 2、拓展地点：信图中心会议室 3、培训形式：10人至15人左右为一组，每一组选一位组长，在教练的指导下进行游戏，教练就游戏的目的和作用对学员进行引导，学员对游戏过程进一步进行体验和感受。
四、游戏方案（从中选4个） 游戏一：快乐大转盘 1、所需时间：30分钟左右 2、游戏场地：会议室内 3、游戏目的：提高个人的交际能力，增强团队凝聚力 4、游戏规则： （1）所有学员围成一个同心圆，内外两个圈的人面对面站立，进行肢体语言的交流。 （2）学员有三种选择：微笑、握手、拥抱。三种选择可以用不同的手势表现出来，微笑：伸出一个手指高举过肩；握手：伸出二个手指高举过肩；拥抱：伸出三个手指高举过肩；你的对方会以相同的手势给予你回答，在得到对方相同手势的答复之后，才能付之于具体的行动－－微笑、握手、拥抱。 （3）选择结束后培训师会提示所有的学员向左迈进一步，重新开始新的选择，依此类推。 5、游戏结束，教练引导大家讨论： （1）活动中采用的沟通方式是否有效？ （2）如何让对方明确知道你的想法？ 游戏二：呼啦，呼啦 1、游戏时间：30分钟 2、小组人数：不限 3、所需物品：呼啦圈2个 4、游戏目的：人与人之间通过沟通互相了解，达成共识。此游戏旨在检视一个团队中人员彼此沟通的状况，同时帮助畅通沟通渠道，以推动今后的相互协作。 5、游戏规划： （1）先将一个呼啦圈套在一个学员的手上，然后所有学员手拉手围成一圈。（2）从套着呼啦圈的学员开始，所有人要让呼啦圈通过并且身体回到原位。（3）在游戏过程中，可以语言为工具沟通，在呼啦圈通过的过程中相互拉着的手不能放开，也不能脱开手动呼啦圈。 （4）做完一遍后，继续做第二遍。 6、游戏结束，教练引导进行讨论： （1）全体成员是如何完成目标的? （2）在呼啦圈通过时最关键的改善动作是什么? （3）游戏中有哪些在我们工作中的隐喻，是否有什么好的“公式”? （4）你认为刚才的游戏过程中对我们掌握有效沟通原则最有帮助的是什么？7、注意事项：呼啦圈的传递方式可以改变。
营销策划部机构设置及岗位职责 一、组织现状 1.目前公司营销策划部共有员工31人，其中销售人员26人，客服3人，策划2人。 2.职位划分上，销售方面销售经理3人，置业顾问23人，策划方面住宅策划经理1人，策划专员1人。 二、部门建制 营销总监 策 划 专 员 客 服 专 员 客 服 专 员住宅销售经理住宅客服经理住宅策划经理 置 业 顾 问 × 5 置 业 顾 问 × 5 销 售 主 管 销 售 主 管 住宅销售经理 销 售 主 管 销 售 主 管 广场销售经理 置 业 顾 问 × 3 客 服 专 员 置 业 顾 问 × 5 置 业 顾 问 × 5
根据总部营销中心关于各项目公司营销体系人员架构的要求，结合目前公司实际需要，建立垂直管理模式的部门编制（组织架构图），以总监责制为核心，全面地建立销售各环节岗位职责，使部门业务发展责、权、利有效落实，真正做到工作配合的有效性，体现团队运作精神，确立了岗位职责的基本框架后，统一管理，分配销售部所属人员的岗位工作。 四、组织架构图
营销总监 部门经理（销售） 按揭专员合 同 专 员 客 服 专 员 销售经理（广场）客服经理 策划主管 策划专员 媒体策 划 专 员 执 行 策 划 专 员 文 案 策 划 助 理 置业顾问×5 销售经理（住宅） 销售 主管 + 置业 顾问 5名 销售 主管 + 置业 顾问 5名 销售 主管 + 置业 顾问 5名 吧 台 专 员 部门副经理（策划） 策 划 专 员 平 面销售 主管 + 置业 顾问 5名
五、营销体系职责范围 （一）市场调研 1、负责对所在项目城市房地产宏观市场和微观市场的研究分析工作，研究项目所在城市房地产市场的发展趋势； 2、负责对所在地区的主要竞争对手企业情况进行跟踪调查，了解主要竞争对手企业的基本情况及发展方向、策略等问题； 3、负责对公司开发项目的竞争项目进行跟踪调查，分析其对公司项目的影响，并提出相应的对策； 4、负责收集、整理、建立其他楼盘的宣传资料、楼书等营销资料库； 5、负责定期编写市场调查报告，包含市调月报、市调半年报、市调专题报告及有关的各种市场信息材料，并报分公司领导及新城市 营销中心； 6、进行市场的跟踪研究，为新城市投资管理中心等相关业务部门提供市场支持配合。 （二）销售指标的计划与管理 1、负责将公司年度销售指标层层分解，科学地分解到项目； 2、负责实时关注项目的销售指标完成进度，并与各部门及时沟通协调，力求项目均按计划完成销售任务，最终力争各项目公司年度 销售指标的圆满完成； 3、负责根据年度销售任务指标制定详细周密的推售计划，将年度目标销售分解到每个月； 4、根据新城市经营目标的需要，在分公司领导的指导下，负责及时对年度销售总指标及项目的年度销售指标进行调整。 （三）营销策划 1、负责营销方面各个专业的研究工作； 2、负责项目的定位、营销策略、宣传推广及推售策略和计划制定等工作；