合肥市包河区写字楼市场专项市调报告
集团公司营销部
2010年9月8日
一、合肥市写字楼发展的回顾
合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。合肥市写字楼发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段：
通过对合肥市写字楼市场的发展历史情况的调查研究，可以看出：
第一阶段：以盛安大厦、新鸿安大厦为代表，作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼发展的起点低，品质较差、功能欠缺。随着新型写字楼的蓬勃发展，该批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。由于该阶段真正的纯写字楼很少，很多公司一般租用行政单位多余办公用房。第二阶段：该阶段的写字楼兴建者包括政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以国家相关单位为写字楼兴建方的现象。
第三阶段：自2002年以来，合肥市写字楼迎来新的发展，以‘天徽大厦’项目为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准较为低下的产品，如：‘美地阳光大厦’。
二、合肥市写字楼总体市场概述
在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从2004 年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“CBD 中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相当大的比重。这些写字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了合肥的办公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。合肥新兴写字楼的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。比如：中环国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视；财富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。
主经指标：
1、合肥（含肥东）办公本周共计销售170套，14114.8平方米。
2、合肥（含肥东）办公本周共计销售14456㎡。
3、办公类可售套数为11304套，环比上周减少150套，跌幅为1.31%；可售面积114.2万㎡，环比减少了1.4万㎡，跌幅为1.2%。
…………合肥楼市35周报（2010-8-23—8-29）最新写字楼市场统计数据
三、合肥写字楼的分布特征
从现状来看，合肥市的写字楼还主要集中在一环线以内的庐阳区。主要是因为，该区域不仅是合肥市的老城区，而且是合肥的中心区域，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中，一部分分布在长江路沿街，如‘CBD中央广场’、‘仁和大厦’、‘招商大厦’等。另外有一部位于市府广场附近，如‘香港大厦’、‘天徽大厦’、‘科技大厦’等。此外还有北二环的‘财富广场’，沿蒙城路的‘润安大厦’、‘徽商国际大厦’等。
从区域的发展趋势来看，合肥市写字楼市场已开始走向“一个中心，多区域同步发展”的格局。主要表现为：“中心”内主要集中老的写字楼，而“多区域”主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼，零星分布于合肥的蜀山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。如‘安徽国际商务中心’与‘黄金广场’都位于合肥市IT行业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新技术开发区、政务区有少量的写字楼，而滨湖区的写字楼也是自‘滨湖世纪城‘的开发建设才拉开序幕，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布。
根据合肥写字楼市场现状，结合各区域传统发展历史及未来前景，并且考虑到市场调研工作的有效进行，可以把合肥写字楼市场划分为二大板块，即老城区CBD板块与多区域中
心板块。
四、合肥市写字楼未来发展趋势分析
1、写字楼在老城区继续发展
合肥市老城区经过多年的发展，其商业氛围浓厚、商业配套相对齐全，但是城市建设的不合理影响着写字楼在该区域的发展。随着合肥市旧城改造力度的加大，在未来将会有一批在写字楼在合肥市老城区内发展起来。但是由于旧城改造的地块相对来说比较分散，写字楼在老城区的发展因为地块的限制而呈不规则，点状分布的特点进行发展，无法形成组团的，具有一定规模的商务区在老城区建立的可能性较小。
2、写字楼在政务新区及金寨路沿线发展
根据合肥市双核心战略规划，合肥市未来发展以南进为主。合肥政务新区将成为合肥市新的政治、文化中心，行政办公功能是它的一个重要职能。随着2005 年市级行政中心的建成及省、市数十家行政事业单位的陆续迁入，老城区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。目前已经有“新城国际”、“东舜假日广场”、
“国际商务中心”等写字楼项目进入启动阶段，这些写字楼的“集群”无疑将会提升政务新区整体商务氛围，形成一个新的“商务区域”
3、写字楼在马鞍山路沿线的发展
随着合肥市环湖计划的正式实施，滨湖新城将在未来几年后成为合肥市发展的又一热点区域，加上省政务新区落户于包河区，这个区域的写字楼市场将会在政府的导向下获得一定的发展。而连接老城区与滨湖新城的主干道：马鞍山路则会成写字楼在这个区域发展的重点。而受到滨湖新城地理条件等因素的限制，写字楼的分布将会呈“T”形状发展。
3、写字楼在新站区的发展
新站区商贸业发达，是专业批发市场集中区，区内存在众多商户、企业。近年来，随着经济持续发展和实力的逐步增强，部分商户和企业逐步走向品牌化、规模化、企业化，促使该区域写字楼市场需求大大加强。目前，区域内具有代表性的写字楼主要有光大国际广场、中环国际大厦、恒丰国际大厦、UTOWN金色地带等。而且随着众多企业、商户对专业写字
楼的逐步认同，新站区内写字楼市场需求逐步被挖掘；更多的写字楼项目将会陆续推出。
五、合肥市写字楼土地市场供需分析
1、合肥市2004-2009年写字楼土地市场成交状况分析
◆从近六年合肥市写字楼土地成交面积上可以看出，开发商对合肥市的商务类市场持乐观态度。
◆合肥市写字楼近六年土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过50％。
◆合肥市写字楼近六年成交面积，占当年国有土地成交的比例，已经超过全国写字楼土地成交15％平均线
六、合肥市写字楼市场供求状况分析
1、合肥市2004-2009年写字楼市场供应量及增长率
◆合肥写字楼市场2004年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应量在2007年达到峰值，2007年以后走向平稳。
◆合肥市写字楼市的增长率在2007年达到高峰，在2007年之后增长走向平缓。
2、合肥市2004-2009年写字楼供应及销售情况分析
◆从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2005年开始，合肥市写字楼的销售率开始下滑；到2007年达到峰值。
◆历年合肥市写字楼的供应量反映出，2005年以后合肥市的写字楼市场供应量出现负增长；到2007年高速反弹并保持稳定趋势。
◆根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于供大于求的状态。
3、合肥市2004-2009年写字楼市场销售价格分析
◆历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳；
◆2004-2009年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%，价格增长幅度下降，但在2006年略有回升；
◆合肥写字楼/住宅平均价格比为1：4，低于全国平均的1：5的平均水平，可知合肥市写字楼在价格上具备较大的上升空间。
4、合肥市2004-2009年写字楼市场租赁状况分析
◆历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达90%以上；
◆受合肥市写字楼市供应的影响，合肥市写字楼市场的租赁量在2004年后出现下滑，2007年又开始大幅度提升。
5、合肥市2004-2009年写字楼市场租金走势分析
◆历年来合肥市写字楼租赁市场的租金呈现平滑上升走势；
◆2004-2009年合肥市写字楼市场的年租金增长率在10%以上，与年度售价增长率曲线基本，这一数据显示出合肥市写字楼市场健康发展的态势。
七、包河区及南一环版块内在建、在售写字楼项目个案信息一览表
分析：
1、市场总体趋于饱和，但写字楼总体高档次的为数很少，且从市场去化来看，大面积的去化缓慢，作为居民投资，小面积的倍受追捧。
2、包河区市场存量不大，去化率较高，尤其是马鞍山路沿线。以南一环富广大厦为例，去化率更在95%以上。
八、总结
1、目前合肥写字楼市场总体供应量在114万平方，月去化量在6万平方左右。截止目前可售写字楼共11303套；预计需一年半时间消化完现有存量。
2、市场行情住宅价格逼近写字楼，甚至出现“倒挂”现象。
按照常理，住宅价格是应该比同区位的写字楼低，现在的行情住宅价格逼近写字楼，甚至出现倒挂现象。一方面是住宅价格偏高，另一方面是写字楼受到投资市场的忽略，所以有些地方出现这种情况。如万达公馆住宅均价13000元/平米，写字楼均价11000元/平米，住宅的均价比写字楼每平米高出2000元；政务区滨湖世纪城写字楼均价为5500元/平米，住宅均价为6700元/平米；长江中路华侨广场高档住宅均价为12000元/平米，写字楼的均价却比住宅每平米便宜1000元左右。此外，不同开发商、位置相邻的楼盘，也出现商住倒
挂的现象。政务区甲级写字楼新城国际售价8500元/平米，临近的住宅华邦世贸城均价9000元/平米；蜀山区鼎鑫BOSS中心均价6000元/平米，同属一区的公园道1号住宅均价也是6000元/平米。
3、新政给写字楼的发展提供了契机。
合肥的写字楼市场是长期被忽视的，目前全市非高档写字楼比较少。可以说是合肥写字楼本身的发展速度落在住宅的后面，像本土的开发商，以及外来的开发商绿地、万达等，合肥集实力和经验于一体的写字楼开发商就比较少了。新政后，国家出台一系列措施抑制房价过快增长，但对商办房没有限制。此时出现“商住倒挂”，给写字楼的发展提供了契机，而且从目前整体的写字楼价格和销售量上看，这一效应已经凸显。
4、随着合肥“141”城市战略的加速发展，合肥处于“中部崛起”的大环境中，“长三角”的大量劳动密集型产业和资金将向中部地区转移，同时合肥正加快推进工业立市，为合肥的大发展、大建设提供基础保障。合肥商贸、金融、中介服务行业在这个阶段将会大幅度兴起，市场需求催生更多作为商贸办公场所的专业化写字楼的出现。
九、南一环与宁国路交口西南侧地块研判
1、区域位置研判
本案位于宁国南路与南一环交叉口，北枕南一环，东西分别与合工大、安徽省警备司令部为邻。区域优势明显。半径两公里范围内，囊括了省、市级主要行政机关、商业中心和高校。如省政府、三孝口商业圈、安徽饭店、科大、工大、合肥学院等。东至马鞍山路上高架不到一公里，西至金寨路高架不到两公里，可以说交通四至方面是得天独厚的优势。
2、SWOT分析
S优势：
1、属于净地开发，无须拆迁；本案地形规则，利于规划。
2、老城区最中央，周边商业配置成熟；
3、本案区位优势明显，东西两侧马鞍山路与金寨路高架的修建使交通四至更发达更便捷，
4、半径两公里范围内，半径两公里范围内，囊括了省、市级主要行政机关、商业中心和高校
W劣势：
1、本案在学区划分上为斛兵塘小学、阳光中学，非青年路小学和工大附中；
2、本案地块面积小；
O机会：
1、新政后，国家出台一系列措施抑制房价过快增长，但对商办房没有限制。此时出现“商住
倒挂”，给写字楼的发展提供了契机
2、随着合肥“141”城市战略的加速发展，合肥处于“中部崛起”的大环境中，“长三角”的大量劳
动密集型产业和资金将向中部地区转移，同时合肥正加快推进工业立市，为合肥的大发展、大建设提供基础保障。合肥商贸、金融、中介服务行业在这个阶段将会大幅度兴起，市场需求催生更多作为商贸办公场所的专业化写字楼的出现。
T威胁：
1、目前商品房市场出现住宅与写字楼价格倒挂现象，写字楼投资市场长期受忽视；
2、本案在同地段受到住宅市场投资的冲击；
3、分析与产品建议
根据目前合肥写字楼市场状况，以及结合本案自身地段区位、周边竞争形态来综合考虑，建议可投资开发本地块。
项目定位：
（1）高档写字楼，老城区南一环地标性建筑
主力户型面积区间：60—300㎡；
目前该区域市场销售价格约：8200—8600元/㎡；
（2）小户型公寓
目前该区域市场销售价格约：8500—9000元/㎡；
主力户型面积区间：36—66㎡；
（3）高档住宅
目前该区域市场销售价格约：7500—8000元/㎡；
主力户型面积区间：80—120㎡；
2０0６年第二季度北京写字楼市场分析 一、市场表现供需两旺 20０６年第二季度，北京优质写字楼租赁市场供需两旺,成交活跃,在供应量增加的同时,吸纳量也呈现出明显的上升势头，本季度市场吸纳量较上季度升幅达１15%,同时，需求呈现出明显的地域性。CBD及周边地区是北京外资公司最集中的区域，除制造业、能源等传统行业外，金融保险、咨询服务等新兴产业类公司更是对上述区域有明显的偏好，本季度Bｏston ｃonsulting、Callup Resｅarch、Ｓheａｒmａn&Sterｌing 等知名咨询服务类公司均在该区域租下较大面积写字楼。中关村作为中国的硅谷,仍然吸引了众多高科技公司,本季度NeｔEaｓｅ、ＢEA等都在该地区承租了大面积办公室。 二、整体租金走势平稳 本季度,北京优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度有明显的上升,但供应量急剧放大,租赁市场仍承受一定压力，发展商在这个阶段多采取稳定价格策略,静待市场变化，现北京优质写字楼租金报价为每月每平方米２1.４美元。 １.ＣBD区域租金走势微升 本季度，CBD整体市场租金较上季度微升了1．1％，报价为每月每平方米24．7美元。CＢD区域市场需求旺盛，交易活跃,在这个阶段,原有项目整体空置率很低,且新增供应项目有限，供租户选择的余地较小,租金高位运行。本区域高品质项目依然受市场关注是租金坚挺的原因之一。 2.金融街区域租金走势走高
而金融街租赁市场在本季度表现相对平静,在新落成项目报价较高的带动下，该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬,本季度区域写字楼租金报价为每月每平方米２３．8美元，较上季度上升2.2%。 3.中关村区域租金走势小幅上扬 在持续三个季度时间里，中关村区域没有优质写字楼项目落成,该区域写字楼平均空置率逐渐走低,市场压力也渐缓,同时，IT等高科技产业逐渐复苏使此类客户对写字楼的需求量稳步上升，这对中关村写字楼市场无疑是利好，本季度中关村地区写字楼租金报价为每月每平方米17.８美元，较上季度上升了1.２％。 ?三、区域需求特征明显 北京优质写字楼市场需求存在比较明显的地域特征，如东部地区需求主要来自跨国公司，以金融保险、咨询服务、贸易以及制造类公司为主。中关村地区写字楼吸引了众多
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 2012年4月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总： 一、走访写字楼列表（见附表）。 二、调研写字楼列表分析： 1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。 此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
通过这几天辛苦的拜访和了解，我对合肥市大米的市场情况进行的调查，初步熟悉了合肥市大米市场的一些基本状况，了解了金润等一些竞争品牌的市场情况，通过有关信息的整理与分析，以期能为白湖米业在以后的市场开拓，品牌的打造，宣传策略的制定提供借鉴和参考。下面是此次合肥市场调查的主要内容。 一：调查方法：市场实地走访。 二：调查区域：合肥市所以区域。 三：调查日期：7月6——7月10 四：调查对象：各区域超市、集市、粮油行、社区便利店的经销商和消费 第一部分：市场基本情况分析： 一：大米市场总体情况： 目前合肥市场农产品市场潜力巨大，大米是不可缺少的生活消费品，尚未形成垄断性著名品牌与企业，为公司的发展壮大提供了充足的市场空间。而且生态农业产品在国内尚处于起步阶段，但其高价值、高利润与高科技含量的产品特征将为公司的核心产品竞争力的形成与公司的后继发展提供强劲的产品、市场与利润空间的保障。 ↓市场空间广阔 二：大米市场的主要经营方式： 目前合肥大米经营主要以特约经销商、批发、零售方式和厂家直销.批发.零售两种方式。他们都分别在周谷堆设立直销处或设立总代理，然后在四面八方设立代理商。在调查时发现，大米的销售主要分布在各区域的超市、社区便利店、粮油行等场所。其中，大部分粮油行在消费者购买达到一定的数量时候，对其周围有送货上门的服务。 三:合肥市场的大米品牌及其销售情况分析: 如下图:
经调查显示：占领合肥大米市场的主要品牌有金润，白湖，金健，东北大米，北大荒大米，隆迪，肥西米等其它大米品牌，从上面的图表发现金润，东北大米，北大荒米成为我们的主要竞争对手，他们基本占领了合肥的大半市场，首先东北大米和北大荒米以口味占领一部分市场，他们基本是做老客户，而且他们的定位明确，如肥西米和一些其它的米，以价格优势占领市场，他们属于本土大米，占领合肥的小粮店，在走访时还发现，金润、隆迪.白湖大米销售的地区很大部分都有上述几种品牌的大米存在，但在市场上还没有一个绝对领导的品牌，各类品牌各有纷争，所占比率相差无几。 另外，通过比较发现，金润在市中心、城郊所占比率较大，销售数量较多，而且在有些超市和便利店成了金润的专卖,例如:互惠超市, 1:金润米的优势: 1)他是本土品牌,他的加工厂就在合肥,所以少了运输费, 2)他的营销策略全,他不仅在超市铺货,而且在一些企业也供货,例如:有的公司在节假日时 发金润的米,这样长久下去消费者会行成一种习惯,自然的会考虑到金润米,俗话说”习惯成自然”因此我们要做到培养消费者的习惯. 3)品种多,它在高.中.低档都有不同的品种. 从上面可以看出:金润米业不仅在超市,便利店铺货,而且他大量开发其他的渠道.例如开发一些企业，从而提高它的品牌知名度和销量. 金润米的劣势: 1)没有自己的生产地,都是拿别人的米来加工然后导入市场.
昆明写字楼市场调查报告
目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结
一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
安徽合肥市房地产分析 报告 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
目录 一、合肥市房地产发展现状 1、房地产市场迅猛发展 2、合肥市房价一路走高 3、商品房总体上供小于求 4、合肥各区域房价现状 5、规模化开发主导市场 6、卖方市场渐变买方市场 7、五大因素推动房价上涨 8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长 二、合肥潜力购房消费者特征分析 1、购房需求更旺，购房群体更年轻。
2、不同年龄消费者购房意向分布 3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体 4、不同收入消费者购房意向分布 5、中高学历群体成为购房主力 三、合肥土地市场发展 四、直面2005合肥房地产市场 1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。 2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。 4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程 6、以房地产经济为先导，促进多产业并进 7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率
8、信贷:政策调整引导理智消费 9、未来合肥楼盘的发展趋势 安徽合肥市房地产市场分析报告 随着国家扩大内需政策的实施，房改政策逐步到位，尽管近些年受国家宏观调控政策的影响，但合肥市房地产业发展势头依然迅猛，特别是 2004 年合肥市房地产开发投资及整体规模仍然保持较快的发展态势，正逐渐成为二线城市中新的投资热点。 一、合肥市房地产发展现状 1 、房地产市场迅猛发展 据统计， 2004 年该市共完成房地产开发投资亿元，其中住宅投资额亿元，同比分别增长了％和％；施工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；新开工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；竣工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；2005年1-2月在城镇以上投资额中房地产完成投资亿元，增长%。
合肥市场调查报告 一．调查时间：2015年3月24日至25日 二．调查的目的： 了解合肥市商业市场的现状和布局情况，并对各商业区、各行业、各品类、重点业态的合作形式、租金条件、销售状况进行调查和分析，为合肥市金源时代购物中心开展招商工作提供市场数据和参考依据； 三．调查对象和地点： 合肥市大型百货及商业区域位置，包括：大型百货商场、购物中心、家居卖场、餐饮、娱乐、步行街、各商业区等； 1、各商业区调查概述： (2)百盛购物中心： 市场概况及分析：档次中偏高，中档为主，引领品牌主要以百丽鞋业、玛丝菲尔、卓雅、依瑶、浪漫一生、欧时力女装及柏朗雅高、威克多、老人头、巴贝、浪比时男装及阿迪、耐克运动（运动区、鞋区所占面积较大）外加配套韩国餐饮、肯
德基、必胜客快餐和配套超市。 购物中心外围
楼梯品牌空间的运用 评价与分析 优势 地处淮河路步行街，与鼓楼百货、银泰中心等商业有效形成商圈互动。 作为外资百货，在管理及品牌引进上有一定优势。 品牌较时尚，受到年轻人欢迎。 周边配套设施齐全。 不足之处： 商场营业面积较小，未来可持续发展空间有限。 停车场规划不合理，停车位较少却因不方便停车导致利用率低。 主要以购物功能为主的商场，不能满足人们的购物、餐饮、娱乐一站式需求。
(5)之心城购物中心，国购广场 主要以国购广场为核心，集中了合肥市百货大楼、乐客来国际商业中心(招商中)、ITAT会员店、蜀王火锅、庐州太太美食厨房、爆爆香辣虾、合肥人家等其他业态不做重点介绍。
电梯口指示牌
(7) 金寨路：主要业态：数码城 租金水平：40至200元（其余条件后附表） 合肥市数码一条街：（主要指金寨路与黄山路交汇处周围商圈）目前云集了全市绝大部分的数码、电子产品、电脑配件、文具及办公设备等，同时主要的数码城如：赛博数码广场（黄金广场内）、新瑞琪数码城、新老百汇数码城、颐高数码城（搬迁中）等都集中于此（后附租赁条件表）。 2、百货商场调查概述 （1）古井集团： 瑞景名品中心和瑞景国际购物广场分别位于合肥长江东路和寿春路108号，是古井集团旗下的安徽瑞景商旅（集团）有限责任公司投资兴建和精心打造的中高档时尚百货店，该集团立足引进国际一线品牌，力图打造和占领安徽高端市场。旗下瑞景商业管理公司负责下属两个百货商场的运营管理，是目前安徽最高档的商场：
写字楼市场调研报 告
写字楼市场调研报告 上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，
使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。另外，一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场
毕业论文 学院经济学院 班级 学号 姓名 题目 指导教师 （姓名及职称） [总评成绩：良] 合肥市滨湖新区房地产市场分析 内容摘要：当前国内房地产市场发展进入了一个新的阶段，在复杂多变的现代市场中，制定一种有效的经营战略，能够在实践中起到积极的作用和效果，文章利用实践案例分析的方式，明确了合肥市滨湖新区房地产发展现状，明确了在实际经营中存在的问题和不足，之后对相应的问题进行针对性的应对，对相应的发展战略进行明确，并且从宏观和微观层面进行实质性的应对，对滨湖新区房地产市场能够起到积极的应对作用。 关键词：合肥；滨湖新区；房地产 Analysis of the real estate market in Binhu New District of Hefei Abstract: Current domestic real estate market development entered the a new stage, an effective management strategy is formulated in the complex and changeable modern market, can play a positive role and effectiveness in practice to. In this paper, using practice case analysis, clear Hefei Binhu New District real estate development present situation, clear the problems and deficiencies existing in the actual operation, after the corresponding problems are in response to the corresponding development strategy clearly, and from the macro and micro levels were substantial coping, Binhu New Area real estate market field can play a positive role in coping. Key words: Hefei;Binhu new district; real estate
合肥写字楼市场调研报告（） ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 1 合肥市写字楼市场研究分析报告 ** 地产顾问机构 2008 年 10 月 ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 2 一、 写字楼发展情况第一部分国内写字楼市场概述写字楼物业是伴 随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用 了酒店业的管理模式。随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大， 尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也 逐步形成了自己的物业特色。商务写字楼物业，主要是为商业类型的 公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、 办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目 的的单元性房地产。商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综 合型和智能型。商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利 用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。商 务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机 构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。经济越发达、 商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字 楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。三是商务写 字楼功能的综合性。商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独 立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多， 专业化程度高；集多功能、综合性为一体。 ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 3 二、 国内写字楼地产的发展趋势市场需求差异化明显不同区域和城
市的写字楼发展呈现分化态势。 一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自 90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。 写字楼的商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。 随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜 ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 4 力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。 高品质写字楼配置升级高品质写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年写字楼产品品质的提高，集中反映在这三方面，这是市场竞争的重点和开发的重要环节。区位及交通
目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算
第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状
1、市场供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。 （二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国
大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其
2012年4月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总： 一、走访写字楼列表（见附表）。 二、调研写字楼列表分析： 1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。 此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。
合肥房地产市场调研报告 本次市场调研的目的主要是了解合肥的房地产市场的基本情况，为领导决策提供参考。我们此行拜访了合肥市国土局、规划局、土地交易中心、房管局、统计局、包河区政府、合肥市房地产协会等相关政府机构和组织，同时还实地考察了当地的知名楼盘，对合肥市的房地产市场现状做了初步了解。 一、合肥市基本概况 一）城市地理位置及环境 合肥是安徽省省会，全省政治、经济、科教、文化、交通中心，位于中国中部，长江淮河之间，南接巢湖，具有承东启西、贯通南北的重要地位。合肥气候温和，四季分明，环境优美，1992年，被授予全国首批“园林城市”称号，1999年荣获“中国优秀旅游城市”称号。合肥同时是全国重要的科教基地，有中国科技大学等30余所大专院校，智力资源在全国同类城市中名列前茅。 目前全市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，建成区面积130多平方公里。
二）行政划分及人口 经过区划调整，合肥现辖肥东、肥西、长丰3县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4区。目前全市总人口456.60万人，其中非农业人口160.18万人，市区人口155.87万人。 二、合肥市经济发展状况 一）近年经济发展势头较好，但地区生产总值依然较小 2003年，在遭遇非典和严重自然灾害等不利因素的冲击下，合肥市国民经济仍呈现出速度高、效益好的良好发展态势，综合实力进一步增强，城乡人民生活不断改善，科技、教育和各项社会事业全面进步，地区生产总值达到历史最高的477.8亿元，按可比价格计算，比2002年增长13.3%。其中，从2000年至2003年，合肥地区生产总值持续增长，年平均增长率超过10%，根据相关部门预测，2004年合肥地区生产总值预期增长在12.5%以上。 根据全国35个大中城市的经济指标统计，2003年合肥地区生产总值在全国35个大中城市（30个省会城市及深圳、厦门、青岛、大连、宁波）中排名第28位，生产总值增长率排
写字楼市场调查表 市调人员：日期： 调查日期：
一、地理位置 项目所处哪个区域，具体地理位置如何？ 项目的东西南北与什么相邻？小环境有何特色？ 项目距市中心、火车站、飞机场等要紧地标有多少公里？交通状况如何？ 项目周围要紧交通设施有哪些？具体情形如何？ 项目周围的公交汽车的车不、班次情形，各路线的起始站及其通过的路线？ 项目周围的商场有多少及其营业状况如何？ 项目周围的学校多少及其地点交通如何？ 项目周围的医院多少及其地点交通如何？ 项目周围的其他公共设施，游乐设施如何？ 地理环境对本楼有什么有利和不利因素？ 二、楼盘状况 本楼盘的进展商是？ 本楼盘是由谁主设计（曾设计过哪些闻名工程）？哪个设计院？承建商是谁？监理是哪家？ 本楼盘是谁进行物业治理的？ 项目： 本项目的土地总面积为多少？ 总建筑面积为多少平方米？大厦外有无绿化，面积多少？楼内绿化的考虑？ 容积率、覆盖率分不是多少？ 该大厦是内销依旧外销房？ 国有土地使用证？使用年限？起始年月？ 房屋所有权？ 建筑用地规划许可证？建筑工程规划许可证？商品房预售许可证？ 本项目的规划情形如何，办公依旧商住？大厦的使用功能是？
本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度？ 本建筑在造型、设计上的突出之处是什么？ 何时开工、完工、及工作天数？现在工程进度？ 每层有多少种格局、面积、户数？本楼盘总户数？ 得房率为多少？每套的净面积是多少？ 建筑物的结构如何？ 地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少？ 公共设施如何规划？如何使用？ 大堂面积、项目零星空白面积及其美化情形如何？ 公共面积和公共设施的使用权、所有权咨询题？ 公摊面积要紧包含哪些地点？如何运算？ 整个的配套设施是否和大厦一起竣工、一起交付使用？ 车位： 停车场的设置在什么地点？交通便利与否？ 地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分不有多少？一共有多少个？ 车位的面积有多大？长多少？宽多少？ 回车道多大？ 自行车车位有多少？位置在哪？ 车位是租或售？价格如何？ 建材设备及其品牌： 门窗、地面、内墙、天花、每层公共厕所的用材与品牌？ 外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间？ 照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室内电器设备、其他附属设备等？ 本楼盘能达到何种智能化水准？具体如何？ 室内装修达到什么程度？可否自行装修？ 室内设计是否能够变更？有什么限制和手续？ 产品的特点如何？
合肥市包河区房地产中介市场调查报告（经纪机构） 本次调查针对房地产中介人员，共发放50份问卷，收回有效问卷17份，涉及17个门店。 一、样本概况 调查样本中，男性占76.47%、女性占25.53%；本地城市户籍占52.94%、外来常住人口占47.06%；1970年代及以前出生的占5.88%、1980年代出生的占64.71%、1990年代出生的占29.41%；初中及以下文化程度的占5.88%、高中或中专占23.53%、大专占70.59%；自有住房占40%、市场租赁占60%；2000年及以前参加工作的占5.88%、2001-2005年参加工作的占5.88%、2006年以后参加工作的占 41.18%，其中，2010年以后参加工作的占47.06%。 二、调查结果 1、房地产中介服务总体满意度评价 房地产中介人员对本市房地产中介服务总体满意度评价平均88.12分,处于满意程度，其中，80-89分占、90分以上占。（见表1） 在12项房地产中介服务指标中，人员专业性最重要，占82.35；（多项选择，见表2） 3、房地产中介市场存在的主要问题
目前，房地产中介市场存在的问题中，以不正当手段诱骗消费者交易或者强制交易最为严重，占58.82%（多项选择，见表3） 房地产中介机构（门店）平均从业人员为12.82人，与去年相比，从业人员增加的中介机构占68.75%，平均增加2.64人；从业人员减少的中介机构占6.25%，平均减少2人；从业人员差不多的中介机构占25%。（见表4） 房地产中介机构平均每月办理房屋转让业务20套，与去年同期相比，41.18%的中介公司每月房屋转让业务增加，平均增加11.29%；5.88%的中介公司每月房屋转让业务减少，平均下降30%；41.18%的中介公司平均每月房屋转让业务差不多。（见表5） 52.94%、20套以上的占11.76%。与去年同期相比，中介公司每月房屋租赁业务上升的占35.29%，平均上升了10.67%；每月房屋租赁业务下降的占11.76%，平均下降3.5%；差不多的占35.29%。（见表6）
合肥招商报告 地点：安徽合肥市场 时间：2009.9.19----2009.9.24 目的：调研市场，摸清业主成分及心态 人员：王东升、谭海兵、许兴春、丁力 一、合肥概况 合肥市居皖之中，长江淮河之间。总面积为7029.48平方公里，市区总面积838.52平方公里；现辖肥东、肥西、长丰3个县，瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区，户籍人口为486.74万（含四区三县），全市常住人口501万。 合肥位于安徽省中部，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸，紧靠“长三角。淮南、合九、合西铁路在此交汇，合宁、合武高速铁路也已建成使用，合肥到南京不超过一个小时，到上海、武汉只需2个多小时。206、312国道和合宁、合徐、合芜、合安、合淮阜、合铜黄、合六叶等高速公路穿境而过，到南京仅需2个小时，到上海、武汉等仅需4—5个小时。 二、各市场基本概况 1、综合性市场 ①、长江市场 市场概况：合肥长江批发市场，由安徽新长江集团投资开发，该集团在安徽地区一共投资开发四大市场，包括： 合肥长江批发市场、芜湖长江市场园、滁州长江商贸城、 淮南长江商贸城。该市场位于合肥龙岗工业区，共有9条 公交线经过该市场，另有长江批发市场客运站，位于长江 批发市场广场东侧。 物业形态：市场分三期开发，一期，建筑面积12万㎡，于1997年9月30日营业；二期，建筑面积20万㎡； 三期，建筑面积20万㎡。一期为框架结构，共三层；二、 三期为上下双层连体建筑结构，共有22栋。 经营业态：一期经营：副食品、日用百货、日化、服
装、鞋帽、家纺、皮具箱包；二期：副食品、物流；三期：物流。 目前状况：整个市场以物流和副食品规模最大，该市场的物流为合肥地区最大物流集中地，副食品共有商户600户，生意好，而日用百货、日化、服装、鞋帽、家纺、皮具箱包，规模小，共有商户600户，生意差，正在日益萎缩。该市场依托其庞大的物流，形成了一个范围较广副食品辐射圈（芜湖长街很多商户为该市场下线）。该将在10年内进行整体改造。 ②、安徽大市场 安徽大市场由信地置业（合肥）有限公司独资兴建，位于合肥新火车站站前广场东侧500米，临泉路与铜陵北路交叉路口，距安徽省新长途汽车客运中心200米，毗邻省旅游汽车站。合芜路、合定路、318国道、市内一环、二环线于此交汇，有7条公交车专线通达，交通便捷。 市场分六期开发，建筑面积共20万㎡，一期于1997年开业，并拥有 1.5万㎡的停车场和停车位，5000㎡仓库。 整个市场经营户3000余户，主要经营：电子电器、日用、日化、书籍、服装、鞋帽、家纺、五金，其中电子电器、书籍、日用生意好，服装、鞋帽生意差。 2、专业服装市场 ①、白马服装市场 白马服装市场由安徽省粮油进出口（集团）公司、安徽省投资集团和安徽白马商业经营管理有限公司共同投资开发，市场紧邻合肥新火车站，距胜利路长途汽车站、客运总站100m，有20多条公交线路到达该市场。 一期经营面积 4.2万㎡，框架结构，共6层，负一层：皮具、箱包、鞋，1、2、3层女装，4、5层男装，共有商户812户，于2004年10月18日开业。
２０１４年６月
合肥写字楼市场研究
合肥写字楼市场发展历程及发展趋势分析
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目 1 2 3 4 5
录
景
写 楼 场发
写 楼 场供应与 交 写 楼 场总结 写 楼项 写 楼 营销
第一章
合肥写字楼市场发展背景
㈠、合肥写字楼市场发展背景
自2008年开始，写字楼市 合肥写字楼发展的拐点出 进入20世纪90年代后期， 合肥写字楼发展时间较 晚，自20世纪90年代初 期开始才有了真正意义 上的写字楼，且发展起 点低。 写字楼的发展由初期品质 较低的办公楼逐渐发展成 为具备初级智能化的写字 楼，长江路市中心区域始 出现了一批以邮电大厦、 金城大厦为代表的较为高 档的写字楼物业，并很快 成为大型国企的办公场所。 现在2003年，北一环财富 广场的崛起，引领合肥写 字楼市场进入了规模化、 专业化时代。 场才真正开始进入快速发 展阶段，产品不断更新升 级，品质逐渐与国际标准 接轨，商务区域分布开始 扩大，逐渐形成当前以政 务文化新区为首的多个商 务中心，市场接受度逐年 提升。
㈡ 、合肥写字楼市场发展历程
伴随着经济的发展，合肥写字楼市场大致经历了以下几个阶段：
快速扩张期 2009-至今 发展转变期 2001-2008 形象萌芽期 1996-2000 产品初始期 1980-1995
? 代表楼盘 - 邮电大厦、润安大厦 - 金城大厦、新华大厦 - 盛安大厦、振兴大厦 ? 代表楼盘 - 财富广场、天徽大厦 - 仁和大厦、蓝鲸国际 - 新都会·环球广场 - 百大CBD中央广场 ? 代表楼盘 - 绿地蓝海、绿地赢海 - 汇金大厦、新城国际 - 置地投资广场 - IFC安徽国际金融中心 - 安粮·东怡金融广场 - 新华国际广场 - 新地中心、置地广场 - 华邦ICC、之心城 - 华润中心、华润office
? 代表楼盘 - 宏图大厦、长江大厦 - 绿都商城、建工大厦 - 国信大厦、合肥大厦
目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场概况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求概况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)
三项目调研分析 (14) 3.1 项目资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 项目SWOT分析 (14) 四项目定位 (15) 4.1 项目营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 项目营销思路 (22) 4.1.４项目销售目标 (22) 附件 (23)
前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场概况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）
2010年8月合肥房地产住宅市场分析报告 1、合肥住宅市场新增供应大幅增加 7月合肥楼市成交量小幅回暖的迹象给开发企业增添了信心，8月合肥住宅新增供应继续增多，新增供应套数环比增加44.1%，新增供应面积环比增加 50.4%。新增供应的增加，刺激更多的正处在观望和徘徊中的购房者开始入市、看房和选房。接下来的金九银十是传统楼市的销售旺季，很多楼盘在前几个月内由于谨慎和观望，无一例外地一再选择延迟开盘时间，预计金九银十将是合肥楼市新增供应集中放量的一个季节，历时，广大的购房者将有会更多的“货比三家”的机会！ 2、合肥住宅成交量回暖趋势比较明显 8月份，合肥住宅成交行情回暖态势比较明显。8月合肥住宅成交套数环比上涨69.5%；成交面积环比上升65.0%。目前，合肥住宅已是连续2个月成交量出现递增的趋势。据统计，8月合肥住宅成交套数超过百套的在售楼盘累计有12个，而7月份成交套数超过百套的只有6个楼盘、6月份只有5个。合肥楼市经历了5、6、7三个月之久的低迷行情，目前筑底回升的态势比较明显，8月合肥楼市成交量大幅回升，对于开发商来说，要倍加珍惜这种经历了数月之久的回暖局面，我们认为明智的做法是抓住时机快速去化，保持、加大折扣和优惠的力度，慎缓提价。目前是抢先去化非常难得的时机。 3、合肥房价跌至6501元/㎡ 8月份，合肥住宅的成交均价6501元/㎡,环比减少306元。8月合肥住宅均价之所以出现一定幅度的下滑，很大原因上是全市范围内有些区域有大量的中低价格的楼盘成交，在一定程度上拉低了全市住宅的均价。如本月销售套数排
名前两名的区域——庐阳区和瑶海区,其中，庐阳区中国铁建·国际城二期广园成交均价5480元/㎡,万豪广场成交均价5620元/㎡,再加上瑶海区的销售套数前四名楼盘平均售价都不是很高，等等，这样的楼盘在合肥各区域中不少，逆势之中，这些平价楼盘最受购房者的青睐。这些楼盘的热销在总体上可以对冲掉极少数别墅项目的对全市住宅均价的拉升影响。 4、楼市转暖活动明显增加折扣优惠力度增大 8月份，合肥楼市活动明显增加。据不完全统计，8月举行各种活动的楼盘将近百家，其中有不少是关于开盘或加推优惠和折扣的，优惠力度明显增大。8月1日中国铁建·国际城二期广园4#、5#、7#和8#楼开盘，推出大面积赠送，参与认购的客户可享受包括前期认筹5000抵12000，认购立减3000元等多重优惠。8月22日龙岗板块静安·新天地3期中央景观房开盘，该楼盘打出4488元/㎡起的广告，并承诺8月22日前更有五重大礼馈赠来宾，这其中就有开盘期间选购可享受1万抵2万/套、总房款99折，当天签约可享受1000元/套的及时签约奖等优惠措施。8月15日融侨金辉中央美域(主力户型周边配套相册价格)B6号楼开盘，打出 131㎡户型一口价5400元/㎡起，90㎡户型一口价6400元/㎡。8月14日晚在蜀山区中央美域(主力户型周边配套相册价格)的售楼处出现了合肥楼市久违的彻夜排队现象。 5、庐阳、瑶海逆势崛起中国铁建·国际城展现大盘风采 8月份，庐阳区住宅成交套数为1254套，占据全市住宅总成交量2成以上，位居全市第一。其中，中国铁建·国际城二期广园、万豪广场、富世广场功不可没。中国铁建·国际城二期广园还是本月全市销售冠军，销售套数698套，可谓