合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场调查报告
一、调查目的
本次调查主要围绕合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场展开,通过对写字楼和商业市场的销售和价格情况进行调查分析,通过此可以了街合肥市写字楼和商业市场的发展情况.
二、调查时间
本次调查的时间为从2011年10月26日到2011年11月5日。
三、调查对象
写字楼和商业市场
四、调查方法
本次采用事后调查的方法，并参考网上的资料。
五、调查步骤
1、准备相关资料
2、对写字楼和商业市场的回顾
3、对其销售、价格等展开调查
4、并对重点工程进行重点调查
六、调查内容
如下：
第一部分：合肥市写字楼市场
2011年房地产开发投资总额中，用于办公项目开发的投资额为39.33亿元，用于商业项目开发的投资额为63.53亿元。2011年合肥市非住宅类商品房累计完成施工面积为935.1万平方米，竣工面积为238.37万平方米，批准预售面积为182.61万平方米，到2011年底，非住宅可售面积为348.69万平方米。2011年全市办公楼项目新开工面积为93.21万平方米，商业用房项目新开工面积为139.97万平方米。
2011年合肥市房地产开发投资总额（人民币）
2011年合肥市非住宅类商品房面积
2011年合肥市新开工面积
合肥市写字楼市场区域分布图
一、合肥市写字楼市场发展历程 第一阶段：80年代～90年代中期
写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦 第二阶段：90年代中期～2001年
写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心 第三阶段：2002年～2008年
写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦 合肥经济发展情况:高速发展 第四阶段：2008年～如今
写字楼项目：IFC 安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目 合肥经济发展情况:飞速发展 二、合肥市写字楼重点楼盘销售情况
新站版块
科大
版块
四牌
百花
三孝口
政务区版
高新区版
大钟
北一环
南一环
万达广场8.8万09.11.178.8万 3.9万44%4万 4.9万
㎡
120002200
绿地蓝海9万07.88.3万7.3万87% 2.4万
㎡
0.9万
㎡
85001500
拓基城市广场8万07.10.188万 1.4万17%0.7万
㎡
6.6万
㎡
68001200
备注：1、滨湖世纪城项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，后面个案部分做详细阐述。2、最高销售量3万平米/年，最底销售量0.7万平米/年。
三、合肥市写字楼市场供求状况分析
1、合肥市2002-2006年写字楼市场供应量及增长率
合肥写字楼市场2002年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应量在2004年达到峰值，2004年以后走向平稳。
合肥市写字楼市的增长率在2003年达到高峰，2004年之后增长走向平缓。
2、合肥市2002-2006年写字楼供应及销售情况分析
从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2005年开始，合肥市写字楼的销售率开始下滑；
历年合肥市写字楼的供应量反映出，2005年以后合肥市的写字楼市场供应量出现负增长；
根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于供大于求的状态。
3、合肥市2002-2006年写字楼市场销售价格分析
历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳；
2002-2006年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%价格增长幅度下
降，但在2006年略有回升；合肥写字楼/住宅平均价格比为14低于全国平均的
15平均水平，可知合肥市写字楼在价格上具备较大的上升空间。
4、合肥市2002-2006年写字楼市场租赁状况分析
历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达90%以上；受合肥市写字楼市供应的影响，合肥市写字楼市场的租赁量在2004年后出现下滑。
5、合肥市2002-2006年写字楼市场租金走势分析
历年来合肥市写字楼租赁市场的租金呈现平滑上升走势；
2002-2006年合肥市写字楼市场的年租金增长率在10%以上，与年度售价增长率曲线基本，这一数据显示出合肥市写字楼市场健康发展的态势。
第二部分：合肥市商业市场
百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。（1）选址在城市繁华区、交通要道。（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）采取定价销售，可以退货。（7）服务功能齐全。
合肥代表物业：鼓楼商厦、乐普生、百货大楼、商业大厦、古井赛特、瑞景国际等
大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积10000平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
合肥代表物业：合家福、沃尔玛、家乐福、乐购、北京华联、易初莲花、麦德龙、大润发等
购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。（4）设施豪华、
店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。
合肥代表物业：安徽国购广场、新都会环球广场、合家福商业广场、元一时代广场、温莎国际购物广场等
专业市场
以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。（1）是一种典型的有形市场；（2）以批发为主，兼营零售；（3）集中交易，有一定数量规模的卖者，接近完全竞争的市场结构；（4）以现货交易为主，远期合同交易为辅。专业市场的主要经济功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售网络，节约中小企业和批发商的交易费用，形成具有强大竞争力的批发价格。专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。
合肥代表物业：安徽大市场、白马国际服装城、长江批发市场、漕冲糖酒城等
社区沿街底层商业
以社区配套或城市基本的商业配套为基础，多分布在社区住宅楼底层，均分布在交通位置较为便利的道路两旁或社区出入口周边，其主要的功能还是以满足日常生活配套为主，以一种较为零散的商业模式，整体操作的难度较大，不利于统一定为，难以像大型商场或专业市场那种集中，形成规模，但其庞大的社区人口资源优势，是其商业日常运营的基本保证，因此此类物业的风险系数较低，但
回报率相对其他商业物业较低。多为资金保值增值的首选。
合肥代表物业：长江路沿线沿街门面、红星路、桐城路等沿街门面等
2009.9—2010.9合肥市商业供求关系对比图
2009.9至2010.9合肥市商业供应量对比图
2009.9至2010.9合肥市商业成交量对比图
滨湖新区目前商业区域分布图
集中式+沿街底层商业；
总体量：约40万平米（集中商业）；约10万方（沿街住宅底商）
商业类型开盘
时间
已推已售销售率年去化
剩余
面积
价格
住宅底商2008.1210万9.3万93% 4.7万1万
约
26000
滨湖时代商业中心
商务金融区
综合性商业区域
滨湖家园
世纪城商业中
心
合家福商业中
心
第三部分：对合肥滨湖时代广场写字楼及商业市场的建议
1、合理有效的利用房地产营销策略
因为从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。企业营销不等于销售和推销，它是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定、建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷渗透被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。
毕业论文 学院经济学院 班级 学号 姓名 题目 指导教师 （姓名及职称） [总评成绩：良] 合肥市滨湖新区房地产市场分析 内容摘要：当前国内房地产市场发展进入了一个新的阶段，在复杂多变的现代市场中，制定一种有效的经营战略，能够在实践中起到积极的作用和效果，文章利用实践案例分析的方式，明确了合肥市滨湖新区房地产发展现状，明确了在实际经营中存在的问题和不足，之后对相应的问题进行针对性的应对，对相应的发展战略进行明确，并且从宏观和微观层面进行实质性的应对，对滨湖新区房地产市场能够起到积极的应对作用。 关键词：合肥；滨湖新区；房地产 Analysis of the real estate market in Binhu New District of Hefei Abstract: Current domestic real estate market development entered the a new stage, an effective management strategy is formulated in the complex and changeable modern market, can play a positive role and effectiveness in practice to. In this paper, using practice case analysis, clear Hefei Binhu New District real estate development present situation, clear the problems and deficiencies existing in the actual operation, after the corresponding problems are in response to the corresponding development strategy clearly, and from the macro and micro levels were substantial coping, Binhu New Area real estate market field can play a positive role in coping. Key words: Hefei;Binhu new district; real estate
合肥写字楼市场调研报告（） ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 1 合肥市写字楼市场研究分析报告 ** 地产顾问机构 2008 年 10 月 ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 2 一、 写字楼发展情况第一部分国内写字楼市场概述写字楼物业是伴 随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用 了酒店业的管理模式。随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大， 尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也 逐步形成了自己的物业特色。商务写字楼物业，主要是为商业类型的 公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、 办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目 的的单元性房地产。商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综 合型和智能型。商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利 用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。商 务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机 构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。经济越发达、 商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字 楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。三是商务写 字楼功能的综合性。商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独 立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多， 专业化程度高；集多功能、综合性为一体。 ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 3 二、 国内写字楼地产的发展趋势市场需求差异化明显不同区域和城
市的写字楼发展呈现分化态势。 一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自 90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。 写字楼的商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。 随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜 ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 4 力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。 高品质写字楼配置升级高品质写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年写字楼产品品质的提高，集中反映在这三方面，这是市场竞争的重点和开发的重要环节。区位及交通
２０１４年６月
合肥写字楼市场研究
合肥写字楼市场发展历程及发展趋势分析
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目 1 2 3 4 5
录
景
写 楼 场发
写 楼 场供应与 交 写 楼 场总结 写 楼项 写 楼 营销
第一章
合肥写字楼市场发展背景
㈠、合肥写字楼市场发展背景
自2008年开始，写字楼市 合肥写字楼发展的拐点出 进入20世纪90年代后期， 合肥写字楼发展时间较 晚，自20世纪90年代初 期开始才有了真正意义 上的写字楼，且发展起 点低。 写字楼的发展由初期品质 较低的办公楼逐渐发展成 为具备初级智能化的写字 楼，长江路市中心区域始 出现了一批以邮电大厦、 金城大厦为代表的较为高 档的写字楼物业，并很快 成为大型国企的办公场所。 现在2003年，北一环财富 广场的崛起，引领合肥写 字楼市场进入了规模化、 专业化时代。 场才真正开始进入快速发 展阶段，产品不断更新升 级，品质逐渐与国际标准 接轨，商务区域分布开始 扩大，逐渐形成当前以政 务文化新区为首的多个商 务中心，市场接受度逐年 提升。
㈡ 、合肥写字楼市场发展历程
伴随着经济的发展，合肥写字楼市场大致经历了以下几个阶段：
快速扩张期 2009-至今 发展转变期 2001-2008 形象萌芽期 1996-2000 产品初始期 1980-1995
? 代表楼盘 - 邮电大厦、润安大厦 - 金城大厦、新华大厦 - 盛安大厦、振兴大厦 ? 代表楼盘 - 财富广场、天徽大厦 - 仁和大厦、蓝鲸国际 - 新都会·环球广场 - 百大CBD中央广场 ? 代表楼盘 - 绿地蓝海、绿地赢海 - 汇金大厦、新城国际 - 置地投资广场 - IFC安徽国际金融中心 - 安粮·东怡金融广场 - 新华国际广场 - 新地中心、置地广场 - 华邦ICC、之心城 - 华润中心、华润office
? 代表楼盘 - 宏图大厦、长江大厦 - 绿都商城、建工大厦 - 国信大厦、合肥大厦
合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场调查报告 一、调查目的 本次调查主要围绕合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场展开,通过对写字楼和商业市场的销售和价格情况进行调查分析,通过此可以了街合肥市写字楼和商业市场的发展情况. 二、调查时间 本次调查的时间为从2011年10月26日到2011年11月5日。 三、调查对象 写字楼和商业市场 四、调查方法 本次采用事后调查的方法，并参考网上的资料。 五、调查步骤 1、准备相关资料 2、对写字楼和商业市场的回顾 3、对其销售、价格等展开调查 4、并对重点工程进行重点调查 六、调查内容 如下：
第一部分：合肥市写字楼市场 2011年房地产开发投资总额中，用于办公项目开发的投资额为39.33亿元，用于商业项目开发的投资额为63.53亿元。2011年合肥市非住宅类商品房累计完成施工面积为935.1万平方米，竣工面积为238.37万平方米，批准预售面积为182.61万平方米，到2011年底，非住宅可售面积为348.69万平方米。2011年全市办公楼项目新开工面积为93.21万平方米，商业用房项目新开工面积为139.97万平方米。 2011年合肥市房地产开发投资总额（人民币） 2011年合肥市非住宅类商品房面积 2011年合肥市新开工面积 合肥市写字楼市场区域分布图
一、合肥市写字楼市场发展历程 第一阶段：80年代～90年代中期 写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦 第二阶段：90年代中期～2001年 写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心 第三阶段：2002年～2008年 写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦 合肥经济发展情况:高速发展 第四阶段：2008年～如今 写字楼项目：IFC 安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目 合肥经济发展情况:飞速发展 二、合肥市写字楼重点楼盘销售情况 新站版块 科大 版块 四牌 百花 三孝口 政务区版 高新区版 大钟 北一环 南一环
合肥滨湖沿湖岸线规划出炉打造7大主题功能区 1 观光塔 最西端，以650米高的观光塔为核心的“总部基地”，将是集企业总部、休闲娱乐为一体的综合版块。 2 主题公园 紧挨着“总部基地”，将是一处超大主题游乐园，在摩天轮上欣赏巢湖的湖光山色，岂非一件惬意的美事? 3 CBD 游完主题公园，您将直达未来的巢湖CBD。若把它形容成合肥版的浦东，一点也不为过，这里有500米高的巢湖金融中心，高度仅次于观光塔，这里还有翻版的悉尼歌剧院——巢湖明珠音乐厅。 4 文化展示区 古老的徽文化将在巢湖之畔碰撞出新的火花，这里是文化展示区，已建成和在建的渡江战役纪念馆、安徽名人馆、规划博物馆将在这里敬候您的光临。 5 旅游服务区 紧邻的旅游服务区将是未来巢湖岸最养眼的去处了。规划方案中，沿湖岸线将设置3个公共码头。其中位于塘西河口的游艇码头公园就坐落在旅游服务区里，可以将游客送往巢湖的各个景点。大型游轮从这里出发，实现合肥人“通江达海”的梦想。 6 森林公园 将利用滨湖现有的植被条件建设森林公园。 7 影视基地 偶像剧里，男女主角总能在最浪漫的景色里谈情说爱。在滨湖新区沿湖岸线的最东端，南淝河入湖口附近，也规划了一处拍摄湖光、田园美景的影视基地。规划方案中，这里将由一个以湖光山色和田园风光为基调的影视文化村，一处环绕在苍翠中的“摄影天堂”，以及影视文化服务中心组成。 绿化 环城水系滨湖将添一条“翡翠项链” 老合肥有一条引以为傲的“翡翠项链”——环城公园。未来，在巢湖之滨，您也能看到这样绿道与湖水相“亲近”，城、绿相交融的生态美景。规划显示，以北涝圩、塘西河、十五里河三条入湖水系和滨河生态总量相互串联，将成为滨湖新区的“环城水系”。周边11公里
销售说辞 第一部分：第一部分：销售动线各节点介绍顺序 1、销售动线：预接待区→品牌介绍→区位图→沙盘区→户型模型区→客户洽谈→客户离场（上门后均要求发送统一模板的服务短信） 第二部分：迎宾询岗（基本接待制度） 一、客服问岗：A/B/C/D岗位听岗 “您好！欢迎光临保利和光尘樾！(客服要主动开门，微笑迎客） 客服询客：请问您是第一次过来看房吗 客服：请问您之前有没有收到过我们的电话或短信邀约 客服：请问您之前家里人有没有来看过 ~ A岗接待情况：客户第一次来，没有收到电话或者短信邀约，家人未来看过，A岗接待。 A岗接客标准动作：“您好，我是置业顾问xxx，这是我的名片（双手递上名片）您可以叫我xxx，请问您贵姓”xxx女士/先生，您这边请（请客户向品牌墙区域走），过程中询问：您是如何知道我们项目的呢 第三部分：品牌 第四部分：区位介绍 **先生/女士，您这边请，给您介绍下我们保利和光尘樾项目所在的区域情况。方位上是上北下南、左西右东，您看到的这个范围就是滨湖新区。那么我们项目是在这个位置（以激光笔示意），项目于上海路以东、紫云路以北，地处滨湖区域省府板块核心位置。 您是从哪边过来的对合肥这座城市了解吗对滨湖新区了解吗省府板块了解吗 合肥，是安徽省省会，长三角城市群副中心，综合性国家科学中心，“一带一路”和长江经济带战略双节点城市，具有国际影响力的创新之都，国家重要的科研教育基地，现代制造业基地和综合交通枢纽，合肥都市圈中心城市，皖江城市带核心城市，G60科创走廊中心城市。有“江南之首”“中原之喉”的美誉。2017年中国百强城市排行榜排29位。2018年9月，被授牌成为“海峡两岸集成电路产业合作试验区”，2018中国内地城市综合排名17名。 您目前所在的区域就是我们的滨湖区域，俗话说“安徽发展看合肥，合肥发展看滨湖”，滨湖新区是合肥城市空间发展战略的重要组成部分，不仅是合肥打造“大湖名城、创新高地”目标的关键，也是合肥实现通江达海，迈向国际化大都市的前沿要地。省府搬迁就是政府对发展滨湖的决心。12年前，这里是一片贫瘠的土地，地图上甚至找不到名称。12年后，
合肥市滨湖新区规划与建设中的问题及解决途径 摘要：新区发展正在中国各大城市蓬勃兴起，也越来越成为城市发展决策者和城市规划者关注的焦点。作为现代化大城市建设的前沿阵地，滨湖新区是提升合肥形象与竞争力的重要部分。但由于建设经验不足、城市发展整体水平较低、生态环境较差等原因，滨湖新区已经出现了多方面的发展难题。本文将依据城市规划中的经典之作——雅典宪章，探讨滨湖新区开发与建设中的问题，并提出相应的解决对策。 关键词：合肥市滨湖新区，开发与建设，雅典宪章，问题与解决途径 1.发展背景 合肥是中部省会城市中最靠近长三角的城市，也是全国首个科技创新型试点城市，产业基础较好，交通枢纽作用显著，综合商务成本较低，正处于加速发展的“黄金机遇期”。2006年，合肥地区生产总值1073.86亿元，首次突破千亿元大关，城市人口258万人，城市化率55.8%。相对自身而言，合肥这几年发展很快，但在中部省会城市中排名仍然靠后。作为省会，合肥的发展必须置于全省发展的大格局中去思考。历史和现实告诉我们，一个地区的竞争力，最终取决于中心城市的竞争力和带动力。各国城市化的实践表明，大城市在节约资源、保护环境、提高经济效益以及提高生活水平等方面都比小城镇要具有明显的优势。 合肥依傍巢湖，而后者的生态资源优势和通江达海的区位特点，十分适合建设一个风景优美、交通发达的生态新区，因此，建设滨湖新区，打造通江达海的安徽“浦东”是合肥乃至安徽省城市发展进程中的历史选择，此举必将进一步优化各种资源配置，加速城市化进程，提高合肥城市综合竞争力和影响力，实现合肥在中部率先崛起的目标。 图1 滨湖新区方位图 2.滨湖新区基本概述 滨湖新区位于合肥主城区南部，南依巢湖，北靠二环南路，西接上派河和合安高速、东临南淝河，规划总用地面积196.9平方公里。其核心功能是行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地、居住综合新区等。形象定位是合肥的城市名片，合肥融入长三角地区的水上门户，体现滨水的、生态的、现代的、地方的空间形象。按照“世界眼光、国内一流、合肥特色”的总体思路，通过公开招标、专家评审、公众参与和多轮的科学整合，形成了滨湖新区概念性整合规划。2007年10月，滨湖新区建设正式启动，目前，3.5平方公里的的启动区建设基本完成，连接主城区与滨湖新区的全长12公里的徽州大道畅通无阻，480万平
精心整理 毕业论文 学院经济学院 班级 学号 姓名 题目 指导教师 （姓名及职称） [总评成绩：良] 目录 （一）宏观管理层面 13 （二）微观层面 14 参考文献 15 一、导言 （一）选题背景和研究意义 据报道,国家统计局公布了2015年11月国内70个大中城市的最新房价,环比价格下降的城市有69个,可以直观得出我国楼市去库存化正在加快。2016年3月楼市再度上涨引起了国民的关注。 2006年11月15日,合肥市市委市政府抓住这一机遇,将滨湖新区作为合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分（“一个主城区，四个副中心，一个滨湖新区”），正式启动滨湖新区建设。一个坚持基础设施优先、坚持社会事业优先、社会事业初具规模、人民群众安居乐业、人气逐渐汇集的新城区在三到五年内傲然崛起。滨湖新区是合肥市“141”战略的排头兵，在近十年的发展中为环
巢湖生态文明示范区做了一个良好的示范,靠着创新与敢为天下先的精神从无到有,由弱到强。 但是在发展的过程中也产生了一些问题。合肥市从2002年起房地产价格上涨幅度明显，至2015年，房屋销售均价上涨了将近2倍，部分区域甚至上涨了3倍左右。为了避免合肥市因房地产价格过快上涨所带来的潜在危害,合肥市政府积极实行国家限购令等一系列房价抑制措施。 合肥市房地产价格的波动受多种因素影响，每种因素的影响程度也不一样。笔者通过对滨湖新区房地产市场进行swot分析以及影响因素分析,剖析滨湖房地产市场发展存在的问题并提出可操作性的建议。更希望可以以滨湖新区为例，延伸到其他地区乃至为安徽省房地产市场发展提供建议。（二）文献综述 国内学者对房地产市场进行过不同角度、不同程度的研究。张弛(2005)研究了中国一二三线城市房价影响因素，认为影响一线城市房价的主要因素是地价和人均GDP，影响二线城市房价的主要因素是地价、购房者预期、地方政府财政收入及汇率，影响三线城市楼价的主要因素是三线城市人均GDP ,根据 入效应; 认为房 性， 影响。 的 2016年 年第一 图: 图1 表1：2008年-2014年合肥房价均价 年份2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 平均价格/ (元/m23592.00 4228.00 5905.00 6325.74 6155.91 6283.00 7157.00 滨湖新区自2006年正式投入建设以来，经过九年的栉风沐雨已经发展成为合肥南部最重要的版块。滨湖新区成为了合肥的新核心，相对的房地产市场需求持续增长。 滨湖新区的毛坯房源因为近几年土地价格的不断上涨,地价成本高,定价缓幅涨到了8000+,加之目前新区内开发商着重推出精装修楼盘,成本大幅提高,很容易就达到10000+的价格。 图2：滨湖新区房价走势 前几年,滨湖新区开发伊始,开发速度快,新盘上市量大,库存量充足。2015年，滨湖新区住宅成交量近200万平方米，占据合肥市区总量的34%。而今年以来，合肥市区库存量持续走低，到11月份，市区住宅库存量不足2.5万套，刷新了五年来最低纪录。
合肥，是一座悠久历史、独具魅力的城市。改革开放至今，其旧城改造、开发区建设等先进经验始终走在全国城市建设的前列。但由于历史原因，自身经济辐射力与带动力一直不足。随着周边诸如南京、长沙、郑州等大城市的相继崛起，合肥已深刻意识到城市布局的重要性。为了推动合肥城市建设，合肥市委市政府决定推动141城市空间发展战略。即“一个主城区，四个副中心，一个滨湖新区”。 滨湖新区是合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分，是现代化滨湖大城市建设的前沿阵地。滨湖新区位于合肥主城区东南部，南依巢湖，北靠南二环路，西接合安高速公路，东临南淝河，规划总用地面积约196平方公里。 滨湖新区是合肥未来通过巢湖、走入长江、融入长三角经济圈的水上门户。建设滨湖新区对于提升省会形象和影响力，引领并形成皖中一体化的发展格局，推动全省的发展意义重大。滨湖新区的建立，标志着合肥将从环城时代走向滨湖时代。 2006年，安徽省第八次党代会明确提出：“要把合肥市建设成为现代化滨湖大城市。” 2006年11月,滨湖新区正式启动建设。启动区在紫云东路以南，沪荣蓉高速以东的区域。启动区与国家经济技术开发区仅一路之隔，这片区域水、电、气、热等公共资源接入便捷。已建成的高速公路网和骨干道路网，四通八达。好的选址让滨湖新区得以较小的成本迅速启动。 滨湖新区总体规划坚持“高起点、国际化”的原则，于2006年春节后面向全球招标。在充分吸收领导、专家、市民意见和建议的基础上，深圳市规划院对8家入围方案优化整合，形成了最终的规划方案。方案突出“生态环保”的理念和“独具魅力”的发展方向，受到社会各界的充分肯定。 滨湖新区按照高起点高标准的原则，配臵功能区域，其中包括寄宿式高中、寄宿式初中、小学、交通枢纽与换乘中心、医院、商业中心等配套设施。合肥一中、四十六中、师范附
合肥在哪租写字楼不收中介费哪里租写 字楼便宜 导读:本文介绍在房屋租房，签约的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 我们都从中介租过房子，都知道在中介租房，签订合同后，就要支付中介公司相应的佣金，做为中介的报酬。那么，合肥在哪租写字楼不收中介费，哪里租写字楼便宜呢？下面小编给大家详细的讲解下有关这方面的相关知识。 合肥在哪租写字楼不收中介费 １、寻找个人房源。在租写字楼的时候，我们只有绕开中介公司租房，在租房成功后，才不用支付高昂的中介费用。那么，我们在找房子的过程中就要花些心思，查找一个个人的租房信息。而这些信息我们可以在租房网站和一些论坛上查找，也可以通过朋友介绍来获得个人房源。 ２、在合肥－政务－习友路（周边靠谱装修）的华润大厦租写字楼台不收中介费用。而且这里的租金价格：２.６元／㎡·天（合计２４１０２元／月）。面积：３０９.００㎡。写字楼所处的楼层好、位置佳、档次高，物业服务态度很好，可以随时看房，只要在现场看中了就可以进去直接办公，无需等待。内部格局完美，带豪华装修。 合肥哪里租写字楼便宜
１、在合肥比较便宜的办公室要数包河区青网大厦精装办公室。租金在０.８元／月。面积：５００平方米。园区地址：合肥市包河区兰州路８８号（兰州路与重庆路交叉口）。交通方便，可乘坐公交１０１，１４１，Ｔ８，Ｔ１７到青年电商园下即可，距离包河区政府和省政府仅１０分钟车程，距离合肥南站仅１５分钟。配套设施齐全有银行金融、购物超市、咖啡影院等。 ２、在合肥想要租到价格便定的写字楼可以避开人流量比较多的商圈，可以选择在这附近租房子，价格相对来说便宜些。但是我们在租写字楼的时候，不光要看租金，还要看在地段。不同在段写字楼的租金也有所不同。 后总结：本文通过对合肥在哪租写字楼不收中介费，哪里租写字楼便宜。相关知识的讲解，让我们了解到，在合肥我们可以查看一些个人直租的写字楼。这样可以避开缴中介费用。而合肥哪里租写字楼便宜。在合肥想要租到价位比较便宜点的写字楼可以去包河区青网大厦精装办公室看看。希望本文能给在合肥的朋友们带来一些帮助。 本文结束，感谢您的阅读！
合肥市滨湖新区房地产 市场分析 集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-
毕业论文 学院经济学院 班级 学号 姓名 题目 指导教师 （姓名及职称） [总评成绩：良] 合肥市滨湖新区房地产市场分析 内容摘要：当前国内房地产市场发展进入了一个新的阶段，在复杂多变的现代市场中，制定一种有效的经营战略，能够在实践中起到积极的作用和效果，文章利用实践案例分析的方式，明确了合肥市滨湖新区房地产发展现状，明确了在实际经营中存在的问题和不足，之后对相应的问题进行针对性的应对，对相应的发展战略进行明确，并且从宏观和微观层面进行实质性的应对，对滨湖新区房地产市场能够起到积极的应对作用。 关键词：合肥；滨湖新区；房地产AnalysisoftherealestatemarketinBinhuNewDistrictofHefei Abstract:Currentdomesticrealestatemarketdevelopmententeredtheanewstage,aneffec tivemanagementstrategyisformulatedinthecomplexandchangeablemodernmarket,canpla yapositiveroleandeffectivenessinpracticeto.Inthispaper,usingpracticecaseanalys is,clearHefeiBinhuNewDistrictrealestatedevelopmentpresentsituation,clearthepro blemsanddeficienciesexistingintheactualoperation,afterthecorrespondingproblems
合肥市包河区写字楼市场专项市调报告
集团公司营销部 2010年9月8日 一、合肥市写字楼发展的回顾 合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。合肥市写字楼发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段： 通过对合肥市写字楼市场的发展历史情况的调查研究，可以看出： 第一阶段：以盛安大厦、新鸿安大厦为代表，作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼发展的起点低，品质较差、功能欠缺。随着新型写字楼的蓬勃发展，该批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。由于该阶段真正的纯写字楼很少，很多公司一般租用行政单位多余办公用房。第二阶段：该阶段的写字楼兴建者包括政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以国家相关单位为写字楼兴建方的现象。
第三阶段：自2002年以来，合肥市写字楼迎来新的发展，以‘天徽大厦’项目为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准较为低下的产品，如：‘美地阳光大厦’。 二、合肥市写字楼总体市场概述 在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从2004 年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“CBD 中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相当大的比重。这些写字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了合肥的办公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。合肥新兴写字楼的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。比如：中环国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视；财富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。 主经指标： 1、合肥（含肥东）办公本周共计销售170套，14114.8平方米。 2、合肥（含肥东）办公本周共计销售14456㎡。 3、办公类可售套数为11304套，环比上周减少150套，跌幅为1.31%；可售面积114.2万㎡，环比减少了1.4万㎡，跌幅为1.2%。 …………合肥楼市35周报（2010-8-23—8-29）最新写字楼市场统计数据 三、合肥写字楼的分布特征
合肥滨湖新区8大蓝图 点击：安徽特色一个明显的事实是，在近年来长三角地区快速城市化的过程中，绝大多数城市面貌趋同，地方特色显得不足。因此，合肥的滨湖新区要形成与众不同的品质和城市竞争力，就应该充分尊重和保留安徽的地方文化特色。 在城市和建筑层面上，安徽地方特色的精华，在规划层面体现在：坚持传统的生态思想，天人合一的理念；与山水自然环境紧密结合，体现与人为善、睦邻友好的观念；注重整体的协调精巧构思，实现处处是景、步步入画的优美境界。 在建筑层面上，可以采用丰富的街道空间，传统民居建筑的砖木构造方式，灰瓦白墙的建筑外观。并启用一些特殊的建筑类型如牌坊、石拱桥等。 在细节层面，可以使用马头墙、门头、斗拱、柱础、月亮门等建筑符号，运用砖雕、木雕、石雕，多使用砖瓦、木材、石头等建筑材料。 点击：道路系统 滨湖新城的道路系统简单说来就是“一环五横三纵”。 一环即环巢湖景观大道，是区域环巢湖景观大道的新区部分，该干道旨在加强与巢湖流域各市县之间的联系，并有效地组织以新区为核心的巢湖休闲旅游度假产业。 五横包括两条东西向快速路和包括飞龙路和花园路在内的区域交通性干道。 三纵则依托原有规划道路，包括美丹路、包河大道和南淝河路，成为新区与中心城区的直接联系。 点击：核心区域 现代、亲水、生态、多样、活力——滨湖新城的核心区可以塘西河为界，分为两大部分，南部以现代服务功能为主，北部以科教功能为主。 南部片区应建成合肥乃至安徽省的现代服务业高地。现代服务功能应包括行政服务、金融贸易、总部经济、房地产、旅游度假等内涵。为了实现这一规划目标，应组建以下各具特色的功能小区：省级行政服务区、经济合作区、商贸服务区、湖滨旅游休闲度假区、中高档居住区等。 北部片区应建成合肥科技创新型城市的核心区块，凸显教育和科技两大功能之间的关联性。从合肥市实际情况，应为中国科技大学预留新校址，作为北部地块的教育基地。从强化科技服务功能角度，应布局软件园、科技研发园、海内外学者科技创业园、工业设计和动漫设计园、科技馆等，使之成为服务于高新技术产业区、经济技术开发区、包河工业区乃至全市、全省的科技创新源地，使科技创新型城市目标落到实处。 智能制胜 【英国沃特曼国际工程公司】 点击：防洪策略 纵观世界闻名的水边城市，它们都直接与水在地理上与视觉上发生联系，为了创造一个
湾区生活：合肥滨湖大步迈入环湖CBD时代 合房网讯CBD，Central Business District，译为中央商务区。其概念产生于1923年的美国，当时意为“商业会聚之处”，现在则是指集中大量金融、贸易、信息及中介服务机构、拥有大量酒店、公寓等配套设施、具备交通与通讯条件、便于现代商务活动的场所。 如果提到合肥的CBD，您可能第一反应是庐阳区，特别是北一环的金融聚集地。但是，现在这个历史即将被改写，滨湖新区，将成为合肥新的CBD，而且是环湖CBD。 环湖CBD的起势 《合肥市城市总体规划（2006-2020）》提出把合肥建设成为先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市。在合肥1331战略中，环湖版块是政府大力推动的明星版块。 在滨湖区规划及发展中，大致可以分为四个阶段和区域。从世纪金源的启动版块到金融中心再到政务中心，直至现在的环湖CBD区域，滨湖的发展已经有了一定的雏形，已从滨湖时代进入了环湖时代。 环湖CBD，顾名思义即是引入湾区理念，将CBD沿湖而建，是既有自然舒享，又被繁华环绕的生活方式。城市中心可以再造，但湖畔无法复制，湾区物业随着开发进度日渐可贵，展现出其他物业所不具备的绝版价值。 滨湖湾区CBD效果图 环湖CBD未来展望 合肥的环湖CBD建设宏图，正在徐徐展开，假以时日，或许不能和世界级城市相比，但若
把它形容成合肥版的浦东，一点也不为过。这里有合肥版迪斯尼，有650米高观光塔，有154公里沿湖风景线，有海上五月花开启湾区CBD生活。 展望1：三年后能逛合肥版迪士尼 合肥版迪士尼——万达文化旅游城项目已确定落户滨湖万年埠码头附近，将于2014年开工。这个集大型剧场、具有浓厚安徽文化元素的室内外主题乐园、动感4D影院等于一体的文化项目总投资300多亿元。预计2016年，市民就可以在家门口逛“迪士尼”了。 万达文旅城效果图 展望2：650米观光塔上旅行 目前，全球最高的观光塔是被誉为“小蛮腰”的广州塔，不过，巢湖北岸很快将诞生一座比该塔还要高50米的观光塔。与此同时，一个足以媲美香港维多利亚港湾的新天际线将在巢湖岸边被勾画出。根据规划，滨湖新区17公里的核心滨水岸线将依次建起七大地标组伸展城市空间。 展望3：环湖轨道交通地下穿行 正在建设的地铁1号线和未来的轨道交通5号线、7号线将连通滨湖新区，在市民们非常熟悉的塘西河公园、方兴湖公园、渡江战役纪念馆等地均有站点设置。在最新的规划中，环巢湖周边或将新建一条轨道线。根据规划，环湖沿线将分别在锦绣巢湖、湖滨公园、巢湖明珠、胜利塔、欢乐水岸、森林公园、影视基地等地设立轨道站。未来人们可在滨湖新区乘地铁穿行，到任一站点停驻均有美景欣赏。
一、合肥写字楼市场发展情况概述 合肥写字楼发展时间起步较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，而且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展也大致经历了以下几个阶段： 第一阶段： 分析： 此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点： 投资方：主要是国家相关单位。 市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。
第二阶段： 分析： 该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点： 投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。 市场行为：出租为主，出售为辅。 地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。 虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。并且由于市场操作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。 第三阶段：
安徽省合肥滨湖新区城市设计 项目简介： 一、规划背景 2011年7月，安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整得到正式批复，合肥，迎来跨越发展的新纪元。 借助区划扩张，一个辖1万多平方公里市域面积、拥有1200万人的特大国际化都市“呼之欲出。” 800平方公里巢湖水域纳入合肥管辖，建设滨湖城市意义更显重大。 滨湖新区在城市跨越发展和环湖发展两方面具有重大的战略意义，其定位将进一步提升，成为合肥乃至安徽的行政、文化、经济中心。 滨湖新区的规划与建设将： 立足“大合肥”，配置城市功能，塑造城市形象。 放眼“大巢湖”，带动区域发展，续写文化传奇。 二、规划目标： “国际水准的多元滨湖岸线，独一无二的巢湖文化传播中心” 三、规划定位： （1）国际一流、特色滨水之都 （2）优势集群、多元活力之城 （3）城湖共生、低碳生态之地 （4）出行便捷、绿色高效新区 （5）立体开发、集约紧凑城市 （6）传承历史、巢湖文化之源 四、规划理念： 立足“大合肥”，配置城市功能，塑造城市形象。 放眼“大巢湖”，带动区域发展，续写文化传奇。 确立10大战略，打造具有独具特色的世界一流的滨水城市中心。 五、规划原则：8个策略方向 （1）合肥成为一个有竞争力和特色的城市，滨湖地区将成为主战场 （2）生动的滨水休闲活动和城市功能 （3）生态城市建设的典范 （4）环巢湖地区文化的传承和周边地区的发展带动 （5）一个充满文化气息的地区 （6）通过设计和更新实现可持续发展 （7）一个城市的公共交通、步行和自行车 （8）集约节约利用土地原则下的地上地下空间综合开放 六、规划思路：建立四个活力区域、一个系统的环城生态公园、多样的滨水空间、一条标志性中轴、一个新的天际线、导向湖滨的联结交通系统、TOD引导下的环湖发展中心、绿道建设与都市慢生活、CBD立体城市开发、一个巢湖文化纽带。 七、方案特色： （1）对原环湖北路线型进行调整，并提出进一步退离湖岸线的设计思路，结合整体功能布局，将退离湖岸的滨水空间与环湖路沿线其他空间有机结合，进行整体设计；