惠州市“三旧”改造项目土地出让金计收办法
为进一步提升我市“三旧”改造水平、促进节约集约用地，完善差别化“三旧”改造地价激励政策，充分调动土地权利人和市场主体参与改造的积极性，确保我市“三旧”改造工作持续规范、有序地运行，根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）及有关法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。
一、适用范围
符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和年度实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，改造后土地使用权以出让方式供应的，其土地出让金的计收，适用本办法。
二、计收原则
（一）地价评估原则。
以评估中介机构提供的市场评估价作为“三旧”改造土地出让金的计收基础。
（二）公平公正公开原则。
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“三旧”改造土地出让金须经地价评估、审核、集体决策及公示等程序后确定，并报省国土资源厅备案，抄送市审计局。
（三）利益共享原则。
设定折扣率，给予改造主体合理的地价优惠，统筹兼顾政府、集体、土地权利人和市场主体等各方利益。
三、计收体系
（四）政府组织改造。
政府组织改造项目以“净地”（土地权利人将改造用地范围内的所有建筑物及附着物清拆完毕，并自行负担所有相关费用及承担相应法律责任。）方式收回后采用招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让收益可按第（六）条规定补偿原土地权利人。
土地权利人以“净地”方式交政府收回后，仍可参与土地竞拍。若竞得土地应按“收支两条线”原则全额缴交土地出让金，有关补偿款由财政部门按第（六）条规定返还。
（五）自行改造、合作改造
土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造以及集体经济组织与企业合作改造等类型项目以市场评估价为基础，按照不同的改造类型、城乡规划差异等情况，按第（七）、（八）条及附表的规定给予相应的折扣率计收土地出让金。通过给予改造主体地价折让优惠，充分调动市场改造的积极性。
四、土地出让金计收方法
（六）政府组织改造项目。
改造用地由政府收回后采用招标拍卖挂牌方式出让的，出让底价参考新设定规划建设条件下的国有出让土地使用权市场评估价确定，用地规划容积率在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的50％比例补偿原土地权利人，超出2.0部分不再进行补偿。（此处参考广州政府收回出让后补偿的方案，广州直接用成交价计算补偿，不考虑扣减原用途地价，补偿比例为规划容积率2.0以内的40%）
（七）土地使用权人自行改造项目。
土地出让金以市场评估价为基础，分别按下列不同情形计收土地出让金：
1、现批准用途为工业，改造后保留工业用途，剩余使用年限不变、提高容积率的，免收土地出让金。
2、现批准用途为工业，改造后变更为住宅用地（含商住用地）、商服用地的，按以下公式计收土地出让金：
（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×旧厂房改造折扣率
3、现批准用途为工业，改造后变更为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，按以下公式计收土地出让金：
（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×工改物流折扣率
4、现批准用途为住宅（含商住用途），改造后保留住宅用途，调整
其他土地利用条件的，按以下公式计收土地出让金：
（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×旧城镇改造折扣率
5、现批准用途为住宅（含商住用途），改造后变更为商服用地的，按以下公式计收土地出让金：
（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×旧城镇改造折扣率
6、现批准用途为商服，改造后保留商服用途，调整其他土地利用条件的，按以下公式计收土地出让金：
（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×旧城镇改造折扣率
7、现批准用途为商服，改造后变更为住宅用地（含商住用地）的，按以下公式计收土地出让金：
（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×旧城镇改造折扣率
8、调整土地利用条件（用途、使用年限、容积率等）的其他改造项目，按以下公式计收土地出让金：
新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格
注：现状使用条件下土地使用权市场价格是指，改造项目在现状用途、剩余使用年限、土地使用权类型及权益容积率下的土地使用权市场价格。其中：住宅用地（含商住用地，商、住用途比例为1:9）权益容积率为2.0、
商服用地权益容积率为2.0、工业及其他用途权益容积率为1.0。
（八）集体经济组织自行改造、合作改造项目。
集体经济组织自愿申请办理土地征收手续将集体建设用地转为国有建设用地后自行改造或与企业合作改造的，土地出让金以市场评估价为基础，按集体转国有折扣率计收，计算公式如下：
土地出让金=（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格-现状使用条件下集体土地使用权市场价格）×折扣率
（九）其他。
1、工业用地在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。
2、同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。
3、无合法用地手续的工业用地使用单位，根据当前相关政策可申请完善历史征收手续后自行改造的，按下列不同情形计收土地出让金：（1）改造后保留工业用途的，按工业用途市场评估价计收。
（2）改造后变更用途的，按以下两项金额之和计收：
①工业用途市场评估价；
②新设定土地利用条件下国有出让土地使用权市场评估价与工业用途市场评估价之差乘以对应改造类型折扣率。
4、对于改造单位在按本办法规定的标准缴交了改造项目用地的土地出让金后，经市、县人民政府批准调整改造项目建设用地性质、容积率须补缴土地出让金的，不得再按本办法规定的标准补缴土地出让金，须严格按照国家和省、市有关建设用地改变性质、调整容积率补缴土地出让金的法规、政策规定执行。
五、附则
（十）地块用途的划分，按照土地利用现状分类等国家和省、市有关规定执行。
（十一）以协议方式出让“三旧”改造涉及的土地使用权的，协议出让方案经市人民政府批准后，市国土资源局应将补缴地价等内容在中国土地市场网以及市国土资源局门户网站上公示，公示时间不得少于5日。以招标拍卖挂牌方式出让“三旧”改造涉及的土地使用权的，由市公共资源交易中心按规定向社会发布出让结果。
（十二）政府主导改造项目，涉及收购土地使用权、使用土地出让收入对原土地权利人进行补偿的，应经政府集体决策，并将决策结果在政府门户网站上公示。
（十三）本办法由市“三旧”改造领导小组办公室会同市财政局、国土资源局解释。
（十四）本办法自公布之日起实施。
附件：
1、土地出让金计收标准一览表
2、折扣率表
附件1
土地出让金计收标准一览表
附件2
折扣率表
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惠州房地产发展现状调查报告
一、前言 (3) 1.背景 ............................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。 2.目的 (3) 二、调研对象和方法 (3) 1.调查对象 (3) 2.调查方法 (3) 3.分析方法 (4) 三、问卷结果总述 & 图表分析 (4) 1. 数据分析 (5) 2.结果总述 (8) 四、调研结果分析 (8) 1．总体现状和问题解决措施 (8) 2. 各功能分区调研结果分析..................................................................................................................... 错误！未定义书签。 五、调查局限性分析 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 六、思考与感悟 ................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。 七、参考书目及文件 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 八、附录...................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对本地人的调查问卷】.................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对外地游客的调查问卷】..........................................错误！未定义书签。
《昊地喜悦城果花园》 可行性研究报告 刘美奇 一.项目概况 （一）项目名称、建设地址、开发单位 1.项目名称：昊地喜悦城果花园 2.建设地址：惠州市惠城区江北西4#小区 3.开发单位： 单位名称：惠州昊地置业有限公司 成立时间：2007年 注册资本：1500万元 注册地址：惠州市东湖西路168号和庆商务大厦12B 法定代表人：周先军 经营范围：房地产开发与销售 （二）项目建设规模及主要内容 占地总面积 64214.6㎡ 建筑总面积 174500㎡ 其中：住宅建筑面积 124072㎡
商业建筑面积 4822㎡ 综合楼面积 800㎡ 幼儿园面积 1842㎡ 地下室及架空层面积 42964㎡ 可售建筑面积: 其中：住宅建筑面积 124072㎡ 商业建筑面积 4822㎡ 地下室车位（机动车位） 989个 （三）项目投资规模及效益预测 项目总投资 50126.02万元 其中：项目土地成本 8348万元 前期费用 2094万元 建安成本 27920万元 工程基础设施 942.95万元 其他费用 502.35万元 管理费用 418万元 不可预见费 837.6万元 销售费用 2269.29万元 销售税费及附加 4273.83万元 财务费用 2520万元 项目总销售收入预测 75643万元（100%销售率） 项目税前利润 25516.98万元
项目税后利润 19137.73万元 项目税前利润率 33.73% 项目税后利润率 25.30% （四）项目研究工作数据来源 1.惠州市国土资源局官方网站 2.惠州市房产局官方网站 3.惠州市统计局官方网站 4.搜房、惠房网站 5.房地产相关法律法规 二.项目投资环境和市场研究 惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。 惠州市现有城市人口250万人，是一座以电子工业（全国8强）、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500强的大型企业。2008年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市”。惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区…… 2013年，全市生产总值（GDP）1414.7亿元，比上年增长13.2％。其中，第一产业增加值90.3亿元，增长3.8％；第二产业增加值789亿元，增长13.3％；第三产业增加值535.4亿元，增长14.7％。三
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）
惠州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
《昊地喜悦城果花园》可行性研究报告 《昊地喜悦城果花园》 可行性研究报告 刘美奇 一 . 项目概况 （一）项目名称、建设地址、开发单位 1.项目名称：昊地喜悦城果花园 2.建设地址：惠州市惠城区江北西 4#小区 3.开发单位： 单位名称：惠州昊地置业有限公司 成立时间： 2007 年 注册资本： 1500 万元 注册地址：惠州市东湖西路 168 号和庆商务大厦 12B 法定代表人：周先军 经营范围：房地产开发与销售 （二）项目建设规模及主要内容 占地总面积64214.6㎡ 建筑总面积174500㎡ 其中：住宅建筑面积124072㎡
商业建筑面积4822㎡ 综合楼面积800㎡ 幼儿园面积1842㎡ 地下室及架空层面积42964㎡ 可售建筑面积 : 其中：住宅建筑面积124072㎡ 商业建筑面积4822㎡ 地下室车位（机动车位）989个 （三）项目投资规模及效益预测 项目总投资50126.02万元 其中：项目土地成本8348万元 前期费用2094万元 建安成本27920万元 工程基础设施942.95万元 其他费用502.35万元 管理费用418万元 不可预见费837.6万元 销售费用2269.29万元 销售税费及附加4273.83万元 财务费用2520万元 项目总销售收入预测75643万元（ 100%销售率）
项目税前利润25516.98万元 项目税后利润19137.73万元 项目税前利润率33.73% 项目税后利润率25.30% （四）项目研究工作数据来源 1.惠州市国土资源局官方网站 2.惠州市房产局官方网站 3.惠州市统计局官方网站 4.搜房、惠房网站 5.房地产相关法律法规 二 . 项目投资环境和市场研究 惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。 惠州市现有城市人口250 万人，是一座以电子工业（全国 8 强）、 石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。拥有全 国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500 强的大型企业。 2008 年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为 “世界最适宜居住城市” 。惠州正成为全社会极为关注的经济快速增 长地区 ,, 2013 年，全市生产总值（GDP）1414.7 亿元，比上年增长13.2 ％。
房地产买卖合同 甲方（转让方）： 委托代理人姓名：身份证号码： 联系电话： 乙方（受让方） 姓名：身份证号码： 姓名：身份证号码： 联系电话： 根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议： 第一条买卖房地产情况 甲方拟将位于____________________________________________________的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。 该房地产□【共用】□【自用】土地使用权面积为平方米，土地使用权类型为，房屋建筑面积为平方米，其中□【套内】□【整层内】的建筑面积为平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于年月日向惠州市房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为____________________________。第二条买卖房地产价格、付款方式 甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金（人民币） 元整。 乙方于年月日前支付第一期房款（人民币） 元整。
乙方于年月日前支付第二期房款（人民币） 元整。 最后一期款（人民币）元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：□【现金】□【支票】□【汇款】□【】。第三条登记过户手续办理 本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到惠州市房产交易登记所办理过记手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。 第四条房地产交接 双方同意于年月日由四方将该房地产交付给乙方使用。 第五条权利保证约定 甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。 第六条违约责任 甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（人民币）元整的违约金。 乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（人民币）元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。 第七条税务承担 办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。 第八条合同争议的解决方法 本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的按下述第：_____种方式解决：
惠州市 2007-2008年 房地产市场分析报告 二00八年六月
目录 第一章惠州城市概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.1城市简介------------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.2交通区位------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.3城市规划------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.3.1城市定位及职能----------------------------------------------------------------------------------- 4 1.3.2城市空间规划-------------------------------------------------------------------------------------- 5 1.3.3市域空间布局-------------------------------------------------------------------------------------- 5 1.3.4城市产业布局-------------------------------------------------------------------------------------- 6 1.3.5重点发展区域-------------------------------------------------------------------------------------- 7 第二章惠州市社会经济状况分析 -------------------------------------------------------------------------------- 9 2.1国民经济发展状况分析----------------------------------------------------------------------------------- 9 2.2居民收入水平 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 11 第三章惠州市商品房市场分析----------------------------------------------------------------------------------- 12 3.1房地产开发投资市场------------------------------------------------------------------------------------- 12 3.2商品房供应市场 ------------------------------------------------------------------------------------------- 13 3.3商品房需求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 3.4商品房价格 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 15 3.5惠州房价收入比 ------------------------------------------------------------------------------------------- 17 3.6商品房空置状况 ------------------------------------------------------------------------------------------- 18 第四章土地市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 18 4.1惠州土地市场概况 ---------------------------------------------------------------------------------------- 18 4.2惠州市2007年土地市场总结 -------------------------------------------------------------------------- 19 第五章重点区域市场分析----------------------------------------------------------------------------------------- 23 5.1江北片区—惠州CBD-------------------------------------------------------------------------------------- 23 5.2金山湖片区—惠城的“南部新城” ------------------------------------------------------------------ 24 5.3水口片区—惠州副城市中心 --------------------------------------------------------------------------- 25 第六章惠州市2007 年焦点回顾 -------------------------------------------------------------------------------- 26 6.1重大政策回顾 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 26 6.2热点因素分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 28 第七章惠州市2008年房地产市场状况------------------------------------------------------------------------ 31 7.1土地市场----------------------------------------------------------------------------------------------------- 31 7.2商品房（住宅）供应量---------------------------------------------------------------------------------- 32 7.3市场成交量及价格走势---------------------------------------------------------------------------------- 33 7.4 惠州市08年“五一”楼市状况 ---------------------------------------------------------------------- 34 第八章 08-09年惠州市住房建设规划 -------------------------------------------------------------------------- 37 8.1 惠州市08年住房建设安排 ---------------------------------------------------------------------------- 37 8.2惠州市09年住房建设安排 ----------------------------------------------------------------------------- 39
广东省惠州市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况数据分析报告2019版
前言 惠州市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况数据分析报告围绕核心要素房屋施工建筑面积，房屋竣工建筑面积，住宅竣工建筑面积，竣工房屋价值，住宅房屋价值等展开深入分析，深度剖析了惠州市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况的现状及发展脉络。 惠州市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况分析报告中数据来源于中国国家统计局、行业协会、相关科研机构等权威部门，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。 本报告从多维角度借助数据全面解读惠州市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况现状及发展态势，客观反映当前惠州市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况真实状况，趋势、规律以及发展脉络，惠州市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况数据分析报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。
目录 第一节惠州市房地产开发房屋建筑面积及价值综合情况现状概况 (1) 第二节惠州市房屋施工建筑面积指标分析 (3) 一、惠州市房屋施工建筑面积现状统计 (3) 二、全省房屋施工建筑面积现状统计 (3) 三、惠州市房屋施工建筑面积占全省房屋施工建筑面积比重统计 (3) 四、惠州市房屋施工建筑面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、惠州市房屋施工建筑面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省房屋施工建筑面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省房屋施工建筑面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、惠州市房屋施工建筑面积同全省房屋施工建筑面积（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节惠州市房屋竣工建筑面积指标分析 (7) 一、惠州市房屋竣工建筑面积现状统计 (7) 二、全省房屋竣工建筑面积现状统计分析 (7) 三、惠州市房屋竣工建筑面积占全省房屋竣工建筑面积比重统计分析 (7) 四、惠州市房屋竣工建筑面积（2016-2018）统计分析 (8) 五、惠州市房屋竣工建筑面积（2017-2018）变动分析 (8) 六、全省房屋竣工建筑面积（2016-2018）统计分析 (9)
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长38.4%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到23.22亿元，增长46.2%；2000-2003年年均增长速度为36.9%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为8.33%，比2003年同期高出0.83个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长68.3%回落了29.9个百分点，但整体增速保持增长，完成投资8.76亿元，增长38.4%，比去年同期增幅提高7.3个百分点，其中商品房建设投资额7.6亿元，占房地产开发投资的86.76%，全社会固定资产投资105.16亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持围的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额8.20亿元、销售面积33.66万平方米，分别增长69%和75.6%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积53.76万平方米，是去年整年的73.2%，比2002年整年度多出6.28万
谢谢观赏 谢谢观赏广州增城房地产市场调查报告 第一部分、增城市宏观环境分析 1.增城市概况 增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。近年来广州的历史巨变，自然成了增城快速发展的大配套。广州优势是增城的最大优势。广州市委、市政府对增城的高度重视和大力支持，为增城的发展注入了强大动力。 增城建县于东汉建安六年（公元201年），隶属南海郡，距今有1800多年历史。因南海郡原辖6县，新设一县，增多一城，故曰“增城”。1993年撤县设市，现辖6个镇、3个街道办事处，市政府驻荔城。全市总面积1741平方公里，人口90万，旅居港澳及海外的乡亲近30万人。增城气候温和、土地肥沃，风调雨顺，年均气温21.6摄氏度，年均降雨量1869MM，适宜于热带、亚热带作物生长，是着名的荔枝之乡、鱼米之乡。境内青山绿水，风景秀丽。市区众山环抱，一江穿城。南部属美丽的珠江三角洲平原。全市森林覆盖率达48％，拥有蕉石岭、大封门、南香山、金坑等9个森林公园和自然生态保护区，是广州东翼的“绿饰”。也是珠江三角洲大工业圈中的绿洲。 增城是广东省文明城市和广东省卫生城市。2004年，全市工业总产值465.63亿元，比上年增长14.98%；农业总产值42.6亿元，增长8.12%；生产总值236.88亿元，增长13.04%；财政总收入23.44亿元，增长20.7%；实际利用外资1.74亿美元，增长15.06%；外贸出口总额5.88亿美元，增长24.94%。全国百强县（市）综合竞争力评比中居19位，在广东省68个县市中居首位。 增城拥有华润、屈臣氏、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，增城宾馆、百花宾馆．太阳城大酒店等四星级酒店和高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理餐厅，凤凰城大酒店（五星级）将于年内开业。凤凰城、锦绣香江花园、荔城碧桂园．叠翠华庭．中坚豪庭．新世界花园、新康花园等绿色社区规模大．环境好、档次高。凤凰城建设有专门的外商办公区及生活居住区。增城还是何仙姑（八仙中唯一的女仙）的故乡，温泉、森林、湖泊、名胜古迹等旅游资源丰富，建有4个高尔夫球场，
2010年惠城区房地产市场分析报告 一、惠州市总体环境分析 城市特征 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，惠州现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深 圳市外距离香港最近的城市。是客家人的主要聚居地之一。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口387.50万。市花是勒杜鹃，市鸟：画眉。常见树种：红花紫荆 惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称，简称鹅城。今有惠民之州的美誉。素有“半城山色半城湖”之称从唐到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年，孙中山、周恩来曾在此进行过革命活动，廖仲恺、邓演达、叶挺、曾生等一批民主志士和革命家皆出自惠州。 惠州与深圳、香港毗邻。惠州是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过80万人。 惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有“岭南第一山”--罗浮山，“北回归线上的绿洲”--南昆山，“东方夏威夷”--巽寮湾，“苎萝西子”--惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。 2．城市交通 ???????? 机场：可直达国内多个大城市：距市区22 公里的惠州机场，可起降大型客货飞机。 ???????? 铁路：贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁另有建设中的厦深高速铁路惠州站和深圳地铁三号线坪山终点站，从基地出发只需三十分钟车程，可中转通往香港和全国各地。完善的高速公路、高速铁路、城市地铁、航空港、海港构成了相互贯通的交通网络，使基地与外界的各项交流更加快捷、高效。 ???????? 公路：惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已行成珠三角两小时、深惠州一小时生活圈，,特别是惠深高速形成了——“深惠一小时生活圈” ???????? 公交线路：惠州市城区有30条公共汽车线路，13条公交专线。 ???????? 跨江大桥：惠州大桥，东江大桥，合生桥，东门桥，西枝江大桥以及水门桥将两江四岸紧密相连。 3.城市经济
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 惠州市房地产买卖合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
甲方（转让方）：_________________________________________________________ 委托代理人姓名：身份证号码： 联系电话： 乙方（受让方） 姓名：身份证号码：_______________________________________________________ 姓名：身份证号码：_______________________________________________________ 联系电话： 根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致 的基础上就下列房地产买卖达成如下协议： 第一条买卖房地产情况 甲方拟将位于 __________________________________________________________ 的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。 该房地产□【共用】口【自用】土地使用权面积为平方米， 土地使用权类型为，房屋建筑面积为平方米，其 中口【套内】口【整层内】的建筑面积为平方米，公共部位与公用 房屋分摊建筑面积为平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面 积为准）。该房地产甲方丁年月日向惠州市房产管理局申 请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为
惠州市房地产市场调查报告 别墅项目（根据市调资料整理） 依据市场调查统计，惠州市现主要在售或预计销售别墅楼盘主要包含合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘和御龙山.润园项目，合生国际新城、半岛一号、御龙山.润园属于惠州大型别墅项目，作为惠州奥林匹克花园别墅项目主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。金山龙庭、湖畔新城和东方威尼斯项目以公寓为主，建有少量别墅，不作为竞争个案作深入阐述。 注： 1.御龙山.润园：项目前期，相关数据资料未能收集，项目概况在竞争个案分析体现 2.面积250-280㎡及400㎡以上区间属市场空白点，上述统计未体现
3.合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准：毛胚惠州主要别墅项目面积与套数分析
面积分析 1.惠州市目前别墅面积主要集中在300-400㎡区间，占到总供应量43%；其次200-220 ㎡区间占总供应量29%；280-300㎡占总供应量21% 2.以上三区间段占总供应量93%，按面积划分主要集中于200-220㎡中小户型（29%） 和280㎡以上中大户型（64%） 3.200㎡以下小户型（4%）和220-250㎡中户型（3%）仅占总供应量7%，250-280㎡ 和400㎡以上户型为市场空白点 套数分析 1.惠州市目前的别墅项目从套数分析，主要集中在200-220㎡区间，占总供应量37%， 300-400㎡区间占总供应量35%，280-300㎡区间占总供应量19% 2.以上三区间段占总供应量91%，主要集中于200-220㎡中小户型（37%）和280㎡ 以上中大户型（54%） 3.200㎡以下小户型（5%）和220-250㎡中户型（4%）仅占总供应量9%，250-280㎡ 和400㎡以上户型为市场空白点 建议深入市调，准确了解市场对该区域段需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。
报建工作手册 广东方直集团 二O一一年三月三十日
目录 1、《国有土地使用证》 2、房地产企业开发资质 3、住宅小区命名 4、住宅小区门牌号码 5、《建设项目选址意见书》 6、《建设用地规划许可证》 7、办理建筑道路红线图 8、《建设项目条件告知书》（建设项目修建性详细控规） 9、总平面方案审查（总平面规划设计方案审核(用地1万平米以上非工业项目)） 10、总平面方案审查（总平面规划设计方案审核(用地1万平米以下非工业项目)） 11、管线综合方案审查 12、建设项目环境影响评估（环评报告） 13、项目开发核准批文（立项批文） 14、办理管线《建设工程规划许可证》 15、道路交通、管线工程《建设工程规划验收合格证》 16、《建设工程人防许可证》（建设工程人防报建审核） 17、建筑单体设计方案审查 18、施工图审查
19、初步设计批复 20、建筑消防设计审核 21、防雷设施设计审查及检测 22、办理《无动力排污处理装置施工合同》 23、办理《建设工程规划许可证》 24、《建设工程施工许可证》 25、规划放线、定点测量 26、办理质监登记 27、人民防空工程质量监督和竣工验收 28、永久用水申报 29、永久供电申报 30、管道煤气申报 31、电信申报 32、有线电视申报 33、《商品房预售许可证》 34、建设工程消防验收 35、办理建筑工程竣工验收 36、核发《建设工程规划验收合格证》 37、归档整理 38、开发商商品房确权（权属证明） 39、房地产项目报建流程图（附件1） 40、缴费明细
一、《国有土地使用证》 承办科室：惠州市国土资源局地籍科 办理时限：19个工作日 联系电话：2896206 申报所需资料如下： 1、契税完税依据 2、用地批文 3、土地使用权出让合同副本 4、规划用地许可证 5、本局信息中心出的用地红线图 6、规划局出的用地红线图 7、营业执照 8、组织机构代码证 9、法人代表身份证明书 10、法人代表身份证 11、土地登记委托书 12、代理人身份证 13、地籍调查表 14、缴交地价依据 15、土地登记申请书 16、成交确认书 17、法院裁定书 18、执行通知书 19、宗地图 20、规划要点意见 21、规划局复函 办事流程：服务大厅-地籍调查-绘权属界线-信息中心出宗地图-经办人初审-科长审校-主管局长审批-注册登记-开收费单-服务大厅发证（收费标准及依据：1、土地证工本费：20元/本（[1990]国土籍字第93号文）；2、印花税：5元/本；3、权属调查费：13元/本（[1990]国土籍字第93号文）；4、宗地图测量出图费：按实际测绘出图项目根据国测财字[2002]3号文及市物价局核定的标准收费。） 二、房地产企业开发资质 承办科室：惠州市住房和城乡规划建设局城市建设科
惠州市房地产开发项目报建与验收指引手册 惠州市房地产开发有限公司 二○○八年八月二十八日
编制说明 房地产项目的建设过程中报建与验收时间长、程序繁琐、涉及的政府行政主管部门多。为了能更好地完成报建与验收工作，惠州公司对惠州市房地产开发经营过程中的房建报建、房屋销售与竣工验收程序进行了详细的调查，并与业内公司进行了交流后，编制了本手册。 本手册以设计总图审查到竣工备案的流程为主线，介绍了流程中的办文程序、所需申报资料等内容，目的在于引导和帮助惠州公司员工熟悉报建与验收工作。希望通过本手册，能提高惠州公司工程报建与验收业务水平，加快惠州项目的建设进程，同时，也为总公司领导的决策提供参考依据。 实践出真知，在项目开发过程中如发现需要修改和补充之处，我们将及时调整、完善。 编制： 审核： 审定：
目录 1 项目报建与验收审批流程 (1) 2 审批单位与申报材料 (2) 发展和改革局 (2) 项目立项 (2) 规划建设局 (3) 总平面规划设计方案审核(用地1万平米以上非工业项目 (3) 单体建筑设计方案审查 (3) 初步设计审批手续 (4) 办理施工图设计文件审查 (4) 办理《管线工程规划许可证》 (4) 办理《建设工程规划许可证》 (5) 工程质量监督 (5) 工程施工安全监督 (6) 办理施工许可证手续 (8) 桩检登记程序 (9) 管道燃气建设管理 (10) 无动力生活污水装置 (11) 桩基础提前开工手续 (12) 竣工验收 (12) 办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续 (15) 管线工程《建设工程规划验收许可证》 (15) 规划验收 (16) 环保局 (16) 项目环评批文办理 (16)
（地产市场分析）广东省惠州市房地产项目可行性分 析报告
《昊地喜悦城果花园》 可行性研究报告 刘美奇 一.项目概况 （一）项目名称、建设地址、开发单位 1.项目名称：昊地喜悦城果花园 2.建设地址：惠州市惠城区江北西4#小区 3.开发单位： 单位名称：惠州昊地置业有限公司 成立时间：2007年 注册资本：1500万元 注册地址：惠州市东湖西路168号和庆商务大厦12B 法定代表人：周先军 经营范围：房地产开发与销售 （二）项目建设规模及主要内容 占地总面积64214.6㎡ 建筑总面积174500㎡ 其中：住宅建筑面积124072㎡
商业建筑面积4822㎡ 综合楼面积800㎡ 幼儿园面积1842㎡ 地下室及架空层面积42964㎡ 可售建筑面积: 其中：住宅建筑面积124072㎡ 商业建筑面积4822㎡ 地下室车位（机动车位）989个（三）项目投资规模及效益预测 项目总投资50126.02万元 其中：项目土地成本8348万元 前期费用2094万元 建安成本27920万元 工程基础设施942.95万元 其他费用502.35万元 管理费用418万元 不可预见费837.6万元 销售费用2269.29万元 销售税费及附加4273.83万元 财务费用2520万元 项目总销售收入预测75643万元（100%销售率）
项目税前利润25516.98万元 项目税后利润19137.73万元 项目税前利润率33.73% 项目税后利润率25.30% （四）项目研究工作数据来源 1.惠州市国土资源局官方网站 2.惠州市房产局官方网站 3.惠州市统计局官方网站 4.搜房、惠房网站 5.房地产相关法律法规 二.项目投资环境和市场研究 惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。 惠州市现有城市人口250万人，是一座以电子工业（全国8强）、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500强的大型企业。2008年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市”。惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区…… 2013年，全市生产总值（GDP）1414.7亿元，比上年增长13.2％。其中，第一产业增加值90.3亿元，增长3.8％；第二产业增