深圳服务式公寓专题研究
2008.08
第四部分未来深圳服务式公寓的发展
第一部分服务式公寓产品分析第二部分深圳市服务式公寓市场分析深圳服务式公寓专题研究
第三部分服务式公寓案例分析
服务式公寓产品分析服务式公寓的概况
服务式公寓一般坐落于较密集的商务中心区、商务人士较为密集处或交通便捷区，由专业的服务式公寓运营管理公司提供比一般公寓更为专业周到，更具人性化和个性化服务的高端公寓。
特点：经营模式引进先进的酒店式管理理念，提供良好的服务并且能弹性化处理客户的需求。
我们判断服务式公寓的标准：首先看是否是单一产权，其次看是否由服务式公寓品牌运营商提供专属化的服务。
服务式公寓的产品设计
户型：包括一房、两房、三房、四房等多种类型，其中以两房和三房为主。
户内：每套公寓有独立的客厅、卧室、厨房、卫生间，除配备全套的家具和电器外，还为不同户型配有不同格调的配衬与装饰，住户可以根据个人喜好，挑选寓所的户型、朝向、楼层等，而对室内的桌、椅、灯、装饰等一些生活细节的要求，也可要求公寓物业办到。因此，服务式公寓户内的设计所考虑的因素是从目标客户群的需求出发的。
周边：服务式公寓一般还会依托于周围高档的环境，如周边酒店、餐厅、商场、银行、超市、电影院、美容院、超市等，能够使住户在工作之余享受到就餐、购物、休闲、娱乐的乐趣。
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深圳市服务式公寓的目标客户群
深圳市服务式公寓的目标客户群较为广泛，以外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等为主，在自身商务居住的同时，还可长期居住并且安置家人，其租赁形式不同于酒店的短期入住，租期通常超过半年； 针对于出差、旅游、度假、商务接待等则是短租的主要客户群体。
服务式公寓的单一业权保障了租客的素质。
深圳市服务式公寓的客户构成
目前深圳市服务式公寓的租户主要以欧美高级管理人员居多，其次为日本、韩国；当中以贸易公司所占的比重较大。
管理公司、位置、交通、环境等硬件配套
服务式公寓一般由知名的服务式公寓发展管理运营商来管理，以保障高端物业的管理水平。深圳市有两家服务式公寓是由专门为住客提供金牌标准化服务的新加坡辉盛国际管理有限公司进行管理的，其他几家则是由开发商自行管理。
服务式公寓一般都位于商业集中或者外籍人士集中的中心商务区，交通便利。深圳市现有的服务式公寓主要分布在蛇口片区、福田中心区和华侨城片区。周围商圈为住客提供了很好的商务和休闲氛围。
深圳市服务式公寓的需求状况
来自深圳统计局的统计数据显示，截至2007年底，来深投资的世界500强企业已达到148家，实际利用外商直接投资额达到36.62亿元，外资在深圳的企业规模和投资规模都不断扩大。外资企业的增加，使外籍管理人员的数量也不断增加，对服务式公寓市场的需求保持稳定增长的趋势
目前，在深圳常住的外国人已超过18000人，以工作、学习、投资和随行家属为主，有稳定、长期的居住需求，临时居住的外国人更多达40多万人。
深圳与香港的紧密关系，越来越多的香港人停留在深圳，对于可以提供服务的公寓有更多的需求。
深圳外籍人士居住集中的区域主要有蛇口片区、华侨城片区、香蜜湖片区及福田中心区。此外，科技园片区也集中了大量的外资企业，但由于科技园片区主要是工作区域，生活配套不完善，没有服务式公寓，因此在科技园工作的外籍人士也大多选择蛇口片区居住。
城市特点：以外来人口为主。决定了服务式公寓在这种环境下的价值提升
服务式公寓优势片区分析——福田中心区
福田中心区商务气氛浓厚，临近会展中心，目前片区内有一家酒店式公寓（金中环酒店公寓），片区北侧有一家服务式公寓，经营状况比较理想，入住率在淡季也能达到70％以上，住客多为在中心区工作的公司高管，多为中长期租赁；此外还有两家五星级的酒店，经营状况也十分理想，入住率基本在80％以上，住客多为商务型的旅客，入住时间较短。
福田中心区除浓厚的商务氛围外，休闲配套设施也比较完善，生活方便，交通便利，但涉外配套设施还不齐备，随着福田中心区的不断发展，各项设施逐渐完善，福田中心区已经受到越来越多外籍人士的青睐，来这里投资、工作、居住。
福田中心区未来几年内还将有多家五星级酒店进驻，而且都是国际五星级品牌，但片区内缺乏高档服务式公寓，随着越来越多的外资企业进驻，对服务式公寓的需求也会不断增加。
服务式公寓优势片区分析——华侨城片区
华侨城片区是外籍人士聚集地，聚集了深圳近3成外籍人士居住与此。高品质生活气息浓厚，交通便利，片区内有一家服务式公寓，但仅有65套公寓可供出租，片区内还有三家五星级酒店和一家四星级酒店，房价基本处于深圳市的最高水平，由于品牌档次较高，同样吸引了大量住客，带来高入住率。
由于华侨城片区内集中了较多的旅游项目，因此短期租赁的住客也是该片区的客户群。但片区内同样缺乏服务式公寓，从唯一一家服务式公寓80％以上的高入住率可以看出，华侨城片区的服务式公寓市场也是供不应求的状况。
服务式公寓优势片区分析——香蜜湖片区
香蜜湖片区也是外籍人士聚集地，主要集中了大量的韩国人、日本人和部分欧美人士，港澳台以及内地的企业高管人员也是该片区主要居住群体。配套设施完善，生活气息浓厚，紧邻福田CBD，交通便利。目前片区内没有服务式公寓，因此这些外籍人士主要居住在片区内的小区房。
片区内韩日家庭型住客占大多数，由于生活习惯、房补水平、租金价格等原因，片区内的高层及小高层为外籍人士选择的主要产品类型，目前片区内高层及小高层的两房、三房的平均租金约80－90元/平方米/月，低于服务式公寓的平均水平，外籍租户比例达80％，需求旺盛。
服务式公寓优势片区分析——蛇口片区
蛇口片区是传统的外籍人士聚集地，深圳近50％的外籍人士在这里居住。片区内
生活气息浓厚，休闲娱乐配套设施相当完善，片区内拥有三家服务式公寓，但只
有一家是由专门的服务式公寓运营商进行管理的，此外还有两家五星级酒店。蛇
口片区始终对外籍人士具有很强的吸引力，且片区紧邻蛇口港，交通便利。因此
这三家服务式公寓和两家五星级均保持高入住率，市场呈现供不应求的局面。
在蛇口片区，2008、2009年还将会有两家服务式公寓开业。一个是世界最大的服务式公寓运营商雅诗阁集团从深圳招商地产购买的一个拥有173个单位的服务公寓。这个将命名为深圳盛捷花园城(Somerset Garden City, Shenzhen)的服务公寓预计在2008年下半年开业。另一个是雅诗阁集团取得深圳招商地产的一个新服务式公寓的管理合同，拥有219个单位的这个服务公寓将命名为“雅诗阁深圳美伦服务式公寓”，预计在2009年下半年开业。这两家公寓的开业一方面会缓解蛇口片区服务式公寓供不应求的局面，一方面也会吸引更多的外籍人士聚集此处。
案例分析上海地区服务式公寓
上海服务式公寓市场始于1990年代的虹桥经济开发区和南京西路区域，如龙柏公寓和上海商城；随着外商投资不断增加，供求稳步增长。上海的服务式公寓多位于主要办公区域，如南京西路、徐家汇、陆家嘴、淮海中路以及虹桥。据统计，目前上海的服务式公寓项目约40个、单元约7000个；其中78%位于浦西。
案例：Shama Luxe 新天地
广州地区服务式公寓
广州公寓的发展大致分为两个阶段，20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个纯服务式公寓推出市场，集中地多数在旧交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。第二阶段为2000年后至今，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。随着本地经济的发展，市场对高级公寓需求不断增长，广州公寓市场呈现供不应求局面。
案例：新凯公寓
北京地区服务式公寓
奥运会对北京服务式公寓市场的影响非常明显，短期租赁需求强劲。大部分运营商在2008年初上调了对于长期客户的租金报价，以此来弥补奥运期间可能的租金损失。
案例：东方豪庭公寓
酒店式公寓案例分析 一、不同都市案例 1.1 北京酒店式公寓资料： 北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户要紧分布在以下三个地域： a、CBD商务中心区周围——机场路及使馆区形成的 高档消费区，占总数的65%； b、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓 c、金融街商务区 东方广场 【介绍】 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。全属美轮美奂的豪华公寓，
一柱一梁皆精雕细琢，为您重新诠释北京高尚生活的定义。“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务治理、洗衣和24小时送餐服务，随时为您效劳。 【配套设施】 ☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施特不齐备。☉理发店、干洗店。☉诊所、牙医、紧急医疗中心。 ☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。 ☉银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。 【服务】 ☉五星级酒店式家务治理。☉豪华客车班车服务。 ☉24小时送餐服务。☉丽都俱乐部项目：网球，壁球，
保龄球等 ☉洗衣服务。☉包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN体育频道等40多个国际卫星电视频道。 ☉国内外报刊、杂志。☉俱乐部项目：游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。 【户型与报价】 讲明：§以上租金包括物业治理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周两次房间打扫最短一个月租期 国贸公寓
天津酒店式公寓市场调研报告 一、酒店式公寓简介 1)酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是能够提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 2)酒店式的特点 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，保证了物业管理的水平，为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓最大的优点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一少数的特定人群的需求。 3)前景展望 目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外
酒店式公寓案例分析 一、不同城市案例 1．1 北京酒店式公寓资料： 北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户主要分布在以下三个地域: ?ａ、CＢＤ商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区,占总数的６5%； ??ｂ、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓 ??c、金融街商务区 东方广场 【介绍】 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦,包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。全属美轮美奂的豪华公寓,一柱一梁皆精雕细琢,为您重新诠释北京高尚生活的定义。 “东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第,每个单位均布置华丽，家具精挑细选,世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和２4小时送餐服务,随时为您效劳。?【配套设施】 ☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施非常齐备。☉理发店、干洗店。☉诊所、牙医、紧急医疗中心。 ☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。 ☉银行、２4小时自动柜员机及外汇兑换机。☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。 【服务】 ☉五星级酒店式家务管理。☉豪华客车班车服务。 ☉２4小时送餐服务。☉丽都俱乐部项目：网球,壁球,保龄球等?☉洗衣服务。☉包括ＣＮN、BBC、HBO、CN ＢC、NHＫ、ＥSPN体育频道等４０多个国际卫星电视频道。?☉国内外报刊、杂志。☉俱乐部项目：游泳,健身，桑拿，瑜珈,阅览室,按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。
周两次房间打扫最短一个月租期 国贸公寓 【介绍】 国贸公寓座落在中国国际贸易中心内,由南、北两座30层高的公寓楼组成。共有一居到四居及顶层豪华套房4０1套。国贸公寓租客可以充分享受国贸中心综合完善的配套设施带来的便利生活。?国贸公寓附设的“儿童之家”国际幼儿园为国贸公寓租客和其他驻京外籍人士的子女提供同国际接轨的全英文幼儿教育。 【配套设施】 ☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。?☉缜密安全的全天候保安服务。?☉24小时及时周到高效的维修服务。?☉包括CNN、HBO电影频道、CNBＣ、NＨK、EＳPN体育频道等２７个国际卫星电视频道。☉国贸公寓租户免费获国贸俱乐部钻石卡，可享受多种消费优惠。 ☉经常多样的租户活动。?☉由国贸饭店提供的早餐服务。?☉日本学校班车服务。?☉洗衣服务。 ☉国内外报刊、杂志。 ☉送信服务。 ☉保险箱。?☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。?☉缜密安全的全天候保安服务。?☉24小时及时周到高效的维修服务。?☉包括ＣＮN、ＨBO电影频道、CNBC、NHK、ESＰＮ体育频道等27个国际卫星电视频道。 周围设施 §地下停车场?§商务中心?§购物广场?§超市?§银行?§24
酒店式公寓客人需求的服务整理 酒店式公寓主要为居家生活者提供酒店式服务，具有“酒店式服务、公寓式管理”，定位于服务高端市场住宅产品。要研究酒店式公寓的客人更多的需求，首先应该研究一下酒店式公寓的消费群体具体有哪些，才能做到真正满足客人的需求。 一、酒店式公寓宾客来源： 目前酒店公寓的消费群体有以下几类： 1、外资公司或国内知名企业工作者，外资公司的人员多数来自欧、美国家，为这些公司的行政管理人员（如：CEO、总经理、部门经理等）享受公司给予的丰厚的住房补贴，他们大多数选择比较高档的酒店式公寓，是酒店式公寓强势的消费群体； 2、“海派人士”他们回国只要是为了自己创业，由于多方面原因前期他们不会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响，对生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中档酒店式公寓； 3、处于金领与白领之间的高收入的年轻人，便利、自在让自己全身心地放松的心情都是他们选择酒店式公寓最充分的理由，他们往往会把目光放在性价比高的酒店式公寓。 4、全家出游的客人在旅行中住宿的时候想感受到家的温馨，不习惯快捷酒店那种千篇一律的感觉，也会选择性价比高的酒店式公寓。 二、根据定位的设计特点要求： 对于消费群体准确的定位后，针对这些对于酒店式公寓真正有需求的这部分群体，我们应该在一般的酒店服务上提出一些更具特色的服务，更贴合“公寓”二字的服务。 1、整体设计上，户型应满足长住商务客人的特点，要考虑儿童房（包括两个孩子的家庭）、保姆房（可在一套内，也可在隔壁）； 2、在面积上来说，酒店式公寓的房间面积应该大于酒店标准规定的星级酒店房间的面积； 3、在房间内部装潢上，可以区别于一般星级酒店在统一于整体酒店装潢风格下打造的暖色柔和的感觉，打造出明亮而又温馨的效果，让客人感觉在自己的
公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公
寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议， 邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
酒店式公寓管理模式探索 一、市场上酒店式公寓类型 关于公寓的管理模式，市场目前有三种模式： 1、酒店托管：与酒店合作进行全方面托管，发展商不参与经营，酒店全面经营管理，业主收楼后，自行装修，达到酒店要求标准后交付给酒店，由酒店负责所有的运营支出。业主和酒店按照营业额进行7：3分成，签约期约3年。引进第三方管理模式能有效的规避一定风险，基于第三方平台进行返点或代租。 2、保点返租：由项目物业进行管理，业主收楼后，可与其签定一定点数的返租，一般3年至5年固定点数返还，交楼后由物业公司统一进行装修，客户支付其费用，交付物业公司管理经营，自负赢亏，项目承担一定风险，但客户接受度较高，大部分客户倾向于返点模式。 3、物业代租：发展商物业公司进行经营管理，业主收楼后，不自用的情况下，可委托物业公司代为进行放租，但必须按物业规定标准进行装修交付。此模式无风险，但市场接受度不高。 二、市场案例研究 1、岛内市场： A、案例分析：
岛内纯酒店式公寓多采用保点返租形式，一般固定回报三年，年均回报固定5%-8%，阳光水恋度假酒店引进广东中旅（集团）酒店物业管理有限公司进行第三方全面管理，并于广东中旅（集团）旗下旅游公司进行深度合作，提供其客户市场的开发，将入住率风险控制最小化，委托第三方酒店参与经营管理模式，实行固定率回报三年，按总房价的8%进行年均回报，返还方式可在客户购房时一次性在总价中扣除，即客户仅需要交付总房价的66%与统一标准的装修费用即可（由发展商统一标准装修，客户仅需支付其费用），三年后客户可收回此单位。 B、岛内投资回报率剖析： 酒店托管模式： 假如与**酒店管理签定，7：3分成，只以5~10月夏季旅游旺季期间计算回报率，旺季租用率以8成档期计算。旺季180天。其中五一、十一七天长假及每周六房租翻倍增长。除去这14+24天，正常放假计算142天。 房屋总价约：63方*1万/方=63万。 按旺季480元/天计算 142天*580元/天+38天*1160元/天=126440元；按旺季8成档期计算，126440元*0.8=101152元； 酒店分成后，客户可得：101152*0.7=70806元，基础投资回报率：70806元/630000元=11.2%。 以上计算仅为旺季期间所计算的投资回报率，仍有185天放租期，保守估计投资回报率更高。 保点返租模式：
中国酒店式公寓发展前景研究 近两年,酒店式公寓成为房地产市的新宠,作为近年来一种新兴房产投资品种,投资者把它作为新兴物业,发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢?酒店式公寓意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位较高,集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体,既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场,酒店式公寓正方兴未艾。 一时间似乎所有的SOHO办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。2004年北京、上海、广州的酒店式物业更是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察,酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型,目前在我国刚刚走红,但由于它既具有酒店的品质,又低于酒店的价格,能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求,从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。 酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处,两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合,但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间,而忽略了五星级的配套和服务;其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 业内对此也日渐关注,据悉,4月2日至4日,“酒店式公寓的设计、推介与营销”论坛将于北京举行。日前记者就此话题采访了有关人士。 酒店式公寓的独到之处 鑫尊地产市场部的林越经理认为,酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店,而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务,如客房打扫、洗衣等,同时居室内配有全套家具及厨房设备,概括地说,就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等,可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调,在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时,附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的,它不能流于一般形式,因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等,它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理,这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑,可以为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便,而且价格相对较低,随时可以得到酒店式的各种服务,如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店,所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高,人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。 酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种:居住性公寓主要用于居住,这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间;商务性公寓用途为商务办公,这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。 成功的酒店式公寓都有相似的地方:其位置位于繁华地段,周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅的空白。 林越指出,酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比,有同有异:
住房租赁、长租公寓和租赁式公寓的概念与界定 摘要：住房租赁作为近年来兴起的“热词”，经历了从市场认知、到大众传播和被官方定义等几个不同发展阶段。通过对住房租赁行业的重要概念与界定，结合住 房租赁以及房地产行业的发展，能够更直观地让大众了解住房租赁的内涵与外延、以及未来住房租赁行业的发展脉络。 关键词：住房租赁；长租公寓；租赁式公寓 “住房租赁”作为行业热词，在我国并未有官方定义。在涉及产权制度的《中华人民共和 国物权法》中，多次涉及“房屋”，但从未提到过“住房”。住房一般指的是“以居住为用途的房屋”，从宽泛角度来理解，则是供人居住、生活或是工作的房子。参考2012年8月1日起实 施的国家标准《住宅规范设计》(GB 50096-2011），住宅（residential building）即供家庭居住 使用的建筑。参考2017年3月10日商务部发布的《租赁式公寓经营服务规范》（征求意见稿），租赁式公寓以租赁方式为特定人群提供长租和短租的居住空间和有限服务。 综上所述，我们可以将“住房租赁产业”理解为是以租赁的方式为特定人群提供居住空间 的相关产业。 “长租公寓”是对住房租赁企业的“俗称”，是2010年前后在国内开始兴起的行业名词。2014年11月24日，雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司YOU+(优家)国际青年公寓（现“YOU+国际青年社区”），让“长租公寓”开始进入公众视野。2015年11月22日，国办发〔2015〕85号文件《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业 促进消费结构升级的指导意见》中提到“长租公寓”，这是该名词第一次在官方文件中出现。 尽管“长租公寓”的说法被广泛使用，但一直缺乏明确的规范。比如对于“长”的定义就有 多种理解，有人认为是年租，有人认为是月租。2016年，商务部以《租赁式公寓经营服务规范》立项，明确了租赁式公寓是以租赁方式为特定人群提供长租和短租的居住空间和有限服 务的业态，具体分为长租公寓和短租公寓。其中，“长租公寓”定义为为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间和有限服务的经营企业。该标准于2017年3月征求意见，并 于2018年5月正式通过实施。自此，“长租公寓”官方定义正式形成。 “长租公寓”作为租赁式公寓的一个类型，其核心在于“租赁”的经营模式和“月租”的界定，并由此将其与传统的酒店业和旅馆进行区别（见图1）。而“住房租赁”作为房地产租赁经营 的子类，与“长租公寓”是同义词，都是以租赁的方式，解决居住问题的行业，反映了十九大 报告中提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的方针要求。在具体应用时，由于“住房租赁”更 符合国家方针政策，且受到相关部门和机构的关注与支持，因此从长期看，“住房租赁”将成 为行业的主要称谓。 一、住房自有率与住房租赁占比 住房自有率是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住 房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例，住房自有率=(居住于自有产权的住房家庭户 数/全部住房家庭户数)×100%。租赁住房是居住的另一种形式，按照这一公式，住房自有率+ 住房租赁占比=100%。由于统计口径、计算方法的差异，这一关系数据并不适合我国。 我国住房自有率处于全球领先位置，2013年相关数据显示，我国城镇家庭住房自有率 为89.6%。同时，我国人口租赁占比也比较高，2015年城镇家庭供给2.27亿户，其中3646.3 万户选择住房租赁，占城镇全部家庭的16.1%。其中，城市2768.8万户，租赁占比20.4%； 镇877.5万户，租赁占比9.6%。城市住房租赁家庭占比远高于镇。 目前，住房租赁市场主要集中于一、二线城市，其中22.2%的租赁家庭分布在北上广深。在对上海、深圳、北京、广州、东莞、佛山、重庆、杭州、成都、宁波、苏州、厦门、温州、武汉、天津、金华、昆明、西安、泉州、中山、无锡、福州、南京、合肥、台州、青岛、贵阳、嘉兴、惠州、乌鲁木齐、南宁、大连、绍兴、长沙、济南等全国35个主要城市的数据
雅高酒店集团案例分析 一、集团简介 ?中文名称：雅高酒店集团 ?外文名称：Accor ?公司性质：股份公司 ?创建时间：1967年 ?联合创始人： 杰拉德·贝里松（Gérard Pélisson）、Paul Dubrule（保罗·杜布吕） ?业务围：酒店、服务 ?集团总部：法国巴黎 ?服务理念：让旅客以经济性的价位享受国际标准的酒店住宿 ?服务对象：商旅、政务、休闲人士 ?主打事业和服务：雅高酒店、法国雅高酒店、雅高酒店集团、 雅高酒店集团中国 ?广告语：We built smile! 我们创造微笑！ ?会员体系: ?雅高酒店客户忠诚计划，A|Club 顾客自入住之时，就可以成为其会员，每入住消费一次，就可以获得相应的
积分（每消费1美元可以获得两个积分），按照积分的不同分为经典级别、银牌级别、金卡级别、白金卡级别四个不同的级别。不同的级别可以享受不同的优惠和奖励。 A|Club的积分获得容易，永久有效。优惠和奖励的方式也多种多样，比如酒店礼券、航空里程、慈善捐助、在合作伙伴处可支付消费费用。 雅高集团（Accor）是一家大型的法国跨国企业，是欧洲第一大酒店集团。是欧洲饭店、餐饮行业的领导企业，也是世界大酒店集团之一。截止2015年6月，雅高酒店集团在全世界拥有3,792家酒店，遍布五的94个国家，约495,072 个房间。 雅高的酒店从经济型到豪华型，根据每一位客人的需要提供周到的服务。雅高精神是一门综合的艺术，它融合了历史的传统与现代的创新，增添了宽容、纪律、想像和热情，从而促使我们的工作达到一种高超的水准。在雅高中国酒店体验雅高的精神，及由法兰西气息燃起的欢乐火花。 雅高集团亚太区总部设在新家坡，是亚太地区规模最大、最具活力的酒店管理集团。雅高集团于1985年进入中国市场，总部设在。集团在中国经营七个品牌，包括索菲特、铂尔曼、美憬阁、美爵、诺富特、美居和宜必思，全线覆盖从奢华型到经济型酒店市场。至2014年3月，雅高在大中华区运营135家酒店，另有129家已签约项目（中国经济时报）。 二、品牌简介 酒店品牌：Sofitel(索菲特),Pullman(玻尔曼),MGallery（美憬阁），The Sebel，Grande Mercure(美爵), Novotel(诺富特),Suite Novotel, Mercure(美居),Mama Shelter，Adagio / Adagio Access，Ibis(宜必思), ibis Styles，ibis budgetThalassa sea & spa，Hotel F1（一级方程式）。
公开征求行业标准《租赁式公寓经营服务规范》、《客栈民宿企业经营服务规范》和《社区餐饮服务规范》的意见 租赁式公寓经营服务规范（征求意见稿） 范围 本标准规定了租赁式公寓的基本要求、安全要求、卫生要求、有限服务品质要求。 本标准适用于在中华人民共和国境内合法经营的各种类型的租赁式公寓企业。 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 9663 旅店业卫生标准 GB/T 10001.1 《标志用公共信息图形符号》第1部分：通用符号 GB 16153 饭馆（餐厅）卫生标准 GB/T18883 室内空气质量标准 GB 50222 建筑内部装修设计防火规范
SB/T 10475-2008 经济型饭店经营规范 餐饮业和集体用餐配送单位卫生规范（卫监督发[2005]260号） 商品房屋租赁管理办法2010年12月1日 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1 租赁式公寓企业 以租赁方式为特定人群提供长租和短租的居住空间和有限服务的企业。 3.2 长租公寓企业 为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间和有限服务的经营企业。 3.3 短租公寓企业 为旅游、度假、临时工作者等群体提供以日、夜为计算单位，价格经济、提供有限服务的住宿经营企业。 分类 集中式 集中式是指以整栋楼(或者一栋楼的几层)为运作标的，包租后对公共区域、配套空间和房间进行标准改造和装修，配备统一服务，进行集中式管理的公寓形式。在合约期内以间为单位按月出租，并为租客提供长期生活服务以及社交、创业等附加服务。 分散式 分散式是指长租公寓运营商从分散的住宅小区（或商住公寓）的业主手中，运用包租、
深圳市圣廷苑酒店管理公司 简介
一、深圳市圣廷苑酒店管理有限公司介绍 1、业务介绍：深圳市圣廷苑酒店管理有限公司是由深圳市长城投资控股股份有限公司投资 成立的高标准、专业化的酒店及物业管理企业，提供先进的酒店、物业、服务式公寓及 会所等管理技术与服务，从开业筹备、试业、营运管理、市场定位、营销推广到人员培 训及财务分析等方面，为客户提供量身定做的全权委托管理服务或顾问服务。 2、股东简介：深圳市长城投资控股股份有限公司是深圳市市属一级房地产开发企业，自 1984年成立以来，长城投资控股公司一直以诚信稳健、务实进取的经营作风而著称， 目前拥有资产总额近65亿元人民币，2009年度实现营业收入20.4亿元人民币，净利 润 2.67亿元人民币，是一家实力雄厚、信誉卓著的企业；公司产业结构以房地产开发 为核心业务，并将业务延伸至产业链的相关环节，包括酒店经营、仓储物流、物业经营、 建筑施工、物业管理等。目前除深圳本地市场外，还在包括上海、成都、大连、沈阳、 惠州、东莞等城市大力拓展房地产业务，土地储备及开发量持续增长，规模实力不断壮 大，经营业绩更加卓越。 3、管理哲学： ?领先所有竞争力及提供最佳的服务 ?严格遵守我们的承诺 ?为业主创造最高的利润 ?保护我们的专业性 4、目前管理项目：作为长城投资控股公司设立的管理公司，深圳市圣廷苑酒店管理有限公 司拥有雄厚的资金支持和信誉保证，以超前的经营理念，按照国际高星级酒店管理运作 标准，全面导入当今世界最先进的管理模式——卓越绩效管理模式，并依靠专业细致与 高质量的服务，恪守环保创新理念，一跃成为行业中的佼佼者，已成为越来越多房地产 开发企业和机构青睐的管理公司，截止目前，深圳市圣廷苑酒店管理有限公司全权经营 和顾问管理的酒店及物业项目面积已超过90万平方米。
酒店式公寓经营管理模式及存在的问题酒店式公寓经营管理模式 (一)物业管理方式 全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。 合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。
顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。 (二)酒店管理方式 顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。
全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。 承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。 酒店式公寓经营管理存在的问题
酒店式公寓：收益与风险分析 最近，一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从北京、上海、深圳等城市向长沙、石家庄、西安等地蔓延。有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。上世纪50年代，一些国家的发达城市，经历了巨大的社会变革。这些变革给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。随着商业，旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，同时，作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。所谓酒店式公寓，通俗的理解，就是“酒店式服务，公寓式管理”的新型房产，它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式，也吸收信息时代的特点，集住宅、会所、公寓与一体。这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。酒店标准一般在四星级以上，每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款，聘请国内外著名的酒店管理公司经营，产权可以出售或转让。 酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店，更有别于普通住宅，它是在合适的地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人可以在该酒店居住、办公，也可以委托酒店管理公司把房间租出去，产权人在拥有酒店产权的同时，还能获得一笔不菲的租金收益。产权式酒店总价低，首付低，投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后，一般每年仍享有7-14天的免费居住权，该居住权可以自己享用也可指定其他人使用，但免费居住权的使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。 良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。在酒店式公寓的设计上，应将服务内容与配套设施得到完美结合，使其更具有“舒适性”和“私密性”。首先，作为公寓，应满足居家居住功能，公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间，并配备相应的家具家电设施，如：立柜、壁橱，空调、电话、电视、电冰箱、烘干设备等，并且家具家电设备的品牌及质量犹为重要；同时，作为酒店，商业服务娱乐设施必不可少，如：银行、超市、邮电所，电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。目前，酒店式公寓的服务优势还集中体现在软件管理上，如：家政服务、安全保卫、社区聚会、幼儿接送等。该类酒店的目标客户群，大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其他境内外旅游者。 收益分析： 为了更好的说明酒店式公寓的收益情况，我们以石家庄市某房地产开发公司新近推出的一个楼盘作为例子。该楼盘位于石家庄市新华区，北临市交通主干道——中山路，西临友谊大街、国际和平医院，建筑面积70000m2，主要建筑由两座塔楼组成，该酒店的设计标准为四星级，投资者购房后可与开发商签定20年委托经营管理合同,开发商拟聘请上海某知名酒店管理集团经营该酒店。 下面我们对该酒店Ａ座Ｋ户型进行投资收益分析： 建筑面积39.16m2 ，位置处于15层阳面；总房价（包括精装修）384200元(不含税金4%及保险金0.43‰) ；银行可提供20年70%贷款，利率5.05％，首付116200元，银行贷款268000
上海酒店式公寓研究报告 前言 [一] 研究背景 酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。 尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。 本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。
[二]、主要研究内容 本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。包括以下内容： 第一章，概论。主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。 第二章，酒店式公寓市场状况。研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。 第三章，酒店式公寓产品分析。结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。 第四章，前景展望。本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。
一、概论 [一] 酒店式公寓的市场形成 酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理， 既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形. 在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到 2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。 其间，酒店式公寓在上海的发展也经历了一波三折： 1、探索阶段（1990-1992年）： 1990年，上海商城的出现为上海引入了一种全新的物业形态——酒店式公寓，它是一种介于公寓和酒店之间的高档物业。对于当时尚处于起步阶段的上海房地产市场而言，酒店式公寓是一个崭新的概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要一个较长的过程，在1990年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量！ 2、发展阶段（1993-1998年）：
服务式公寓与长租公寓 1.服务式公寓概述 服务式公寓作为业主和租客的桥梁，为长、中、短期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。 (1)服务式公寓的主要类型及特征 目前，我国市场的服务式公寓主要有以下几种类型: 第一，高端国际品牌物业，以四季、雅诗阁、辉盛阁为代表的国际服务式公寓管理商，其产品面积一般在80至200平方米，集中在一线城市和部分经济发达地区的二线城市。第二，本土区域性品牌，如未来域、魔方、白领易居等，其产品面积一般在20至60平方米，在区域内有一定的知名度。第三，私营非品牌单店，以成熟小区内私人经营的多套物业为代表。 与酒店服务相同，公寓采取租赁的方式取得房屋的短期使用权，但服务式公寓也有着不同于酒店行业的特征，主要表现为: ①租赁期限不同:酒店业通常采取短租模式，而服务式公寓的租赁期一般不低于1个月，所以酒店的客群通常为商旅客，而服务式公寓的客群为城市外来工作人群及中长期商旅客，由于客户更新速度较慢，所以服务式公寓一般空房率远远低于酒店，营销成本也远远小于酒店。②产品功能不同: 酒店更多的提供人员服务，而服务式公寓更多的提供设施服务，服务式公寓需配备酒店所不具有的厨房设施、洗衣设施和更多的储物空间以满足租客长期居住的需求。③房屋类型不同: 酒店选址一般要求在闹市区或风景区，具有独立的门面，房屋门前要求有较高的人流通过数量及易见性，而服务式公寓要求独立可划分空间即可。所以服务式公寓经常作为配套商业设施在住宅、商业楼宇内出现。店铺拓展速度也远远大于酒店，房屋租赁成本也小于酒店。④行业监管不同，按照国家规定酒店需领取特种行业许可，而公寓租赁等新业态，在准入许可和经营许可制度方面，尚无明确的规定。 (2)公寓租赁的竞争性分析 目前在高端租赁市场上，与公寓租赁进行市场竞争的主要包括高档公寓、别墅和酒店等物业。 A.公寓租赁具有服务优势 对比高档公寓、传统酒店和租赁型别墅，租赁式公寓不仅在硬件配套设施上毫不逊色，在服务上往往还更胜一筹。它精心考虑常住客的需求，比传统酒店提供更多的设施设备，如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。至于其他一些设施，如商务中心、室内电脑网络、
酒店式公寓物业管理案 项目地址： 投资： 编制人： 编制时间：
目录 第一章****酒店公寓概况 (2) 第二章：物业管理服务模式 (8) 第三章管理目标及服务承诺 (16) 第四章前期介入管理案 (17) 第五章入伙管理案 (33) 第六章公寓组织架构 (38) 第七章员工培训管理 (44) 第八章日常服务案 (53) 第九章突发应急事件处理程序 (65) 第十章费用测算案 (92)
第一章：****酒店公寓模式概述 ****酒店公寓概况： 以产权分割出售形成的产权式酒店，公司可经营收费客房99间，为返租销售模式。由底层两层商业商场、8层酒店公寓及外围广场构成。 客户群体： 1、中资产阶级投资客户 此部分客户所空闲资金不会太多，属于中资产阶段，注重于短期回报； 2、地产投资客户 此部分客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资型客户，此类型客户购买量大，注重于长远的回报； 3、常驻****机构的商务人员、管理人员、技术人员 常驻****的机构规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。 4、居家自住者 带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但
其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。现有管理配置： 1．1公寓酒店分析 主要营销模式的分类 产权式酒店： ·定义： ·本质上仍是酒店，具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可
获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅 游业结合在一起的商业业态。 购买目的:获取客房利润分红获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 特征： ·◇业主拥有酒店独立产权 ·投资者获取产权，拥有所有权，但是没有经营权，产权往往只有40年。 ·◇酒店式管理，管理费用往往较高 ·产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店服务，与传统酒店并无二致， 其管理费也较高。 ·◇兼有居住度假和投资两种功能 ·这种酒店往往位于旅游区或者人气旺盛地带，有充足的客源，因此，客房年度分红通常可以抵消分期付款的费用。在实际操作中，业主通常可以获得每年数日的免费居住权，在一定程度上也有了居住度假的功能。 酒店式公寓： 其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体。既可出租，亦可自用，简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。 特征： · ◇提供酒店式服务和管理
长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件；第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3 亿的人口需求，租赁市
场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁市场长期存在的底层因素，如千禧一代进入主力消费市场带来消费升级
深圳酒店式公寓调研小结 为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。 第一节深圳酒店式公寓的概况 从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和商业地产后的又一地产开发热点。但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。
深圳比较典型的酒店式公寓及公寓式酒店（表1）
第二节深圳酒店式公寓的特点 一、房型及面积 根据调研统计，在售或在运营的酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅多种户型；户型面积范围在26-250平米之间。 目前在售的酒店式公寓 在销售项目的户型比
从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型，以一房为市场主导，其次是两房、单房。面积分别为： 单房：27-32平米； 一房：38-45平米 两房：54-69平米 此外，从户型面积比较可以看出，目前新开发的酒店式公寓的户型及面积开发特点基本一致，没有大房或大面积的户型。一方面说明深圳的酒店式公寓正趋于成熟；另一方面说明开发商通过近两年对酒店式公寓的开发经验的积累，对这一市场的认识逐步深入。 二、户型结构及设计要素 酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，从市场考察，除东方威斯外，每个公寓房间基本都具备独立的厨卫。并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。 户型设计中，很少设计外飘窗户，而是通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；二是外飘落地窗，顶高不足2.2米，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积，客户买到的户型使用率都超过了100%，增加了客户购买欲。 三、功能配套方面 酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。这是因为多数酒店式公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。 此外，为拉高自身档次，酒店式公寓在自身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。 1、星级大堂 一般酒店公寓都配备层高在6-10米的大堂，体现出楼盘的气势，便于今后