公房使用权继承问题浅析
摘要：近年来,随着我国住房制度改革的不断深入,计划经济时代遗留下来的公房使用权所产生的纠纷层出不穷，本文在对公房使用权的性质进行理论分析的基础上,对公房使用权继承的理论依据、表现形式和存在的现实问题进行了浅要分析,试图为司法实践中处理公房使用权继承问题提出合理化建议。
关键词：公房使用权继承；原始取得；继受取得
一、公房使用权继承的理论依据
公房是我国计划经济的产物，它充分体现了我国公有制下的平均分配原则，目的是使每个人都居有其所，具有公益性质。所以在计划经济时期，显然是不具有继承性的。但是，通过一些新的法律、法规和政策纷纷出台，为了适应快速发展的市场经济需要，房产制度的改革使得公房性质发生了巨大的变化。公房逐渐显现出其继承性的那一面。本文认为公房使用权可以继承的理论依据是：
（一）、公房使用权的用益物权属性
公房使用权注重的是对公房的使用、占有、收益，更侧重用益权的属性，符合"物尽其用"的发展趋势，理应可以继承。从现有法律法规来看，公房使用权的转让必须征得同住人的同意，目的是保障同住人的"居住权"。这似乎表示公房使用权又不可以继承，但这里的"居住权"和传统意义上的居住权有一定区别。前者具有很强的社会保障性，是公权利介入的结果。而且，随着住房保障制度的不断深化，公房使用权作为历史遗留问题，理应逐渐淡化计划时期的福利色彩，不断向商品化、私有化、市场化转化，从这个意义上考虑，公房使用权需要继承。
（二）、公房使用权的财产属性
现阶段公房使用权已经被视作一种特殊商品，具有一定的财产价值。根据《民法通则》《和继承法》有关法律，公民的个人财产范围很广。而且在2010 年的"两会"期间，中国法学会民法学研究会副会长郭名瑞同志提交修改《继承法》的建议，其中涉及将用益物权纳入遗产继承范围，他提出，继承法应采取列举式与排除式相结合的方式规定遗产范围，明确规定所有权、用益物权、担保物权、占有、股权、知识产权、债权等的可继承性。所以，从这个角度来说，公房使用权可以继承。
（三）、公房使用权的可支配性
物权的支配性主要与债权的请求性要比较，前者的效力是指权利人通过对物实行直接的支配来实行权利人利益，从而在占有、转让、使用环节充分保障权利人权益的完整性。而债权的请求权只能借助他人的意志建立于物之间的联系。我们将公房使用权视作为一种用益物权，权利人同样享有物权的完整支配权，使用权有权更完整地行使其权利并受到法律保护，不仅仅只在交易、转让方面容许，当然也应当包括继承。所以，本文认为，参照土地承包经营权，公房使用权可以继承。
（四）、公房取得方式
公房使用权的取得有原始取得和继受取得两种。原始取得是指劳动者根据工龄、贡献、家庭情况以及住房等情况从国家或单位处取得的住房福利。通过原始取得的公房使用权具有经济价值，是劳动者工资的另类体现，所以，通过这种途径取得的公房使用权应当可视作"遗产"被继承，也只有通过继承，才能保障其社会福利性质不变。公房使用权的继受取得在现实中表现为公房使用权通过转让、差价换房等有偿行为取得，从根本上讲，这是平等主体之间基于自愿协商的一种等价交换，公房使用权体现出的是交换价值，其财产属性更为明显，从这个意义上来讲，公房使用权理应被视为财产，属于遗产范围。
二、公房使用权继承的现实问题
一是在关乎同等顺位继承人权利保护方面。如果按照上海地区关于公房承租人变更问题的规定，"承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。"《继承法》第13 条规定："同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等"。那么，也就是说，户口在承租人变更过程中起着决定因素，即同等条件下的直系亲属，户口顺位优先可享受百分之一百的权益，另一方无法享受任何利益。这会造成继承顺位相同的两个人，因户口的差别，而面临完全不同的结果。
二是在保护原承租人的权利方面。由于现有的公房管理始终建立在公房归国家所有的基础上，因此原承租人的意愿无法在承租人变更的过程中得到体现。根据上述法条规定，原承租人无法就自己死后如何变更公房承租人表达自己的意愿。公房使用权凝结这原承租人创造的劳动价值，对这部分价值，原承租人应当拥有处分的权利。但按照现行法规的规定，原承租人的主观意愿无从得到表达。这种不合理的制度设计，使原承租人对其死后公房使用权的走向完全失去了控制权，利益受到了侵害。
三是在实现房屋资源的有效配置方面。按照现行操作办法，公房承租人的变更，主要取决于同住时间、户籍和是否有他处住房这几个因素。这么设计的目的是为了保障同住人的居住利益，但却不能真正满足最有住房需求的人。这样的制度体系，不利于满足弱势群体的住房需求，也不利于住房资源的优化配置，更不符合公房的社会福利属性。
三、公房使用权继承制度完善
（一）、原始取得公房使用权的继承
原始取得公房使用权即从分配取得的公房处获得的使用权，相对于市场取得的公房，其福利性和保障功能更为突出。也就是说，对于分配取得的公房使用权，在充分考虑到公房是赋予个人的住房消费补充的同时，要注意到国家对劳动者及其整个家庭赋予的福利补偿。这类公房体现的不仅是个人福利，更应当有家庭资产和社会资源的特性。具体到继承方式上来，适用法定继承比遗嘱继承更为合理。由于公房的所有权归国家，公房的保障性功能又不能忽略，所以在法定继承过程中必须要考虑继承人的户口，是否具有本市常住户口。要考虑住房内的同住情况。应当优先满足更有住房需要的人，从维护同住人居住生存利益角度出发，保护同住人继续居住的权利。要考虑继承人的家庭住房条件。将公房给予对住房需求更迫切的一方承租，以实现对社会资源的更有效配置。
（二）、继受取得公房使用权的继承
继受取得公房使用权的继承即通过转让、出租等市场方式取得的公房使用权，是承租人通过等价交换的方式取得。公房使用权中凝结了为实现平等的交换价值，这使得公房使用权具有了公民私人财产权利的本质。相比较以分配方式取得的公房使用权，其社会保障功能和福利性被弱化了。在《天津市公有住房变更承租人管理办法》中第三条就有规定："通过置换取得公有住房使用权的承租人，可以通过公证遗嘱的形式指定一名家庭成员在其死亡后继续承租。被指定的承租人未与原承租人同户籍共同生活，且与原承租人同户籍共同生活的家庭成员无其他住房的，被指定的承租人应当允许其继续居住。"因此，具体到继承方式中，由于这种继受取得的公房使用权继承的特殊性和复杂性，所牵涉到的利益方较多，顺位判断难度大，为了保护这种私人财产权的完整性和使用权人的个人意志，应当采用书面遗嘱继承。而且可以允许在书面继承中附带成就条件、补偿条件等附加条款。在继承顺位上应当以原承租人书面遗嘱为主。相比以分配方式取得的公房使用权继承，要淡化户籍所在、同住年限等客观条件。
本文认为，公房使用权继承问题是我国从计划经济体制向市场经济体制转轨过程中出现的一个过渡性问题，有其独特的社会经济根源。从我国住房体制改革的趋势和房地产市场
发展的长远目标看，公房使用权继承只是房改政策背后的遗留下来的"小尾巴"。随着时间的推移，将不可避免的日渐退出历史舞台。但是，由于公房基数巨大，在一定时期内还将长期存在。所以，国家有必要在这个时期保障公房使用权制度的有效运行，从有利于住房私有化、商品化、市场化的角度出发，不断鼓励公房使用权的交易和继承，从而保障该项制度能够顺利过渡。
公房能否继承
2005年，因为房屋拆迁，房管局给我父亲补偿了一套公房（仅拥有使用权）。我一直与父亲共同生活，户口也在一起。去年父亲病重，弟弟张斌要求回家照顾他，一家人搬到公房和父亲居住，我则搬出去在外租房住。今年年初，父亲去世了，我要求搬回去住，但弟弟认为公房是父亲的遗产，他也有权继承，不肯腾退房屋。请问公房应该如何继承？
公房是指国家或集体所有的房屋，居住人一般只拥有使用权。我国《继承法》规定的继承权，其继承范围应当是被继承人生前所拥有的合法财产，但作为公有住房的承租人对该房屋只享有使用权，不享有所有权，所以公房不能作为遗产来继承。
公房的原有承租人死亡之后，他的使用权不复存在，但是承租人的家庭成员有优先承租该公房的权利。需要明确的是，这种权利绝不是由于继承而来，而是在原承租基础上，重新建立新的租赁关系。
根据相关规定，公房承租人死亡后，其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同，前提条件是他拥有该公房所在地的常住户口，且共同居住两年以上又无其他住房。如果有两个或两个以上共同居住人符合继续承租的条件，应当协商确定最终的承租人。如协商不能达成一致，需要通过其他法律途径解决，如调解、诉讼等。
你和父亲在一起生活超过两年，且拥有这套公房所在地的户口，又没有其他住房，具备继续承租父亲公房的权利。你弟弟张斌和父亲共同居住的时间不到两年，不能成为共同承租人，你可以向法院起诉要求他腾退房屋。
需要注意的是，公房的承租人去世后，亲属如果要继续使用该房屋，需要和房管局（或其他出租人）协商一致，变更承租人，才能继续居住使用。对房管局按成本价出售给承租人的住房，承租人死亡后，其继承人有权按法律规定或遗嘱来继承该房产。
职工已购公房上市问题研究
[摘要]职工已购公房上市交易是房地产交易中的特殊问题。允许公房上市能带来多方面的积极意义,但公房上市在立法及实践中尚存在一些亟待解决之处,如已购公房与商品房、已上市交易公房与未上市交易公房在同一市场上的运作问题,公房上市的评估问题以及上市公房“两证”不全的问题等。这些问题的解决有赖于科学、严密的立法设计,有赖于人们法律意识的普遍增强,更需要社会诚信度的普遍提高。
关键词已购公房房地产权“两证”合一
从宏观上讲,允许已购公有住房上市交易保持了房地产制度的连续性,加快了住房新体制的建立,同时也是深化城镇住房制度改革的需要。我们需要对上市公房的相关法律法规予以完善,对公房上市具体操作中出现的一些问题加以研究和解决。
一、已购公房与商品房、已上市交易公房与未上市交易公房在同一市场上的运作问题
(一)土地出让年限与出让收益问题
同一幢职工住宿楼内的几十甚至上百套公房,有的上市交易,有的不上市交易,甚至有的尚未被职工真正购买,那么土地年限如何计算和划分?按照国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地的通知》第二条的规定,已购公有住房所在宗地为划拨土地的,从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年限,确定出让土地使用权截止日。此后其他各套住房上市时,其土地出让年限相应缩短,以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。同时,建设部发布的《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(以下简称《公房上市暂行办法》)第十条规定,已购公房职工将公房上市出售需补交土地收益。由此看来,花钱拿到土地使用权的有使用期限限制,不花钱的反而没有使用期限限制;上市的补交地价,未上市的仍然无偿使用土地,这显然是不公平的。
职工按房改价购买的公房,其价格中不包含土地收益部分,因此按市场价出售或出租公有住房时必须补交土地出让金或所含的土地收益。这笔土地收益由购房职工交给谁?这里应分两种情况:职工若是购买划拨土地上的公有住房,土地收益由房屋土地管理部门代收后上缴财政;若是原产权单位购买商品房后,再以房改价格出售给职工,土地收益则由购房职工交还给原产权单位。但是对于第二种情况,在实践中,买方是依据财政部制定的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条规定,将土地出让金或相当于土地出让金的价款直接交于国土部门,对这部分资金如何再从国土部门返还到原
产权单位,法律尚无相关规定。
(二)商品房与无地价住宅的同时运作问题
商品房如果与无地价住宅(如尚未上市但有待上市的公房)在同一市场运作,其年限差、价值差如何解决?以什么作为计算标准?
公房上市交易必须补交土地出让金与相关税费,意在与商品房及私人住房的上市起点相同,但实际操作时出现的问题较多。基于此,有学者提出了“两个市场同时运作”的方案:使一部分高收入家庭完全按市场运作即房地合一,进行商品房(含土地使用权)交易;为广大中低收入阶层提供房改房、经济适用住房和廉租房,将公房上市前采用的土地无偿划拨方式改为收取年地租形式,按月分摊在公房的每建筑平方米里。这样,中低收入家庭可以承受,公房上市后也不必再补交土地出让金。公房出售时只转移房屋产权,不计地价,房屋产权的受让者再同转让者转让房屋产权前一样按月缴纳年地租。如果这一群体生活水平提高而步入高收入阶层,就引导他们购买商品房,使其消费层次从单纯的房屋产权市场过渡到房地合一的商品房市场。
二、公房上市的评估问题
依据《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地的通知》第一条关于补交土地价款的计算公式,公房上市后补交的土地出让金或相当于土地出让金的价款是以标定地价为基数计算的,但随着住宅区域环境的不断改善,职工公房地段的级差地租也是不断变化的,当年出售与若干年后出售的住宅所补交的地价有很大差异。那么,标定地价也不应当是个静态的数字,理应随职工公房地段的级差地租的变动而重新被予以评估。再者,《公房上市暂行办法》第八条规定:“成交价格按照政府宏观指导下的市场原则,由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实,对需要评估的房屋进行现场勘察和评估。”现场勘察和评估能够使公房交易双方的成交价格得到政府管理部门认可,房屋地价评估应当由专门的中介机构进行,房地产交易管理部门作为管理机构怎么能够代行专业评估机构的职责?由房地产交易管理部门进行勘察和评估能否保证公正性?《公房上市暂行办法》第八条的规定行政色彩太强,以至于与现实情况相背离。
三、上市公房“两证”不全的问题
公房上市并不是公房的实体直接进入市场进行流通,而是围绕公房的一系列权利的转移。我国采取不动产物权登记要件主义,对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。为了保障交易安全,公房上市的登记发证立法设计显然十分重要。
(一)职工已购公房上市出售前后的房地产权问题
建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定,除法律法规另有规定外,城市房
屋的产权与该房屋占用土地的使用权人一致,不得分离。房屋产权转移时,该房屋占用土地的使用权同时转移。此即“地随房走”原则。同时,国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条确立了“房随地走”原则。由此可见,我国法律确认房、地产权是不可分割的。然而,职工已购公有住房具有一定的特殊性,它是职工按照国家住房制度改革政策购买的公有住房,亦即房改房。已购公房中的土地使用权是无偿划拨得到的,并未像商品房那样已缴纳土地使用费而获得土地使用权,职工已购公房的土地使用权部分仍然属于国家,购房职工只拥有房屋产权部分。因此,房改时的公房出售实则属于一种不完全的市场交易。职工将已购公房上市出售是按市场价进行的,市场价格则是包含了土地使用权的,所以房改时未缴纳但在上市交易过程中体现出来的土地收益理应由国家收取。这种包含了土地使用权流转的房地产权交易才是完全的市场交易。
(二)上市公房“两证”不全问题产生的原因及后果
根据我国《土地管理法》和《房地产管理法》等房地产相关法律法规的规定,我国国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的取得、转让都要依法办理登记手续,国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度,采登记要件主义。居民只有依法取得了房屋所有权证和土地使用权证以后,其房地产权才能受到法律保护,也才能进行房地产交易。但城镇许多划拨的国有土地尚未登记,大多数公有住房也没有经过初始登记,一方面使得许多职工购房后不能拿到房地产权证书,自己的房地产权得不到法律认可,并丧失了将已购公房上市出售的机会;另一方面,也为意欲购买上市待销售公房的消费者埋下了诸多隐患。
1.上市公房“两证”不全问题产生的原因
自国家关于已购公有住房上市出售的相关法律法规出台以来,加之公积金制度在全国的推行和住房金融政策的放宽,公房上市的呼声很高,有些已购公房职工尚未等办完全部城镇公房产权登记就将公房上市,一边入市一边办理登记手续。针对这种情况,建设部在《公房上市暂行办法》第九条中规定:“在本办法实施前,尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需要上市出售的,房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续,办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起30日内由受让人持变更后房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政管理部门办理土地使用权变更登记手续。”既然卖方尚未领取土地使用权证书,土地使用权尚未经过初始登记,买方又何谈办理土地使用权变更登记手续?与其规定为“变更登记”,倒不如直接规定为“买房凭变更后的房屋所有权证书到房地产管理部门缴纳土地出让金②后直接办理土地使用权初始登记”为宜,只不过这初始登记人已由原公房所有者转变为购买上市公房的消费者。自《公房上市暂行办法》颁布以来,
国家至今仍未出台法律明确规定职工已购公有住房上市交易前必须已同时办理了房地产权证,因此“两证”不全的已购公房实际上仍在市场上继续交易流转。
《公房上市暂行办法》体现了简化房地产交易与房屋权属登记程序的思想,这与城镇住房制度改革的根本目的相一致,但是,这一做法在提高房地产交易效率的同时,也容易引致房、地“两证”不全的问题尤其是购房者对《国有土地使用权证》的迟延或忽略办理的问题。
2.“两证”不全的后果
(1)已购公房职工未办理《国有土地使用权证》的不利后果
城镇许多划拨的国有土地尚未登记,大多数公有住房也没有经过初始登记,这些原因使
得许多职工购房后不能拿到房地产权证书,购房职工的房地产权得不到法律认可,并丧失了
将已购公房上市出售的权利。
(2)消费者在购买未办理《国有土地使用权证》的上市公房时的不利后果
由于《公房上市暂行办法》第九条允许尚未领取土地使用权证书的已购公有住房上市销售,使购买公房的消费者难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况。一些已购公房职工为摆脱债务纠纷,将其土地证仍抵押在银行的公房上市出售,并向购买其房屋的相对人谎称其
国有土地使用证只能在办理完房屋过户登记手续后才能拿到,这正是利用了前文中提及的《公房上市暂行办法》第九条中关于公房上市交易与补办《国有土地使用权证》的时间差。《公房上市暂行办法》第五条只规定了已抵押且未经抵押权人书面同意转让的已购公有住房不得上市出售,但却未规定相关部门对于上市出售的公有住房是否为抵押财产如何进行审核。由此,立法的不严密,售房者的不诚信,再加上购房者对房地产法律法规的不熟悉等都是诱发公房买卖不安全性的因素。
(3)消费者在购买上市公房后仍未办理《国有土地使用权证》的不利后果
第一,消费者在购买上市公房后未办理《国有土地使用权证》就丧失了当其房屋所占用土地的使用期限到期时申请续期的凭证。一旦未能按时申请续期,其房地产就将由国家无偿取得。
第二,消费者购买上市公房时所支付的购房款里已经包含了土地出让金,如果未依法办
理《国有土地使用权证》,在房屋拆迁补偿时会遭受损失。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定,房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此,拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值,还包含了土地使用权价值。消费者在购买上市公房时,就已经支付了相应的土地使用费。如果未办理土地使用权证,在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。
第三,《国有土地使用权证》还是房屋抵押、转让的重要凭证,未办理则丧失了将房屋进行抵押、转让的合法权利。
(三)“两证”合一的办法值得推广
目前,我国北京、天津、青岛和福州等地已对公房上市采用了“两证”合一的办法,将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》合为《房地产证》统一发放给已购买公房的职工,并规定只有当职工持有公房《房地产权证》时才能将其已购公房上市交易。“两证”合一的做法从根本上保障了购房者产权的完整性,保护了房屋所有权人的土地合法权益。同时,实行房、地统一登记两证合一,实现了房、地统一管理闭合,将有效地控制房地产抵押中的金融风险,规范了已购公房上市交易秩序。“两证”合一的做法得到了我国学术界和社会各界的广泛认可,但是,“两证”合一的办法多以地方性法规的形式发布并实施,为更好地保护已购公房职工的房地产权,在更大范围内规范职工已购公房的上市交易秩序,“两证”合一的做法值得在全国范围内推广,并适时上升到国家立法层面。
公房不同于产权明晰的私人住房,为保证公房上市交易的安全性,我们需要一套有别于一般房地产权流转的特殊法律规范。我国现行关于职工已购公房上市流转的立法尚不健全,本属于民事权利的不动产物权仍由行政管理法加以调整。此外,购房者对房地产法律还较为陌生,维权意识(尤其是房地产权办证意识)比较淡薄,对房地产买卖风险防范能力尚存不足。诚信度的增强是房地产市场健康发展的基础,科学严密的立法设计和人们法律素质的普遍提高对于规范职工已购公房上市交易市场更不可或缺。
承租公房拆迁补偿该归谁
近年来，随着城区建设进程的加快，大量城乡结合部及郊区县村庄的消失，早期承租的公房也绝大多数都面临拆迁的问题。根据北京市相关规定，如拆迁，公房承租人可得到一笔数额不小的补偿。最初承租公房的这代人基本到了生命晚年，他们通常面临的现实是拆迁款用于购房还是消费，子女和他们意见往往相左。当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现，特别是找不到相应法律、行政法规依据时，焦虑不安的情绪笼罩在人们心头。
最近，某人民法院上演了爷爷告孙子的一幕。年近70的王瑞凡将自己的孙子王志胜告上了法庭。
王瑞凡之子王洪军于2008年2月去世，王洪军生前与其子王志胜一直居住在位于承租的一套两居室的公房内。2008年6月底，此房屋被公告拆迁，2010年年初，王志胜在没有通知王瑞凡的情况下，将所得拆迁补偿款全部领走。
王瑞凡的诉讼要求是继承其子生前承租房屋的拆迁补偿款的相应份额。
法庭上，王瑞凡诉称：王洪军生前承租此房屋，虽已于房屋拆迁前过世，但其作为房屋真正承租人的身份一直没有变更，因此拆迁安置补偿款应当作为其遗产进行分割，原告理应有权利继承其中法定份额。
法庭上王志胜辩称：该房屋承租人为我的父亲，我与父亲为共同实际居住人，因父亲已去世，我有权领取全部拆迁款。而原告不在该房居住，且诉争房屋为公房，不能继承，故不同意原告诉讼请求。
法院经过审理，做出判决：诉争房屋拆迁补偿款的1／2份额，可作为原告之子的遗产，由原、被告共同分割，判令被告返还原告1／4的拆迁补偿款金额。
关键在于是否属于私人财产?
此案首先要明确一个原则：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。公房承租人财产不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更承租人的方式，转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出处理，但对于拆迁补偿款可作为遗产来处分继承，前提是要准确确定拆迁补偿款的归属。
在公房租赁关系中，出租人的权限、承租人的资格、租赁期限、租金标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意愿范围被压缩到
极小。公房租赁关系与其说是一种租赁(合同)关系，不如说是公房租赁当事人之间基于政府规范而发生的一种物权关系。承租人对于公房的权利实际上不是租赁权，而是一种“公房使用权”。
根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，公房拆迁补偿的是承租人，这是很明确的。本案中，王洪军死亡后并没有变更承租人。而在现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成员继续居住公房，扮演实际承租人的角色。但从法院操作上来说，请求确认事实上的公房租赁关系或实际承租人地位的诉讼主张在目前可能是得不到支持的。
在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，实际承租人与实际占有人对于公房拆迁补偿款是一种共有关系。最后所得的拆迁补偿款是按照共有关系进行分割的。
法院对此案的判决原理与依据非常明确，此案中的原告之子虽已去世，但其作为该房真正承租人的身份一直没有经过变更登记，对外仍可以原告之子的名义对房屋主张权利，该拆迁款应由原告之子与被告(原告之孙)共同享有，原告之子取得其中1／2份额。依据法律，该1／2拆迁安置款支付给被拆迁人后，此款项就是私有财产，因此以原告之子名义取得的，私有财产，则顺理成章属于其遗产范围，由原、被告共同分割，遗产的继承处理详见附表。
承租人死亡顺序决定补偿款归属
根据承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施的发生顺序，拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下。
1、生前实施拆迁获得拆迁补偿款后死亡
这种情况下，应当认为拆迁补偿款归承租人所有。承租人死亡后，该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定，由其继承人继承。
2、在补偿款落实到位之前死亡
这种情况也是有可能的，拆迁本身有一个周期，从前期的筹备、协商，到拆迁的实施，补偿款的落实存在一个较长的时间跨度。在这种情况下，拆迁补偿协议在承租人死亡前还是死亡后达成，对补偿款归属的认定就具有关键意义。在承租人死亡前达成，则承租人的地位已经被固定，后来不可能再发生承租人变更的问题，拆迁补偿款应归承租人所有。承租人死亡后，拆迁补偿款作为承租人的个人遗产，由继承人继承。在承租人死亡后达成，其承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得拆迁补偿款。
3、原承租人死亡已变更承租人
家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见，并经公房产权人或管理人同意变更公房承
租，变更后发生拆迁，取得拆迁补偿款。这种情况下，应认定拆迁补偿款归变更后的承租人。
4、原承租人死亡尚未变更承租人
因家庭成员不能就变更承租人人选达成一致，或公房产权人或管理人拒绝变更承租人，在此僵持之际发生拆迁。拆迁补偿款的归属如何确定如上所述，承租人的死亡将导致租赁合同的终止，承租人资格丧失。我国《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”虽然如此，但后来的承租人和出租人之间发生的是一个新的租赁合同关系，并非继续履行原来的租赁合同。拆迁补偿发生在原公房承租人死亡后的，拆迁补偿款不应当归属原来的承租人。随着死亡事实的发生，他(她)已经不再具有承租人的身份，虽然可能还是公房租赁台同上的承租人。此种情况的处理即如本案，对于公房拆迁补偿款是一种共有关系，然后据此来确定哪些是遗产，如何分配遗产。
市公共租赁住房保障方式变更申请表
注：1.请在对应“□”内打“√”； 2.本表“其他住房情况”是指承租的公共租赁住房（廉租住房）、获购经济适用住房以外的住房； 3.保障家庭所有成员未签名或未签注日期的，不予受理； 4.保障对象如实填写后向户籍所在街道办事处（镇政府）提交保障方式变更申请，申请时须提交相应的材料。
申请变更住房保障方式需提交的材料（一）《市公共租赁住房保障方式变更申请表》原件； （二）《市居民家庭经济状况核对申报表》原件； （三）户籍证明：申请对象户口簿或集体户口卡复印件 2份。 （四）居民身份证明： 1.申请对象身份证复印件 2份；16岁以下家庭成员未办理身份证的，可提供注记有身份证号码的户口簿复印件。 2.申请人配偶非本市市区城镇户籍但在本市工作或居住的,除身份证明外，还需同时提供本市居住证或在本市缴纳社保证明。 （五）婚姻证明：申请对象的婚姻证明复印件。已婚的提供结婚证；离异的提供离婚证（含离婚协议书）或有效离婚判决书，丧偶的提供结婚证及丧偶证明。 （六）住房证明： 1.《申请公共租赁住房保障住房情况声明书》原件及其相关材料复印件，包括申请对象在本市10区及增城、从化拥有的自有产权住房证明复印件，如房产证等；承租住房的提供有效期内租赁合同复印件；借住的由出借人出具书面证明、租赁合同或提交《申请公共租赁住房保障居住情况声明书》等相关证明材料； 2.有工作单位的提交《承租单位公房情况证明》原件； 3.户籍地址的房屋证明（房产证、租赁合同等）。 （七）收入证明： 1.申请对象应当提供工作单位出具的《收入证明》（《收入证明》指的是由申请对象所服务的机构或个人开具的有关证明申请对象某段时间内收入的证明文件）；申请对象有村集体分红的，还应当提供村（居）委会出具的《收入证明（农村居民）》。 2.申请对象因特殊原因无法提供上述《收入证明》的，应当按照下列要求提供相应证明文件： （1）退休人员应提供《退休证》以及退休金明细或退管办出具的相应收入证明文件； （2）失业人员（男60周岁以下，女50周岁以下）提供《失业证》复印件及《收入声明书》； （3）灵活就业参保人员如无法提供《失业证》的，则需到当时办理灵活人员就业参保手续的地方开具相关证明； （4）个体工商户或投资办企业的，提供《营业执照》和个人所得税完税证明或单位代缴凭证复印件； （5）在校学生应当提供在校证明文件原件； （6）若申请对象因为其他原因无法提供《收入证明》的，应当提供《收入声明书》及相关证明文件。 （八）家庭财产证明： 1.拥有商业及工业物业、停车位、已协议买卖的房产以及10区外自有产权住房的需提供《房产评估申报表》及相应产权权属文件； 2.拥有机动车辆的需提供《机动车辆情况申报表》、车辆行驶证复印件、机动车登记证书复印件、车辆近期照片。 （九）因就学、服兵役等原因户籍迁出本市市区城镇户籍的，需提供户籍所在地派出所证明原件。 （十）计生证明。申请人及共同申请家庭成员需提供计划生育证明，未婚的需提供未婚证明（18周岁以下的或全日制在校学生可免交），属违反计划生育的，应提供缴纳社会抚养费有关证明复印件。
公房使用权的用益物权 2010-12-02作者: 未知来源: 法律快车 分享到：1 公房使用权的用益物权 案例介绍：某甲承租某单位的公有商业用房，在承租使用期间，出租人即某单位，同时也是租赁房屋的产权人，根据市房产局、物价局联合下发的直管工商业用房协议租金及分路段租金指导标准的文件要求，将直管的商业用房的租金标准以月每平方米为单位做出统一上调，由于公房租赁带有我国计划经济时期特有的福利属性，因而即使是上调后的租金标准也同比于市场租金低廉很多，因而大部分承租人均随后与某单位开始履行新租金，唯某甲从此开始拒绝支付租金，不但不同意执行新租金标准，而且也不再按照原租金标准向某单位履行租金支付义务，同时某单位还了解到某甲在承租期间早已将租赁房屋转租给他人经营使用，就这样在多次催缴与协商均无果的情况下，某单位以某甲为被告、以房屋实际经营者即转租的承租人为第三人，诉至人民法院，请求解除与某甲之间的租赁关系。 一审法院认为，某甲与某单位依法建立房屋租赁合同关系，某单位作为出租人根据政府文件对自管房屋施行租金协议价格并不违反法律、行政法规的强制性规定，对某单位的诉讼请求予以支持。由于某单位与某甲没有签订书面的房屋租赁合同，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，视为不定期租赁合同，对于租赁合同，出租人有权随时解除合同。鉴定某甲不同意增加租金，双方已经终止了租赁合同关系，某甲与转租的承租人应当腾空、返还房屋。 一审判决生效后，某甲申请再审，经人民法院再审审理认为，当事人的合法权益应受法律保护，某甲所取得的房屋使用权与一般租赁合同的承租使用权性质不同，这种使用权与一般的租赁合同承租使用权相比虽均称为房屋承租使用权，但就其产生的原因不同从而性质不同，公房使用权人在法律允许的范围内，对房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利应属于用益物权，系物权的一种，具有可追夺的特征，据此某甲对租赁房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，撤销原审判决，驳回某单位的诉讼请求。 经笔者了解，上述判决的依据是某中级人民法院的《关于审理房地产案件若干问题的处理意见》中“关于未经产权人同意转让公有住房使用权行为的效力问题”中的部分意见观点，该观点自然段的全文是“公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，公房承租使用权具有社会福利性质，多属承租人劳动剩余价值的再分配。与一般租赁合同的承租使用权相比，
一、用益物权的排他效力 物权的排他效力，是指在同一物上不能同时并存二个以上内容及性质互不相容的物权。换言之，在同一物上已存在的物权具有排除在该物上再成立与其内容及性质相互冲突的物权的效力。物权的排他效力是物权在内容上具有支配性的表现，无排他性则物权的支配力无法实现。 排他效力是物权共有的效力，但各种物权的排他效力的强弱程度有所不同。所有权具有最强的排他效力，在一物之上只能有一个所有权；以占有标的物为内容的他物权的排他效力仅次于所有权，其可与所有权并存于一物之上，也可以与不以占有为内容的定限物权并存，但在同一标的物上不能同时存在二个以上以占有为内容的定限物权；不以占有为内容的定限物权的排他效力最弱，在同一物上仅不能同时存在内容完全相同的此类物权，但可存在数个同种类的物权。 就用益物权而言，因其系以占有标的物为内容的定限物权，因此，用益物权具有较强的排他效力，具体表现在：同一物上不得并存两个同时以直接占有为内容的用益物权，如同一块土地上不能并存两个以上土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。当然，用益物权相互之间的排他效力并非绝对，这主要表现为异时占有和非皆为直接占有的两个用益物权可以并存于一个标的物上。例如，典权与转典权可并存于一个典物之上而互不排斥。这是因为，典权人与转典权人所享有的两个典权，虽存于一个标的物上，并且都以占有为其内容，但两个典权之占有却并非“同时”发生，于转典后，原典权人对典物的占有是间接占有，而转典权人取得了对典物的直接占有，间接占有与直接占有可并存于一个物上，此乃物权规则之常理。(本文由法律快车网整理)再如，二个以上内容不同
的地役权(如用水地役与通行地役)或内容相同但互不排斥的地役权(如不作为地役)，也可并存于一宗土地之上；在同一土地的上下，得成立不同范围的数个地上权，如建筑房屋的地上权和地下停车场的地上权。 二、用益物权的优先效力 物权的优先效力，是指同一物上并存有两个内容及性质相容之物权或该物同时亦为债权给付之标的物时，依不同物权之性质定其实现上之优劣或物权优先于债权实现的效力。物权之优先效力，亦为物权在内容上具有直接支配性的表现。通说认为，物权的优先效力包括物权之间的优先效力和物权优先于债权的问题。 物权之间的优先效力是指在同一个标的物上存在两个以上不同内容或性质的物权时，哪种物权优先实现的效力。根据物权的排他效力，用益物权与所有权可以并存于同一标的物之上，用益物权与抵押权可以并存于同一标的物之上，数个用益物权在特定情形下也可以并存于同一标的物之上。在上述三种情况下，都会发生物权的优先效力问题。 1、用益物权与所有权之间的优先效力 用益物权是以所有权为基础而成立的物权，因此，用益物权设定后，在用益物上，必然会存在用益物权与所有权两种权利并存。在这种情况下，用益物权应优先于所有权。即使用益物权标的物的所有权发生转移，也不影响用益物权的存在，用益物权人仍可以对抗新的所有权人。用益物权的优先性是根据物权的性质所作出的判定，亦即一物之上设定限制性物权时，该限制性物权优先于其所赖以设定的基础性权利。例如，当地役权人的利用与供役地所有人的利用相冲突时，原则上应依双方当事人原约定的内容确定。如果不能确定的，应认为地役权人有优先使用的权利，这就是学者所称的地役权人利用优先的原则。
使用权房转让陷阱 重要的房屋类别 拥有永久使用权，但这并不能成为妨碍其转让的主要因素。 记者从京、沪两地的房产中介公司了解到，使用权房的转让会时常发生。虽然使用权房存在着不少缺陷，如面积较小，建成时间太长，厨卫公用等。但这种物业一般位于市中心区域，如在上海主要分布在徐汇、卢湾、静安、黄浦等中心区域，周边成熟的生活配套设施，尤其是具有优质的教育资源，使得这种物业成为二手房市场上的“香饽饽”。 使用权房是一种特殊的物业类型，不同于产权商品房，业主拥有的不是产权，而是使用权。法律专家表示，居民对使用权也拥有处分权。上海联业律师事务所主任律师王展表示，按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会。 如京沪两地就曾分别对使用权房的转让行为出台过相关规定。在2002底北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，其中规定使用权可转让。上海在此方面也做出过相应规定，即未列入可出售范围内的公房，可以进行承租权（即使用权）的转让和交换。 专家介绍说，使用权房其实是此前由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。其产权归属分为两种：单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。由此看来，购买这种物业其实是获得物业的使用权利。不过，买家不用担心产权单位随意变更租赁期限，可长期居住下去。从这方面来看，购买使用权房，完全可以解决住房问题。 转让方式有区别 与产权商品房相比，使用权房的转让存在着诸多不同，因此专家提醒说，千万不能以产权商品房的转让方式对待使用权房。 据上海德佑地产法务经理瞿惠虹介绍，这类房产的转让流程是：签署“白皮合同”、敲定征询函、“房东”迁户口、办理登记手续、客户确定进驻户口、资金监管，获转让通知书、物业进户等。下面我们就所有环节的不同之处一一进行介绍，以便让买家对此有个深入的了解。 转让资格：提前确认 首先要做的是转让资格的确认，如果缺少这个步骤，后续所有的转让手续都无法进行下去。 瞿惠虹介绍，使用权房的产权属国家所有，所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核，符合条件的才能批准转让。因此，对于买家而言，一定要确认卖家是否已经完成了审核报批手续，只有对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后，才能进行实质性的操作。 如何才算是完成了该项手续呢？就上海而言，一定要让能转让使用权房屋的物业公司在《上海市公有住房转让物业征询函》上敲章，也就是说，只有在取得这份征询函之后，原租赁方才具备转让使用权的资格。 【区别一】如果产权属于个人，则为私人财产，出售转让没有这样的限制，业主可以自行决定何时出售。但使用权房的产权为国家所有，因此承租人无法自行决定是否转让。 转让对象：为本地人 使用权房对买方的资格也有明确限定，只能是拥有当地户籍的居民。
修改版前言：《北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法律问题研究》完成于2007年4月份，是一篇探讨性质的文字。文章在网络上发表后，心思就转在别的方面了。出乎意料的是，这篇探讨性质的文字在网上引起很多人的关注，法大民商经济法律网、中国房地产专业律师网等网站给予转载，最近还被中国法学会“建筑房地产与土地征收征用暨《物权法》实施疑难问题研讨会”取用，令我受宠若惊。有的市民看到这篇文字后，向我咨询公房租赁的法律问题；有些律师界的朋友，和我进行了交流：这些都是让我感到欣慰的。个别“文抄公”抄袭了这篇文章或截头去尾署上自己的名字。但这些都是次要的，重要的是我希望能以自己的思考为处于公房租赁纠纷煎熬中的人减轻一点负担。现在回过头来看这篇文章，觉得其中很多观点还是很武断的。现在结合自己新的认识，对原来的文章进行修改，是为修改版。 前言（原）：近一段时间来，有不少人在网上咨询与公房租赁有关的法律问题。所咨询的法律问题具有高度的相似性，基本的情况是：父亲或母亲承租公房并长期居住。子女（一般在三个以上）最初和父母居住在一起，长大成家后陆续搬出公房，到其他地方居住。买不起房的子女则一直和父母居住在一起，也有子女虽然买了房但还居住在父母承租的公房里的。还有父母已过世，子女中一人或数人或其子女继续居住公房并缴纳房租，但至今没有办理承租人变更。 随着北京城市建设的迅速发展，以前承租的公房绝大多数都面临拆迁的问题。而根据北京市相关规定，拆迁承租公房的，承租人可以得到一笔数额不小的补偿。在北京房价飙升的背景下，这笔补偿款被寄予解决住房问题的厚望。与此伴随的是最初承租公房的这辈人基本上也到了生命的晚年，面临妥善交代身后事现实。围绕着已经得到、即将得到或可能得到的拆迁补偿款，在家庭内部产生矛盾，很多家庭濒临破裂边缘，令人感叹。据笔者了解，此类问题在北京十分普遍，涉及的家庭很多，在一定程度上影响了首都社会的和谐稳定。 当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现在人们面前的时候，特别是找不到相应法律、行政法规依据的时候，焦虑不安的情绪笼罩在人们心头。下面，笔者根据自己掌握的资料，对北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承的法律问题，谈谈自己的看法，抛砖引玉，求教大方。 一、公房租赁及公房使用权 新中国成立后，我国在城镇逐步建立了公有制为主体、实物分配、低租金，“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。在这种住房制度下，个人不拥有房屋的所有权，而是通过租赁公房的方式解决住房问题。个人支付的租金是很低的，甚至根本不够房屋日常的维护费用，租赁公房居住实际上是公有制下的一种福利待遇。 随着我国改革事业的发展，随着计划经济向社会主义市场经济的转轨，住房制度改革也拉开序幕。总的来说，住房制度改革的趋势是从住房的实物分配到住房分
公租房使用权转让合同 房屋租赁合同 租房合同 出租房屋合同 个人租房合同 房屋出租合同 个人房屋租赁合同 租房合同范本 租房协议 房屋转租合同 个人房屋出租
房租合同范本 房屋租赁合同范本 甲方(转让方)__________ 乙方(受让方)__________ 根据《公房承租交换试行办法》(以下简称《试行办法》)等有 关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就 甲方向乙方转让其承租的公房承租权等有关事宜、订立本合同。 第一条甲方将其承租的座落于：________区(县)________路________弄(新村)________支弄____号____室，租赁部位独用面 积________平方米的公房承租权(以下简称该公房)转让给乙方。在 订立本合同前，甲方已向乙方出示该公房的《租用公房凭证》[《租用公房凭证》复印件见(附件一)]。乙方已对甲方转让的该公房座落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。
第二条甲、乙双方经协商同意，该公房转让的成交价格为：人民币(大写)________元。 第三条甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理(不约定的划除)： 1、乙方应按《试行办法》的规定，以甲方的名义将上述价款一次性存入该公房所在地区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单。一次性付款时间由双方在本合同(附件二)中约定。 2、按《试行办法》规定，经该公房所在地区、县房地产管理部门审核批准，乙方将上述价款直接支付给甲方，付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。 3、付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。 第四条甲、乙双方经协商同意，自本合同签定之日起的 ______日内，持本合同及规定的材料到该公房所在地________区/县房地产交易中心办理该公房承租一权的转让手续。
专业基础课-民法学建筑物区分所有权、相邻关系、用益物权、 担保物权(二) 一、简答题(总题数：8，分数：24.00) 1.简述相邻关系的概念和特征。 __________________________________________________________________________________________ 相邻关系，是指相互毗邻的不动产的所有人或使用人因对不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。 相邻关系具有如下特征： (1)相邻关系总是发生在两个以上权利主体之间。权利主体既可以是自然人、个体工商户、农村承包经营户、个人合伙，也可以是法人；可以是不动产所有人，也可以是不动产的使用人。 (2)相邻关系的内容是相邻人间的权利、义务。相邻一方有为了维护其合法权益而行使方便的权利，他方负有提供这种便利的义务。相邻一方的权利受到法律保护，但他不得滥用权利。 (3)相邻关系是在不动产毗邻或相近的特定条件下对财产的使用而发生的。它不仅涉及占有、使用土地、房屋、建筑物、通行道路等不动产本身相邻关系，还包括截水、排水、通风、采光、眺望、蒸汽、烟尘、臭气、噪声、垃圾等所发生的不利影响或有害侵扰。 2.简述用益物权的概念和特征。 __________________________________________________________________________________________ 用益物权是指权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 用益物权具有如下特征： (1)用益物权属于他物权、限制物权。用益物权是在他人所有的财产上设立的权利，即对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。因此，用益物权为“他物权”；相对于所有权而言，用益物权是不全面的、受一定限制的物权。由此，用益物权属于“定限物权”。 (2)用益物权以占有为前提，以使用、收益为内容。用益物权只具有所有权的一部分权能，其权利人享有的是占有、使用和收益权，但不享有处分权。 (3)用益物权的客体包括动产和不动产，但主要是不动产。 3.简述地役权的概念和特征。 __________________________________________________________________________________________ 地役权是指不动产的权利人如所有权人或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。 地役权具有如下法律特征： (1)地役权的主体包括不动产的所有权人和使用权人。 (2)地役权的内容是利用他人不动产，并对他人的权利加以限制。 (3)地役权的客体为主要为他人的不动产。 (4)地役权设立的目的是利用他人的不动产来提高自己不动产的效益。 (5)地役权是否有偿及存续期间依当事人约定。 (6)地役权具有从属性。地役权的从属性意味着地役权不得脱离需役地的所有权或使用权一同转移。 4.简述留置权的含义及成立要件。 __________________________________________________________________________________________ 留置权，是指已合法占有债务人动产的债权人，于债务人不履行债务时，得留置该动产并以其价款优先受偿的权利。其成立要件是： (1)债权人已合法占有属于债务人所有的动产。合法占有动产是留置权成立的基础条件，占有丧失，留置权消灭。 (2)债权人对该动产的占有与其债权的发生有牵连关系，但企业之间的留置除外。 (3)债务已届清偿期而债务人仍未履行债务。债务到了履行期限，留置权才成立。 (4)符合法律规定和当事人约定且不违背公序良俗。法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
点击标题可打开全文 公房案例:夫妻共有售后公房赠于孙子并办理了过户，但只有一方签字，是否有效？未签 2011-7-19 字一方居住权如何保障？ 公房案例:公房登记在夫妻一方名下，该一方签定的出售房屋合同是否有效？2011-7-19 公房案例:不是公房承租人，户口也不在该房，是否有权分得拆迁款？其他被安置人同意 2011-7-19 给予拆迁款分割，是否有效？ 上海房产案例：拆迁协议及拆迁单位出具的《房屋拆迁安置情况签报表》明确为房屋拆迁 2011-7-16 安置对象，但未实际居住在内，是否有权取得拆迁补偿？补偿款如何分割？ 上海公房案例:公房承租人死亡，出租人指定其中一人为承租人，其同住人不接受而提起 2011-7-16 诉讼，如何处理？ 父亲单位配房，但家庭购房协议确定由儿子取得产权，后父母要求确认房屋为共有，是否 2011-7-16 被支持？ 上海房产案例:相邻公房的承租人对公用部位的归属发生争议，起诉到法院，如何处理？2011-7-16 公房承租人去世后，承租人如何确定？公房出租人确定的承租人法院什么情况下有权利变 2011-7-16 更？ 上海案例:办理户口迁移需要什么材料，要经过什么程序？受理和审批条件的依据是什 2011-7-16 么？对公安机关决定不服如何处理？ 上海公房案例:夫妻共有的售后公房再出售后，房款由父亲赠于儿子购买新房，产权登记 在儿子名下。现母亲起诉要求确认对新房拥有共有权，并要求儿子承担在外租房的租金， 2011-7-16 如何处理？ 上海房产案例:属于拆迁安置对象，但购买安置房时未添写名字到产证，对安置房是否享 2011-7-16 有产权？因贷款而增加了安置对象之外的其他人为产权人，该他人份额如何分割？ 上海公房案例:本人因入学将户口迁入，但从未实际居住，现房屋已被他人购买为售后公 2011-7-16 房，本人是否还有居住权？ 上海公房案例:使用公房承租人的工龄买下售后公房，产证登记在自己名下。后公房拆迁， 2011-7-16 承租人作为安置对象，安置房屋如何分配？ 公房案例:职工家庭购买公房协议书只有签章而无签字,合同是否有效?2011-7-15 原公房套调得到的另一套公房，购买为售后产权，拆迁时原公房的同住人是否可以取得拆 2011-7-14 迁补偿款？ 公房案例：职工家庭购买公有住房协议书上同住人之一的签名不实，公有住房出售合同有 2011-7-14 效吗？ 公房案例:户口迁出，不在房屋实际居住，是否一定丧失居住权？2011-7-14 公房案例:公房租赁户名变更后，承租人可否要求确认当初的同住人不再具有居住权？2011-7-14 公房案例:公房公用部位原先没有确定承租人，后相邻一方向房管单位支付租金，房管单 2011-7-14 位将该部位加入租赁公房凭证，该行为是否有效？ 知青回沪将户口迁入亲属处，房屋动迁，是否有权分得动迁补偿？2011-7-11
什么是公房公房的用地性质和房屋产权 是什么 导读:本文介绍在房屋租房，租房注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 什么是公房？公房的产权归谁呢？在购买公房的时候，购买公房的对象也是有限制的，而公房的产权不是归个人，住宅的产权归国家机关。那么，什么是公房，公房的用地性质和房屋产权是什么呢？下面小编给大家详细的讲解一下有关这方面的具体知识。 什么是公房 １、公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅，在住宅没有出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、权）归国家机关。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两种：种是可出售的公有住房，第二种是不可出售的公有住房。这两类公房均为使用权房。 ２、公房是指公有住房，是相对于权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分和有限制处分的权利。因为其自身的特殊性在公房买卖、公房过户、公房继承的过程中与一般商品房的交易有些不同，购买
公房有人都应该对这些有所了解。 公房的用地性质和房屋产权是什么 １、公房土地使用权是无偿划拨得到的，不像商品房那样还得交纳土地使用费。因此，公有住房产权中的土地产权部分实际仍然属于国家，购房者只占有房屋产权部分（即建筑物部分）。商品房的土地出让性质是指土地使用权者（也就是卖方）已经向国土局缴纳了土地出让金，在买卖过户手续中，买方就可以省掉这个部分的钱。 ２、公房的房屋产权，在直管公房单位名下。跟其他的权证没有什么大的区别。而居住公房的人只有公房的使用权证。 本文通过对什么是公房，公房的用地性质和房屋产权是什么。相关知识的讲解，让我们对公房的知识更加了解。其实，公房是指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅，在住宅没有出售之前，住宅的产权归国家机关。而房土地使用权是无偿划拨得到的，不像商品房那样得交纳土地使用费。希望本文能够给大家带来帮助。 本文结束，感谢您的阅读！
法院是否可以查封房屋使用权？ 最高人民法院法发[2004]5号文件确实并没有提到房屋使用权的查封。这是因为人民法院执行的标的，是“物”或人的行为（如责令当事人履行合同或是允许探视子女）。房屋使用权一般均为租赁所得，如果只予以查封而并不要求被执行人让出使用权，则该项查封没有实际意义。如要求被执行人将房屋使用权让给执行申请人，就变成了法院在执行程序中直接变更租赁合同的主体，这一做法违反了合同自愿的原则。 与此不同的观点是：房屋使用权也是一种财产权，也可以采取查封措施。实际工作中也确有法院对房屋使用权进行过查封。 实质上，房屋使用权的价值是很有限的，大部分的房屋使用权是因租赁所得，既是有期的，也有有偿的。因此，一般法院不会把房屋使用权作为查封的标的。最高人民法院于2004年11月4日以法释（2004）15号文发出了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定了“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。因而，法院一般不会再把住宅房屋的使用权作为查封的标的。 在实际工作中发生的查封或执行房屋使用权，基本上是房管部门直管公房的使用权。其中主要的原因是：直管公房租金较低，使用权有保障并能获得较好的服务。此外，有一些地区至今还沿用公有房屋使用证制度，以房屋使用证代替房屋租赁合同，其中有一部分房屋使用证没有明确的使用期限，造成了直管公房可以无限期使用的错觉。
如果法院将直管公房使用权作为查封或执行的标的，由于房管部门的政府性质，并不会挑选承租人，一般没有必要不同意，如不同意也可以向执行法院提出执行异议。 房屋租赁合同要办理登记备案手续，但是这种登记并不是权属登记，当事人是否进行登记备案，也不影响租赁合同的效力。因而，这类问题和权属登记工作没有太多的联系。但是，无论从规范房屋租赁行为还是从维护房管部门的利益考虑，对直管公房的租赁，应当与承租人签订有期限的租赁合同，明确双方的权利义务。这样，一旦日后发生直管公房使用权被查封或执行，不易产生争议。而不要再以《房屋使用权证》来替代房屋租赁合同。 对属于其他产权性质房屋的使用权的查封，极为少见。对此类房屋使用权的查封，产权人如不同意，可以向执行法院提出执行异议。 九种情况下法院可以对房地产进行查封 2006-11-28 13:32:00 作者: 来源: 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权 查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”但 是，由于房地产与其他财产相比具有特殊性，所以法院在查封房地产时并不是可以无限度地查封，《最高人民法院、国土资源 部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对法院可以查封的情况作了明文 规定，在以下九种情况下，人民法院可以对土地和房屋进行查封： 一、法院对权属登记明确的房地产的查封 权属登记明确，当事人对产权没有异议的，人民法院可以查封。房地产权属登记是国家房地产管理机关依照职权和法律对 房地产所有权和使用权进行确认的行政行为。土地的登记机关为国土资源管理局，房产的登记机关为房地产管理局，已经登记 的房地产具有法律效力，受到法律的保护。因此，在当事人对已经进行权属登记的产权没有异议时，法院就应当认定当事人对 房地产享有所有权或使用权，法院依法可以进行查封，这种查封也是法院最直接的执行活动。 二、法院对土地使用权与房屋所有权分离的查封 土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人 名下的土地使用权或者房屋。 土地使用权和房屋所有权相分离情况是经常遇到的，比如在合伙建房中，有一方出土地，另一方出资金。还有的情况比如 被执行人在对外抵押时只对房屋或土地进行了抵押等等。出现这种情况后，法院查封时要逐一进行查明，当事人也应积极向法
公有住房如何进行法定继承 作者：董晶晶冯新发布时间：2011-09-20 15:32:34 -------------------------------------------------------------------------------- 案情简介： 李父、李母共生育李芬、李芳、李建、李平、李成、李慧、李富七子女。李母于1990年5月19日去世。1992年12月25日，李父与北京市××厂签订《房屋买卖合同》，以标准价购买楼房一套，建筑面积72.97平方米，总价款5890元。1993年10月21日，李父交付购房款（实际付款5762元）。李父于1994年11月22日去世。后该房屋一直由李富居住。北京市政府房改办于2000年12月25日发布《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》，规定“房价计算公式中的标准价高限按成本价的94％计算”。2001年李富向北京市××厂补交5385元，该房屋由标准价改为成本价。2010年，李芬、李芳、李建、李平、李成、李慧将李富起诉至法院，请求分割上述房产。 审理结果： 法院认为，诉争房屋系李父于1992年以标准价购买，而李母早已在1990年去世，因此诉争房屋属于李父而非李母的遗产。李富补交的5385元应视为补交了6%的房款，李父的房屋份额为94%。双方当事人一致认可房屋价值71万元，所以其中的4.26万元归李富所有，剩余的66.74万元属于李父的遗产，应由李芬等七子女继承。 最后，法院判决房屋归李富所有，李富分别给付六原告财产折价款95 342.86元。 宣判后，双方当事人均未上诉。 评析意见： 本案的争议焦点在于：在承租公房的继承人补交成本价与标准价差额的情形下，公有住房如何进行遗产分割？ 要正确处理此类案件，首先必须对公有住房的历史进行梳理，准确界定公有住房的物权类型及归属，弄清楚成本价、标准价、实际付款以及租金的由来，在此基础上，才能对继承人补交差价的行为予以正确定性，划分各出资人的产权份额，进而对属于被继承人遗产的部分进行继承分割。 （一）住房政策的变迁与公有住房的沉浮 计划经济时期，我国实行福利化住房政策，以“低租金、高福利、实物分配”为典型特
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 公房承租权可以作为遗产继承 ——重庆南岸法院判决李义达诉向文娟继承纠纷案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 裁判要旨 公有住房承租权逐步允许转让、转租、上市交易的经济价值，使公有住房承租权具备了独立的私有财产的性质，因此公有住房承租权可以作为承租人遗产继承。 案情 原告李义达的父亲李峰与被告向文娟于1998年结婚，婚后共同居住在由重庆第三棉纺织厂福利分配给李峰的公有住房。2008年李峰去世，向文娟继续独自在诉争房屋内居住生活并负担相关的租赁费用。2013年该公有住房进行拆迁，拆迁人按规定对承租人向文娟进行了拆迁补偿安置。 原告李义达认为该公有住房承租权具有经济价值，可占有、使用、收益，应与其他财产一样进行继承，因此自己对该公有房屋承租权及其转化得到的经济利益享有继承和分割的权利。其父李峰去世时未对该公有住房承租权进行遗产分割，故李义达提起诉讼，请求法院对诉争的公有住房的拆迁补偿款进行遗产分割。 裁判 重庆市南岸区人民法院经审理认为，李峰死亡后，该公有住房承租权应当以遗产方式进行分割，故在原告未明示放弃继承的情况下，其继承利益依然凝聚在该公有住房承租权上，虽然后来该公有住房进行了拆迁和产权调换，但原告并未丧失对该承租权及其转化的利益的继承权，故原告依然可对拆迁安置房屋进行分割。但由于公有住房租赁权的公益保障性还是第一位的，被告向文娟与原承租权人一直共同居住在该公有住房内，故在分割时应当对被告向文娟予以多分。根据拆迁安置房约定价值、产权调换时的价值以及向文娟补交房屋安置时的差价等情况，判决诉争公有住房房屋归被告向文娟所有，被告向文娟支付原告李义达房屋折价款8万元。 宣判后，原、被告双方均未提起上诉，现一审判决已生效。 评析 本案涉及公有住房承租权能否继承的问题。公有住房承租权是我国计划经济的产物，也是我国长期 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
《民法典》体系中的物权制度之理解——以所有权和用益物权为视角 1根据《中华人民共和国民法典》规定，为了保护（）的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，根据宪法，制定本法。 [ 单选题：5 分] A 经济主体 B 民事主体 C 商事主体 D 政治主 体 试题解析您的答案：B回答正确 2根据《中华人民共和国民法典》规定，因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以（）组织、个人的不动产或者动产。 [ 单选题：5 分] A 占有 B 拆迁 C 征收 D 征用 试题解析您的答案：D回答正确 3根据《中华人民共和国民法典》规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于（）。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 [ 单选题：5 分] A 物业共有部分的养护 B 物业共有部分的能源费支出 C 电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和 改造 D 业主委员会工作经费开支 试题解析您的答案：C回答正确 4根据《中华人民共和国民法典》规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制（），控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
[ 单选题：5 分] A 农用地转为建设用地 B 农用地转为未利用地 C 未利用地转为建设用地 D 建设用地转为农用地 试题解析您的答案：A回答正确 5根据《中华人民共和国民法典》规定，（）应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 [ 单选题：5 分] A 地方人民政府有关部门、居民委员会 B 物业行业协会 C 开发建设单位 D 物业服务企业试题解析您的答案：A回答正确 6根据《中华人民共和国民法典》规定，动产的交付类型包括（）。 [ 多选题：5分] A 现实交付 B 简易交付 C 指示交付 D 占有改 定 试题解析您的答案：ABCD回答正确 7根据《中华人民共和国民法典》规定，物权的保护方式有（）。 [ 多选题：5分] A 确认物权 B 排除妨害或者消除危险 C 修理、重作、更换或者恢复原状 D 返还原物 E 损害赔偿
最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干 问题的解答 公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。最高人民法院在1996 年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。 （一）在夫妻结婚登记前，公房使用权已在一方名下，离婚时，另一方可否要求分割使用权？ 对该问题，最高院的司法解释采取了“具体情况，具体分析”的原则。笔者分析下来，以下九种情况，房产使用权应夫妻共同享有。 （1）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，离婚时，另一方有权要求分割公房权益。注意，这里一方取得的时间是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不论时间长短，另一方均有权要求分割公房权益。 （2）婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的，也就是说，虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到同一个单位的，另一方也可以要求分割公房权益。 （3）一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的，虽然公房所购时间为婚前，但由于婚后双方共同还款，另一方也有权要求分割公房权益。当然，这里还有不清楚的地方，如婚后共同偿还了多少钱，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，实践中由法院根据案情酌情处理。 （4）婚后一方或双方取得公房承租权的，无论谁是承租人，另一方均有权分割公房权益。 （5）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的，
虽然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到拆迁又换了公房，新公房的使用权益就是两个人共有的。 （6）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋。 （7）夫妻一方将其承租的本单位公房，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换公房的，也就是说，婚后调换的公房，使用权也是双方共有的。 （8）婚前双方均租有公房，婚后合并调换公房的。 （9）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是个弹性条款，法院有自由裁量权，当法院认为将公房承租权仅判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，就可以根据该条酌情处理。 （二）公房使用权判给男方，还是判给女方呢？ 根据最高院的司法解释，结合实际业务经验，笔者认为，法院在该问题的处理上主要遵循以下原则。 （1）照顾抚养子女的一方。夫妻离婚，受到最大伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长，有一个稳定的居住环境，将公房使用权判给带孩子的一方，合情合理。此外，根据最高院的司法解释，两周岁以下的孩子，一般应判归女方抚养。 （2）男女在同等条件下，照顾女方。这不是“女士优先”的问题，而是在一般情况下，离婚对女方的伤害和打击要比男方大。据调查，目前离婚率高发的年龄段有三个：第一个阶段是刚结婚两年内，进了“围城”，想出去；第二个阶段是三十五岁左右，男方事业有成，有外遇，容易离婚；第三个阶段是五十五到六十岁，觉得人生一世，也要潇洒一回，容易出轨，导致离婚。特别在第二个阶段，离婚率相当高。 （3）照顾残疾或生活困难的一方。 （4）照顾无过错一方。什么是“过错”呢，一般来说主要是指由于谁的原因造成
公房使用权有偿转让的法律问题探讨 来源：中国论文下载中心[ 06-06-08 18:01:00 ] 作者：胡丽萍编辑：凌月仙仙- 论文摘要 公房使用权的有偿转让，是我国建立社会主义市场经济体制下住房制度转换过程中新出现的一种特殊现象。目前，活跃于房地产市场的公房差价交换行为主、公房动迁时货币安置等做法，均涉及到“公房使用权的有偿转让”这一敏感问题。根据我国现行法律规定，公房使用权的有偿转让是不允许的，一旦发生矛盾，诉诸法院，这种行为往往被认定为违法。但不管怎样，这一行为已经从开始的私自地下交易日益走向公开化，事实上已得到了某些地方政府的默许和认可。现实的需要走在了理论和法规之前，迫使我们对公房使用权有偿转让的法律问题进行深入研究。本文通过对公房使用权有偿转让的现状考察，分析了公房使用权的法律性质，对公房使用权有偿转让行为的合法化及如何进行规范作了初步的探讨。 关键词公房使用权有偿转让法律性质合法化规范化 目录 论文摘要 (1) 一、公房使用权有偿转让的现状 (2) (一)公房使用权有偿转让的表现形式 (2) (二)公房使用权有偿转让中存在的法律问题 (3) 二、房使用权的法律属性 (4) (一)现阶段我国公房使用权的特殊性 (4) (二)公房使用权的法律性质 (5) (三)房改实践事实上已承认了承租人对公房的大部分收益权 (6) 三、公房使用权有偿转让的现实意义 (7) (一)公房使用权的有偿转让是住房从实物福利分配向货币化、 商品化、市场化分配转变过程中不可避免的产物 (7) (二)公房使用权偿转让的合法化具有积极的现实意义 (7) 四、规范公房使用权有偿转让的法律对策思考 (8) (一)对上海市、武汉市等现有地方性政策的借鉴 (8) (二)在前头法规中确认公房使用权的用益物权性质， 使公房使用权的有偿转让行为合法化，并加以规范 (9) 参考文献 (11) 公房使用权的有偿转让，是我国建立社会主义市场经济体制下住房制度转换过程中新出现的一种特殊现象。目前，活跃于房地产市场的公房差价交换行为主、公房动迁时货币安置等做
如何对公房拆迁补偿居住人 若被拆迁的房屋属于公房，则一般是按照被拆迁公房的面积作出补偿。但具体的补偿标准，还是要根据当地政府的拆迁公告确定。而对拆迁公房作出的补偿款，一般是不会全部给居住人的，毕竟公房的所有权并不是居住人，一般公房所属单位也是要获得部分补偿。 一、如何对公房拆迁补偿 一般是按面积1：1，但具体你那里这次拆迁如何补偿，请关注当地政府的拆迁公告。 1、公房拆迁，补偿款不会全部给居住人的，还有房产所有人公房所属单位的补偿部分。 2、给与公房承租人的补偿一般是：由公房所属单位另行安排住房;或者直接给予补偿款，具体补偿款是多少，还要看公房所属单位的决定，但要能保障公房承租人的居住条件。 3、首先须明确一点，公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。《城市房屋拆迁管理办法》第二十七条规定：拆迁租赁
房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。 根据《城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的权人。存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。 在被拆迁人(出租人)对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人(出租人)通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。 二、公有房拆迁应该注意哪些事项呢? 1、公有房屋拆迁补偿公，房产权人不应有别于私房产权人 房屋所有权的性质，房屋的产权可分为公有和私有公房，按管理权属的不同又分为单位自管公房和直管公房，在我国目前的管理体制和管理模式中，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权能，与国家授权单位自管的公房一样领取了《房屋所有权证》。