公房使用权的用益物权
2010-12-02作者: 未知来源: 法律快车
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公房使用权的用益物权
案例介绍：某甲承租某单位的公有商业用房，在承租使用期间，出租人即某单位，同时也是租赁房屋的产权人，根据市房产局、物价局联合下发的直管工商业用房协议租金及分路段租金指导标准的文件要求，将直管的商业用房的租金标准以月每平方米为单位做出统一上调，由于公房租赁带有我国计划经济时期特有的福利属性，因而即使是上调后的租金标准也同比于市场租金低廉很多，因而大部分承租人均随后与某单位开始履行新租金，唯某甲从此开始拒绝支付租金，不但不同意执行新租金标准，而且也不再按照原租金标准向某单位履行租金支付义务，同时某单位还了解到某甲在承租期间早已将租赁房屋转租给他人经营使用，就这样在多次催缴与协商均无果的情况下，某单位以某甲为被告、以房屋实际经营者即转租的承租人为第三人，诉至人民法院，请求解除与某甲之间的租赁关系。
一审法院认为，某甲与某单位依法建立房屋租赁合同关系，某单位作为出租人根据政府文件对自管房屋施行租金协议价格并不违反法律、行政法规的强制性规定，对某单位的诉讼请求予以支持。由于某单位与某甲没有签订书面的房屋租赁合同，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，视为不定期租赁合同，对于租赁合同，出租人有权随时解除合同。鉴定某甲不同意增加租金，双方已经终止了租赁合同关系，某甲与转租的承租人应当腾空、返还房屋。
一审判决生效后，某甲申请再审，经人民法院再审审理认为，当事人的合法权益应受法律保护，某甲所取得的房屋使用权与一般租赁合同的承租使用权性质不同，这种使用权与一般的租赁合同承租使用权相比虽均称为房屋承租使用权，但就其产生的原因不同从而性质不同，公房使用权人在法律允许的范围内，对房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利应属于用益物权，系物权的一种，具有可追夺的特征，据此某甲对租赁房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，撤销原审判决，驳回某单位的诉讼请求。
经笔者了解，上述判决的依据是某中级人民法院的《关于审理房地产案件若干问题的处理意见》中“关于未经产权人同意转让公有住房使用权行为的效力问题”中的部分意见观点，该观点自然段的全文是“公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，公房承租使用权具有社会福利性质，多属承租人劳动剩余价值的再分配。与一般租赁合同的承租使用权相比，
二者虽均称为房屋承租使用权，但其产生的原因不同，从而导致其性质不同。公有住房使用权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利。这种权利应属于用益物权，系物权的一种，具有不可追夺的特征。使用权人在未经产权人同意的情况下转让公有住房使用权的行为，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人的产权造成任何侵害，而且我国目前尚无法律、法规禁止这种交易行为。北京、沈阳等地政府已经允许公有住房使用权上市交易，并要求产权单位予以配合。允许公房使用权自由交易可以促使社会财富加速流通，产生更大效益。因此，应认定这种交易行为是合法有效的。”
就此，公房使用权应属于用益物权吗，笔者借此谈谈粗浅认识：
所谓的公房使用权，应是指我国城镇居民以名义上的租赁，实质上的福利分配所取得的对“国家”所有的房屋租赁权。它包括产权属于房产管理部门直管公房和产权属于单位所有的自管公房，这种单位福利分房制度是我国计划经济体制下福利住房分配特色的体现。通常公房使用权的承租人，均是企业事业单位或者国家机关工作人员，其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，由此建立起的职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，但住房的所有权仍归单位所有，职工以支付低租金使用。诸此的公房使用权虽然随着市场经济的蓬勃发展，以及房屋商品化即房改制度的深入推行已经越来越少，但仍不鲜见。
关于公房使用权的法律性质，据笔者了解，在理论界分歧很大，比较有代表性有债权说、居住权说、自物权说、他物权说：
1、债权说。持这一观点的理论者认为，国家做为公房的所有权人，授权房产行政主管部门将公房出租给职工使用，由职工支付租金，已经形成一种租赁合同关系。
2、居住权说。持这一观点的理论者认为，公房使用权与居住权人对他人所有的住房及其附着物所享有的占有、使用、收益的居住权的法律特征相似，因此公房使用权应以居住权明确。
3、自物权说。持这一观点的理论者认为，公房租赁是依据变相工资分配方式建立起来的租赁关系，不是真正合同法意义上的租赁关系，这种使用权具有所有权性质，本质是物权，即民事主体以自己劳动获得的权利，象劳动报酬一样。
4、用益物权说。持这一观点的理论者认为，公房使用权由于具备使用权人对公房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化，使用权没有期限限制，所有权人行使所有权受到使用权人的限制，以及公房还凝结着职工的劳动价值，基本符合用益物权特征，因此属于用益物权。
笔者认为，按照国务院“将现行的实物福利分房制度逐步转变为货币工资分配制度，由住房
通过商品交换（买房或租房），取得住房的所有权或使用权”的精神，房改时国家和各级政府制定并实施了将公房使用权由福利待遇转变为商品的政策措施，具体办法是将职工无偿住用公房的福利待遇转变成货币补贴，货币补贴分做两部分，一部分以住房补贴形式加入个人工资，一部分以住房公积金的形式作为个人购房资金，以此卸掉公有住宅作为福利待遇的包袱，成为城镇住宅市场的商品。也就是说，无偿居住公房的福利待遇已经转变为货币补贴归个人享有，公房使用权已经成为住宅市场的商品，成为承租人与出租人订立租赁合同的标的物。因此，公房使用权应属于一种合同权利，不再具有社会福利性，公房使用权人与房屋产权人之间系属于普通租赁合同关系，一旦发生租赁纠纷，应依据我国《合同法》予以规范与调整。
1、“公房使用权人在法律允许的范围内对公有住房享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利属于用益物权”的观点没有法律依据。
《民法通则》为我国用益物权制度奠定了基础，第81条规定：“国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民开采。国家保护合法的采矿权。公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利义务，依照法律由承包合同规定。”当然，《民法通则》中对用益物权的规定还十分简略笼统。此后的《农村土地承包法》进一步确立了农村土地承包经营权制度，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》建立了我国的国有土地使用权制度，《矿产资源法》确立了探矿权、采矿权制度，《海域使用管理法》确立了海域使用权制度，《水法》确立了取水权制度，《渔业法》确立了养殖权、捕劳权制度，可以说用益物权的体系大体形成。但各种用益物权分散于诸多单行法当中，新颁布的《物权法》将用益物权统一起来，进行了科学体系化的规定，确立了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种主要的用益物权。而目前的法律规定中，没有把公房使用权规定为用益物权，那么根据物权只能依据法律的强制性规定而设立、不得依意思自由创设或变更物权种类、内容、效力和公示方法的物权法定原则，目前实践当中的将公房使用权列属于用益物权没有法律依据。
公房承租权纠纷相关法律问题
发布日期：2012-06-12 作者：柴海艳律师
公房（公有住房、使用权房屋）作为我国特定历史条件下的产物，在目前住房市场中仍占有一定的比重。我所在咨询、办理离婚、继承、房屋买卖等民事纠纷案件中大量涉及与公房相关的法律问题。笔者基于对公房承租权性质的理解，对涉及公房转让、继承、房改等法律问题进行归纳，供交流。
一、公房承租权的性质
公房包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房两种。公房使用人与公房产权单位签订公房租赁合同并办理《公有房屋租赁证》后，公房使用人拥有合法承租权。公房承租权名义上是指我国城镇居民以租赁形式对产权属国家或单位所有的住房享有承租权，实质上是按国家对职工福利分房政策所取得的房屋使用权，这种房屋使用权是我国计划经济体制下福利性住房分配制度的体现。
公房承租权有别于合同法意义上的租赁权。首先享有公房承租权的主体只能是城镇居民中机关、国有企事业单位的劳动者，而房屋租赁合同的主体则无此限制；其次个人能够取得公房承租权的条件必须是为国家或单位服务达到一定的年限，所分配住房的面积与劳动者工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关。从这个意义上讲，名为租赁公房，实质是获取国家或单位给予的福利；第三，从公房承租权人交纳的低租金来看，不能体现房屋和土地的绝对使用价值；第四，根据《关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工可以成本价价购买公有住房产权，该价格与房屋实际市场价格不构成对价。可见，公房承租权与一般租赁合同承租使用权相比，二者虽均称为房屋承租权，但其性质是不同的。按照《公有住房承租权转让暂行办法》规定，公房承租权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利是他人（包括产权单位）不能任意剥夺的，具有一定的排他性。因此公房承租权已经具有了一定物权的属性。
二、常见公房承租权纠纷的法律问题
1、公房承租权转让问题
随着我国城镇住房制度改革不断深化，公房承租权进入市场流转的法律障碍在部分城市得到解决。大连于2002年实施了《公有住房承租权转让暂行办法》，明确公有住房承租人在征得公有住房所有权单位同意后，有权将公有住房承租权有偿或无偿转让给他人。并且规定，公有住房所有权单位无正当理由，应同意公有住房承租人转让承租权的请求。２００２年１２月１５日北京市国土资源和房屋管理局作出的《关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》也明确指出了公有住房使用权可以作为独立财产进行转让，并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得以任何理由予以拒绝”。１９９９年４月１９日沈阳市《关于进一步深化住房制度改革的通知》也指出：“允许公有住房使用权有偿转让。”因此，在我国部分城市公房承租权可以转让。
常常出现的纠纷问题是未经产权人同意，公房承租权人签订的转让合同是否无效。因《城市公有房屋管理规定》是禁止公房承租权人自由转租和转让公房承租权的，同时大连的《办法》、
北京和沈阳的《通知》也明确承租权转让需获得公房所有权单位的同意，因此未经产权人同意，公房承租权不得转让。违反建设部《城市公有房屋管理规定》、《办法》及《通知》显然不属于法院认定合同无效的依据，因此未经产权人同意，转让公房承租权的合同应属于效力待定，不能一概认定无效。如果因产权人拒绝办理更名过户手续，应由出卖人承担违约责任；如果出卖人通过非法途径办理了过户手续，应属于可撤销的行为。
2、公房承租权能否继承问题
按照《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公房承租权能否继承主要看公房承租权是否符合遗产范围。《继承法》第三条及最高院关于贯彻执行《继承法》意见第3条没有明确规定公房属于遗产范围，同时公房的承租权利也没有明确规定为个人合法财产权利，虽然笔者对于公房承租权的性质认同具有了一定物权的属性，但鉴于法律没有明确公房承租权可作为公民个人财产权利得以继承，因此在解决纠纷具体适用法律时还是缺乏明确的依据，公房承租权不能直接适用《继承法》规定。
公房承租权继承与公房承租权人变更是两个法律概念，虽然公房承租权没有明确的依据可以被继承，但承租权人死后部分继承人是可以变更成为新的承租权人的。按《城市公有房屋管理规定》第２８条规定：承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续，继续承租。从该条规定中也可以看出，符合以下两个条件的继承人可以继续承租该公房：一是户口在该公房内；二是与死亡的承租人同居住两年以上。
如果满足上述条件的多个继承人就变更承租权人问题产生争议时如何处理？笔者认为可参照《最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（二）第二十条的规定精神处理，即各继承人就房屋的价值及归属达成协议，按协议处理；无法达成协议的，人民法院可按以下情形分别处理：（一）各方均主张作为承租权人继续承租房屋的并且同意竟价取得的，应当准许；（二）房屋价值不能达成一致的，可由评估机构按房屋承租权转让价格作出评估，取得房屋承租权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿。
3、夫妻离婚时共同居住的公房如何处理
最高人民法院在1996年颁布的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》对夫妻离婚时共同居住的公房如何处理问题提供了明确的解决办法。现实中对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列8个原则予以处理：①照顾抚养子女的一方；②男女双方在同等条件下，照顾女方；③照顾残疾或生活困难的一方；④照顾无过错一方；⑤公房由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿；⑥公房面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；⑦承租方给另一方解决住房；⑧如一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的可暂时居住，暂住期限一般不超过两年。
4、产权单位要求承租权人交回公房问题
现实中，多数公房承租权人因达到法定年龄而退休，单位一般不会要求承租权人交回所住公房，直至承租权人去世后同住人可以续租。但在我们咨询的案件中也存在很少一部分承租权人因辞职离开原单位，原产权单位要求其交回分配的公房纠纷。交回公房的法律概念即产权单位要求解除公有住房租赁合同。按照《大连市城市公有房屋管理规定》，公房产权单位和承租权人有协商解除和法定解除合同权利。该《规定》第二十二条规定，“出租人在租赁期
满前必须收回出租的公有房屋时，应事先商得承租人同意，提前收回公有住房的，同时要作好承租人的住房安置”。通过该条分析，产权单位行使协商解除权收回公房必须以重新安排住房为前提，确保承租权人有房可住。该《规定》第二十三条是产权单位行使法定解除权的规定，其中没有因承租人辞职离开单位而必然收回房屋条款，因此承租权人辞职不直接产生交回公房的法律结果。
按照前面对公房承租权性质的理解，公房承租权具有一定物权排他属性，权利中包含国家或单位给予的福利，并且可以通过房改以较低的成本价格取得房屋所有权，因此不能排除公房承租权具有一定的私有财产权性质，产权单位不能任意剥夺。
5、承租权人要求同住家庭成员腾房而引起的纠纷
具名承租权人是否有权要求共同居住两年以上的家庭成员腾房？同户口、共同居住的家庭成员是否必然够构成对承租权的共有？笔者认为应根据实际情况来确定争议的公房承租权是否已经演变为了家庭共有权。共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定，居住本身不会产生共有，因此同住家庭成员是否对共同居住的房屋具有共有权，要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房承租权时，除具名承租权人外，其他同住家庭成员的工龄等因素作为分房时的一个重要条件的，或其他同住家庭成员交纳了增加面积款的，或以其他同住家庭成员的旧房合并换得现有房屋的，即使公有房屋租赁证上未明确记载该同住人口为共同承租人，也可构成共有。否则，仅凭居住不能构成对公有住房承租权的共有。根据以上分析，如果争议的公房构成共有，按照民法关于共有的原理，共有人不能对共有物独占，不能妨碍其他共有人行使权利。因此，具名承租权人要求家庭共有成员腾房的，应驳回其诉讼请求。另外，大陆法很多国家法律均规定未成年子女对其父母的房屋享有居住权，父母要求未成年子女腾房的，也不能得到支持。
6、公房拆迁补偿分配纠纷
按《大连市城市房屋拆迁管理办法》规定，公房拆迁安置补偿款大部分支付给房屋承租人。共同居住人是否有权分配房屋拆迁货币安置款取决于共同居住人是否已构成对承租权的共有，共有人有权参与补偿款的分配；如未构成共有，无权参与分配。对于补偿费如何分配问题，应根据公平原则，结合承租房屋的来源情况，协商或由法院酌情处理。
公房拆迁期间原承租权人死亡，共同居住的子女取得回迁房产权或货币安置款而引起的继承和析产纠纷。其他继承人是否有权根据《继承法》主张财产权利？解决此类纠纷首先应确定与父母共同居住的子女是否构成对承租权的共有，如构成共有则应先析产，将该子女应得的份额扣除后，其余财产按继承处理。如果同住子女已经取得了回迁房屋的产权，则不宜再将该房屋作为“遗产”进行分割，而应在确定房屋的价值后，由其对其他继承人给予补偿。
三、公房在房改过程中产生的权属纠纷法律问题
房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的公有住房。房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费，因而房改房的产权中的土地权益部分实际仍然属于国家，产权人只占有房屋建筑物本身产权。公有住房在房改过程中产生的权属纠纷主要有以下几种情况：1、原承租权人与产权单位签订了出售公有住房协议并取得产权，其他共同承租权人起诉要求确认房改协议无效的，法院不应受理。此类案件类似单位内部分房纠纷，法院不能用公权
干预产权人依法处分其民事权利，即不能判令产权单位与哪一个共同承租人建立租赁关系并将房屋产权出售给他；如果其他共同承租权人起诉房改后新的产权人要求返还其应有份额，法院应作为民事案件受理，按共有财产进行分割，给原告相应补偿。
2、如果房改后的产权人起诉原共同承租人腾房，法院应该受理。共同承租人有承租权的或对争议房屋有继承权，应进行财产分割或继承。如产权人坚持要求腾房，应驳回原告诉讼请求。
3、参加房改的原承租权人在办理产权证之前死亡的，该房产不能作为遗产继承。虽然原承租权人参加房改交纳购房款，和产权人建立了房屋买卖合同关系，但房改房买卖关系的主体是特定的，买受人必须是与产权单位有劳动合同关系的职工，享受房改的优惠待遇也是基于单位职工的身份，而身份权是不能继承的，此时继承人可以继承购房款，但不能继承房屋产权。如果以夫妻双方所享有的优惠待遇参加原承租权人一方的房改，其配偶也是购房的主体，单位应继续为其办理房产证。
4、参加房改的承租权人与产权单位解除劳动关系时已缴纳了购房款、签署了购房合同，但没有办理产权证的，能否取得产权取决于双方买卖行为是否合法，如果产权单位销售公房经过有关房改部门的审批，承租权人在签订购房协议时具备购房资格，则应当认定为双方签订的买卖合同合法有效，应当全面履行合同约定，此时即使参加房改的承租权人与单位解除了劳动合同关系，单位也应当为承租权人办理房产证明
浅谈我国的动产用益物权制度 [摘要]我国《物权法》明确了动产用益物权制度的存在，但是并未就动产用益物权的法定类型加以明确。笔者认为，《物权法》对传统不动产用益物权的突破具有重要意义。文章仅以动产用益物权制度与动产租赁权制度差异的角度来分析我国动产用益物权制度的正当性问题。 [关键词]动产用益物权制度；动产租赁权制度；制度优势 一、动产用益物权制度概述 古罗马时期就存在具体的动产用益物权制度。无论是大陆法系还是英美法系都存在用益物权制度。所谓用益物权，是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。限于社会经济发展状况及法律文化传统等因素，我国传统意义上的用益物权，即不动产用益物权。我国《物权法》第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。” 由于我国《物权法》并未就动产用益物权的法定类型加以明确，部分学者仍主张用益物权的客体应限于不动产。 二、动产用益物权制度的比较优势 传统物权法理论否定动产用益物权的主要理由之一，即通过债权方式可以充分实现动产的效用。动产租用、借用、质押、抵押等相关制度或方式，都是动产的利用的途径。笔者认为较动产租赁权制度而言，动产用益物权制度具有明显的比较优势，而无法通过动产租赁权制度予以实现。 （一）两种制度比较 动产用益物权制度下的动产利用方式是物权性质的利用方式，动产租赁权制度下的动产利用方式是债权性质的利用方式。动产用益物权则在本质上是物权，具有排他性、优先性、追及性、独立性。动产租赁权在本质上是债权，具有相容性、平等性、追及性、附属性。物权和债权本身的差异决定了动产用益物权与动产租赁权的差异的。 （二）动产用益物权制度的比较优势 如王泽鉴先生所言：用益物权使物的利用关系物权化，巩固当事人间的法律关系，得对抗第三人，此为用益物权在法律结构上异于债权的特色。简言之，动产用益物权制度与动产租赁权制度相比具有明显的比较优势，主要体现在以下两个方面： 其一，能够更有力地保障用益人的权利。一方面，当动产用益物权受到威胁或实际侵害时，用益物权人可行使返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权、恢复原状请求权，同时权利请求的对象可以是除用益物权人之外的任何人；但是，在动产租赁权人在权利受到威胁或实际侵害时，往往只能针对相对人行使债权请求权，要求其承担违约责任。这就决定了，动产用益物权人能够对抗动产所有人以及第三人，而动产租赁权人只能对抗债权相对人。另一方面，当动产用益物权与动产所有权相冲突时，动产用益物权往往不会受到动产所有权的限制；动产租赁权则在这种情形下，天然受到动产所有权的“排挤”和约束。 其二，能够更为充分地发挥动产的效用。首先，动产用益物权人基于动产用益物权的特性，能够通过物权请求权的行使最大程度上实现对动产的直接支配；但是，动产租赁权人对动产的支配上具有明显的被动性。其次，虽然我国《物权法》并未明确承认用益物权的处分权能，但是笔者认为根据我国物权法理论，动
以下是由推荐的合同范本 甲方（转让方）__________ 乙方（受让方）__________ 根据《公房承租交换试行办法》（以下简称《试行办法》）等有关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就甲方向乙方转让其承租的公房承租权等有关事宜、订立本合同。 第一条甲方将其承租的座落于________区（县）________路________弄（新村）________支弄____号____室，租赁部位独用面积________平方米的公房承租权（以下简称该公房）转让给乙方。在订立本合同前，甲方已向乙方出示该公房的《租用公房凭证》［《租用公房凭证》复印件见（附件一）］。乙方已对甲方转让的该公房座落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。 第二条甲、乙双方经协商同意，该公房转让的成交价格为人民币（大写）________元。 第三条甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理（不约定的划除） 1、乙方应按《试行办法》的规定，以甲方的名义将上述价款一次性存入该公房所在地区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单。一次性付款时间由双方在本合同（附件二）中约定。 2、按《试行办法》规定，经该公房所在地区、县房地产管理部门审核批准，乙方将上述价款直接支付给甲方，付款时间和金额由双方在本合同（附件二）中约定。 3、付款时间和金额由双方在本合同（附件二）中约定。 第四条甲、乙双方经协商同意，自本合同签定之日起的______日内，持本合同及规定的材料到该公房所在地________区/县房地产交易中心办理该公房承租一权的转让手续。 第五条甲、乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公房差价交换通知书》（以下简称《通知书》）之日起的____月内，持有关材料向该公房的出租人或出租人委托的物业公司办理公房租赁关系的变更手续。甲方同意，自该公房租赁关系变更手续办妥后的____日内，腾出该公房并交乙方进行验收交割。 第六条甲方承诺，自本合同签订之日起至该公房验收交割期间，凡已纳入本合同（附件三）的各项不得拆除的房屋装修及附属设施，若被损坏被拆除，则除应按被损坏、或拆除的住房装修及附属设施估值赔偿给乙方外，还应按估值的
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公房买卖的合同范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 (以下简称卖方)与同志(以下简称买方)协商同意订立本合同，条款如下，以资信守。 第一条卖方将坐落于xx市区路(街、里、巷) 号(幢) 室出售给买方。该住房为结构，于年月竣工，建筑面积共平方米。 第二条以成本价、统建解困房价、房改经济适用住房价、商品房指导价(或评估价)购买的获得全部产权。高层住宅以标准价购买的获得%产权。 第三条计价： 1、不超标面积平方米， 以价出售，单价 元，计元。 2、杂物间面积平方米(层高2.2米以下[ ];层高2.2米以上[ ])，单价元， 计元。 3、超标面积平方米，单 价元，计元。 4、超商品房指导价计元。 5、超标准装修计元。
6、工龄折扣年，计元。 实际付款：1+2+3+4+5-6= 元人民币(大 写) 万仟 佰拾元。 第四条该房产建筑面积的计算以土地房屋权属证书记载为准。 第五条购买单位自管公有住房的，由卖方持本合同、《公有住房出售核定表》、个人交款单、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。购买市国土资源与房产管理局管理的公有住房，买方直接凭本合同、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。 第六条买方与毗邻房产共同享有使用住房共用部位共用设施设备(如走廊、梯级、通道、供电、供水、排水、共用天线等系统) 住房共用部位共用设施设备的维修按《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》执法。 第七条买方取得该房产后，自行管理和维修、养护，保证房屋安全使用。 第八条买方使用该产业时必须遵守国家法律、法规及有关规定，遵守社会公德和维护公共利益。
公房使用权的用益物权 2010-12-02作者: 未知来源: 法律快车 分享到：1 公房使用权的用益物权 案例介绍：某甲承租某单位的公有商业用房，在承租使用期间，出租人即某单位，同时也是租赁房屋的产权人，根据市房产局、物价局联合下发的直管工商业用房协议租金及分路段租金指导标准的文件要求，将直管的商业用房的租金标准以月每平方米为单位做出统一上调，由于公房租赁带有我国计划经济时期特有的福利属性，因而即使是上调后的租金标准也同比于市场租金低廉很多，因而大部分承租人均随后与某单位开始履行新租金，唯某甲从此开始拒绝支付租金，不但不同意执行新租金标准，而且也不再按照原租金标准向某单位履行租金支付义务，同时某单位还了解到某甲在承租期间早已将租赁房屋转租给他人经营使用，就这样在多次催缴与协商均无果的情况下，某单位以某甲为被告、以房屋实际经营者即转租的承租人为第三人，诉至人民法院，请求解除与某甲之间的租赁关系。 一审法院认为，某甲与某单位依法建立房屋租赁合同关系，某单位作为出租人根据政府文件对自管房屋施行租金协议价格并不违反法律、行政法规的强制性规定，对某单位的诉讼请求予以支持。由于某单位与某甲没有签订书面的房屋租赁合同，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，视为不定期租赁合同，对于租赁合同，出租人有权随时解除合同。鉴定某甲不同意增加租金，双方已经终止了租赁合同关系，某甲与转租的承租人应当腾空、返还房屋。 一审判决生效后，某甲申请再审，经人民法院再审审理认为，当事人的合法权益应受法律保护，某甲所取得的房屋使用权与一般租赁合同的承租使用权性质不同，这种使用权与一般的租赁合同承租使用权相比虽均称为房屋承租使用权，但就其产生的原因不同从而性质不同，公房使用权人在法律允许的范围内，对房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利应属于用益物权，系物权的一种，具有可追夺的特征，据此某甲对租赁房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，撤销原审判决，驳回某单位的诉讼请求。 经笔者了解，上述判决的依据是某中级人民法院的《关于审理房地产案件若干问题的处理意见》中“关于未经产权人同意转让公有住房使用权行为的效力问题”中的部分意见观点，该观点自然段的全文是“公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，公房承租使用权具有社会福利性质，多属承租人劳动剩余价值的再分配。与一般租赁合同的承租使用权相比，
浅析动产用益物权(一) 论文关键词：动产用益物权；动产租赁权；公示；善意取得论文摘要：用债权物权化解动产承租人所享有的权利，不仅把简单问题复杂化，而且还造成了用益物权体系的残缺。我国《物权法》规定了动产用益物权，这使物权法上的概念更准确、逻辑更严谨，也有利于提高动产的利用效率。在我国，经公示的租赁权实质就是动产用益物权。应当赋予动产用益物权人自由处分的权利，完善动产用益物权的公示制度和善意取得制度。 我国《物权法》第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”虽然该条明确规定可以在动产上设立用益物权，但我国《物权法》并没有对动产用益物权作进一步的规定。这就给司法实务带来了许多问题。动产用益物权的内涵是什么?存在的价值是什么？是否具有处分性？能否适用善意取得？笔者拟对上述问题作初步的探讨。 一、动产用益物权的确立 动产用益物权是对动产依法享有的占有、使用和收益的权利。租赁权是指承租人以租赁合同取得的，对租赁物占有、使用和收益的权利。动产用益物权是不是就是动产租赁权？这要从历史的视角进行分析。 在罗马法中,租赁权被定性为一种债权。承租人仅享有对人诉权,不享有对物诉权。1]在租赁关系存续期间,如果出租人将租赁物所有权转让给第三人,依据“物权优先于债权”、“买卖破除租赁”规则,第三人可以行使所有物返还请求权,要求承租人交付标的物。承租人所遭受的损失，只能向出租人请求赔偿。到古罗马后期,戴克里先皇帝颁布一道敕令,规定凡是租赁物买卖契约中附有维持租赁契约效力条款的,买受人即有遵守租约的义务。“买卖破除租赁”的原则由此受到限制。2]然而,承租人得以向买受人主张租赁权,并非因为租赁权本身具备了对世性,而是因为出租人将其义务移转给买受人承担,租赁权本身依然是一项债权。 近代大陆法系各国大都沿袭罗马法观念,将租赁权界定为债权,由债法予以规范。但另一方面,承租人的权益开始得到立法者的更多关注,租赁权的效力一直呈强化的趋势。颁布于1804年的拿破仑民法典第1743条规定:“出租人如出卖租赁物,买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋的承租人。”“买卖不破租赁”的原则自此得以确立,不动产租赁权具备了对第三人的对抗力。该条规定在欧陆民法学界引发了一场关于租赁权性质的争议,某些学者认为租赁权是一种物权,至少是具备一定物权性因素的权利。3]十九世纪晚期以来大陆法系各国制定的民法典以及民事特别法普遍赋予租赁权一定的物权效力。依《德国民法典》第571条、577条及580条的规定,出租人的土地或房屋在交付于承租人后,由出租人让与第三人或为第三人设定其他权利的,受让人代替出租人取得在其所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。《瑞士债务法》第259条第2项、第260条以及第281条也赋予不动产租赁权对抗租赁物受让人的效力。值得注意的是，这些国家“买卖不破租赁”的规定只针对不动产，把动产租赁权视为债权是合理的。 我国的立法强化这一趋势，把“买卖不破租赁”规则适用的范围扩大到动产。1981年我国《经济合同法》第23条规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”1999年我国《合同法》第229、230条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这两条规定，动产租赁权人可以对抗买受人，而且还享有优先购买权。我国《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该条使动产租赁权人能够对抗后设立的抵押权，进一步强化物权的地位。我国《物权法》第2条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”动产租赁权具有对世性、支配性、排他性和优先性，完
一、用益物权的排他效力 物权的排他效力，是指在同一物上不能同时并存二个以上内容及性质互不相容的物权。换言之，在同一物上已存在的物权具有排除在该物上再成立与其内容及性质相互冲突的物权的效力。物权的排他效力是物权在内容上具有支配性的表现，无排他性则物权的支配力无法实现。 排他效力是物权共有的效力，但各种物权的排他效力的强弱程度有所不同。所有权具有最强的排他效力，在一物之上只能有一个所有权；以占有标的物为内容的他物权的排他效力仅次于所有权，其可与所有权并存于一物之上，也可以与不以占有为内容的定限物权并存，但在同一标的物上不能同时存在二个以上以占有为内容的定限物权；不以占有为内容的定限物权的排他效力最弱，在同一物上仅不能同时存在内容完全相同的此类物权，但可存在数个同种类的物权。 就用益物权而言，因其系以占有标的物为内容的定限物权，因此，用益物权具有较强的排他效力，具体表现在：同一物上不得并存两个同时以直接占有为内容的用益物权，如同一块土地上不能并存两个以上土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。当然，用益物权相互之间的排他效力并非绝对，这主要表现为异时占有和非皆为直接占有的两个用益物权可以并存于一个标的物上。例如，典权与转典权可并存于一个典物之上而互不排斥。这是因为，典权人与转典权人所享有的两个典权，虽存于一个标的物上，并且都以占有为其内容，但两个典权之占有却并非“同时”发生，于转典后，原典权人对典物的占有是间接占有，而转典权人取得了对典物的直接占有，间接占有与直接占有可并存于一个物上，此乃物权规则之常理。(本文由法律快车网整理)再如，二个以上内容不同
的地役权(如用水地役与通行地役)或内容相同但互不排斥的地役权(如不作为地役)，也可并存于一宗土地之上；在同一土地的上下，得成立不同范围的数个地上权，如建筑房屋的地上权和地下停车场的地上权。 二、用益物权的优先效力 物权的优先效力，是指同一物上并存有两个内容及性质相容之物权或该物同时亦为债权给付之标的物时，依不同物权之性质定其实现上之优劣或物权优先于债权实现的效力。物权之优先效力，亦为物权在内容上具有直接支配性的表现。通说认为，物权的优先效力包括物权之间的优先效力和物权优先于债权的问题。 物权之间的优先效力是指在同一个标的物上存在两个以上不同内容或性质的物权时，哪种物权优先实现的效力。根据物权的排他效力，用益物权与所有权可以并存于同一标的物之上，用益物权与抵押权可以并存于同一标的物之上，数个用益物权在特定情形下也可以并存于同一标的物之上。在上述三种情况下，都会发生物权的优先效力问题。 1、用益物权与所有权之间的优先效力 用益物权是以所有权为基础而成立的物权，因此，用益物权设定后，在用益物上，必然会存在用益物权与所有权两种权利并存。在这种情况下，用益物权应优先于所有权。即使用益物权标的物的所有权发生转移，也不影响用益物权的存在，用益物权人仍可以对抗新的所有权人。用益物权的优先性是根据物权的性质所作出的判定，亦即一物之上设定限制性物权时，该限制性物权优先于其所赖以设定的基础性权利。例如，当地役权人的利用与供役地所有人的利用相冲突时，原则上应依双方当事人原约定的内容确定。如果不能确定的，应认为地役权人有优先使用的权利，这就是学者所称的地役权人利用优先的原则。
After reaching a consensus through equal consultation, the agreement stipulates the obligations that must be performed and the rights that should be enjoyed by each other.公房承租权转让合同正式 版
公房承租权转让合同正式版 下载提示：此合同资料适用于日常场景中，在经过平等协商而达成一致意思后订立的协议，规定了相互之间的必须履行的义务和应当享有的权利，如若自身权益受到损害，可通过正当手段来维护自己的利益。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 甲方（转让方）__________ 乙方（受让方）__________ 根据《公房承租交换试行办法》（以下简称《试行办法》）等有关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就甲方向乙方转让其承租的公房承租权等有关事宜、订立本合同。 第一条甲方将其承租的座落于： ________区（县）________路________弄（新村）________支弄____号____室，租赁部位独用面积________平方米的公房承租权（以下简称该公房）转让给乙方。在
订立本合同前，甲方已向乙方出示该公房的《租用公房凭证》［《租用公房凭证》复印件见（附件一）］。乙方已对甲方转让的该公房座落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。 第二条甲、乙双方经协商同意，该公房转让的成交价格为：人民币（大写）________元。 第三条甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理（不约定的划除）： 1、乙方应按《试行办法》的规定，以甲方的名义将上述价款一次性存入该公房所在地区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单。一
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 私人房屋买卖协议书范本(最新律师整理版) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
卖方（以下简称甲方）： _______________________________________ 居民身份证号码： _____________________________________________ 联系电话： ___________________________________________________ 买方（以下简称乙方）： _______________________________________ 居民身份证号码： _____________________________________________ 联系电话： ___________________________________________________ 依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定,甲乙双方在平等、自愿的原则，就房屋买卖事项，经协商一致，并经房屋宅基地所有权人同意，达成如下协议： 第一条房屋的基本情况 现甲方自愿将甲方合法拥有的坐落在______ 省_____ 巾区_________ 号 楼（层）室的房屋卖给乙方，并将与所出卖房屋的使用权同时转让给乙方。乙方也充分相识该房屋具体状况，并自愿购买该房屋，该房屋始建于■年，房屋结构为S 构，层高为层，建筑层数地上■层，建筑面积 方米（其中实际建筑面积方米）。 第二条价格 双方议定上述房地产按套（单元）计算，每套单价____________ 元/平方米，总价款为人民币，大写即人民币小写0 第三条付款方式及期限 1、乙方应在本合同生效之日起日内，向甲方一次性支付购房款（人民币 ）,由银行直接划拨给甲方指定账号。因甲方提供指定账号错误等原因造成甲方购房款无法到账的责任由甲方全部承担。乙方出具银行划拨凭证，甲方应开具收款收据或收款证明。 2、其他付款方式：■ 第四条交付期限 甲方应于购房款到账之日起日内，将该房屋交付给乙方。如遇房屋正在出租，自交房之日起，租赁关系自动转为乙方，由乙方负责收租。
修改版前言：《北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法律问题研究》完成于2007年4月份，是一篇探讨性质的文字。文章在网络上发表后，心思就转在别的方面了。出乎意料的是，这篇探讨性质的文字在网上引起很多人的关注，法大民商经济法律网、中国房地产专业律师网等网站给予转载，最近还被中国法学会“建筑房地产与土地征收征用暨《物权法》实施疑难问题研讨会”取用，令我受宠若惊。有的市民看到这篇文字后，向我咨询公房租赁的法律问题；有些律师界的朋友，和我进行了交流：这些都是让我感到欣慰的。个别“文抄公”抄袭了这篇文章或截头去尾署上自己的名字。但这些都是次要的，重要的是我希望能以自己的思考为处于公房租赁纠纷煎熬中的人减轻一点负担。现在回过头来看这篇文章，觉得其中很多观点还是很武断的。现在结合自己新的认识，对原来的文章进行修改，是为修改版。 前言（原）：近一段时间来，有不少人在网上咨询与公房租赁有关的法律问题。所咨询的法律问题具有高度的相似性，基本的情况是：父亲或母亲承租公房并长期居住。子女（一般在三个以上）最初和父母居住在一起，长大成家后陆续搬出公房，到其他地方居住。买不起房的子女则一直和父母居住在一起，也有子女虽然买了房但还居住在父母承租的公房里的。还有父母已过世，子女中一人或数人或其子女继续居住公房并缴纳房租，但至今没有办理承租人变更。 随着北京城市建设的迅速发展，以前承租的公房绝大多数都面临拆迁的问题。而根据北京市相关规定，拆迁承租公房的，承租人可以得到一笔数额不小的补偿。在北京房价飙升的背景下，这笔补偿款被寄予解决住房问题的厚望。与此伴随的是最初承租公房的这辈人基本上也到了生命的晚年，面临妥善交代身后事现实。围绕着已经得到、即将得到或可能得到的拆迁补偿款，在家庭内部产生矛盾，很多家庭濒临破裂边缘，令人感叹。据笔者了解，此类问题在北京十分普遍，涉及的家庭很多，在一定程度上影响了首都社会的和谐稳定。 当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现在人们面前的时候，特别是找不到相应法律、行政法规依据的时候，焦虑不安的情绪笼罩在人们心头。下面，笔者根据自己掌握的资料，对北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承的法律问题，谈谈自己的看法，抛砖引玉，求教大方。 一、公房租赁及公房使用权 新中国成立后，我国在城镇逐步建立了公有制为主体、实物分配、低租金，“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。在这种住房制度下，个人不拥有房屋的所有权，而是通过租赁公房的方式解决住房问题。个人支付的租金是很低的，甚至根本不够房屋日常的维护费用，租赁公房居住实际上是公有制下的一种福利待遇。 随着我国改革事业的发展，随着计划经济向社会主义市场经济的转轨，住房制度改革也拉开序幕。总的来说，住房制度改革的趋势是从住房的实物分配到住房分
公租房使用权转让合同 房屋租赁合同 租房合同 出租房屋合同 个人租房合同 房屋出租合同 个人房屋租赁合同 租房合同范本 租房协议 房屋转租合同 个人房屋出租
房租合同范本 房屋租赁合同范本 甲方(转让方)__________ 乙方(受让方)__________ 根据《公房承租交换试行办法》(以下简称《试行办法》)等有 关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就 甲方向乙方转让其承租的公房承租权等有关事宜、订立本合同。 第一条甲方将其承租的座落于：________区(县)________路________弄(新村)________支弄____号____室，租赁部位独用面 积________平方米的公房承租权(以下简称该公房)转让给乙方。在 订立本合同前，甲方已向乙方出示该公房的《租用公房凭证》[《租用公房凭证》复印件见(附件一)]。乙方已对甲方转让的该公房座落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。
第二条甲、乙双方经协商同意，该公房转让的成交价格为：人民币(大写)________元。 第三条甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理(不约定的划除)： 1、乙方应按《试行办法》的规定，以甲方的名义将上述价款一次性存入该公房所在地区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单。一次性付款时间由双方在本合同(附件二)中约定。 2、按《试行办法》规定，经该公房所在地区、县房地产管理部门审核批准，乙方将上述价款直接支付给甲方，付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。 3、付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。 第四条甲、乙双方经协商同意，自本合同签定之日起的 ______日内，持本合同及规定的材料到该公房所在地________区/县房地产交易中心办理该公房承租一权的转让手续。
第二十一章用益物权 第一节：概述 一用益物权的概念与特征 用益物权，是指权利人享有的对他人所有的不动产或动产在一定的范围内加以使用、收益的定限物权。 用益物权的特征： 1、用益物权属于他物权 2、用益物权是以占有、使用、收益为内容的定限物权 3、用益物权是以不动产为客体的物权 二用益物权的类型 依据规定用益物权的法律的不同，可将其分为民法上的用益物权与特别法上的用益物权。前者也称典型的用益物权，是指由民法典所确立的用益物权。 特别法上的用益物权，也称特别无权或准物权，是指由民事单行法或特别法确立的物权。 建设用地使用权 民法上的用益物权土地承包经营权 （《物权法》）宅基地使用权 地役权 用益物权海域使用权《海域使用管理法》 探矿权《矿产资源法》 特别法上的用益物权采矿权《矿产资源法》 （特许物权）取水权《水法》 养殖权《渔业法》 捕捞权《渔业法》 民法上的用益物权与特别法上的用益物权区别： ·民法上的用益物权是比较纯粹的私权利即民事权利。其产生大多是依据法律行为。 特别法上的用益物权的客体由于是需要国家进行行政管理的自然资源，因此处于公私法交错地带，带有浓厚的公法色彩。 ·通过漫长的社会实践，民法上的用益物权的内容具有很强的稳定性 特别法上的用益物权常常随着国家政策、经济社会发生需要的改变而发生变化 ·特别法上的用益物权并不牵涉很多民法理论问题，主要是一个国家对各类自然资源的行政管理，由经济行政法加以规定。 三用益物权与担保物权的区别 1、内容不同 用益物权以对他人之物的占有、使用、收益为内容（实体权）；担保物权以对标的物的交换价值的控制以及就变价所得价款享有优先受偿权为主要内容（价值权）。 2、客体不同
专业基础课-民法学建筑物区分所有权、相邻关系、用益物权、 担保物权(二) 一、简答题(总题数：8，分数：24.00) 1.简述相邻关系的概念和特征。 __________________________________________________________________________________________ 相邻关系，是指相互毗邻的不动产的所有人或使用人因对不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。 相邻关系具有如下特征： (1)相邻关系总是发生在两个以上权利主体之间。权利主体既可以是自然人、个体工商户、农村承包经营户、个人合伙，也可以是法人；可以是不动产所有人，也可以是不动产的使用人。 (2)相邻关系的内容是相邻人间的权利、义务。相邻一方有为了维护其合法权益而行使方便的权利，他方负有提供这种便利的义务。相邻一方的权利受到法律保护，但他不得滥用权利。 (3)相邻关系是在不动产毗邻或相近的特定条件下对财产的使用而发生的。它不仅涉及占有、使用土地、房屋、建筑物、通行道路等不动产本身相邻关系，还包括截水、排水、通风、采光、眺望、蒸汽、烟尘、臭气、噪声、垃圾等所发生的不利影响或有害侵扰。 2.简述用益物权的概念和特征。 __________________________________________________________________________________________ 用益物权是指权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 用益物权具有如下特征： (1)用益物权属于他物权、限制物权。用益物权是在他人所有的财产上设立的权利，即对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。因此，用益物权为“他物权”；相对于所有权而言，用益物权是不全面的、受一定限制的物权。由此，用益物权属于“定限物权”。 (2)用益物权以占有为前提，以使用、收益为内容。用益物权只具有所有权的一部分权能，其权利人享有的是占有、使用和收益权，但不享有处分权。 (3)用益物权的客体包括动产和不动产，但主要是不动产。 3.简述地役权的概念和特征。 __________________________________________________________________________________________ 地役权是指不动产的权利人如所有权人或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。 地役权具有如下法律特征： (1)地役权的主体包括不动产的所有权人和使用权人。 (2)地役权的内容是利用他人不动产，并对他人的权利加以限制。 (3)地役权的客体为主要为他人的不动产。 (4)地役权设立的目的是利用他人的不动产来提高自己不动产的效益。 (5)地役权是否有偿及存续期间依当事人约定。 (6)地役权具有从属性。地役权的从属性意味着地役权不得脱离需役地的所有权或使用权一同转移。 4.简述留置权的含义及成立要件。 __________________________________________________________________________________________ 留置权，是指已合法占有债务人动产的债权人，于债务人不履行债务时，得留置该动产并以其价款优先受偿的权利。其成立要件是： (1)债权人已合法占有属于债务人所有的动产。合法占有动产是留置权成立的基础条件，占有丧失，留置权消灭。 (2)债权人对该动产的占有与其债权的发生有牵连关系，但企业之间的留置除外。 (3)债务已届清偿期而债务人仍未履行债务。债务到了履行期限，留置权才成立。 (4)符合法律规定和当事人约定且不违背公序良俗。法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
公房买卖合同 甲方(出卖人)： 乙方(买受人）:
甲方（出卖人）: 地址： 身份证号码: 联系电话： 乙方:(买受人)： 地址： 身份证号码 联系电话: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方的房地产事宜,达成如下协议: 第一条甲方对所售房地产所有权的声明 1、甲方所售房地产是其根据国家有关规定购买的公有住房,已取 得完全产权并符合上市交易的条件。房屋产权证号为: 。 2、甲方房地产(以下简称该房地产)坐落于；位于第层共间,房屋结构为，登记建筑面积平方米（其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米）。
【律师提示】：首先,售后公房上市交易，除房产证上记载的产权人签字外,还需同住人签字同意。如未经同住人同意，售后公房的买卖有可能无效。其次，一定要确认原单位是否同意转让,因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权。 3、该房屋的抵押情况为：。 (１）、该房屋未设定抵押； （2）、该房屋已经设定抵押,抵押权人为：，抵押登记日期为: 年月日，他项权利证证号为：。 该房屋已经设定抵押的，出卖人应于年月日前办理抵押注销手续。 4、该房屋的租赁情况为: 。 (１）、出卖人未将该房屋出租。 (2)、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。 关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定另附。 第二条房屋价格及付款方式 1、甲乙双方协商一致,甲方所售房地产总金额为人民币。该价款不含税费。 2、双方选择以下第种付款方式：
房屋买卖协议书样本(协议示 范样本) Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 协议范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-053841
房屋买卖协议书样本(协议示范样本) 甲方（卖方） 身份证号码：电话： 乙方（买方） 身份证号码：电话： 甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款： 一、甲方自愿将坐落在_________市________区 __________________________楼房出卖给乙方。 二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币（大写）_________________________________，即人民币（小写） ______________________. 三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民币（大写）_________________________，即人民币（小写）
_____________. 四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民币（大写）____________________________，即人民币（小写） _____________. 五、经甲乙双方同意，甲方于________年____月____日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有，乙方届时将剩余款项一并付给乙方（乙方在付款时，为确保在以后的房产过户顺利，将暂时暂扣购房款人民币（大写）________________，即人民币（小写）____________，待该楼房的房产证顺利过户给乙方时，乙方再把此款项付给甲方） 六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。 七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方应在____________________________将该房产交付乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话
什么是公房公房的用地性质和房屋产权 是什么 导读:本文介绍在房屋租房，租房注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 什么是公房？公房的产权归谁呢？在购买公房的时候，购买公房的对象也是有限制的，而公房的产权不是归个人，住宅的产权归国家机关。那么，什么是公房，公房的用地性质和房屋产权是什么呢？下面小编给大家详细的讲解一下有关这方面的具体知识。 什么是公房 １、公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅，在住宅没有出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、权）归国家机关。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两种：种是可出售的公有住房，第二种是不可出售的公有住房。这两类公房均为使用权房。 ２、公房是指公有住房，是相对于权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分和有限制处分的权利。因为其自身的特殊性在公房买卖、公房过户、公房继承的过程中与一般商品房的交易有些不同，购买
公房有人都应该对这些有所了解。 公房的用地性质和房屋产权是什么 １、公房土地使用权是无偿划拨得到的，不像商品房那样还得交纳土地使用费。因此，公有住房产权中的土地产权部分实际仍然属于国家，购房者只占有房屋产权部分（即建筑物部分）。商品房的土地出让性质是指土地使用权者（也就是卖方）已经向国土局缴纳了土地出让金，在买卖过户手续中，买方就可以省掉这个部分的钱。 ２、公房的房屋产权，在直管公房单位名下。跟其他的权证没有什么大的区别。而居住公房的人只有公房的使用权证。 本文通过对什么是公房，公房的用地性质和房屋产权是什么。相关知识的讲解，让我们对公房的知识更加了解。其实，公房是指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅，在住宅没有出售之前，住宅的产权归国家机关。而房土地使用权是无偿划拨得到的，不像商品房那样得交纳土地使用费。希望本文能够给大家带来帮助。 本文结束，感谢您的阅读！
(合同范本) 姓 名：____________________ 单 位：____________________ 日 期：____________________ 编号： YW-HT-036677 房屋承租权转让合同(合同示范 文本) Contract for the transfer of the leasehold right of the house
房屋承租权转让合同(合同示范文本) 房屋承租权转让合同1 甲方(转让方)：_____ 乙方(受让方)：_____ 根据有关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就甲方向乙方转让其承租的公有住房承租权等有关事宜、订立本合同。 第一条 甲方将其承租的座落于：_____区(县)_____路_____弄(新村)_____支弄_____号_____室，租赁部位独用面积_____平方米的公有住房承租权(以下简称该公有住房)转让给乙方。 在订立本合同前，甲方已向乙方出示该公有住房的《租用公房凭证》[《租用公房凭证》复印件见(附件一)]。乙方已对甲方转让的该公有住房座落、面积 、
附属设施、设备及装修情况确认无误。 第二条甲、乙双方经协商同意，该公有住房转让的成交价格为：人民币(大写)_____元。 第三条甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理(不约定的划除)： 1.乙方应按《试行办法》的规定，以甲方的名义将上述价款一次性存入该公有住房所在地区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单。一次性付款时间由双方在本合同(附件二)中约定。 2.按《试行办法》规定，经该公有住房所在地区、县房地产管理部门审核批准，乙方将上述价款直接支付给甲方，付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。 3.付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。 第四条甲、乙双方经协商同意，自本合同签定之日起的_____日内，持本合同及规定的材料到该公有住房所在地_____区/县房地产交易中心办理该公有住房承租一权的转让手续。 第五条甲、乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》(以下简称《通知书》)之日起的___月内，持有关材料向该公有 住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。 甲方同意，自该公有住房租赁关系变更手续办妥后的_____日内，腾出该公有住房并交乙方进行验收交割。 第六条甲方承诺，自本合同签订之日起至该公有住房验收交割期间，凡已纳入本合同(附件三)的各项不得拆除的房屋装修及附属设施，若被损坏被拆除，
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 公房买卖合同范本 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
(以下简称卖方)与同志(以下简称买方)协商同意订立本合同，条款如下，以资信守。 第一条卖方将坐落于xx市区路(街、里、巷) 号(幢) 室出售给买方。该住房为结构，于年 月竣工，建筑面积共平方米。 第二条以成本价、统建解困房价、房改经济适用住房价、商品房指导价(或评估价)购买的获得全部产权。高层住宅以标准价购买的获得%产权。 第三条计价： 1、不超标面积平方米，以价出售，单价元，计元。 2、杂物间面积平方米(层高2.2米以下[ ];层高2.2米以上[ ])，单价元，计元。 3、超标面积平方米，单价元，计元。 4、超商品房指导价计元。 5、超标准装修计元。 6、工龄折扣年，计元。 实际付款：1+2+3+4+5-6= 元人民币(大写)：拾万仟佰拾元。 第四条该房产建筑面积的计算以土地房屋权属证书记载为准。 第五条购买单位自管公有住房的，由卖方持本合同、《公有住房出售核定表》、个人交款单、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。购买市国土资源与房产管理局管理的公有住房，买方直接凭本合同、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。 第六条买方与毗邻房产共同享有使用住房共用部位共用设施设备(如走廊、梯级、通道、供电、供水、排水、共用天线等系统)。
住房共用部位共用设施设备的维修按《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》执法。 第七条买方取得该房产后，自行管理和维修、养护，保证房屋安全使用。 第八条买方使用该产业时必须遵守国家法律、法规及有关规定，遵守社会公德和维护公共利益。 第九条买方取得该房产后，不得擅自改变住房的使用功能和房屋建设结构，不得拆改上下水管道、供电设备、公共电视天线、通信和煤气等管线;不得更改建筑物外观艺术造型，严禁在房顶、阳台及公共地上搭建。买方若有违反本条规定，卖方有权责令其恢复原状、补偿由此造成的一切经济损失或承担法律责任。 第十条 买卖双方应共同遵守xx市住房制度改革的有关政策及规定，双方如在合同履行中发生争议，应本着友好精神，协商不成，双方均有权诉法院。 第十一条其他事项： 第十二条本合同自签字之日生效。本合同一式二份。买卖双方各执一份，每份合同具有同等法律效力。 卖方(盖章) 买方(盖章) 法人代表(签字) 法人代表(签字) 年月日年月日