业主家中被盗物业公司应否担责
原告藏中建（小区业主）（化名）
被告北京市华丽楼宇物业管理有限责任公司（该小区的物业管理公司，以下简称华丽物业）
[案情]
2000年11月24日，原告购买了位于北京市西城区德外新明胡同甲1号1门301号的
房屋一套，2001年3月1日，原、被告就该房签定了“房屋委托管理合同”该合同约定：被告负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员；被告方违反合同的约定，未达到约定的管理目标，造成原告经济损失的，被告应给予原告赔偿。
2003年11月15日凌晨4时30分许，原告之妻潘宝鸿发现家中有异常，认为家中发生了盗窃，遂拨打物业电话，随后物业管理员赶到现场，并打“110”报了警，后民警赶到现场进行了勘察，发现屋内有翻动的痕迹，但至本案庭审结束时，该案件尚未侦破。另据原告报案称家中丢失了三星手机一部、索尼收录机一台及现金130元。
原告藏中建诉称认为，由于被告管理不严，监视装备失效，保安人员失职，导致家中发生入室盗窃案件，还险些造成人员伤亡。故要求被告承担违约责任，赔偿被盗物品的经济损失。
被告华丽物业辩称，由于原告所述盗窃发生时，被告积极进行了协助，履行了合同及
法定义务，不存在过错；且盗窃案件尚未侦破，无法认定盗窃事实的存在，也无法准确确
定财产的实际损失，更何况盗窃属于犯罪行为，应由犯罪分子承担责任，故不同意原告的
诉讼请求。
[裁判要点]
院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告要求被告承担因盗窃所造成的损失，但至本案庭审结束时，刑事案件尚未侦破，原告的损失尚无法准确界定，而原告亦未向本院提交其他证据证明其所受到的损失，故对
原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。最终法院判决驳回了原告的诉讼
请求。
[评析]
本案原、被告之间存在物业管理合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。但第三人侵权是造成本案的直接原因。实践中，往往由于刑事案件未侦破或损失未完全挽回，业主转而要求物业公司承担责任。现实中，此类案件屡见不鲜。但由于法律、行政法规对此规定较少，导致各级法院在处理此类案件时，主观性比较大，同案不同判的情况比比皆是，笔者在承办本案时，也曾多次与合议庭成员探讨、查阅资料，合议庭最终认为，要解决本案，必须搞明白如下问题：
（一）物业管理合同的性质问题
1、其类似于《合同法》中的委托合同
物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防等事项提供协助管理或者服务的活动。物业管理机构与业主、业主委员会或者其他组织所签定的合同即是物业管理合同。本文所指的物业管理合同仅指业主和物业管理机构所签的合同。物业管理合同作为连接物业公司和业主的契约，是物业公司的物业经营权产生的原因，同时，也是业主要求物业公司承担违约责任的主要依据。
就物业管理合同的性质而言，我国《合同法》并未单设此种类型的合同，其应属无名合同。但鉴于物业管理合同是基于委托的前提而产生的，其构成要件类似于《合同法》中的委托合同，但《合同法》第124条对无名合同的法律调整问题作了明确规定：《合同法》总则或其他法律没有明文规定的合同，运用总则的规定，并可以参照总则或其他法律最类似的规定。因此，可以比照委托合同来处理物业管理合同。但其与委托合同也不完全一致，比较明显的表现在合同的解除上，委托合同基于合同双方的信任而产生，如果信任消失，任何一方均有权单方解除合同；而物业管理合同是典型的双务合同，双方均不得任意取消或解除合同。
2、物业管理合同中物业公司的义务
综观各类物业管理合同，物业公司的合同义务归结起来主要有以下三大类：1）公用设施、设备、场所的维护修缮义务；2）环境卫生、园林绿地的维护义务；3）保安义务。本案涉及的是物业公司的保安义务。保安义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，为维护小区的公共秩序而实施的安全保卫工作。《物业管理条例》第四十七条规定，“物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”由此可见，物业公司的保安义务属于防范性质的，因为它毕竟只是平等主体之间的合同义务，这与公安机关的维护社会秩序、保护公民合法权益的法定职责还是有根本区别的。明确了物业公司保安义务的防范性质，在处理此类问题上就有了指导性的意见，就不会出现凡是第三人侵权造成业主损失时，物业公司均要“背黑锅”的现象，这对物业公司的成长无疑是不利的。
（二）第三人侵权的情况下，物业公司是否构成违约责任与侵权责任的竞合
1、违约责任与侵权责任竞合的概念
违约责任与侵权责任的竞合是指行为人实施的某一违法行为违反了合同规范和侵权规范，同时具备违约责任与侵权责任的构成要件，导致违约责任与侵权责任同时产生的一种法律现象。这种现象在民事责任中大量存在，各国民法界亦十分关注这个问题，对于各种理论分歧，暂不赘述，仅就本案中存在的焦点问题做些论述。
违法行为是指某一行为违反了法律、行政法规规定的强制性义务。《物业管理条例》第三十六条第二款规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该条规定了物业公司的法定义务，同时成为业主要求物业公司承担责任的法律依据，也奠定了违约责任与侵权责任竞合的法律基础。
2、责任竞合的构成要件
虽然违约责任与侵权责任在构成要件、免责条件、归责原则、举证原则等多有不同，但在发生竞合责任时，都必须具备以下三个条件：1）在当事人之间存在合法有效的合同关系；2）债务人违反了合法有效的合同；3）债务人违反合同的行为同时侵犯了债权人的人身财产权利。只有具备了以上三点，才在法律上具备了二者竞合的要件，受害人即债权人才存在行使选择请求权的可能。
3、违约责任与侵权责任竞合时如何处理
《合同法》第一百二十二条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。”这就是说在二者发生竞合时，受损害方有权选择其一来保护自己的权益。这无疑在实践中为法院处理此类案件提供了法律依据。但由于普通老百性对此类专业问题知之甚少，但如何选择又直接关系到诉讼的成败及当事人的切身利益。这就要求法官在承办此类案件时，要综合考虑以下因素，充分对当事人予以释明，以便更充分地保护当事人的利益。
（1）诉讼时效的长短不同。最高人民法院在《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百五十三条规定，“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求”由此可见，法律对于超过诉讼时效的诉讼请求一般情况下是不予支持的。这主要是基于以下3 个因素：①确保经济秩序和法律秩序的稳定；②促使权利人积极行使权利；③避免证据灭失，有利于法院查明事实。由于《合同法》规定违约责任起诉的时效为2 年，但《民法通则》规定造成人身损害要求对方承担侵权责任的时效为1年。如果侵权时效已过，这就要求法院在处理此类案件时，引导当事人选择有利于自己主张的请求。
（2）承担责任的范围不同。由于我国在违约责任方面采取的是“损失填平原则”，一般情况下只考虑直接损失，对于间接的精神损害是不予赔偿的，这主要是考虑的“可预见性原则”；而侵权责任如果造成受害人人身和精神损害的，则包括精神损害赔偿。
（3）法院管辖的区别。合同纠纷的管辖有约定管辖和法定管辖之分，总体包括被告住所地、合同履行地、合同签定地、原告住所地、标的物所在地等，其可选择性比较大。而侵权纠纷的管辖地仅为被告住所地和侵权行为地，选择性较少。如果当事人选择的诉因不对，则该法院无管辖权，这无疑会浪费当事人的诉讼成本。
（4）证据规则的运用不同。违约责任适用的是严格责任原则，受害人只要证明对方有违约行为，不用证明对方的主观过错。但是在侵权之诉的归责原则主要是过错责任原则，受害人要得到赔偿，除了需要举证证明对方有过错之外，还要证明对方的过错和损害之间有因果关系，这对于作为弱势的业主无疑是一件比较困难的事情。在这种情况下，最好选择提起违约之诉，以便最大限度的减少损失。
（三）本案的处理
本案表面上看是由于第三人的犯罪行为造成的，但由于原、被告存在合同关系，再加上侵权人又暂时没有抓到，作为业主的原告只得起诉作为物业公司的被告，要求其赔偿自己的损失。对原告予以充分释明的情况下，原告选择以违约之诉对被告提起诉讼，要求被告承担未履行合同规定的保安义务的违约责任。
在案件的审理中，基于以上因素，承办人在审理中查明，虽然事发后被告华丽物业的工作人员及时赶到现场并拨打了报警电话，但由于原告家处于小区的边缘，属于监测的盲区，从当天的录像根本无法看到原告家的具体情况。于是个别合议庭成员主张，由于被告的录像存在盲区，可据此认定华丽物业没有适当履行保安职责，构成违约，以此来判定华丽物业承担全部责任。
但笔者认为，不应判决被告华丽物业承担违约责任。原因在于：
1、有违民法的公平原则。民法强调权利义务对等原则，表现在本案中即华丽物业承担的保安义务与其收取的保安费用是对等的，这也是民法的最高原则即公平原则的具体体现。因为本案中华丽物业是以提供服务来收取微薄的费用的，其收取的每年750元的物业费中仅包含了60元的保安费。如果不考虑其收取服务费的多少而让其对业主的人身和财产损害承担一切责任，那显然违反了民法的公平原则，这对物业公司也是不公平的；同时也不利于物业管理行业的健康发展。因为物业公司为了转嫁风险，必将会收取高额的物业费，这无疑会最终加大业主的负担，造成恶性循环，那就违背了保护业主权益的初衷。即使最终认定物业公司有过错，也应考虑到刑事案件的不可预测性，并综合考虑收费的多寡来判定责任的比例。即使这样，也不应忽视证据规则的运用，合理分配举证责任。
2、本案应遵循“谁主张、谁举证”的证据规则。无论是原告选择了违约之诉还是侵权之诉，均要举证证明损失的存在即损害后果的发生。《民法通则》第一百一十二条第一款规定，“当事人违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”。本案中，原告虽报案称丢失物品，但未向法院提交所丢失物品的购买发票，再加上刑事案件尚未侦破，原告是否遭受损失及损失的准确数额均无法判定。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案，原告藏中建并未举证证明自己遭受的损失，故法院不应支持其诉讼主张。
还有一个很重要的原因，即承办人在向公安机关了解案情的过程中，发现与本案有出入之处，即原告所称丢失物品的种类及数量有所不同，再加上原告无法准确说出其购买的时间及型号，就使本案在处理上面临一大难题即损失无法准确界定。为避免此案与日后刑事案件的认定有所出入，法院最终以证据不足驳回了原告的诉讼请求。
怎样处理好业主家被盗事件
摘要：小区、大厦作为社会的一个基本组成部分，其公共秩序和治安环境必然受到整个社会
大环境的影响，而由于物业管理企业不具备行政管理权和行政执法权，只能是在自己服务的物业管理区域内，进行公共秩序的维护和协助公安机关进行一些治安防范工作，并不能完全杜绝、防止社会治安事件的发生。当发生诸如业主被盗等治安事件时，物业管理公司、业主应以积极的态度、正确的方法应对，相互协助配合，坦诚沟通交流，妥善及时处置，是保证事件能顺利解决的明智之举。
任何一个物业管理企业，不论管理服务工作做得多么细致到位，也不可能保证在所管区域内不发生一起治安事件。一旦发生了诸如业主被盗等治安事件，物业管理公司应该怎么办呢？笔者试对发生被盗事件后，物业管理公司、业主两方面应该采取哪些措施展开论述。
一、当在物业管理公司服务的区域内发生业主被盗事件时，通常业主的第一反应是找物业管理公司，并且认为应该由物业管理公司承担被盗责任。此时，业主的情绪都比较激动，对待物业管理公司的行为、言语都会比较激烈，会使许多物业管理公司的现场管理人员产生畏惧，从而回避、推脱、敷衍。但这种态度只能拖延事件妥善解决的时间，加大业主的不满，甚至激化矛盾。因此物业管理公司应采取积极介入、正面对待的态度，管理人员应责无旁贷、挺身而出，切实履行自己应尽的责任，控制事态发展，尽快妥善处理，避免事态扩大所造成的不良影响。
1.当发生业主被盗情况时，除应及时报警、保护现场外，还应迅速组织人员检查外来人员出入登记情况，在管理服务区域内检查有无可疑、陌生人员，及时调阅安全监控录像记录，查清巡逻人员即时位置和最后经过被盗地点时间，或经过被盗地点附近区域时有无异常情况等，既为破案争取有利时机和提供可靠证据，又可及时做到对案情基本情况心中有数。
2.当发生业主被盗情况时，管理处现场负责人应立即安排专门人员保护现场，等候公安机关前来勘察案发现场和取证。
3.当业主被盗时，业主找到物业管理公司其实通常是要求有个说法。而物业管理公司积极的态度、真诚有效的沟通、耐心的安抚、快速地进行相关处理，就是对业主最好的“说法”。对因被盗而承受财产和精神方面的双重打击的业主，物业管理公司应尽可能地予以安抚和帮助，争取业主的理解、接受、认可。
4.应及时了解被盗业主财物的损失情况，掌握当事业主的情绪、态度和其他业主对被盗事件的反应，要积极、耐心地引导业主理智、冷静地解决被盗事件。
5.面对业主的各项质询、要求，物业管理公司各级工作人员应根据自己所掌握的实际情况进行回答，但对于涉及确认业主被盗的责任归属等原则问题，应按公司和相关法律专业人士的指导意见审慎回答。在公安机关没有破案或在公司没有明确指示的情况下，管理处任何人均不能擅自确认业主被盗的责任归属。
6.当物业管理公司根据法律专业人士的意见或公安机关对被盗事件的侦破结果对业主各项质询、要求做出正式答复时，最好以书面的形式行文答复并应取得业主的明确认可。在业主对书面答复确认后，物业管理公司应毫无保留地执行。在业主仍有异议时，可与业主进一步协商后再次书面行文，必要时建议业主通过仲裁、司法途径解决，绝不能让业主觉得没有解决的办法或物业管理公司不愿面对事实、无解决诚意，避免为日后物业管理工作的正常
开展埋下隐患。
7.物业管理公司对于业主被盗财物的损失结果，应以实事求是的原则按相关法律规定认定，物业管理公司任何人员在没有获得相关法律专业人士的专业指导意见或公司的明确处理意见前，绝对不允许毫无根据、凭主观判断或擅自表态认定责任和损失结果。这样不但会招致业主更大的不满，增长业主的对立情绪，还会使物业管理公司处于由主动变为被动、由被动变为更加被动的局面。
8.当发生业主被盗情况时，物业管理公司除了对业主采取积极的态度、真诚的沟通外，对媒体的反应也必须予以高度重视。当被盗事件本身成为一起公众事件时，物业管理公司已成为这一公众事件的主角之一，新闻媒体介入采访报道是其正当的权利。此时物业管理公司最明智的做法是积极合作、实事求是地介绍自己掌握的案件情况、安全管理情况，要注意有效地引导新闻媒体记者正面报道、客观报道、建立正确的新闻舆论导向。同样，对涉及确认业主被盗的责任归属等原则问题，也应按公司和相关法律专业人士的指导意见审慎回答。物业管理公司应安排专人负责接待、引导新闻媒体记者的采访报道。有条件的物业管理公司应建立类似新闻发言人的制度，由公司层面来负责应对新闻媒体。
二、当发生被盗情况时，从业主方面来说，因为被盗将承受财产和精神方面的双重打击，容易产生一些激动的情绪、激烈的言辞行为，这是可以理解的。但业主也应意识到此时理智、冷静地对待、处理被盗事件，是解决问题的最好方式。被盗发生时，业主应抱着找物业管理公司解决问题的态度，以积极、坦诚、理智的方式来与物业管理公司共同处理被盗事件，不要认为交了物业管理服务费就理所当然由物业管理公司承担责任。业主要争取获得物业管理公司的积极支持、配合，从而更加有利于维护自己的正当权益。此外，当发生业主被盗事件时，业主还应注意以下事项：
1.在清理核实被盗财产损失时，要注意妥善保留被盗财物的证据，这是以后当判定确因物业管理公司失职造成被盗时，业主索赔的法律依据。
2.业主如怀疑被盗属于物业管理公司管理失职造成，可要求物业管理公司提供当日所属物业区域监控录像、保安巡逻记录、外来人员出入登记等资料。如物业管理公司以不正当理由拒绝提供时，业主应要求业主委员会出面要求提供，或寻求相关法律专业人士介入协调解决。
3.业主在与物业管理公司协商被盗事件的处理时，应注意做好相关书面文字记录，以备不时之用。如物业管理公司以回避、推脱、敷衍或拒绝的方式不愿意解决问题，业主可根据物业管理合同的规定，要求以仲裁的方式或通过司法途径解决。业主应要求业主委员会出面，要求物业管理公司就此被盗事件的调查结果、解决办法、整改措施等出具专项报告。必要时业主也可以向政府物业管理主管部门、新闻媒体投诉，借助政府和社会的力量解决问题，但应实事求是，如实提供事件真相。
业主被盗能否要求小区物业管理公司赔偿
近日，某商品房小区一位业主家中被盗，派出所民警接到报警后及时赶到，但很遗憾没有当
场抓住窃贼，业主自述丢失一块价值上万元的手表，此案目前正在侦破之中。业主咨询，自己按时交纳物业管理费，是否能向物业公司要求赔偿失窃的财物？
要说清这个问题，首先要明确业主和物业公司之间的关系。一般来说，开发商交付房屋以后，购房者在入住的时候，要办理有关手续，其中一项就是和物业公司签订“业主公约”，属于合同的性质。在公约中，明确了业主的权利和义务，明确了物业公司的职责。简而言之，一般是业主要按期缴纳物业费，服从管理；物业公司收取费用，提供维修、养护、安全等服务。这个公约就是业主和物业公司之间产生关系的基础，双方都要遵守。
其次，要看物业公司负有赔偿失窃物品的责任以及是否存在过错行为。依据《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》第四条规定，小区保安服务的要求是：24小时有专人值守；进行日常巡视；涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。因为现行法律中关于物业公司是否赔偿失窃物品的规定暂时缺乏，所以要看“业主公约”中是否明确了物业公司在业主失窃的情况下要赔偿损失。如果有这样的约定而且物业公司的工作中存在过错，业主才可以向物业公司要求赔偿。由于业主与物业公司是合同关系，发生纠纷以后要按照合同执行，如果有证据证明是物业公司管理、服务不到位，那么属于物业公司违约，可以就此到人民法院起诉，由人民法院依法判决。
最后需要说明的是，鉴于上述失窃案件正处于公安机关侦破过程中，一般也要等侦查终结或侦查无结果后再进行处理比较妥当。
楼盘业主致房产公司的感谢信 尊敬的万科公司： 您好! 我原是贵公司的一名客户，叫，xx。7月初我在贵公司看中一套79平米的精装房。已付订金xx0元并于7月下旬签订将订金转为定金，合同规定逾期不买房便不退定金。可是由于个中缘由，我只能暂时放弃那套房的购买。xx0万元也只能是打水漂，暗自心痛。谁想到，于10月23日，贵公司的一名财务人员和两名销售人员分别给我打了电话，说因为我是特殊原因，贵公司愿将xx0万元定金一分不少的退给我。我一听到这个消息，顿时感动得语塞。对于贵公司这种讲道德讲诚信，以仁为本，为人民服务的精神，我表示真心诚意的感谢。谢谢! 最后，祝万科公司事业蒸蒸日上，公司的企业精神不断发扬光大，也衷心祝万科公司的所有员工工作顺利，事事顺心。 此致 敬礼! 尊敬的房地产公司： 您好！ 我原是贵公司的一名客户。7月初我在贵公司看中一套79平米的精装房。已付订金xx0元并于7月下旬签订合同将订金转为定金，合同规定逾期不买房便不退定金。可是由于个中缘由，我只能暂时放弃那套房的购买。xx0万元也只能是打水漂，暗自心痛。谁想到，于10
月23日，贵公司的一名财务人员和两名销售人员分别给我打了电话，说因为我是特殊原因，贵公司愿将xx0万元定金一分不少的退给我。我一听到这个消息，顿时感动得语塞。对于贵公司这种讲道德讲诚信，以仁为本，为人民服务的精神，我表示真心诚意的感谢。谢谢！ 最后，祝万科公司事业蒸蒸日上，公司的企业精神不断发扬光大，也衷心祝万科公司的所有员工工作顺利,事事顺心。 此致 敬礼！ 致小区全体业主的感谢信 尊敬的各位业主： 大家好！时光荏苒，转眼间xxxx物业进驻小区以来，已经快五个月了。首先，在此我谨代表小区全体物业工作人员，向小区的所有业主致以衷心的感谢，感谢各位业主一直以来对xxxx物业的厚爱和支持！ xxxx物业自xx年4月1日进驻以来，得到了广大业主的理解、支持、批评和指正。正是因为有了大家的理解与支持，我们才能够走到一起，携手共建和谐家园；正是因为有了大家的批评与指正，我们的各项工作才得以发现不足，不断改进。 做我们老百姓贴心的好管家，为我们老百姓创造舒心的居住环境，一直是我们不变的服务宗旨和工作理念。在小区物业的工作开展过程中，我们始终秉承这样的宗旨和理念。在小区建设投资上，我们一直以高透明度的经营模式去压缩一切大小损失，保证每一笔资金都能
物业公司致仁和业主的一封信 尊敬的业主： ? 首先，物业公司向长期以来，关心、支持、配合我们工作的广大业主表达感谢之意，物业管理靠得是物业公司与业主的双方配合，才能使管理服务的目标得以实现。 进驻以来，我们始终以服务业主为己任，以树立企业品牌为目标，全心全意的服务业主，已得到了绝大多数业主的认可。下面，我们就目前的形式对大家做一解释，有问题或疑问请联系我们： ? ?? ? 一、物业费的意义： 物业费是无产权人、使用人通过委托的方式来对企业单位或者居住小区内的一些建筑或者设施设备、公用设备、设施、小区绿化、卫生、道路、治安、环境等等项目的日常维护、管理、修缮、争执以及其他和居民生活息息相关的服务所收取的一种费用。 1、管理费 在物业之中管理费是指物业工作人员将其公共区域进行巡视、检查、物业维修以及更新费用的账务管理、物业档案资料等一些管理服务费用。 2、清洁费用及绿化养护费管理费 清洁费用是指公共区域的环境打扫费用，其中包括：工具、工作人员用品、垃圾外运以及请化粪清掏等等费用；绿化养护费用有：绿化工具费、用水费、农药化肥费、杂草清运费以及景观维护费。
3、办公费用与人员工资 办公费用是指交通费、通讯费能及办公用品、水电费用等等。据国定规定，其物业服务人员工资则包括：人员费用、基本工资、社会保险以及规定提取福利、加班与服装费用等等。 4、法定税费 法定税费是由国家统一规定的相关税物，如：城市建设维护税、教育附加费用以及营业税等等。 二、不常住的业主，请您不要拖欠物管费，房子您可能作为投资，不准备居住，物业管理的目标是确保物业的保值、升值，物业管理费的不到位同样会给您的投资带来损害。如果您来一次不容易，请您千万记着带钱。 拖欠物管费的业主，请您不要再说等等，几百多块钱的物业费对您来说，算不上负担，但对物业公司来说，却是生存的根本，如果您对物业服务不满意，您就说，您也可以直接向总公司投诉，如果我们给您提供的物业服务时，说也要等等，您肯定不会同意，这是同样的道理。? ?三、至于欠缴物管费等费用需要有个说法，我们需要跟大家说明的是，我们首先向按时缴纳物管费、电费的业主表示敬意，因为你们尊重物业公司的劳动。欠缴物管费的行为，不但危害了物业公司的切身利益，也危害了你本人，更危害了其他交纳物业费的业主的切身利益。物业费欠缴必将会带来的物业公司资金困难，并导致的服务水平下降，长此以往，必将造成恶性循环。因此，作为负责任的企业，我们
告知函 XXX物业管理有限公司XX分公司： 本人是XXX小区XX号楼XXX号业主，首先感谢贵公司在XXX 小区物业管理过程中所做出的努力和辛苦。作为门外汉，我们在没有选择的情况下，依据房地产开发公司的物业选择和贵司签订物业协议，而对于贵司管理规范、标准执行及服务水平的有关承诺，我们只能寄望于贵公司的公信力、责任心和良知。现对我方发现的相关问题如下书面汇总，望贵公司知悉并予以妥善解决。 在XXX年XXX月与贵公司签订前期物业管理合同之日期，就按照《中华人民共和国物业管理条例》和《合同法》相关规定，按时交纳前期物业费用。虽然期间本人并未实际装修入住，也未享受到小区物业提供的相关电梯、卫生、绿化、安保等服务，但并未以此为由拒缴物业费用。还是按照《物业管理条例》和《合同法》相关规定履行了业主应尽之义务。 但在XXX年XXX月，本人发现本户楼上邻居，XX号楼XXX号业主在装修时，未按照房屋装修规范和物业相关管理规定进行防水施工和蓄水试验。住宅防水因为涉及功能性问题，《住宅装饰装修工程施工规范》严格规定:基层表面应平整，不得有松动、空鼓、起沙、开裂等缺陷; 地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角应有加强层，浴室墙面的防水层不得低于1800mm，防水回填采用陶粒或者其他代替材料，严禁使用建筑垃圾回填，地面防水工程应做蓄水测试，蓄水时间不少于24小时。实际检查楼上防水基层存在空鼓现象，立管位置基层有
脱皮，防水高度不够，附加层缺失，防水回填采用建筑垃圾，甚至更严重的是未进行防水蓄水试验。而贵司在知情的情况下未制止XX号楼XXX业主的不当装修行为，没有下发整改通知书，没有就此事通告我们业主。造成楼上业主装修继续施工至今的事实。 由于未进行蓄水试验，使房屋存在严重漏水隐患，无法保证不漏水，且无法保证防水层的耐久性。后期出现问题产生的成本应由谁承担？对楼下业主生活造成的干扰怎么解决？ 按照贵公司制定的《XXX物业装修管理条例》中亦明确了业主对装修应遵守之规定和物业公司相应的管理处置权责。因此本人及时通知贵公司，要求对XX号楼XXX业主的不当行为进行制止和管理。贵公司亦承认此为贵公司之应有权责，由贵公司出面解决此问题。 但是几天时间过去了，贵公司既没有按照《装修管理条例》和《物业管理合同》制止XX号楼XXX业主的不当装修行为，没有下发整改通知书，没有就此事通告我们业主。造成楼上业主装修继续施工至今的事实。也没有尽到就本业主投诉的内容做应有的回告义务。 本业主又在接下来的时间里多次致电或亲自到贵公司反映此问题，但是贵公司仅仅口头答应解决此问题，后来都渺无音信。为此本业主又多次拨打XXX物业管理有限公司电话，但是贵公司仍然没有给出合理的解释和相应的处理办法。 在此期间，本业主耗费大量时间和精力来处理此事。因为问题一直未解决，本业主亦无法按照计划装修入住。给本人和家庭带来精神上的伤害物资上的损失。
对于物业公司管理不到位的情况是时有发生的，所以，业主会根据管理缺失而产生一系列问题对物业进行投诉，这时就需要写一封有理有据的投诉信了。下面，的小编为大家整理了《业主给物业的投诉信》三篇，欢迎大家阅读，希望对大家有所帮助！！！ 业主给物业的投诉信【一】 尊敬的领导及相关部门同志： 您好！ 去年供暖季，我小区供暖情况就不好，住户家里温度不高，甚至有很多没有达标。今年进入供暖季后，供暖情况仍然很差，很多住户室内温度不达标，甚至低至13度。 小区住户多次与城发公司反映情况，但暖气不热的问题仍然没有得到解决，其主要理由是：小区内有失水现象，热电厂热量不够，或者设备出现故障。 但是，去年城发热力的答复也是这些原因，我们不禁要问：失水问题、热电厂热量不够的问题，去年存在，那时隔一年都不能解决吗？ 设备总是这样高频率出现故障，那不能多备份设备或者更换设备吗？这种拖沓的工作作风与当前全国上下深入开展党的群众路线教育实践活动和民主评议政风行风活动的要求相去甚远！ 现在，我小区住户再次提出要求，请领导和相关部门协调，尽快解决我小区供暖问题。 我们认为： 一、从契约关系讲，对于把“依法治国”确立为党领导人民治理国家的基本方略的我国而言，契约是缔造和谐有序的法制社会的基础。 对于契约的重要体现形式－－合同一旦确立，合同双方即应平等地承担对应的义务和享受对应的权利。对于我们北方冬季供暖来说，在住户缴纳暖气费、热力公司收取暖气费的同时，供暖合同便确立下来。 按时缴纳暖气费是我们暖气购买方应尽的义务，按时供暖并保证住户室内有较好温度是供暖企业的义务。对于推迟缴纳暖气费的住户，热力公司要求其需另缴滞纳金，那么，对于没有达标供暖的供热企业，也应该承担相应的违约责任。 从暖气的特殊性讲，暖气具有公共产品的属性，是居民最基本的生存条件，得到供暖企业好的供暖服务在一定程度上市居民的权利。因此希望领导和有关部门协调相关单位，让大家度过“温暖的冬季”。 我们要求：
物业公司致业主的一封 信 文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
物业公司致业主的一封信 尊敬的业主： 首先，物业公司向长期以来，关心、支持、配合我们工作的广大业主表达感谢之意，物业管理靠得是物业公司与业主的双方配合，才能使管理服务的目标得以实现。进驻以来，我们始终以服务业主为己任，以树立企业品牌为目标，全心全意的服务业主，已得到了绝大多数业主的 认可。 下面，我们就业主提出的问题，做以下解答： 一、有些业主对物管费的标准与周围小区相比提出置疑，可曾将本小区的面积与周围小区比较过，假设同等的服务标准，面积越大，服务成本越低，这就是所谓的规模效益，因此，本小区的管理成本高，收费自然也相对上涨，这应该为广大业主所理解和接受。再者，我们接管的是一经历过两任物业公司的小区，由于各种原因，小区的硬件设施在不同程度上受到一定损伤，不比同等的新的小区，大多数业主对此意见很大，我们也在为此做着不断的努力，但这并不代表我们物业公司的服务标准和服务水平低于其他公司。相信在广大业主和物业公司的共同努力 下，小区会变的越来越好。
而就按目前的收费标准，尚还需要开发商补贴，何况现在是按套内面积收取。如果开发商不予补贴的话，恐怕我们无法坚持到现在，而现在即使按照当初商定的补贴标准进行补贴，我们仍是亏损的盘子，这就是实际情况，照目前的收费状况，恐怕物业公司难以支撑下去。 二、有的业主提到了维修基金，维修基金是用来维修共用部位的，而不是用于业主专有部位，市、省、中国物业管理条例中都有明确的界定，业主专有部位的维修属于特约有偿服务范畴，我想广大业主心里也是很清楚的。维修基金的使用办法，市有明确的规定，我们将在公示栏中予以公示，维修基金的问题我们正与开发商、市维修基金管理部门协调，相信不久就会得到落实，但这个问题是物业公司所能决定的吗是物业公司的责任吗我想大家心里也很 明白。 三、有些业主提到了合同条款的问题，物业公司提供的合同，是按照国家颁布的物业服务委托合同样本和中国物业管理条例中业主、物业公司的权利义务起草的；物业公司所承担的义务亦是物业管理条例中规定的，物管费的标准也是遵循权利和义务对等原则确定的。在此范围之外添加的任何一项义务，都需要业主、业主委员会与物业公司商讨决定，都属于特约有偿服务的范畴。如果您不相信，您可以向物业主管部门咨询。物业管理费，作为目前物业
致全体业主的一封信(物业管理服务费的调整) 致全体业主的一封信提要：与业主委员会深入沟通，并征询广大业主意见，逐步展开对小区物业管理服务费的调整工作，希望得到各位业主的大力支持 致全体业主的一封信 尊敬的各位业主： XX市XX物业管理有限公司自2004年注册成立以来，一直秉承”业主至上，服务第一”的经营理念，严格遵守物业管理相关法律法规和行业规定，按照全国物业管理示范住宅小区标准开展各项服务工作，在业主的理解与支持下，经过全体员工的不懈努力，公司的管理水平与服务质量不断提高，阳光XX花园小区先后获评”市优”、”省优”小区称号；企业资质也将由三级升为二级，得到了行业主管部门的认可和广大业主的一致好评。在此，XX花园XX 居住户服务中心全体同仁对于一直以来支持与关心我们的业主致以崇高的敬意和衷心的感谢！ 近年来，随着社会劳动力成本的不断增加，政府指令性政策要求用人单位对劳动者工资福利待遇必须保障落实，员工工资、福利连年大幅上涨，尤其自去年以来，我公司所有员工工资普遍上调50%以上（如安管员工资由原来1200元/月涨至1800元/月），通货膨胀造成各类生产资料价格的持续攀升，导致物业管理成本大幅上涨。目前，小区的物业服务费收入已经不能维持公司日益庞大的各项经营支出，公司出现亏损态势，为了维持正常的公司运作，保证服务质量，我服务中心将根据《物业服务合同》约定的服务项目合理测算收支状况，与业主委员会深入沟通，并征询广大业主意见，逐步展开对小区物业管理服务费的调整工作，希望得到各位业主的大力支持。 各位业主，XX物业的每一步发展都离不开广大业主的理解和支持，您的每一个关注和建议，都是促进我们公司发展的动力，正是有了您的理解和支持，我们的服务才能做的更好，我们的家园才能成为和谐文明的社区。对于你们的信任，我们不敢有丝毫的懈怠，定当全心全意为业主服务。虽然在我们的管理中还存在着有待改善的地方，但我们真诚的希望大家给我们提出宝贵的建议。我们深信只要有您的监督和信任，我们的服务一定会更加完善，各项工作一定会迈向一个崭新的台阶！让我们携起手来，共同营造一个安全、便利、舒适、和谐的高尚社区！使各位业主的物业能保值、增值！共建美好家园，期待您一如既往的支持！ 最后祝愿全体业主生活愉快、幸福美满！ 住户中心电话：XX 物业公司咨询电话：XX联系人：Z经理 XX市XX物业管理有限公司 XX居住户服务中心 二零XX年十一月二十二日
业主致物业公司告知函 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】
告知函XXX物业管理有限公司XX分公司： 本人是XXX小区XX号楼XXX号业主，在2013年8月与贵公司签订前期物业管理合同之日期，就按照《中华人民共和国物业管理条例》和《合同法》相关规定，按时交纳前期物业费用。虽然期间本人并未实际装修入住，也未享受到小区物业提供的相关电梯、卫生、绿化、安保等服务，但并未以此为由拒缴物业费用。还是按照《物业管理条例》和《合同法》相关规定履行了业主应尽之义务。 但在2014年，本人发现本户西侧邻居，XX号楼XXX号业主在装修时，未按照房屋设计图纸和物业相关管理规定将空调安装于指定空调隔板之上，而是安装在我XXX号西南儿童房卧室预留床头处的外墙上。该空调外机体积庞大，空调启停伴随噪音明显。此空调外机的安装还对对我房屋外立面墙体保温层和防水层造成损伤。 按照《物权法》规定建筑物外墙属于小区业主共有部分，按照本业主与贵公司签订之物业服务管理合同亦规定甲方（即贵公司）对房屋公用部位负有进行维护、修缮、服务管理的职责。并在合同中明确了共有部分包括户外墙面等。同时贵公司制定的《XXX物业装修管理条例》中亦明确了业主对空调外机安装应遵守之规定和物业公司相应的管理处置权责。因此本人及时通知贵公司，要求对XX 号楼XXX业主的不当行为进行制止和管理。贵公司亦承认此为贵公司之应有权责，并嘱咐本业主不要亲自找XX号XXX业主交涉，由贵公司出面解决此问题。
但是三年过去了，贵公司既没有按照《装修管理条例》和《物业管理合同》制止XX号楼XXX业主的不当装修行为，没有下发整改通知书，没有就此事通告相关管理部门。造成空调外机安装使用至今的事实。也没有尽到就本业主投诉的内容做应有的回告义务。 本业主又在接下来的两年时间里多次致电或亲自到贵公司反映此问题，但是贵公司仅仅口头答应解决此问题，后来都渺无音信。为此本业主又多次拨打XXX物业管理有限公司投诉电话，但是贵公司仍然没有给出合理的解释和相应的处理办法。 在此期间，本业主耗费大量时间和精力来处理此事。因为问题一直未解决，本业主亦无法按照计划装修入住。给本人和家庭带来精神上的伤害物资上的损失。 按照《合同法》规定，贵公司作为物业服务企业未完全履行物业服务合同之应尽之权责，本业主无奈行驶法律赋予之抗辩权，暂时拒绝缴纳本业主自通告贵公司邻居违规安装空调外机之事起至今的物业管理费用。 望贵公司遵守与业主签订的《前期物业管理合同》规定之应尽职责，做好本小区共用部分的监督和管理，按照贵公司制定的《装修管理条例》切实做好小区空调外机安装的指导和监督职责。 敬请贵公司在收到本投诉函之日起一个月内，拿出应有的态度按照《合同法》和《物业管理合同》所赋予的权利和义务和来解决此投诉内容，并以注册法人代表名义做出书面答复。如贵公司仍然不履行应有之职责，以放弃权利为由放弃义务，本业主保留诉诸法
**小区关于办理业主卡的通知 尊敬的住户： 你们好！现本小区已进入装修阶段，进出苑区人员日益增多，管理处为加强小区人员进出管理，确保苑区的安全和谐，须对苑区住户办理业主卡，住户须凭业主卡进出苑区。请业主于近期内到管理处办理，谢谢合作！ 办理业主卡需带资料： 一、业主及家人： 1寸照片2张，身份证复印件1张 二、租住户： 租房合同复件；身份证复件1份；1寸照片2张 三、公司员工： 租房合同复件（限租住户）；公司营业执照复件1份；公司介绍信；身份证复件1张；1寸照片2张。 **商务公寓管理处 **年**月**日 关于灭鼠的通知 尊敬的业主/住户： 您好，春天临近，为了防止小区出现鼠患，我管理处将从**年**月**日起到**年**月**日，每天**:**在小区内的草坪等公共区域内投放鼠药，次日**:**收药。请各位业主/住户在此期间注意安全，特别是一定要看管好自己的小孩，家中有宠物业主/住户也要照顾好自己的宠物，以免其误食。谢谢合作！ **管理处 **年**月**日 关于变更24小时服务电话的温馨提示 尊敬的各位业主/住户： 您好! 因公司管理需要，即日起我管理处原24小时物业服务电话：0***-*******停止使用，同时启用新的24小时服务电话：0***-*******。如您需要帮助和服务请拨打更改后的电话号码，由此给您带来的不便敬请谅解！ **管理处 **年**月**日
元旦节放假的温馨提示 尊敬的各位业主/住户： 您好！ 新年将至，我公司恭祝大家新年快乐，万事如意！为了大家能过一个安全、温馨和舒适的节日，我公司在加强各小区出入口控制和日常巡逻的同时提醒各位业主和住户： 1、如您外出，注意关好门窗以及水、电、气的开关，同时请保管好自己的贵重物品，不要将大额现金留存家中，以免发生火灾和失窃。 2、请您将车辆停放在指定位置，并检查确认车门车窗是否完全锁住，以免造成经济损失；如您长时间外出，而车辆停放在小区内，请及时告之管理处。 3、请不要随意给陌生人开门，以防不测。 4、在使用家用电器及天然气时，请注意用电用火安全，切勿违规操作。 5、请大家将自家阳台上摆放的物品移至安全地方，以避免高空坠物；同时也请楼上住户不要将物品向楼下丢弃，以免伤及楼下行人及车辆和影响小区的卫生状况。 6、根据派出所要求，商铺的商家在节日期间如要歇业，店内请留人值守（特别在夜间），营业结束后不要将贵重物品（如电脑等物）放置在店面上，以防失窃。 7、请照看好自己的小孩，不要在水池边玩耍及在小区内燃放烟花爆竹，预防溺水及火灾事件的发生。 ***物业管理有限公司 **年**月**日 国庆节放假的温馨提示 尊敬的各位业主： 您好！ 国庆节将至，为了让小区业主能渡过一个愉快、安全的大假，我公司在这里特别提醒大家： 1、如您安携家人外出旅游、访友，请一定认真检查水、电、气、门窗是否已关闭好，避免留下安全隐患。 2、如果您和家人将外出较长时间，建议您到物管处进行登记备案，在您外出期间，物管处将在您外出期间对您的住处进行重点检查巡逻。 3、建议您在家里不要存放大量现金，并妥善放置好贵重物品（如金银首饰等） 4、在大假期间小区将停止一切装修活动，以确保节日期间有一个安宁、和睦氛围。10月8日恢复小区装修活动。 5、节日期间小区来访的亲朋好友较多，请提醒他们配合物管的查询、访客登记工作，以确保小区节日的安全。 ***物业管理有限公司 **年**月**日
精心整理 VVVV小区全体业主致开发商的公开函 AAAAAAAAAA房地产开发有限公司： 贵公司承诺的AAAAAAA房产于BBBBB年12月28日交房，后因种种原因延迟于CCCCCC年2月26日交房，而此时并不具备交房条件，小区主路均未完成；基于我们买房者的理解和宽容，没有造成推迟交房的混乱，也没有讨要违约金 于 1. 2. 相差 （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款 由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。]
3.由房屋面积增大引起的其他代收费用部分不合法、部分不合理。 二、贵司所提供的《业主入伙手续办理流程》缴纳费用方面全体业主存在如下疑问，但不限于以下问题： 1.公共维修基金80元/平方米（政府维修基金专用）全体业主认为如果政府确需开发商代收，是否可以用红头文件加盖政府部门公章公示并张贴在相关醒目 2. 3. 4. 当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用变更和房屋所有权登记手续。
《房产测绘管理办法》第十条也规定：房产测绘所需费用由委托人支付。很显然，这个委托人就是开发商，因此，房屋测绘费用应当由开发商来承担。开发商不应该再将此项费用转嫁到全体业主身上]。 5.分户费180元（办理房产证）实质性交费，可以理解。 6.物业费1.3元/平方不需要限时优惠，老百姓要实打实的，小区也并非天上大 7. 8. 9. 理。 10. 鉴于以上问题严重，已大大超出买受人承受范围，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，买受人可以立即申请退房，考虑到重新买房耽误本人入住时间、退房也影响开发商声誉，烦请开发商换位思考普通百姓购房太不易，对上述主要严重问题予以解决。如逾期不能解决，全体业主将寻求司法保护来退房。
物业安全责任告知书 为了构建一个和谐的优秀小区，为了保障你有序的生活秩序及专有财产安全。为减少你与物业公司、开发商之间的不必要纠纷及麻烦，现就小区物业服务中的物业安全管理责任及相关事宜通告如下： 一、你交纳的物业服务费用是你正常使用物业共用部位、共用设施时委托物业企业提供的常规性公共服务所应交的管理费用，不含你室内专用部位及专有财产的管理费。 二、当你需要物业企业对你的专有部位及财产（包括室内财产、机动车辆等）、人身等提供安全服务时，须同物业企业另外签订《特约有偿服务合同》并办理托管手续，另向物业企业交纳专项服务安全委托费用。未与物业企业签订《特约有偿服务合同》时,物业企业不承担安全管理责任。 三、小区规划的车位及物业企业划定的停车位，当你需要自行停放车辆或堆放个人物品时，请你按规定的部位有序停放或堆放个人物品;当你需要小区保安人员对你的车辆及个人物品承担安全责任时,请自觉到管理处签订《车辆停放安全协议书》或《物品存放安全责任书》，并在你每次停放车辆或物品时，将车辆或物品交小区安全保安人员清点查看、登记清楚，办理停放手续，向小区保安人员索要存放物品清单及牌号，以保障你的车辆及物品
存放安全。在丢失及损坏时，确定责任归属，保障你的权益免受伤害。如未按照上述标准、程序存放物品或车辆时，存放的车辆或物品丢失、损坏时，物业企业概不承担安全监管责任，特请你个人妥善保管好你存放的车辆或物品并承担监管责任。 四、爱护小区环境，不得随意攀折花木，不随地吐痰、丢弃垃圾，做一个有素质、修养的好市民。 五、相互尊重、文明共处，团结邻里，确保小区文明祥和的气氛。 让我们共同努力，为将小区构建成一个和谐、居住安全的小区而做出我们应有的贡献。 特此专项告知！ 物业管理有限公司 年月日
业主致物业公司告知函 Revised by Liu Jing on January 12, 2021
告知函 XXX物业管理有限公司XX分公司： 本人是XXX小区XX号楼XXX号业主，在2013年8月与贵公司签订前期物业管理合同之日期，就按照《中华人民共和国物业管理条例》和《合同法》相关规定，按时交纳前期物业费用。虽然期间本人并未实际装修入住，也未享受到小区物业提供的相关电梯、卫生、绿化、安保等服务，但并未以此为由拒缴物业费用。还是按照《物业管理条例》和《合同法》相关规定履行了业主应尽之义务。 但在2014年，本人发现本户西侧邻居，XX号楼XXX号业主在装修时，未按照房屋设计图纸和物业相关管理规定将空调安装于指定空调隔板之上，而是安装在我XXX号西南儿童房卧室预留床头处的外墙上。该空调外机体积庞大，空调启停伴随噪音明显。此空调外机的安装还对对我房屋外立面墙体保温层和防水层造成损伤。 按照《物权法》规定建筑物外墙属于小区业主共有部分，按照本业主与贵公司签订之物业服务管理合同亦规定甲方（即贵公司）对房屋公用部位负有进行维护、修缮、服务管理的职责。并在合同中明确了共有部分包括户外墙面等。同时贵公司制定的《XXX物业装修管理条例》中亦明确了业主对空调外机安装应遵守之规定和物业公司相应的管理处置权责。因此本人及时通知贵公司，要求对XX号楼XXX业主的不当行为进行制止和管理。贵公司亦承认此为贵公司之应有权责，并嘱咐本业主不要亲自找XX号XXX业主交涉，由贵公司出面解决此问题。
但是三年过去了，贵公司既没有按照《装修管理条例》和《物业管理合同》制止XX号楼XXX业主的不当装修行为，没有下发整改通知书，没有就此事通告相关管理部门。造成空调外机安装使用至今的事实。也没有尽到就本业主投诉的内容做应有的回告义务。 本业主又在接下来的两年时间里多次致电或亲自到贵公司反映此问题，但是贵公司仅仅口头答应解决此问题，后来都渺无音信。为此本业主又多次拨打XXX物业管理有限公司投诉电话，但是贵公司仍然没有给出合理的解释和相应的处理办法。 在此期间，本业主耗费大量时间和精力来处理此事。因为问题一直未解决，本业主亦无法按照计划装修入住。给本人和家庭带来精神上的伤害物资上的损失。 按照《合同法》规定，贵公司作为物业服务企业未完全履行物业服务合同之应尽之权责，本业主无奈行驶法律赋予之抗辩权，暂时拒绝缴纳本业主自通告贵公司邻居违规安装空调外机之事起至今的物业管理费用。 望贵公司遵守与业主签订的《前期物业管理合同》规定之应尽职责，做好本小区共用部分的监督和管理，按照贵公司制定的《装修管理条例》切实做好小区空调外机安装的指导和监督职责。 敬请贵公司在收到本投诉函之日起一个月内，拿出应有的态度按照《合同法》和《物业管理合同》所赋予的权利和义务和来解决此投诉内容，并以注册法人代表名义做出书面答复。如贵公司仍然不履行应有之职责，以放弃权利为由放弃义务，本业主保留诉诸法律，并要求赔偿本业主所受精神和物质损失的权利，或通过新闻媒体曝光等其他合法维权方式。
感谢信 东方鸿铭物业管理有限公司总经理： 您好！ 我们是碧湖岛169号、170号、226号等八套别墅的业主。这一年多来，物业全体员工的热情帮助和大力支持，帮助我们解决了日常工作生活中面临的诸多问题。小区保安一直兢兢业业为我们居所的安全把关；小区清洁人员、园林维护人员的辛勤劳动为我们营造了舒适、干净、整洁的居住环境。物业工程部在王师傅的带领下，梁工、小张、小李、小彭等总是在第一时间多次为我们解决通讯不畅、空调故障、电视信号、门窗门锁以及水电使用等诸多问题。特别是在今年入冬下第一场雪时，路面积雪达十公分厚，给我们业主的生活带来诸多不便，也给我们的出行带来安全隐患。物业公司总经理曹总，身先士卒，亲临现场，带领全体物业员工，冒着风雪和严寒，第一时间清理了小区道路上的积雪，及时为我们的出行扫清障碍。曹总及全体物业员工任劳任怨的工作态度、一丝不苟的工作精神和热情周到的服务意识，让我们在凛冽的寒风中感受到了冬日的温暖。在此，我们对物业公司在这一年多来为我们带来的贴心服务，表示万分感谢！ 入住滨海湖近两年来，我们深切地感受到了物业公司认真负责的态度和“以业主为上帝”的服务精神。正是物业公司如此专业的服务才使得我们在遇到诸多的问题时“不紧张、不慌张、找物业”。 在过去的2012年，正是由于物业公司全体工作人员的辛勤工作和无私奉献，才使得我们遇到的诸多问题迅速得到妥善解决，才使我们更加舒心的享受干净舒适的居住环境。物业公司工作人员耐心负责的工作态度以及以业主至上的服务理念深深地感染着我们。在这里我们要真诚的说一声：谢谢你们，你们辛苦了！ 最后，衷心地祝愿贵公司今后的管理工作越来越好，服务水平再上一个新台阶！祝全体员工工作愉快、身体健康！ 此致 敬礼 业主：张三李四王五 二〇一二年十二月二十日篇二：致物业表扬信 表扬信 我是11号楼座1304业主。贵公司工程部吴师傅在我家遇到问题上给予了大力且认真的关注，特以此信表达我感激的心情。提起南坪龙湖事业工程部的吴师傅（吴波）我们业主谁都觉得他工作认真负责、待人热情和蔼可亲。 他来此工作不算久，在这段时间内即认识了入住的大部分业主。遇到业主，他总是笑脸相迎，亲切问候，热情相助；遇陌生人，他总是有礼貌地查问、劝导、相帮。因此，我碰到难事，总喜欢找他帮助解决。 前几周，我发现家中空调制冷非常缓慢，且室外骄阳似火，家中非常闷热。通过联系相关人员，我联系到物管中心的吴师傅。他带领空调厂家及售后服务人员先后来我家3次，每次都长达2-3个小时。其中有一次从中午11点半检查到下午近3点，大家都没有吃午饭，而随后吴师傅又赶去做别的事了。在这么多次的接触过程中，吴师傅从没有表现出厌烦，也从未抱怨，一直严格要求空调厂家全面查找原因，令我非常感动。 在三次检查没有结果的情况下，我提出将空调持续运行一天，并将家中钥匙留给吴师傅。吴师傅非常认真负责，每隔2个小时就上楼去检查室温并给我打电话沟通情况。直至第二天上午，吴师傅又一次对我家空调进行跟踪检查，并用手机对空调面板显示温度进行了拍照。 吴师傅认真负责的工作态度深深感动了我，进一步加深了我对龙 湖地产诚信可靠形象的认识。我想过多的润色也没有必要，最真实的东西也最打动人。 还有一次，09年12月份左右（冬天），下午大概五点多种，家中水管出问题了，水都流到走廊了！”我急匆匆地打开厨房门，眼前的情景令我惊呆了：只见清澈的自来水从裂开的水管处喷射向四方。马上通知物业管理。没有多久，吴师傅迅速冲上前去关进水管总阀，由于
业主致物业公司告知函 This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.
告知函 XXX物业管理有限公司XX分公司： 本人是XXX小区XX号楼XXX号业主，在2013年8月与贵公司签订前期物业管理合同之日期，就按照《中华人民共和国物业管理条例》和《合同法》相关规定，按时交纳前期物业费用。虽然期间本人并未实际装修入住，也未享受到小区物业提供的相关电梯、卫生、绿化、安保等服务，但并未以此为由拒缴物业费用。还是按照《物业管理条例》和《合同法》相关规定履行了业主应尽之义务。 但在2014年，本人发现本户西侧邻居，XX号楼XXX号业主在装修时，未按照房屋设计图纸和物业相关管理规定将空调安装于指定空调隔板之上，而是安装在我XXX号西南儿童房卧室预留床头处的外墙上。该空调外机体积庞大，空调启停伴随噪音明显。此空调外机的安装还对对我房屋外立面墙体保温层和防水层造成损伤。 按照《物权法》规定建筑物外墙属于小区业主共有部分，按照本业主与贵公司签订之物业服务管理合同亦规定甲方（即贵公司）对房屋公用部位负有进行维护、修缮、服务管理的职责。并在合同中明确了共有部分包括户外墙面等。同时贵公司制定的《XXX物业装修管理条例》中亦明确了业主对空调外机安装应遵守之规定和物业公司相应的管理处置权责。因此本人及时通知贵公司，要求对XX 号楼XXX业主的不当行为进行制止和管理。贵公司亦承认此为贵公司之应有权责，并嘱咐本业主不要亲自找XX号XXX业主交涉，由贵公司出面解决此问题。
但是三年过去了，贵公司既没有按照《装修管理条例》和《物业管理合同》制止XX号楼XXX业主的不当装修行为，没有下发整改通知书，没有就此事通告相关管理部门。造成空调外机安装使用至今的事实。也没有尽到就本业主投诉的内容做应有的回告义务。 本业主又在接下来的两年时间里多次致电或亲自到贵公司反映此问题，但是贵公司仅仅口头答应解决此问题，后来都渺无音信。为此本业主又多次拨打XXX物业管理有限公司投诉电话，但是贵公司仍然没有给出合理的解释和相应的处理办法。 在此期间，本业主耗费大量时间和精力来处理此事。因为问题一直未解决，本业主亦无法按照计划装修入住。给本人和家庭带来精神上的伤害物资上的损失。 按照《合同法》规定，贵公司作为物业服务企业未完全履行物业服务合同之应尽之权责，本业主无奈行驶法律赋予之抗辩权，暂时拒绝缴纳本业主自通告贵公司邻居违规安装空调外机之事起至今的物业管理费用。 望贵公司遵守与业主签订的《前期物业管理合同》规定之应尽职责，做好本小区共用部分的监督和管理，按照贵公司制定的《装修管理条例》切实做好小区空调外机安装的指导和监督职责。 敬请贵公司在收到本投诉函之日起一个月内，拿出应有的态度按照《合同法》和《物业管理合同》所赋予的权利和义务和来解决此投诉内容，并以注册法人代表名义做出书面答复。如贵公司仍然不履行应有之职责，以放弃权利为由放弃义务，本业主保留诉诸法
物业公司致业主的一封 信 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
物业公司致仁和业主的一封信 尊敬的业主： 首先，物业公司向长期以来，关心、支持、配合我们工作的广大业主表达感谢之意，物业管理靠得是物业公司与业主的双方配合，才能使管理服务的目标得以实现。 进驻以来，我们始终以服务业主为己任，以树立企业品牌为目标，全心全意的服务业主，已得到了绝大多数业主的认可。 下面，我们就目前的形式对大家做一解释，有问题或疑问请联系我们： 一、物业费的意义： 物业费是无产权人、使用人通过委托的方式来对企业单位或者居住小区内的一些建筑或者设施设备、公用设备、设施、小区绿化、卫生、道路、治安、环境等等项目的日常维护、管理、修缮、争执以及其他和居民生活息息相关的服务所收取的一种费用。 1、管理费 在物业之中管理费是指物业工作人员将其公共区域进行巡视、检查、物业维修以及更新费用的账务管理、物业档案资料等一些管理服务费用。 2、清洁费用及绿化养护费管理费
清洁费用是指公共区域的环境打扫费用，其中包括：工具、工作人员用品、垃圾外运以及请化粪清掏等等费用；绿化养护费用有：绿化工具费、用水费、农药化肥费、杂草清运费以及景观维护费。 3、办公费用与人员工资 办公费用是指交通费、通讯费能及办公用品、水电费用等等。据国定规定，其物业服务人员工资则包括：人员费用、基本工资、社会保险以及规定提取福利、加班与服装费用等等。 4、法定税费 法定税费是由国家统一规定的相关税物，如：城市建设维护税、教育附加费用以及营业税等等。 二、不常住的业主，请您不要拖欠物管费，房子您可能作为投资，不准备居住，物业管理的目标是确保物业的保值、升值，物业管理费的不到位同样会给您的投资带来损害。如果您来一次不容易，请您千万记着带钱。 拖欠物管费的业主，请您不要再说等等，几百多块钱的物业费对您来说，算不上负担，但对物业公司来说，却是生存的根本，如果您对物业服务不满意，您就说，您也可以直接向总公司投诉，如果我们给您提供的物业服务时，说也要等等，您肯定不会同意，这是同样的道理。
新进驻小区物业公司致小区业主的一封信 恭喜阁下及全家成为小区的主人: 热忱欢迎您加入到小区业主的行列! 小区的物业管理服务将由瑞康物业有限公司全面负责.公司将诚挚地追求物业管理品牌,一如既往地以卓越品质为广大业主提供满意的物业管理服务。为使业主生活在一个安全舒适温馨洁雅的环境中,我们依据国家及地方物业管理法规和条例,结合小区的实际情况编制了本手册.本手册包括小区内的管理情况服务指南业主须遵守的管理规定等内容。小区属于全体业主, 需要每一个业主的精心呵护;她的文明与秩序体现着我们的素质和修养.希望每一个业主能熟悉本手册内容,并将其告知家庭的每一位成员,以便共同遵守。对手册内容如有不明之处,可向服务中心咨询.如果您在遵守的过程中有更好的建议,欢迎随时和我们联系. 让我们携手共建优雅美丽的小区! 祝各位业主在小区生活美好!家庭幸福! XX有限公司 2016.1.1 企业使命为顾客创造价值为业主创造环境 为员工创造机会为社会创造效益 企业目标树立物业品牌创建一流社区 核心理念资源增值 管理理念人才为本创新为源 团队理念真诚关怀敬业负责 务实高效合作进取 服务方针以心出发用心发现 无微不至尽善尽美
服务宗旨科学有效管理热情真诚服务 服务方式微笑服务 服务制度首问责任制 员工心声努力工作只是合格的 用心工作才是优秀的. 服务指南 服务指南 报警急救火警派出所交通报警物业公司常用电话 电信 电话宽带报 装、话费查询 有线电视维 修 电话、宽带障 碍维修 供气 物业服务抢修投诉电 话 服务监督 二、收费指南
业主管理规约 为加强住宅小区的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策及小区的实际情况，制定了小区的临时管理规约，请您仔细阅读并自觉遵守。 1． 临时管理规约对本物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。 2． 各业主同意遵守物业管理法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则， 正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。 3． 各业主在使用、经营、转让（出售）所拥有的物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。 4． 业主大会选聘物业管理公司之前，各业主同意开发建设单位通过公开竟标选聘蚌埠城乡物业管理 有限公司全面负责对设施设备、环境卫生、公共秩序、保安巡卫、绿化等进行管理服务，并按照《前期物业管理服务合同》的约定交纳有关物业管理费用。 5． 按规定交纳物业公司应收取的各项费用，包括物业服务费、电梯运行电费、装修垃圾清运费等费 用，不按规定交纳的，按合同规定交纳滞纳金，无正当理由拒交的，物业公司可采取相应措施催交，直至向法院起诉。 6． 全体业主和使用人均应严格遵守物业管理企业根据有关法规、规章制定的各项物业管理制度，配 合物业管理企业的各项管理工作，同意按照下列规定使用和维护物业： 1） 装修住宅期间，严格遵守《房屋装饰装修管理规定》。 2） 违章装修住宅拒不整改的，物业公司将配合有关行政执法部门采取相应措施制止其行为。必要 时，可提请相关部门进行强制处理。 3） 业主或使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的行为，应当及时纠正，造成他人 损 失的应承担相应的赔偿责任。 4） 安装空调室外机须按原来设计位置或按物业公司指定的位置安装。 5） 若物业及其附属设施在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任 人应当及时维修；责任人不履行或者无法履行维修责任，且需进入物业自用部位维修的，物 （1）物业管理综合服务费 序号 物业类型 收费标准 备注 1 住宅 高层0.55元/月.平方 多层0.40元/月.平方 按物价局文件执行可上浮20%。 2 车库 2.0元/月.户 管理费 3 停车服务费 地上70辆地下120辆 按物价局文件执行 4 商铺 1.20元/月.户 5 装修垃圾清运费 1.00元/平方 不包括破坏墙体产生的各种建筑垃圾 6 建筑垃圾 清运费 200元/户 拆除墙体产生垃圾自行清运不收 7 车辆出入证 20元/辆 退还时凭收据、证件退款15元 8 装修临时出入证 20元/人 9 电梯运行费用 基数18元/户/月 2-4楼18元/月每多3层增加2元。
致物业公司的告知函两篇 篇一：致物业公司的告知函 Xx物业公司（以下简称“贵司”）： 我是xx小区x栋x房的业主xxx（以下简称“本业主”），自x年x月x日和（填写房地产公司名称）签订（填写你们的购房合同名称）（以下简称“合同”），“合同”中明确约定“本业主”拥有xx小区x栋x房阳台的产权，这是属于受国家法律保护的个人神圣不可侵犯的财产。 现有XX小区X栋X房的业主严重违法国家法律法规的规定擅自搭建，此违法行为既严重侵犯了“本业主”的财产权，又妨害了“本业主”的相邻权。从现场来看XX小区X栋X房的业主的违法搭建存在很大的安全隐患，随时可能给“本业主”或他人的人身和财产安全造成损害。“贵司”作为XX小区的物业管理方应当及时有效制止XX小区X栋X房的业主的违法搭建行为，防患于未然，以免此违法行为给“本业主”造成进一步危害和损失，以免此违法行为给其他业主、“贵司”、本小区带来更严重的潜在风险。 “本业主”相信“贵司”是负责任的，望“贵司”收到此函件后积极采取有效措施处理此事，避免事态进一步升级给各方造成不必要
的麻烦和损害。 “本业主”将视事态的发展，而采取相应的合法手段包括但不限于诉讼等来维护自身的合法权益，届时不排除可能因“贵司”不作为或作为不积极而影响“贵司”的权益。望“贵司”积极解决为盼。 xx小区x栋x房的业主xxx （签字） 年月日
篇二：业主致物业公司告知函 XXX物业管理有限公司XX分公司： 本人是XXX小区XX号楼XXX号业主，在2013年8月与贵公司签订前期物业管理合同之日期，就按照《中华人民共和国物业管理条例》和《合同法》相关规定，按时交纳前期物业费用。虽然期间本人并未实际装修入住，也未享受到小区物业提供的相关电梯、卫生、绿化、安保等服务，但并未以此为由拒缴物业费用。还是按照《物业管理条例》和《合同法》相关规定履行了业主应尽之义务。 但在2014年，本人发现本户西侧邻居，XX号楼XXX号业主在装修时，未按照房屋设计图纸和物业相关管理规定将空调安装于指定空调隔板之上，而是安装在我XXX号西南儿童房卧室预留床头处的外墙上。该空调外机体积庞大，空调启停伴随噪音明显。此空调外机的安装还对对我房屋外立面墙体保温层和防水层造成损伤。 按照《物权法》规定建筑物外墙属于小区业主共有部分，按照本业主与贵公司签订之物业服务管理合同亦规定甲方（即贵公司）对房屋公用部位负有进行维护、修缮、服务管理的职责。并在合同中明确了共有部分包括户外墙面等。同时贵公司制定的《XXX物业装修管理条例》中亦明确了业主对空调外机安装应遵守之规定和物业公司相应的管理处置权责。因此本人及时通知贵公司，要求对XX号楼XXX