土地转让涉税分析
一、直接转让土地使用权方式
以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。即：1、要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;2、要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。
符合上述转让条件涉税分析
二、以投资入股方式转让房地产
1．营业税及附加：
根据财税[2002]191号文《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。
2．土地增值税：
根据财税字[1995]48号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》和财税[2006]21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。而对于以房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。
3．房产税：
对于投资联营的房产，在计征房产税时应区别对待：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据，由被投资方缴纳房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由投资方按租金收入计征房产税。
4．印花税：
根据《印花税暂行条例》第2条规定，按应税凭证上“产权转移书据”缴纳印花税，税率为0.5‰
5．企业所得税：
对此项业务应分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进得所得税处理，并应在投资交易发生的当期确认应纳税所得。
三、转让股权方式
在此方式下，收购方出具货币资金，购买另外一家拥有某目标房地产项目的企业股权，以达到间接拥有对房地产项目的实际控制权。
1、营业税及附加：
按财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》，对股权转让不征收营业税；
2、土地增值税：
根据国税函〔2000〕687号文，对于以转让股权名义转让房地产行为（100%转让股权下）且转让的股权表现形式主要为土地使用权、地上建筑物及附着物的，需缴纳土地增值税；3、印花税：
根据《印花税暂行条例》第2条规定，按应税凭证上“产权转移书据”缴纳印花税，税率为0.5‰；
4、企业所得税：
对股权增值部分按25%税率计征企业所得税
四、合作开发方式
是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房，涉及税费分析如下：
（1）土地增值税：
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。若开发双方取得的房屋自用，暂免征收土地增值税。若对外销售，就要按规定计算缴纳土地增值税。
（2）营业税及附加
对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税，应当按照实施细则第十五条的规定分别核定营业额。
（3）企业所得税
应按分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
股权转让涉税鉴证报告 xxxx税鉴字[2020] 第010号 XXXX有限公司： 我们接受委托，对贵公司股东的股权转让涉税事项进行了鉴证审核，贵公司的责任是提供的真实、合法和完整的股权转让相关资料。我们的责任是按照国家法律法规及其有关规定，对委托事项进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具鉴证报告。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据相关税收法律、法规及规范性政策文件等规定，按照《涉税鉴证业务基本准则》及相关法律法规等要求，实施了必要的鉴证程序，查阅相关的会计记录，现将有关情况说明如下： 一、审核过程及主要实施情况 我们对鉴证事项实施了审核、验证，计算和相应的职业推断等必要的审核程序，经三级复核并得到贵公司确认后的具体鉴证报告。 二、股权转让价格认定 贵公司注册资本XXXX万元，实收资本XXXX万元。本次转让股权XXX%，转让出资额XX万元，计算转让金额为每股XX万元，为初始投资成本。 贵公司2020年XX月30日资产负债表反映贵公司资产总额为XXX元，负债总额XXX元，净资产总额为XXX元，每股净资产XXX元。 本次股权转让符合国家税务总局2014年第67号公告《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》第二条股权转让收入确认的原则。 三、鉴证结论 经审核，XXXX有限公司原股东XXX在本次转让中转让股权应缴税金： 1、应缴个人所得税XXX元； 2、应缴股份转让印花税XXX元。 XXXX有限公司新股东XXX在本次转让中承接股权应缴税金： 1、应缴股份转让印花税XXX元。 本次股权转让应缴税额合计XXXX元。
本鉴证报告仅供委托人向主管税务机关办理本次股权转让变更有关事宜使用，不作其他用途。非法律、法规规定，鉴证报告的内容不得提供给其他单位或个人。因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的单位及个人无关。 附件： 1、股权转让审核事项说明 2、企业营业执照 3、股权转让合同、股东身份证复印件 4、企业章程复印件 5、企业2020年XX月资产负债表、损益表 XXXXX会计师事务所有限责任公司中国注册会计师： 中国·XXX 中国注册会计师： 报告日期：二0二0年XX月XX日
对土地使用权出资、入股的探讨 来源：黄付华律师：日期：2010-12-14 对土地使用权出资、入股不受《城市房地产管理法》第三十八条限制的探析 《城市房地产管理法》第三十八条土地使用权出资土地使用权入股开发投资总额的百分之二十五 我国《城市房地产管理法》第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合营房地产”；《公司法》第二十七条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”。由此可见，我国现行法律允许以土地使用权作价出资、入股，以使土地使用权人达到与他人合作开发所拥有的土地之目的。 也正是因为如此，以土地使用权出资入股与拥有雄厚资金的企业合作也是一直以来许多房地产企业所考虑的融资模式之一。利用此种模式融资，一方出钱，一方出地，不仅解决拥有土地一方的资金问题，也使拥有资金一方避免了资金闲置，能够最大限度满足双方的需求，使之最终获得共赢。然而，当合作双方签订了合作协议、成立了项目公司，万事具备向国土资源管理部门申请办理土地使用权过户手续时，却往往被国土资源管理部门拒绝！ 那么，国土资源管理部门为什么拒绝为项目公司办理土地使用权过户手续呢？其理由是“作为出资的土地使用权不具备《城市房地产管理法》第三十八条规定的‘完成开发投资总额的百分之二十五以上’之条件”。 由于国土资源管理部门的这一做法，使得许多项目的建设被长期拖延甚至搁置，有时甚至导致土地使用权闲置，引发许多问题。那么，国土资源管理部门的理由是否正当？其是否可以援引《城市房地产管理法》第三十八条的规定拒绝为土地使用权出资的当事人办理土地使用权登记？下面我们就来结合有关法律法规的规定对此进行深入分析与探讨。 《城市房地产管理法》第三十八条（以下简称“第三十八条”）的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他
子公司增资扩股和母公司将子公司股权转让的涉税分析 一、子公司增资扩股?（股东货币资金投资入股）涉税 1、印花税：被投资企业按增资金额的万分之五缴纳。 2、企业所得税 不征收所得税。理由是在增资扩股融资实践中，增资扩股融资分为“平价增资”、“溢价增资”和“折价增资”三种情况。第一、“平价增资”行为对被投资者企业的新旧股东都没有产生所得，因此，都没有产生纳税义务。第二、“折价增资”后的被投资企业以后发生股权转让时，计算股权转让所得的历史基础是不变的，而且股权转让价格是以后发生股权转让时点的公允价，不会发生国家税收流失问题，目前因“折价增资”后的被投资企业的新股东拥有的净资产溢价没有征税的法律依据，不征收所得税。第三、“溢价增资”后的被投资企业以后发生股权转让时，计算股权转让所得的历史基础是不变的，而且股权转让价格是以后发生股权转让时点的公允价，不会发生国家税收流失问题，目前因溢价增资”后的被投资企业的旧股东拥有的净资产溢价没有征税的法律依据，不征收所得税。总之,在现有的税收政策的情况下,企业发生增资扩股的环节,无论怎样增资,只要没有发生资本溢价转增资本的情况下,都不发生征税义务。 二、母公司转让全资子公司股权（子公司主要资产为土地） 1、企业所得税：将全资子公司股权转让给房开企业取得的收入，应
计入母公司的收入总额，取得子公司的（原）股权成本、税费等可按规定在税前扣除。 2、印花税：股权转让方与受让方签订的股权转让合同，双方按产权转移书据贴花，计税依据为股权转让金额，税率为万分之五。 3、增值税：转让子公司股权不属于金融商品转让业务，不缴纳增值税。 4、土地增值税：母公司将子公司股权转让给房开企业，同时子公司的主要资产为土地。参按?国家税务总局关于以转让股权的名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复?（国税函2000 687号）规定，需缴纳土地增值税。 三、其他事项的分析 第一、母公司转让子公司股权（子公司主要资产是土地），通过降低股权转让作价，相应增加施工产值的方案 （1）母公司减少缴纳土地增值税和企业所得税的金额，大于增加施工产值的增值税和增加应纳税所得额（产值减增值税）的应缴纳企业所得税的金额，总体可减轻税负。 （2）降低股权转让作价，增加施工产值，受让方房开企业虽减少长期投资计税成本，在不转让子公司股权的情况下，下属子公司税后利润分配，不再缴纳企业所得税。（与长期投资计税成本多少无关）。而增加转让后的子公司二级房开建安成本，可增加进项抵扣税额，可减少土地增值税，可减少企业所得税，总体可大大减轻税负。 股权转让，摆在子公司的土地成本是不变的，按政府出让土地抵扣销项税金的规定，抵扣销项税金也是不变的，同时股
以公司股权转让方式转让土地使用权的操作模式应该注意的法律问题 一、以公司股权转让方式转让土地使用权模式的合法性分析 《城市房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）为依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”；38条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的…….”，基于上述土地使用权转让的诸多立法限制，实践操作中投资者通过收购项目公司的部分股权或全部股权以合理规避上述法定转让条件，尤其为规避未开发到百分之二十五的法定限制成为常例。据此，以收购房地产项目公司股权方式获取土地使用权的方式的合法性遭到部分人的置疑，有观点认为如果通过收购股权方式获取公司项下的受到上述限制的土地使用权是通过股权转让的合法形式掩盖转让土地使用权以逃避相关国家税收等“非法目的”的行为，根据合同法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的……”的规定应被认定为该股权转让行为无效。鉴于此，有必要对以收购公司股权进行土地交易形式的合法性以及与直接转让土地使用权的形式进行区别和探讨。本人认为，以收购公司股权方式进行土地使用权的转让应当合法、有效。限于篇幅，以下仅针对未开发至百分二十五的房地产项目进行土地使用权的转让常例的合法性提出如下理由： 首先，对于股权转让方式以获得土地使用权形式的合法性分析：股东转让股份于股权层面的流转与公司转让土地使用权于物权层面的流转所表现的主体、权利依据、结果的不同点决定了二者在法律上的本质不同。 1、主体不同：根据《公司法》第3条：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权……”的规定，公司拥有独立的法人财产，公司一旦注册成功，就成为了具有其独立法人资格的主体即拥有了独立的财产权，各股东完成出资后，股东所投入的资产即成为公司的独立资产，股东继而丧失了该部分资产的所有权而相应地获得了《公司法》第四条规定的“公司股东依法享有资产受益、参与重大决策和选择管理者等”股权权利，股东不得再对已完成出资部分的资产随意支配，否则即构成侵犯公司财产的行为。因此，可见股权的转让是对公司法第4条规定的股东对股权的处分行为，处分的主体是股东；土地使用权的转让则是公司依据《公司法》第3条对属于公司财产的处分行为，处分的主体是公司。 2、法律依据不同：股东转让股份的权利主要依据《公司法》第72条：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意…….”，
土地转让涉及的相关税费问题 企业因经营发展之需要，常通过转让国有土地使用权的方式来达到融资的目的。在土地转让过程中，涉及比较核心的问题则是税收问题。本所将在办理相关业务过程中所处理的一 些重要问题进行了相应整理，现将税费问题提示如下： ? 一、土地使用权转让 根据《土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定：所谓土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同 规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 ? 二、土地使用权转让的涉税分析 出让方 1. 营业税 根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。 2. 城市维护建设税和教育费附加 以上述营业税额为计税依据，分别按照5%（纳税人在县城、镇的）和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加 3. 土地增值税 根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取 得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。 I法定的扣除额
（一）取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
（二）与转让土地使用权相关的税金 指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同 税金扣除。 L. 土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下： 级数土地增值额税率（％）税率% 增值额未超过扣除项目金额50%的部分30% 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40% 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分60% 注：若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。 4?企业所得税 按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。 5?契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为 计税依据，以3%税率征收契税。 6?印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书 据，以合用中的金额为计税依据，按5%。的税率征收印花税。 受让方 1?城镇土地使用税 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。 根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次 月起缴纳城镇土地使用税。 以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据，按一定的税率按年缴纳。
股权转让个人所得税情况报告 篇一：个人股东股权转让个人所得税鉴证报告 个人股东转让股权（非上市公司股权） 个人所得税税款鉴证报告（范本） 赣中税鉴字()第号 _________________________公司： 我们接受贵公司的委托(涉税鉴证业务约定书编号：江西中税审专字[####]第###号)，对贵公司提供的有关股权转让方面的涉税资料进行审查验证，并出具涉税鉴证报告。贵公司对所提供的会计资料和纳税资料的真实性、合法性和有效性及完整性负责。我们的责任是根据现行各项税收法规规定对相关凭证、账表及其他有关纳税资料进行审核。我们的审核是按照《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和现行各项税收法律法规政策规定及南昌市国家(地方)税务局的有关规定进行的。在审核过程中，我们结合贵公司实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。具体审核结果如下： 一、公司基本情况 贵公司成立于####年##月##日，由自然人###、###、####共同投资注册资金###万元成立，其中：###投资####万元，
占注册资金##%；###投资###万元，占注册资金###%；###投资###万元，占注册资金##%。以上注册资本和实收资本业经###会计师事务所出具验字 [### #]第###号验资报告确认到位。注册类型：有限责任公司。经营地址：#######。经营范围：########。法定代表人：###。 #####年##月##日，经###工商行政管理局核准变更登记，###、###将所持贵公司共76.5%股权按原值38.25万元转给###、###、###， 股权转让后###出资11.50万元，占公司位23%股份，###出资18.50万，占贵公司37%股份，###出资20.00万，占贵公司40%股份，法人代表变更为###。本涉税鉴证报告仅对该股权转让涉税事项发表审核意见。 二、依据贵公司提供的XX年4月7日工商变更登记通知书，###、###将所持贵公司共76.5%股权按原值38.25万元转给###、###、###。 XX年3月贵公司股权转让前账面资产总额3,356,015.43元。其中：货币资金135,818.91元；应收账款1,493,124.03元；预付账款81,870.08元；存货
编号：QJ-HT-0127 公司土地转让协议书(官方 版) Both parties to the contract shall perform their obligations in accordance with the contract or the law within the contract period. 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 日期：_____________________ --- 专业协议范本系列下载即可用---
公司土地转让协议书(官方版) 说明：该协议书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商双方同意签署协议，在协议期限内按照协议约定或者依照法律规定履行义务，可下载收藏或打印使用（使用时请先阅读条款是否适用）。 公司土地转让协议书一 第一章总则 第一条本合同当事人双方： 出让人：中华人民共和国_______省(自治区、直辖市)______市(县)_____________; 受让人：_____________________________________________________.根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。 第二条出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必
土地过户涉及的税费问题 问：根据规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。资产重组中涉及的不动产、土地使用权转让，若出现评估增值，是否缴纳土地增值税？假如出现评估增值，但企业仍按原价入账，是否缴纳土地增值税？ 答：关于企业兼并转让房地产的征免税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税的问题，《青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》（青地税函[2009]47号）规定，两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。 房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。 股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。 依据上述规定，企业合并时，被合并方将房地产转至合并方时，被合并方不缴纳土地增值税。
个人股权转让净资产鉴证报告 XXX 专字（2014）第号 二零一X 年X 月X 日 个人股权转让净资产鉴证报告 XX 专字( )第号XXXXXXXXXX 有限公司：
我们接受XXXXXXXXXX 有限公司 (以下简称贵公司) 的委托，对贵公司提供 的有关股权转让方面的净资产进行鉴证，并出具净资产专项鉴证报告。贵公司对所提供的会计资料、纳税资料和验资报告、股东会决议等资料的真实性、合法性和有效性及完整性负责。我们的责任是根据现行各项会计法规、税收法规规定对相关凭证、账表及其他有关资料进行审计。我们的审计是按照《中华人民共和国注册会计师法》和现行各项相关法律法规政策规定进行的。在审计过程中，我们结合贵公司实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序。具体审计结果如下： 一、公司基本情况 贵公司成立于2011年04 月11 日，由自然人XXXXXXXX 共同投资注册资金XXXX 万元成立，其中：XXX 投资7XX 元，占注册资金4XX2%；XXXX 投资XX6 万元，占注册资金XX ；XXX 投资XX 万元，占注册资金X%；XXX 投资XXX0 万元，占注册资金1X%；XXX 投资X 万，占注册资金X%；XXX 投资XX 万元，占注册资金X% 。以上注册资本和实收资本业经XXXX 会计师事务所有限公司所出具XX 验字[2011]第XXX 号验资报告、XXX 会计师事务所有限公司所出具XX 验字[2011]第XXX 号验资报告、XXX 会计师事务所出具验字[2013] 第XXX 号验资报告确认到位。注册类型：有限责任公司。 经营地址：
XXXXXXXX 路29号1幢12层1201号。经营范围：XXXXXX资。 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。法 定代表人：XXX。 201X年X月X日，经股东会决议通过，XXX将所持贵公司共 X %股权按原值8X0万元转给XXX，股权转让后XXX出资14X.20 万元，占公司 X2 %股份，XXX出资X.80万，占贵公司XX8 % 股份。本鉴证报告仅对贵公司该股权转让事项前净资产发表审计意见。 二、依据贵公司提供的2014年X月XX日股东会决议，XXX将所持贵公司共XXX48 %股权按原值8XXX80万元转给XXX。 201X年X月X日贵公司股权转让前账面资产总额2XXX.02元。其中：货币资金XXX元；预付账款XXX1.31元；其他应收款XX 元；长期股权投资XXXX.00元；固定资产XXX47元；无形资产XXX 元。 201X年XXX月X日贵公司股权转让前账面负债总额XXXXX 元。其中：应付职工薪酬xxxx元；其他应付款XXXXX元。 201X年X月X日贵公司股权转让前账面所有者权益XXXX元。 各股东应分配的资产及负债情况：
土地产权股份转让协议 甲方：身份证： 乙方：身份证： 经甲乙双方协商一致达成如下转让协议，共同遵守。 一、甲方与张永军三人共同在驻马店市高新区工业园107国道与纬五路交叉口东南面的土地约27.52亩，该块土地尚未办理土地变更手续，是以深圳养生圆（河南）食品有限公司名义申请购买，甲方占土地三分之一股份，全部有偿转让给乙方，价格壹佰陆拾万元整（1600000元）。 二、付款结算方式：以甲方收据和借款手续为准。 三、该块土地股份转让后所有权等全部归乙方所有。 四、甲方以前或以后用此块土地股份签发，借款协议、抵押等全部属无效协议。 五、双方签字生效，本协议一式三份，甲乙双方各执一份。 甲方： 乙方： 年月日 协议 甲方：深圳养生园（河南）食品有限公司 乙方：杨耀凯、赵礼一、周效国、赵文秀
一、2007年2月8日由甲方深圳养生园（河南）食品有限公司出具的《土地产权证明》（证明中说明位于高新区工业园107国道与纬五路交叉东南面的土地约27．52亩土地所有权属杨耀凯、赵礼一、周效国、赵文秀四人共同所有）。 二、因多种原因未能建筑。现因政府扩建修路征收此块土地，经双方协商一致，甲方愿意以大写万元, 小写万的价格退还此地的土地所有权。 三、付款结算。合同签订之日起5天内甲方首付大写，（小写：）剩余部分每月支付大写（小写：），从合同签订之日起三个月内付清，凭乙方收据和甲方转账单为准。结清后乙方归还甲方《土地产权证明》和原收款收据的原件。 四、乙方协商此事宜全权委托杨耀凯办理，钱款一律汇入杨耀凯提供的账户上，乙方如有纠纷争议，所有责任由杨耀凯负责，与甲方无关。 五、本协议双方共同遵守执行，不得违约。 甲方：乙方： 年月日高考是我们人生中重要的阶段，我们要学会给高三的自己加油打气
公司土地转让协议文档 Company land transfer agreement document 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01
公司土地转让协议文档 前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 第一章总则 第一条本合同当事人双方： 出让人：中华人民共和国_______省（自治区、直辖市）______市（县）_____________； 受让人：______________________________.根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。 第二条出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。
第二章出让土地的交付与出让金的缴纳 第三条出让人出让给受让人的宗地位于 ________________________，宗地编号为__________，宗地总面积大写________________________平方米（小写 _____________平方米），其中出让土地面积为大写 __________________________平方米（小写___________平方米）。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。 第四条本合同项下出让宗地的用途为 ______________________________. 第五条出让人同意在________年____月____日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第___款规定的土地条件： （一）达到场地平整和周围基础设施___通，即通 ______________________________. （二）周围基础设施达到___通，即通 ____________________________，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下： ______________________________. （三）现状土地条件。
土地出让涉及哪些税费 一、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0。05%的印花税。 在土地使用权获得方式中有一种是土地出让，同时土地出让也是土地资产处置的一种方式。在土地出让的过程中涉及到较多的手续，同时当事人还需要交纳一定的税费。那么土地出让涉及哪些税费呢?小编将在下文中为您做详细解答，希望对你有所帮助。 一、土地出让涉及哪些税费 (一)营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 (二)印花税和契税(双方)：
1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。 (三)土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 二、土地出让需要哪些材料 用地单位审报材料齐备后，由具体承办人报部门负责人审批后由转让双方签定转让合同。需报材料： (一)转让方提供 1、原土地证或土地证明函原、复印件; 2、原土地出让合同复印件; 3、上交税务局土地增值税证明复印件;
关于ABC公司X年X月X日 净资产审核鉴证报告 普永信鉴字[2013]第00X号ABC股份有限公司全体股东： 我们审核了后附的ABC股份有限公司（以下简称ABC公司）截至X年X月X日止净资产的财务报表，包括20X1年12月31日的资产负债表，20X1年度的利润表、股东权益变动表和现金流量表。 一、管理层对财务报表的责任 按照企业会计准则和《小企业会计制度》的规定编制财务报表是ABC公司管理当局的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报告编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审核工作的基础上对财务报表发表审核意见。我们按照注册税务师涉税鉴证业务基本准则的规定执行了审核工作。注册税务师涉税鉴证业务基本准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审核工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 审核工作涉及实施审核程序，以获取有关财务报表金额和披露的审核证据。选择的审核程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报表风险的评估在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审核程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审核工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审核证据是充分、适当的，为发表审核意见提供了基础。现已审核完毕，情况报告如下： 三、企业基本情况 企业类型（国有独资）、国有资产控股、股份有限公司、有限责任公司、股份作作、集体、外商独资、合资、合作、私营、个体等），成立年月，工商登记注册号、主要投资者、实收资本、法人代表、企业规模（包括职工人数、子分公司情况），所执行的行业财务会计制度、财税隶属关系、上年度审核揭示的突出问题，以及反映企业特点或与本次审核相关的重要情况。 四、审核范围、重点和方法 （一）审核的范围 1、母公司 2、子公司
公司带土地转让协议书 篇一： 甲方（转让方）：儋州三友源实业有限公司 乙方（受让方）： 根据中华人民共和国《公司法》，《合同法》的有关规定，经甲乙双方友好协商，在平等自愿的基础上，现就在甲方在其公司名下位于儋州市区内亩土地使用权转让给乙方，相关事宜达成如下协议，供甲乙双方共同遵守。 第一条甲方的基本情况 1 公司及股东名称：儋州三友源实业有限公司，股东孟克非52%股权，陈允奇24%股权，孟超24%股权; 2注册资本：30万元人民币； 3 公司及资产，权益和负责情况：甲方除有亩土地以外，保证没有任何债权债务和法律纠纷，并为此承担一切法律后果责任。 第二条转让方法及转让性质 1 甲方将名下的亩商住用地，并保证商住用地性质真实。 2 公司及股权带土地一次性转让给乙方。 第三条转让价款 甲方将公司及股权带土地使用权共万元一次性转让
给乙方，工商过户及有关税费由乙方自行承担。 第四条付款方式 1 本协议签订的五个工作日内，一方先付定金人民币伍佰万元整到甲方指定的银行账户，乙方可派人接受土地并进行平整。甲乙双方共同到工商局去签变更法人代表和股东过户手续。双方在工商窗口签字履行审批手续并投入窗口，向乙方移交公司全部证照，土地资料及印章等，乙方在工作日内向甲方交付人民币万元。 第五条项目权属变更 甲方收到乙方定金后，乙方可以进行场地清理土地。五个工作日内甲乙双方必须配合到工商局办理及股权变更，甲乙双方应无条件配合进行。 第六条甲方的陈述和保证 1 甲方保证转让给乙方的公司及股权带土地合法有效，并承担不配合的违约责任； 2 甲方应保证，全力以赴配合乙方办理过户等一切手续并承担不配和的违约责任； 3甲方应保证其名下土地合法，不存在任何抵押，质押等情形，并为此承担法律责任； 4 甲方保证向乙方提供的建设用地使用权，产权证及所有文件真实，合法，有效； 5 甲方向乙方保证，若其陈述有错误或有不实之处，给乙方造成的损失，将承担赔款相关经济上的责任。 第七条乙方的陈述及保证
土地使用权转让应区别对待 根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人转让土地使用权，增值税税率为10%。具体到实务操作中，仍需区分一般纳税人、小规模纳税人，是否征免税及对取得土地使用权的时间，也应区别对待。 适用一般计税方法的情形 一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法。 案例1 A公司为一般纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款1000万元，2016年4月取得转让收入2220万元，如何计算增值税？ 一般计税方法下计算销项税额＝2220÷（1＋10%）×10%＝220（万元） 案例2 A公司为一般纳税人，2016年12月取得土地使用权，价款1000万元，2016年4月取得转让收入2220万元，如何计算增值税？
一般计税方法下计算销项税额＝2220÷（1＋10%）×10%＝220（万元） 问题：上述采用一般计税方法可否扣除土地价款呢？（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。这里并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。认为应当全额计算纳税。 适用简易计税方法的情形 根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 案例3 承案例1，A公司为一般纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款1000万元，2016年4月转让取得收入2220万元，如何计算增值税?
一、初露端倪 2010年6月，N市国家税务局通过跟踪外经贸部门对外发布的股权转让信息，敏感地“嗅出”了里面的税务风险。顺着外经贸部门这条线，该局成立了核查小组，专门评估辖区内所有涉及股权转让的企业。由于股权转让业务性很强，核查小组根据掌握的资料，在评估的第一家涉及股权转让的企业就发现了问题。 R集团控股有限公司，注册地在英属维尔京群岛。A公司是R集团旗下企业，于2004年4月在N市成立，是R集团的重要垂赢一体化生产基地之一。B公司也是R集团旗下企业，于2007年2月成立，是R集团新的重要生产基地之一，其在R集团今后的集团战略中具有重要地位。 R集团投资3230.8万美元，占B公司78.8%的股权；投资1110万美元，占A公司74%的股权。2009年11月2日，R集团将在A公司的股权以1109.9985万美元的价格转让给B公司，另实收资本不足部分0.0015万美元由B公司补足。受让方于2010年3月31日前向转让人支付转让股权的价款。至核查时止，A公司外方股权转让已经交易完毕。 2010年6月28日，核查人员与股权受让人B公司进行接触，到企业了解该笔股权转让的情况，核实相关材料，并与企业就该笔转让行为进行初步的沟通与交流。同时，就调查情况及时向N市国家税务局进行了汇报，并请求成立业务专家小组共同会诊。 2010年7月，在N市国家税务局大企业和国际税收管理分局的大力协助下，核查人员一行5人专程赴被转让方A公司调查核实情况，并与R集团税务负责人进行首次谈判。 二、双方博弈
R集团表示，该股权转让是属于集团内部的股权转让，实质是集团内部的重组，在中国不应负有纳税义务。 税务机关联合专家小组就此指出，根据<《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号），收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按规定处理。但是这笔集团内部重组，收购企业购买的股权为被收购企业全部股权的74%，未达到75%的标准，收购企业在该股权收购发生时的股权支付全部为现金支付，因此，该笔股权转让不适用企业重组的特殊性税务处理。同时，根据《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》（国税函[2009]698号），非居民企业向其关联方转让中国居民企业股权，其转让价格不符合独立交易原则而减少应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法进行调整。 经过谈判与沟通，税务机关与企业达成了初步的共识。双方还就转让价格的调整问题进行了初步的磋商。R集团税务负责人表示将把此次会谈的情况向集团上层进行汇报，并约定了下次会谈的时间。 桉查人员先在内部统一了意见：一定要依法争取国家的税收权益，并决定下一步重点是转让价格如何调整的问题。在这一思路指导下，2010年8月12日，联合专家小组先后向股权转让交易的购买方B公司、转让方R集团发出税务文书。 三、聚焦共识
公司带土地转让协议书 甲方（转让方）：XXXXX 乙方（受让方）： 根据中华人民共和国《公司法》，《合同法》的有关规定，经甲乙双方友好协商，在平等自愿的基础上，现就在甲方在其公司名下位于儋州市区内28.77亩土地使用权转让给乙方，相关事宜达成如下协议，供甲乙双方共同遵守。 第一条甲方的基本情况 1 公司及股东名称：XXXXX，股东孟克非52%股权，陈允奇24%股权，孟超24%股权; 2注册资本：30万元人民币； 3 公司及资产，权益和负责情况：甲方除有28.77亩土地以外，保证没有任何债权债务和法律纠纷，并为此承担一切法律后果责任。 第二条转让方法及转让性质 1 甲方将名下的28.77亩商住用地，并保证商住用地性质真实。 2 公司及股权带土地一次性转让给乙方。 第三条转让价款 甲方将公司及股权带土地使用权共万元一次性转让给乙方，工商过户及有关税费由乙方自行承担。 第四条付款方式 1 本协议签订的五个工作日内，一方先付定金人民币伍佰万元整到甲方指定的银行账户，乙方可派人接受土地并进行平整。甲乙双方共同到工商局去签变更法人代表和股东过户手续。双方在工商窗口签字履行审批手续并投入窗口，向乙方移交公司全部证照，土地资料及印章等，乙方在工作日内向甲方交付人民币万元。 第五条项目权属变更 甲方收到乙方定金后，乙方可以进行场地清理土地。五个工作日内甲乙双方必须配合到工商局办理及股权变更，甲乙双方应无条件配合进行。 第六条甲方的陈述和保证 1 甲方保证转让给乙方的公司及股权带土地合法有效，并承担不配合的违约责任； 2 甲方应保证，全力以赴配合乙方办理过户等一切手续并承担不配和的违约责任； 3 甲方应保证其名下土地合法，不存在任何抵押，质押等情形，并为此承担法律责任； 4 甲方保证向乙方提供的建设用地使用权，产权证及所有文件真实，合法，有效； 5 甲方向乙方保证，若其陈述有错误或有不实之处，给乙方造成的损失，将承担赔款相关经济上的责任。 第七条乙方的陈述及保证 1 乙方保证购买土地，项目资金来源合法，并按本协议的约定按时足额支付价款； 2 乙方向甲方保证，若其陈述有错误或不实之处，给甲方造成损失的，将承担经济赔偿相关的经济上的责任。 第八条履行本协议期间的义务 1 自本协议书生效之日起十五个工作日内不能按时支付定金时，本协议自动生效； 2 自本协议书生效之日起十五个工作日内，甲方将保证未经乙方同意，不得以其名义与第三方签订合同，或以其他名义针对其权益与第三方签订合同； 3 本协议履行期间，甲方双方必须相互配合办理一切公司及股权带土地的转让手续，有关费用由乙方承担。 第九条违约责任
营改增后土地转让双方应 交税费 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
出让方： 一、营改增后，出售土地使用权应缴纳增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税。 二、根据财税【2016】36号第一条在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税，不缴纳营业税。第十五条（二）转让土地使用权，税率为11%。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 根据以上规定，出售土地使用权应缴纳增值税。如果你出售的是2016年4月30日前取得的，则可以选择按购销差价依5%计算增值税。比如土地使用权购入500万元，现在卖1550万元，则应纳增值税=（1550-500）/ （1+5%）*5%=50万元。 三、随征城建税（城市7%、县城5%、农村1%）和教育费附加3%以及地方教育费附加2%。 四、根据《土地增值税暂行条例》第一条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据计算缴纳土地增值税。 但是，如果不能提供扣除项目的金额和凭证，税务机关可以核定征收。核定征收率由省级地税局确定。 五、根据《印花税暂行条例》规定，产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额%贴花。由立合同人缴纳。 因此，土地使用权出售，就是财产所有权转让，应按出售价格依%计算缴纳印花税
股权转让税收政策 一、营业税 《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、 不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的 行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。 二、企业所得税 (一)一般政策规定 根据新《企业所得税法》和《实施条例》规定：“转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产 取得的收入。”因此企业转让股权取得的收入应作为企业的收入总 额计算应纳税所得额。 同时《企业所得税法》第十六条规定：“企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。” 其中净值，是指有关资产、财产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额。”(《企业所得税法实 施条例》第七十四条) 举例：某公司将长期持有的W公司长期股权投资出售，共得价款15.8万元，存入银行;该项长期股权投资账面余额为15.2万元，未 计提减值准备。会计分录为： 借：银行存款158000 贷：长期股权投资152000 投资收益6000 据此，该公司计算股权转让所得为158000-152000=6000元。 (二)重组业务中股权转让的涉税处理
政策依据：《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号) 1、股权收购、股权支付的概念。 (1)股权收购：是指一家企业(以下称为收购企业)购买另一家企 业(以下称为被收购企业)的股权，以实现对被收购企业控制的交易。收购企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。 例如：A公司与B公司达成协议，A公司收购B公司60%的股权，A公司支付B公司股东的对价为50万元银行存款以及A公司控股的 C公司10%股权，A公司收购股权后实现了对B公司的控制。在该股 权收购中A公司为收购企业，B公司为被收购企业。 (2)股权支付：是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对 价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式。 2、股权收购交易的所得税处理方式 (1)一般性税务处理： ①被收购方应确认股权转让所得或损失。 ②收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。 ③被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。 (2)特殊性税务处理： 同时符合下列条件的，可以选择适用特殊性税务处理规定： ①具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。 ②被收购的股权不低于被收购企业全部股权的75%。 ③企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经 营活动。 ④收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。