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一、包干制和酬金制的定义及内涵
1、包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。这种定价方式的实质是市场定价。
具体到收费形式
《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求……
2、酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
3、现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。就这两种制度和大家分析一下。
（1）酬金制（高力）。
酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。
当然，业委会权利大了，义务也大。比如，按照业主公约，不允许封闭阳台。某业主一定要搭建，物业按照与业委会合同不允许施工人员进入，但业主要强行搭建的话，这时，就需要业委会上门协调。再比如，业主拖欠物业费，也需要业委会上门催缴。因为物业是拿酬金的，就像你上班拿工资一样，只要我做到合同里的条件，你就要给工钱。
酬金制的物业公司向业委会负责，业委会是民选的，所以向住户负责。三条线清楚，各司
其职，当然他们的物业是旱涝保收的，但是业委会却是重任在心头。
（2）包干制（新选物业）
包干制一般是国内物业所常用的。就是所以收益归物业管理企业所有，公共收益按照比例与业委会分摊，自负盈亏，自己承担风险。业委会，平时拿拿津贴，走走过场，屁事没有。所以，包干制的物业在比较稳定、收益交高的小区是比较好的。但是，如果小区收益小，欠费的业主多，那它也是要规避风险的。比如，2个人的工作1人做，能省就省，肯定是要确保利润的，不然，物业公司是无法生存。
结论大家也能看懂了，酬金制是比较先进的管理模式，但是它不符合中国国情，业委会在酬金制的管理模式中没有担任它应有的角色，才造成了物业工作面临两难，双方都无法得罪的尴尬境地。也是为什么业委会坚决要聘用包干制物业的根源所在（吃饱了没事，可以遛鸟）。
二、包干制和酬金制，何分优劣？
景洲大厦物管“包干”物管费用定额收取，物管公司盈亏自负
【本报讯】曾以依法维权，业主大会自选“管家”备受关注的深圳景洲大厦近日再开先例，根据国家《物业服务收费管理办法》的相关规定和业主大会提议，该小区与物业管理公司签定相关协议，在深圳率先实行物业“包干制”管理。
由酬金制改为包干制：国家建设部2004年1月1日起实行的《物业服务收费管理办法》中规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”据景洲大厦业主委员会有关负责人邹先生介绍，他们小区原来和现在深圳的大多住宅小区一样实行的是酬金制管理，即物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务，向业主收取物业服务费，并按合同约定提取一定比列的酬金（佣金）。酬金制下业主交纳的物业服务费属全体业主所有，物业管理企业对所收费用属代管性质，物业服务费的盈余、亏损和不足均由全体业主享有或承担。物业管理企业每3个月一次向业主公布收支账目，业主行使监督、审查、质询等权利。
业委会不再审核收支账目：而包干制管理，则意味着物业管理企业对应收的物业服务费用自行支配，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担，业主及业主委员会不再对物业管理企业的收支账务进行审核，只对本体公共设施维修基金的使用进行审核，行使审批、监督权。实行包干制后，业主对物业管理企业进行目标管理，工作重点放在定好包干费用、服务标准、服务内容，监督服务标准、服务内容的落实执行。包干制减少了业主同物业管理企业在账务收支方面的摩擦，保障了物业管理企业的经营活动自主权，物业管理企业可以在不降低物业服务质量的前提下，应用先进的技术和引进科学的管理方法，降低成本，创造利润。
物管收费没有增加：在景洲大厦与其物业管理公司签订的《关于景洲大厦物业实行包
干制管理的补充协议》中，记者还看到这样的约定：“景洲大厦实行包干制管理后，原景洲大厦业主共同物业（停车场等收入）每年业主提留30万元标准不变，另增加每年5万元的物业管理费积累提留。”根据《深圳景洲大厦物业管理服务合同》规定，这每年35万元的业主提留款将“专款专用”作为大厦公共积累，“用于今后大厦电梯更换、墙体维修储备资金”，邹先生告诉记者，这是为将来电梯更换等较大额的支出打下基础，消除业主的后顾之忧。他还表示，实行包干制后，小区物业管理收费标准将参照执行深圳市物业管理政府指导价格标准，不增加业主的负担。
点评：
佣金制：又称“实报实销制”，是指物业管理公司和业主双方按照协商预定的管理目标，按预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补的一种合作模式。在这种模式下，物业管理人只拿与业主事先约定好的佣金部分；节省的开支是为业主而节约，物业管理公司得到的奖励是高佣金，或节约分成，或经营收益分成。
包干制：是物业管理公司按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏，经营的盈亏，物管公司收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下，节省的开支可能成为物业管理公司的利润。
实行酬金制，物业管理将是一种完全市场化的运行。他不仅要求业主委员会在代表全体业主利益的同时具备较高的素质和相关知识，而且物业收费实行市场调节价标准也是必要的前提。实行酬金制时，预算一般都做得非常详细，而且服务标准也比较细致，比如小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡等等……事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。这种收费方式
包干制是传统的收费形式，它的好处在于，省却了物业管理公司与民选的业主委员会在某些问题上一直难以调和的矛盾，比如业主委员会对物管企业收支账务进行审核的难题，为业主节省了监管成本，也给物业管理公司减轻了精神压力。这样做，还有利于防止个别业主委员会负责人被收买而变成“维持会长”、与物管企业共同侵害所有业主的权益。但这种收费方式可能导致“奖懒罚勤”的结果，影响实际服务质量。
这两种收费方式在实施上也存在着一个适用范围，就目前的实际国情来讲，可能佣金制较适合高档项目。因为高档物业的业主具备较强的经济实力，能够聘请有品牌、能提供优质服务且管理规范的物业公司，同时业主的整体素质也比较高，有知识和能力对物业管理的过程进行监督。包干制对一些住宅小区或者公寓等中低价位的社区来说则更为适合，因为这些小区的业主相对缺乏精力和专业知识去监督和甄别物业公司的服务内容。另外，地段好经
营资源丰富的小区更适合采用包干制，物业公司也愿意承担经营风险。
不管是包干制还是酬金制，反映的都是市场的需要，都是业主的需求。而且物业的形态很多，随着物业发展，也还会产生其他的模式。业主有权选择自己满意的物业公司，物业公司也可以根据服务水平进行价格调整，这样才能双赢。实行何种收费模式，其根本目的都是一致的，都是要从根本上提高物业服务水平，减少业主与物业公司的摩擦。如果既能使业主省心省力，又能保证物业服务质量，当然是最理想的选择。
三、不能让业委会成为“空架子”
这几天，济南中联花园的宣传栏上一份声明引起了媒体关注。这份声明是由小区业委会主任与常务副主任发出的，他们表示自己年事已高，精力、能力有限，深感力不胜任，本着为全体业主负责的精神，决定共同辞职。据悉，该小区业委会仅仅成立一年，业委会主任与常务副主任所发辞职声明，让人们感到很突然。（2006年11月15日《齐鲁晚报》）
其实，这个业委会的主任与常务副主任突然辞职，并非声明中所说的“年事已高”那么简单。表面看，业委会集体“撂挑子”，直接原因是他们在为业主维权过程中不断遭受“物业敌视、业主不满”的“夹板气”。究其实质，则有不少深层次原因。“业委会作为一个新生事物，其实有名无实，是一副空架子”，业委会的常务副主任姚中君先生所言，正中业委会软肋。
事实上，国内大多业委会确是“空架子”。一方面，业委会责权利严重不对等。业委会大多没有固定工作场所，没有办公经费，主任们有为全体业主负责的义务，有与物业等“抗衡”的责任，承担着很大的压力，付出艰辛的劳动，却没有工资报酬，纯属公益性质的义务劳动。另一方面，业委会常被一些部门所忽略。如，中联花园业委会最近一直在竭力与物业部门交涉取暖问题，有关部门对供暖纠纷召开协调会时，邀请了物业部门，而不通知业委会，让业委会这个“主角”好不尴尬。
业委会成了“空架子”，与现行制度设计密切相关。在我国，业委会和居委会、村委会都属于基层群众性自治组织。但业委会与居委会、村委会相比，除了性质、地位、义务、责任不同外，法律“待遇”上也有相当大的差别。如，居委会与村委会在履行职能上，都有专门的“组织法”等一系列完善的法律法规为后盾，都有自己的办公场所与经费，责权利非常清晰。与此对比，业委会这个自治组织，明显缺乏法律保障。目前，我国2003年出台的《物业管理条例》对业委会有所涉及，但只是明确了业委会“出生”的合法性，却未能给业委会以明确的法律地位，也没有对业委会作出责权利界定。不具备法人资格或者主体资格，没有责权利界定，业委会和各方沟通时，必然困难重重。这些，恐怕也是中联花园业委会集体“撂挑子”的深层次原因。
俗语道，名不正，言不顺。在业主与开发商、物业公司之间纠纷越来越多、越来越复杂的背景下，业主维护自身权益需要业委会，构建和谐社区离不开业委会，业委会这个自治组织不能成为“空架子”。笔者以为，有关方面应弥补现有法律的空白，尽快明确业委会的法律地位，明确其责权利，以便其在解决社区矛盾中发挥应有作用，更有效地协调各方关系，维护业主权益。笔者建议，应着手制订《社区业主委员会组织法》，使之与现行的《城市居民委员会组织法》、《村民委员会组织法》一道，共同构成中国基层群众自治的法律体系。
四、对物业服务收费酬金制包干制的几点思考
一、对酬金制和包干制的正确认识
无论是酬金制还是包干制，都是适应当前物业管理市场发展的收费方式，两种方式各有利弊，不能简单地认为包干制比酬金制更合理，或者酬金制比包干制更规范。
1 、酬金制。酬金制主要是深圳物业管理行业在发展过程中，在借鉴香港等地经验的基础上形成的物业管理收费方式，也是目前物业管理行业中使用较多的方式。根据《办法》第八条的规定，“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”
在物业管理市场发展较为成熟的城市，物业服务费用的政府指导收费标准，基本确保了服务标准与价格标准之间的合理性，采取酬金制就是物业管理企业在利润相对固定的情况下为业主提供服务。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，结余仍然归业主享有，避免出现物业管理企业只收费不提供相应标准服务的情况，规范了物业管理企业的运作；对物业管理企业而言，由于酬金制是按照物业服务成本支出的一定比例提取的，可以使企业在一定程度上规避如物业服务费用的收缴率过低造成收支不平衡等经营风险。
尽管如此，酬金制仍然存在着明显的局限性，一方面由于利润相对固定，确保服务质量标准成为物业管理企业唯一关注的重点，企业在提高管理效益和经营效益（如节能降耗、增收节支）等方面明显缺乏积极性，一些企业甚至通过加大成本来提高酬金额度，极大地损害了业主的合法权益；另一方面，由于酬金的相对固定，“赚多赚少都不是自己的”，使物业管理企业的合法收益权受到影响，不利于物业管理企业的良性发展。
2 、包干制。包干制是适应物业管理服务市场需求的另一种收费方式。“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制，物业管理企业与业主在签订物业服务合同时，就应明确服务内容、服务质量标准，在此前提下，赢余和亏损均由物业管理企业承担，企业的经济效益与服务水平的高低、成本控制、经营能力紧密相关。
包干制是目前物业管理市场中较能体现业主按照价格性能比的原则选择物业管理服务产品和企业的收费方式。实行包干制，物业管理企业获取的利润不再是有限的，物业管理企业可以在公平、公正的市场竞争机制下，不断激发企业的经营、管理潜力，通过科学的管理运营实现物业服务质量、水平和经营效益的双赢。对业主而言，包干制使业主从相对被动地接受物业服务费用标准，到主动通过市场这一价格杠杆体系选择最适合自己需求的物业服务标准、收费标准和服务的企业，有效维护自身的合法权益。
包干制也容易产生诸如物业管理企业采取低价竞争、物业管理项目招投标违规等问题，因此包干制的实行需要相应的配套法规、地方性的管理办法加以规范。
二、酬金制和包干制的合理选择
如何与业主约定使用酬金制还是包干制，是今后物业管理企业将要面临的新问题。
我国的物业管理水平地区发展不平衡，业主对物业管理服务的需求有明显的地域性差异，而各地经济发展的不平衡，也导致各地区业主对物业服务费用的承受能力有较大的差异。因此，物业管理企业与业主在约定收费方式时，要综合考虑物业性质、类型、业主的服务需求和经济承受能力等因素。
就目前情况来看，酬金制的实行条件已经相对成熟，它主要适用于普通居住型物业、政府物业、公用事业型物业等。特别是在物业管理行业发展尚不成熟的地区，酬金制有利于维护业主和物业管理企业双方的利益。居住型物业采用酬金制的收费方式，可以避免因服务费用的问题双方产生不必要的纠纷；同时业主也可以根据自己的实际情况和需求选择物业服务内容并与物业管理企业协商确定合理的收费标准。如城市居民经济适用房类型的物业，政府会确定相应的指导价，价格标准相对较低，物业管理企业选择酬金制对企业和业主本身而言都较为合适。
而在城市商业类型、高档居住类型的物业中，尤其是单一业主背景的商业物业中，业主对物业服务的需求和物业服务费用的承受能力相对较高，尤其是在一些经营性的商业物业中，业主不仅要求物业管理企业提供优质的服务，而且对物业管理企业的经营能力也有更高的要求，有的甚至要求物业管理企业共同参与其经营项目，在这种情况下，选择包干制就比较符合业主与物业管理企业双方的需要。
而包干制则需要物业管理企业自负盈亏，因此对项目负责人的管理、经营能力要求极高，选择合适的项目负责人将直接影响到项目的正常运作和企业效益的顺利实现，《办法》的出台势必促使物业管理企业培养更多、更优秀的项目负责人以适应市场发展的需要，也将物业管理行业人力资源的激烈竞争推向白热化的阶段。
三、风险的有效控制
物业管理属于高风险的服务行业，因此无论采取酬金制还是包干制，对物业管理企业而言，都存在一定的风险。如何控制风险也是物业管理企业将面临的另一个新问题。
选择酬金制，物业管理企业就面临着在获取较低的利润下需要承担较高管理风险的问题，物业管理企业在测算物业服务成本时，应充分考虑合同期间存在和可能存在的各种风险，适当增加公众责任保险费用的比重。
选择包干制，物业管理企业虽然获取利润的空间增大，同时风险的范围也随之扩大，除了要承担较高的管理风险，还要承担自负盈亏的经营风险，因此在承接物业管理项目时，企业不能只追求市场份额和管理规模的实现，还应该考虑项目的赢利能力和项目的投入是否符合企业自身的发展。在包干费用的测算上不能片面地以价格策略作为承接项目的手段，而应该在确保服务水准和有效规避管理风险和经营风险的前提下实施，合理评估企业承担经营风险的能力，避免出现在招投标过程中采取低价竞争，接管项目后却出现亏损的情况。
总之，酬金制和包干制的推行，不仅为物业管理企业寻求更好的发展空间拓宽了新渠道，也将给物业管理企业带来更多深层次的挑战。
第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制 一、酬金制与包干制 物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 （一）物业服务费用酬金制 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。 酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，包括了业主合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 （二）物业服务费用包干制
物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的，企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险承担、结余归己。但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。 以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言。物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。 （三）酬金制和包干制的财务特征 1.会计主体 在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。 2.收入 采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费用。 3.成本费用 （1）物业管理企业固定成本的比例较高。 （2）人工成本占总成本的比例较高。 （3）物业管理企业成本费用的可预测性较强。 二、物业服务费的测算编制应考虑的因素
物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析物业服务合同按收费标 准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取 酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 1、包干制的优点 首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业服务企业进行管理方式创新，节约成本。 2、包干制的缺点 首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业服务企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致 物业服务企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为； 其次，包干制的成本限制，使得物业服务企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响； 第三，实行包干制的物业服务企业在费用不足时，只有依靠多元化经
营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。 3、酬金制的优点 首先，酬金制费用更加透明，业主对物业服务企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理； 其次，物业服务企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于物业管理的专业化；第三，酬金制体现了物业服务企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业服务企业和业主在物业收费方面的矛盾。 4、酬金制的缺点 首先，酬金制需要对物业服务企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。 其次，物业服务企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。 从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省不利于业主和企但是会存在更多的非市场行为，了业主的管理成本， 对物业服务企业提高技能和专业化发展有一定业之间的沟通和谅解。的阻碍，在一定程度上制约着物业管理行业的发展。酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管但是酬金制对业主的要有利于物业服务企业专业化水平的提高，理，两种收费方式都有其从目前我国物业管理发展的阶段来看，求较高。存在的理由和必要性。
酬金制与包干制两种收费模式比较 2003 年 11 月, 国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》 (以下简称《办法》。《办法》第九条提到:“ 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。” 所谓包干制, 指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用, 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的, 物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制, 指的是在预收的物业服务资金中, 按约定比例或者约定数额, 提取酬金支付给物业管理企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的, 预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。可见, 包干制的定价方式实质是市场定价, 而酬金制的定价方式实质是成本定价。 目前,全国市场上主流的物业收费方式为包干制。伴随着物业市场的日趋完善,北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上,逐渐由采用包干制转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也在一定程度上解决了收费难的问题。但综合来看,包干制与酬金制各有利弊,物业管理企业应根据具体情况合理选择。 一、包干制模式的利弊分析 (一包干制模式的优势 1 、包干制收费模式易于操作,简单便捷 目前, 很多物业管理项目, 尤其是住宅物业管理项目,大多采用包干制。主要缘于包干制简单易行, 以住宅小区为例, 在包干制的模式下, 业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务, 而在酬金制下, 大额公共支出需经业委会 (或业主大会或主业代表大会讨论通过, 由于业主 (或业主代笔数量较大, 不仅众口难调, 可能存在意见不一的情况,而且短期内
酬金制与包干制两种收费模式比较 2003年11月，国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》。《办法》第九条提到：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。” 所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额,提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。 目前，全国市场上主流的物业收费方式为包干制。伴随着物业市场的日趋完善，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上，逐渐由采用包干制转变为采用酬金制，赢得了业主的认可，也在一定程度上解决了收费难的问题。但综合来看,包干制与酬金制各有利弊，物业管理企业应根据具体情况合理选择。 、包干制模式的利弊分析 （一包干制模式的优势 1、包干制收费模式易于操作，简单便捷 目前,很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项目，大多采用包干制。主要缘于包干制简单易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，而在酬金制下,大额公共支出需经业委会（或业主大会或主业代表大会讨论通过，由于业主（或业主代笔数量较大,不仅众口难调，可能存在意见不一的情况，而且短期内召集所有业主（或
“包干制”和“酬金制”的利弊分析和适用范围 2003 年 11 月，国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。” 所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。 一、包干制模式的利弊分析 1 、包干制收费模式易于操作，简单便捷 目前，很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项目，大多采用包干制。主要缘于包干制简单易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，而在酬金制下，大额公共支出需经业委会（或业主大会或主业代表大会）讨论通过，由于业主（或业主代笔）数量较大，不仅众口难调，可能存在意见不一的情况，而且短期内召集所有业主（或业主代表）也非易事，极有可能出现延误现象，从经济学角度考虑，并不划算。所以，目前大部分的住宅小区还是实行包干制。 2 、包干制强化了成本意识，有利于企业集约经营 包干制下，物业管理企业自身承担着因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。这对于企业具有明显的激励作用和盈利动机。而这种激励作用将直接促使物业管理企业努力提升经营管理水平，大力发展集约经济，从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力，促进企业自身的发展和进步。 事实上，为节约成本，谋得更大利润，企业往往借助规范服务流程、引进现代管理手段等方式，缩减管理成本与管理费用。目前，类似于第一太平戴维斯等一些业内优秀的物业管理企业纷纷通过质量环境体系认证、引进 OA 、 ERP 系统、采用无纸化
什么是物业管理的包干制与酬金制 一、物业服务的两种计费方式 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。什么是物业管理的包干制与酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。 二、包干制和酬金制的优、缺点分析 1包干制的优点 首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。 其次，业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。 第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。 2包干制的缺点
物业管理的包干制与酬金制 一、物业服务的两种计费方式 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。 二、包干制和酬金制的优、缺点分析 1、包干制的优点 首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。 其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。
物业包干制和酬金制解析 一、酬金制与包干制的定义 根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
二、酬金制与包干制的区别 根据建设部《物业服务收费管理办法》规定，酬金制与包干制主要区别如下：
三、酬金制对业主权益的保障 1.酬金制可以节约税金 酬金制和包干制在测算费用时，成本包含的内容基本一致，不同的是酬金制少了一个税金支出（见第二点物业费的构成）。 只要不开具发票，酬金制属于资金代管，无需就物业费纳税，可帮助业主节约税金。为了防范税务人员非法强征税金，建议收据盖业委会的章，同时合同约定物业公司只是代为收付资金，税务局无论如何也没有理由强迫物业公司交税。 但这就有个问题，就是无法开具发票，业委会既非个人，也非工商注册的组织，无法到税务局代开发票。但生活中不能取得发票的情况比
比皆是，凭借物业服务合同和收据，是足以证明该费用属于企业的合理支出的，税务局应当予以认可。 2.透明公开、受控的机制有利于保障测算的准确性和预算执行的可控性 酬金制与包干制对于超出物业费测算的开支，均需向业委会申请资金来源，不同的是，酬金制的管理模式更能保障业主的利益。 物业费定价由全体业主参与并公示，每年编制次年年度预算，需经业主大会或业主大会授权的业委会审批通过，同时需要向全体业主公示，业主可对预算提出质询和建议。 物业公司须严格按照预算执行，同时业主也参与监督，不仅有利于确保费用不超支，更有利于保障预算的节余。 3.业主的知情权和监督权 无论是酬金制还是包干制，物业服务合同的法律主体均是物业公司和全体业主，全体业主享有最高监督权，业委会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使监督权，也接受全体业主的监督。 但与包干制不同的是，酬金制需要向全体业主公示经营收支，业主大会可聘请独立第三方对项目收支进行审计，可以让业主明明白白消费，保障业主的物业服务资金不被挪作他用，保障业主的资金安全。 4.对成本控制的保障
酬金制与包干制 物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备 和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形 式约定物业服务费用。 (一)物业服务费用酬金制 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取 酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均 由业主享有或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通 过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提 酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体 业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。 酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比 例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业 主合法权益;对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下， 物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不 少于一次公布物业服务资金的收支情况。 (二)物业服务费用包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或 者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服 务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的， 企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风 险自担、结余归己。但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准提 供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。
物业管理酬金制与包干制比较 一、物业服务的两种计费方式由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》自2004年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。 二、包干制和酬金制优、缺点分析 1.包干制的优点 首先，包干制执行起来较为简单，适合小型的物业管理公司。 其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。 最后，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。 2.包干制的缺点 首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业管理企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致物业管理企业为了降低管理成本而对工作草率了事。 其次，包干制的成本限制，使得物业管理企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响。 最后，实行包干制的物业管理企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。 3.酬金制的优点 首先，酬金制费用更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理。 其次，物业管理企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于企业专利的专业化。 最后，酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾。
包干制的定义及内涵 包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。这种定价方式的实质是市场定价。 具体到收费形式 《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求…… 酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。 现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。就这两种制度和大家分析一下。 1--酬金制（高力）。 酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。 当然，业委会权利大了，义务也大。比如，按照业主公约，不允许封闭阳台。某业主一定要搭建，物业按照与业委会合同不允许施工人员进入，但业主要强行搭建的话，这时，就需要业委会上门协调。再比如，业主拖欠物业费，也需要业委会上门催缴。因为物业是拿酬金的，就像你上班拿工资一样，只要我做到合同里的条件，你就要给工钱。 酬金制的物业公司向业委会负责，业委会是民选的，所以向住户负责。三条线清楚，各司其职，当然他们的物业是旱涝保收的，但是业委会却是重任在心头。 2--包干制（新选物业） 包干制一般是国内物业所常用的。就是所以收益归物业管理企业所有，公共收益按照比例与业委会分摊，自负盈亏，自己承担风险。业委会，平时拿拿津贴，走走过场，屁事没有。所以，包干制的物业在比较稳定、收益交高的小区是比较好的。但是，如果小区收益小，欠费的业主多，那它也是要规避风险的。比如，2个人的工作1人做，能省就省，肯定是要确保利润的，不然，物业公司是无法生存。 结论大家也能看懂了，酬金制是比较先进的管理模式，但是它不符合中国国情，业委会在酬金制的管理模式中没有担任它应有的角色，才造成了物业工作面临两难，双方都无法得罪的尴尬境地。也是为什么业委会坚决要聘用包干制物业的根源所在（吃饱了没事，可以遛鸟）。
物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析 物业服务合同按收费标准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 1、包干制的优点 首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。 其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。 第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业服务企业进行管理方式创新，节约成本。 2、包干制的缺点 首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业服务企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致物业服务企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为；
其次，包干制的成本限制，使得物业服务企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响； 第三，实行包干制的物业服务企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。 3、酬金制的优点 首先，酬金制费用更加透明，业主对物业服务企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理； 其次，物业服务企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于物业管理的专业化； 第三，酬金制体现了物业服务企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业服务企业和业主在物业收费方面的矛盾。 4、酬金制的缺点 首先，酬金制需要对物业服务企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。 其次，物业服务企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。 从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企
一、包干制和酬金制的定义及内涵 1、包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。这种定价方式的实质是市场定价。 具体到收费形式 《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求…… 2、酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。 3、现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。就这两种制度和大家分析一下。 （1）酬金制（高力）。 酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。 当然，业委会权利大了，义务也大。比如，按照业主公约，不允许封闭阳台。某业主一定要搭建，物业按照与业委会合同不允许施工人员进入，但业主要强行搭建的话，这时，就需要业委会上门协调。再比如，业主拖欠物业费，也需要业委会上门催缴。因为物业是拿酬金的，就像你上班拿工资一样，只要我做到合同里的条件，你就要给工钱。 酬金制的物业公司向业委会负责，业委会是民选的，所以向住户负责。三条线清楚，各司
酬金制与包干制物业管理收费模式比较 本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较，对酬金制的运用作一些探讨。 一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵 在《物业服务收费管理办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。 “酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。 关于中大修费用，《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故就此问题不进行讨论。 二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析 任何事物都有两面性，有优就有劣。包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。 （一）包干制的核心优势主要表现在： 包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。
包干制与酬金制 包干制： 服务内容+服务标准=约定价格（服务成本+税金+利润） 物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准； 物业管理收费的酬金制是发展方向，与目前普遍采用的承包制相比更具有合理性；二是目前我国的物业管理市场尚不完全具备商业化特征，商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推选物业管理的酬金制。但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。我认为，一是可以从消费群体对服务和收费的敏感性来判断，消费群体对服务敏感性强的，也就是说他们主要在乎的是服务的好坏，而不是费用的多少，这种情况下，一般适用于酬金制。反之，对收费敏感的，对服务不太敏感的，更适用于包干制。 、现行实际情况是“包干制”收费为绝大多数，但是业主与物业管理服务公司纠纷连连，剪不断理还乱。 问题是出在“包干制”的收费方式作为服务的买受方认为不够透明吗？物业公司可是按规定服务内容+服务标准=约定价格（服务成本+税金+利润）制定收费标准的，而业主又认为物业公司做假账；于是，引进第三方财务公司审计。而业主又认为财务公司与物业公司可以串通的，社会信用缺失。于是，绝大多数的中国百姓更愿意相信政府，而政府偏偏通过房改，变直接管理为间接管理了，不会直接从事物业管理了。要业主对社会、企业和政府一样信任，恐怕在相当长的时期
是不可能做到的。这取决于百姓观念的改变和企业的社会责任普遍强化。 、现在百姓的心态是服务要求越来越高，但却希望费用越来越低，而按市场经济规律看这是违背常理，政府的倡导是质价相符，也就是水涨船高的概念，这也是企业生存和可持续发展的良性走向，符合经济规律。 从这意义讲，收费不透明只是托辞、表象、借口，而实质是业主不愿或不能支付与居住享受相伴而来的代价，这才是矛盾焦点。更有深层次原因是这几年畸高的房价透支了业主一生收入，还贷的压力使生活质量大大降低。据我们了解不光是物业费，包括其他水、电、燃气、电讯支出均有不同程度的拖欠现象。说到底也是社会少数人富的更富，而大多数人收入增加有限，甚至因故下降，却不得不承受生活成本上升的负担，而这些收费中除了物业费，其他均是强势垄断经营企业，对付欠费可停止服务，而最弱势的就要数物业公司了，天天与业主接触，但拖欠却首当其冲。 物业管理收费的酬金制是发展方向，与目前普遍采用的承包制相比更具有合理性；二是目前我国的物业管理市场尚不完全具备商业化特征，商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推选物业管理的酬金制。但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。我认为，一是可以从消费群体对服务和收费的敏感性来判断，消费群体对服务敏感性强的，也就是说他们主要在乎的
2003 （以下简式约定物业服务费用。” 所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损 均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务 成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金 （一）包干制模式的优势 于包干制简单易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需根据物业管理委 托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，而在酬 这对于企业具有明显的激励作用和盈利动机。而这种激励作用将直接促使物业管理企 业努力提升经营管理水平，大力发展集约经济，从经营成本上要效益，提高企业的盈 理手段等方式，缩减管理成本与管理费用。目前，类似于第一太平戴维斯等一些业 优秀的物业管理企业纷纷通过质量环境体系认证、引进 OA 、ERP 系统、采用无纸化 极大了提高了企业的竞争力。
3、包干制以品牌策略为基础，推崇品牌优势 家物业管理企业或那家物业管理企业的权利。在这种市场竞争越来越激励的今天，实行包干制日益体现了业主对物业管理企业品牌的认可。只有当业主对物业管理企业充 鼓励企业创造品牌价值，发挥品牌优势: （二）包干制模式的劣势 同样，包干制的成本意识，也容易促使物业管理企业采用降低服务质量或减少服 务类型等不正当手段压缩费用和成本，以此谋取更多利润。现实中，物业管理企业和业主双方的矛盾点多集中于此，而对物业管理企业（尤其是住宅型物业管理企业）最 （一）酬金制模式的优势 更有利于业主行使自身权利。业主（业委会）可以检查每笔物业管理费用支出的明细, 而物业管理企业每一年都须向业委会（或业主）上报管理费预算并经审核后才能执行 的那一部分费用目前是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费才需交税。葩干制下，整个物业管理费都需要交税。一般来说，付给物业管理公司的服务费约占整
酬金制与包干制的定义 一、酬金制与包干制的定义 根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 二、酬金制与包干制的区别 根据建设部《物业服务收费管理办法》规定，酬金制与包干制主要区别如下：
三、酬金制对业主权益的保障 1. 酬金制可以节约税金 酬金制和包干制在测算费用时，成本包含的内容基本一致，不同的是酬金制少了一个税金支出(见第二点物业费的构成)。 只要不开具发票，酬金制属于资金代管，无需就物业费纳税，可帮助业主节约税金。为了防范税务人员非法强征税金，建议收据盖业委会的章，同时合同约定物业公司只是代为收付资金，税务局无论如何也没有理由强迫物业公司交税。 但这就有个问题，就是无法开具发票，业委会既非个人，也非工商注册的组织，无法到税务局代开发票。但生活中不能取得发票的情况比比皆是，凭借物业服务合同和收据，是足以证明该费用属于企业的合理支出的，税务局应当予以认可。 2. 透明公开、受控的机制有利于保障测算的准确性和预算执行的可控性 酬金制与包干制对于超出物业费测算的开支，均需向业委会申请资金来源，不同的是，酬金制的管理模式更能保障业主的利益。
物业费定价由全体业主参与并公示，每年编制次年年度预算，需经业主大会或业主大会授权的业委会审批通过，同时需要向全体业主公示，业主可对预算提出质询和建议。 物业公司须严格按照预算执行，同时业主也参与监督，不仅有利于确保费用不超支，更有利于保障预算的节余。 3. 业主的知情权和监督权 无论是酬金制还是包干制，物业服务合同的法律主体均是物业公司和全体业主，全体业主享有最高监督权，业委会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使监督权，也接受全体业主的监督。 但与包干制不同的是，酬金制需要向全体业主公示经营收支，业主大会可聘请独立第三方对项目收支进行审计，可以让业主明明白白消费，保障业主的物业服务资金不被挪作他用，保障业主的资金安全。 4. 对成本控制的保障 由于物业服务收支公开透明，业主大会及业委会可参与到小区的共建共管，更有利于成本控制，降低服务支出，确保更多的盈余，盈余属于全体业主所有。相较于包干制，酬金制无税费，可节约税金，降低物业费收费标准，减少业主支出。把更多的资源投入到对业主的服务和小区的维护上。 5.物业公司和业主的责任鉴定 计费模式只是一种费用结算模式，与责任无关。无论包干制还是酬金制，不影响物业公司和业主的责任承担，物业公司的责任是基于对物业服务合同的履约，与计费模式无关。 6.有助于提高物业服务水平 酬金制通过业主的监督和参与，更有助于督促物业公司规范履约，提高物业服务水平。 四、物业公司如何选择合适的计费模式 1、适合选择包干制的情况： 所在地区的物业管理市场较为成熟，可以由市场自发的调节物业管理费用的价格，业主最关心的服务质量问题完全可以通过市场进行监管。 同时，该市场上物业管理企业的自身素质较强，业主的甄别物业管理企业的水平较高，企业和业主双方彼此信任，较少发生矛盾。 业主对物业费单价高低要求不高，愿意承担较高税负。
包干制与酬金制的区别 配合《物业管理条例》的实施，2003年11月国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，首次在政府法规中明确提出物业服务收费形式。那包干制与酬金制有何区别？ 一、包干制 1、包干制的定义： 是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润 2、包干制的特点 （1）企业在服务与利润夹缝中生存 由于才用包干制，企业的收入是固定的，要想获得更多的利润，只有降低成本。降低成本的直接后果可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准。致使业主满意度降低，影响自身声誉。要想获得高的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润，增加企业经营风险，使企业面临生存危机。 （2）节省监管成本，提高决策和服务效率 监管是保证生产优质或质价相符商品（包含有形及无形商品）的最有力手段，我们熟知的质量管理标准ISO9000标准2000版的最大改进之一就是强调了过程控制，目的就是确保在每个环节不出现质量问题，使得最终产品达到预期的质量要求。但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。因为任何一种商品的生产一定是有专业性的，必须由专业人士或机构监管才有效，物业管理亦不例外。消费者监管的直接成本包括业委会在业主中或者从外聘请专业人士进行日常服务工作的监管，聘请专业机构进行财务审计等支付的费用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外还存在间接成本，如物业管理企业必须有专人协调处理业主方的监管和审计，这个过程中所耗费的人力和物力及时间，并没有花费在为业主提供物业服务上，这是物业服务的边际成本，不能带来直接价值。中国物业管理行业发展时间不长，人们对行业本身认知不多，更谈不上对物业管理企业和其运作有什么深入的了解和研究，无论业主或外聘人员能具备相应的专业知识和能力，对物业管理进行有效监管的，在目前很难实现。另外，在绝大多数物业管理区域中，业主的数量是较大的，如果有重大事项需要业主表决时，很难在短期内召集齐所有业主并得出统一的结果，如果耗费了成本又达不到应有的效果，从经济学角度考虑，是没有意义的 二、酬金制 1、酬金制定义 酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 2、酬金制的特点： （1）“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益 酬金制模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。