第七章投资性房地产
近年考情分析：本章近年主要以客观题形式出现：2011年3分；2010年2分；2009年3分。
重点难点归纳：投资性房地产的内容和初始计量；投资性房地产的后续计量；投资性房地产的转换；投资性房地产的处置。
主要内容讲解：
第一节投资性房地产特征和范围
一、定义和特征
1.定义
是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。
2.特征
（1）是一种经营活动；
（2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；
（3）有两种后续计量模式。
二、范围
1.已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
2.已出租的土地使用权。是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。
3.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）。
注意：
（1）已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物：只要企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。
●空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
这意味着，企业的建筑物，即使没有出租，也可能确认为投资性房地产。
（3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：
●国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；
●已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。
（4）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
（5）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产应确认为固定资产。
（6）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，应确认为存货。
（7）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，
用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。
（8）集团内关联企业之间租赁房地产的,出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。
【例题1·单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（）。
A.房地产企业开发的准备出售的房屋
B.房地产企业开发的已出租的房屋
C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权
D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
[答疑编号3756070101]
『正确答案』B
『答案解析』选项A，房地产企业开发的准备出售的房屋应确认为存货；选项C企业持有准备建造房屋的土地使用权应确认为无形资产；选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物不确认为企业的资产。
【例题2·多项选择题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。
A.出租给本企业职工居住的宿舍
B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位
C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店
D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产
E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产
[答疑编号3756070102]
『正确答案』ABCE
『答案解析』选项A，出租给本企业职工居住的宿舍不确认为投资性房地产；选项B，以经营租赁方式租入再转租的建筑物，由于企业不拥有产权，不应确认为投资性房地产；选项C，企业自营的旅馆应确认为固定资产；选项E，企业管理部门正在使用的房产，不属于空置建筑物，即使有董事会书面决议，也不应确认为投资性房地产，而应作为固定资产核算。
第二节投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量
确认条件：
1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
注意：
（1）建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。
（2）不通过“在建工程”、“无形资产”等账户，直接借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。
3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。
二、与投资性房地产有关的后续支出
1.资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；
注意：科目使用
借：投资性房地产—厂房（在建）
投资性房地产累计折旧
贷：投资性房地产—厂房
资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和进行摊销。
【例题1·计算分析题】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。
[答疑编号3756070103]
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000
投资性房地产累计折旧 6 000 000
贷：投资性房地产——厂房20 000 000
（2）20×8年3月15日～12月10日：
借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000
贷：银行存款等 1 500 000
（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：
借：投资性房地产——厂房15 500 000
贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000
【例题2·计算分析题】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。
[答疑编号3756070104]
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建）12 000 000
贷：投资性房地产——成本10 000 000
——公允价值变动 2 000 000
（2）20×8年3月15日～11月10日：
借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000
贷：银行存款等 1 500 000
（3）20×8年11月10日，改扩建工程完工
借：投资性房地产——成本13 500 000
贷：投资性房地产——厂房（在建）13 500 000
2.不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
注意：科目使用
借：其他业务成本
贷：银行存款等
第三节投资性房地产的后续计量
一、成本计量模式
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
二、公允价值计量模式
1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
注意（新增）：
以公允价值模式后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
2.会计处理
采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
或作相反分录。
三、计量模式的变更
●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。但在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
●企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
（1）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
（2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【例题1·单项选择题】某企业投资性房地产采用成本计量模式。2009年1月31日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为5年，预计净残值为18万元。采用年数总和法计提折旧。2010年应计提的折旧额为（）。
A.72万元
B.50.4万元
C.67.2万元
D.68.6万元
[答疑编号3756070201]
『正确答案』D
『答案解析』2010年应计提的折旧额＝（270—18）×5/15×1/12＋（270—18）×4/15×11/12＝68.6（万元）
【例题2·多项选择题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。2010年1月1日购入一幢建筑物用于出租，年租金为30万元且于每年年末收取。该建筑物的购买价格490万元，发生相关税费20万元，用银行存款支付。建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用直线法计提折旧。2010年12月31日，该建筑物的公允价值为560万元。不考虑其他因素，下列表述中，正确的有（）
A.2010年该项投资性房地产应计提折旧22.92万元
B.2010年该项投资性房地产减少当期营业利润40万元
C.2010年该项投资性房地产增加当期营业利润80万元
D.2010年该项投资性房地产的列报价值是560万元
E.2011年该项投资性房地产可以变更为成本计量模式
[答疑编号3756070202]
『正确答案』CD
『答案解析』选项A，以公允价值计量的投资性房地产不计提折旧；选项B，影响当期营业利润的金额＝收取的租金30＋本期确认的公允价值变动50＝80万元；选项E，采用公允价值计量的投资性房地产不得转为以成本模式计量的投资性房地产。
【例题3·计算分析题】20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20×9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。20×9年2月1日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8 730万元，公允价值为9 500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。
[答疑编号3756070203]
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本95 000 000
投资性房地产累计折旧 2 700 000
贷：投资性房地产90 000 000
利润分配——未分配利润 6 930 000
盈余公积 770 000
第四节投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产转换的会计处理
（一）转换日的确定
1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。
3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。
（二）成本模式下的转换：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。
1.投资性房地产转换为非投资性房地产：
（1）投资性房地产转换为自用房地产
将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等分别转入“固定资产（无形资产）”、“累计折旧（累计摊销）”、“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”等科目。
借：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
（2）投资性房地产转换为存货
借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
注意1：房地产公司用“开发产品”科目；
注意2：流动资产与非流动资产之间的减值准备通常不能对应结转。
2.非投资性房地产转换为投资性房地产：
（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）
存货跌价准备（已计提的跌价准备）
贷：开发产品（账面余额）
（2）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备或无形资产减值准备
贷：固定资产或无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
【例题1·单项选择题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2011年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日“固定资产”的入账价值为（）。
A.100万元
B.80万元
C.70万元
D.75万元
[答疑编号3756070204]
『正确答案』A
『答案解析』题目中的固定资产标有双引号，说明是要求计算“固定资产”科目的入账价值，故应选择100万元。
（三）公允价值模式下的转换：
1.投资性房地产转换为非投资性房地产
应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
借：固定资产（无形资产或开发产品）（公允价值）
贷：投资性房地产――成本
投资性房地产――公允价值变动（或借记）
公允价值变动损益（或借记）
2.非投资性房地产转换为投资性房地产
投资性房地产，按照转换当日的公允价值计价。
（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）
借：投资性房地产―成本（公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备或存货跌价准备）
贷：固定资产（无形资产或开发产品）
资本公积——其他资本公积
（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；
借：投资性房地产——成本（公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备或存货跌价准备）
公允价值变动损益
贷：固定资产（无形资产或开发产品）
注意：
公允价值计量模式下：
投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。
自用房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的情况下，计入资本公积；公允价值小于账面价值的情况下，计入公允价值变动损益。
处置投资性房地产时，将“资本公积——其他资本公积”转入处置当期损益（“其他业务成本”科目）。
【例题2·计算分析题】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该
写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。
[答疑编号3756070205]
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8年4月15日：
借：投资性房地产——成本470 000 000
贷：开发产品450 000 000
资本公积——其他资本公积 20 000 000
（2）20×8年12月31日：
借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000
贷：公允价值变动损益10 000 000
【例题3·计算分析题】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。
[答疑编号3756070206]
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本350 000 000
公允价值变动损益7 500 000
累计折旧142 500 000
贷：固定资产500 000 000
【例题4·单项选择题】某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2011年1月1日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日投资性房地产的入账价值为（）。
A.100万元
B.80万元
C.70万元
D.75万元
[答疑编号3756070207]
『正确答案』D
『答案解析』自用房地产转为以公允价值计量的投资房地产，投资性房地产的入账价值应为转换日的公允价值，故本题正确答案为D。
【例题5·单项选择题】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入的会计科目是（）。
A.投资收益
B.公允价值变动损益
C.资本公积
D.其他业务收入
[答疑编号3756070208]
『正确答案』B
『答案解析』以公允价值计量的投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
【例题6·单项选择题】下列各项中，能够影响企业当期损益的是（）。
A.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值
B.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面余额
C.采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面余额
D.采用公允价值计量模式，自用的房地产转换为投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值
[答疑编号3756070209]
『正确答案』C
『答案解析』采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面余额，需要确认公允价值变动，计入公允价值变动损益科目，影响当期损益，选项C正确。
【例题7·多项选择题】下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（）。
A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销
B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日通常为租赁期开始日
C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值
D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入所有者权益
E.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益
[答疑编号3756070210]
『正确答案』ABCE
『答案解析』企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入公允价值变动损益，选项D错误。
二、投资性房地产处置的处理
（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置
1.出售或转让的：
①借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
②借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2.报废或毁损的：
①借：待处理财产损溢
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
②报经批准后处理：
借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）
其他应收款（可收回的赔偿款）
其他业务成本或营业外支出（按差额）
贷：待处理财产损溢
（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
1.出售或转让的：
①借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
②借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
投资性房地产——公允价值变动（或借记）
③借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本（或相反分录）
④若存在原转换日计入资本公积的金额，则：
借：资本公积――其他资本公积
贷：其他业务成本
2.报废或毁损的：
借：待处理财产损溢
贷：投资性房地产——成本
投资性房地产——公允价值变动（或借记）
3.报经批准后处理：
借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）
其他应收款（可收回的赔偿款）
其他业务成本或营业外支出（按差额）
贷：待处理财产损溢
【例题8·计算分析题】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。
[答疑编号3756070301]
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：
借：投资性房地产——成本470 000 000
贷：开发产品450 000 000
资本公积——其他资本公积 20 000 000
（2）20×7年l2月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000
贷：公允价值变动损益10 000 000
（3）20×8年6月，出售投资性房地产：
借：银行存款550 000 000
贷：其他业务收入550 000 000
借：其他业务成本480 000 000
贷：投资性房地产——成本470 000 000
——公允价值变动 10 000 000
同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本：
借：公允价值变动损益 10 000 000
贷：其他业务成本10 000 000
同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本：
借：资本公积——其他资本公积 20 000 000
贷：其他业务成本20 000 000
【例题9·单项选择题】某企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（）。
A.30万元
B.20万元
C.40万元
D.10万元
[答疑编号3756070302]
『正确答案』A
『答案解析』处置该项投资性房地产的净收益＝100－80＋10＝30（万元）；或者＝100－80＋10－10＋10＝30（万元），其中＋10－10是公允价值变动损益结转至其他业务成本的金额。
【例题10·单项选择题】20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
20×7年2月20日，甲公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。
办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。
20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。
要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第1题至2题。
1.甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。
A.20×7年2月5日
B.20×7年2月10日
C.20×7年2月20日
D.20×7年3月1日
[答疑编号3756070303]
『正确答案』B
『答案解析』本题属于空置建筑物，所以自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。
2.甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（）。
A.160万元
B.400万元
C.1 460万元
D.1 700万元
[答疑编号3756070304]
『正确答案』C
『答案解析』因出售办公楼而应确认损益的金额＝2 800－2 640＋[2 400－（3 200－2 100）]＝1 460（万元），参考分录：
自用转为投资性房地产时，
借：投资性房地产——成本 2 400
累计折旧 2 100
贷：固定资产 3 200
资本公积——其他资本公积 1 300
对外出售时，
借：银行存款 2 800
贷：其他业务收入 2 800
借：其他业务成本 2 640
贷：投资性房地产——成本 2 400
——公允价值变动240（2 640－2 400）
借：资本公积——其他资本公积 1 300
贷：其他业务成本 1 300
借：公允价值变动损益240
贷：其他业务成本240（注：此笔分录不影响损益）
本章小结：
①投资性房地产的内容，以及引申的7个小知识点。
②投资性房地产的后续支出的具体处理。资本化支出通过“投资性房地产——在建”核算，费用化支出通过“其他业务成本”核算。后续计量的两种模式的选择以及具体处理需要掌握。
③投资性房地产的转换。
成本模式下的转换是对应的结转，不确认损益。涉及存货项目的，不确认新的减值准备。
公允价值模式下的转换，投资性房地产转换为非投资性房地产，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益；非投资性房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值，计入资本公积，公允价值小于账面价值，计入公允价值变动损益。
④投资性房地产的处置的处理，主要注意公允价值模式计量的投资性房地产处置时公允价值变动损益以及转换时形成的资本公积的结转。
CPA会计常用英语词汇 account bill 帐单 account books 帐 account classification 帐户分类 account current 往来帐 account form of balance sheet 帐户式资产负债表 account form of profit and loss statement 帐户式损益表 account payable 应付帐款 account receivable 应收帐款 account of payments 支出表 account of receipts 收入表 account title 帐户名称，会计科目 accounting year 或financial year 会计年度 accounts payable ledger 应付款分类帐 Accounting period（会计期间） are related to specific time periods ,typically one year（通常是一年) 资产负债表：balance sheet 可以不大写b 利润表：income statements (or statements of income) 利润分配表：retained earnings 现金流量表：cash flows 1、部门的称谓 市场部Marketing 销售部Sales Department （也有其它讲法，如宝洁公司销售部叫客户生意发展部CBD）客户服务Customer Service ，例如客服员叫CSR，R for representative 人事部Human Resource 行政部Admin. 财务部Finance & Accounting 产品供应Product Supply，例如产品调度员叫P S Planner 2、人员的称谓 助理Assistant 秘书secretary 前台接待小姐Receptionist 文员clerk ，如会计文员为Accounting Clerk 主任supervisor 经理Manager 总经理GM，General Manager
此文档下载后即可编辑 第一章总论 【高频考点】谨慎性 谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。 但是，谨慎性的应用并不允许企业设置秘密准备，如果企业故意低估资产或者收益，或者故意高估负债或者费用，将不符合会计信息的可靠性和相关性要求，损害会计信息质量，扭曲企业实际的财务状况和经营成果，从而对使用者的决策产生误导，这是会计准则所不允许的。 【高频考点】实质重于形式 实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。如果企业仅仅以交易或者事项的法律形式为依据进行会计确认、计量和报告，那么就容易导致会计信息失真，无法如实反映经济现实和实际情况。 【高频考点】可比性 可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性。具体包括下列要求： (一)同一企业对于不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。 (二)不同企业发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比，即对于相同或者相似的交易或者事项，不同企业应当采用相同或相似的会计政策，以使不同企业按照一致的确认、计量和报告基础提供有关会计信息。 【高频考点】收入与利得、费用与损失的区分
1.所有者权益的定义 所有者权益，是指企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。所有者权益是所有者对企业资产的剩余索取权。 2.所有者权益的来源构成 所有者权益按其来源主要包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失(其他综合收益)、留存收益等。 所有者投入的资本，是指所有者投入企业的资本部分，它既包括构成企业注册资本或者股本部分的金额，也包括投入资本超过注册资本或者股本部分的金额，即资本溢价或者股本溢价。 直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。其中，利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。 留存收益是企业历年实现的净利润留存于企业的部分，主要包括计提的盈余公积和未分配利润。 3.所有者权益的确认条件
第一课财务会计导读 Glossary 权责发生制 accrual basis Asset资产 资产负债表 balance sheet资本充足率 capital adequacy ratio 收付实现制 cash basis cash flow statement现金流量表 double entry method 复式记账法 Expenses费用 公允价值 Fair value财务报告 financial reports 持续经营 going concern 担保 guarantee 历史成本 Historical cost减值 Impairment 减值准备 impairment provision利润表 income statement负债 Liabilities到期 Maturity 可变现净值 Net realizable value所有者权益 Owners' Equity 摊余成本 post-amortization costs现值 Present value Profit利润 重置成本 Replacement cost受托责任 stewardship 转出方 transferor转入方 transferee资产类科目Assets 1. 现金：Cash and cash equivalents 银行存款：Bank deposit 应收账款：Account receivable 应收票据：Notes receivable 应收股利：Dividend receivable 应收利息：Interest receivable 其他应收款：Other receivables 原材料：Raw materials 在途物资：Materials in transport 库存商品：inventory 存货跌价准备：provision for the decline in value of inventories 坏账准备：Allowance for doubtful acounts 待摊费用：Prepaid expense 交易性金融资产：Trading financial assets 持有至到期投资：held-to-maturity investment 可供出售金融资产：Available-for-sale financial assets 短期投资：Short-term investment 长期股权投资：Long-term equity investment 固定资产：Fixed assets 累计折旧：Accumulated depreciation 在建工程：Construction-in-process
题记——，有的是做律师，有的是做会计师、注册会计师，或者其他什么职业的“师”等。但是无论选择在什么行业里出类拔萃，都是要下血本，都是要刻苦努力的。就比如说考注册会计师需要考注册会计师考试一样....“，有勇气就会有奇迹。”下面，我为大家分享一下我的注册会计师考试经验，希望对各位考注会的朋友都会。 12月24日凌晨查成绩那一刻，自己的确是万分惊讶了一下。然后惊喜了良久。本来在考完后，就已经不抱有任何幻想能一次性通过了。但，有勇气真的就会有奇迹，梦想真的很了不。这个结果对我来说，确实来之不易，其中蕴含的辛酸也许只有亲身经历过才能体会。自今年九月份考完试后，就不断被要求分享经验。其实，我没有什么经验秘诀可谈，有的只是。但，还是想写点东西，希望能帮助和鼓舞更多的人“梦想成真”众多师兄弟妹同学在面临抉择考CPA，也许可以想想：“，不是都一次通过了CPA？像我这样优秀的人肯定也没问题。”，选择一次性考六门CPA也是直接受到了中国政法大学方科师兄的鼓舞。当然，方科师兄绝对是牛人，法大传奇人物~我和师兄不是一个级数的。但非常感激师兄无私的帮助和教导，从没嫌弃我这样一个智力低下的人。】 CPA，一个人最重要的还是能力的培养。期间重要的是CPA的学习过程，以及一个人的学习能力，结果只是某种程度对努力的肯定。本文主要目的的想为了给各位想考CPA的一些粗浅的过来人之谈，给出一个“弱智”人士也可以一次通过CPA六门的成功事例，说明CPA并不是你们想象中的神话，给一些想而又不敢尝试的人一些鼓舞。如果不是受到多个（真的N个那么多~）同学师弟师妹的要求，介绍一些CPA的备考“经验”。我真的不会这么自告奋勇去写一篇这么长的东西！这篇东西，是平安夜通宵写出来的，算是给大家的一个“圣诞礼物”所以，请一些素质低下的人，换位思考一下，也理性思考一些。谢、无知、可耻、无礼的留言！我们不是一类人，请绕道~谢谢~P.S.我不是只会，也不是考试机械，我懂的东西不比你们常人少！！！ 、关于我的一些情况 总成绩421分，会计73、审计60、财务管理67、公司战略与风险管理70、税法81、经济法70。这个成绩不算很高，也不算低，目前在中华会计网校奖学金----注册会计师奖申请者中总分排名第四。（第一名有五万元丫丫~方科师兄就是当年的第一名~其实，我考前也是朝着这个目标努力的~可惜没成功~我现为中国政法大学经济法专业研一学生，本科毕业于。 、关于复习时间 一般人都会喜欢问我，复习CPA用了多久。其实，这个是比较难答的问题。我认为比较准
第三章存货 测试等级 第一节存货的确认和初始计量 2 第二节发出存货的计量 2 第三节期末存货的计量 3 年度题型考点 2010 无专门题目设计 2011 单项选择题存货损失的处理；出发存货成本的计算 债务重组，合并报表等内容结合。 重点掌握： ?存货的计量（取得时，发出，期末）重点关注各种取得方法下存货入账价值的确定。 ?存货可变现净值的计算及减值准备的计提 内容结构图 第一节存货的确认和初始计量 一、存货的概念及确认条件 存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。 ?存货持有的目的：用于出售 用于继续加工 二、存货的初始计量 ?基本入账价值基础：历史成本 ?取得渠道：外购取得、加工取得（自行加工、委托加工）、投资者投入、非货币性资产交换、债务重组、企业合并、盘盈等 （一）外购取得 外购存货的成本（采购成本）＝买价+进口关税+其他税费+运输费、装卸费、保险费、入库前的挑选整理费用等。 注意： 1、不能抵扣的进项税应该计入存货的采购成本
2、运输费在满足条件的情况下7%可作为进项税额抵扣。 3、入库前发生的仓储费用计入采购成本，入库后的仓储费（不包括在生产过程中的仓储费）计入当期损益。 4、采购过程中发生的物资毁损、短缺等，合理的损耗计入采购成本，非合理的损耗区别不同情况进行处理。 4、商品流通企业进货费用的处理。 （二）加工取得存货的成本 1、自行生产 入账成本＝直接材料＋直接人工＋制造费用 2、委托加工 委托加工物资入账成本＝实际耗用的原材料或者半成品成本+加工费＋运输费＋装卸费＋保险费等+按规定应计入成本的税金。 ● 注意税金处理 （三）投资者 投入方式 按投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。 （四）盘盈存货 盘盈的存货应按其重置成本作为入账价值，并通过“待处理财产损溢”科目进行会计处理，按管理权限报经批准后冲减当期管理费用。 [提示]重点关注不同取得渠道下存货的成本构成，不构成存货成本的项目，常以单选题方式考核。 ? 例题1 下列各项与存货相关的费用中，应计入存货成本的有（ ）（多2007年） A.材料采购过程中发生的保险费 B.材料入库前发生的挑选整理费 C.材料入库后发生的储存费用 D.材料采购过程中发生的装卸费用
Unit 4 Accounting PART I Fundamentals to Accounting 第一部分会计基本原理 1.accounting[?'ka?nt??]n. 会计 2.double-entry system复式记账法 2-1 Dr.(Debit) 借记 2-2 Cr.(Credit) 贷记 3.accounting basic assumption会计基本假设 4.accounting entity会计主体 5.going concern持续经营 6.accounting periods会计分期 7.monetary measurement 货币计量 8.accounting basis会计基础 9.accrual[?'kr??l]basis 权责发生制 【讲解】 accrual n. 自然增长，权责发生制原则，应计项目accrual concept 应计概念 accrue [?'kru?] v. 积累， 自然增长或利益增加，产生10.accounting policies 会计政策 11.substance over form 实质重于形式 12.accounting elements 会计要素 13.recognition[rek?g'n??(?)n] n. 确认 13-1 initial recognition [rek?g'n??(?)n]初始确认【讲解】 recognize ['r?k?g'na?z] v. 确认 14.measurement['me?? m(?)nt] n. 计量 14-1 subsequent ['s?bs? kw(?)nt]measurement 后续 计量 15.asset['?set] n. 资产 16.liability[la??'b?l?t?]n. 负债 17.owners’ equity所有 者权益 18.shareholder’s equity 股东权益 19.expense[?k'spens; ek-] n. 费用 20.profit['pr?f?t]n. 利润 21.residual[r?'z?dj??l] equity剩余权益 22.residual claim剩余索 取权 23.capital['k?p?t(?)l] n. 资本 24.gains[ɡeinz] n. 利得 25.loss[l?s] n. 损失 26.Retained earnings留 存收益 27.Share premium股本溢 价 28.historical cost历史 成本 【讲解】 historical [h?'st?r?k(?)l] adj. 历史的,历史上的 historic [h?'st?r?k] adj. 有历史意义的,历史上著名 的 28-1 replacement [r?'ple? sm(?)nt] cost 重置成本 29.Balance Sheet/Statement of Financial Position 资产 负债表 29-1 Income Statement 利 润表 29-2 Cash Flow Statement 现金流量表 29-3 Statement of changes in owners’equity (or shareholders’equity) 所有者权益（股东权益）变 动表 29-4 notes [n??ts] n. 附 注 PART II Financial Assets* 第二部分金融资产* 30.financial assets金融 资产 e.g. A financial instrument is any contract that gives rise to a financial asset of one enterprise and a financial liability or equity instrument of another enterprise. 【讲解】 give rise to 引起，导致
前言 一、2015年注会《会计》教材的变化概况 2015年注会会计变化较大，主要的是根据财政部最新颁布或修改的八项企业会计准则对教材进行修改。具体变化如下： 1.第2章金融资产：将涉及到的其他综合收益均由“资本公积——其他资本公积”替换为“其他综合收益”科目。 2.第4章长期股权投资及合营安排： （1）章名由“长期股权投资”变为“长期股权投资及合营安排”。 （2）明确“对被投资单位不具有共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资按照教材第二章的内容进行核算” （3）新增“同一控制下企业合并，如果被合并方本身需要编制合并报表的，被合并方的账面所有者权益应当以其在最终控制方合并财务报表上的账面价值为基础确定”。 （4）不形成控股合并的长期股权投资中，删除了“3.投资者投入的长期股权投资”的情况。 （5）新增“成本法下，子公司将未分配利润或盈余公积转增资本，且未向投资方提供等值现金股利或利润的选择权时，投资方并没有获得收取现金或利润的权力，该项交易通常属于子公司自身权益结构的重分类，投资方不确认相关的投资收益”。 （6）新增权益法下投资收益的确认时需要考虑“三是在评估投资方对被投资单位是否具有重大影响时，应考虑潜在表决权的影响，但在确定享有的被投资单位实现的净损益、其他综合收益以及其他权益变动的份额时，潜在表决权对应的权益份额不应予以考虑”。“四是在确认应享有或应分担的被投资单位的净利润时，法规或章程规定不属于投资企业的净损益应当予以剔除后计算”。 （7）新增“投资方与联营、合营企业之间发生的投出或出售资产的交易构成业务的处理”、“投资方向联营、合营企业投出业务并能够实施重大影响或共同控制的处理”——均全额确认当期损益。 （8）新增“权益法下被投资单位实现其他综合收益的处理”。 （9）新增“被投资单位实现净损益、其他综合收益以及利润分配以外的所有者权益的其他变动”包括的内容。（主要包括被投资单位接受其他股东的资本性投入、被投资单位发行可分离交易的可转换公司债券中包含的权益成分、以权益结算的股份支付等）。 （10）新增“公允价值计量或权益法转换为成本法”、“公允价值计量转为权益法核算”“权益法转公允价值计量”、“成本法转公允价值计量”的处理。 （11）新增“长期股权投资初始时原计入其他综合收益（不能结转损益的除外）或资本公积（其他资本公积）中的金额，在处置时亦应进行结转”。 （12）新增“第四节合营安排”。 3.第7章投资性房地产： （1）删除“闲置土地认定”的相关段落。 （2）新增“投资性房地产公允价值的定义”（指市场参与者在计算日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格）。 （3）将涉及到的其他综合收益科目单独作为“其他综合收益”科目核算。 4.第9章负债 （1）新增债券的内容。“债券（包括企业发行的归类为金融负债的优先股、永续债等）”。 （2）可转换公司债券权益成分核算科目由“资本公积——其他资本公积”科目变更为“其他权益工具”（在企业会计准则第37号——金融工具列报应用指南第47页有涉及此科目）。 （3）删除“职工薪酬”，将其作为单独作为第13章核算。 5.第10章所有者权益： （1）“一、金融负债和权益工具的区分”按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》准则重新编写。 （2）新增“二、复合金融工具”。
注册会计师考试会计串讲讲义 第一章总论 第二章 第三章第一节会计概述 第四章 第五章第二节财务报告的目标 第六章财务报告的目标是向财务报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息,反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策. 第七章注意:财务报告目标不再是满足国家宏观经济管理的需要。 第八章第三节会计基本假设与会计基础 第九章一、会计基本假设 第十章二、会计基础 第十一章企业会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。
第十二章第四节会计信息质量要求 第十三章一、可靠性 第十四章可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息,保证会计信息真实可靠、内容完整. 第十五章二、可比性 第十六章可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性.具体包括下列要求： 第十七章（一)同一企业对于不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策,不得随意变更。 第十八章(二）不同企业发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策,确保会计信息口径一致、相互可比，即对于相同或者相似的交易或者事项,不同企业应当采用一致的会计政策,以使不同企业按照一致的确认、计量和报告基础提供有关会计信息。 第十九章三、实质重于形式 第二十章实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。如果企业仅仅以交易或者事项的法律形式为依据进行会计确认、计量和报告，那么就容易导致会计信息失真,无法如实反映经济现实和
专业英文词汇 一、资产assets 1、流动资产current assets 111 现金及约当现金cash and cash equivalents 1111 库存现金cash on hand 1112 零用金/周转金petty cash/revolving funds 1113 银行存款cash in banks 1116 在途现金cash in transit 1117 约当现金cash equivalents 1118 其它现金及约当现金other cash and cash equivalents 112 短期投资short-term investments 1121 短期投资-股票short-term investments - stock 1122 短期投资-短期票券short-term investments - short-term notes and bills 1123 短期投资-政府债券short-term investments - government bonds 1124 短期投资-受益凭证short-term investments - beneficiary certificates 1125 短期投资-公司债short-term investments - corporate bonds 1128 短期投资-其它short-term investments - other 1129 备抵短期投资跌价损失allowance for reduction of short-term investment to market 113 应收票据notes receivable 1131 应收票据notes receivable 1132 应收票据贴现discounted notes receivable 1137 应收票据-关系人notes receivable - related parties 1138 其它应收票据other notes receivable 1139 备抵呆帐－应收票据allowance for uncollec- tible accounts- notes receivable 114 应收帐款accounts receivable 1141 应收帐款accounts receivable 1142 应收分期帐款installment accounts receivable 1147 应收帐款-关系人accounts receivable - related parties 1149 备抵呆帐－应收帐款allowance for uncollec- tible accounts - accounts receivable 118 其它应收款other receivables 1181 应收出售远汇款forward exchange contract receivable 1182 应收远汇款-外币forward exchange contract receivable - foreign currencies 1183 买卖远汇折价discount on forward ex-change contract 1184 应收收益earned revenue receivable 1185 应收退税款income tax refund receivable 1187 其它应收款- 关系人other receivables - related parties 1188 其它应收款- 其它other receivables - other 1189 备抵呆帐- 其它应收款allowance for uncollec- tible accounts - other receivables 121~122 存货inventories 1211 商品存货merchandise inventory 1212 寄销商品consigned goods 1213 在途商品goods in transit 1219 备抵存货跌价损失allowance for reduction of inventory to market 1221 制成品finished goods
第一章总论 知识点：会计信息质量要求 1.可靠性：可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据的进行确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。 2.相关性：相关性要求企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况做出评价或者预测。 3.可理解性：可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了，便于财务报告使用者理解和使用。 4.可比性：可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性。具体包括下列要求：同一企业对于不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更；不同企业发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比，即对于相同或者相似的交易或者事项，不同企业应当采用一致的会计政策，以使不同企业按照一致的确认、计量和报告基础提供有关会计信息。 5.实质重于形式：实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。如果企业仅仅以交易或者事项的法律形式为依据进行会计确认、计量和报告，那么就容易导致会计信息失真，无法如实反映经济现实和实际情况。 6.重要性：重要性要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。 7.谨慎性：谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。 8.及时性：及时性要求企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行确认、计量和报告，不得提前或者延后。 知识点：会计要素 1.资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。 资产的特征包括： （1）资产应为企业拥有或者控制的资源 资产作为一项资源，应当由企业拥有或者控制，具体是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。 （2）资产预期会给企业带来经济利益 资产预期会给企业带来经济利益，是指资产直接或者间接导致现金或现金等价物流入企业的潜力。 （3）资产是由企业过去的交易或者事项形成的 2.负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。 负债的特征包括： （1）负债是企业承担的现时义务 （2）负债预期会导致经济利益流出企业 （3）负债是由企业过去的交易或者事项形成的 3.所有者权益是指企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。又称净资产。 所有者权益包括的主要内容： （1）所有者投入的资本 （实收资本或股本；资本公积——资本溢价或股本溢价） （2）直接计入所有者权益的利得和损失 （其他综合收益） （3）留存收益（盈余公积、未分配利润） 4.收入是指企业在日常活动中所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
会计英语（08年注册会计师讲义） 会计、税务和审计英语 2009-04-14 10:06 阅读315 评论0 字号：大大中中小小 第一讲会计英语的常用术语 在第一个专题中向大家介绍会计领域中经常用到的最基本的术语以及它们的应用，使学生在头脑中建立起一个框架并对会计专业英语有一个直观的了解。这些内容将构成以后几个专题学习的基础。 1.accounting n.会计；会计学 account n..账，账目a/c；账户 e.g.T-account: T型账户；account payable应付账款receivable 应收账款）； accountant n.会计人员，会计师CPA （certified public accountant）注册会计师 2.Accounting concepts 会计的基本前提 1）accounting entity 会计主体；entity 实体，主体 2）going concern 持续经营 3）accounting period 会计分期 financial year/ fiscal year 会计年度（financial adj.财务的，金融的；fiscal adj.财政的）4）money measurement货币计量 人民币RMB￥美元US$ 英镑￡法国法郎FFr *权责发生制accrual basis. accrual n.本身是应计未付的意思， accrue v.应计未付，应计未收， e.g.accrued liabilities，应计未付负债 3.Quality of accounting information 会计信息质量要求 （1）可靠性reliability （2）相关性relevance （3）可理解性understandability （4）可比性comparability （5）实质重于形式substance over form （6）重要性materiality （7）谨慎性prudence （8）及时性timeliness 4.Elements of accounting会计要素 1）Assets: 资产 – current assets 流动资产 cash and cash equivalents 现金及现金等价物（bank deposit） inventory存货receivable应收账款prepaid expense 预付费用 – non-current assets 固定资产 property （land and building）不动产, plant 厂房, equipment 设备（PPE） e.g.The total assets owned by Wilson company on December 31, 2006 was US$1,500,000. 2）Liabilities: 负债 funds provided by the creditors. creditor债权人，赊销方
财会英语词汇（审计）（1） 1.appointment, removal and resignation of auditor 注册会计师的任命、解聘和辞职 2.fundamental principles 基本原则 3.professional ethics 职业道德 4.integrity [?n'tegr?t?] n. 诚信 5. objectivity/subjectivity 客观性/主观性 6.professional competence and due care专业胜任 能力和应有的关注 7. confidentiality [?k?nfi?den?i'?liti] n.保密 8.independence [?nd?'pend(?)ns] n. 独立，独立性 9. bias ['ba??s] n. 偏见 10.safeguard['se?fgɑ:d] n. 防范措施 11.engagement [?n'ge?d?m(?)nt;en-] n. 约会，诺言，婚约；在审计中意为“与客户签订的业务约定”。 12. self-interest n. 自身利益 13.employment with assurance client 与审计客户 发生雇佣关系 14.gifts and hospitality 礼品和款待 15.advocacy['?dv?k?s?] n. 过度推介 16.familiarity [f?m?l?'?r?t?] n. 亲密关系 17.intimidation [in'timi'dei??n] n. 外在压力 18.conflicts of interests 利益冲突 19.custody of client assets 保管客户资产 20.terminate['t?:m?ne?t] v. （使）终结；（使）结束；解雇 21 eliminate [?'l?m?ne?t] v. 消除；排除 22.solicit [s?'l?s?t] v. 招揽；征求 https://www.doczj.com/doc/9e14012902.html,work ['netw??k] n. 网络 24.public interest entities 公众利益实体 25.financial interest经济利益 26.immediate family主要近亲属 27.valuation services 评估服务 28. taxation services 税务服务 29. internal audit services内部审计服务 30. IT systems services 信息技术系统服务 31. litigation support services 诉讼支持服务 32. legal services 法律服务 33. recruiting services 招聘服务 34. corporate finance services公司理财服务 35.overdue fee 逾期收费 36. contingent fee 或有收费 37. referral fee 介绍费38.actual or threatened litigation* 诉讼或诉讼威胁 39.successor auditor 后任注册会计师 40.present auditor 现任注册会计师 41.predecessor n. 前任；前辈predecessor auditor 前任注册会计师 42.audit ['??d?t] v. & n. 审计 43.auditor ['??d?t?] n. 审计师；审计人员 44.audit objective审计目标 45. audit evidence['ev?d(?)ns] 审计证据 46 .audit resources[ri'z?:siz] 审计资源 47.audit risk 审计风险 48. inherent risk固有风险 49.control risk 控制风险 50. detection risk 检查风险 财会英语词汇（审计）（2）
第一章税法总论 第一节税法的概念 一、税法是义务性法规；综合性法规。税法为公法，但仍具有一些私法属性。 一、税法原则 1、税法基本原则：“公法实效” 第三节税法的要素 一、税法要素 1、纳税义务人 自然人：居民纳税人和非居民纳税人； 法人：可划分为居民企业和非居民企业。 我国法人主要有四种：机关法人、事业法人、企业法人、社团法人。 代扣代缴义务人：个人所得税等，税务机关将支付手续费 代收代缴义务人：委托加工应税消费品的受托方，交货时代收。也支付手续费。 2、征税对象：即征税客体 决定了各个不同税种的名称。是区别一种税与另一种税的重要标志。 是税法最基本的要素，体现着征税的最基本界限，决定着某一种税的基本征税范围。
税基是又叫计税依据，解决对征税对象课税的计算问题。对征税对象的量的规定。 税基有两种形态：1.价值形态（从价）：按征税对象的货币价值计算，如增值税 2.物理形态（从量）：按征税对象的自然单位计算，如城镇土地使用税 3、税目 税目反映具体征税范围。是对征税对象的质的界定。 并非所有税种都规定有税目，例如企业所得税就没有。 4、税率：比例、累进、定额、超率累进税率（土地增值税） 5、纳税环节 按照纳税环节的多少，可将税种分为一次课征制和多次课征制。 6、纳税期限（★★） 有三个概念：纳税义务发生时间、纳税期限、缴库期限。 纳税期限为1个月或1个季度的，缴库期限为期满之日起15日内。 为1、3、5、10、15日的，缴库期限为期满之日起5日内预缴，次月1日-15日申报。 7、附则：1、税法的解释权，2、税法的生效时间。 第四节税收立法与现行税法体系 1、税收管理体制：划分税权的制度。大类可划分为税收立法权和税收执法权。 税权的纵向划分：中央与地方；税权的横向划分：立法；司法；行政； 1、税收立法原则：1.从实际出发 2.公平 3.民主决策 4.原则性与灵活性相结合 5.法律的稳定性、连续性与废、改、立相结合 2、税收立法权及其划分 ①按照税种类型的不同来划分；特定领域的立法权归特定政府。 ②根据任何税种的基本要素来划分；授于某级政府（不多见） ③根据税收执法的级次来划分：【我国采用】立法权可以给予某级政府，行政上的执行权给予另一级：基本法规的立法权放在中央政府，具体实施规定的立法权属于低级次政府或政府机构。 4.我国税收立法权划分的现状 （1）中央税、中央与地方共享税以及全国统一开征的地方税的立法权集中在中央。 （2）地方适当的地方税收立法权。限于省级立法机关或经省级立法机关授权同级政府，不能下放。
注册会计师-会计讲义第一章
一般来说，法律主体必然是会计主体。但是会计主体不一定是法律主体。 （二）持续经营 在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。 只有设定企业是持续经营的，才能进行正常的会计处理。 应用：采用历史成本计价，在历史成本基础上计提折旧等。 （三）会计分期 将企业持续经营的生产经营活动期间划分为若干连续的、长短相同的期间。 在会计分期假设下，会计核算应划分会计期间，便于分期结算账目和编制财务报告。 会计期间：年度 中期（月度、季度、半年度） 应用：权责发生制与收付实现制的区分；应收、应付、预收、预付、折旧、递延、待摊等会计方法的依据。
（四）货币计量 会计主体在财务会计确认、计量和报告时以货币计量，反映会计主体的生产经营活动。 我国企业的记账本位币可以是人民币，也可以是外币。但是，列报货币只能是人民币。 缺陷：某些对于使用者决策也很重要的信息往往难以用货币来计量。 弥补：补充披露有关非财务信息。 二、会计基础 《企业会计准则》： 企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。 含义：凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，无论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用，计入利润表。 对比：收付实现制 例：1月份赊销商品10万元，3月份收到货款 1月份支付第一季度设备租金30万元 第三节会计信息质量要求 会计信息质量要求 可靠性 相关性首要质量要求 可理解性
可比性 实质重于形式 重要性次要质量要求 谨慎性 及时性 一、可靠性 企业应当以实际发生的交易或事项为依据进行会计确认计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。 二、相关性 企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况做出评价或者预测。 相关性是以可靠性为基础的。会计信息应在可靠性前提下，尽可能做到相关性。
财务管理常用英语词汇 1．business企业商业业务 2．financial management财务管理 3．the goal of financial management财务管理的目标 4．profit maximization (maximize profit) 利润最大化 5．earnings per share maximization每股盈余最大化 6．stockholder (share holder) wealth maximization股东财富最大化7．stakeholder利益相关者 8．stock holder/shareholder股东 9．creditor/bondholder债权人 10．the factors that affect the stockholder value股东价值的影响因素11．cost of capital资本成本 12．capital investment资本投资 13．working capital 营运资本 14．capital structure 资本结构 15．bankruptcy risk 破产风险 16．tax rate 税率 17．dividend policy股利政策 18．operating activity 经营活动 19．investing activity投资活动 20．financing activity 筹资活动 21．agency cost 代理成本 22．agency problem代理问题 23．moral risk道德风险 24．adverse selection逆向选择 25．corporate social responsibility企业社会责任 26．financial markets金融市场 27．money markets短期资金市场 28．capital markets长期资金市场 29．spot markets现货市场 30．future markets期货市场 31．public offer markets向公众发行的市场 32．initial public offering 首次公开发行股票(即IPO） 33．private placement markets私募市场 34．corporate bond market企业债券市场 35．stock market股票市场 36．financial future market金融期货市场 37．financial ratio analysis 财务比率分析 38．four major categories of financial ratios 四类财务比率39．liquidity ratios 短期偿债能力比率 40．long-term liquidity ratios 长期偿债能力比率 41．profitability ratios盈利能力比率 42．operating income经营收益 43．earnings per share每股收益 44．working capital营运资本 45．current ratio流动比率 46．quick ratio速动比率 47．cash flow ratio现金流量比率 48．operating cash flows经营现金流