打好直辖牌，推进我区教育事业发展调研报告
重庆市巴南区教育委员会
根据《中共重庆市巴南区委办公室重庆市巴南区人民政府办公室印发<关于开展“打好直辖牌、实现科学发展”系列调研活动的工作方案>的通知》（巴南委办〔2006〕134号）要求，我委主要领导亲自挂帅，带领分管领导和督导室、基教科、职成幼教科、德体艺卫科、人事科、计财科等科室负责人，深入到部分普通中小学、职业教育学校、民办学校、成人教育学校及幼儿园调查研究，并召开由部分教管中心主任、中小学校长、幼儿园长、委属单位和教委科室负责人参加的座谈会，针对我区教育的目前现状和未来展望进行了全面深入的研讨。通过深入实际调查和全面深入讨论，达成了对我区进一步落实科学发展观，推进各类教育持续、协调发展的共识。现将根据调查研究和座谈讨论所形成的基本意见报告如下：
一、对我区教育事业发展现状的情况分析
（一）取得的成就
全区现有公办中小学170 所，其中普通高中10所，职业高中2所，特殊教育学校1所，初级中学19所，九年一贯制学校21所，小学117所（其中村校60所）；有农村公办义务教育学校155所（其中村校60所），城市公办义务教育学校14所；有民办学校6所，其中中等职业学校5所，小学1所；有镇街成人教育学校20所。全区有中小学学生106409人，其中小学学生53220人，初中学生26930人，高中学生26165人，特殊教育学校学生94人。有在职教职工6822人，离退休教职工4289人。
近年来，我区坚持“科教兴区”发展战略，认真落实教育优先发展的各项措施，通过完善农村义务教育管理体制，建立农村义务教育经费保障机制，深化中小学内部管理制度改革、基础教育课程改革和农村教育综合改革，着力建设一支高素质的干部教师队伍，大力实施中小学危房改造工程和教育信息化工程等一系列工作，促进了基础教育、职业教育、成人教育和高等教育的健康发展，全区教育总体水平和办学效益进一步提升。
——基础教育水平不断提高。全区学前三年幼儿入园率为74.3%，学前一年幼儿入园率为97%；7—12周岁正常儿童入学率、小学毕业率、15周岁初等教育完成率均达100%，小学在校生辍学率为0；残疾适龄儿童入学率达98.%，残疾适龄少年入学率达83%；13—15周岁正常适龄少年入学率达98.8%，初中在校生年辍学率为0.95%，初中毕业率达99.8%，17周岁人口初级中等义务教育完成率达96.1%，15周岁人口文盲率为0，全区基本普及九年义务教育、基本扫除青壮年文盲工作在2003年顺利通过市政府复查验收的基础上得到进一步巩固。全区共投入资金7179万元，累计完成危改项目195个，排除危房18万平方米，新建校舍11.8万平方米，全面完成了消除中小学危房任务，基本解决了农村中小学必需的教学用房、运动场地和其它教学设施，进一步改善了农村中小学的办学条件和育人环境。全区建成计算机室181间、多媒体功能室46间，有4所学校建成了校园网；区教育信息中心筹建工作和全区中小学“校校通”工程已基本完成，加速了我区的教育现代化进程。小学、初中教师学历合格率分别达到98.5%、98%，全区小学教师具有大专学历的占59%，初中教师具有本科学历的占67%；有210名教师参加了研究生课程进修班学习，其中179名教师获得了研究生课程结业证书；共培养区级骨干教师466名、市级骨干教师17名、重庆市特级教师和中学研究员20名，全区中小学教师队伍的素质结构得到明显改善。建成了巴县中学、清华中学、鱼洞第二小学、鱼洞第四小学、鱼洞幼儿园、李家沱幼儿园、实验中学、李家沱小学等一批市级、区级重点或示范性学校，“名校”建设取得了显著成效。巴县中学、清华中学、
鱼洞第二小学、鱼洞第四小学、方倩学校等聘请外籍教师来校任教，巴县中学、鱼洞二小分别与英国迪克斯学校、英国沃尔斯特学校建立了友好关系，清华中学与澳大利亚格里布学校和英国爱德华国王骑士学校建立了友好关系，国际交流与合作出现了新景象。
——职业教育得以健康发展。全区职业教育基本形成了公办职业学校与民办职业学校并举、职业学历教育与职业技术培训并存、中等职业教育与高等职业教育相衔接的多门类、多层次的办学格局。全区中等职业教育学校在校学生达到12000人，占高中阶段在校学生总数的45.8%，各职业学校毕业生就业率达98%以上。巴南职高成为国家级重点职业中学。全区建立了计算机应用、服装设计与制作、机械加工、汽车摩托车维修、建筑、旅游、餐饮服务等一批中等职业教育特色专业。
——成人教育取得明显效益。建立了区成人教育中心，形成了区、镇、村三级成人教育网络，启动了“深化农科教结合”实验工作，开展了农民科学文化教育、农业科技培训、农业生产科研试验和农业科技咨询服务等工作，为社会主义新农村建设做出了重大贡献。
——高等教育有了新的发展。全区建成了重庆电大巴南分校，引进了重庆正大软件职业技术学院、重庆工业管理学院和重庆民族专修学院，重庆民政中专学校升格为重庆城市管理职业学院。
（二）存在的矛盾
我区教育人力、物力和财力资源在主城区相对不足，城乡教育、各类教育发展还不平衡，实施素质教育、稳定农村教师队伍、满足广大群众优质教育需求等方面还存在诸多困难，这些现实问题和突出矛盾，为实现我区教育均衡、协调、持续发展带来了较大的挑战。
（三）面临的形势
近年来，我区坚持“工业强区、农业稳区、三产活区、科教兴区”发展战略，促进了全区经济发展和社会进步。未来五年，我区将抓住机遇，乘势而上，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，进一步深入实施“工业强区、农业稳区、三产活区、科教兴区”发展战略，把巴南建设成为“重庆南部新城、新兴工业大区、农产品生产加工区、都市休闲度假旅游区、最佳生态居住区、专业市场群和现代物流中心”，加快新型工业化、城镇化、农业产业化和社会主义新农村建设步伐，努力实现建设富裕、文明、和谐新巴南的宏伟目标。
我区未来五年经济社会发展的宏伟目标，为全区教育事业的发展赋予了新的历史使命，必须加大实施“科教兴区”和“人才强区”战略的力度，进一步落实教育优先发展的战略地位，充分发挥教育在推动经济社会发展中的基础性、全局性和先导性作用，从根本上建立起依靠教育培养人才，依靠人才创新科技，依靠科技振兴经济的机制，为推动我区经济社会又快又好发展，如期实现预定目标做出应有的贡献。
二、我区未来五年教育事业发展的基本思路
（一）指导思想
未来五年，我区将高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，以科学发展观统领教育事业发展全局，坚持“科教兴区”、“人才强区”发展战略，切实把教育摆在优先发展的战略地位，大力推进教育均衡、协调、持续发展，努力办好人民满意的教育。坚持以人为本，改革创新，充分开发和有效利用人力资源，大力提高全区人民的科学文化素质和生产技术水平，促进教育与科技、经济结合，增强教育为经济社会发展服务贡献的能力，为加快新型工业化、城镇化、农业产业化和社会主义新农村建设步伐，实现建设富裕、文明、和谐新巴南的宏伟目标提供足够的智力支持、人才支撑和知识贡献。
（二）奋斗目标
未来五年，我区应基本形成各级各类教育协调发展的格局，为构建现代国民教育体系、
终身教育体系和学习型社会奠定坚实的基础。具体实现如下目标：
1.进一步改革完善教育管理体制、办学体制和教学模式；强化义务教育的政府保障责任，努力增加义务教育经费投入；积极推进教育创新，大力实施素质教育，全面提高教育质量。
2.进一步巩固“两基”成果，高水平、高质量普及九年义务教育。小学、初中正常适龄人口入学率分别达100%、98%，视力、听力、智力三类残疾适龄人口入学率达95%以上，流入本地的适龄流动人口义务教育入学率达95%以上，小学毕业生升入初中就读的比例达99%以上；小学、初中在校生年辍学率分别控制在0.2%、1%以内，残疾在校生年辍学率控制在2%以内；小学、初中毕业生按时毕业率分别达100%、98%以上；15周岁人口初等教育完成率、17周岁人口初级中等教育完成率分别达99%、95%以上；青壮年非文盲率保持在98%以上。加强农村中小学师资队伍建设，大力提高教师队伍整体素质，专科及以上的小学专任教师不低于80%，本科及以上的初中专任教师不低于70%；小学、初中教师继续教育参培率、校长持证上岗率分别达100%。积极推进农村中小学远程教育、寄宿制工程和标准化建设，农村中心小学以上学校基本满足学生寄宿要求，70%以上义务教育学校实现办学条件标准化。
3.学前一年和三年幼儿受教育率分别达98%、80%以上；0—6岁儿童家长及监护人员基本受到科学育儿的教育；基本普及幼儿教育。
4.高中阶段在校学生达到25000人，力争达28000人，初中毕业学生升入高中阶段学校的比例达到90%；再创市级重点普通高中1—2所，建成市级示范性普通高中1—2所，力争建成国家级示范性普通高中1—2所；基本普及高中教育。
5.中等职业教育与普通高中教育结构比例大体相当；鼓励和支持行业、企业举办职业学校和培训机构，重点办好巴南职业教育中心和宗申职业学校；充分发挥巴南职高国家级重点职业中学的示范带动作用。
6.鼓励发展民办教育，民办学校占全区学校总数的25%以上，民办学校在校学生占全区学生总数的10%以上，实现民办教育与公办教育相对协调发展。
7.支持重庆工业学院、正大软件职业技术学院、重庆城市职业学院、重庆民族专修学院的发展，办好重庆电大巴南分校，创建巴南教师进修学院；积极引导高等学校来区落户。
8.加强镇街成人教育学校建设，形成完善的区、镇、村三级成人教育培训网络，加大农业实用技术和农村实用人才培训以及农村剩余劳动力转移培训，努力增强成人教育为地方经济社会发展服务贡献的能力。
（三）发展思路
未来五年，我区教育在科学发展观的指导下，根据全区经济社会发展总体要求，以落实政府责任、加大教育投入为保障，以落实依法治教、深化教育改革为动力，以优化资源配置、实施重点工程为着力点，努力推进义务教育均衡发展和各类教育持续、协调发展。
1.均衡发展九年义务教育。建立并不断完善义务教育行政执法、经费投入和管理体制等保障机制。加大对农村义务教育学校的经费投入、师资队伍培养培训、教师待遇改善等政策扶持力度，完善城区学校教师到农村学校定期服务的制度。积极推进“双高普九”和中小学标准化建设，大力实施农村学校远程教育和寄宿制工程。进一步调整全区义务教育学校网点布局，逐步形成一镇一所初级中学、一所中心小学、适量完全小学、个别村教学点的格局。确保城区的城市建设与学校建设同步发展。加大薄弱学校治理力度，大力改善中小学育人环境，切实提高实验设备、图书资料的装备和应用水平。
2.大力发展普通高中教育和职业技术教育。适度扩大城区普通高中学校办学规模，加大对薄弱普通高中的扶持力度，大力提高普通高中的教育质量和办学水平。积极推进高中办学体制、管理体制和投资体制的改革与创新，建立多种所有制高中共同发展的新体制。建立健全“政府投入引导、经营民校资源、引进民间资本、合理利用贷款”的多元化投入机制，完善教育成本分摊机制，增强高中学校经费自筹能力。积极争取国债支持，并在城市建设配套
费中确定一定比例高中建设经费，逐步扩大高中阶段教育资源。
建立并不断完善以现代制造技术、高新技术、生物环保、医药卫生等技术密集型产业和现代服务业、轻工业、建筑业为主的劳动密集型产业需要的人才为中心的，结构合理、层次多样的职业教育培养体系。建立和推行劳动预备、就业准入、持证上岗制度和职业资格证书与学历证书衔接互认制度。大力鼓励和支持行业、企业发展多种形式的职业教育。根据市场用工需求，积极改造传统专业、开发新兴专业、培育特色专业和建设重点专业。根据企业岗位能力标准变化，及时改革教学内容，强化实习实训，提高学生实践能力和就业能力，加速培养一大批具有必要理论知识和实践能力的生产、建设、管理、服务实用人才和农村急需的各类应用技术人才。
3.积极发展幼儿教育、特殊教育和成人教育。坚持“以公办为骨干、民办为主体，相互促进、协调发展”的方针，积极推进全区幼儿教育的普及，不断提高幼儿教育总体水平。认真贯彻落实《幼儿园教育指导纲要》，积极推行幼儿园素质教育，切实规范幼儿园办学行为，全面提高幼儿园保教质量。
增加特殊教育经费投入，改善特殊教育办学条件，切实建立特殊教育保障机制。深化特殊教育改革，建立特殊教育实习基地，实行“教学、实践并举”的特殊教育办学模式，不断提高特殊教育的办学水平和效益。2010年前，把区特殊教育学校建成九年一贯制学校。
改革完善成人教育管理体制，建立成人教育投入保障机制，加强成人学校师资队伍建设，改善成人学校办学条件，提高成人学校教育质量，努力增强成人教育为社会主义新农村建设的服务能力。加强区成人教育中心建设和镇街成人文化技术学校建设，进一步完善区、镇、村三级成人教育培训网络体系。大力开展职工在岗、转岗和下岗再就业培训。切实加强农业实用技术培训、农村实用人才培训、农村剩余劳动力转移培训和进城经商、务工农民的职业培训。大力发展社区教育，支持建立社区学院（校）、社区学习中心、读书俱乐部等学习机构，积极开展学习型机关、学习型校园、学习型企业、学习型社区和学习型家庭等学习型组织创建活动。充分利用农村中小学教育资源，进行日校办夜校，使之成为镇村基层文化、体育、科技和教育活动的基地。
4.鼓励发展民办教育和高等教育。鼓励发展各类民办教育，逐步增大民办学校在全区学校中的比例，形成公办学校与民办学校优势互补、公平竞争、共同发展的格局。
制定有利于各类高等教育发展的政策措施，积极引导高等学校来区落户，促进高等教育与其它教育的协调健康发展。
三、我区未来五年教育事业发展的工作措施
（一）实施“四大工程”
1.大力实施中小学标准化建设工程。在继续抓好中小学新增危房改造工作的基础上，将农村学校寄宿制建设、学校标准化建设与“双高普九”一并推进，加大财政经费投入，积极争取国家和市的专项资金，确保2010年前实现“双高普九”，农村中心小学以上学校全部实现寄宿制，70%实现办学条件标准化，为广大人民群众子女提供接受公平教育的条件，逐步缩小城乡教育的差距。
2.大力实施教育信息化建设工程。积极开发教育信息资源，形成多层次、多功能、交互式的教育资源服务体系。不断提高教育技术手段的现代化水平和教育信息化程度。大力推进农村中小学现代远程教育，充分利用优质教育资源提高农村教育的质量和水平。积极实施中小学“校校通”工程，全面建成区教育城域网络中心，在中心小学以上学校全面开通国际互联网和中国教育卫星宽带网，实现远程教育；全区完全小学以上学校按标准要求建立具有教学控制平台的多媒体计算机室，中心小学以上学校建成大屏幕投影电教室，市级示范性学校建立校园电视台，非完全小学配齐教学光盘播放设备和成套教学光盘，基本实现教育信息化。
3.大力实施高素质教师队伍建设工程。坚持中小学校长、教师任职资格培训和定期提高培训制度，切实开展以新课程、新理念、新知识、新技术、新方法为重点的新一轮教师全员培训和继续教育。继续提高教师学历层次，到2010年，全区80%的小学教师具有大专以上学历，70%的初中教师具有本科以上学历，一批高中教师受过研究生教育；小学、中学新任教师分别达到专科、本科以上学历。大力加强教师继续教育，中小学教师继续教育参培率、校长持证上岗率分别达100%。积极推进“名师工程”，有计划地培养造就一支骨干教师队伍，同时在市区级示范性学校中定向培养一批市内外知名教师、知名校长和教育专家。加强新兴学科教师和薄弱学科教师培养和培训。建立企业优秀工程技术人员到职业学校任教制度和职业学校专业课教师定期到行业、企业实践制度。落实教职工培训经费的政策规定，切实保障教师和校长培训所必要的经费投入。进一步落实提高农村教师待遇的政策保障措施，大力提高农村教师待遇。积极推进农村教师住房建设，切实改善农村教师居住条件。
4.大力实施中小学素质教育工程。贯彻落实新修订的《义务教育法》，大力实施素质教育。把素质教育作为促进学生全面发展的根本途径和重要手段，将素质教育贯穿于人才培养的全过程，贯穿于幼儿教育、中小学教育、职业教育等各类教育。遵循教育规律和学生身心发展特点，注重培养学生独立思考能力、创新能力和实践能力，为学生全面发展和终身发展奠定基础。坚持把思想道德教育放在首位，切实加强青少年思想品德教育和理想信念教育，努力培养学生正确的世界观、人生观和价值观。加强学校文化建设，突出学校育人功能，建立健全学校、家庭、社会各负其责、密切配合的社区教育体系，努力营造有利于青少年健康成长的思想文化环境。加强环境、健康、安全与可持续发展的教育，加大实践教学力度，促进学生全面发展。遵循教育发展规律，切实加强教学领域的科学研究，建立健全科学的学生素质评价体系，充分挖掘学生的个性潜能，鼓励学生积极参与社会实践，着力增强学生的创新精神和可持续发展能力。
（二）深化“五项改革”
1.进一步深化办学体制改革。把民办教育事业纳入国民经济和社会事业发展总体规划，遵循“积极鼓励、大力支持、正确引导、依法管理”的方针，推动民办教育事业的持续健康发展。切实保障民办学校的合法权益，认真研究制定民办教育发展的优惠政策和激励措施，对办学捐资人、出资人不要求取得合理回报的民办学校，依法享受与公办学校同等的税收及其它优惠政策；在职称评定、职务晋升、表彰奖励、业务培训、升学考试、科研项目申请、社会活动等方面，民办学校依法享有与公办学校同等的权利。区教委加强对民办学校资产和财务运行的管理，建立并不断完善民办学校防范风险的机制，切实依法规范民办学校的办学行为。
2.进一步深化学校内部管理体制改革。树立和落实科学发展观，建立以人为本的管理理念，坚持管理创新、制度创新，大力提升学校文化品位，努力形成各具风格的办学特色。进一步完善校长负责制，健全学校法人制度，积极探索构建科学的现代学校制度体系，保障学校依法自主办学。大力推进依法治校、民主办校，切实保障国家教育方针政策和法律法规的全面贯彻执行，依法保障学校、教师和学生的合法权益，全面调动学校及其教职员工办学的积极性、主动性和创造性。
3.进一步深化农村教育综合改革。坚持农村教育为“三农”服务的方向，实行“三教统筹”和“农、科、教”结合。在实现国家规定的基础教育基本要求的同时，适当在农村初、高中增加职业教育内容，开设以农业实用技术为主的课程，并积极创造条件，开展“绿色证书”教育，鼓励学生在获得毕业证书的同时，获得职业资格证书。以就业为导向，大力发展农村职业教育。实行多样、灵活、开放的办学模式，把教育教学与生产实践、社会服务、技术推广结合起来，加强实践教学和就业能力的培养。在开展学历教育的同时，大力开展多种形式的职业培训，适应农村产业结构调整，推动农村劳动力向二、三产业转移。实行灵活的
教学和学籍管理制度，方便学生工学交替、半工半读、城乡分段和职前职后分段完成学业。在整合现有资源的基础上，重点建设好示范性职业学校和培训机构，结合我区新型工业化、城镇化发展的需要，加强专业建设，突出办学特色，加快培养以制造业、现代服务业为重点的紧缺人才。以农民培训为重点开展农村成人教育，促进农业增效、农民增收。围绕农村产业结构调整，普遍开展农村实用技术培训。积极实施农村劳动力转移培训，使他们初步掌握在城镇和非农产业就业必需的技能，并获得相应的职业资格或培训证书。坚持培训与市场挂钩，鼓励和支持“定单”培养，先培训后输出。逐步形成政府扶持、用人单位出资、培训机构减免经费、农民适当分担的投入机制。继续发挥镇街成人文化技术学校、农业广播电视学校和各种农业技术推广、培训机构的重要作用，积极开展农民文化技术教育和培训。加强农村学校劳动实践场所建设，将农村学校劳动实践场所作为贯彻教育与生产劳动相结合、实行“农科教结合”和“三教统筹”的有效载体，根据农村学校课程改革的需要，充分利用现有农业示范场所、科技推广基地等多种资源，鼓励有丰富实践经验的专业技术人员担任专兼职指导教师，指导和支持农村学校积极开展各种劳动实践和勤工俭学活动。镇街根据实际情况和有关规定，提供少量土地作为学校劳动实践和勤工俭学场所。
4.进一步深化学校人事制度改革。改革和完善学校教职工编制管理，调整农村学校与城市学校教师编制比例，确保农村中小学教师数量足够、结构合理、学科配套。逐步取消农村学校代课教师。根据实际需要解决农村寄宿制学校生活管理人员和卫生保健教师编制。按学校类别、规模大小科学设置学校机构和岗位。严格执行教师资格制度，积极推行校长聘任制、中层干部竞岗制、教职工全员聘任制，建立和完善中小学校长职级制。完善教师合理流动的运行机制，鼓励城区学校超编教师到农村学校任教。
5.进一步深化教育的国际合作与交流。坚持“政府与民间并举、双边与多边并行、保证重点、注重实效”的方针，切实加强我区教育的国际合作与交流。在继续加强同毗邻地区学校、友好地区学校、沿海发达地区学校及工矿企业、大专院校、科研单位的合作与交流的同时，不断拓展教育合作与交流的范围，让一批办学水平高、特色明显的学校走出国门，走向世界。
（三）落实“三大保障”
1.加强领导，坚持依法治教。各级党委、政府要按照新修订的《义务教育法》的要求，坚持把教育摆在优先发展的战略地位，把教育纳入经济社会发展的总体规划，把发展教育作为事关全局的首选职责，把实施素质教育列入重要的议事日程。
进一步完善“在国务院领导下，地方政府负责、分级管理、以区为主”的义务教育管理体制和由政府统筹规划、劳动及其它有关行业部门分工负责、社会参与的职业教育管理体制；进一步完善党委、政府定期研究教育制度、区级领导定点联系学校制度、各级部门对口支持教育制度、区级有关部门和镇街抓教育工作考核制度以及教育工作奖励表彰和问责追究制度；进一步完善人大、政协对教育工作的法律监督、民主监督制度和教育督导机构对镇街及区政府有关职能部门教育工作的督导评估机制。
2.加大投入，完善保障体系。加大财政对教育特别是农村义务教育的投入，逐年提高预算内教育经费支出占财政支出的比例，依法保证义务教育经费的“三个增长”。
全面实施义务教育经费保证机制改革，积极推行“两免一补”政策。非义务教育阶段建立由政府、社会、个人合理分担培养成本的机制。企事业单位提取职工工资总额的1.5%，用于职工职业技术教育与培训。足额征收城市教育费附加，城市住宅建设配套费教育费部分（每平方米20元）全部用于中小学危房改造和基础设施建设。大力提倡和鼓励企事业单位和公民个人捐资助学。
加强教育经费管理。健全教育经费公告制度、统计制度和审计监督制度。坚持教育收费公示制度，坚决治理教育乱收费。
建立教育援助制度。加大对薄弱学校、特殊教育学校的支持力度，切实解决进城农民工子女受教育问题。认真落实“奖、助、补、减、免”的政策和制度，建立和完善困难家庭子女接受教育的救助体系并形成长效机制，促进教育公平。
3.形成合力，优化发展环境。各级政府应牢固树立抓教育也是抓发展的思想，切实履行好教育工作职责。公安、工商、城管、环保、文化等部门，要切实担负起对校园周边摊点、网吧、文化经营场所治理整顿的责任；卫生、防疫部门要加强对学校卫生工作的指导和执法检查；建设、环保、规划、税务等部门要简化办事程序，落实优惠政策，积极支持教育发展；舆论宣传部门要加大教育的正面宣传，动员全社会力量，形成共同促进教育发展的强大合力，努力营造有利于教育改革与发展的良好社会氛围；各镇街要继续关心、支持教育，自觉维护学校的正常教学秩序，积极为学校的发展排忧解难，努力为学校办实事办好事；各镇街、村委会要积极支持、密切配合学校，共同做好“控辍保学”工作，确保全体适龄儿童、少年依法接受义务教育。
二○○六年十月二十四
附件：
重庆市巴南区教育事业未来五年重点建设项目
重庆市XX市场调研报告 一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 ?2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形
?2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂” 四个方面的文化消费内涵 ?2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 ◆商业环境 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾
广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大 酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时 代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐 饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费 点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。
旅游商品市场开发调研报告 旅游商品市场开发调研报告 旅游商品是旅游者在旅游活动中出于非商业性目的而购买的实物性用品，不仅可以作为旅游目的地增加收入的重要手段，而且富有特色的旅游商品，也是一种旅游吸引物，可以作为一种形象宣传和促销工具。 我县通过多年努力，已成功打造张飞庙、龙缸、梯城三个4a景区，特别是玻璃廊桥建成后，游客成井喷式增长，县城及生态经济走廊的餐饮娱乐业、旅店业、交通运输业、景区门票收入大幅增长。旅游购物是旅游产业“吃住行游购娱”六大要素之一，但“购”成了我县旅游发展的短板，与我县旅游业的迅速发展不适应，旅游商品消费在旅游业中还没有确立应有的形象，在产、供、需三方存在信息不对称的矛盾。 一、我县旅游商品开发现状 **地处三峡库区腹心、渝东北核心区域，名胜古迹众多，国家4a景区张飞庙、龙缸国家地质公园、梯城景区等景点日趋成熟，全县旅游资源已形成了以新县城组团、龙缸景区两点，生态经济走廊观光带连线的大景区格局。**年“五一”小长假期间，全县共接待游客34.28万人次,旅游收入23310万元,同比增长596%,4100%。其中，龙缸景区共接待游客7.36万人,门票收入1161.8万元，同比增长332%,1000%。张飞庙景区共接待游客 1.83万人,门票收入62.04万元。同比增长126%,145%。成为重庆最热门的景区。 随着我县旅游业的飞速发展，旅游商品市场伴随着旅游业的壮大也悄然兴起。据调查，目前全县旅游商品种类达130余种，涉及土特产品、工艺美术品、文物复制品、旅游纪念品、旅游生活用品五大类。其中，地方土特产达到50余种，食品类占了70%以上。桃片糕、牛肉干、黑木耳、菊花、蜂蜜花粉、茶叶、高粱酒等商品已打响名号，远销县内外。民间文化艺术品收藏种类繁多，具有三峡地方特色的手工制品、根石艺术品、拓片装裱、三峡刺绣等都有一定规模。如此丰富的资源为我县旅游产品的开发提供了坚实的物质基础。 二、旅游商品开发存在的问题 在充分肯定我县旅游商品具有丰富资源的同时，也应看到，旅游商品的销售在旅游总收入中所占比例一直偏低，旅游商品的发展不平衡，其问题主要体现在： 1、产品杂乱差，缺乏商品性。从我县旅游商品的五大类来看：一是土产品不“特”。如高粱白酒、票草牛肉干等产品没有排他性，体量、包装未能充分考虑旅游者购物时“精、美、便于携带”的心理，缺乏深度加工，更像是农副产品而不是旅游商品，商品包装仅停留在传统层次上，商品包装较大、较差、档次不高、附加值低，只土不特形成“一等货品”、“二等包装”、“三等价钱”的情况。二是工艺品制作不“俏”。如三峡刺绣、竹编工艺、根石艺术等工艺美术品数量小、门店少、体量大、档次低、价格高等情况，真正适合大多数旅游者需要的则较少。三是文物复制品不“多”。我县目前有张飞庙字画拓片、张飞水晶坐像，真正体现**文化的较少，缺乏旅游市场占有率。四是旅游纪念品不“精”。目前清水乡已开发体现龙缸山水的陶瓷、水晶制品，但艺术性不够，不能激发购买欲望；已有的根雕、实景山水画装裱展示品单一，手工制作成本高，卖品缺乏竞争力。五是生活用品售卖不“便”。集中接待点和成规模的农家乐综合性商店少，服饰、洗漱用品、方便食品、医疗服务、上网服务、娱乐服务、旅游信息咨
瑞丽房地产市场调研报告 前言 本次调研目的是进一步了解瑞丽房地产市场的现状，为我们的项目制定合理的销售策略提供依据。以下是本次调研的具体安排： 调研时间：5月28日至5月30日，共 3天时间 调研内容：瑞丽在售和待售楼盘的销售情况（目前在售项目约12个，待售项目约8个。因时间有限，本次共调研13个项目；其中在售项目8个，待售项目5个）。 调研人数：1人 一、芒市基本概况 瑞丽市是中华人民共和国云南省德宏傣族景颇族自治州的一个县级市，位于云南和缅甸的边境。当地的旅游很发达，加之傣族的风情，瑞丽江风光也都非常着名。瑞丽也是东南亚重要的珠宝集散地，为中国四大珠宝市场之一。全市共有大小珠宝加工厂800多家、珠宝店铺1000多家，从业人员6000多人。 瑞丽，隶属于云南省德宏傣族景颇族自治州，位于祖国西南边陲，毗邻缅甸国家级口岸城市木姐。这里地势平缓开阔,无天然屏障，交通便捷，贸易兴隆，城市功能配套齐全，是我国大西南通向东南亚、南亚的金大门。瑞丽是古代南方丝路的重要通道，是中缅两国贸易的“中转站”和“集散地”，是“中缅”、“中印”公路的交汇点。中国东起上海的320 国道，其终点在瑞丽，经此出境与缅甸原两条交通主干线“滇缅公路”（昆明—瑞丽—木姐—腊戍—曼德勒—仰光）和“史迪威公路”（中国瑞丽—缅甸木姐—八莫—密支那—印度雷多）相连通。瑞丽因此成为发展国际陆路运输业的交通枢纽。 2012年口岸进出口贸易总额首次突破百亿大 关；出入境人员突破千万大关，达1053万人次， 比上年增长22.78%；出入境车辆突破两百万大 关，达233万辆次，增长19.52%。口岸进出口贸
易总额，出入境人员、车辆多年位于全省之首。边民互市蓬勃发展，瑞丽、畹町边民互市贸易市场建成使用。当年完成互市贸易额16.2亿元，其中瑞丽利民边民互市贸易交易市场完成 9.4亿元，上缴税款2722万元，边民交易11.5万人次。 二、房地产市场概况 自2011年5月30日建设云南瑞丽国家重点开发开放试验区（即“桥头堡”政策）正式启动以来，城市建设进入了大跨步向前发展的阶段。2012年固定资产投资超过50亿元，许多项目同时开工，整个瑞丽市犹如一个巨大工地。 2010年11月16日，弄莫湖公园如期开工建设，这是一座集生态、旅游、商业、居住、休闲、康体为一体的复合型新城。公园规划占地面积约1045亩，规划水面面积约520亩，绿化景观及其他公共设施用地约525亩。项目由深圳佳家豪房地产公司以BT模式承建，主要建设内容包括：水体及湿地恢复、绿化景观建设、中国特色展示区、南亚及东南亚各国风情文化展示区、入口广场及码头、健身娱乐等配套设施建设，至今完成投资总额约2.5亿元。同时以公园为核心的弄莫湖生活片区也同步推进。 2012年之前，瑞丽的商品房建设以商业（含市场）和商住项目为主。随着大批商业和商住项目的建成，2013年开始，大量的住宅项目和城市综合体项目开始建设。而且这些项目的起点都较高，所面对的客户群体也并不局限于本地居民，而是面向众多的成功商家和投资客户。由此，酒店公寓也正在悄然兴起。这也表明瑞丽的房地产市场目前正步入改善与投资相结合的时代。 本次调研的商品房项目约有13个（其中在售项目8个，待售项目5个；住宅项目5个，商业项目1个，商住项目7个，详见《瑞丽调研项目情况表》）。 芒市目前的主要购房群体商业为经营玉石、红木及建材的老板，公务员及投资者；住宅以本地居民及周边乡镇居民和一部分投资者为主。 三、个案情况 本次调研费时3天，共调研楼盘13个，以下是个案具体情况：
商业市场调研报告提纲
南昌市商业市场调研报告提纲一、南昌市商业概况 ?商业宏观环境 ?城市商业基础 ?商业分布 二、南昌市商圈分析 三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节餐饮娱乐 第二节酒店 第三节大型商超 四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节 五、南昌市社区商业调研及发展方向 六、南昌市在售商业项目分析 第一节南昌市在售商业项目特征分析 第二节南昌市在售商业项目供需分析 七、综合论述………………………………….
一、南昌商业概况 南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。 一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ： 46.3。 A、近年南昌GDP
2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。 B、南昌人口
重庆大学城商业调查报告 第一部分重庆大学城概况 1、重庆大学城区位 重庆大学城位于沙坪坝区虎溪镇和 陈家桥镇，地处中梁山脉与缙云山 脉之间，规划面积33平方公里， 人口50万左右，建设总投资约300 亿元，是西部新城率先启动的第一 个功能片区，以教育科研为主，是 重庆市重要科教文化基础设施项目 和重点工程。按照“五城”（教育 城、科技城、人才城、文明城、生态城）、“四化”（现代化、国际化、网络化、生态化）的理念打造西部领先、全国一流的大学城。 2、重庆大学城院校规模及人口 自2005年大学城开城以来，已有7所高校先后投入使用，目前入驻学生达到8万人，到2015年，14所高校全部建成，师生规模25万人。
3、区域交通 目前，重庆大学城已经形成了一横五纵的交通线路，区 域交通配套建设已基本完成。此外，规划中的地铁一号 线和双碑隧道已经动工，预计将在2012建成，届时， 将大大缩减大学城与主城其他区域的距离。 4、周边产业 重庆西永微电子产业园区是重庆市政府为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区，是重庆市“十一五”期间实施电子信息产业的主要基地。园区总规划面积约30平方公里，其中产业区20平方公里，配套服务区（西部新城的城市中心区）10平方公里。产业区由芯片制造园、封装测试园、软件园、应用产品园、科技创新区和生活配套区组成。目前，IBM、惠普、方正等世界500强企业已经入驻西永微电产业园。按规划，到2015年，西永微电园将实现再造一个重庆工业的目标。园区产业人口也将达到8万人。 小结 大学城所在的西永组团是重庆市六大城市副中心之一，也是沙坪坝区未来房地产发展的重要区域之一。重庆大学城和西永微电园将产生带来的消费人群，拉动区域内的商品房住宅和商业的需求。同时，轨道交通和配套的逐步完善，将增加西永组团的辐射范围。 ——第一部分完——
一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商 圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形 2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥 商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重 庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方 面的文化消费内涵 2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了 观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到 42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 商业环境
人流量（日/万）辐射消费范围商业营业面积（万㎡）商业形态 20万江北、渝北、 北部新区 70 余万㎡ 百货、家电、建材、 餐饮、娱乐等 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港 城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下 城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具 广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾 广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套， 在高端群体中有一定的认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得 到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成 商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，
南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)
八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 （一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。 （2）、产品特征分析 一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，
全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。 街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。 （3）、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面 积（㎡）总面积（㎡） 一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形
2012级房地产职业学院营销与策划专业 龙 湖 U 城 市 场 调 查 报 告 系部名称营销系 班级名称营销与策划1班 学生梁梦蝶、赵钰韬、周凌云、王浩指导教师费文美
摘要 龙湖地产择址大学城，继东桥郡、睿城、花千树之后，2010年再著鸿篇——龙湖U城，汇就龙湖16年开发精髓，再谱大学城风尚生活华章龙湖U城占地886亩，背靠缙云山脉，紧邻重大、川美、重师及引地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。为了解消费者对房屋的需求，以及龙湖U城开盘以来消费者的接受程度,从而进行了本次调研。 本次调研采用问卷调研法，选择重庆市沙坪坝区大学城及陈家桥区域，调查的方式采用不定点拦截发放问卷，共发放100份问卷，回收100份，其中有效问卷80份。最后运用excel表格进行问卷数据录入及分析。 调查结果显示，大多数人都是通过朋友介绍以及报纸广告了解龙湖U城的，其中18-31岁这个年龄阶段的消费者居多，他们购买住房的因素为满足居住要求及改善住房条件的这类消费者占大多数，其中一年内购买住房的消费者居多，根据调查显示他们的职业为公司职员以及务农的消费者居多，出行工具大多以私家车与公交车为主，地理位置、产品价格、周边配套是他们购买住房主要的因素。
目录 一、背景简介 (1) 二、调研目的 (1) 三、调查方法 (1) （一）调研对象 (1) （二）数据来源 (2) （三）调研实施过程 (2) 1、调研方法 (2) 2、调研区域 (2) 3、调研时间 (2) 4、调研结果 (2) （四）数据处理方法及工具 (2) 四、调研结果 (2) （一）企业市场现状 (2) （二）市场环境分析 (3) （三）产品分析 (3) 1、龙湖U城简介 (3) 2、龙湖U城的广告语分析 (5) 3、消费者对龙湖U城的认知分析 (5) （四）竞争者分析 (6) 1、金科廊桥水乡 (6) 2、宝嘉花与山 (6) （五） swot分析 (7) 1、优势 (7) 2、劣势 (7) 3、机会 (7) 4、威胁 (7) 五、结论与建议 (7) （一）调研结论 (7) （二）总结 (11) 六、调研的不足 (11) 七、附件 (13)
重庆休闲旅游业考察报告为了借鉴和学习重庆市发展休闲旅游业的先进经验，研究探索推动铜仁地区民族风情园又好又快发展的对策措施，3月26日至4月6日，风情园管理有限公司委派_________对重庆市的休闲旅游业进行了深入调研和考察。考察人员通过实地考察、与旅行社负责人交流座谈等形式，对重庆市休闲旅游业的发展现状、采取的主要政策措施、取得的成效等方面进行了比较全面的了解，现将有关情况报告如下： 一、重庆市发展旅游业的成效和经验 重庆市旅游资源十分丰富，由于独特的地理环境和悠久的历史文化，旅游资源种类齐全，品位很高，优势明显。经过多年的努力和打造，重庆已初步形成了自然风光、人文景观、民俗风情相得益彰的旅游发展格局，旅游业对推动重庆经济社会发展起到了十分重要的作用。资料显示，2009年重庆市旅游总收入703亿元，接待入境旅游者105万人次，接待国内游客1.2亿人次，分别比上年增长20%、22%和25%。2010年，到重庆旅游的海内外游客有1.62亿人次，旅游总收入达917亿元。其中，旅游外汇收入7.03亿美元，较上年增长30.9%，增幅连续五年名列全国前茅。 旅游市场持续快速发展，旅游区域合作不断深化，旅游发展环境进一步优化，旅游统筹城乡功能日益强化，旅游业已逐步成为重庆市国民经济战略性支柱产业和与人民群众生产生活联系更加密切的现代服务业。休闲旅游作为旅游业的重要组成部分，对统筹城乡发展、改善民生、增加就业等方面有着特别重要的意义，重庆市在发展休闲旅游业上进行了许多有益的探索和创新，措施有力，成效显著，积累了丰富的经验。 本次考察以重庆著名的瓷器口古镇和洋人街两大景区为学习参考目标，因这两大景区无论是建筑风格特点，还是景区特性，都与风情园的属性相似，非常值得借鉴参考。 二、重庆瓷器口和洋人街两大旅游景区的情况介绍 1、重庆瓷器口古镇 磁器口古镇位于重庆市区，东临嘉陵江，南接沙坪坝，西界童家桥，北靠
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
场地调研报告P P T Last revision on 21 December 2020
目录 一、场地概况 1、总体区位 2、周边环境 3、使用人群及人流分析 （1）主要人群分析 （2）不同人群在不同时间活动频率分析 ( 3 ) 交通流线分析 二、场地内部因素分析 1、场地入口 2、场地用地构成 （1）构成要素（2）停车空间分析 3、建筑物 （1）建筑概况（2）地形处理 （3）建筑构造及朝向 （4）辅助设施 （5）缺陷 4、景观空间分析 （1）建筑外围景观 （2）建筑内部庭院 三、综合分析 四、对场地设计的认识 一、场地概况 1．总体区位 场地位于华中科 技大学校园内，附近 区域可以大致划分为 运动休闲区，教学区 和学生生活区，所选 场地---西十二教学楼 位于教学区内，比邻 运动休闲区。场地沿东西向展开，占地面积约23920平方米（以西十二教学楼周围道路为界作为所选场地界限）。 2、周边环境 场地周边建筑有 院系教学楼和一些小 工厂，稍远处有图书馆
和宿舍楼。北面有运动 场，东边有休闲的广场。 其中，宿舍楼、操场、 图书馆的使用人群是 全校师生，人流量较大， 而印刷厂和院系楼，人流量较小。从周边场地的使用功能来分析，可将场地周边大致划分为闹区和静区。 3、使用人群及人流分析 （1）主要人群分析 使用人群主要分为三 类： 学生：来到场地的学 生一般集中在上下课高峰 期，平常的时间点会有零 零散散来自习的同学。主 要的活动是上课、自习，也有少部分在周围绿地休憩。 工作人员：包括老师、清洁工等 外来人员：场地的外来人员包括了在学校闲晃和旅游的人员以及家住学校的教职工家属，以及附近居民。 （2）不同人群在不同时间活动频率分析 考虑到校园生活特色，有时间波动，故分时段分批次进行了观察统计。分别选取工作日和周末两个不同日期，在一天的不同时段对场地活动人群进行观察与统计，根据统计结果画出如下示意图（因上下课高峰人数无法计量，此处数字仅表示各时段的大体数量关系。下午及晚上与上午类似，分上课高峰期及上课途中两个阶段，下图只列出早上的数据）。 从示意图中可以看出，工作日人流量主要集中在上下课高峰期，其余时间段分别有零零散散去自习的人，以及在旁边绿地工作及休闲的人。 我们观察到，早上第一波上课高峰，人流主要来自于寝室和操场方向；第二波上课高峰主要来自寝室和操场方向以及西五教学楼和图书馆方向。下午也分两波上课高峰，情况同上午类似。晚上主要为自习的同学，活动比较自由。 人数统计情况示意 人数统计折线示意图 篇二：校园场地设计调研报告 调研报告 目录 一、场地概况 1、总体区位 2、历史变迁 3、周边环境 4、人流分析 5、路径分析 二、场地内部因素分析 1、场地入口
重庆大学城大学生旅游市场 调查报告
市场调查报告 鉴于目前我国大学生旅游市场开发的实际状况不够充分，尤其是我们重庆大学城这边还是一片空白的现实，为此，我们特地对大学城里现阶段入驻的所有学生做了一番问卷调查，主要是为了了解大学生的旅游消费行为特点，为XX旅行社开发大学生旅游市场提供足够的信息。通过调查，我们发现很多不为人知的现实，其具体表现为如下几方面： 一对旅游目的地的偏好呈现多样性。 为了了解大学生对旅游目的地偏好，我们专门设计了几个选项供他们选择：A自然风光型、B 历史遗迹型、C 都市风景型自然风光型、 D 人文景观型，调查结果数据统计如图所示（单位人）： 男生
女生 由上面的数据和柱状图可知关于这一问题的回答男生和女生的差距不大，都是选择A项的占绝大多数，其中男生占男生总人数的64.4%，女生占62.2%。而选择C项男生和女生的比率差不多。不同的是B项，选择此项的男生占男生总人数的6.8%，而女生占19.9%；选择D项的男生是17.8%，而女生是8.7%。 自然风光是由自然地理环境的各要素组成的，如地貌、水体、气候、动植物等，人们称其为旅游的第一环境，旅游者通过对自然风光的观赏、游览、可以感受到大自然的壮美、神奇、丰富自身的感情，同时也能开拓视野，增长知识，身心得到很好的休息。因此自然风光的旅游不仅可以开拓视野，增长知识，更是一种放松心情，娱乐身心的有效方式，所以这种旅游方式很深大学生的欢迎。旅行社在设置旅游景点的时候要充分考虑这些问题。 历史是一个民族的气质，历史遗迹是一个民族的气质所在。近代文明不过百年。而之前的漫长历史，对我们来说并不清晰。我们可以通过旅游历史遗迹，了解到过去的人是怎样生活，过去的年代是什么样子的。正因为这种旅游方式具有这些特征和作用，其很受情感丰富而心思细腻的女生所喜爱。人文景观又称文化景观,是人们在日常生
房地产商业市场调 研报告 1
拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人
群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终
昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司 昆明恒巢房地产经纪有限公司 2008年6月18日
目录 二、六大商圈介绍 (4) （一）三市街商圈 (4) 1.区位描述 (4) 2.商业特征描述 (4) 3.商业板块 (4) 4.商圈综述 (9) （二）青年路商圈 (9) 1.区位描述 (9) 2.商业特征描述 (9) 3.商业业态 (9) 4.商铺形态 (11) 5.租金情况 (11) 6.商圈综述 (11) （三）白塔路商圈 (11) 1.区位描述 (11) 2.商业特征描述 (12) 3 (14) （四）小西门商圈 (15) 1.区位描述 (15) 2.商业特征描述 (15) 3.商业业态 (16) 4.商铺形态 (18) 5.租金情况 (19) 6.商圈综述 (19) （五）昆都商圈 (20) 1.区位描述 (20) 2.商业特征描述 (20) 3.24 （六）螺蛳湾商圈 (24) （七）六大商圈整体分析： (28) 三、竞争商业项目 (29) （一）主要竞争商业项目列表 (29) （二）主要竞争项目案例 (29) 上东大街 (29) 东华丽都广场 (33) 昆明老街 (35) （三）竞争项目交叉分析： (39) 四、地块商业属性分析 (40) （一）地块自身商业属性 (40) （二）分析及建议 (40)
一、昆明商业圈综述 有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及 白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈 及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共 同形成的城市商业格局。 商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展 三市街商圈 以柏联百盛、昆百大、家乐福等 为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面， 业态丰富完整、经营种类齐全， 商业氛围浓厚 随着步行街的开通、百盛的做强、百 大新天地的开业以及周围辅助商业 的丰富，该商圈的地位日益巩固，目 前和将来一定时间内仍将保持其第 一商圈的位置 青年路商圈 以新西南广场、新世界百货（原 仟村百货）、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面， 以购物中心、百货和专卖店为主， 昆明走廊的开业，一定上弥补了 该商圈餐饮、娱乐不足的弱点 由于新西南广场还处于调整时期、仟 村走弱以及鸿城的反复经营不善，该 商圈的地位持续降低，但街铺依然较 为发达，同时随着金鹰百货、护国商 城的建设经营，在一定上提升了该商 圈的地位 白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百 货商圈，完全依靠金龙百货的支 撑而兴起，以定向消费为主，商 业氛围较淡 汇都国际的建设和开业，极大地提升 了商圈的商业氛围和辐射能力，但总 体商业氛围仍然较淡 小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大 型超市及电讯业为主，其他主要 是一些经营日用品和小百货的小 商铺 处于西市区和主城区的咽喉位置，商 业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时 尚方向发展的趋势 昆都商圈 昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的 商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活 的主要场所之一 昆明主要的娱乐区域，零售业较弱， 短期内无大的发展空间
重大项目建设情况调研报告 重大项目建设事关**市跨越发展大局。为了认真分析研究该市重大项目建设情况，推进该市经济又好又快发展，更好地发挥市人大代表在保增长、保民生、保稳定、保增势中的重要作用，按照***的统一部署，……月中旬，****，深入该市乡镇、部门和企业，对该市重大项目建设情况进行了专题调研。通过实地考察与座谈，使我们深切感受到，该市重大项目建设势头强劲，存在的困难和问题应予重视，加快发展的力度需要进一步加大。 做法与成效 进入“十一五”以来，该市认真贯彻落实党的十七大精神，以科学发展观为指导，立足***实际，咬定“全面奔小康、苏北进五强”奋斗目标，持续实施“工业立市、城镇强市、开放活市、科教兴市”四大战略，紧紧围绕“硅材料、农副产品深加工、新型建材、机械制造”四大百亿板块，积极融入*****型产业布局，主动对接港口发展、服务临港产业，坚持量质并举、效益优先原则，始终突出“突破重大项目”这一工作主题，深入开展重大项目“推进年”、“突破年”、“质量提升年”系列活动，全力推进重大项目建设。 一、重大项目建设成效显著 **年该市共有过亿元（1000万美元）重大建设项目**个，
其中，过10亿元项目**个。竣工投产（运营）或部分投产（运营）项目**个。在建项目共计总投资**亿元，当年完成投资**亿元，累计完成投资**亿元。在重大建设项目的带动下，全社会固定资产投资达到**亿元，增长35%；实现地区生产总值***亿元，增长15.5%；实现财政收入**亿元，地方一般预算收入**亿元，分别增长49.2%和31.7%。主要经济指标增速高于全省、全市，位居苏北市市前列。截至**年*月底，该市共有过亿元（1000万美元）在谈、签约、在建重大项目**个。其中在谈项目**个，签约项目**个，在建项目**个。在建项目累计计划总投资**亿元，当年完成投资**亿元，累计完成投资**亿元。 一是工业项目优势凸显。截至7月份月，该市在建过亿元重大工业项目50个：…………等一批重大工业项目开工建设；…………等一批过亿元重大工业项目实现投产或部分投产；…………等一批项目快速推进。 二是基础设施项目强力推进。基础设施建设继续保持良好势头。……景观带已初具形象，已完成景观绿化10万平方米，…………等*个重点景观项目竣工投运，…………等**多个新景观项目即将完工，…………等**个子项目加快推进；……工程扫尾基本完成，一、三、四、五组团景观工程已完成竣工初验；…………工程加快建设，……全部竣工，…………段已开工建设，…………段已完成招标工作。以“三城同创”为抓手，全力推进省级园林城市、卫生城市创建。“城中村”改造、街巷改造、老城区提档升级有序实施。以新区行政办公中心主轴为重点拉开城市框架建设，着力推进**博物馆建设，完成体育馆、市民
重庆市中高档酒店市场发展调研报告 (一)重庆市星级酒店总量与结构分析 据统计，目前重庆已正式挂牌的三星级及以上酒店共计103家，其中三星级酒店72家，所占比例最大接近七成；四星级酒店26家，所占比例为25.2%；五星级酒店5家，约占三星级及以上酒店总供应量的5%。 重庆直辖以来，酒店业随着??济水平的提高而增加，但与沿海城市、经济发达城市相比仍有较大差距，目前重庆市四星级和五星级高级酒店仍拥有一定的市场发展空间。 (二)主城区三星级及以上酒店市场分析 1、酒店总量及结构 目前主城区已正式投入的三星级及以上酒店共计63家，其中正式挂牌的有55家：五星级酒店5家，四星级酒店17家，三星级酒店33家。由此可见，三星级酒店是市场供应的主力。 2、主城区三星级及以上酒店区域供应结构 渝中区作为全市商贸业最发达的区域，其酒店业最发达，酒店密集程度居全市第一。 从星级分布来看，五星级酒店主要分布在渝中区和江北区，渝中区占据了五星级酒店的半壁江山，解放碑汇集了万豪和海逸两大知名酒店品牌，两路口则有希尔顿拦截高端客群。2005年，江北区新增了两家五星级酒店，全部隶属金源集团。高新区有南方君临酒店，目前沙坪坝区和南岸区尚无正式营业的五星级酒店，高级酒店是一大市场空白。 四星级酒店分布相对较为分散，渝中区仍拥有相当的优势，其次为北部片区，南岸区和沙坪坝相对较少。 三星级酒店在各个区域均有分布，仍以渝中区的拥有量最大，其他区域基本持平。 3、酒店投资规模分析 投资规模未考虑资金的时间价值及各酒店在后期经营中的硬件改造或扩建投入。 五星级酒店投资额为6亿-15亿元不等，主要集中在6亿-8亿元，明显高于三星、四星级酒店的投资额，投资额最低的海逸酒店也高出四星级投资额最高的大世界酒店1.6亿元。五星级酒店需要大额投资，而且整个回收期相当长，这对发展商资金实力有非常高的要求。四星级酒店投资额多集中于2亿-3亿元，三星级酒店投资额一般不超过1亿元，对发展资金实力要求较之五星级酒店有较大差距。 据调查，各星级酒店客房标价与成交价以及D?议价有较大差距，且价格依酒店经营的μ?旺季而有相应的变动。一般来说，酒店依星级的不同而有不同的价格底线和上限，D?议价格则依据客人与酒店签订的D?议，根据客人年消费量的多少来决定最终D?议价格。各D?议价格在价格底线和上限之间浮动，有很大差异。 从入住率来看，五星级酒店呈现两极分化的状况，渝中区五星级酒店由于营期较长，拥有稳定的客源，故整体入住率较高，保持在50%-75%之间，营状况较好，但淡季(大多为七八月份和春节过后几个月)杀价的情况时有发生，解放碑高级酒店市场已接近饱和；而江北和高新区新增的3家五星级酒店由于营业时间较短，其中金源大饭店的经营状况最好，其余两家经营状况一般。 四星级酒店的分布较为分散，整体经营状况良好，普遍入住率较高；解放碑周边的三星级酒店普遍入住率在60%以内，其他片区的三星级酒店除个别由于其投资者拥有特殊业务关系往来外，大多经营状况堪忧，又面临着经济型酒店的竞争，普遍入住率较低。 4、住店客人特征及消费习惯分析 过夜数
北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层