城市花都、桃花岭工程投资价值分析
（预可行性研究）
一、工程简况
（见工程调研报告）
二、工程公司基本情况
（见工程调研报告）
三、国内政策环境及当地房地产市场现状
（见工程调研报告）
四、财务测算及经济评价
（一）基础条件
1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。
2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。
3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保
持连续，并保证其获利能力。
4. 未来的税率将在正常范围内变化。
5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。
6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现
7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。
（二）工程计算期
工程计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年，桃花岭工程总周期为6年。
第一部分城市花都工程财务测算
（三）主要技术指标
工程主要技术指标一览表
（城市花都）
（四）工程总投资估算
项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加
1、销售定价：小高层2200元/平M，多层公寓2800元/平M，联排别墅3300元/平M，独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按
800元/平M出售，由于面积难以估算暂不考虑
2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。
3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。
销售收入与经营税金及附加估算表
（城市花都）单位：万元
（六）工程盈利测算
利润测算表（城市花都）单位：万元
（七）工程总体财务测算
城市花都项目总体财务测算表
（八）现金流量
全部投资现金流量表
（城市花都）单位：万元
财务净现值：33065.91万元；内部收益率：29.8% ；动态投资回收期：3.8年
第二部分桃花岭工程财务测算（九）主要技术指标
项目主要技术指标一览表
（桃花岭）
（十）总投资估算
工程总投资估算表
（桃花岭）单位：万元
（十一）销售收入与经营税金及附加
1、销售定价：生态住宅：2500元/平M，配套商业性设施：3300元/平M，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平M。独立别墅周边花
园长沙按800元/平M出售，由于面积难以估算暂不考虑
2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。
销售收入与经营税金及附加估算表
（桃花岭）单位：万元
（十二）盈利预测
利润测算表（桃花岭）单位：万元
注：高尔夫球场的收益未计算在内
（十三）总体财务测算表
项目总体财务测算表
（十四）现金流量
全部投资现金流量表
（桃花岭）单位：万元
财务净现值：24836.2万元；内部收益率：18% ；动态投资回收期：4.06
（十五）总体经济评价
从以上财务分析测算的结果看，城市花都工程和桃花岭工程均具备较强的盈利能力。在全投资状态下（不考虑融资因素），城市花都工程投资方只须使用将近5亿资金即可顺利完成工程操作，操作时间五年，全部财务净现值 3.3亿元，内部收益率高达29.8%，动态投资回收期3.8年；桃花岭工程投资方需投入资金7.5亿元、在六年内完成工程操作，在未考虑高尔夫球场收益的情况下（投入已算），其全部财务净现值2.48亿元，内部收益率18%，动态投资回收期4.06年。若工程建设过程中能在银行或其他金融机构融资，则其收益率还将大大提高。因此，上述工程在经济上是可行的。
五、工程优劣势及风险分析
（一）工程优势分析
1、工程采用垫资建设市政工程，政府给予土地回报的方式操作，满足了政府和开发商
的不同要求，因此只要关系处理得当，政府的支持力度会较大，基本可保证了工程的顺利实施；
2、合作方智邦集团是“湖南房地产品牌企业十强”和“湖南省私营企业十大行业五百
强企业”，具备一定的实力，其在湖南省进行房地产开发多年，拥有较多的政府资源和广泛的社会资源，同时也积累了很多房地产操作经验；
3、长沙市作为湖南省的省会以及中南地区的文化、交通、旅游和经济中心城市，其房
地产的市场容量较大，加之经济稳定快速增长，市区面积不断扩大，使得工程的销售前景较好；
4、长沙市的房地产市场目前仍处于发展的初期阶段，房地产价格指数位居全国34个大、
中城市的倒数第二位，高档楼盘数量其少。预计未来几年市场将会迅速向成熟市场靠拢，发展空间极大。目前正是介入的最佳时期；
5、工程地块独立完整,规模较大,生态环境较好,地理位置优越，原生景观优美，具备较
好的基础开发条件，是开发建设高档楼盘的绝佳场所。
6、工程地块地价较低，当地土建、安装等开发成本也处于较低水平，经测算后，工程
利润空间极大。
项目投资分析 2、国内现行的投资方式比较分析 2.2.几种投资方式的对比总结
3、房地产投资比较 3.2.分类物业的案例及比较分析 目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。 富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。（见下表）（1）、富凯大厦投资方案 富凯大厦投资方式
（2）、租金回报年限估算 ?一次性付款 租金回报年限=投资总额/年租金 =总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金 =9年 ?按揭付款方式：最高六成七年 租金回报年限=7年+?税后首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金 =10.5年 ?月租金与月还款额 月净租金：RMB 550120.34元 月还款：RMB 505534元 月还款低于月租金，相当于月租金的91.8% ?一次性付款与按揭付款 一次性付款：资金量大，但回收年限较短。 按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。 （3）、租金回报率
可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。 （4）、可能出现的风险 ?受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低 ?受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低 ?变现困难，流动性较差 （5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设 ?将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米 ?将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的
房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
投资项目后评价案例分 析 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
三泰集团对3C公司股权投资项目后评价案例及分析（二） 李三喜杨忠 2009年1月10日至1月18日，三泰集团基建审计部委托中天恒管理咨询公司王一、张力等评价人员，依据《三泰集团3C公司股权投资项目后评价委托协议》和《三泰集团3C公司股权投资项目后评价实施方案》，对三泰集团3C公司股权投资项目开展了项目后评价。 [案例] 3C公司是三泰集团长期股权投资项目。该公司是于1998年12月由三泰集团等发起人设立的，成立之初注册资本3000万，其中三泰集团持股970万股，占总股本%，为第二股东。后为筹建新生产基地以扩大产能，于2005年12月完成各股东单位的增资扩股，增资后三泰集团持股3220万股，占总股本%，成为第一股东。 三泰集团基建审计部对三泰集团3C公司项目进行后评价时，所确定的评价重点是： 一、3C公司财务状况 中天恒管理咨询公司王一、张力等评价人员，根据对三泰集团的3C公司股权投资项目后评价实施方案的计划安排，实施了收集与3C项目后评价有关资料的工作程序，并从资产（流动、固定和无形资产）、担保、贷款等方面对3C公司财务状况进行了总结分析（略）。评价意见认为：3C公司对非流动资产投资较大，占总资产的%；在非流动资产中尚未投入使用的在建工程和工程物资占%；流动资产状况良好，应收账款和存货的流动性较好；但与外部XX公司的总额3000万元的互保协议存在较大风险。 二、3C公司经营情况 中天恒管理咨询公司王一、张力等评价人员，根据对三泰集团的3C公司股权投资项目后评价实施方案的计划安排，对3C公司的经营状况（图1）、预算完成情况（图
一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
房地产项目投资测算全解析 2019-07-30 房地产项目投资测算全解析 （1）项目投资 项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。 项目投资包含于直接投资、对内投资之中。一般也包含于生产性投资之中。 更新改造项目包括两类：一是更新项目，即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产，该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率；二是改造项目，即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产，目的在于改善生产条件。 项目投资具有以下特点：投资内容独特(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(?至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。 项目计算期指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。 项目计算期(n)＝建设期(s)＋运营期(p) 运营期＝投产期(试产期）＋达产期 从项目投资的?角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。即： 原始投资＝建设投资＋流动资金投资 项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息 固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息
项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。 （2）项目投资现金流量分析 a. 项目投资的现金流量明细： 表1项目投资现金流量明细表 b. 净现金流量的确定 净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。 净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。 所得税后净现金流量＝所得税前净现金流量－调整所得税 调整所得税=息税前利润×所得税率 c. 现金流量表 现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。 项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。 与全部投资的现金流量表相比，项目资本金现金流量表的现金流入项目没有变化，但现金流出项目不同，其具体内容包括：项目资本金投资、借款本金偿还、借款利息支付、经营成本、营业税金及附加、所得税和维持运营投资等。此外，该表只计算所得税后净现金流量，并据此计算资本金内部收益率指标。
项目投资分析案例 ——对某化学纤维厂的经济评价 提示：在实践中，要对一个投资项目的可行性进行广泛的分析、论证和评价，通常需要具备多方面的知识。因此本课程仅对工业项目投资可行性分析的几个主要方面（市场分析、财务效益分析、国民经济效益分析、不确定性分析）作了简要的介绍。在阅读本案例时可能会发现，有些内容本课程没有涉及或涉及不多，在理解上稍有些困难。这没有关系。我们给大家提供这样一个实际案例，一方面是希望通过它使大家对教材的内容加深认识，另一方面也是希望通过它使大家对工业项目投资前期的可行性分析有一个更全面的感性认识。今后若在实践中如有机会参与某个项目的可行性研究，还应参阅其他有关的专门书籍。 一、项目概述 某化学纤维厂是新建项目。 项目生产国内外市场均较紧俏的某种化纤N产品。这种产品是纺织品不可缺少的原料。国内市场供不应求，每年需要一定数量的进口。项目投产后可以产顶进。 主要技术和设备拟从国外引进。 厂址位于城市近郊，占用一般农田250亩，靠近铁路、公路、码头，交通运输方便。靠近主要原料和燃料产地，供应有保证。水、电供应可靠。 该项目主要设施包括生产主车间，与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程以及有关的生产管理、生活福利等设施。 二、基础数据 该项目经济评价是在可行性研究完成市场需求预测、生产规模、工艺技术方案、原材料、燃料及动力的供应、建厂条件和厂址方案、公用工程和辅助设施、环境保护、工厂组织和劳动定员以及项目实施规划诸方面进行研究论证和多方案比较后，确定了最佳方案的基础上进行的。基础数据如下：（一）生产规模和产品方案 生产规模为年产2.3万吨N产品。产品方案为棉型及毛型二种，以棉型为主。 （二）实施进度 项目拟三年建成，第四年投产，当年生产负荷达到设计能力的70%，第五年达到90%，第六年达到100%。生产期按15年计算，项目寿命期为18年。 （三）总投资估算及资金来源 1．固定资产投资估算 （1）固定资产投资估算及依据。固定资产投资估算是依据1988年原纺织工业部颁发的《纺织工业工程建设概预算编制办法及规定》进行编制的。引进设备价格的计算参照外商公司的报价。国内配套投资在建设期内根据国家规定考虑了涨价因素，即将分年投资额按年递增率6%计算到建设期末。固定资产投资估算额为42542万元，即工程费用34448万元，其他费用3042万元，预备费用5052万元，三者之和其中外币为3454万美元。外汇按国家外汇管理局当时（1992年6月份）公布的外汇牌价1美元=5.48元人民币计算。 （2）固定资产投资方向调节税估算，按国家规定本项目投资方向调节税税率为5%，投资方向调节税估算值为2127万元=42542万元×5%。 （3）建设期利息估算为4319万元，其中外汇为469万美元。 固定资产投资估算见附表1—1。 2．流动资金估算 流动资金估算，是按分项详细估算法进行估算，估算总额为7084万元。 流动资金估算见附表1—2。 总投资=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息+流动资金 =42542+2127+4319+7084 =56702万元
房地产项目投资分析方 案 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
房地产项目投资分析方案 ××项目投资分析方案 一、××项目资金投入量分析 1. 项目预期工程投入测算 根据××项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表3-1所示。 表3-1 预期工程资金投入测算表 2. 项目预期投入月度分解计划 上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。 表3-2 项目月度投资计划 单位：万元 二、××项目销售分析与预测
1. 项目定价 根据对与我企业项目相近的××项目、××项目等项目的调研及其市场反映，可以将我企业的项目定价在××元/平米～××元/平米之间（保守估计，不计地下停车场出租收入）。 2. 项目销售资金回笼预期 根据现阶段的房地产市场状况，预计项目在12个月的销售周期内（即××年×月初至××年×月底），按分阶段销售均价基本上可完成约80%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如表3-3所示。 表3-3 项目销售额月度回款表 三、××项目投资平衡分析 综合上述分析测算结果，××工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表如表3-4所示。 表3-4 项目投资流量平衡表 单位：万元
综合表3-4分析，在考虑企业提供的××万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，××项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险。 但考虑到其中最大差额达到××万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在企业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。
房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式（包括基本估算数据） 第一部分项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四周围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议第二部分项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.项目投资的必要性第三部分市场研究 1.市场供给 1.1所在区域商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域商业用房的租用情况调查 2.2所在区域在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测第四部分项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案
目录摘要 一、项目概况 二、市场分析 1、社会经济 2、房地产市场 三、开发模式 1、要紧经济技术指标 2、方案比较 3、开发策略 四、开发成本 1、销售单价确定 2、成本费用构成 五、技术经济分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、风险性分析 六、附件列表
摘要 A、关于对张王庄项目投资机会分析的要紧目的：为投资者在该地 段进行投资决策提供依据，并依照投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。 B、要紧假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现 行的法律、规范、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。 C、本报告是本着严谨认确实态度在严格的市场调研的基础上完成 的，仅供投资者进行决策参考。 D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则， 方案二具有专门强的适应性和宽敞的进展前景。同时，方案二
的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，同时抗风险性能比较强，具有专门强的可行性。 E、两种开发方案的财务指标汇总 F、两种开发方案的配置
一、项目概况 1、地理位置： 项目位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分不毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。 2、社区规划 本项目规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为
11.25万平方米，建筑密度为15%，容积率1.72，绿化率56.6%。 3、交通情况 项目周边临近多条交通大道交通十分方便，同时8、2、36路公 交车能够直达项目小区内部。 4、配套情况 项目位于多个生活小区内，居住氛围比较浓厚，其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，同时菜市场、银行、超市、医疗门诊等商业网点聚拢，配套设施特不完 二、市场分析 1、社会经济 临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞时期的成长型都市，近几年其经济进展迅速，固定资产投资增长较快，都市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。2004年，临沂市实现GDP 1012亿元，在全省位列第七，并在全国老区中领先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势特不明显：距黄海海口的只有100多公里，东靠日照港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个特不便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂
房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 （1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。
房地产开发项目投资分析报告地产业 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求； 2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集 资金；2007上半年开始销售收入可以满足投资需求，不需 要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为4.7个周期，说明此时投资成本已完全收 回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。
房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2
(二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4
（四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6
（六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出
投资项目分析案例 篇一:信息化项目投资效益分析得一个方法与案例 信息化项目投资效益分析得一个方法与案例 (李劲华) 在国家得指导与支持下,加上市场经济与全球化得影响,中国得企业加快了信息化得进程,为了让IT得投资价值显现出来,需要一种合理得评估与效益分析方法。信息化项目得投资效益分析出现得许多理论、原则与方法,例如:总体拥有成本TCO、经济增加值EVA、总体经济影响TEI、平衡记分卡BSC,等等,但就是,这些方法由于下列主要原因,使得企业常常感到无从下手,不能计算出信息化项目得投资效益: ? 缺乏可操作性:这些方法都没有给出具体可以运用得具体步骤与工具; ? 没有统计数据:这些方法基本上就是源自国外,其中使用得指标与数据不能直接应用; ? 缺乏应针对性:这些方法得通用性强,但针对性弱,它们既可以应用到、, 也可以应用在PLM或者EIP,在实际应用中缺乏说服力。 最近几年,国家与地方政府为了推广信息化进程,利用各种形式投入专项资金,扶持企业得信息化建设。笔者所在得企业曾分别获得国家与省政府得信息化贷款、拨款等资助。由于信息化专项资金额度巨大,企业在决定就是否申请资金、需要多少得时候,除了考虑企业得发展,最关心得就就是信息系统得应用效果,什么企业可以收回投入资金并获得赢利。下面,结合笔者所在公司获得国家信息化资金支持后,介绍我
们在信息化项目投资分析方面得具体实践,期望给国内同行更多得帮助。为了方便起见,以后称笔者所在公司为X公司。 1、1、信息化效益分析得考虑因素 我们认为信息化项目经济效益分析模型得构成主要有三个方面:指标、参数与数据。简单而言,指标就是济效益分析模型得变量组,就是分析信息化经济效益得一组计算公式,可以包括例如总体经济影响TEI、财务净现值NPV、总体拥有成本TCO等,合适得模型指标可以充分表明信息系统应用得整体经济效益。这些模型元素通常就是一些计算公式,其中得变量就是企业得关键基础数据,表示企业得实际得经营与管理水平,这些数据通常可以从企业得财务、统计报表中得到;常量参数表明企业通过应用信息系统在生产、市场、服务、产品与研发等方面得绩效改进程度,就是应用信息系统得可以达到得牵引目标。 在X公司分析信息系统应用得经济效益、确定指标与参数这两个要素时,我们得主要考虑得因素就是: ? 公司经营与管理得主要问题、发展战略以及公司对信息系统得关键需求信息系统对 企业得发展战略、需要解决得主要问题与挑战以及对信息系统得关键需求,就是企业得战略决策之一,就是企业投资信息化建设得基本认识。对于项目投资效益分析,主要体现在公司KPI考核指标得选取上,在此不再论述。 ? 国内外主要研究机构公布得企业应用系统得统计效果在投资
第1题：第六章经济评价指标与方法(计算)(本题:10分) 甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。[2012年真题] （1）请计算该开发项目的财务内部收益率； （2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。 解：（1）该开发项目财务内部收益率的计算 ①总建筑面积=200?X666.67X2=266668（m2）； ②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76?（万元）； ③总销售收入=8500?X266668+10000=226667.80（万元）；
例5－1 某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 解：(1)取得土地的费用=1.2×104(万元) (2)开发土地的费用=2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104 ×［(1+10%)3-1］ (3)正常利税=可转让土地的总价×(5.5%+9.5%) (4)可转让熟地的总价=1.2×104+2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104×［(1+10%)3-1］ +可转让熟地的总价(5.5%+9.5%) 可转让熟地的总价= (5)可转让熟地的单价＝ =439.4(元/平方米) 例5—1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润 =取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×(销售税费率+销售利润率) 得出： 该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+销售利润率) 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+开发利润率)÷可转让熟地总面积 =(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-(销售税费率+开发利润率))÷(该荒地总面积×可转让土地面积的比率) =[(120000000×(1+10%)3+250000000×(1+10%)1.5)÷{[1-(5.5%+9.5%)]×(2000000×60%)=4 39.4(元/㎡) 例6－13：某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为200平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／平方米和120元／平方米，运营费用率为25％。该类房地产的资本化率为9％。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。 商店一层价格的估算： 租约期内年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（万元） 租约期外年净收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（万元） ＝375.69（万元） 商店二层价格的估算：
房地产项目投资全程分析 操作程序 第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机 第2操作环节:房地产投资决策的程序设计 第3操作环节:房地产项目投资的阶段性分析 第4操作环节:把握房地产投资时机的要点 使用说明 有人说,发展商的企业就是“项目投资”。我们发现,许多成功项目背后最精彩的环节便是投资;或四两拔千斤,或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的,这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点,在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。 第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机 一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始,到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长,一般为40~50年,高者上百年,所以为方便房地产投资分析,将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。 (-)论证设计阶段 指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段,房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装(项目建议书)。认可后,紧接着搞出一个精包装(项目可行性研究报告)。认可后,委托设计人员搞出项目设计方案。 (二)第措资全阶段 指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段,房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资,从而落实项目建设需用资金。 (三)项目建设阶段 指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段,房地产开发商选定承包公司,签订工程承包合同,督促完成项目建设任务。 (四)项目试运营阶段 指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段,房地产开发项目各部分逐渐投入运营,并步入正轨,收支基本稳定下来。此阶段时间较短,一般一年左右。 (五)项目正常运营阶段 指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段,房地产开发项目提供服务并获取利润,且收支变化幅度较小。 (六)项目设备区农阶段 指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。此阶段,需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。 (七)项目修江孜追阶段 指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。此阶段,需投入大量资金修复改造原有建筑,使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。 (八)项目拆除阶段 指从房地产开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。此阶段,重新规划利用土地,拆除原有建筑。 房地产寿命周期说明了房地产投资机会的丰富多彩 1、房地产寿命周期的每一阶段都需要资金的支持,都需要吸收资金,从而给投资者以投资机会:
第五章投资估算 一、投资估算 1、投资估算范围 本项目为新产品开发项目，利用原有厂房和设备，进行适当的扩建，根据拟定的技术方案和建设内容，本项目的投资估算范围包括：基本建设、设备购置、安装费、利息等费用。 2、投资估算的依据及说明 (1)土建工程费参照当地同类结构的建、构筑物的造价并经实地调查后，根据现行建材市场价格进行估算。 (2)设备按现行市场价格估算。 (3)人力成本按市场平均价格估算 (4)建设期贷款利息按年利率5.94%计算。 3、投资总额 本项目投资总额为208.46万元，由建设投资、建设期利息和流动资金三大部分组成，其中： (1)建设投资51.13万元 其中：建设费用：45.86万元 预备费：5.27万元 (2)建设期利息17.82万元 (3)流动资金总额为139.51万元 二、项目经济寿命期分析 本项目是要在南京地区开办一个准妈妈培训班，按照现在不断发展的社会经济文化，以及越来越细的分工，更的家庭愈加地重视胎儿的教育及健康，这类的服务需求也将会随着增长，有需求就会有市场，更何况中国还是一个人口大国，南京这里的新生婴儿出生率也相对不低。但是同样的，随着市场需求的增加，我们将面临今后来自同行业的竞争，经模拟估算，初步确定本项目经济寿命期为20年。
第六章经济效益分析 一、生产成本估算 1、土地成本目前南京市场的房价来算，按每年28万元的租金计算。 2、建设成本本项目所要耗费的室内装修以及一系列的工作按建设期第一年17.86万计算。 3、职工工资及福利本项目正常生产情况下的职工工资及福利费按每年108万元计。 4、设备及其维护及修理费本项目的设备购买以18万元计算，维护及修理费按固定资产投资的5% 计算。 5、折旧与摊销设备以每年10%计提折旧。 6、管理费管理费用按销售收入的1.5%计提。 7、营销费用其中第一年广告费为206.98万元，其余按销售收入的5%计算。 8、财务成本全部贷款利息计入项目财务费用，利率按年息5.94%计算。 9、税金及附加按有关规定,本项目的经营税金为营业税按 5%计。 二、经营收入及估算 本项目经营收入为收取对来此进行相关培训人员的培训费，按平均每人每课200元计算。 预计第一年收入是240万, 预计第一年亏损165.94万。 第二年增加其周边产品的生产，预计收入为327万。设备以每年5%计提折旧。 人力成本每年增加5%。 三、经营利润的估算 按南京有关的大学生自主创业优惠政策，本项目可以享受在工商部门注册登记的日期是在其毕业后2年以内的，自工商部门登记注册之日起3年内免交登记类、管理类和证照类的各项行政事业性收费。并且，从事微利项目的，由财政给予全额贴息，从事非微利项目的由财政给予50%的贴息。而市区各级人力资源和社会保障机构将免费开展高校毕业生创业政策咨询、创业培训、项目论证、创业指导和跟踪服务，并在其创业成功后给予4000元一次性创业补贴。