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郑州市城中村改造办法文档Zhengzhou City Village transformation method docume nt
编订：JinTai College
郑州市城中村改造办法文档
前言：办法是有关机关或部门根据党和国家的方针、政策及有关法规、规定，就某一方面的工作或问题提出具体做法和要求的文件。本文档
根据办法内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和
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城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的
现象。狭义上指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。下文是小泰收集的郑州市城中村改造规定，欢迎阅读!
第一章总则
第一条为加快城市化进程，改善城市环境，提高城市规划、建设、管理水平，根据有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条本规定所称城中村，是指在本市市区范围内，使
用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。
第三条本市市区范围内城中村转制及城中村改造的规划、建设、管理，适用本规定。
列入改造范围的城中村，由市人民政府公告。
第四条市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。
各区人民政府在市人民政府的统一领导下，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。
规划、国土资源、建设、农业、市政、房地产、民政、公安、发展计划、财政、审计、劳动保障、教育、城市管理行政执法等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村的改造管理工作。
第五条城中村改造实行统一规划、统一政策、综合开发、分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。
第二章城中村转制
第六条城中村转制，是指城中村由村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制。
转制后的城中村按城市管理体制统一规划、建设、管理。
第七条城中村的集体土地依法全部转为国有土地，村民由农业户口转为居民户口。
第八条列入改造范围内的城中村撤销村民委员会，依照
有关规定设立社区居民委员会，就近划归城市街道办事处，或根据管理需要设立城市街道办事处。
第九条禁止任何组织和个人在城中村转制中侵占、私分
和破坏农村集体资产。
城中村转制中集体资产的处置，应坚持下列原则：
（一）充分尊重集体组织全体成员的意愿和权利，保障
全体成员有效行使对集体资产处置的决策权、监督权;
（二）坚持民主、公开、公平、公正的原则;
（三）兼顾长远发展和近期利益。
第十条城中村转制前，农村集体经济组织的资产应依法
进行清产核资。清产核资工作由农村集体经济组织负责，可组成由村组干部、村民代表和专业技术人员参加的清产核资小组，具体负责清产核资工作，必要时可委托有资质的资产评估机构进行评估。清产核资小组组成人员应经村民会议或村民小组会议同意。
清产核资应按照国家有关农村集体资产清产核资的规定
执行，清产核资结果应经村民会议或村民小组会议确认。
农业、财政、审计等部门应加强对清产核资工作的指导、监督。
第十一条集体资产清产核资后，村民委员会、村民小组应根据各自的实际情况，制定具体的资产处置方案和股份化方案，经村民会议或村民小组会议讨论通过后实施，并报区人民政府备案。
集体资产处置应当提取一定比例的资金，专项用于保证五保供养对象的正常生活和城中村改造遗留问题的处理，该项资金的提取、管理和使用办法，由区人民政府制定。
第十二条城中村村民委员会、村民小组撤销的同时，分别组建股份制企业，村民委员会、村民小组的集体资产股份化后转为股份制企业资产，由集体法人股东和个人股东持股，集体法人股原则上不低于40%。达不到单独组建股份制企业条件的，经原村民会议或村民小组会议决定，可将集体资产以入股形式与其他经济组织共同组建股份制企业。
转制后组建的股份制企业，负责企业资产的管理和运营，承担原集体经济组织的债权、债务，并负责催收租金、承包金和其他应收资金。
第十三条集体资产转为股份制企业资产的个人持股部分，按应参与分配的农业人口一次性配置股份，固化股权。
原农村集体经济组织净资产中的闲置货币资金，应首先用于为原集体经济组织成员办理社会保险;剩余部分可量化到个人，转为股份制企业资产，也可直接分配到人。
原集体经济组织成员个人持有的股份，可以转让、继承、赠与。
个人股的收益归个人所有;集体股的收益除用于扩大再生产外，主要用于为未就业的原村民办理社会保险和其他集体福利事业。
第十四条转为股份制企业资产的集体股部分，由原集体经济组织成员会议推选人员组成集体资产管理机构，行使集体股股东权利，并按原集体经济组织成员会议的授权负责集体股收益的管理和使用。集体资产管理机构对集体股收益的管理和使用应接受成员会议的监督。
第十五条城中村的村民转为城市居民后，其就业统一纳入城市就业管理，并享受社会保障、职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。
因城中村改造增加的就业岗位，应优先用于安排原集体
经济组织成员。
第十六条市、区劳动保障部门的劳动就业培训服务机构，应为有劳动能力、且有就业要求的原村民进行专门的技术培训，并推荐就业。
技术培训所需经费由区财政负担。
第十七条城中村转制后组建的股份制企业，应当为本企
业职工办理社会保险，按规定缴纳社会保险费，保证本企业职工依法享受养老、失业、医疗等社会保险待遇。
城中村转制后，符合本市最低生活保障条件的居民，享
受最低生活保障。
第十八条城中村转制后，村办学校的人、财、物统一移
交所在区教育行政主管部门管理，其占用土地的使用权及校舍所有权依法确认给该学校。
任何单位和个人不得挪用、侵占村办学校的土地、校舍
及其他资产，已被挪用、侵占的，应予退还。
第三章规划管理
第十九条市城市规划行政主管部门应当会同国土资源、建设、市政等部门及区人民政府，编制城中村改造总体规划，报市人民政府批准。
城中村改造总体规划，应当符合城市总体规划。
第二十条城中村改造，应在各区人民政府指导下，根据城中村改造总体规划，按照因地制宜、合理布局的原则，编制改造详细规划，报市城市规划行政主管部门批准后实施。
编制城中村改造详细规划应当充分听取村民意见，实行一村一案。
第二十一条城中村改造的各项建设应严格按照城中村改造详细规划实施，并纳入全市土地开发供应计划。
对未依照规划进行改造建设的，城市规划部门不得为其办理规划手续，国土资源部门不得为其办理用地手续，房地产管理部门不得为其办理房产登记，并由市城市管理行政执法部门和建设行政主管部门按违法建设工程查处。
第四章土地管理
第二十二条城中村的集体土地转为国有土地后，按照国
有土地进行管理，并依法确认国有土地使用权，办理国有土地使用权证。
第二十三条城中村集体土地转为国有土地，土地的合法
使用人、土地用途不变。原集体经济组织兴办的企业用地，土地使用权作价入股后确认给该企业;宅基地使用人可继续使用
原宅基地，城中村按照规划改造完成后，根据相关规定核发国有土地使用权证;其他土地使用权确认给转制后组建的股份制
企业。
城中村集体土地转为国有土地后，原农用地承包人可继
续承包经营。但因实施规划需要使用该土地的，应当服从城市规划的需要。
第二十四条转为国有的土地使用权可以依法转让，但任
何单位不得无偿调用。
第二十五条城中村异地建设需要的土地，由市人民政府
采取置换方式予以保障，并办理土地登记手续。置换出的土地，纳入本市土地储备。
第二十六条因实施城市规划，转为国有的土地需要收回使用权的，对原有的土地使用人，按原土地用途的评估价给予补偿。
涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。
第二十七条转为国有的土地使用权首次转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规规定办理手续。
转为国有的土地使用权首次转让或土地用途改变的，应补缴土地使用权出让金及有关税费。
第五章建设和拆迁安置
第二十八条自本规定公布之日起，列入改造范围的城中村停止一切与实施城中村改造规划无关的建设活动。
对违反前款规定进行建设的，城市规划、城市管理行政执法等部门和城中村所在区人民政府、街道办事处、村（居）民委员会应当予以制止，并由市城市管理行政执法部门和建设行政主管部门按违法建设工程查处。
现有不符合城中村改造规划要求，又无法采取改正措施的建筑物、构筑物，改造时应予拆除。
第二十九条城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则，规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率，用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。
第三十条城中村改造采取市场运作方式进行，以转制后组建的股份制企业自行改造为主，也可与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造。
城中村改造应首先安排好原村民居住用房。
第三十一条城中村改造所需资金可采取企业自筹、村民集资、抵押贷款等多渠道筹集。
按照规划改造城中村的，可以享受市人民政府规定的优惠政策。
第三十二条转制后组建的股份制企业在符合城中村详细规划的前提下，可以开发建设商业用房和用于出租的房屋，作为企业资产按股份量化到个人，也可以出售或分配给原集体经济组织成员。开发建设商业用房和用于出租的房屋的，应补缴土地使用权出让金及有关税费。
第三十三条城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理，统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。
第三十四条城中村改造中建设用于安置原村民的住宅用房，按建设经济适用房享受优惠政策。
第三十五条城中村改造需拆除住宅房屋的，被拆迁人可
以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
第三十六条城中村农民住宅拆迁补偿、安置以基准建筑
面积为依据。基准建筑面积根据河南省宅基地面积标准结合本市城市住宅小区容积率控制标准，确定为每户228平方米。
第三十七条拆除住宅房屋，被拆迁人选择货币补偿的，
货币补偿的金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。未超出基准建筑面积的，按市场价格补偿;超出基准建筑
面积的，超出面积按重置建安价结合成新给予补偿。
拆除住宅房屋，被拆迁人选择产权调换的，被拆迁房屋
的建筑面积小于基准建筑面积的，可以按基准建筑面积进行产权调换，所调换房屋面积大于实际建筑面积的部分，由被拆迁人按建筑安装造价结算;被拆迁房屋面积大于基准建筑面积的，按基准建筑面积计算产权调换面积，超出部分由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价结合成新给予适当补偿。
实行产权调换的安置住宅，建筑面积不得超过基准建筑
面积，超出的面积被拆迁人应当补缴土地出让金及有关税费。
第三十八条拆迁原宅基地上住宅房屋的附属设施及乡镇企业用房、其他非住宅房屋或建筑物、构筑物，由拆迁人给予补偿，不再安置。
原宅基地上住宅房屋的附属设施按重置建安价结合成新给予补偿。
第三十九条转制后组建的股份制企业自行改造城中村的，可根据本村实际情况，按照本章规定的拆迁补偿安置原则自行决定拆迁补偿安置方案，经原集体经济组织成员大会讨论通过后实施，并报城市建设拆迁管理部门和区人民政府备案。
第四十条 20xx年8月9日前原集体经济组织成员在其合法宅基地上建设的住宅，符合城中村改造规划，未超过基准建筑面积（一户多宅的合并计算）的，在城中村改造完成后，予以核发房屋所有权证;超过基准建筑面积的，超出部分补缴土地使用权出让金及有关税费后，可办理房屋所有权证。
20xx年8月9日后原集体经济组织成员未经规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建设处理，拆迁时不予安置补偿。
第四十一条非本村村民占用集体土地建设房屋，或购买在集体土地上建造的房屋，城中村改造完成后经确认符合改造
规划的，补缴土地使用权出让金及有关税费，可办理国有土地使用权证和房屋所有权证;不符合改造规划的，应予拆迁，由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价结合成新给予补偿。
第四十二条已办理国有土地房屋所有权证的房屋可以转让。但未缴纳土地使用权出让金和有关税费的，应当补缴土地使用权出让金和有关税费。
第六章附则
第四十三条本规定所称原村民，是指城中村转制时在册的农业人口。
第四十四条各区人民政府及市人民政府有关部门可根据本规定制定实施细则，报市人民政府批准后实施。
第四十五条本规定自20xx年 11月1日起施行。本市过去有关城中村改造的规定、政策与本规定不一致的，按本规定执行。
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城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
目录 1.七里河村 (2) 2.尚庄村一组 (2) 3.尚庄村二组 (3) 4.刘南岗村 (4) 5.安徐庄 (5) 6.耿庄村 (6) 7.弓庄村 (7) 8.中博集团 (7) 9.陇海村 (8) 10.芦邢庄 (9) 11.南五里堡村 (10) 12.十里铺村 (11) 13.战马屯村 (12)
七里河村 一、基本情况 七里河村隶属管城区南曹乡，东邻机场高速路、北邻航海路两侧、西邻中州大道和七里河、南临金岱工业园区，是我市的东南大门，此项目的改造直接关系到郑州市的整体形象。该村现有村民856户，3161人。现有剩余土地1060亩，其中可用土地约500亩，其他用地（高压走廊、防护绿地、市政绿化及道路）560亩。 二、城中村改造的进展情况 2006年5月，经郑州市人民政府批准，对七里河实施城中村改造。目前，安置工程详细规划方案正在设计中；拆迁安置补偿宣传工作正在进行中。 尚庄一组 一、基本情况 尚庄村第一村民组隶属管城区南曹乡，位于中州大道两侧，所占土地面积450多亩，现有居民180户，人口673人，总建筑面积约265020万平方米。 二、城中村改造的进展情况
2007年12月，经郑州市人民政府批准，对尚庄一组实施城中村改造。目前，正在办理国有土地使用手续和用地规划手续。 三、城中村改造的远期规划 坚持以人为本的规划建设理念，改建后的住宅小区与周边环境融为一体，多层、小高层、高层建筑相结合，布局合理、优美典雅、设施齐全，面积36万平方米，充分提升该区域整体形象，进一步美化郑州的市容市貌，加快郑州市的城市化进程。 尚庄村二组 一、基本情况 尚庄村第二村民组隶属南曹乡尚庄村，全村约2000人，村民分散居住在原107国道和郑尉公路两侧，北临七里河，总占地700余亩。 二、城中村改造的进展情况 2006年11月，经郑州市人民政府批准，对尚庄二组实施城中村改造。目前，土地确权登记工作业已完成，正在积极准备办理土地出让手续。适时开展了村民住宅调查摸底工作，为下一步的安置补偿标准的确定和顺利拆迁打下了基础。到目前为止尚庄二组已对“村改”工作投入了大量的人力、财力和物力，仅资金投入已达三千余万元。
深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专
2014郑州城中村改造补偿标准网友版(仅供参考) 一、符合改造补偿标准的人群 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,只要能够证明房屋是合法拥有,应当按照补偿标准进行补偿，(这里所指的标准就是指有房产证的标准).我国《房屋拆迁管理条例》规定,土地和房屋不得分开进行买卖.房屋拆迁补偿应当将所拆迁的房屋和土地一起进行补偿,不得分开补偿.所以,补偿标准应当是按照实际丈量的平方数乘以每平方米的补偿价格(违章建筑不包括在内)进行计算. 二、两种改造补偿方式 根据《关于加强城乡规划土地建设管理和投融资工作的意见》，国有土地上住宅房屋被征收对象，可以选择货币补偿和产权调换两种补偿方式。 选择货币补偿的，按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿。选择产权调换的，一是被征收房屋所有权证注明套内建筑面积的，按套内面积给予安置;二是被征收房屋所有权证未注明套内建筑面积的，安置房按被征收房屋建筑面积上浮20%进行安置，上浮部分不计价。 三、最新改造补偿方案 根据最新城中村补偿标准显示,2014年补偿方案与2013年相差不会太大，标准如下，建成区内集体土地上房屋被征收后，要按照人均住房安置建筑面积不大于60平方米、商业用房不小于10平方米标准安置，允许以激励的方式按成本仅供参 考
价增购不大于20平方米住宅安置用房，安置住宅房面积、商业用房面积及增购房面积总和不大于90平方米。 建成区外规划区内(含规划区周边3公里范围内)的合村并城，人均住房安置面积不大于70平方米，商业用房安置面积不大于20平方米，同时，3层以上不予赔付。 附09年郑州金水区改造补偿方案： 白庙村的标准是：三层以下1：1，三层以上3：1赔付。 西史赵村的标准：每人（含儿童）200平方住宅，另外每人20平方的门面房。 凤凰台的标准是：三层以下1：1，三层以上3：1赔付。另外每人50平方的门面房。 四、认真落实城中村改造优惠政策 城中村改造项目中居民住宅和使用燃气、暖气的其他建筑面积，按规定减半征收基础设施配套费；除此之外的建筑面积暂免征收基础设施配套费。基础设施配套费等行政事业性收费和养老医疗失业保险金、墙改基金等政府性基金暂延缓至办理商品房预售许可证时收取。 城中村土地出让政府收益金除上缴国家、省部分外，其余部分一次性全额拨付给区政府，用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设；在拨付上述资金的同时，由市发展改革、规划、财政部门同时明确该城中村范围内应由区政府修建的基础设施项目。 五、关于城中村改造工作中有关土地管理问题 城中村村民安置用地可以由村集体经济组织依法以自办出让方式办理土地使用手续；城中村改造范围内市政基础设施和公共服务设施用地可以按划拨方式办理土地使用手续。村民房屋已经拆迁、但本村组土地无法满足安置和配套开发的，由区政府在本辖区内协调其他土地捆绑解决。 仅供参 考
城中村改造项目流程图 申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件 村（居）委会镇政府、办事处区政府市规划局用地科 规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证 设计院市规划局城市科市规划局市政科市规划局用地科耕保科请示，市政府审批政务大厅发改委 规划用地许可证意见出具土地界定报告组征地卷报土地局审批地籍科、规划科、耕保科出征地意见征地卷报市政府审批办理土地所有权证 市规划局用地科国土测绘队市国土资源局各科室市政府国土资源局地籍科 划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书 市政府市国土局土地储备中心 签订土地出让合同缴纳土地契税报市政府审批办理土地使用权证规划用地许可证地质勘探报告、设计施工图纸办理工程规划许可证 市国土局市财政局市政府市国土资源局市规划局用地科勘探公司、设计院市规划局建设科 现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收 规划局服务中心发改委市建设局本公司财务科市建设局建设局、施工、监理、开发单位房管局测绘队清欠办建设局、施工、监理、设计审图节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证 节能办、人防办、规划局市规划局环保局、消防队建设局档案馆建设局稽查队建设局市房管局交易大厅
郑州市城中村改造主要工作流程 （暂定） 一、城中村改造项目申报 二、区政府审核、完善资料、上报市村改办 三、区政府组织招商、选商 四、规划部门组织编制控规、修规及报批工作 五、区政府组织实施拆迁 六、市政府批准列入市城中村改造计划 七、国土部门组织土地征收报批 八、编制改造方案上报市政府审批 九、国土部门组织土地招拍挂 十、开发企业办理开工建设各项手续、市区各部门落实相关优惠政策 十一、安置区交房、办理房产证等手续
郑州市城中村改造工作流程详细说明 第一步：城中村改造项目申报 （一）改造条件成熟的村（组），以文件形式向所在乡（镇）、街道办事处、区人民政府逐级申请进行城中村改造。区人民政府按照市人民政府的统一要求，对该村的基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商后，拟定城中村改造初步方案，经村民（股东）大会或代表大会通过。 （二）申报、审批城中村改造应提供的资料。 1.经属地公安派出所或乡（镇）、街道办事处审定的村民详细统计资料； 2.村（组）范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料； 3.经村名（股东）大会或代表大会讨论通过的村（组）的改造初步方案等资料。改造方案中应包括村（组）改造的基本设想、拆迁补偿安置方案、基本经济分析； 4.村民（股东）大会或代表大会做出的对本村、组进行改造的决议。 第二步：区政府审核、完善资料、上报市村改办 区人民政府组织对村（组）基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商拟定城中村改造意向及范围，经村民
大会形成决议。区更新办将完善的资料提交市村改办，经主任会议研究通过后，报市规划局准备编制控制性详细规划。 第三步：区政府组织招商、选商 1.二七区城中村改造项目，其开发企业的准入，都必须由区“城乡更新项目开发企业准入评审小组”择优确定，任何单位和个人都无权擅自确定开发企业。评审小组由区城乡更新领导小组办公室组织区发改、财政、投资促进、规划、国土、建设、环保、房管、审计、纪检、监察等部门及项目所在办事处、指挥部和有关专家组成。 2.拟参与城中村改造项目的开发企业在规定时间内向城乡更新领导小组办公室报名登记，并提交以下资料：（1）申报意向书； （2）承诺书（系指质量、工程、安全、村民或居民搬迁、安置、回迁等各项承诺，项目管理团队及主要技术、管理人员承诺等）； （3）法定代表人证书或法定代表人签署的法人代表授权委托书； （4）企业的营业执照、资质证书、资金和业绩证明，以及项目管理机构人员的职称证书； （5）可行性论证分析报告； （6）开发改造方案，包括规划方案、设计图纸及综合说明书、房屋搬迁安置方式、项目实施进度方案、竣工验收后的管理模式和违约责任。
城中村改造方案
目录 第一篇总论 (1) 一、南芦村地块概况 (1) 二、改造的必要性和可行性 (1) 三、改造的主要目标 (2) 第二篇南芦村区域环境分析 (4) 第一章周边环境及市政配套分析 (4) 一、南芦村周边配套环境分析 (4) 二、地块市政配套分析 (5) 第二章区域房地产市场分析 (5) 一、市场供应 (5) 二、区域市场前景分析 (6) 第三篇南芦村开发改造方案 (6) 第一章改造模式及实施主体 (6) 一、改造模式 (6) 二、实施主体 (6) 第二章土地利用方案 (6) 一、地块的SWOT分析 (6) 二、地块核心竞争力 (7) 三、客户群分析及定位 (8) 四、项目定位 (9) 五、规划设计方案 (9) 六、“城中村”改造拆迁安置方案 (18) 七、建设安排及实施计划 (19) 第三章改造中村民利益的保障 (20) 一、拆迁安置过渡中村民的生活 (20) 二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入 (20) 三、开拓了村民就业渠道 (20) 四、享受政府惠民政策 (20) 第四章项目开发改造投资估算 (20)
一、项目投资估算依据 (20) 二、项目投资估算 (21) 第五章经济效益及社会效益分析 (39) 一、经济效益分析 (39) 二、社会效益分析 (42) 第六章结论及建议 (43) 一、结论 (43) 二、建议 (44)
第一篇总论 一、南芦村地块概况 某地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形, 东倚巍巍太岳, 西临滔滔黄河, 北与晋中、吕梁市毗邻, 南与运城市接壤，地理位置重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。《帝王世纪》里的“尧都平阳”，即今某。尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。某资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。 （一）地理位置 南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。 （二）用地现状 南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为522.6亩（含代征道路及绿地76.35亩）。其中南芦村村民宅基地380亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。 （三）人口结构 南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约1000人（农业人口约900人，非农业人口约100人）。 （四）村民经济来源 南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。根据相关调查统计，2011年南芦村平均人均收入约为6600元/人·年。 二、改造的必要性和可行性 南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。
宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
2012年最新批准改造的20个城中村（组）名单 二七区兑周村、王立砦(小区网，论坛)村、孙八砦村（除1、3、4外的村民组）、贾 砦村；惠济区张砦村、苏屯村；中原区孙庄村、东陈伍寨村； 金水区杲村、张砦新村、杜岭新村、张庄村、马李庄村、燕庄村司家庄、燕庄村聂庄； 高新区大里村、北里村、瓦屋李村； 管城区小王庄、西吴河. 郑州市政府要求各区政府、高新区管委会要切实做好各辖区内村(组)人口、土地、村 民住宅及集体用房和安置基数的认定，指导上述村(组)制定城中村改造方案。市规划局、 国土局、财政局、房管局、城改办将各司其职，做好20个村（组）城中村改造的规划、土地、审核报批等工作。 郑州城中村改造方案 2013年郑州城中村改造名单：大孟砦、押砦、东韩砦、西韩砦、黄家庵、马李庄、庙李、陈砦、沙门、刘庄、梨园、邵庄等12个城中村改造； 2014年城中村改造名单：枣庄、大铺、姜砦、王府坟、徐砦等10个城中村改造； 管城区3年内将启动十八里河村、站马屯村等7个城中村改造；惠济区3年内启动剩 余的11个城中村改造。 20、郑州创美纸制品有限公司土地开发项目郑州创美纸制品有限公司协议合资基础设 施房地产业 该项目单位在郑州市中原区郑上路108号，位于郑上路与华山路交叉口向西500米，西三 环内；占地90余亩，土地性质为工业用地。申彬 +86-371-67610879 +86-371-67616362 21、火车站西出站口周边地块开发项目二七区投资促进局协议 "合作 独资" 基础设施房地产业 该项目位于京广北路以东、马砦街以北、中原东路以南，总占地面积15.85万平米，二期 拆迁正在进行中。刘一鹏 +86-371-68981980 +86-371-68980998 touzicujin@https://www.doczj.com/doc/9c3955249.html, 22、中原路沿线改造项目二七区投资促进局协议 "合作 独资" 基础设施房地产业
规划——土地收储——拆迁——建设 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。 2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路
网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。
关于协调解决高新区城中村改造有关问题的函 郑开管文[ 2010 ] 101号 市城中村改造办公室： 现将郑州高新区城中村改造工作汇报如下，请帮助协调解决有关问题。 一、高新区城中村基本情况 高新区规划面积70平方公里，下辖两个办事处、39个行政村（76个自然村），总人口约20万。目前建成区面积33平方公里，该范围内分布着近20个行政村，即所谓的城中村，随着高新区的不断开发建设，城中村的数量将会不断增加。 高新区建成区内大量的城中村人口密度大，外来人员相对集中，违法建设、违章建筑和私搭乱建严重，市政基础设施匮乏，房屋破旧，环境脏乱，社会管理混乱，城市公共安全隐患多。城中村问题已成为高新区城市化进程的“痼疾”，不利于城区整体规划和建设，严重阻碍了精神文明建设的普及与发展。若不加快城中村改造，今后改造任务将越来越重，成本将越来越高。 二、高新区城中村改造工作的依据 高新区城中村改造工作经市政府多次研究，并明确有关规定。 （一）2006年12月19日，《郑州市城中村改造工作领导小组关于高新技术产业开发区所属城中村纳入郑州市城中村改造范围的批复》（郑村改〔2006〕18号），同意高新区对辖区内所属城中村进行改造建设，并纳入郑州市城中村改造计划。 （二）2007年6月12日，《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号）第四十九条规定：郑东新区、经济技术开发区、高新技术开发区可结合本区实际情况，另行制定政策上报市人民政府批准后实施。 （三）2008年4月22日，《郑州市人民政府关于郑州高新区城中村改造政策等问题的会议纪要》（〔2008〕36号）第一项指出：郑州高新区城中村改造工作按照《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号）及相关政策规定执行，该区域城中村改造工作与各区一致，纳入全市统一管理。 （四）2009年6月29日，《郑州市人民政府关于金水区沈庄城中村改造等问题的会议纪要》（〔2009〕38号）第四项指出：关于郑州高新区城中村改造控制性详细规划问题，郑州高新区城中村改造项目的控制性详细规划方案由市规划局统一组织编制和批复。 三、高新区城中村改造的进展情况 市政府相继于2006年12月批准了付庄村，2008年7月批准了五龙口村、兰寨村、东史马村、郭庄村、布袋李村，2008年11月批准了堂李村、大谢村等我区8个村庄实施城中村改造。其中，付庄村、郭庄村、东史马村、布袋李村已开工建设。随着高新区的快速发展，洼刘村、祥营村、五龙口村、陈庄村、兰寨村、堂李村、大谢村已被列入近期急需改造的范围。 （一）市政府已批复并被列入郑州市42个遗留问题的4个村庄的进展情况
城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设） 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
《关于郑州市城中村改造的调查与分析》 一．序言 城中村是我国城市化进程中特有的现象，推动城中村改造也是我区继续推进城市化、建设现代化城区的应有之义。城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市快而出现的一种特殊现象，目前在国内大中城市中普遍存在的一个现象或者说是问题，因此我认为需要结合本学期《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》综合分析城中村改建的问题。 二．郑州简介 相信大多数人对郑州都有或多或少的了解，其中对郑州发展也都有所了解。因此本次就以河南省省会城市郑州作为本次论文的分析城市。郑州是一个古老的城市，始于夏商时期，曾在此建都。近代中国，郑州一直在县级和市级之间徘徊。1953年，1954年，河南省省会由开封前往郑州，郑州成为河南省省会城市。郑州市地处中国地理中心，是全国重要的铁路、航空、电力、邮政电信主枢纽城市，得益于独特的地理位置，征收也是历史上重要的商埠，至今仍是中部地区重要的物资集散地，每年都会举办全国性、区域性大型商贸活动。 三．城中村特征及其成因 “城中村”的形成是经济、社会、文化、管理等多种要素相互作用的结果，但根源是我国长期实行的城乡二元管理体制。村落徒弟所有权归属集体名村民委员会时期管理主体。“城中村”市政公用、市容园林等城市基础设施建设薄弱，“城中村”道路、排水、供热供气、环境卫生、园林绿化等设施基本为空白，居住环境恶劣；村庄建设无序发展，农民房屋“黑、窄、密”，居住环境“湿、危、杂”问题突出；大量低收入、素质低的流动人口涌入“城中村”使得“城中村”成为这回丑恶现象的多发地。“城中村”的这些特点，决定其生产方式、生活方式、地缘特征都已不是传统意义上的农村，成为城市的溃疡，对其改造已经成为当务之急。“城中村”问题毫无疑问已经成为当前必须要解决的重要城市发展的一个问题。毛泽东曾经说过，矛盾是普遍存在的，社会主义同样充满着矛盾，正是这些矛盾推动着社会主义社会不断地向前发展。矛盾不断出现，又不断解决，就是事物发展的辩证规律。 四．郑州市“城中村”改造过程 郑州近些年来发展速度非常快，近年来郑州城市建设取得了很大的成绩，这也是每个郑州人所津津乐道的。其中城市建设最重要且最难的部分当属城中村改建了，所以本学期就《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系》社会调查报告还是更加贴合实际，就郑州市近郊
郑州市城中村改造土地征收报批流程 一、市国土局用地处 (一)区政府请示文件 (二)城中村改造批复文件 (三)地籍调查表（有资质的单位提供，四邻签字盖章） (四)航测图 (五)城中村改造控制性详细规划（市规划局提供） (六)宗地图（市国土局测绘院出具） (七)地类认定（市国土局规划院出具） (八)市国土局用地处正式受理后，转市储备中心 二、市储备中心 (一)市储备中心用地处接卷后，办理申请规划设计条件 (二)办理后转市国土局用地处 三、市国土局用地处 (一)市国土局用地处接卷后，编批次上报 (二)待河南省人民政府批复后，一次公告（对改造村的位置、 面积，在市政府网上公示）；二次公告（对农民补偿费的 公示，在村里张贴） (三)征收，补偿到位，收管理费（征地总费用1.4％） (四)办理后转市局地籍处 四、市国土局地籍处
(一)市局地籍处接卷登记后，划拨用地转市局利用处 (二)市局地籍处接卷登记后，出让用地转市局土地交易中心五、市国土局利用 (一)市国土局利用处接卷后，办理划拨用地手续，办理后转市 局地籍处 六、市局土地交易中心 (一)市局土地交易中心接卷后，办理出让用地手续，办理后转 市局地籍处 七、市国土局地籍处 (一)市局地籍处接利用处办理划拨用地卷后，登记发证 (二)市局地籍处接土地交易中心办理出让用地卷后，登记发证
◆ 区政府请示文件 ◆ 城中村改造批复文 件 ◆ 地籍调查表（有资质单位提供，四邻签字盖章） ◆ 航测图 ◆ 控规（市规划局） ◆ 宗地图（市国土局测绘院） ◆ 地类认定（市国土局规划院 一、市国土局用地处 二、市储备中心 确认资料无 误后申请规划设计条件 三、市国土局用地处 四、省政府 五、市国土局用地处 ◆ 一次公告（在市 政网上公示改造 村的位置和面积）；二次公告（在村里张贴对农民的补偿公示） ◆ 征收，补偿到位， 收管理费（征地总费用 的 1.4％） 六、市地籍处 七、市局土地交易中心 七、市国土局利用处 八、市国土局地籍处 编批次上报 批复 出让用地 划拨用地 办理出让用地手续 办理划拨用地手续 登记发证 流程图
郑州市高新区城中村（北里村）改造项目环境影响报告书 （简本） 河南蓝森环保科技有限公司 二〇一三年四月
第一章总论 项目由来 郑州市北里村位于郑州市高新技术开发区核心部位，靠近郑州西大学城，区域位置重要。随着郑州市经济的迅速发展，北里村通过土地租赁、房屋租赁、粮油加工、仓储物流等粗放型产业在一定程度上促进了集体经济的发展，但也造成了集体土地的浪费，建筑形象不佳等问题。目前北里村用地功能混乱，村民住宅密布，市政公共设施缺乏，居住环境恶劣，与城市发展不相适应，影响城市整体景观现象。 为促进城乡一体化发展，改善村民居住生活条件，集约节约利用土地，将该区域建设成为土地空间资源配置合理、配套设施完善、景观优美、环境宜人的城市街区，郑州朗悦置业有限公司拟投资约万元建设郑州市高新区城中村（北里村）改造项目。 本项目位于郑州高新技术开发区雪松路以西，翠竹街以北，石楠路以东，金菊街以南。项目资金全部由企业自筹。项目总用地面积为，总建筑面积为，其中：安置区总用地面积为，总建筑面积为；商品房开发区总占地面积为，总建筑面积为。主要建设住宅、商业建筑、学校、幼儿园及其他服务用房。项目建设周期为年。 根据《中华人民共和国环境影响评价法》和《建设项目环境保护管理条例》及《建设项目环境影响评价分类管理名录》中的有关规定，该项目应编制环境影响报告书。郑州朗悦置业有限公司委托河南蓝森环保科技有限公司承担该项目的环境影响评价工作。在接受委托后，我单位及时组织有关技术人员多次进行现场踏勘、调查，结合项目特点、性质、建设规模和环境状况，以技术导则为依据，完成报告书的编制，报郑州市环境保护局审批，审批后的报告书将作为拟建工程环境管理和设计的重要依据。 评价对象 本次评价对象为郑州市高新区城中村（北里村）改造项目。
郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法(试行)(郑政〔2004〕35号)
【发布单位】郑州市 【发布文号】郑政〔2004〕35号 【发布日期】2004-04-05 【生效日期】2004-04-05 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】法律图书馆新法规速递 郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法（试行） (郑政〔2004〕35号) 各区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位: 现将《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》印发给你们，望遵照执行。 二○○四年四月五日 郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行） 为积极推进城中村改造建设工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知》（郑政〔2003〕32号）等有关法律、法规规定，结合我市城中村改造的实际情况，特定本办法。 一、规划管理 （一）城中村改造范围
郑州市区建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、 东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。 （二）城中村改造规划管理原则 坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。 （三）城中村改造规划的编制和审批 1．城中村改造总体规划的编制及审批 市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政 等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。 2．改造详细规划编制及审批 （1）各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制性规划设计条件，以村庄为单位，组织编制控制性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造分期实施的依据。 （2）由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后实施。 （四）城中村改造规划编制的要求 1．规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。 2．总体规划的编制必须从实际出发，根据郑州市城市发展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括：城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。 3．控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容： （1）城中村改造的用地范围；
杭州市“城中村”改造规划研究 李忆冰崔海洋 一、杭州市“城中村”定义 1.杭州市“城中村”概念 杭州市“城中村”的概念，界定应与国内“城中村”相一致，借鉴国内“城中村”概念来定义杭州市“城中村”，可以这样来表述：在杭州市规划建设范围以内，仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。 杭州市“城中村”根据它们拥有土地生活主要来源等可分为三类： A类是指这些社区虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已征用他们原先生存基础—土地，他们已没有土地从事第一产业。它们散布于杭州的主城区的范围内，上城与下城是杭州的行政、文化、商业中心，经过近几年的建设与改造，“城中村”数量减少得很快，现存的“城中村”已经为数不多，在其他的几个区中“城中村”数量较多。 在杭州市属于A类“城中村”主要有以下28个村。 西湖区：花园村、武林村、宋江村、古荡村、庆丰村、黄龙洞村、金沙港村、玉泉村、伍联村、骆家庄村、九莲村、保亭村、益乐村； 江干区：常青村、定海村、景芳村、闸弄口村、三里亭村、皋亭村、章家坝村； 上城区：玉皇村、近江村、望江村； 下城区：长木村、打铁关村、潮王村； 拱墅区：拱宸村、七古登村、善贤村、大关村、沈塘湾村、八丈井村、东新村。 B类“城中村”是有少量的农用地和处于城市近期重点建设区域。它们多处于杭州市的城乡结合部，或近期重点建设区域，或重要大型的基础设施即将建设区域，如：钱江新城、下沙高教园区、风景区
内等。 属于B类的“城中村”典型代表有： 西湖区：五里塘村、转塘村、虾龙圩村； 江干区：常青村、新塘村、蚕桑村； 拱墅区：阮家桥村、吉如村、庆隆村、李家桥村、三宸村、瓜山村、皋亭村； 下城区：灯塔村。 C类是主要分布在绕城公路外，杭州市城市规划区范围以内的农村，这些农村具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区。 2.杭州市“城中村”分布概述 从广义的“城中村”概念来分析杭州市“城中村”分布情况。 （1）A类“城中村” 这些“城中村”与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围之中，相对于其他区域的“城中村”，这一地区的“城中村”数量较少，分布密度也相对较稀。居住于其中人群，被城市生活逐渐同化，贴近于城市居民的生活方式，特别是年青一代，大多数已接受良好的教育，易于接受城市文明，已被“城市化”。 该区内建筑景观，有些已通过商业化运作手法改造，与城市完全相融，建筑层数以多层为主，建筑形式也与周边城市建筑相协调。但有些村改造过于迁就农民的意愿，建筑层数以低层为主，建筑形式也较为落后。另外还有一些，根本没有进行改造，建筑布局混乱，基础市政设施严重短缺。 人口仍以原村落居住人口为主体，另有大量外来务工人员在此租房，居住人口较为混杂。 A类“城中村”居民的经济收入主要是工作收入、出租房屋的租金及集体企业土地升值的分红。 （2）B类“城中村” 该类“城中村”与城市建设用地相互咬合，多处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区，由