城投公司经营发展思路 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
关于城投公司企业化运作的工作绩效考核方案 在满足服务好管委会发展大局的前提下，为充分激发企业活力，有效提高国有资产的利用价值，实现创收增收，减轻开发区财政负担，同时，真正发挥城投公司的融资职能。拟对公司经理从以下三个方面进行考核： 一、基础设施建设 完成管委会下达的城市基础设施建设任务，包括道路、绿化、管网及市政基础设施的投融资、开发、建设、管理。 1、考核内容 2、考核办法 3、奖惩 1、财政拨款建设的项目：根据管委会的规划和预算，利用财政 拨款，由城投公司组织建设完成的项目。如道路绿化、管网改 造、美化亮化及停车场、桥梁等城市基础设施建设。可根据年度 完成的投资额度进行考核。 2、企业垫资建设的项目：根据建设项目的性质，由城投公司采 用bt、epc等模式全部或部分向社会融资，由社会企业垫资建 设，建设完成后分期进行回购。如安置房、经济适用房、标准厂 房建设等项目，城投公司按比例收取一定的代建费或管理费。可 根据年度完成的融资额度或收取的代建费进行考核。 2013年，城投公司工完成建设项目28个，完成投资5053万元（其中包括廉租房建设253万元），附《楚雄城建投资开发有限公司2013年工作总结暨2014年工作要点》和《基本建设财务管理规定》。 二、兼顾长远，积极拓展盈利性项目
利用公司的资质及国有资产积极拓展带有盈利性质的项目，增加经营收入，实现公司的自收自支，减轻管委会财政压力。根据年度经营收入进行考核。 1、土地一级整理开发 为了实现土地成本全覆盖，同时，为企业落地做好服务工作，按照土地一级开发整理的程序，由城投公司组织实施前期手续办理、征地、拆迁、安置等前期工作后，完成五通一平或三通一平建设，再交由土储中心挂牌出让，并获取得合理利润。 1）资源条件分析： 目前，具有开发条件的用地主要有两块： a、桃园冶金片区绿野路和新坝路沿线约1800亩土地； b、绿色食品加工区团山路延长线沿线两侧。 2）资金来源： a、意向入园企业投资； b、财政拨款； c、社会投资人投资。 3）近期主要工作任务 a、获得桃园冶金片区1800亩土地的管理权限及部分资金支持； b、获得土地一级开发权限； c、了解对意向入园企业的投资意向； d、报请管委会编制控制性详细规划； 附《土地一级开发整理项目合作协议书》 2、房地产开发 通过市场途径获得土地开发权，开发房地产项目并出售，获取利润。 1）资源条件分析： a、公司具有房地产四级资质证书（可承担建筑面积10万平方米 及以下的开发建设项目）； b、公司具有现办公地址、关爱医院可进行商业地产开发； c、公司曾经完成了康居小区、安置房等多个项目的建设开发， 具有一定的房地产运作经验。
关于**市城市投资建设有限责任公司 转型发展的建议 市政府： 今年9月份，国务院下发了《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发43号文），明确提出建立规范的地方政府举债融资机制，赋予地方政府适度举债权限，剥离融资平台公司替地方政府融资的功能，同时推广使用政府与社会资本合作模式（简称“PPP模式”）参与城市公共基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营。财政部随即下发了《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财经[2014]76号文），要求在城市供水、供暖、供气、污水和垃圾处理、保障性安居工程、地下综合管廊、轨道交通、医疗和养老服务设施等城市基础设施及公共服务领域开展PPP 项目试点及示范。面对投融资体制改革的新形势，市城投公司经过认真研究并结合市政府的授权及自身发展的特点，提出了公司转型发展的几点建议，现汇报如下： 一、指导思想 以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十八大、十八届三中全会精神，紧紧围绕市委、市政府各项工作目标，充分发挥市城投公司在我市公用基础设施及公共服务领域的投融资作用，切实履行国有资产出资人职能，努力提高公益性事业运行效率和公共服务质量，为改善民生、促进经济转型跨越发展做出更大的贡献。 二、转型目标
1、集团化目标。将市城投公司发展成为涵盖我市供水、供暖、供气、垃圾处理、保障性安居工程、城市公交、城铁、**高速、医疗和养老服务等行业和部门的企业集团，在我市公用基础设施及公共服务领域占有基础性地位。 2、国有资产出资人目标。PPP模式是政府和社会资本建立长期的合作关系，要求有代表政府的投资主体。市城投公司要担当起国有资产出资人的职责，进行规范的公司治理设计，提高企业管理水平和运行效率，确保国有资产的保值增值。 3、投融资目标。市城投公司将调整以前根据融资需要成立项目公司的发展模式，着力于投资自身有一定现金流、能够长期经营的公益性项目，通过政府购买服务的形式达到现金流的平衡，强调项目的经济可行性。在融资方面，市城投公司将通过项目贷款、发行企业债券、存量资产调整等形式，为我市公用基础设施项目筹集更多的资金。 三、城投公司的自身优势 1、PPP模式合作经验。城投公司已在多个项目开展PPP合作模式，具有PPP项目成功运作的经验，我市的供水、供气、垃圾处理、城市公交、**高速等项目均采取或植入PPP模式，由城投公司代表政府出资。**高速为中港合资项目，总投资**亿元，项目资本金**亿元，其中社会资本**亿元由香港**集团投入。该项目是典型的BOT项目，项目收费期30年，由双方共同经营。**高速及其他PPP项目均运行良好。 2、公司财务状况良好，资信等级较高，能更好的吸引社会资本加入。截止2014年6月末，城投公司的资产负债率为**%，在明
2019年城投行业信用风险展望 一、政策及融资环境 2018年以来，政策环境整体上呈“先紧后松”，上半年，在加强地方政府债务管理、严控隐性债务的总基调下，监管政策延续了打好“防风险”攻坚战和金融强监管的路线，城投相关融资政策环境也延续了2017年的趋紧态势，下半年随着国内外政治经济形势的变化，相关政策有所调整，整体转向宽松，但因政策执行与落实具有滞后性，城投企业面临融资环境并未明显改善。纵观全年，城投企业仍面临融资渠道受限、再融资不畅的问题，并暴露出一定风险。 政策环境“先紧后松”，下半年宏观经济政策调整释放宽松信号。2018年上半年，监管政策延续了密集出台的态势（主要政策详见附件1），并沿袭了“开前门、堵后门”的整体思路，支持地方政府依法依规发行债券，同时严防城投企业依托政府信用无序举债，进一步规范了城投公司的融资行为。一是加强对地方政府债务管理、监督和审查，防范和化解地方政府债务风险，如34号文重申了要规范地方政府的限额管理和预算管理，着力加强债务风险监测和防范、通过强化监管和市场化手段最大限度防范和化解地方政府债务风险。二是进一步剥离城投企业的政府信用，双管齐下管控政府隐性债务，规范城投企业融资，如194号文禁止地方融资平台作为融资人依托政府信用进行举债；23号文则规范国有金融企业为地方政府和地方国企提供融资的行为，从融资端阻断金融机构向地方政府和国有企业违规提供融资的渠道。在此背景下，城投企业融资渠道受限，再融资受阻。 进入下半年，在内外部双重压力下，宏观经济数据有所下滑。在外部，贸易战持续升温带来了外需和就业的压力。在内部，随着去杠杆和调结构深入推进，实体经济层面的压力逐步体现，社会融资规模增速明显放缓，股市行情持续下行，股票质押风险凸显、债券市场违约事件频发。在此背景下，相关政策出现了一定的变化和调整。首先是7月23日国务院常务会议要求积极财政政策要更加积极、稳健的货币政策要松紧适度，并明确提出引导金融机构保障融资平台公司合理融资需求，为下半年宏观经济政策奠定了定向宽松的基调。随后中央政治局会议基于“稳中有变”经济形势新提法，提出财政政策要更加积极主动、货币政策要保持流动性合理充裕，加大基础设施领域补短板的力度。随后，国务院101号文等文件正式出台，对金融机构支持基建项目融资提出了明确要求，为融资平台再融资和化解资金链断裂风险提供了强有力的支持。政策定向调整为城投企业经营和融资环境改善提供了有利支撑。 融资环境整体趋紧，政策调整过渡期融资环境未见明显改善，城投债违约首现，非标违约事件多发。2018年下半年相关政策调整利好城投企业，但受前期融资政策持续收紧的惯性以及宽松政策实施的时滞性影响，2018年城投企业经历了非常困难的一年。“17兵团六师SCP001”成为第一支构成实质性违约的城投债，虽然很快完成偿付，但已动摇了市场对城投债的信心。此外，2018年发生多起非标债务违约，“爆雷”地区多为贵州、云南、内
义乌市城市投资建设集团有限公司 2014年度 履行社会责任报告 编制时间：2015年2月
为加快推进我市转型发展、深化国际贸易综合改革试点，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，着力深化国有企业布局调整和管理体制改革。2013年，市委、市政府出台了《关于深化政府投融资及国有企业管理体制改革的意见》（[2013]49号），剥离了原市国有资产经营有限责任公司部分经营性职能，撤销部分指挥部，充实其政府投资项目代建和融资的平台性职能，组建义乌市城市投资建设集团有限公司。 一、企业现状及发展战略 （一）企业概况 义乌市城市投资建设集团有限公司于2014年2月17日注册成立,是经义乌市人民政府批准，由义乌市国有资本运营中心出资组建的一家有限责任公司（法人独资）。集团主要负责我市城市基 础设施投资、建设与管理；承担政府投资项目和社会投资项目的代建；城市公共资源的开发利用，加油站、天然气、液化气、公共自行车等公共服务业务经营；国有资产的保值增值；政策性房地产的开发与销售等。集团本级设有6个职能部门，分别是办公室、财务管理部、监察审计部、项目建设部、资产运营部、投资发展部。集团注册资本5.21亿元。截止2014年底城投集团资产总额141亿元，负债总额32亿元，所有者权益109亿元。 集团下属共有全资子公司7家，控股企业1家，参股企业5家。全资企业：义乌市城建资源经营有限责任公司、义乌市中福置业有限公司、义乌市社会事业工程管理有限公司、义乌市城市建设发展有限公司、浙江义乌工业园区开发有限公司、义乌市三元教育发展有限公司、义乌市房地产开发经营有限公司。控股企
排名、企业名称、排名、企业名称、1、万科物业发展股份有限公司、251、狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司、2、绿城服务集团有限公司、252、湖南华庭物业管理有限公司、3、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司、253、天津天孚物业管理有限公司、4、保利物业发展股份有限公司、254、福州融侨物业管理有限公司、5、恒大金碧物业(金碧物业有限公司)、255、北京城承物业管理有限责任公司、6、彩生活服务集团有限公司、256、勤好(北京)物业管理有限公司、7、雅居乐雅生活服务股份有限公司、257、昆明银海物业服务有限公司、8、长城物业集团股份有限公司、258、合肥元一物业管理有限公司、9、金科物业服务集团有限公司、259、合肥华兴物业管理有限公司、10、中海物业集团有限公司、260、福建实达物业有限公司、11、深圳市金地物业管理有限公司、261、湖南省家园物业管理有限公司、12、中航物业管理有限公司、262、湖南三昌物业管理有限公司、13、华润物业科技服务有限公司、263、扬州爱涛物业管理有限公司、14、鑫苑科技服务集团有限公司、264、江苏东恒国际物业服务有限公司、15、山东省诚信行物业管理有限公司、265、上海百联物业管理有限公司、16、重庆天骄爱生活服务股份有限公司、266、北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、17、河南建业新生活服务有限公司、267、北京首都机场物业管理有限公司、18、亿达物业服务集团有限公司、268、北京悦豪物业管理有限公司、19、佳兆业美好集团有限公司、269、南京亿文物业管理有限责任公司、20、时代邻里控股有限公司、270、安徽州海物业管理有限公司、21、幸福基业物业服务有限公司、271、山东鲁商物业服务有限公司、22、深圳市明喆物业管理有限公司、272、深圳市嘉诚物业管理有限公司、23、中奥到家集团有限公司、273、上海中企物业管理有限公司、24、重庆新大正物业集团股份有限公司、274、福建南方物业管理有限公司、25、上海永升物业管理有限公司、275、深圳市东部物业管理有限公司、26、北京首开鸿城实业有限公司、276、安徽省高速地产物业管理服务有限公司、27、山东明德物业管理集团有限公司、277、国贸物业酒店管理有限公司、28、远洋亿家物业服务股份有限公司、278、武汉天源物业管理有限责任公司、29、爱玛客服务产业(中国)有限公司、279、苏州新港物业服务有限公司、30、富力物业服务集团、280、上海紫泰物业管理有限公司、31、正荣物业服务有限公司、281、河南新和昌物业服务有限公司、32、南都物业服务集团股份有限公司、282、哈尔滨菱建物业管理有限公司、33、新城悦服务集团有限公司、283、青岛新时代物业服务有限公司、34、上海保利物业酒店管理集团有限公司、284、深圳市缔之美物业管理有限公司、35、世茂天成物业服务集团有限公司、285、西安紫薇物业管理有限公司、36、广州广电城市服务集团股份有限公司、286、北京万通鼎安国际物业服务有限公司、37、深圳市卓越物业管理股份有限公司、287、成都市金港物业管理有限责任公司、38、深圳市龙城物业管理有限公司、288、上海延吉物业管理有限公司、39、宁波银亿物业管理有限公司、289、上海东渡物业管理有限责任公司、40、浙江祥生物业服务有限公司、290、深圳市恒基物业管理有限公司、41、厦门联发(集团)物业服务有限公司、291、安徽省文一物业管理有限公司、42、上海文化银湾物业管理有限公司、292、山东蓝盾物业服务集团有限公司、43、上海高地物业管理有限公司、293、浙江浙大求是物业管理有限公司、44、上海上实物业管理有限公司、294、上海海鸿福船物业管理有限公司、45、深圳市天健物业管理有限公司、295、安徽一山物业服务有限公司、46、成都金房物业集团有限责任公司、296、广州东康物业服务有限公司、47、河北恒辉物业服务集团有限公司、297、合肥高新物业管理有限责任公司、48、江苏银河物业管理有限公司、298、河南浩创物业服务有限公司、49、苏州市东吴物业管理有限公司、299、成都诚悦时代物业服务有限公司、50、广东康景物业服务有限公司、300、河南正美物业服务有限公司、51、广东公诚设备资产服务有限公司、301、美好幸福物业服务有限公司、52、兰州城关物业服务集团有限公司、302、深圳市荣超物业管理股份有限公司、53、广州越秀物业发展有限公司、303、河南绿都物业服务有限公司、54、南京金鹰物业资产管理有限公司、304、北京中湾
关于城投公司经营思路的几点建议 地方融资平台公司作为地方政府特许经营的公司，不仅承担着政府城市化建设的重要任务和使命，同时肩负着维护政府形象信誉的重大责任。做好政府的投融资平台，为公众提供设施、服务，实现国有资产的保值增值是城投公司的基本任务。 据银监会统计，截至目前，地方政府建立了大约8000多家各种形式的融资平台，2008年以后平台公司级次明显下移。目前，省、市、县融资平台占比数量大约为2%、40%、58%。 从发展历程来看，地方政府融资平台在我国现代化、工业化和城镇化建设过程中，都发挥了非常重要的作用，对地方经济社会的发展也发挥了积极的推动作用。近年来很多地区依靠地方融资平台，解决了过去很难解决的问题。 目前，我国城市化率依然较低，根据有关资料统计，我国目前的城市化率甚至比不上日本80年代的水平。在“十八大”明确提出在2020年全面建成小康社会的历史使命下（小康社会城市化率为：60％以上，2011年我国城市化率为51.27%），城市基础设施的建设和投资需求，将会持续增加，地方政府投融资平台还要继续发挥更加强大的作用，城市化建设仍要经历相当艰难的道路，融资平台的任务和使命也是任重而道远的。 为此，在新的经济形势下，各地平台公司一方面要通过各种渠道融资来满足市政建设和自身发展的需要；另一方面要充分
依托政府资源，结合公司自身实际，多元化经营，创新性发展。本文着重搜集了全国各地50家平台公司的基本情况，借以研究各地平台公司自身发展的情况。 一、各地城投的基本情况（以搜集的50家平台公司为主） 政府设立融资平台的初衷都是支持市政建设的需要。在2008年国家四万亿投资的刺激下，各地平台公司获得了大量的贷款，有效的支持了地方经济的发展需要。在研究的这50家平台公司中，省级平台公司11家，市级平台公司36家，县级平台公司3家。它们的经营业务基本涵盖了土地经营、房地产、市政工程、文化传媒、燃气、物业管理等几大领域。其中几乎所有的平台都从事土地经营（从事特许经营融资类的平台除外）；有74%的平台从事房地产经营；有42%的平台从事市政工程建设；有28%的平台从事文化传媒业务；有30%的平台从事燃气业务；有26%的平台从事物业管理。 从这些基本的业务领域可以看出，几乎所有的平台公司都依靠土地经营作为主营业务。一是地方政府过多的依靠土地财政，而且土地经营的利润非常巨大，是地方政府财政收入最为重要的来源，是平台公司赖以生存和发展的重要保障；二是土地作为稀缺资源，是企业生存和发展的基础，需求大；三是土地可以作为抵押物进行贷款，又是贷款的必要条件。 对于开展房地产业务，一是房地产市场目前刚性需求很大，房地产利润较高；二是房地产开发可以有效推进城市化进程，优
2017年度城投行业研究报告 工商一部城投行业组 报告概要 融资环境方面，2017年，行业政策趋严，城投类企业融资环境趋紧，地方政府债务管理体系日趋完善，未来城投公司将加快与政府信用脱钩和市场化转型的进程，地方政府及城投公司融资行为将更加规范化、市场化、透明化。 从城投债市场看，城投债发行方面，2017年，城投公司融资环境收紧，叠加金融市场去杠杆持续推进导致资金面紧张，1~10月份城投债发行规模大幅下降，发行利率持续走高，发行利差波动较大。存量城投债方面，城投债存量规模持续增长，余额规模仍较大，江苏省存量规模遥遥领先；存量城投债集中在2018~2021年到期，2021年为兑付最高峰，届时将面临较大兑付压力。城投级别调整仍以调高为主，由AA-调升至AA的主体占比较高；级别调升触发因素主要为地方政府信用水平、政府支持力度和企业自身实力三方面的改善，级别调低触发因素则主要为地方经济和财政实力的弱化。 从财务表现看，城投类企业债务负担持续加重，但债务增速明显下降，债务期限结构更加长期化。同时，债务水平区域分化较为明显，除经济较发达地区外，陕西、广西、山西等地城投类企业债务负担较重。城投类企业营业外收入占利润总额的比例仍较高，政府补助对城投类企业可提供一定流动性支持。城投类企业现金流状况改善，收入实现质量有所提高，有助于偿债能力的提高。2016年城投类企业现金储备较为充足，2017年受限于融资环境趋紧、债务增速明显放缓，整体看，短期内城投类企业偿债能力尚可。 从未来发展看，2018年城投债将迎来兑付高峰，部分城投公司短期流动性将承压；长期来看，随着地方政府债务管理体系的进一步完善，城投公司市场化转型的推进，以及城投债兑付高峰的临近，城投公司信用水平将出现明显分化。 一、融资环境变化 1.城投债融资的周期性 城投类企业融资功能的放大与投资拉动经济政策密切相关，受宏观经济政策及融资政策双重影响，城投债融资存在明显的周期性特征。 从近年来城投债发行情况来看，城投债的发行基本上以2~3年为一个小周期，发行增速呈现出快慢交替的周期性特征。一方面，城投债发行增速较快的年份，通常是宏观经济遭受“金融危机”、“经济危机”或下行压力较大的年份，政府为刺激宏观经济复苏和发展，均出台了“以基建促发展”的宏观经济政策以拉动GDP的增长，如2008年全球金融危机后中央政府和财政部推出的“四万亿”计划。可以看出，城投公司作为地方基建的主体，其融资平台功能的放大与投资拉动经济政策密切相关。
第11名：碧桂园控股有限公司 第12名：绿城房地产集团有限公司 第13名：金地（集团）股份有限公司 第14名：融创中国控股有限公司 第15名：招商局地产控股股份有限公司 第16名：远洋地产控股有限公司 第17名：佳兆业集团控股有限公司 第18名：北京首都开发控股（集团）有限公司 第19名：新城控股集团有限公司 第20名：华夏幸福基业股份有限公司 第21名：金科地产集团股份有限公司 第22名：雅居乐地产控股有限公司 第23名：复地（集团）股份有限公司 第24名：中信房地产股份有限公司 第25名：融侨集团股份有限公司 第26名：建业住宅集团（中国）有限公司 第27名：北京金隅嘉业房地产开发有限公司第28名：天津住宅建设发展集团有限公司 第29名：亿达集团有限公司 第30名：江苏中南建设集团股份有限公司 第31名：路劲地产集团有限公司 第32名：北京城建投资发展股份有限公司 第33名：农工商房地产（集团）股份有限公司 第34名：卓越置业集团有限公司 第35名：广州时代地产集团有限公司 第36名：旭辉控股（集团）有限公司 第37名：沿海绿色家园集团 第38名：重庆隆鑫地产（集团）有限公司 第39名：上海城开（集团）有限公司 第40名：重庆协信控股（集团）有限公司 第41名：建发房地产集团有限公司 第42名：福建正荣集团有限公司 第43名：海亮地产控股集团有限公司 第44名：禹洲地产股份有限公司 第45名：龙光地产控股有限公司 第46名：融信（福建）投资集团有限公司 第47名：景瑞地产（集团）股份有限公司 第48名：浙江佳源房地产集团有限公司第49名：浙江昆仑置业集团有限公司 第50名：上海三盛宏业投资集团 第51名：荣盛房地产发展股份有限公司 第52名：首创置业股份有限公司 第53名：联发集团有限公司 第54名：中粮地产（集团）股份有限公司 第55名：金融街控股股份有限公司 第56名：阳光城集团股份有限公司第57名：颐和地产集团 第58名：上海证大房地产有限公司 第59名：越秀地产股份有限公司 第60名：宁波奥克斯置业有限公司 第61名：SOHO中国有限公司 第62名：恒盛地产控股有限公司 第63名：合生创展集团有限公司 第64名：宝龙地产控股有限公司 第65名：奥宸地产（集团）有限公司 第66名：中骏置业控股有限公司 第67名：重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司第68名：朗诗集团股份有限公司 第69名：上置集团有限公司 第70名：上海城建置业发展有限公司 第71名：合景泰富地产控股有限公司 第72名：中建地产 第73名：南京栖霞建设股份有限公司 第74名：花样年控股集团有限公司 第75名：厦门海投房地产有限公司 第76名：新湖中宝股份有限公司 第77名：西安紫薇地产开发有限公司 第78名：雨润控股集团有限公司 第79名：西安天朗地产集团有限公司 第80名：宁夏亘元房地产开发有限公司 第81名：上海建工房产有限公司 第82名：四川蓝光和骏实业股份有限公司 第83名：金辉集团有限公司 第84名：浙江祥生房地产开发有限公司 第85名：深业集团有限公司 第86名：新疆华源实业（集团）有限公司 第87名：上海城投置地（集团）有限公司 第88名：中锐地产集团
城投公司发展中的问题和经验 从上个世纪90年代开始，伴随着中国经济的快速发展，城市化进程的加快，城市基础设施需求的不断增加，作为地方政府城市基础设施投融资平台的城投公司在各地相继成立。据全国城投公司协作联络会的统计，目前大中城市具备一定规模的城投公司已经近百家。 一、各地城投公司发展中的共性问题 从各地城投公司的发展历程和经营模式看，城投公司本质上是政府出资、赋权经营，具有政府信用，体现政府意志，是政府信用与市场原理特别是与资本市场原理有机结合的产物。作为特殊的经济实体和企业法人，它既是政府授权范围内国有资产的营运主体，依法享有出资人权利并承担国有资产保值增值责任；又是城市建设的投融资主体。它受政府委托，既要承担城市基础设施项目的投资、融资、建设、营运、管理等任务；又要通过资产重组，盘活城建存量资产，广泛吸纳社会资金。 实践表明，城投公司作为城建资金运筹和城建资产运营中心，在深化城市建设投融资体制和国有资产管理体制改革，通过多渠道、多层次融资加快城市基础设施建设等方面确实发挥了积极的作用。但由于缺乏健全的造血机制，部分城投公司融资功能日渐低迷，资产负债率居高不下，甚至濒临破产。具体分析，存在如下问题： 1．可持续的融资能力缺乏。 各地城投公司在发展初期都凭借各地政府的强大信誉、良好的资金运营机制以及政策性金融的支持获得了城市基础设施建设的大量资金。然而，毕竟城投公司涉及的绝大多数是公益性或准公益性的项目，项目资金的收益有限，加之国家近年来对固定资产投资采取较为严厉的管理政策，使得城投公司的后续资金逐渐减少。此外，目前绝大多数城投公司的融资来源单一，市场化程度不高也是阻碍城投公司继续融资能力不足的重要原因。
历届中国房地产百强企业榜单 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研 究院联合发布 2016/3/27 9:06:10 浏览次数：63 2003年（第一届） 排名企业名称 1. 万科集团 2. 北京天鸿集团 3. 北京顺天通房地产开发有限责任公司 4. 北京城建投资发展股份有限公司 5. 北京城市开发集团 6. 新疆广汇房地产开发有限公司 7. 广州增城市碧桂园物业发展有限公司 8. 大华（集团）有限公司 9. 广州保利房地产股份有限公司 10. 广州市番禺祈福新村房地产有限公司 11. 福州市房地产经营总公司 12. 北京金隅嘉业房地产开发公司 13. 利嘉实业(福建)集团有限公司 14. 上海绿地新龙基置业有限公司 15. 大连新型房地产开发有限公司 16. 天津市房地产发展(集团)股份有限公司 17. 北京住总房地产开发有限责任公司 18. 重庆华宇物业(集团)有限公司
19. 西安高技地产 20. 重庆南方集团有限公司 21. 北京泰跃房地产开发有限责任公司 22. 云南龙泉房地产开发经营有限公司 23. 通州区房地产开发总公司 24. 广州合生骏景房地产有限公司 25. 北京盛世兆业房地产开发有限责任公司 26. 北京华远曙光房地产开发有限公司 27. 深圳市东部开发(集团)公司 28. 重庆市龙湖置业有限公司 29. 华润置地(北京)股份有限公司 30. 杭州市居民区发展中心 31. 杭州市南都房产集团有限公司 32. 大连市建设控股有限公司 33. 和记黄埔地产（深圳）有限公司 34. 上海康桥半岛房地产发展有限公司 35. 成都市成都花园开发建设有限公司 36. 成都置信实业有限公司 37. 中远房地产开发有限公司 38. 广州碧桂园物业发展有限公司 39. 复地（集团）股份有限公司 40. 深圳市长城地产(集团)股份有限公司 41. 南光雅戈尔(宁波)置业有限公司 42. 广州珠江侨都房地产有限公司 43. 上海中环投资开发（集团）有限公司 44. 北京懿麟房地产开发有限公司 45. 广东珠江投资有限公司 46. 深圳航空城（东部）实业有限公司 47. 北京敬远房地产开发有限公司 48. 天津顺驰投资集团有限公司 49. 北京海开房地产股份公司
中国房地产企业排名榜前100强中国房地产企业排名榜前100强 更新：2018-12-14 10:11:00 3月19日，“2014中国房地产100强测评成果发布会暨500强峰会”在北京举行。大会发布了2014中国房地产开发企业100强、100强房企首选供应商品牌两大主榜单，以及房地产开发企业综合实力100强等系列子榜单。 万科、恒大、万达、绿地、保利、中国海外、世茂、碧桂园、绿城和龙湖列100强前十位。2013年全国商品房销售面积为13.06亿平方米，同比增长17.3%，销售面积同比增幅快速回升，达到2010年以来的最高水平;全国商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%。 中国房地产企业排名榜前100强（） 排名企业名称排名企业名称1万科企业股份有限公司51农工商房地产（集团）股份有限公司2恒大地产集团52联发集团有限公司3大连万达商业地产股份有限公司53上海中建东孚投资发展有限公司4绿地控股集团有限公司54海航地产控股（集团）有限公司5保利房地产（集团）股份有限公司55朗诗集团股份有限公司6中国海外发展有限公司56宁波奥克斯置业有限公司7世茂房地产控股有限公司57北京城建投资发展股份有限公司8碧桂园控股有限公司58上海证大房地产有限公司9绿城房地产集团有限公司59重庆华宇物业（集团）有限公司10龙湖地产有限公司60中骏置业控股有限公司11广州富力地产股份有
限公司61俊发地产有限责任公司12融创中国控股有限公司62三盛地产集团13金地（集团）股份有限公司63荣盛房地产发展股份有限公司14华润置地有限公司64首创置业股份有限公司15招商局地产控股股份有限公司65重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司16远洋地产控股有限公司66方兴地产（中国）有限公司17佳兆业集团控股有限公司67福晟集团18华夏幸福基业股份有限公司68上海城建置业发展有限公司19复地（集团）股份有限公司69上置集团有限公司20金科地产集团股份有限公司70越秀地产股份有限公司21雅居乐地产控股有限公司71中粮地产（集团）股份有限公司22新城控股集团有限公司72天朗控股集团23北京首都开发控股（集团）有限公司73K2地产24金融街控股股份有限公司74宁夏亘元房地产开发有限公司25融侨集团股份有限公司75南京栖霞建设股份有限公司26建业住宅集团（中国）有限公司76西安紫薇地产开发有限公司27阳光城集团股份有限公司77上海建工房产有限公司28四川蓝光和骏实业股份有限公司78浙江祥生房地产开发有限公司29江苏中南建设集团股份有限公司79龙记地产集团股份有限公司30路劲地产集团有限公司80新疆华源实业（集团）有限公司31旭辉控股（集团）有限公司81上海城投置地（集团）有限公司32泰禾集团股份有限公司82方圆地产控股有限公司33亿达集团有限公司83鸿坤地产集团34正荣集团有限公司84五洲国际控股有限公司35卓越置业集团有限公司85天山房地产开发集团有限公司36宝龙地产控股有限公司86苏州圆融发展集团有限公司37融信（福建）投资集团有限公司87国贸地产集团有限公司38广东珠江投资股份有限公司88中锐地产集团39建发房地产集团有限公司89重庆泽京房地产开发有限公司40禹洲集团90荣和集团41上海实
◇ 1.万科企业股份有限公司 ◇ 2.上海绿地(集团)有限公司 ◇ 3.顺驰中国控股有限公司 ◇ 4.碧桂园集团 ◇ 5.中海地产股份有限公司 ◇ 6.广州恒大实业集团有限公司 ◇ 7江苏高力集团有限公司 ◇ 8 合生创展集团有限公司 ◇ 9 广州富力地产股份有限公司 ◇ 10 绿城房地产集团有限公司 ◇ 11 雅居乐地产控股有限公司 ◇ 12 卓达集团 ◇ 13 百仕达地产有限公司 ◇ 14 中体奥林匹克花园管理集团 ◇ 15 大华集团 ◇ 16 四川蓝光实业集团有限公司 ◇ 17 浙江华门房地产集团有限公司 ◇ 18 园城实业集团有限公司 ◇ 19 新世界中国地产有限公司 ◇ 20 SOHO(中国)有限公司 ◇ 21 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 ◇ 22 广州颐和集团有限公司 ◇ 23 华润置地（北京）股份有限公司 ◇ 24 招商局地产控股股份有限公司 ◇ 25 金地(集团)股份有限公司 ◇ 26 江苏华厦融创置地集团有限公司 ◇ 27 北京万通地产股份有限公司 ◇ 28 中华企业股份有限公司 ◇ 29 南方香江集团有限公司 ◇ 30 复地（集团）股份有限公司 ◇ 31 江苏新城房产股份有限公司 ◇ 32 金融街控股股份有限公司 ◇ 33 上海城开(集团)有限公司 ◇ 34 天津泰达集团有限公司 ◇ 35 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司◇ 36 宁波联合建设开发有限公司 ◇ 37 北京金源鸿大房地产有限公司 ◇ 38 北京城建投资发展股份有限公司 ◇ 39 重庆华宇物业(集团)有限公司 ◇ 40 北京住总集团有限责任公司 ◇ 41 绿都控股集团有限公司 ◇ 42 宁波维科置业有限公司 ◇ 43 苏州新区高新技术产业股份有限公司 ◇ 44 浙江国际嘉业房地产开发有限公司
城投类公司现状与我区城投公司的发展思路 ----霞山区城市建设投资管理公司 城市建设投资公司是从事城市建设资金筹措、城建资产经营和城建项目建设的专门机构,出现于20世纪90年代。它的出现解决了城建资金(特别是城市基础设施建设资金)管理方面事权与财权分离的问题,使城建资金的筹措由财政单一投资向多元化、多层次、多渠道方式的转变。目前我国很多大中型城市都成立了城建投资公司,通过城建投资公司的运作,提高了城市建设的融资能力和城建资金的使用效益。但是,霞山区城建投资公司成立三年多来运作情况仍不理想,探索一条切实 可行的经营运作模式将是我区城投公司所要思考的问题。 一、城投类企业存在的必要性 目前各地纷纷建立了地方投融资平台，原因在于实行分税制以后可支配的地方财政资金有限，出现了地方政府事权与财权的不对等。即地方政府进行大规模的基础设施建设需要巨额的资金支持，仅仅依靠地方财政无法满足需要，而建立地方投融资平台以后，地方政府可以通过此类平台公司广泛吸引银行贷款和社会资金，投入地方基础设施建设，解决资金缺口。因此，城投类企业的诞生和存在是有其必然性和必要性的。 首先，从融资功能来看，城投类企业能够帮助地方政府突破经济建设中资金短期不足的瓶颈，在政府指导下，完成项目的融资、建设乃至经营，为各类项目建设提供了“合理”途径。其次，从偿债来源来看，城投类企业一般是以地方财政资金作为偿债资金来源，尽管建设所形成的各类基础设施和社会公益项目大多属于非经营或准经营项目，企业内部收益无法形成偿债来源或者无法完全满足偿债需要，但通过市政基础设施和投资环境改善，可以使周边土地实现增值，并吸引企业入驻获得
城投公司未来三大转型方式盘点 城投债，是指政府融资平台公司发行的企业债、公司债和交易商协会产品，产生背景为1994年我国实施分税制改革导致地方政府财权与事权不匹配，1995年开始施行的旧预算法又禁止地方政府发债融资，同年出台的《中国人民银行法》还使得地方政府无法通过银行等渠道获得资金支持。 自从1992年首支城投类企业债浦东发展债发行以来，至今为止，城投债已走过了25年的风风雨雨。在这25年的风雨历程中城投债都经历哪些故事？城投债又是如何发展起来的呢？ 一、城投债的“前世故事” (一）城投公司的定义 地方政府融资平台公司是指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。（国
发[2010]19号、国办发[2015]40号） 融资平台公司是指截至2010年6月30日，由地方政府及其部门和机构、所属事业单位等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，具有政府公益性项目投融资功能，并拥有独立企业法人资格的经济实体，包括各类综合性投资公司，如建设投资公司、建设开发公司、投资开发公司、投资控股公司、投资发展公司、投资集团公司、国有资产运营公司、国有资本经营管理中心等，以及行业性投资公司，如交通投资公司等。（财预[2010]412号） 地方政府融资平台公司，是指在中华人民共和国境内依法设立的、符合国发〔2010〕19号文件和《财政部、发展改革委、人民银行、银监会关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》（财预〔2010〕412号）相关规定的融资平台公司。（财会[2010]22号） 地方政府融资平台公司是指由地方政府及其部门或机构、所属事业单位等通过财政拨款或注入土地、股权等资产
城投公司转型发展的案例分析 ——记镇江新区经济开发总公司转型发展之路 镇江新区经济开发总公司集团组建项目组 摘要：2010年6月国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发19号）出台后，各部委颁布了一系列政策文件，从资产注入、政府担保、融资方式等方面规范投融资平台的行为。2014年10月国务院《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发43号）明确提出，剥离平台公司政府融资职能，加强地方政府债务管理。为顺应政策环境变化，城投公司必须进行市场化转型，通过提升公司盈利能力，创造稳定的经营性现金流，分担财政偿债压力，弥补城建资金缺口，为城市建设和发展提供更有力的支持。本文以镇江新区经济开发总公司为例，着重阐述了该公司在转型发展过程中一些可行的做法，以供各地城投公司参考和借鉴。 一、引言 镇江新区经济开发总公司（简称“经发总公司”）成立于1993年，是以镇江经济开发区融资、投资、开发、建设、运营等五大功能为主体的发展平台。公司历经二十年的持续发展，已成为资产超500亿元，拥有1家上市公司和11家全资及控股子公司，业务涵盖基础设施开发建设、房地产、金融、现代农业、旅游等产业的大型企业集团。 近年来，随着镇江经济技术开发区城市功能的不断完善以及中央对政府融资平台、国有企业改革一系列政策的不断出台，经发总公司管理层及全体员工都意识到公司的发展已经到了十字路口，必须紧随政策趋势和结合公司自身实际情况，围绕镇江新区产业化、城市化目标，全力加快转型升级步伐。在2012年委托中国现代集团完成《镇江新区经济开发总公司“十二五”发展战略与规划》之后，2014年6月，中国现代集团再次受托为经发总公司的转型发展献计献策，设计镇江新区经济开发总公司集团公司组建方案，为经发总公司构建面向未来的发展框架和路径，以保障公司的健康可持续发展。
中国房地产企业排名榜前100强 ◇1.万科企业股份有限公司 ◇2.上海绿地(集团)有限公司 ◇3.顺驰中国控股有限公司 ◇4.碧桂园集团 ◇5.中海地产股份有限公司 ◇6.广州恒大实业集团有限公司 ◇7江苏高力集团有限公司 ◇8 合生创展集团有限公司 ◇9 广州富力地产股份有限公司 ◇10 绿城房地产集团有限公司 ◇11 雅居乐地产控股有限公司 ◇12 卓达集团 ◇13 百仕达地产有限公司 ◇14 中体奥林匹克花园管理集团 ◇15 大华集团 ◇16 四川蓝光实业集团有限公司 ◇17 浙江华门房地产集团有限公司 ◇18 园城实业集团有限公司 ◇19 新世界中国地产有限公司 ◇20 SOHO(中国)有限公司 ◇21 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 ◇22 广州颐和集团有限公司 ◇23 华润置地（北京）股份有限公司 ◇24 招商局地产控股股份有限公司 ◇25 金地(集团)股份有限公司 ◇26 江苏华厦融创置地集团有限公司 ◇27 北京万通地产股份有限公司 ◇28 中华企业股份有限公司 ◇29 南方香江集团有限公司 ◇30 复地（集团）股份有限公司 ◇31 江苏新城房产股份有限公司
◇32 金融街控股股份有限公司 ◇33 上海城开(集团)有限公司 ◇34 天津泰达集团有限公司 ◇35 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 ◇36 宁波联合建设开发有限公司 ◇37 北京金源鸿大房地产有限公司 ◇38 北京城建投资发展股份有限公司 ◇39 重庆华宇物业(集团)有限公司 ◇40 北京住总集团有限责任公司 ◇41 绿都控股集团有限公司 ◇42 宁波维科置业有限公司 ◇43 苏州新区高新技术产业股份有限公司 ◇44 浙江国际嘉业房地产开发有限公司 ◇45 天津优联投资发展集团有限公司 ◇46 上海宝华企业集团有限公司 ◇47 深圳市振业（集团）股份有限公司 ◇48 天安中国投资有限公司 ◇49 上海置业有限公司 ◇50 苏州中茵集团有限公司 ◇51 上海金桥集团有限公司 ◇52 深圳市南光(集团)股份有限公司 ◇53 今典投资（集团）有限公司 ◇54 宝龙集团发展有限公司 ◇55 深圳市长城投资控股股份有限公司 ◇56北京北辰实业股份有限公司 ◇57 南京栖霞建设股份有限公司 ◇58 北京城建兴华地产有限公司 ◇59 上海实业发展股份有限公司 ◇60 深圳泰然(集团)股份有限公司 ◇61 厦门国贸集团股份有限公司 ◇62 宁波雅戈尔置业有限公司 ◇63 北京市华远地产股份有限公司
城投行业政策环境（一） 一、宏观政策 1、财政政策 由于国内经济增速放缓，基于稳定增长的需要，2012年实施的是积极的财政政策。众所周知，拉动经济增长的三驾马车是内需、外贸与投资。长期以来国内收入分配机制失衡，致使国内各阶层收入两极分化严重，广大中低收入者消费能力较弱，这直接导致了国内消费率连续多年下降，且短期内并没有好的突破方向。外贸方面，世界经济不景气，欧美、日本等经济体困难重重。由此导致中国的对外贸易增长乏力，拉动经济增长的力量十分孱弱。一方面，国内经济增长速度涉及到社会生活的方方面面，与社会稳定性高度相关，因此保持一定的经济增长速度始终是一个重大的政治任务；另一方面，在内需和外贸短期内提振无望的前提条件下，继续增加投资以保持一定的经济增长速度就成为不二的选择。 在这样的背景之下，2012年中国实施了积极的财政政策，这些政策无疑会延展影响到城投行业。因为城投行业与投融资行业关联度最大，城市建设投资出现衰退，相关行业也一定无法振兴。所以，积极财政政策的实施会较为优先考虑到城市建设领域的投资，这对城投行业来说也是一个发展的契机。 2、货币政策 基于稳定经济增长的需要，2012年的货币政策由前期的偏紧向适度回归，实施了稳健的政策。鉴于国内宏观经济下行的压力，在实际操作中实施了具有宽松倾向的货币政策。 数据来源：中国人民银行
2012年以来，旨在强化宏观经济稳定运行的适度宽松货币政策，为整个货币市场释放了大量流动性，客观上为城投企业缓解资金压力提供了便利条件。2012年以来多次的降准与降息，本意在于稳定宏观经济的增长。但是，这样的货币政策使得金融市场上流动性趋于宽松，客观上为城投企业提供了诸多资金来源，使其资金压力得到了有效的缓解与调整的余地。 3、土地政策（162号文精神） 土地供应对城投行业发展有着至关重要的作用。2012年土地计划供应有所缩减，但仍明显高于2011年实际供给水平，预示着今后土地市场的波动性不会很大。 近年来土地政策的一个重要内容，就是确保保障房用地供给，发展公共租赁住房，扩大保障性住房覆盖范围，解决低收入城镇居民家庭住房困难问题，保障民生。政策反复强调三类住房用地不低于住房建设用地比例的70%，增加公共租赁住房的供应。 中央要求逐步扩大住房保障制度覆盖面，表明中央要求保障房制度要更加完善、深化。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，单一的“价高者得”的土地招拍挂制度有了明确的改进方向。 4、保障房政策 近年来，为了保障城镇中低收入人群的住房供给，稳定国内房地产市场走势，保障性安居工程的建设力度不断加大。中央政府要求各地多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 在土地供给方面，不断增加保障性住房用地比重。国土资源部政策规定，申报住宅用地的，经济适用房、廉租房和中低价位的普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%；“国十条”又强调保障房及中小套型商品房用地不得低于70%的比例。 在税收优惠方面，通过适当的税收减免，鼓励保障房建设。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠；公租房建设用地及公租房建成以后占地免征城镇土地使用税、印花税，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税等。