第一章总论
资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
资产评估的特点（一）现实性（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性
资产评估与会计计价的区别资产评估有广义和狭义之分，广义的资产评估包括所有涉及资产价值的行为。但是，理论的界定和实践的运用中，我们所称的资产评估是狭义的，反映的是在产权变动、资产流动等资产特定行为下的估价过程。因此，资产评估与会计计价具有明显的区别，表现在以下几个方面：（一）发生的前提条件不同（二）目的不同（三）执行操作者不同当然，资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据。但资产评估与会计计价毕竟是两个不同的经济范畴，无论在理论上还是实际工作中都必须明确区分。
资产评估的特定目的1、资产转让2、企业兼并3、企业出售4、企业联营5、股份经营6、中外合资7、企业清算8、抵押9、担保10、企业租赁11、债务重组
价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。
将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格，这是我国理论界比较早的具有代表性的观点。1、重置成本是指现实市场条件下，重新构建一项全新资产所耗费的货币支出2、现行市价是指资产在公开市场上的售卖价格。3、收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的折现率将未来的收益折现为现值。4、清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。
市场价值定义为：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
1、在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。
2、投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。4、持续经营价值5、清算价格保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。6、保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。7、课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。
决定和影响价值类型的因素1、评估的特定目的（经济行为）2、市场条件；3、资产功能及其状态。
资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。
资产评估的原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（二）客观性原则（三）科学性原则（四）专业性原则二、资产评估的经济原则（一）贡献原则（二）替代原则（三）预期原则
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
资产评估程序1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。
资产评估程序的重要性（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据（三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
资产评估程序的内容（一）明确资产评估业务基本事项（二）签订资产评估业务约定书（三）编制资产评估计划（四）资产勘查与现场调查（五）收集资产评估资料（六）评定估算（七）编制和提交资产评估报告书（八）资产评估工作档案归档
第二章资产评估的基本方法
资产评估的基本方法市场法市场法目前是最简单、最有效的方法。成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
市场法评估资产的程序及其优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
市场法评估资产的步骤1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；4、把被评估资产与参照物比较；5、分析调整差异，做出结论。
成本法评估资产的步骤①确定被评估资产，并估算重置成本；②确定被评估资产的使用年限③估算被评估资产的损耗或贬值；④计算确定被评估资产的价值。
成本法评估资产的程序及其优缺点1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用；4、有利于企业资产保值。采用成本法的缺点1、工作量较大；2、以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；3、经济性贬值不易全面准确计算。
收益法收益法中各项指标的确定（一）收益额（二）折现率和资本化率（三）收益期限
收益法评估资产的程序及其优缺点1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3、预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；
4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。（二）收益法的优缺点1、收益法的优点（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。2、收益法的缺点（1）预期收益额预测难度较大，
受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估
重置成本的估算1、重置核算法2、物价指数法3、功能价值法4、规模经济效益指数法
功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值
经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥。
资产评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系。评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；同样的，折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中。例如，市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和资本化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和资本化的方法。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上，只是它们的运用不像市场法运用表现得那么直接而已。（二）市场法与成本法的区别（1）从买者和卖者的角度考虑不一样；（2）市场法市价和成本法的价格包含的内涵不一样；（3）市场法和它的原始成本没有直接关系，而成本法和它的历史成本是有直接关系的；（4）成本是按照它的重置成本（全新的重置成本），全新重置成本就是重新购置一台全新的资产所花费的全部支出扣减各项损耗来确定的，而市场法是按照它选定一定的参照物进行功能价值因素调整，而得到评估值的一种方法。
资产评估方法的选择1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。2、资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
第三章机器设备评估
机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。
机器设备的特点：1、单位价值高、使用期限长；2、价值高低与所处地域不具有直接关系；
3、机器设备中依附着无形资产；
4、机器设备更新换代较快。
机器设备评估的特点1、一般不具有独立的获利能力；2、整体性的机器设备评估时应该考虑相互对价值的影响；3、个体贬值差异性较大，确定贬值时应单台单件进行；4、考虑其功能性贬值和经济性贬值。
机器设备评估的程序1、明确评估目的；2、清查机器设备，明确评估对象；3、对机器设备进行鉴定，确定其适用性、可用性及主要技术参数；4、研究确定评估方法，搜集相关信息资料；5、评定估算，撰写评估报告。
机器设备的核查（一）逐项清查（二）抽样核查
机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。
机器设备重置成本的构成总体来说包括购买费、运输费、安装调试费。
机器设备评估的市场法市场法是通过市场找到相同或类似的资产的交易案例，对被评估资产和市场上找到的参照物的资产进行比较，调整它们之间的差异，最后确定评估值的一种方法。市场法评估机器设备的基本步骤（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料（二）进行市场调查，获取市场参照物（三）因素比较（四）计算评估值
第四章建筑物评估
房地产的特征1、位置固定性2、耐用性3、影响因素多样性4、投资大量性5、保值增值趋势
房地产的评估程序1、明确评估基本事项2、拟定评估工作方案3、实地勘查搜集资料4、选用评估方法评定估算5、确定评估结果，撰写评估说明和报告
第五章土地使用权评估
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地资产的价格类型1、基准地价2、标定地价3、土地使用权出让底4、转让价格5、出租价格6、其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）
影响地产价格的因素1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素
土地使用权评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则（四）供需原则（五）贡献原则
土地权属的类型（一）土地所有权（二）划拨土地使用权（三）出让土地使用权（四）集体土地所有权土地权属处置方式1、出让方式2、直接投资入股方式3、租赁方式
成本法评估的步骤1、估算土地取得费。2、估算土地开发费。3、估算税费。4、估算利息。5、估算利润。6、估算土地增值收益。7、估算土地使用权评估值
建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。
建筑物评估的特性（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约（三）建筑物功能、用途及评估方法
建筑物评估时需考虑的因素1、物理因素这是建筑物价格的决定因素。2、环境优劣的影响外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。3、经济地理因素在我国政治经济文体发展极不平衡。4、新旧程度土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。5、用途6、产权7、政策因素国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。8、供需状况9、其他因素如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。建筑物评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则
建筑物成本的构成1、建筑安装工程费2、前期费用3、其他费用4、间接费用5、合理利润6、资金成本7、税金
市场法评估建筑物的程序1、资料收集。2、选择作比较的交易实例。3、交易行为的补正。
4、交易日期的修正。
5、区域因素的修正。
残余估价法运用的方法原理是是首先得到房地合二为一的价值，减去土地的价值得到建筑物的价值，再细分在建筑物评估过程中，首先得到房地合二为一的收益，减去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通过一定的折现方式折现，确定建筑物质的价格。
第六章无形资产评估
无形资产的特点1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大。3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。
影响无形资产评估价值的因素（一）无形资产的成本（二）机会成本（三）效益因素（四）使用期限（五）技术成熟程度（六）转让内容因素（七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度（八）市场供需要状况（九）同行业同类无形资产的价格水平
无形资产评估的程序（一）明确评估目的无形资产评估的具体目的有：1、市场上无形资产的转让；2、无形资产投资；3、股份制改造、清算资产；4、法律诉讼中作为诉讼标的；5、纳税需要；6、保险的需要及其他目的。（二）鉴定无形资产（三）确定评估方法，搜集相关资料（四）整理和报告，做出评估结论
无形资产功能特性1、附着性2、共益性3、积累性4、替代性
无形资产成本特性1、不完整性2、弱对应性3、虚拟性。
专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。
专利权的特点1、独占性，也称排他性。2、地域性。3、时间性。4、可转让性。
专利权评估程序（一）证明和鉴定专利权的存在（二）确定评估方法，搜集相关资料（三）完成评估报告，并加以详尽说明
专利权评估最常用的方法是收益法，有时也会用到成本法。
专有技术的特点1、实用性。2、新颖性3、价值性。4、保密性。
专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营决窍和图纸、数据等技术资料。
影响专有技术评估值的因素分析1、专有技术的使用期限。2、专有技术的预期获利能力。
3、分析专有技术的市场情况。
4、专有技术的开发成本。
专有技术的评估方法与专利权评估方法基本相同。
商标权及其特点商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。
商标权评估的程序（一）明确评估目的（二）市场调研和分析（三）确定评估方法，搜集确定有关指标（四）计算、分析、得出结论，完成评估报告
商标权评估采用方法一般为收益法。
计算机软件的特点独创性（即原始性）、无形性、复制性及复杂性计算机软件价值评估方法一般用成本法评估如果是购进的软件，可参照购进价估价；如果是为了销售，能计算销售收益的，可用收益法进行估价。
收益法评估计算机软件的步骤1、确定评估基准日和评估目的。2、界定软件的评估范围。3、计算软件的销售收益。4、确定软件的经济寿命，预测寿命期内各年的收益。
商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。
商誉评估的方法割差法割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估价值的方法。
第七章流动资产评估
流动资产评估的特点1、流动资产评估是单项评估。2、必须选取准流动资产评估的基准时间。3、即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。4、流动资产周转速度快，变现能力强。
流动资产评估的程序1、确定评估对象和评估范围。2、对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。2、对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。3、对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。4、合理选择评估方法。5、评定估算流动资产，产生评估结论。
在产品评估（一）成本法（二）市场法
第八章长期投资和递延资产评估
长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。
长期投资评估的特点1、长期投资评估是对资本的评估。2、长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。
债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。分为金融债券、政府债券和公司债券。债券具有如下特点：1、收益稳定性。2、投资风险小。
债券价格1、票面价格，是指股份公司在发行股票时所表明的每股股票的票面金额。2、发行价格，是指股份公司在发行股票时的出售价格，主要有面额发行、溢价发行、折价发行。一般同一种股票只有一种发行价格。3、账面价格，又称股票的净值，是指股东持有的每一股股票在公司财务账单上所表现出来的净值，是证券分析家和财会人员运用的一个概念。4、清算价格，是指企业清算时，每股股票所代表的真实价格。5、内在价格，是一种理论依据，是根据证券分析人员对未来收益的预测而折算出的股票现时价格。6、市场价格，是指证券市场上买卖股票的价格。
上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。
股权投资的评估方法一般都应选用收益法。对于合同、协议明确约定了投资报酬的，可将按规定应获得的收益折现为现值，计作评估值。对到期收回实物资产的，按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的价值，计算评估值。
其他资产是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的资产，如长期待摊费用
其他资产评估的基本标准是只有在评估基准日后能为新的产权主体产生利益的，才能界定为其他资产的评估对象
第九章企业整体资产评估
企业的特点：1、盈利性。2、整体性。3、待续经营性。
企业价值1、账面价值。2、市场价值。
企业价值评估主要表现为：1、企业整体价值；2、股东全部权益价值；3、股东部分权益价值。
企业价值评估的程序（一）明确评估目的和评估基准日（二）明确评估对象（三）制定比较详尽的评估计划（四）对资料加以归纳、分析和整理，并加以补充和完善（五）根据资产的特点、评估目的选择合适的方法，评定估算资产价值（六）讨论和纠正评估值（七）产生结论，完成企业价值评估报告
企业价值评估应考虑的因素（一）企业全部资产价值（二）企业的获利能力
（三）企业的外部环境包括市场、政府政策法规等。
企业价值评估中的财务分析（一）企业偿债能力（二）企业运营能力可采用如下指标考察。
1、存货周转率。（1）存货周转次数。（2）存货周转天数。存货周转率是衡量企业营销能力强弱和存货管理效果的指标（三）企业盈利能力投资报酬率。反映企业每元投资所能带来的利润。主要有（1）资产报酬率（资产利润率）。企业一定时期内实现利润与资产总额的比率。（2）净资产利润率。税后利润与净资产之间的比例。比例越大，说明收益越强。
收益法应用于企业整体评估的形式有两种。1、年金资本化法。2、分段法。
净收益与现金流量既有差异，也存在密切联系，主要体现在以下方面：1、净收益是预计未来现金流量的基础。2、现金流量与净收益的差异可揭示净收益品质的好坏。净收益与现金流量之间的伴随关系越强，表明企业的净收益品质越好；即净收益与现金流量之间的差异（数
量上、时间分布）越小，说明净收益的收现能力越强。收益品质越好，企业的资产流动性和财务适应性就越强。
企业收益预测的方法1、综合调整法2、产品周期法3、现代统计法
企业价值评估的其他方法资产基础法也称为成本加和法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法。是以资产负债表为导向的评估方法。市盈率乘数法市盈率本为是上市公司每股股票价值与其年收益额之比。
第十章资产评估准则与行业管理
资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。
资产评估报告的作用1、为被委托评估的资产提供作价意见2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
资产评估报告的基本内容1、拥有被评估资产的公司或权利人的名称2、资产评估的对象和范围3、评估目的和基准日4、定义价值类型5、列出评估方法及其重要参数确定依据和过程6、评估结论7、重要的声明
资产评估报告的编制1、评估资料的分类整理2、评估资料的分析讨论3、评估资料的汇总和评估报告的编排4、评估报告先由项目经理审核，再报评估机构经理审核签发。
资产评估报告书主要是由委托方来使用。
资产评估准则的内容从总体上来说，包括业务准则和职业道德准则
业务准则是指资产评估业务活动中涉及的评估对象、评估依据、评估方法、评估程序等一系列规范的总称。
职业道德准则是指与人们的职业活动紧密联系的并具有自身职业特征的道德准则和规范。产评估职业道德是指人们在从事资产评估职业时应当遵循的道德准则和规范。
资产评估管理模式1、政府管理模式2、行业自律管理模式3、政府监管下的行业自律管理模式
一、单项选择题（每小题2分，共30分） 在下列每小题的四个备选答案中选出一个正确的答 案，并将其字母标号填入题干的括号内。 答案写在后面 1.下列选项中，不符合公开市场内涵的是() A.交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益 B.交易各方掌握必要的市场信息 C.交易各方具备较为充裕的时间 D.交易条件公开且具有排他性 2.一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会() A.偏低 B.偏高 C.不变 D.合理 3.被评估的某材料系最近购入，当时共购入300件，单价600元，共发生运杂费等6000元，经盘点，该材料尚余200件，则该批材料的评估值为（） A．126000元B．124000元 C．122000元D．120000元 4．某企业前三年发生的坏账损失分别为100万元．110万元．120万元；前三年的应收账款余额分别为2000万元．2100万元．2200万元。则该企业的坏账占应收账款的百分比为（） A．5.00% B．5.18% C．5.24% D．5.45% 5. 某企业向甲企业售出一批材料，价款1000万元，商定6个月收款，采用商业承兑汇票结算。该企业于5月10日开出汇票，并经甲企业承兑，汇票到期日为11 月10日。现对该企业进行评估，评估基准日为7月10日。由此确定贴现日期为120天，贴现利率按月息 0.6%计算。则该应收票据评估值为() A.976万元 B.988万元 C.1018万元 D.1024万元 6. 某资产评估公司对甲企业进行整体评估，评估基准日为2010年5月31日。截至评估基准日该企业待摊费用账面余额为18万元，其中有预付的2010年保险费6万元，已摊销2万元，余额为4万元；预付2010年一年的房租24万元，已摊销10万元，余额为14万元。则该企业的待摊费用评估值为() A.15万元 B.17.5万元 C.18万元 D.21万元 7．某评估机构对一大型机械厂进行评估。该企业固定资产中有同类机床300台，账面原值3000万元，评估人员将其中的10台机床作为样本进行了详细评估，该10台机床的重 置成本为120万元，其账面原值为100万元。若被评估的300台机床的成新率平均为60%，则该300台机床的评估值最接近于( )
第一章总论 本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。 1、一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2、资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 3、资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。 4、资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。 5、按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 6、有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 7、不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。 8、价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有： 市场价值。 在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。 投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 9、资产评估的假设： 继续使用假设公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。 清算（清偿）假设 10、资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。 资产评估的工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则 资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则 11、资产评估基础日一般的基准时点是日。 第二章资产评估的基本方法要求 掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
2020年自学考试《资产评估》复习资 料：房地产评估房地产评估 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存有形态，即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。 在国外一般称之为不动产。 1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。 2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。 二、房地产的特征 (一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。 (二)耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。 (三)影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。 (四)投资大量性：其投资数额是可观的。 (五)保值增值趋势 三、房地产评估程序
(一)明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。(二)拟定评估工作方案(三)实地勘查搜集资料 (四)选用评估方法评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。(房地产专用法) (五)确定评估结果，撰写评估说明和报告 第二节土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地实行使用或依法对其使用权实行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 土地资产能够作为单独的对象实行评估，也能够与地上建筑物一起作为评估对象实行评估，还能够作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并实行评估。 二、土地的分类及其特性 (一)土地资产及其分类 从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，能够从纵横两方面理解。 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用水准 5、按开发水准与开发趋势 (二)土地资产的特性 土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。 土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。2、土地空间位置的固定性。3、土地使用价值的永续性和增值性。4、土地的不可替代性。 土地的经济特性主要表现在以下几方面：
资产评估 第一章总论 第一节资产评估的含义 一、资产评估的概念 资产评估：指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行的重要保证 客体：评估的对象，内容的界定 特定目的：资产业务发生的经济行为，决定和制约价值类型和方法的选择 价值类型：是对评估价值的质的规定，评估方法的选择具有约束性。 方法：是确定资产评估价值的手段和途径。 二、资产评估的特点 （一）现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面： （1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况； （2）以现实状况为基础反映未来； （3）现实性强调客观存在。 （二）市场性 （三）预测性 用资产的未来时空的潜能说明现实。未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。 （四）公正性 资产评估行为对于评估当事人具有独立性。 （五）咨询性 是为资产业务提供的专业化估价意见，无强制执行效力 三、资产评估与会计计价的区别 第二节资产评估的对象 一、资产的含义
资产作为被评估的对象，可以从几个方面理解： （一）资产是一种权利 （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配 二、资产的分类 从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。 第三节资产评估的价值类型 一、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面： 一是：在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估； 二是：不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。 资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组等等。 二、资产评估的价值类型 （一）价值类型的作用 价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 2.价值类型制约资产评估方法的选择。 3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。 （二）价值类型的类别 1.市场价值 市场价值的理解从三个方面把握；（1）公开和公平的市场条件；（2）当事人是理性的；（3）市场价值是价值估计数额。 2.在用价值 在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 3.投资价值 与市场价值相比，投资价值是个人的价值，它未必是市场价值。 4.持续经营价值 如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。 5.清算价格 清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。 清算价格一般取决于下列几个因素： （1）资产的通用性；（2）清算时间的限制。 6.保险价值 保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。 7.课税价值 （三）价值类型决定因素 主要因素包括：
第六章流动资产评估 一、考情分析 近三次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意： （一）本章过去考试平均5分（单、多、计算） （二）未来趋势5分（单项选择题，多是计算性的） 二、重点内容提示 本章共三节内容： 第一节流动资产评估的特点 一、流动资产的内容及其特点 （一）内容： 1.现金。2、各项存款。3、应收账款。4、预付款。5、存货。6、短期投资。7、其他。 （二）特点： 1.周转速度快。在一个生产经营周期内，改变其实物形态，将其价值全部转移到所形成的商品中，从营业收入中得到补偿。判断流动资产的标准是看周转状况。 2.变现能力强。可以在较短时间内出售和变卖，变现能力强是流动资产区别于其他资产的主要特征。 3.形态多样化。流动资产在生产过程中，不断改变形态，经过供应、生产、销售等环节。 （三）分类 按流动资产的存在形态，分为四类： （1）货币类，包括现金和各项存款； （2）实物类，包括各种材料、在产品、产成品等； （3）债权类，包括应收账款、预付款等； （4）其他流动资产。 【例题1·多选题】（2009）流动资产包括（）。 A.现金 B.应收账款 C.股权性投资 D.在产品 E.长期债券 [答疑编号1] 『正确答案』ABD 『答案解析』流动资产包括：现金、各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。
二、流动资产评估的特点 （一）流动资产评估是单项评估。 无需考查其综合获利能力。 （二）必须选准流动资产评估的基准时间。 由于流动性和波动性强，不同形态的流动资产随时发生变化，价值变动性较大。（为便于利用会计资料，简化评估过程）所选评估基准日应尽可能在会计期末。 （三）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。 量大、种类多，需要考虑评估时间及成本。 （四）流动资产周转速度快，变现能力强。 价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值，可以采用历史成本作为评估值。评估流动资产时无需考虑资产的功能性贬值因素，而资产的有形损耗（实体性贬值）的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。 三、流动资产评估的程序 （一）确定评估对象和评估范围。 （二）对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。 （三）对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。 （四）合理选择评估方法。 评估方法的选择，一是根据评估目的选择，二是根据不同种类流动资产的特点选择。 从评估角度讲流动资产划分为四种类型： （1）对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法。 （2）对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值本身就是现值，只是应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。不需要进行评估。 （3）对于债权类流动资产评估只适用于按可变现值进行评估。 （4）其他流动资产，应分别不同情况进行。 （五）评定估算流动资产，产生评估结论。 第二节实物类流动资产的评估 一、材料评估 （一）材料评估的内容与步骤 评估中的材料主要是指库存材料。 1.库存材料的内容
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2017自考复习资料： 00158资产评估 第一章总论 本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。 4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。 5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。8价值类型制约资产评估 方法的选择。主要价值 类型有： 市场价值：自愿买方和 自愿卖方在评估基准日 进行正常的市场营销之 后所达成的公平交易中 某项资产应当进行交易 的价值估计数额，当事 人双方必须谨慎，不受 任何强迫压制。 在用价值：在用价值是 指特定资产在特定用途 下对特定使用者的价 值。 投资价值：投资价值是 指资产对于具有明确投 资目的的特定投资者或 某一类投资者所具有的 价值。 9资产评估的假设： 继续使用假设：资产将 按现行用途继续使用， 或转换用途继续使用。 公开市场假设：公开市 场是指发达与完善的市 场条件。公开市场假设 是基于市场客观存在的 现实，即资产在市场上 可以公开买卖，不论资 产的买者或卖者都希望 得到资产最大最佳效 用。 清算（清偿）假设：资 产所有者在某种压力下 被强制进行整体或拆 零，经协商或以拍卖方 式在公开市场上出售。 10资产评估的原则 包括两个层次的内容， 即资产评估的工作原则 和资产评估的经济原 则。 资产评估的工作原 则：、独立性原则、客 观性原则、科学性原 则、专业性原则 资产评估的经济原则： 贡献原则、替代原则、 预期原则 11资产评估基础日一般 的基准时点是日。 第二章资产评估的基 本方法 要求掌握资产评估的基 本方法、评估基本方法 的运用及方法中各个指 标的确定。 第一节市场法 市场法是指通过比较被 评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类 似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估 资产价值的一种评估方 法。 市场法应用的前提条 件： 需要有一个充分发育的 活跃的公平的资产交易 市场； 被评估资产的市场参照 物及其相比较的指标、 技术参数等资料是可以 搜集的。 运用市场法评估资产优 缺点 市场法的优缺点：
1.被评估设备为1995年从英国引起设备，进口合同中的FOB价格是20万英镑。2011年评估时英国生产厂家已不再生产这种待估设备，其替代产品为国内其他企业1999年从英国进口的设备，CIF价格为30万英镑。被评估设备所在企业，以及与之比较的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续按CIF价格0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不需要另行计算，被评估设备尚可使用5年，年营运成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备在企业的正常投资报酬率为10%，评估时英镑与美元的汇率为1.4：1，人民币与美元的汇率为8：1。 要求：（1）什么是重置成本法？适用哪些范围？（2）物价指数法与重置核算法区别？（3）根据上述数据估测该进口设备的重置成本、设备的成新率、功能性贬值及评估价格。（4）若该企业评估日目的在于此设备抵押向银行申请贷款，其企业应进行怎样的账务处理？ 答：（1）重置成本法是现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该资产的实体性贬值、功能性贬值和经济贬值，估算资产价值的方法。重置成本法适用于持续使用假设前提下的机器设备评估。 （2）第一，物价指数法估算的重置成本仅考虑了从变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。第二，物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上，而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 （3）①重置成本 由于评估时生产厂家已不再生产被评估资产，应取替代设备的CIF价格比较合理，即被评估设备的CIF价格为30万元。设备重置价＝30万英镑÷1.4×8＝171.43(万元) 银行手续费＝30 ÷1.4×8×0.8%＝1.37(万元) 国内运杂费＝(171.43+1.37) ×3%＝5.18(万元) 进口设备重置成本＝171.43+1.37+5.18＝177.98(万元) ②成新率＝5/(5+6)=45% ③功能性贬值=20 000 ×(1－33%) ×(P/A，10%，5) =13 400×3.7908＝5.08 (万元) ④评估价值＝177.98×45%－5.08＝75.011(万元) （4）无需进行会计账簿调整。 2.甲企业拥有职工人数300人，其中签订10年期劳动合同的100人，签订长期劳动合同的200人，预计经营期10年，每年工资报酬维持在900万元左右。评估基准日为2002年1月1日，经调查去的该企业过去5年的资产收益率、行业平均资产收益率资料如下： 年限20012000199919981997 甲企业资产收益率RF9.6%9.2%8.8%7.2%8.6% 行业平均资产收益率RE8%8.5%9%8.6%8.8% 国库利率为2.1%，风险报酬率为3%，故折现率定为5.1%。 要求：确定甲企业人力资源的评估价值。 答：人力资源评估价值＝900×（1/5.1%）×[1-1/（1+5.1%）10]×｛[（5×9.6%）/8%+（4×9.2%）/8.5%+ （3×8.8%）/9%+（2×7.2%）/8.6%+（1×8.6%）/8.8%]/15｝＝6915.94×1.06＝7330.89（万元） 3.某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。 要求：（1）什么是收益现值法？其适用的条件是什么？（2）评估该地产现时价值。 答：（1）收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，进而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其适应的条件是：①资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；②未来的收益可以正确预测计量；③与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。 （2）该地产现实价值＝＝＝ ＝＝232.21(万元)
浙江省2018年4月高等教育自学考试 资产评估试题 课程代码：00158 本试卷分A、B卷，使用2000年版本教材的考生请做A卷，使用2018年版本教材的考生请做B卷；若A、B两卷都做的，以B卷记分。 A卷 一、名词解释(本大题共4小题，每小题3分，共12分) 1.经济性贬值 2.划拨土地使用权 3.非专利技术 4.资产评估报告书附件 二、单项选择题(本大题共21小题，第5—22题每小题1分，23—25题每小题2分，共24分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 5.资产评估是通过对资产某一________价值的估算，以确定其价值的经济活动。( ) A.时期 B.时点 C.时段 D.使用 6.根据我国现行制度规定，占有国有资产的单位发生下列资产行为时当事人可以自行决定是否需要评估，即( ) A.资产转让 B.股份经营 C.抵押贷款 D.企业联营 7.收益法运用的基本依据是：资产成交后能为新所有者带来一定的期望收益，为此所支付的货币量________该项资产的期望收益的折现值。( ) A.等于 B.不会超过 C.必须超过 D.小于 8.采用成本法进行资产评估时，其实体性陈旧贬值与会计学上的折旧是( ) A.完全一样 B.不一样 C.有时一样，有时不一样 D.前者是后者的组成部分 9.用市场法进行资产评估时，应当参照相同或者类似的________作为被评估资产的评估价 1
值。( ) A.重置成本 B.市场价格 C.清算价格 D.收益现值 10.机器设备评估中物价指数调整法得出的结论为( ) A.复原重置成本 B.更新重置成本 C.帐面原值 D.历史成本 11.对于目前还在生产和销售的机器设备，确定重置成本的首选方法应是( ) A.利用价格指数法 B.利用询价法再考虑其他费用 C.利用重置核算法 D.利用功能价值法 12.在机器设备评估中，评估人员应优先使用( ) A.综合物价指数 B.零售物价指数 C.分类产品物价指数 D.消费品物价指数 13.运用残余法评估建筑物的前提条件是( ) A.建筑物用途合理 B.建筑物使用强度合理 C.建筑物可以获得正常收益 D.建筑物可以获得超常收益 14.运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以________与建筑物全部使用年限的比率求得。( ) A.已使用年限 B.剩余使用年限 C.实际已使用年限 D.已提折旧年限 15.若房屋的成新率为75%，房屋的结构构件、整修、设备成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使用。则该房屋属于( ) A.一般损坏房 B.严重损坏房 C.较轻损坏房 D.基本完好房 16.基准地价系数修正法从方法论上讲属于( ) A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.清算法 17.某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中________最可行。( ) A.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4000平方米 B.建筑物地面一层建筑面积为500平方米，总建筑面积为6000平方米 2
全国2014年4月高等教育自学考试 《资产评估》答案 课程代码：00158 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸” 的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。 1、下列选项中，不属于 ．．．资产评估特点的是（D ）1-3 A、预测性 B、咨询性 C、市场性 D、科学性 2、按资产是否具有综合获利能力进行分类，可分为（ B ）1-7 A、有形资产和无形资产 B、单项资产和整体资产 C、短期资产和长期资产 D、可确指的资产和不可确指的资产 3、下列原则中，属于资产评估工作原则的是（ A）1-17 A、独立性原则 B、预期性原则 C、替代性原则 D、贡献性原则 4、下列各类资产中，适合采用市场法评估的是（D ）2-33 A、专用设备 B、受地区、环境等严格限制的资产 C、大部分无形资产 D、通用设备 5、资产评估中的资产损耗与会计学中的资产折旧（ B ）2-44 A、是相同的概念 B、是不同的概念 C、有时相同，有时不同 D、在量上是相同的 6、当资产利用率大于1时，表示资产（ A ）2-40 A、实际已使用年限比名义已使用年限长 B、实际已使用年限比名义已使用年限短 C、实际已使用年限等于名义已使用年限 D、实际使用年限比总使用年限长 7、折现率本质上是（C ）2-51 A、风险报酬率 B、无风险报酬率 C、特定条件下的收益率 D、超额收益率 8、某设备经济寿命为1O年，目前已使用3年，其控制系统意外受损，估计修复费用需lO 万元，目前该设备重置成本为50万元，则该设备成新率为（ C ）3-88 A、44％ B、50％
2007年7月高等教育自学考试 资产评估试题 课程代码：00158 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 1.评估机构和人员在确定是否承接资产评估项目时不需要分析的因素是（） A.评估项目风险 B.专业胜任能力 C.资产评估日 D.独立性分析 2.按资产是否具有综合获利能力分类可以将资产分为（） A.可确指资产与不可确指资产 B.有形资产与无形资产 C.固定资产与流动资产 D.单项资产与整体资产 3.实际生产能力与额定生产能力之比为资产利用率。在资产评估的成本法中，过去的资产 利用率越高，则资产价值______，将来的资产利用率越高，则资产价值______。（）A.越低，越低 B.越低，越高 C.越高，越低 D.越高，越高
4.甲生产线，年产量为A产品10万吨，需要进行评估。评估人员获得乙生产线的信息：年产A 产品15万吨，重置成本1000万元。该类设备的规模经济效益指数为，甲生产线的重置成本约为（） 万元万元 万元万元 5.收益法中使用的收益额为（） A.过去的收益额 B.现在收益额 C.将来的收益额 D.过去、现在和将来收益额的平均数 6.机器设备评估时，要根据其特点，确定其评估范围。以下说法不正确 ．．．的是（） A.简易设备的基础构筑物价值，要与设备合并评估 B.成套设备的基础构筑物价值，要单独评估 C.成套设备中含有的无形资产价值，要单独评估 D.单台设备中含有的无形资产价值，要与设备分开评估 7.超额投资成本形成的功能性贬值额可以这样
计算（） A.复原重置成本+更新重置成本 B.复原重置成本-1 C.复原重置成本-更新重置成本 D.更新重置成本-1 8.进口设备的银行财务费用率一般取费标准大致是（） A.千分之四～千分之五 B.千分之一～千分之两点五 C.百分之四～百分之五 D.百分之一～百分之两点五 9.进口设备消费税的计税基数是设备的（） +关税+关税+增值税 +关税+关税+增值税 10.某待评估土地使用权剩余年限为40年，交易案例的土地使用权剩余年限为30年，待评估土地的地质条件比交易案例好，经测算地质条件因素使得被评估土地价格比交易案例高大约3％，如折现率为8％，则个别因素修正系数为（） 教育、科技、卫生用地的土地使用权出让最高年限为（）
第六章流动资产评估 一、单项选择题 1.某企业对其应收账款进行评估，评估基准日应收账款金额72万元。已知前5年应收账款余额为l00万元，坏账发生额为5万元，预期应收账款的变现成本为0.6万元，企业的应收账款评估值为（）。 A.36.0万元 B.70.56万元 C.68.4万元 D.67.80万元 2.市场法评估在制品适用于（）。 A.成本法计算此较麻烦时 B.生产制造过程中物价发生较大变化时 C.在制品没有社会平均工艺定额时 D.因产品下马在制品只能按评估时的状态向市场出售时 3.（）是按照应收账款拖欠的时间长短，分析判断可收回的金额和坏账损失。 A.坏账估计法 B.信用分析法 C.账龄分析法 D.信用估计法 4.对现金和各项存款的评估，应以（）作为评估值。 A.核实后的实有额 B.清算价格 C.未核实的账面价值 D.重置价值 5.下列不属于流动资产特性的有（）。 A.周转速度快 B.变现能力强 C.风险小 D.形态多样化 6.某企业3月初预付6个月的房屋租金90万元，当年5月1日对该企业评估时，该预付费用评估值为（）。 A.35万元 B.60万元 C.45万元 D.30万元 7.某企业产成品实有数量80台，每台实际成本94元，该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70：30，根据目前有关资料，材料费用综合调整系数为l.20，工资、其他费用综合调整系数为l.08。该产品的评估值应接近于（）。 A.9 745元 B.8 753元 C.7 520元 D.8 800元 8.某项在用低值易耗品，原价750元，预计使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品现行市价为l200元，由此确定在用低值易耗品评估值为（）。 A.300元 B.900元 C.750元 D.1200元 9.某企业有一期限为l0个月的票据，本金为50万元，月利息为10‰，截至评估基准日离付款期尚差三个半月的时间，则该应收票据的评估值为（）。 A.532 500元 B.500 000元 C.517 500元 D.500 325元
全国2008年4月高等教育自学考试 资产评估试题 课程代码：00158 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分， 共30分） 1.以下表述中不符合 ．．．资产评估科学性原则的是（）A.必须根据评估的特定目的选择适当的价值类型和方法 B.对于特定的资产业务价值类型的选择具有唯一性 C.对于特定的资产业务评估方法的选择具有唯一性 D.对于特定的资产业务评估方法的选择具有多样性 2.狭义的资产评估程序不包括 ．．．（） A.明确资产评估业务基本事项 B.编制资产评估计划 C.评定估算 D.编制和提交资产评估报告书 3.复原重置成本与更新重置成本的差额，是一种（）
A.实体性贬值 B.功能性贬值 C.有形损耗 D.经济性贬值 4.由于使用磨损和自然力作用所导致的资产贬值为（） A.实体性贬值 B.功能性贬值 C.技术性贬值 D.经济性贬值 5.某资产预计纯收益为：前三年分别为5、4、6万元，本金化率和折现率均为10%，采用年等值收益额资本化方法计算的评估值为（） A.49.5万元 B.49.7万元 C.49.8万元 D.50万元 6.需要安装的设备，且安装调试周期长，其重置成本除考虑正常费用外，还要考虑（） A.安装费 B.运输费 C.资金成本 D.调试费 7.用物价指数法将设备的历史成本调整为评估基准日的成本，该结果是（） A.超额投资成本 B.超额运营成本 C.复原重置成本 D.更新重置成本 8.以下是规模经济效益指数法的有关说法，不正确 ．．．的是（）
A.这种方法并不适用于所有的机器设备 B.它运用的条件是生产能力与价格存在一定比例关系 C.它运用的条件是生产能力与价格呈反比关系 D.指数的取值范围一般在0.4~1.2之间 9.下列基本参数中，不属 ．．于．估算设备的成新率的参数是（） A.设备总使用年限 B.设备实际已使用年限 C.设备名义使用年限 D.设备剩余使用年限 10.不是 ．．由政府决定的土地价格是（） A.基准地价 B.标定地价 C.土地使用权出让底价 D.转让价格 11.土地市场的不完全竞争性决定于土地（） A.稀缺性 B.用途多样性 C.位置固定性 D.价值增值性 12.某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高20%，则地段因素修正系数为（）
一、单项选择题 1.资产评估的主体是（） A.委托人 B.资产评估活动的执行者 C.资产评估客体 D.被评估资产占有方 答案：B 解析：1-31.资产评估主体即资产评估活动的执行者，亦即资产评估人，通常是指专门从事资 产评估工作的评估机构（资产评估事务所等）和专业评估人员。 2.下列直接或者间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型选择的是（） A.资产评估主体 B.资产评估目的 C.资产评估客体 D.资产评估方法 答案：B 解析：1-34.评估目的直接或间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。 3.特定资产在特定用途下对特定使用者的价值是资产的（） A.市场价值 B.投资价值 C.在用价值 D.持续经营价值 答案：C 解析：1-42.在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，而在用价值重点反映 了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用 途或资产变现所能实现的价值量。 4.市盈率乘数法主要适用于（） A.不动产评估活动 B.无形资产评估 C.机器设备评估 D.企业价值评估 答案：D 解析：2-53.市盈率乘数法主要适用于企业价值的评估。该方法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），与被评估企业相同口径的收益额相乘，估算被评估企业价值的方法。 5.某被评估资产2008年购建，账面原值10万元，2018年进行评估。已知2008年和2018年 该类资产定基物价指数分别为130%和180%，由此确定该资产的重置成本为（） A.138461元 B.234000元 C.27692元 D.72222元 答案：A 解析：3-83.采用定基物价指数计算设备当前重置成本的公式为： 6.收益法中的折现率从本质上讲是一种（） A.风险报酬率 D.无风险报酬率 B.超额收益率 D.期望投资报酬率 答案：D 解析：2-67.从本质上讲，折现率是一种期望投资投资率，是投资者在投资风险一定的情形下，对投资所期望的回报率。 7.下列有关机器设备评估程序的表述中，正确的是（） A.明确评估目的——对设备进行鉴定——清查设备——确定评估方法——评定估算
第一章总论 资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估的特点（一）现实性（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性 资产评估与会计计价的区别资产评估有广义和狭义之分，广义的资产评估包括所有涉及资产价值的行为。但是，理论的界定和实践的运用中，我们所称的资产评估是狭义的，反映的是在产权变动、资产流动等资产特定行为下的估价过程。因此，资产评估与会计计价具有明显的区别，表现在以下几个方面：（一）发生的前提条件不同（二）目的不同（三）执行操作者不同当然，资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据。但资产评估与会计计价毕竟是两个不同的经济范畴，无论在理论上还是实际工作中都必须明确区分。 资产评估的特定目的1、资产转让2、企业兼并3、企业出售4、企业联营5、股份经营6、中外合资7、企业清算8、抵押9、担保10、企业租赁11、债务重组 价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格，这是我国理论界比较早的具有代表性的观点。1、重置成本是指现实市场条件下，重新构建一项全新资产所耗费的货币支出2、现行市价是指资产在公开市场上的售卖价格。3、收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的折现率将未来的收益折现为现值。4、清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。 市场价值定义为：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 1、在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 2、投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。4、持续经营价值5、清算价格保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。6、保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。7、课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。 决定和影响价值类型的因素1、评估的特定目的（经济行为）2、市场条件；3、资产功能及其状态。 资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。 资产评估的原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（二）客观性原则（三）科学性原则（四）专业性原则二、资产评估的经济原则（一）贡献原则（二）替代原则（三）预期原则
2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估房地产评估 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存有 形态，即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。 1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。 2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、 利益和收益。 3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上 的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。距离有 空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。 二、房地产的特征 (一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。 (二)耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物 一经建造完成，其寿命是相当长的。 (三)影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要 受到诸多因素的制约。 (四)投资大量性：其投资数额是可观的。 (五)保值增值趋势 三、房地产评估程序 (一)明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。
(二)拟定评估工作方案(三)实地勘查搜集资料 (四)选用评估方法评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。(房地产专用法) (五)确定评估结果，撰写评估说明和报告 第二节土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地实行使用或依法对其使用权实行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 土地资产能够作为单独的对象实行评估，也能够与地上建筑物一起作为评估对象实行评估，还能够作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并实行评估。 二、土地的分类及其特性 (一)土地资产及其分类 从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，能够从纵横两方面理解。 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用水准 5、按开发水准与开发趋势 (二)土地资产的特性 土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。 土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。2、土地空间位置的固定性。3、土地使用价值的永续性和增值性。4、土地的不可替代性。 土地的经济特性主要表现在以下几方面：
1资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 2简述如何理解资产评估的现实性特点。 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面： （1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况； （2）以现实状况为基础反映未来； （3）现实性强调客观存在。 （3）适用资产评估的假设有以下几种： （1）继续使用假设； (2）公开市场假设; （3）清算（清偿）假设； （3）预期原则； （2）替代原则； （4）简述资产评估的经济原则。 （1）贡献原则; （5）市场法的缺点表现在： 市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 （6）成本法的优缺点： 采用成本法评估资产的优点有： （1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理； （2）有利于单项资产和特定用途资产的评估； （3）在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用； （4）有利于企业资产保值。 但是，采用成本法的缺点是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。 （7）收益法的优点是： （1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值； （2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。（8）收益法的缺点是： （1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的
2017自考复习资料： 00158资产评估 第一章总论 本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。 1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。 4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。 8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有： 市场价值：自愿买方和自 愿卖方在评估基准日进 行正常的市场营销之后 所达成的公平交易中某 项资产应当进行交易的 价值估计数额，当事人双 方必须谨慎，不受任何强 迫压制。 在用价值：在用价值是指 特定资产在特定用途下 对特定使用者的价值。 投资价值：投资价值是指 资产对于具有明确投资 目的的特定投资者或某 一类投资者所具有的价 值。 9资产评估的假设： 继续使用假设：资产将按 现行用途继续使用，或转 换用途继续使用。 公开市场假设：公开市场 是指发达与完善的市场 条件。公开市场假设是基 于市场客观存在的现实， 即资产在市场上可以公 开买卖，不论资产的买者 或卖者都希望得到资产 最大最佳效用。 清算（清偿）假设：资产 所有者在某种压力下被 强制进行整体或拆零，经 协商或以拍卖方式在公 开市场上出售。 10资产评估的原则 包括两个层次的内容，即 资产评估的工作原则和 资产评估的经济原则。 资产评估的工作原则：、 独立性原则、客观性原 则、科学性原则、专业性 原则 资产评估的经济原则：贡 献原则、替代原则、预期 原则 11资产评估基础日一般 的基准时点是日。 第二章资产评估的基 本方法 要求掌握资产评估的基 本方法、评估基本方法的 运用及方法中各个指标 的确定。 第一节市场法 市场法是指通过比较被 评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类似 资产的市场价格进行调 整，从而确定被评估资产 价值的一种评估方法。 市场法应用的前提条件： 需要有一个充分发育的 活跃的公平的资产交易 市场； 被评估资产的市场参照 物及其相比较的指标、技 术参数等资料是可以搜 集的。 运用市场法评估资产优 缺点 市场法的优缺点： 市场法是资产评估中最 简单、最有效的方法。其 优点表现在：能够客观反 映资产目前的市场情况， 其评估的参数、指标直接 从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格；评估 结果易于被各方面理解 和接受。