沙坪坝三峡广场商圈发展现状及对策
区2009年初任副处级领导干部培训班第三小组三峡广场商圈位于我区东部核心城区，是重庆市主城区建设最早的商圈之一。它早在2005年就荣获了中国商业联合会颁发的首批“中国特色商业街”称号，但近年来随着其他区商圈的战略调整，沙区商圈已逐步落后于其他商圈。加快三峡广场商圈发展，提升沙区城市功能品质，提振我区经济已迫在眉睫。
一、沙区商圈发展的主要矛盾及问题
1、商圈规划滞后。三峡广场商圈面积仅0.27平方公里，以过去的双巷子和渝培路两条公路为主体改造而成，周围被重师、一中、三中、八中紧紧环抱，南面被火车站所隔断，发展空间严重受限。
2、交通问题突出。三峡广场是我区物流、人流汇集的核心地区，交通出行总量大、密集度高、土地利用强度高。商业区内部及其周边地区人车混杂、交通阻塞、停车位紧缺、违章停车等现象经常发生。
3、商业规划问题
（1）商业规划滞后。商业规划往往是商业设施建成后制定，增加了规划和结构调整的难度。
（2）商业规划和城市规划脱节。商业规划的要求和内容在城市规划中未能体现，形成商业发展和城市建设各行其是的现象。
（3）商业规划的强制力不够。需要由其他政府管理部门来控制和实现，容易造成了解商业的部门无权管理和调控，而能调控的部门又不熟悉商业发展情况的问题。
（4）传统商贸比重偏大，商业业态单一。三峡广场商圈业态主要以百货商场和超市为主，百货商场营业面积总和是专业店营业面积总和的3.57倍。按照国际通行标准（商业中心百货商场与专业店的营业面积比例为1：3），商圈亟需指导业态调整，发展适应区域特色的专业店、专卖店和精品店。
（5）现代服务业比重偏低，现代商务发展滞后。三峡广场商圈内仅有1家4星级酒店，旅馆、公寓式酒店档次偏低、同质化经营、恶性竞争问题突出；广告、咨询、中介、信息等现代服务业不具规模；商圈商务环境欠佳，留不住高端消费人群，商业竞争能力较弱。
4、管理问题
三峡广场商圈自2002年底建成以来，一直由沙区建委下属的二级法人机构三峡广场管理处负责管理，2007年5月又划归沙区市政委。在管理上，虽然有一定的独立性，但由于管理职能有限，管理资金不足，在很多问题的处理和协调上力度较弱，缺乏对商圈全方位的统筹管理。
二、对策建议
1、商圈应进行规划拓展
针对商圈体量偏小，城市综合竞争能力不强的问题，应考虑商圈的拓展。可依托火车站交通换乘枢纽工程，实施火车站片区综合改
造，扩大商圈辖区面积，发展高端商务和都市文化旅游产业，增强中心商圈现代商务功能，提升城市综合竞争能力。通过火车站加盖和交通综合枢纽站的建设，使小龙坎平顶山、中央绿岛和三峡广场联为一体，同时小龙坎中央绿岛周边交通道路全部下地，使平顶山和已加盖的火车站、沙坪公园联为一个绿色的城市休闲走廊。
2、商圈交通系统应进一步完善
商圈交通规划与管理应按内部和衔接交通系统两部分分别进行。
（1）商圈内部交通组织对策
①增加停车场数量。建议将文化馆、邮局里面的空地下挖两层，改造成机械式停车库，可增加车位432个，并与金诚广场停车库和即将完工的煌华停车库相连，很大程度上缓解商圈停车压力。
②合理进行交通分流。实现“人车分流、客货分流”，最大限度地降低各种交通行为的相互干扰。在商圈内部将通过平面分流、立体分流，以及增设步行区域等方法来解决人流与车流之间的相互干扰。平面分流是指通过在地面或地下设立机动车及行人专用通道，使两种交通各行其道、互不干扰；立体分流是通过设立空中步行系统以及地下步行系统，将行人和车辆在空间上分离并考虑预留地铁或轻轨接口。建议采用绿化带、雕塑小品、休闲座椅进行隔离车辆与行人，特别是广场中心—以新世纪百货为中心的商业购物区域，应形成全封闭式步行区。
③对机动车辆规划限速。在较直地段规划限速，如火车北站至中国银行、三角碑到金城车库段，用市政设施（如花池、座凳）等形成直街中的弯曲车行道，使车速受到规划限制；或采用不平坦的车行路面分段(卵石路面、微小台阶等)，如双巷子至老干局段，使车速受限，以保证步行街内部的交通安全。
④合理规划商用车辆的交通流线。商用车辆包括商家采购货车、办公用车、垃圾车等。可采用分流和分时来实现。分流指商用车辆不穿行商业区，设立地下车道，与原有隧道、地下层、停车库相连，最大限度地降低对步行街交通的影响，货运车流的流线方便通畅，符合各种货运车辆的行车规范要求，不进入购物者的视线。分时指车辆避开高峰时间，在晚上20点以后进入。
（2）商圈内部与周围道路交通的衔接对策
①在商业区内部和周围道路之间，通过合理引导，使人流和车流能够进行方便有效的转换和疏解。增设停车引导系统，引导驾车者更方便、迅速地寻找停车位，减少因驾车者四处寻找车位而带来的交通拥挤和环境污染。同时在进入沙区的几大路口应设立大型电子显示屏，提前做好车辆分流的准备。根据实地考察，应在石小路传染病医院、沙滨路口、石门大桥桥头、欣阳广场、杨公桥路口、天星桥转盘等六个地方设立。此外，在停车场门前设立小屏，具体显示实时停车位变化情况。这样就形成了以三峡广场为中心，逐步把商圈周边停车场纳入该系统的规划体系。
②合理设置商圈的出入口。商圈的出入口不直接开在交叉口或快速道路上，可以距商业区入口前一定距离处设立从快速道路转入普通交通的出口，并设置减速道、加速道或辅助道与快速通路连接。如果商务区必须在城市主干道上开口，则使出入口与城市主干道交叉口保持适当距离并进行立体交叉。
③合理布设公交站点和出租车停靠站。为缩短乘客进入商业区的步行距离，公交车站和出租车停靠站在商务区周边及商务区内部的地下地区。根据三峡广场的情况和商家座谈意见，应适当增加出租车站，可考虑设立沙重百和站东路站。
3、商业规划政府应进行总体调控
（1）进行规划引导和信息引导。政府相关部门在深入研究商业街区现状的基础上，主持制订科学系统的商业街区商业发展规划，并定期收集、整理、发布涉及商业街经济发展的重要信息，引导规范商业街区经济的健康有序发展。
（3）商圈网点合理布局。三峡广场中心商圈网点的规划布局，应重点结合沙区科教文化区的总体定位，突出商业的文化品味，以打造重庆最具文化艺术特色的商业中心为指导。主力业态为具有一定档次的大中型百货、超市、专卖店、专业店等满足个性化消费的新型业态，并形成集购物、休闲、观光、娱乐为一体的综合消费服务体系。另外，三峡商圈周围还应至少布局两个五星级酒店，才能满足三峡商圈经济发展中商务和会议的需要。随着小凤路的推进，在小凤路附近
及原政协和公安局所在地各布置一个五星及酒店，同时，加快温泉城五星级酒店的建设。
（4）培育商魂。沙区是文化区，文化底蕴深厚，有良好的区位条件，三峡广场2005年被评为首批“中国特色商业街”和“全国特色文化广场”，“全国百城万店无假货”示范街，应注重文化与商业的有机结合。商业街反映了一个地区的城市发展历史和文化的沉淀，反映了现代文明的建设，反映了人们的消费理念。商业街的基础设施是短期性的，新旧更替很快，往往三五年就显得陈旧不堪，但文化内涵却是长期性的，可以源源流长，保持长久旺盛的生命力，成为一个地区跨时代的产物，带动当地经济的可持续性发展。
参与调研人员：王立川、黄可欣、张炜、曹京平、贺文、青宇、魏毅、许前华、陈全、朱莉
主要执笔人：青宇、王立川、陈全
重庆轻轨7、8、9号线初步规划方案已经出台 记者昨日从市交通规划研究所获悉，轻轨７、８、９号线的远景线路规划初步方案已经出台。轻轨７、８、９号线是为实现“九线一环”的轨道交通远景计划，根据《重庆市城市总体规划（２００５－２０２０）》中所确定的轨道线网方线而设立的。 ■轻轨７号线 从陶家至北碚 从该远期规划中得知，轻轨７号线位于西部片区，结合用地特征南北向贯穿西部片区，将西部片区北碚、西永、西彭三个组团有机连接，是引导和适应西部片区整体发展的交通动脉。 西部片区是重庆都市区主要拓展区域，位于中梁山和缙云山之间，呈狭长条状，南北向全长约６６公里，东西向宽约１１公里。 轻轨７号线的线路走向初步定为从陶家至北碚，途经石板、西永、凤凰、歇马。
轻轨７号线起于西彭组团陶家镇，经石板—白市驿—曾家—陈家桥—凤凰—歇马，止于北碚区西南大学附近，贯穿了北碚、西永、西彭三个西部片区外围组团。线路全长约６１．７５公里。其中地下线总长约为１１．３７公里；高架（地面）线总长约为５０．３８公里。 轻轨７号线全线共设２４个车站，其中地下站６个，高架站１８个。途经车站为陶家、石板、居委会、白市驿、机场、含谷、金凤南、金凤北、曾家小学、曾家、重大、大学城、重医、青木关、工农坝水库、凤凰、歇马、军工厂、科技园、北碚、梅花山、西南大学、文化村。 ■轻轨８号线 从跳蹬至朱家坝 轻轨８号线位于东部片区，结合用地特征南北向贯穿东部片区，将东部片区鱼嘴组团、茶园－鹿角组团以及南部片区的李家沱－鱼洞组团和中部片区的大渡口组团有机连接，是引导和适应东部片区整体发展的交通动脉。 东部片区是重庆都市区主要拓展区域，位于铜锣山和明月山之间，呈狭长条状，南北向全长约３６公里，东西向宽约６公里，规划建设用地７３．５平方公里，远景城市人口规模将达到１３４万人。 从《重庆城市总体规划（２００５－２０２０）》规划中获悉轻轨８号线的线路走向为跳蹬至朱家坝，途经建胜、白居寺大桥、李家沱、茶园，线路全长５４．３公里。 轻轨８号线起于大渡口区的跳蹬，止于江北的朱家坝。贯穿了大渡口、李家沱—鱼洞、茶园—鹿角、鱼嘴四个组团，全长共设２３个车站，其中地下站１３个，高架站１０个。其中地下线总长约为２６．９米；高架线总长约２７．４米。 轻轨８号线全线途经车站为跳蹬、文家湾、长征厂、建胜、外河坪南、外河坪北、棉纺织厂、３４中、青岗湾、鹿角南、鹿角北、茶园南、茶园北、长生桥、腰子岗、四坪、迎龙、枇杷、广阳南、广阳北、鱼嘴南、鱼嘴北、朱家坝。 ■轻轨９号线 从三峡广场至江北机场
. 万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班
第一章万达简介 一、地理位置： 市万达广场正式开业于2012年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：
万达的目标为服务整个城东商业，打造第二个城市中心，建立第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 万达是“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。
重庆城区旅游景区 购物商圈：解放碑、三峡广场、观音桥步行街、杨家坪步行街、南坪步行街 观光休闲：朝天门广场、南滨路、洪崖洞、一棵树、洋人街、山城步道、中央半岛温泉、海棠晓月温泉、白市驿天赐温泉、北泉、南泉、加勒比水上世界、魔幻山游乐园、水魔方水上乐园、金源方特科幻公园 历史古迹：重庆人民大礼堂、湖广会馆、磁器口古镇、通远门、巴曼子墓、龙骨坡200万年人类遗址 红色旅游：红岩村、白公馆、渣滓洞、曾家岩50号周公馆、重庆黄山抗战遗址博物馆、桂园、史迪威将军博物馆 文化艺术：三峡博物馆、重庆大剧院、重庆市规划展览馆、坦克库艺术中心、重庆美术馆、画家村、国画院 寺庙道观：罗汉寺、华岩寺、老君洞道观、涂山寺 名人旧居：梁实秋雅舍、老舍故居、徐悲鸿旧居、三毛南山故居、施光南南山故居
自然风光：金刀峡、缙云山、南山植物园、歌乐山森林公园、铁山坪森林公园、鹅岭公园、广阳岛 ■大重庆地区景点：自然风光：长江三峡、小三峡、小小三峡、乌江画廊、白帝城、张飞庙、天坑地缝、黑山谷、石宝寨、天生三桥、仙女山草原、红池坝草原、千野草场、东泉、西泉、中华龙泉、统景温泉、桂花温泉、冷泉、圣灯泉、海兰云天温泉、清湾泉、桃花泉、南海泉、慈母山泉、芙蓉江、阿蓬江、桃花源、小南海、汉风神谷、武陵江、神女溪、大宁河、青龙瀑布、望乡台瀑布、龙水湖、长寿湖、桥头湖、永川茶山竹海、永川野生动物园、黄水国家森林公园、石篆山国家森林公园、圣灯山国家森林公园、芙蓉洞、雪玉洞、万盛石林、金佛山、四面山、雪玉洞、江南龙宫、钓鱼城、丰都鬼城、江津骆騋山、张关水溶洞、平顶山森林公园名人纪念：聂荣臻故居、刘伯承故居、赵世炎故居、冯玉祥故居、秦良玉陵墓、甘宁坟、严颜墓、红三军司令部旧址、陈独秀旧居、愚王祠、杨尚昆刘子如寺庙道观：大佛寺、双桂堂、银杏堂、螺罐山、慈云寺（全国唯一和尚、尼姑同庙寺院）,观音寺,绍龙观历史古迹：钓鱼城、大足石刻、白鹤梁题刻、龙河悬棺群、小三峡悬
商圈分析与选址分析
鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区， 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街， 其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心 区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的 现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及 交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方 米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的 进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等 名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商 家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从
万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。
沙坪坝区区域创新现状及对策思考 区委党校课题组 党的十七大报告明确指出：提高自主创新能力，建设创新型国家。可见，加强创新能力建设是当前我国发展战略的核心。就地处西部地区的新兴直辖市XX而言，要想实现经济的跨越式发展，缩小与发达地区差距，只有不断提高区域创新能力，使创新成为经济增长的根本动力，才能发挥后发优势，不断提高区域竞争力。为此，XX提出要建设“具有竞争力的创新型城市”,以“XX创造”提升“XX制造”，以创新为契机，实现真正意义的可持续发展。本课题在此基础上立论，以区域创新与区域经济发展的关系作为研究的出发点，以区域创新理论为指导，重点探析地方政府在区域创新系统中的对策与思路。 一、沙区区域创新现状分析 （一）沙区区域创新优势 1. 沙坪坝区作为全市科教文化大区，区域创新资源雄厚，基础扎实，具有其他区域无法比拟的优势。沙坪坝区是全市高校、科研院所、科技人才最密集的区域，素有“XX市的海淀区和中关村”之称。区域内拥有驻区高校19所、科研院所65所，各占全市三分之一；科技工作者8万余人，居全市首位；院士6人，占全市60％；高新技术企业76家，区域内高校博士后流动站20个，申报和授权专利数量居全市首位，每年有数以千计的科研成果产生，单位区域创新资源和人才富集度是XX其他区域无法比拟的。 2. 区域科技服务地方经济的态势初显。一是创新平台建设取得重大进展，国家级大学科技园、XX 大学城、XX西永微电子工业园落户沙区，沙区在技术研发、成果孵化、项目建设和产业发展方面的综合优势进一步凸现，区域综合科技进步水平指数逐步提高。二是高新技术产业发展势头良好。以电子信息制造业、软件产业、生物产业为重点的高新技术产业发展迈出重要步伐，新型工业化加快推进，摩托车与装备制造等传统产业改造步伐明显加快，经济结构不断优化升级，高新技术产业增加值占GDP比重达到18％，位居全市前列。 3. 沙区在XX市推进城乡统筹发展进程中，肩负区域创新重大使命。沙坪坝区在全市科技与产业发展中具有举足轻重的地位，XX市“十一五”规划布局全市高技术产业赋予了沙坪坝区建设成为XX 市高技术产业基地的重要任务。市三次党代会明确XX要按一圈两翼的区域发展战略布署，沙区全域都处于一小时经济圈的极核位置，在推进全市科技产业发展中具有举足轻重的地位。区委根据全市部署，抢抓机遇，提出了全域城市化的发展目标和“112345”（指把沙区建设成为XX市的竞争力重要集聚区，在“一小时经济圈”X围内成为重要增长引擎，在主城区X围内打造沙坪坝和西永两个城市副中心；全力打造教育、高新技术、现代物流“三大高地”，促进“东中西西”四大板块协调发展，形成以高新技术、先进制造、现代物流、商贸与现代服务、文化健康及培训等五大产业为支撑的产业体系）的区域发展战略定位。沙区在XX市推进城乡统筹发展进程的总体部署中，肩负区域创新重大使命。 （二）沙区区域创新制约因素 沙区虽有以上一些创新优势，但要清醒地认识到：在推进区域创新发展过程中，科教资源优势不等于创新优势，创新优势也不等于竞争力。如何利用科技创新，实现资源优势向经济优势的有效转化，从而增强区域竞争力，是沙区在新形势下面临的关键问题。通过调研分析认为，沙区在区域创新方面面临以下一些突出矛盾和问题： 1. 区域创新资源富集但本地化利用程度低 如上所述，我区是全市高校、科研院所、科技人才最密集的区域，科技转化为生产力最有优势，但科技对本地经济贡献率很低，二者还未能形成很好的互动效应。以2006年为例，区域内完成国家级、市级科研项目300多项，占全市36％；专利授权1300多项，占全市33％。但转化为本地生产力的科技成果
主城商圈 解放碑大都会广场、观音桥北城天街、沙坪坝三峡广场、杨家坪西城天街、南坪天福克拉广场 一、鸿恩寺商圈——后起之秀乃价值洼地 鸿恩寺，刚好位于江北的核心，四周尽是成熟城区。鸿恩寺以东，与观音桥相连；西面，则链接传统城区大石坝，石门大桥可直通沙坪坝区；鸿恩寺以南，是“两江新区最美风景线”之称的北滨路，在这里，东原D7区、华润中央公园等重量级项目相继登场，这些新建的高品质项目，将在未来3~5年内，为鸿恩寺商圈新增大约20万的中高端消费人群；而东原D7区拥有的约30万方体量的商业，正是鸿恩寺商圈发展的原动力。 集交通、消费力、商家等优势于一体，鸿恩寺商圈的人气与商气日益聚集，作为江北商业新极点的后发优势也日益凸显。随着立体交通体现的逐步完善、入驻居民的增长、以东原D7区为代表的商业综合体的逐步成型等等，鸿恩寺商圈的后发优势将日渐凸显，这将足以支撑鸿恩寺商圈成为江北最具活力和竞争力的第二商圈。 点评：承担着江北“第二商圈”的重任，商圈+公园=价值2。 升值潜力：目前，与其他商圈物业相比，鸿恩寺商圈物业尚属价值洼地，升值潜力巨大。 二、解放碑商圈——老牌商圈典范之作
1997年重庆直辖后，解放碑顺应时代的呼唤，闯出一条以商业街业态形式为核心，区域商圈为支撑，历史文脉为基石，改造、引进、升级、联动发展的一条新路，并由此拉开了整个中国西部商业飞速发展的新篇章。十年来，商业步行街由24000平方米扩展到36000平方米，并将继续扩展到60000平方米左右，商圈区域面积扩展到1平方公里，涵盖了中国西区商业、商务最发达的极核地区。 点评：解放碑商圈经济飞速发展,承担起商务、商贸双重功能,是整个重庆CBD的极核区。 现状：解放碑作为最老牌的商圈，物业形态丰富、发展非常成熟，是重庆传统商圈的典范。 周边物业情况：解放碑商圈周边的物业以写字楼为主，商圈容量已近饱和。 三、观音桥商圈——发展强劲却饱受尴尬 观音桥是江北区政治、经济、文化中心和重庆北部商贸中心。地理位置优越，15分钟以内可到达江北机场、龙头寺火车站、重庆火车站、朝天门港口、重庆中央商务区江北城和寸滩国际集装箱码头，具有极强的集聚功能和交通优势。观音桥商圈不仅辐射了整个北区（江北区、渝北区、北部新区），而且渝中区，南岸区、沙坪坝区也是主要辐射范围。 不过，现在的观音桥发展已近饱和，凸显出来了交通拥堵问题、停车难问题，已经让观音桥商圈发展面临尴尬，而且，观音桥作为江北区乃至两江新区唯一的商圈，逐渐无法消化日益增长的消费力量。 点评：观音桥商圈作为江北区乃至两江新区唯一的商圈，发展近饱和且堵车问题凸显。 现状：商圈发展成熟、物业形态丰富，但堵车严重、停车难、难以扩容。 周边物业情况：商圈周边既有写字楼、也有住宅、公寓 四、沙坪坝商圈——零售为主消费人群较低端 沙坪坝商圈是除解放碑之外，最老的商圈之一，也是以前仅次于解放碑商圈的最大商圈。在四大区域性商圈中是零售额最高的，而且诶具有明显的教育经济圈特征，因为这里坐落了重庆师范大学和重庆大学两所名校。沙坪坝区还是重庆
鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区，其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街，其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。
主城区景点: 购物商圈:解放碑、三峡广场、观音桥步行街、杨家坪步行街、南坪步行街 观光休闲:朝天门广场、南滨路、洪崖洞、一棵树、洋人街、山城步道、中央半岛温泉、海棠晓月温泉、白市驿天赐温泉、北温泉、南温泉 历史古迹:重庆人民大礼堂、湖广会馆、磁器口古镇、通远门、巴曼子墓、龙骨坡200万年人类遗址 红色旅游:红岩村、白公馆、渣滓洞、曾家岩50号、重庆黄山抗战遗址博物馆、桂园、史迪威将军博物馆 文化艺术:三峡博物馆、重庆市规划展览馆、坦克库艺术中心、重庆美术馆、画家村、国画院 寺庙道观:罗汉寺、华岩寺、老君洞道观、涂山寺 名人旧居:梁实秋雅舍、老舍故居、徐悲鸿旧居、三毛南山故居、施光南南山故居 自然风光:金刀峡、缙云山、南山植物园、歌乐山森林公园、铁山坪森林公园、鹅岭公园、广阳岛、重庆鳄鱼中心、佛影山漂流 远一点的:(一般要做3到6个小时的大巴) 武隆县:天生三桥、天女山、芙蓉洞、天坑 大足县:大足石刻 南川县:金佛山 合川市:钓鱼城
江津市:四面山(主要景点:大小洪海、望乡台瀑布、土地岩瀑布、水口寺瀑布、朝元观) 丰都县:丰都鬼城 土家族自治县:乌江画廊 网上意见: 建议游玩时间: 5天 最佳旅游时节: 最适合旅游季节:春季、秋季。 有俗语说重庆:春早气温不稳定,夏长酷热多伏旱。秋凉绵绵阴雨天,冬暖少雪云雾多。重庆就是中国日照时间最短的城市之一。重庆雨季集中在 夏秋两季,夜雨尤甚,因此有“巴山夜雨”之说;秋末至初春多雾,因此重庆又有“雾都”的称号。 相对而言,重庆春季与秋季的温度比较适宜。此时可尽情游览周边自然风光。 推荐:大足石刻、四面山、金佛山、仙女山、缙云山、丰都、乌江画廊、统景风景区。 夏季虽炎热,但雾气相对其她季节较淡,此时观赏夜景就是个不错的主意。除夜景外,重庆的另外两张名片——火锅与美女,也分别处于最酣畅淋
三峡广场景观文化MALL 物业投资分析报告 第一部分项目概况 三峡广场景观文化MALL位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，南通历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前重庆市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。 第二部分市场环境分析 一、项目区位条件评估 1、区位条件： 重庆市是中国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，重庆的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把重庆分割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。 根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点，
亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。它一般为一片范围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。 三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在重庆市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。 三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前重庆乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。 三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与北京王府井大街、上海南京路、广州中山路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸价值。 2、交通条件 三峡广场景观文化MALL所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心，
重庆市沙坪坝地区气候与农业生产关系的分析 游静 （西南大学农学与生物科技学院，重庆，400715） 摘要：农作物的单位面积产量在极大程度上受光、温、水等气象因子的影响。因而，在农业发展的战略上要充分考虑农业气候条件，合理利用气候资源, 才能实现地区的农业增产，经济发展。本文通过对重庆沙坪坝地区的气候条件进行分析后表明，要在充分收集本地的气候特征数据的基础上，制定合理高效的生态观光农业的发展战略，并在实践中因地制宜，具体分析，同时利用本区历史文化的优势，实现本地区农业的特色循环发展。最后对本区农业发展的战略提出几点意见。 Abstracts：Crop yield per unit area in the largely is affected by light, temperature and water. Thus, the agricultural development should consider the agricultural climate conditions, use reasonably climatic resources, which can be used to develop economic and agricultural production. This article ,which tell the local climatic conditions of Shapingba, shows that in the climate characteristics of full collection local formulated based on the data and effective ecological sightseeing agriculture development strategy, and adjust measures to local conditions in practice, specific analysis area, at the same time use historical and cultural advantage, to achieve the characteristics of regional agricultural circulation development. Finally for the strategy of agricultural development, I＇d like to put forward several opinions. 关键词：沙坪坝气候农业生产
随着人口增长、现代多元文化交流以及社会经济的发展使景观环境 设计的内容有了更大范围的扩展。其中主要的一点就是从人类的心理 精神感受需求出发，根据人类在环境中的行为，乃至精神活动的规律，利用心理、文化的引导研究如何创造使人赏心悦目、浮想联翩、积极上进的精神环境。沙坪坝三峡广场的建设正顺应了这样一个大的发展趋势。因此站在心理学的角度来审视三峡广场有着非常重要的现实意义。 一、沙坪坝三峡广场的背景和概况 沙坪坝是重庆市的科教文化中心和商业中心，人口众多，人的需求 也是丰富多样的。1997年一2000年，沙坪坝区陆续建成霖色艺术广场、 双巷子商业步行街、名人雕塑广场和三峡景园广场，极大地改变了城市中心形象，同时也为群众提供了文化交流、商业休闲、娱乐健身的良好场所。 二、三峡广场的认知和感觉 从心理学角度分析，对环境的认知也可以理解成从环境中得到信 息。人正是从环境的刺激中收集各种信息。而人的眼、耳、鼻、舌、皮肤等正是作为接受这一刺激的感觉器官的窗口，由于接受器官向大脑传送刺激，使大脑产
生了判断、行为等。下面我们主要从视觉、听觉、嗅觉等几个方面来加以分析、评价。 1．视觉空间 视觉比其它器官都要发达，并于外界的大量信息有关。人从环境中 所接受到的信息大部分都要通过视觉、听觉和嗅觉来感受到。其中视觉可以得到听觉的千倍以上的信息。所看到的视觉空间才会具有方向稳定性和安全感。三峡广场的景观空间的复杂性和丰富性为人们提供了较多选择性，在视觉上也给人们提供了一些体验，但是三峡广场水景区的公共空间的景观在设计时脱离了与周边建筑的很好的协调，使其很好的景观个体要素成为了人们视线的障碍。这就意味着人在广场范围内的移动和视线受到了极大的限制，人们无法欣赏到空间的整体，在很大程度上影响了整体的视觉感官对人的视觉效果。 2．听觉空间 在人类的生活中，声音在各处都可以听到。因此在人类生活中声音 起着很大的作用。听觉起到视觉的辅助作用，也可以说听觉具有引起人们注意的重要作用。但是并不是所有的声音都是有益的，现在噪音引起的伤害问题已经成为了人们关注的对象。它给人们带来了健康的影响，而且在人们心理上产生种种压力。如何利用声音使其对人们有利，三峡广场是通过采用水景的手法来处理，内既引人了水体，给广场带来了活力，也为孩子们带来了亲水的地方，同时流水由于高度的限制声音也不大。在周末开放的喷泉和水幕电影也严格控制了时间。这一点上三峡广场做的较为成功。 3．嗅觉空间 嗅觉与视觉、听觉相比，从辨别其空间位置的能力来讲似乎不是很 高。只是嗅过气味时，人的感觉也会发生变化。难嗅的气味会给人带来感觉上的不厌恶感，它对肉体产生生理影响时，也十分强烈地影响到心情。 三、三峡广场空间属性对人行为的影响 人的行为与环境的关系。这在很早以前就被提出来，就是在人与环 境的关系方面人们是受到怎样影响。人类只有通过对环境的认知，才能从环境中获得指导行为的方法。如前所述，现在人工环境正在显著增长，因此，与以前大多数非人工环境的状况相比，有必要研究新的创造环境的方法。三峡广场内商户
城市广场文化表达与形态的融合 ——重庆市三峡广场评析 The Integration of Cultural Expression and Patterns of City Square——A Case Study of Three Gorges Square in Chongqing 肖国增 （长江大学园艺园林学院，湖北 荆州 434025）XIAO Guo-zeng (College of Horticulture and Garden,Yangtze University, Jingzhou 434025, China) 摘要：本文对重庆市三峡广场进行了介绍，评价其广场文化表达与景观形态的关系，主张完美城市广场应该是文化与景 观形态的完美融合。 Abstract: The cultural expression and the landscape patterns of Three Gorges Square in Chongqing were introduced in this paper. Through the analysis of the relationship of square cultural expression and landscape patterns, it concluded that a good city square should be the perfect integration of both above. Key words: The city square; Three Gorges Square; Culture; Patterns 关键词：城市广场；三峡广场；文化；形态中图分类号：TU986文献标识号：A 文章编号：1671-2641(2009)06-0028-04收稿日期：2009-03-02修回日期：2009-05-20 保罗?朱克（Paul ?Zucker）认为：广场是使社区成为社区的场所，而不仅仅是众多单个人的聚集地，也是人们聚会的场所，是人通过相互接触和交流而变得有教化和被赋予人性，广场给人们提供了一个免于车流危险的庇护所和安全岛，是在繁忙的城市交通网络中，使人可以重获安全和自由一个场所[1]。人文景观学者L ?B ?杰克逊（Jackson）指出：广场绝不应仅仅理解为一个环境和展示性的舞台，广场的内涵是极其丰富的，它至今仍然是当地社会秩序的显示，是人与人、市民与当权者之间关系的反映。广场使个体在社区中的地位和作用得以显现，它使每一个人在社会中的政治、信仰、消费归属和认同得以彰显，并使这种归属和认同得以强化。公共广场不仅仅是一个供人休闲和唤起人们环境意识的场所，它是唤起公民意识的场所[2]。 广场建设对城市公共空间的形成起着十分重要的作用。广场的出现和存在首先是出于特定城市公共生活的需要，广场的形态与城市文化之间历来有着一种相依相存的关系；即使在 现代城市条件下，广场仍有可能成为既反映城市文化、生活和建筑的运作逻辑，又具有传统市民中心特点的公共空间，而非单纯的景观观赏物。1 重庆市三峡广场背景及概况 沙坪坝是重庆市的科教文化中心和商业中心。这里聚集着大量的高等院校、各级中小学和各种工业企业。2002年底，三峡广场建成，在沙坪坝商业中心区形成了比较完善的公共开放空间。广场呈“十”字型布局，总面积 8.0万 ㎡，由三峡景观园、名人雕塑园、绿色艺术园和商业步行街四部分组成[3~4]（图1）。三峡广场以悠久深厚的三峡文化为主线，通过水体、塑石、雕塑、铺地等景观形态结合与三峡相关的风光、历史、人文以及陪都文化来表达当地的地域特色和文化特征，并以其亲切的环境空间、便利的交通条件，成为了展现城市面貌和城市生活的窗口[4] 。2 三峡广场文化表达与形态的融合 广场从形态布局上以三峡水景为中心，场地设置结合广场功能逐步 展开，使三峡文化和陪都文化融入其中，形成了独具特色的广场空间和易于识别的城市意象。 三峡广场由多条商业体闲步行街构成，整体呈“十”字型相交的布局形式，因为是由原来的城市道路改建而成，加上两侧沿街建筑的围合，总体上其街巷空间感和方向性很强。广场内水体、雕塑、植物等景观十分丰富。 地域文化是城市中一道亮丽的风景线，是人们心中的城市意象，是城市的灵魂。在三峡广场景观形态的塑造中，通过对重庆市的地域文化的探寻和挖掘而获得启示，将人文景观和自然景观相结合使之得以精神上升华，并融入到城市文化当中。对地域文化因素价值的肯定，有助于强化这种“亲密接触”，活跃景观的个性和人情味的同时，也增强市民对自己城市的认同感、自豪感。2.1 三峡景观园 三峡景观园是广场“十”字型中东西走向的横轴，是三峡广场的核心组成部分。该部分以长江三峡水景形态结合巴渝文化为主题，浓缩了三峡
商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定
位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其
重庆(主城区)游玩攻略 “重庆，非去不可”
一、购物商圈 1、解放碑 简介：解放碑，原名抗战胜利纪功碑，她是全中国唯一的一座纪念中华民族抗日战争胜利的国家纪念碑，以纪念重庆对于国家的伟大贡献。 “解放碑”是解放碑中央商务区(CBD)的代名词。有“西部第一街”美誉的解放碑商贸中心区（CBD）有望跻身中国第三大商圈。 路线：248路公交——地铁一号线——地跌二号线 花费：10元（单程路费） 2、三峡广场
简介：三峡广场位于重庆沙坪坝区闹市中心，呈十字型，覆盖总面积 8 万平方米，由三峡景观园、名人雕塑园、绿色艺术园和商业步行街四部分组成。三峡景观园是三峡广场的核心组成部分，它浓缩了三峡大坝的雄伟景象，展现了三峡库区的旖旎风光，浸润着浓郁的巴渝文化。 路线：248路公交直达 花费：2元（单程路费） 3、观音桥步行街 简介：观音桥是江北区政治、经济、文化中心和重庆北部商贸中心。地理位置优越，15分钟以内可到达江北机场、龙头寺火车站、重庆火车站、朝天门港口、重庆中央商务区江北城和寸滩国际集装箱码头，具有极强的集聚功能和交通优势。
路线：248路公交——双碑站——地铁一号线——两路口（转地铁三号线）——观音桥站花费：10元（单程路费） 4、杨家坪步行街 简介：杨家坪步行街位于重庆市九龙坡区杨家坪，面积 5.5万平方米，基础设施投入 2.5亿元，是九龙坡区历史上最大的市政项目。这是重庆至今档次最高、投资最大的步行街。步行区西以兴胜路、前进支路为界，北以九九商场、杨家坪供电局为界，东以建设一小、杨家坪横街为界，南以鹤兴路为界。从景观上看，杨家坪步行区有几处亮点：贯穿于梅堡、中心转盘、文化广场延至团结路的“绿色飘带”；梅堡公园60米宽的人造瀑布，瀑布内建造有“酒廊文化”通道；广场上有比家用地砖地板昂贵得多的花岗和木地板，广场铺木地板的确是惊世骇俗之作。 路线：248路公交——双碑站转地铁一号线——石桥铺站——823路——杨家坪站 花费：7元（单程路费） 5、南坪步行街
万达广场经历了哪三代开发模式 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。 1
万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市 三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 2
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 订单模式四：技术对接 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 3
沙坪坝三峡广场商圈发展现状及对策 区2009年初任副处级领导干部培训班第三小组三峡广场商圈位于我区东部核心城区，是重庆市主城区建设最早的商圈之一。它早在2005年就荣获了中国商业联合会颁发的首批“中国特色商业街”称号，但近年来随着其他区商圈的战略调整，沙区商圈已逐步落后于其他商圈。加快三峡广场商圈发展，提升沙区城市功能品质，提振我区经济已迫在眉睫。 一、沙区商圈发展的主要矛盾及问题 1、商圈规划滞后。三峡广场商圈面积仅0.27平方公里，以过去的双巷子和渝培路两条公路为主体改造而成，周围被重师、一中、三中、八中紧紧环抱，南面被火车站所隔断，发展空间严重受限。 2、交通问题突出。三峡广场是我区物流、人流汇集的核心地区，交通出行总量大、密集度高、土地利用强度高。商业区内部及其周边地区人车混杂、交通阻塞、停车位紧缺、违章停车等现象经常发生。 3、商业规划问题 （1）商业规划滞后。商业规划往往是商业设施建成后制定，增加了规划和结构调整的难度。 （2）商业规划和城市规划脱节。商业规划的要求和内容在城市规划中未能体现，形成商业发展和城市建设各行其是的现象。
（3）商业规划的强制力不够。需要由其他政府管理部门来控制和实现，容易造成了解商业的部门无权管理和调控，而能调控的部门又不熟悉商业发展情况的问题。 （4）传统商贸比重偏大，商业业态单一。三峡广场商圈业态主要以百货商场和超市为主，百货商场营业面积总和是专业店营业面积总和的3.57倍。按照国际通行标准（商业中心百货商场与专业店的营业面积比例为1：3），商圈亟需指导业态调整，发展适应区域特色的专业店、专卖店和精品店。 （5）现代服务业比重偏低，现代商务发展滞后。三峡广场商圈内仅有1家4星级酒店，旅馆、公寓式酒店档次偏低、同质化经营、恶性竞争问题突出；广告、咨询、中介、信息等现代服务业不具规模；商圈商务环境欠佳，留不住高端消费人群，商业竞争能力较弱。 4、管理问题 三峡广场商圈自2002年底建成以来，一直由沙区建委下属的二级法人机构三峡广场管理处负责管理，2007年5月又划归沙区市政委。在管理上，虽然有一定的独立性，但由于管理职能有限，管理资金不足，在很多问题的处理和协调上力度较弱，缺乏对商圈全方位的统筹管理。 二、对策建议 1、商圈应进行规划拓展 针对商圈体量偏小，城市综合竞争能力不强的问题，应考虑商圈的拓展。可依托火车站交通换乘枢纽工程，实施火车站片区综合改
万达广场经历了哪三代开发模式？ 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。 万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市
三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 ：技术对接订单模式四 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 万达广场项目选址 第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2003 年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。 万达选址的变化原因： 1 ）中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展； 2 ）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低； 3 ）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目； 4 ）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础； 5 ）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发险； 6 ）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大； 7 ）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。 万达广场第一代产品(2002—2003) ■选址：核心商圈的黄金商业地段。 ■建筑、业态：单体商业楼，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。 ■规模：占地面积1.2-2万平，建面5 万平方米左右。