针对__学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。
1、成立有校方参预的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期(每月或者每季度)向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。
3、管理人员持证上岗、着征服、标志明显。
4、管理人员 24 小时值班，编排管理人员 24 小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到， 24 小时值班不因双休与节假日而中断。
4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。
5、24 小时全面监管。保安与舍管不间断 24 小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。
6、完善各项管理制度
(1)来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。
(2)男女生不得互相串宿舍。
(3)按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。
(4)每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。
(5)发现打架斗殴现象即将上前制止，并第一时间报校方。
(6)开展意见调查，物业定期(每季度或者半年)发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。
6、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止慷慨、动作雅观、称呼得当。
7、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。
二、环境卫生管理
1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。
2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参预到环卫工作中。
3、遇到有伤害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或者让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。
4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100 平方米]内纸屑不超过两片，没有 1 厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率 100%，周围无
污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭 50 厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无
无蚊虫，灯盖、灯罩璀璨清洁；楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛、悟迹等；洗手间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。
三、水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：
(1)检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
(2)检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
(3)检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，即将进行维修，如属人为破坏，即将进行制止并视破坏情节轻重报校方后赋予一定的处罚。
(4)检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现即将进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
(5)检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
(6)配电部份电缆沟(竖井)无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、水电工 24 小时值班，并把每一个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务浮现突发事件后联系。
3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。
我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。
根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从 B1~B10 公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。
成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务
监督工作。每一个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内
日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员
工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内
容和标准(附件 1)、公寓管理部主要岗位职责(附件 2)和公
寓管理部工作规程(附件 3)及公寓管理部员工考核制度和实施
细则(附件 4)，按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公
寓具体工
作进行管理。
学生公寓管理部部长： 1 名(由中心副主任兼任)
学生公寓管理部物业监理： 2 名(由正式职工出任)
学生公寓宿管员： 8 人
学生公寓楼内保洁员： 8 人
学生公寓场地保洁员： 1 人(由工作量教少的楼内保洁员出任)
共需外聘人员 16 人
1、人员工资
2、员工劳保、工具等费用
3、标牌、标示、垃圾桶等费用等
综上所述，运行费用约为 300,000.00 元。
附件 1：学生公寓服务内容和服务标准
1、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或者天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或者居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。
2、用部位及设施设备的运行维护管理
定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在 98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。
3、环境卫生服务标准
(1)、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。
标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
(2)、楼道、楼梯及公共设施设备。
标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛等。
(3)、公寓内的公共洗手间。
标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无阻塞、无滴漏现象。
4、安防服务标准
(1)、公寓管理接待处24 小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。
(2)、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。
(3)、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
(4)、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电路线或者插座；严禁随意动用消防设施设备。
(5)、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。
(6)、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。
5、维修服务标准
(1)、 24 小时受理报修，普通情况下 10 分钟内维修人员到场，维修及时率 100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
(2)、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率 98%以上。
6、接待服务标准
(1)、文明服务、礼貌待人。对来访或者住宿人员，及公
寓
居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和匡助解决。
(2)、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。
(3)、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算.蜂巢物业管理采集并整理。
根据所提示数字，管理面积约为 14.5 万平方米，其中，高层建造约占总数的 50％，其余为小高层建造或者别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约 10 万平米,绿化面积约 1.7 万平米,地下车库约 2.9 万平米,其中涵盖 25 部电梯、 217 个车库、 264 个车位等。
根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下：
1、管理机构设置及人员配置
根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理 1 人和客户服务部 (以下简称客服部) 、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约 39 人。每一个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗
位责任书(附后)，在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的 BI 行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。
至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。
1.1 客服部
根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排 5 名管理人员。其中包括：
客服主管一位，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参预小区各项费用的收取工作。
接待员 1 名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。
收费员(财务) 1 名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。 (如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成)
库房管理员 1 名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。
行政文员 1 名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。
四名员工相辅相成，协作沟通，在完成本职工作的前提下，分别分配相应的收费任务，以便收费工作更顺利的开展。各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访，并生成电子文档，以便日后查找。
1.2 维修部
根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修人员 6-8 名(如有高压配电室则设值班人员 2 名， 24 小时轮流值班，并负责项目大型电力设施的维修保养工作) ，其中设：主管 1 名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。
其余 5 人分别为电工 2 名、水暖工 2 名、电梯维护人员 1 名 (如电梯维保由专业维修公司分包，则可省去该职务人员)，分别负责项目的水电暖日常维修和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围，分别对 5 名维修人员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等，使维修人员能够全方位发展。员工薪酬以绩效考核制制定，以激励员工的工作积
极性。每天设一位维修人员夜间值班，负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作，做好值班记录。
负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的`4 月和 10 月对小区内的大型公共设施(如：配电箱、水泵房、给排水系统等)进行常规性检查，确保设备设施的完好运行(春秋季设备设施维保计划需根据实际另行拟定)。
负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的协助实施工作。如节日期间的园区布置及维保工作等。
1.3 安防部
根据项目实际情况，安防部设安防人员 13 名，以 8 小时三班倒
的制度负责项目 24 小时安全防范工作。其中包扩：
安防部主管 1 名，主要负责管理本部门员工，处理本部门日常事务，并负责对下属员工的 BI 行为规范和工作的检查，下属员工的培训及绩效评定工作。
门岗 3 名，主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作，对出入小区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。
巡逻岗 6 名，分别负责高层区、小高层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导工作。
电子监控室 3 人，以 8 小时 3 班倒制度负责 24 小时电子监控系统的监视，协助安防人员管理小区安防工作，力争在第一时间发现安全隐患，以便及时排除。并负责项目部各部门员工的工作监督。
1.4 环境部
根据项目的实际情况，环境部设服务人员 12 名，负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作，其中包括：
环境主管 1 名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。
室内保洁员 5 名， 9 栋高层安排 3 名， 6 栋多层安排 2 名，负责项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。
室外保洁员 3 名，负责项目楼宇外的环境卫生打扫工作，包括
项目水系的卫生维护工作。
绿化工 3 名，负责项目区域内的花草树木养护、修补、浇水、防寒等工作。
服务标准则根据项目物业服务等级而定。
1、常见突发事件的处理
1.1 火灾突发事件处理
1.2 水浸突发事件处理
1.3 电梯困人突发事件处理
1.4 未知停电事件处理
1.5 暴力突发事件处理
1.6 盗窃以及其他犯罪活动处理
以上各种突发事件均根据小区的实际情况制定详细的突发
事件处理流程，防范于未然，确保项目的公共安全。
2、社区文化的开展
服务中心结合项目的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。主要为重大节日的园区装饰及宣传，有必要的情
况下可开展相应的公益娱乐活动，例如由业主参加的节日联欢会、组织社区老年或者儿童出行等，以增进物业与业主的友好关系，促进物业公司的发展。
为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。
一、前期物业管理方案之高层负责人职责。
1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。
2、直接负责高层物业管理的各项工作。
3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。
4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。
5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。
负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。
6、做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。
7、负责接待业主的各类投诉，并与开辟公司等相关单位用心协调联系解决。
8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。
二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：
1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次(正常使用后，每2 小时记录一次)，发现问题，及时告知管理员。
2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。
4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。(如电梯进水故障、业主家中跑水等)
5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。
6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。
7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。
1、物业地域范围开阔，封闭性交强
2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力；
3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。
1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部份工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
1、对河道的清理与水质的保护(如透过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；
2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或者落叶)；
4、24 小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；
7、项目范围内绿化的种植与养护；
8、业主能源费用的代收代缴；
9、定期花木杀虫及灭鼠；
10、暂住证等社区性证明 u》
11、业主院落档案的管理。
物业管理方案范文（5篇） 物业管理方案1 根据《物业管理中心关于确定20XX年为优质服务年的决定》，适应学校发展，提高服务档次，弘扬企业文化，发展名牌战略，立足内涵，苦练内功，向精细化管理要效益，用品牌效应占领市场，现拟定“20XX—物业管理中心优质服务年创优方案”如下。 一、将明德楼物业服务、会议服务、车库服务、保安服务列为优质服务年示范服务，加强内部管理，率先树立品牌形象。 每两月招开一次物管中心优质服务年创优经验交流会，推广交流先进经验，互相学习，以点带面，比、学、赶、帮、超，总结分析、改进，全面提高物业管理服务质量。 二、在学习借鉴“优质服务示范单位”经验的同时，物管中心各个部门制定《优质服务年创优方案》，经物管中心批准后向服务对象公示，履行承诺，接受监督。 各个部门重点确定一个物业服务对象作为优质服务示范点，打造品牌，以点带面，全面提高物业服务水平。例如：物管三部主动联系幼儿园作为20XX年优质服务对象，2月份对幼儿园的卫生死角进行了2次彻底打扫，配合他们一道做好日常环境卫生工作，为幼儿园为小朋友的健康成长提供了清洁卫生的良好条件。 三、各个部门紧密联系实际，充分发动群众，调动积极因素，开动脑筋，挖掘潜力，积极开展技术创新、服务创新和管理创新，搞好便民物业、温馨物业、和谐物业，为业主提供开拓性、积极主动的物业服务，为学校事业发展提供强有力的物业支持。 同时，通过部门自身市场适应能力的提高，做好物业服务，扩大服务范畴，走向市场、走向新区。 四、加强政治业务学习，搞好职业培训，开展技能大赛。在自己的岗位上，练就过硬本领。
在去年9位物业服务管理人员经过培训取得合格证的基础上，今年各部门按计划开展职业培训，中心组织一次物业服务工作岗位技能大赛，推动物业服务技能和服务质量不断提高。 五、通过修订文件，严格执行管理文件和奖惩制度，严格执行工作责任负责制和追究制，对文件与工作脱节（工作现场没有文件、不执行文件）和工作责任奖惩不明等现象，予以追究和处罚。 六、加强员工的政治思想工作。要求管理者和全体职工都要善于作政治思想工作，充分调动大家工作积极性、创造性，团结一致，迎接挑战。与此同时，根据工作业绩，实施末位淘汰制（换岗位，双向选择），或者待岗、学习、辞退。 七、质量管理符合iso9001-XX标准要求，经考核，完成物业服务内部质量指标体系高于95%，顾客满意度调查顾客满意率高于92%。 八、组织管理人员外出参观学习考察，以提高物业管理能力和服务水平。 物业管理方案2 为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。 一、组织领导 组长：张劲松（牌楼街道办事处主任） 副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任） 成员：幸坤权（牌楼办事处社区服务中心主任） 骆霞（牌楼街道办事处城管科科长） 陈守元（印盒石社区主任） 陈联国（观音岩社区主任） 黄东方（万安社区主任） 潘中英（太平社区主任） 王明（石峰村主任） 叶平（大河沟社区主任） 周君（搭马桥社区主任） 何永凤（袁家墩社区主任）
关于物业管理方案（精选5篇） 为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。 一、指导思想 以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。 二、服务范围 社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面： （一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。 （二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。 （三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。 （四）公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。 （五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。 （六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。 三、基本原则 （一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、
最现实的利益问题。 （二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。 （三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，透过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。 四、工作任务 按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的xx个社区（小区）是：xx 小区。 五、工作思路 在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。 （一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。 （二）先宣传后实施。透过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。 （三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。 六、组织领导 成立全区社区物业化服务工作领导小组。 组长：xx。
1、物业地域范围开阔，封闭性交强 2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力； 3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等； 4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。 1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部份工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。 1、对河道的清理与水质的保护(如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果； 2、对市政道路的保洁； 3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或者落叶)？ 4、24 小时水电维修； 5、对业主生活垃圾的定时清运； 6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护； 7、项目范围内绿化的种植与养护； 8、业主能源费用的代收代缴； 9、定期花木杀虫及灭鼠； 10、暂住证等社区性证明的办理； 11、业主院落档案的管理。
1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。 2、管家式的服务建议由 2 至 3 人 24 小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免目生工作人员带给业主的不安全因素。 3、管家式服务的内容： A、业主订购报刊的派送(报纸需经过熨烫，免费)？ B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求(付费) 室内清洁 搬家、搬物 地板、地毯的清洁养护 代收洗、补、烫衣物
物业的管理方案（通用5篇） 一、物业管理公共服务质量标准 1、房屋共用部位、共用设施设备的维护 （1）房屋 （2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。 （3）环卫设施完好无损。 （4）道路畅通，路面平整。 （5）消防设施完好无损，可随时启用。 2、安全护卫 （1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班； （2）安全护卫人员24小时巡查； （3）小区24小时监控； （4）交通、车辆管理有序； A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。 B、机动车辆按序停放。 （5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施； （6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。 （7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。 3、绿化与环境卫生 （1）绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%； （2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象； （3）修剪及时，整齐美观； （4）绿化品味高，有较高观赏价值； （5）小区内全方位持续清洁； （6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像； （7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污
染及隐患； （8）环卫设施整洁； （9）无乱贴、乱挂、乱划现象； （10）噪音等贴合环境标准。 4、收费管理 （1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价； （2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区； （3）建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况； （4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为； （5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%； （6）业主意见反馈满意率90%以上。 5、相关条件 （1）硬件环境 A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象； B、小区楼宇、建筑等各类标识明显； C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全； D、停车场分类（汽车、摩托车、自行车可分别存放）； E、有集中监控设备； F、有生活服务配套设施； G、有教育、文体活动及商务服务设施； 二、物业管理公司带给的服务项目（分期逐步到位） 1、便民服务（部分收费） 2、商务服务（部分收费） 3、社区娱乐、文化活动服务 三、物业管理企业
小区物业的管理方案（5篇） 小区物业的管理方案1 为落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案： 一、指导思想 以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。 二、目标和范围 （一）目标： 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。 2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。 （二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。
根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。 三、工作内容 （一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。 （二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 （三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。 一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
有关于物业的管理方案（通用5篇） 针对侯集中学的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将侯集中学日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、安全管理 1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。 2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。 3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。 4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。 4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。 5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。 6、完善各项管理制度 （1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。 （2）男女生不得互相串宿舍。 （3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。 （4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。
Men do not show their ambitions and are born with eight feet in the air.通用参考模板（页眉可删）物业管理方案（精选5篇） 物业管理方案1 为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。 一、高层负责人职责。 1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。 2、直接负责高层物业管理的各项工作。 3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。 4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。 5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。
负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。 6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。 7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。 8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。 二、具体工作程序和标准： 1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。 2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。 3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。 4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）
小区物业管理方案范文（通用5篇） 小区物业管理方案1 一、实行“菜单式”服务模式 即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、注行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。 二、快速、完善的服务形式：首按责任制+三分钟服务承诺 1、首按责任制 每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。 接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1~2天，一般不超过一周，特殊情
况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。 2、三分钟服务承诺 第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供相应的服务，这一过程不能超过三分钟。若有特殊情况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。 小区物业管理方案2 为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。 一、指导思想 以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。 二、服务范围
物业的管理方案（5篇） 物业的管理方案1 一、概述 项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图 四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 五、经营预测 a)经营收入：19.14万元（年度，以下省略），物业管理费：11.34万元应收12.6万元30000x12x0.35=126000（元）预计收入11.34万元（收缴率90%），维修服务费：0.5万元，特约服务：5.8万元，其他收入：1.5万元 b)支出：20.25万元，人员工资福利：14万元，办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等），维修保养费用：1.5万元税金：1.05万元，不可预见费用：1.2万元 六、前期物业接管 a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收
权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。 b)物业接管验收，既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；房屋幢、户编号已经有关部门确认；落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。抄水、电、气表的底数，记录备案。接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。 七、入伙 1、准备工作，治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；，车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；，垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等，楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)，分步购置办公、护卫、保
物业管理方案范文〔通用5篇〕 物业管理方案范文〔通用5篇〕 为有力保证事情或工作开展的水平质量，常常需要提前准备一份具体、详细、针对性强的方案，方案是有很强可操作性的书面方案。优秀的方案都具备一些什么特点呢？以下是小编为大家整理的物业管理方案范文〔通用5篇〕，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。 物业管理方案1 一、工程概况 1、地理位置 该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2、工程主要经济指标 二、物业管理资料 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户带给全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类效劳〞，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理〞；常规性公共效劳〔合同效劳〕委托性特约效劳〔非合同零星效劳〕和经营性多种效劳〔全方位、多层次的综合效劳〕。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一〞主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理职责人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性
根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理
物业的管理方案范文（精选5篇） 物业的管理方案1 一、物业管理法律体系 1．国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。 2．最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。 二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题 (一)物业管理招投标 通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。 (二)物业管理服务
建设部发布了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的.物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年发布的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。 (三)物业装饰装修管理 装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中：《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部发布的《住宅室内装饰装修管理办法》。 (四)业主自治 《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城
小区物业服务管理实施方案（通用5篇）小区物业服务管理实施方案1 为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案： 一、指导思想 以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。 二、目标和范围 （一）目标： 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90%。 2、新建住宅小区推行招投标率到达100%；2022年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100%。 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。 （二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。 三、工作资料 （一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及
相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。 （二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。个性是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 （三）加大对物业市场的监督。 四、物业费的成本测算 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 小区物业服务管理实施方案2 为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。 一、指导思想 以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。 二、服务范围 社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面： （一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。 （二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公
关于物业管理方案范文（精选5篇） 物业管理方案1 一、项目分析 根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。 二、主要管理方案内容 根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下： 1、管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗
位责任书（附后），在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。 至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。 1.1客服部 根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括： 客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。 接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。 收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成）
物业的管理方案范文〔精选5篇〕 为落实市十三届人大三次会议审议通过的?关于依法加强居民小区物业管理的议案?，进一步标准物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据?物业管理条例?及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案： 一、指导思想 以国家?物业管理条例?为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实?关于依法加强居民小区物业管理的议案?为重点，以标准管理、提高物业效劳水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康开展。 二、目标和范围 〔一〕目标： 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90、 2、新建住宅小区推行招投标率到达100；20XX年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订?前期物业管理合同?和?业主临时公约?。 3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得?物业企业资质证书?。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100、 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80以上成立业主大会和业主委员会。 〔二〕范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步标准物业管理行为。 三、工作内容 〔一〕完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家?物业管理条例?及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快公布实施?沈阳市物业管理规定?，依法加强我市物业管理活动的监督管理。 〔二〕全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承当起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 〔三〕加大对物业市场的监管力度，标准物业管理行为。 一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理
关于物业管理方案范文（通用5篇） 物业管理方案1 针对__学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、安全管理 1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。 2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。 3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。
4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。 4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。 5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。 6、完善各项管理制度 （1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。 （2）男女生不得互相串宿舍。 （3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。 （4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。 （5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。
2022年物业管理方案范文（精选5篇）物业管理方案1 一、指导思想 以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。 二、服务范围 社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。 （二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。
（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。 （四）公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。 （五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。 （六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。 三、基本原则 （一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。 （二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同
物业管理方案 物业管理方案15篇 为了确保事情或工作扎实开展，时常需要预先制定一份周密的方案，方案一般包括指导思想、主要目标、工作重点、实施步骤、政策措施、具体要求等项目。那要怎么制定科学的方案呢？以下是小编精心整理的物业管理方案，仅供参考，大家一起来看看吧。 物业管理方案1 根据“后勤总公司20xx年工作重点”的总体要求和“物业管理中心关于确定20xx年为物业优质服务年的决定”，结合实际，现制定“优质服务年”活动方案如下： 一、指导思想和总体要求 以“解放思想、扩大开放、迅速提高质量、迅速占领市场”为指导思想，坚持发展就是硬道理的基本原则，全面贯彻科学发展观，以人为本，强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，及时做好学校西进的各项准备工作，为教学工作的正常运行提供强有力的后勤保障。 二、工作目标 紧紧围绕中心工作，加强常规管理，注重工作实效，以“重视质量，深化改革，加速发展”为工作重点，努力做到：加强学习，提高服务意识；加强管理，提高服务水平；加强考核，提高服务效率，使服务工作力求做到有预见性、有高效性，以确保各项服务保障工作顺利开展，并实现“优质服务年”的各项工作目标，为总公司的健康、稳定、可持续发展作出我们应有的贡献。 时间活动内容日常工作责任部门审核结果三月份物管中心办公室、各个部门会议宣传动员，三张板报宣传教育，各个部门拟定创优方案和联系一个物业服务对象实施创优服务，取得经验，启动创优工作。 1、发挥社会监督作用，邀请监督员对物管中心各部门的工作明察暗访，提出针对问题的改进意见。对好的作法加以宣传和推广。