新店选址方法论
目前国内连锁企业选址，大都采用欧美企业在上个世纪70年代使用的市场调研法，即只对几个微观的市场因素进行调查。去年我们在企业一线调研发现，这种方法忽略了几个重要的选址细节，导致门店失败。
城市分类
在大型连锁经营项目中，是否进入一个城市，是战略层和拓展人员首先遇到的问题。传统做法一般看人均收入、城市的发展状况等，但一上来就进入细节，实际上往往使一线人员忽略了一个宏观大前提：城市的类型。
城市大概可分为3类：
1、工业化城市：这种城市的功能单一，人口较少，大都是某个或某几个大型企业的员工和家属。根据工业项目不同，又可分为：矿业城市（如大庆、克拉玛依、抚顺），重工业城市（如鞍山、本溪），轻工业城市（如东莞、番禺）。到了80年代开始还出现了电子及高科技工业城市，但都依附于大型城市周围，属于卫星城。
工业化城市居民中，工业企业员工占比很大，居民呈“金字塔型”消费结构，一线工人的数量大，收入稳定，当然绝对值不高，而且居民对购物时尚的追求不会太超前。那些商品种类又宽又深、档次和价格带很宽的零售商不易成巩而由于这类城市中很少有极贫困阶层，因此低价、散乱的业态也很难成功。
2、交通枢纽城市：一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。它们的建城时间都很早，大多有百年的历史，是商品和信息的集散地，又可分为：门户型（进入某个地区的必经之地，如山海关），交叉型（几个交通干线交叉的地方，如武汉、郑
州），港口型（一个主要的出海港或内陆港，如大连、秦皇岛），地区核心型（某个地区的核心城市，如沈阳、西安）。
这类城市的居民有典型的“纺锤型”消费结构，即有少量特别富有的阶层和非常贫困的居民，而中层部分占大多数，而且中层群体里有一大批消费意识超前的顾客。这类城市积极吸纳的业态都比较先进，传统业态不占优。虽然某些城市中层的收入也不高，但在跟风驱使下，会把价格带往上烘托。
3、混合型城市：是上面两种城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影响而成，往往成为了特大型城市或城市群，又可分为：工业中心城市（依托围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势，如深圳），经济贸易中心城市（依托其在经济和贸易方面的软硬件优势，大力开发新兴工业园区和工业卫星城：如上海，北京），行政中心城市（首都、省政府所在地同时也是工业城市：如北京、长春）。
该类城市兼具上两种特性，比较复杂，但由于各种传统或现代业态都比较发达，所以竞争很激烈。
在进入一个新城市选址前，我们都应该对城市的性质进行分类，以确定自己的业态类型、目标顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。因为在各种城市中，往往对服装（时尚程度、价格水平）、食品（健康与否、新奇与否、价格水平）等方面的需求差异很大。例如，沿海港口城市和内陆矿业城市之间，对于食品结构的需求就大不一样。因此，针对什么城市，应考虑什么变量，最后要开什么样的店，是需要决策者和拓展者不断摸索总结的。一般来说，政府规划者如果对城市有清晰的定位，并将各类资源集中于该定位，即可保证该城市的稳定发展，这些城市是选址者的首选。一旦对某类城市的特性掌握比较全面，开店成功率高，那么以后就可以大大节省同类城市的选址成本，并为该类城市的新店开业提供很多信息、经验的支持。
［案例1］
某时尚百货连锁公司准备在东北地区选择一个城市开第2家分店。它考虑的因素有：
3个备选城市：大连，沈阳，大庆
投资预算为4亿元，准备4年收回投资。
目标顾客：23～45岁时尚女性顾客
商品均价：100元～400元
平均客单价：200元
经营模式：时尚品牌联营专柜
分析：（以下为内部资料仅供参考，做样本分析用途）
首先，对城市进行逐个分析。
大连：港口型的交通枢纽城市
消费者结构：市区人口300万，目标顾客平均月收入2700元，处于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的13%左右。外来流动人口多，有旅游消费。
商业结构：传统商业比例下降，新兴业态快速发展，竞争激烈。商业辐射周边地区。
基本成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。
结论：
1、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈，相对值一般。
2、消费者基数大，可以支撑本百货公司。
3、投资成本较高。
4、未来5年消费者总量会有所增长。
5、仍会有新竞争者进场。
沈阳：地区核心型的交通枢纽城市
消费者结构：市区人口400万，目标顾客平均月收入2700元，处于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的12%左右。外来流动人口多。
商业结构：与大连相似。
基本成本：与大连相似。
结论：与大连相同。
大庆：矿业型的工业化城市
消费者结构：人口200万，目标顾客平均月收入2300元，处于人口稳定期。目标顾客占人口比率的6%左右。
商业结构：传统商业比例高，新兴业态发展迅速，竞争不激烈。是商业被辐射地区。
基本成本：人员成本较低，整体投资充沛，甚至有富余。
结论：
1、消费整体绝对值较小，但因竞争不剧烈相对值很大。
2、消费者基数足够支撑本百货公司，且五分流。
3、投资成本较少。
4、未来5年消费结构稳定。
综合分析：
这是一个定位于中等收入女性（商品均价底线为100元）的时尚百货公司。在沈阳虽然消费基数大，但分流严重，不确定的因素过多，无法做其销售总额的预算，因此也很难做正确的评估。大连的状况和沈阳差不多。因此，大庆比较适宜。
但可惜的是，在现实中，我们常常看到：最熟悉运作一种商品结构或价格带的连锁店，却跑到另一类城市去尝试新的商品结构和价格带。这种跨越比在同一价格带下的商品调整难度要大得多，失败几率也高！
所以，一个简单的原则：分清城市的类别足准备再去开店。
城市功能区的分类
当我们确定了进入某个城市之后，就要对其地图按功能进行区域划分。一般我们对城市做如下划分：
1、居住区：人口密集。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。社区往往有较强的独立性。
2、工业区：工厂云集，较多的王作人口，钟摆式的生活方式。人口密度小，流动性也不大。顾客有忠实度，但购买意愿小，而团购居多。
3、商业区：店铺云集，流动人口大，顾客忠实度小，竞争激烈。租金高。市场影响力很大。
4、行政区：政府机关所在地，送礼和餐饮消费集中。顾客的忠实程度比较高。
5、学校区：学校云集，有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。
在与地产商谈判时，我们首先要确定的就是“店铺所在地所属的功能区”，之后才去确定是否开店，开什么样的店。这里我们要再次强调：不同区域的适合业态是完全不同的。当然在很多老城区，功能区是混合在一起的，要按实际情况来区分。
一般的做法是将不同的功能区用不同的颜色标志出来，然后做综合分析。特别是在物业谈判前期，我们首先就要了解该地周围的功能区分布状况。
［案例2］
某边锁超市选中了一个交通便利的商用楼宇。背景如下：
社區：该楼宇的北面是一个正在建设的大型社区，人口约1万户，2年后可以全部人住。东、西面是工业区。南面是一个大学。无竞争对手。
交通：处于十字路口，有多条公交车经过。
物业状况：1.2万平米，2层。
房租：60万元／月。
过程：该超市和很多连锁店一样，在未经选址调查的情况下签约并开店。业态是1万平方米的综合超市。
经营状况：开业2个月就进入低潮，日均营业额9万元左右，严重亏损。
分析：
1、工业人口过多，且人流都是经过，不会下车购买商品。
2、居民区还在发展阶段。
3、学生的消费较单一，无法形成规模。
4、业态选择有误。
解决的方法：这个楼宇身处工业区，但选址者却按照居住区来对待——尽管2年后确实有个社区。经过研究和分析，做了如下整改：将一楼的6000平米改做建材超市，以装饰装潢和五金电料为主。二楼变为5000平方米的生鲜加强型超市，以食品和生鲜为主，辅以日用杂品。
结果：一楼日均销售额为25万元，毛利率25%。二楼日均销售额为8万元，毛利为12%。
对功能区类型的固定划分，虽然有些呆板，但却非常管用：它能节省选址的思考步骤，并使决策者摈弃表面浮华的数据和趋势分析，做出更合适的判断。
常常有地方政府或其他相关机构以“未来的社区特征／发展结果”来吸引商业企业，但未来就是未来，我们最该关注的就是当下这个区域到底是什么类型的。
要知道，不开店就没有损失，但开了店开不好，损失是很大的。决策者一般内心对成败都很敏感，如果一个店在该城市失败，那好几年他也不会到这来开店，其结果就是：因为一个店放弃了一座城市！
商圈里的“障碍物”
接下来我们谈一个微观因素对选址的影响。在我们所见的一些书籍中，特别是美版的一些理论书籍，对商业企业的周边微观环境因素都有详细的分析，且有主次之分。但是时代变迁，在中国，原来被认为不重要的次要因素突显出来。今天我们就来看看这些被忽略的因素。
首先来看障碍物。障碍物是指：在我们的商圈里影响顾客便利和来店客数的自然地理条件和公共设施。
在我们的传统商圈划分方法中，一般足以500米，1000米，5000米、10公里画4个同心圆。500米的叫核心商圈，又叫主商圈；1000米的是辅商圈，又叫次商圈；5公里的叫辐射商圈，10公里的叫影响力商圈。
零售业态多种多样，他们的商圈重点也不同。比如，便利店只研究500米以内的各项参数就可以了，而大型的购物中心（MALL）有时要研究30公里范围内的各种参数。
但我们要强调，商圈并非我们理论上讲的圆形，而是由于其范围内因障碍物的存在而变成的不规则图形。
我们先对障碍物做个分析。他们从形状上讲可以分为：条状障碍物和块状障碍物。条状的诸如：封闭的公路、河流、封闭的绿化带等，一般通过桥梁和地下通道连接两端。块状的诸如体育场、封闭的政府机构、军事基地、大型的收费公园、湖泊等。这对于我们的商圈部产生了不同程度的影响。
一位顾客虽然就住在马路对面，但她必须要到300米外的天桥过到你那边，那她就很难是你的主力顾客了，特别是当她附近又新开店的时候，忠实度就大打折扣了。在优秀选址人员选择店铺时，一般要绘制一份详细的商圈分布图，用深浅不同的颜色标出核心商圈的位置、次商圈的位置，以及在商圈中存在的障碍物。
总结以前的经验，我们建议要关注以下要点：
1、对消费者密度的影响：如D百货公司西面临近一个100公顷的湖泊，其实际消费者密度就大打折扣；
2、对消费者便利的影响。如河流、立交桥等
3、对消费心理的影响。如传染病医院。
下面我举个实际案例进行分析：
［案例3］
某边锁超市A准备进军华北某城，特调了一个高级经理亲自督战，项目进展十分顺利。
在此城市的北部有一个新兴的超大型社区，人口超过10万，而且还没有大型的零售企业进入，应该说是绝佳的机会。拓展人员很快在社区的南部找到了一个2万平米的商业楼，非常适合开办社区购物中心或大型超市。该商业楼与此大型社区只有一路之隔，从地图上看，没有比这更好的地点了（另一个在社区内有6000平方米，租金高20%）。
在做商圈分析报告的时候，大家取得了普遍的共识，很快就完成了签约。但在报告中忽略了一个细节：那条路是封闭式的，距此建筑400米外只有一个小型的过街天桥。当时对这一细节大家也没有在意。
若干月后超市开业，刚刚开始的5个月很好，生意红火。到了第6个月生意就开始下滑。原来在社区较北的地方有个5000平方米的中型超市B开业，很多顾客都转向了那边。
分析：
选址不是一个简单的过程，很多的细节因素都会对未来的营业有所影响。
其实根据我们的了解，在选址前，企业的拓展经理也看到了这个问题。但是他既没有给予足够的重视，也没有上报。而且他主观地认为，那儿不是有天桥嘛，而且附近也没有其他竞争者，所以影响不大。
但是，那个中型超市的拓展人员也正是看到了这一点，根据自己的商圈图，500米内不会有人争夺客源。1000米处有封闭的公路阻隔，再加上天桥与A的400米距离，使他与竞争者的实际距离为1400米——这几乎超出了可竞争的范围。因此他们根据自身的状况开办了一家中型超市，并且取得了成功。
于是A超市处于一个尴尬的境地。为挽回败局，他们也进行了调整：
首先，降低自己超市生鲜品种的价格，以低价吸引社区顾客。其次，推出大宗商品送货上门的业务，再没老人辅助员（即60岁以上老人来店有专人负责送货到家）。再次，发动社会力量和关系，要求政府增设新的天桥（由企业出资，政府建设）。最后企业实际支付成本超百万。
忽略一个细节就使企业蒙受了如此巨大的损失。
在这里要强烈建议：拓展经理们在选址前一定要认真阅读市政的2年远期规划，要搞清楚：在我们建店后的两年里，我们的区域会不会有新的障碍物出现。我曾经亲身经历过一个百货公司的项目，他们开业后1年，市政府将其北面的平房区改建为立交桥，使其业绩急转直下。其实早在开店前，市政府就有这项规划，但决策层根本没在意。
商圈内非直接竞争业态的影响
大多数店铺都是扎堆的。那么旁边的那家店铺是抢了你的生意，还是旺了你的买卖？实际上，它们对你的影响是纷纭复杂的，甚至很多是难以一眼就看出来的。原则上我们把这些非直接竞争业态进行如下分类：
A．与我们主要顾客相同，但商品不同。如：生鲜超市和百货公司之间。
B．与我们的主要顾客不同，但商品类似。如：精品百货公司与服装批发市场之间。
C．与我们的主要顾客不同，商品也不同。如：鞋店和婴儿用品商店之间。
D．与我们的主要顾客相同，商品也类似。如：品牌专卖店和百货公司之间。
当然，如果要作更精细的考察，给决策者更多变量，就要注意记录非直接竞争业态的以下几个细节：
1．对方的来客数
2．对方的客单价
3．对方可以影响到的商圈
4．对方的商品结构
5．对方的顾客群
6．对方自身的面积
7．对方的社会功能
我们以顾客和商品为坐标，画出如上坐标图来（见图1）。
处于B、C两个区的商店都会增加我们的客源基数，因为它们的顾客是做大了这张饼。C、A区的商品都会促进我方商品的销售，因为它们的商品与我方互补。而D是在两个方面都有负作用的。
我们做商圈调查的时候，就应严格考察周围业态的状况，看看是否对我们有好的影响。我们来看一个案例：
［案例４］
某外资5000平方米生鲜超市的拓展人员对周边业态的调查表如下：
从上面的表格我们应用到图中（见图2）：
根据图表我们发现，处于C区的业态是比较多的，而且处于强势。因此，对于决策者来说，在此地开店是很稳妥的。企业既可以和他们共享资源，又不会对自己的销售产生冲击。
预估月营业额，判断房租水平
一般房租水平占未来每月营业额一定的比例，才能保证投资的安全。那么怎么来推算未来的营业额呢？
分析逻辑
一般地讲，开店后的实际营业额为来店客数和客单价的乘积。也就是说来店客数越多销售额越多，客单价越高销售额越高。而影响来客数和客单价的最基本因素就是：商圈内的人口数和收入水平。
当然，光知道人口数和收入水平这两个简单的数据是不够的，我们一般还需要从3个方向人手调查：
1．确定商圈范围。由于业态的区别，商圈的大小是不同的，例如便利超市的“主商圈”可能只有50米，而购物中心（SHOPPINGMALL）则高达30公里。不同商圈包含的顾客和对手店是不一样的，根据自己的实际情况来确定商圈范围是十分必要的。
2．确定竞争者的数量和影响力。第一步确认后，就应按照业态和商品的雷同度对消费的影响，来分析到底有多少人口可能被分流。
3．商圈内的障碍物。上期文章里我们曾就障碍物作过描述，并且说明了它们的影响。和竞争对手一样，它们在商圈内对便利性的影响使其直接削减了我方主要消费人口。
请看图3：在作了人口和收入等级的确认以后，我们就商圈内我们企业的实际市场份额进行推算，大体流程如图4，进而推出未来的总营业额（具体计算过程见后附案例）。
这里我们先谈谈影响市场份额的几种大致情况：
（1）商圈内的不同区域都是固定、成熟居民区，居民的收入等级较高，而且没有竞争者，这样的市场份额最大。
（2）商圈内的不同区域存在竞争者，会导致市场份额减少。减少的程度取决于竞争水平的等级。居民区对手门店更方便。
（3）商圈内的市政设施对商圈的影响。街道、河流等，导致商圈内的部分居民不能方便地来到我们的店铺购物，或者导致商圈外的部分居民只能到我们的店铺购物。
（4）若商圈内有我们自己的另一个店铺，因为增加了一个店，则这两个店铺的总市场份额相对于单店会增加。但每个店铺的营业额可能会比只有一个店时的营业额要低。营业额降低的比率取决这两家店商圈重叠的大小。这种情况非常危险，有可能导致一个店的关闭，需做好研究分析工作。
（5）一般来说，商圈外的居民也会来购物，这些销售量最高可能会约占20%的营业额。但这会根据不同的经济状况，店铺周围邻居的不同而产生变化。商圈外的营业额来自商圈外的居民经过我们的店铺，顺道购物而产生的。这些额外的销售取决于店铺周围的邻居，如：医院、学校、自由市场、电影院等。
五大因素
可是我们要考虑的是：如何把上述影响因素用具体的数值表现出来，才能对我们最终的计算有效。这时我们可以模拟将来开店后的经营状况，然后根据顾客对这个状况的反应来估算几个关键数据
覆盖率：店铺提供的商品（可以是某类商品）满足居民所有需求商品的比率，比率越高，越能满足居民的需求，居民也就越愿意来购买。
消费能力率：商圈内顾客食品、保健品、美容和家庭用品的消费量与当地平均值的比率。
食品消费率：即顾客在我们店铺购买食品的消费占他自己总消费的百分数。这与考察顾客对我们店铺的忠诚度。
市场份额%：即在我们店铺的消费量占商圈内总的消费量的百分率。
渗透率%：即商圈内到我们店铺消费的顾客数占商圈内居民数的百分率。
对于其他业态，得到覆盖率和渗透率两个数据就足够了。再根据上一节影响因素的影响力度，对数据进行修正即可。
［案例５］
某时尚服饰广场欲在东北一省会城市的次级商圈开业；委托我公司做来客数与客单价预估体系并进行风险预估。调查方法及结果如下：
1．商圈概况：商圈固定居民较多，约占顾客—总来源的75%。有省级医院3所，电影院2个，餐饮机构16家，小学1所，初中1所，有4条公交线路在此始发，7条在此换乘，过路客占25%。商圈内有潜在竞争者若干：5万平方米的大型综合传统百货公司1座，临街服装专卖店23个，2万平方米服装批发市场1座。
2．调查：我们对10个封闭管理的社区做了统计，150个当地居民做登门拜访。10 0个路人进行了随机问卷调查。
3．调查结果：
重要因素的取得：我们对所有受访者公布我们的经营构想（商品定位、结构和促销组合等），并对他们作了开业假设，最终取得如下统计数字：
来客数：23.7万
（来客数＝本商圈消费者总数x渗透率x来店购买频率）
消费市场占有率：7.74%
（消费市场占有率＝品类占有率x覆盖率x渗透率）
预计月销售额：3406万元
（预计月销售额＝在时尚产品的总消费额×覆盖率×渗透率）
预计客单价：143.7元
（预计客单价＝预计月销售额／来客数）
由此行业平均毛利率23%，可推算该店毛利约：780万元。由房租成本应控制在25%以下。因此，若房租低于195万／月则无风险。
注：本数字经过处理、仅供说明方法，直接使用后果自负。
当然，除了房租水平，实际上获得来客数和客单价的意义或许更大，因为它们可以作为将来日常运营控制的指标。一旦发现来客数和客单价低于该预计标准，就可采取相应分析和补救措施。
开餐厅可行性报告 来源：职业餐饮网发布时间：2012年12月30日点击数： 716 【收藏】【讨论交流】 前言 上周，经过我们组对市场的分析，发现我们的创业项目——XXX餐厅，在其运作上海是具有一定的可行性的。因此我们打算在这周对此作出更精确的预算，以便这个项目更具可行性及实用性。 经过我们对市场的调研，并结合上周的那份市场营销报告。我们决定在松江地区的中山中路218到220号开一家茶餐厅。 我们一致认为在这个地区开一家茶餐厅生意一定好，因为我们的店址选在繁华的商业街。地中海作为松江的热闹街头，沿街虽开有吃饭的地方，但像我们这样的XXX餐厅却是一家也没有，像是周末啦节假日可谓是人头攒动，所以生意一定不会差到哪里去。 随着时代的发展，现代社会越来越注重能力的培养，作为新一代大学生的我们也应跟着时代的进步而不断改变自我。这样才不至于被社会所淘汰，曾看到过很嘲的一段文字：在南京路上扔一块板砖，砸中的有八个是清华毕业的，有五个是北大毕业的。虽然这段文字有点夸张，但从另一个侧面反映了现代社会竞争的激烈。因此作为当代大学生的我们应把握时代的脉搏，与时俱进，提高自身的能力。 本次调研至在调动学生的主观能动行，并让我们亲身体验这一环境，从实践中寻找真理。以真实的环境模拟虚构的市场，使我们客观地了解整个市场的运作。当然。本次调研也存在一定的局限性，主要包括因为是一次模拟的调研，所以不可能以第一手数据作为依托。还有就是本次的调研重点是在某一地区，并没有完全概括整个宏观环境。 由于时间仓促，我们的调研水平有限，报告中难免有所失误，希望老师指正。谢谢！ 目录 一、XXX餐厅目标市场分析 （一）XXX餐厅具有良好的市场 （二）XXX餐厅目标市场分析 二、XXX餐厅店址选择分析 （一）道路、交通状况分析 （二）消费量分析 （三）竞争者状况分析 三、XXX餐厅经营分析 （一）投资估算 1、月营业额估算 2、合适的茶餐厅经营面积估计 3、成本、获利、风险分析 （二）经营损益估算 1、投资收益估算 2、投资风险评估 3、启动资金准备 4、五年投资总效益预测 四、XXX餐厅市场定位分析
竭诚为您提供优质文档/双击可除旅行社选址可行性报告 篇一：成立旅行社可行性研究报告 关于申请建立******有限公司 的可行性研究报告 旅游业是当前最具发展潜力的产业，作为朝阳产业和无烟产业，旅游业有着其他产业无法比拟的发展优势。发展旅游业，带动区域经济，是世界各国发展旅游业成功的经验。我们国家早已把旅游业作为一项重点产业进行培育和发展，我省也十分重视旅游业的发展。 遵化市在旅游方面具有明显的资源优势和区位优势，为了促进遵化旅游经济的发展，繁荣遵化旅游市场，充分利用遵化丰富的旅游资源和良好的投资环境，特申请成立******有限公司。 一、优越的市场化境 1、地理位置优越。遵化市总面积1521平方公里，位于河北省东北部燕山南麓，北倚长城，西顾京城，南临津唐，东通辽沈，地处京、津、唐、承、秦五大旅游圈中心地带，
素有“畿东第一城”之称，是一座美丽的旅游城市。 2、旅游之源丰富。遵化市是唐山乃至河北省的旅游龙头，近百公里的明长城将世界文化遗产——清东陵（4A级景区）、万佛园（4A级景区）、鹫峰山（2A级景区）、上关湖（2A 级景区）、卧龙山（2A级景区）、黄花山、汤泉、狩猎场、禅林寺、古大洋遗址等18个景区（点）串连在一起。全国农 业旅游示范点的沙石峪，河北省红色旅游基地——抗日根据地鲁家峪等景区、点都 备受游客青睐。 3、完善的基础设施。遵化市内有星级酒店10多家，酒吧、歌厅、保龄球馆、游泳馆等娱乐场所50多家。近年来 遵化市投资修建了长城旅游公路、环陵公路等形成了绵延百里的黄金旅游线，以及承唐高速等都为我市旅游业筑建了发展平台，完善的旅游基础设施也极大的方便和满足了广大游客的需求，同时也为我们成立旅行社奠定了坚实的市场基础。 4、客源市场不断成熟。随着经济的发展，在政府及旅 游局的重视下，我市的旅游事业迅猛发展，越来越多的人开始知道遵化、了解遵化，逐步打开了我市的地接市场。另外还有遵化人民的生活水平不断提高，消费观念发生变化，越来越多的人选择了旅游观光度假，旅游早已成为人们生活的一部分。 5、完全具备设立旅行社的软硬件设施。我们有相应的
篇一：制造业建厂可行性报告范文(详细版) 制造业建厂可行性报告范文(详细版).txt吃吧吃吧不是罪，再胖的人也有权利去增肥！苗条背后其实是憔悴，爱你的人不会在乎你的腰围！尝尝阔别已久美食的滋味，就算撑死也是一种美！减肥最可怕的不是饥饿，而是你明明不饿但总觉得非得吃点什么才踏实。 制造业建厂可行性报告范文（详细版） >第1章项目总论 总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。 项目背景 1.1.1 项目名称 企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。 1.1.2 项目承办单位 承办单位系指负责项目筹建工作的单位，应注明单位的全称和总负责人。 1.1.3 项目主管部门 注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。 1.1.4 项目拟建地区、地点 1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表 如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨询机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。 1.1.6 研究工作依据 在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分： (1) 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 (2) 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 (3) 国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。 (4) 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 1.1.7 研究工作概况 (1) 项目建设的必要性。简要说明项目在行业中的地位，该项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求；项目拟建的理由与重要性。 (2) 项目发展及可行性研究工作概念。叙述项目的提出及可行性研究工作的进展概况，其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的编制情况、涉外工作的准备及进展情况等等，要求逐一简要说明。 1.2 可行性研究结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述，并提出最终结论。 1.2.1 市场预测和项目规模 (1) 市场需求量简要分析。
荆州移动长江大学校企合作专营店 选址分析报告 班级:物流10902班 组员: 孙谦 周静 姜艳 肖媛媛
目录 一、选址的原则 二、选址必须考虑的因素 三、提出方案 四、方案简介 五、分析方案 六、总结 七、附表：调查方案、调查问卷
一、选址的原则 营业厅网点属于一种服务设施，但它的主体又是一个公司或企业，因此它的选址要同时考虑效益和福利两方面的问题，有一句法则是：“选址，首先是为自己的顾客选，其次是为自己选，最后才是为自己未来所遇到的竞争选。”所以，移动营业厅的选址目标是要在资源约束情况下，尽可能地覆盖市场和方便全体客户，同时实现效益。 目标确定的前提下，营业厅选址还要遵循以下原则： 1、整体布局原则。网点的整体布局必须符合公司的发展战略。在不同阶段，公司的渠道发展战略不同，网点选址工作必须从全局着眼，不能为了设点而设点。 2、供给和需求匹配原则。当某个区域内的服务网点供过于求的时候，很显然应该考虑合并或者撤销，不能再在此进行网点的选址；反之，当某个区域内的营业网点供不应求时，就应该考虑增设网点或者扩大已有网点的规模。 3、以客户为中心原则。网点的建设要围绕客户的需求，要以解决人的需要为最终目的，在客户需求集中的地区提供满足客户需要的网点，提供客户需要的服务。网点的功能符合客户需求，尽量接近客户，提供便利性。另外，在考虑经济利益的同时还要使网点布局具有一定的均匀性，体现一定的公平性。 4、合理效益原则。网点选址布局上应该以人气聚集地为首选，实现对客户的有效覆盖。分布密度可根据区域经济实力和人口密度相应有所调整，不宜平均布点，应充分体现其效益性。 5、共生、协调原则。移动营业厅布点时要重点参照社会网点以及现有营业厅的分布情况，形成共生的态势，提升各渠道间的协同作用。 6、重点对象重点覆盖原则。主要指行政区域覆盖原则、人口与客户覆盖原则和同业覆盖原则，即各地政府所在地、重点乡镇以上的区域必须布点；超过5万客户的区域必须进行布点；公司潜在客户高速增长的区域建议布点。 二、选址必须考虑的因素 对移动运营企业营业厅选址的区域选择产生影响的有同业协同因素。一方面，移动运营企业提供的是服务产品，与服务的承载产品之间的联系非常紧密，所以营业厅的选址也需要重点关注手机产品的销售场所；另一方面，移动运营企业渠
零售店选址可行性分析报告 零售店的选址决定着零售企业或单位可获取销售收入利润的高低，决定着后续零售活动的开展，所以零售店的选址是非常重要的，以下是零售店选址需要考虑的因素： ●经营商品的种类：经营商品的不同，选址的地点也应该不同，因 为每一个地方的人口构成和消费习惯收入水平都有差异。如生活必需品是消费者经常需求的，而且商品同质性大，选择性不强，单价不高因此此类产品就应尽可能靠近居民区，再如高档耐用品商品选择性大，宜开在商业中心区，以满足消费者充分挑选。 ●经营商店的类型：不同类型的商店应该选择不同的位置，但是还 要具体分析： ●所选地区的的客流量：客流量是决定一个零售店能否成功的关键 1)分析客流类型 2)分析客流目的、速度及停留时间 3)分析街道特点及客流规模 ●所选区域的交通条件：交通条件影响着企业或单位经营的顺利看 展和顾客购买行为的实现 ●零售店选址方法： 1．确定类型 2．做出决策
3．确定位置 绿色健康果蔬饮品店铺选址分析 绿色果蔬饮品拟址在南宁安吉万达广场，以下是对该选址可 行性的分析。 一、确定类型：绿色果蔬饮品店属于专业食品类型的零售店，宜开在人流量大的地方。 ●前景分析：眼下，人们的饮食观念正悄悄地发生变化。健康消费 已成为时尚， ●消费者定位：面向广大消费群体，不分年龄不分阶层。 ●经营特色：以绿色健康卫生饮品为主打 二、做出决策：确定将店开在南宁安吉万达广场 三、确定位置，以下是具体分析： ●具体地址：位于西乡塘区高新大道与安阳路交汇 ●安吉万达交通四通八达，目前主要道路有安吉大道、安阳路、高 新大道、安阳西路 ●周围地理特征表述：广场涵盖了大型商业万达百货、旗舰步行街 区、SOHO公寓、写字楼、品质住宅、万达IMAX影城、大歌星KTV等多功能城市业态，集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、商务、居住于一体。 ●商圈消费水平相对来说偏中高水平，且近年来生活条件比较好的
设置医疗机构可行性研究报告 A、申请单位及申请人基本情况 申请单位名称：李佳中医诊所。 申请人：李佳，年龄32岁，医学博士，曾在湖北省中医院、武汉市第一医院、协和医院的针灸科、骨科等科室实习，同时在湖北中医药大学国医堂、武汉市雨之堂中医门诊部、永清街专家门诊等诊所担任主诊医师，积累了丰富的临床经验。对于中医科常见病和多发病均有独到的见解和新奇的辨证思路。身份证号码：7。 B、所在地区人口、经济和社会发展情况 李佳中医诊所位于武汉市武昌区路号附号。2012年，武昌区2012年全年完成地区生产总值640亿元，增长12.6%；其中，服务业完成增加值537亿元，增长13%，占GDP的84%。全口径财政收入突破百亿，达到110.6亿元，增长20%；区级财政收入规模连续第8年居武汉市中心城区首位，达到47.2亿元，增长21%。完成固定资产投资436亿元，增长19%，规模继续居武汉市中心城区首位。实现社会消费品零售总额468.6亿元，增长13.5%，规模居武汉市中心城区第2位。居民人均可支配收入达到2.7万元，增长14%，超过GDP增幅。完成固定资产投资436亿元，增长19%，规模居武汉市中心城区首位。武昌先后荣获中国科技进步先进区、中国和谐社区建设示范区、中国社会治安综合治理先进集体、中国推进义务教育均衡发展工作先进地区、中国文化产业工作先进集体、中国计划生育优质服务先进区、中国社区中医药工作先进单位、中国残疾人工作先进单位、湖北省文明城区、湖北省依法行政示范区等称号。 2010年银行、保险、证券等金融业加快发展，武昌区金融机构（网点）总数达到1297 家。“武昌·中部设计之都”品牌效应逐步放大，2010 年设计产业完成产值117 亿元，年均增长23.9%。产业园区建设力度加大，建成科技、
—关于沃尔玛选址的市场调研方法的调查报告 引言 目的：探索沃尔玛选址的市场调研发放及优化措施 对象：沃尔玛 方法：观察法（查询案头资料和询问的方式） 时间：2011年3月29日 地点：中山 企业简介 沃尔玛1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，经过十多年的发展，截止2009年5月7日，已经在全国共121个城市开设了329家商场，包括沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态，其中沃尔玛购物广场224家、山姆会员商店6家，社区店4家，惠选超市1家，同时拥有好又多35%的股权和好又多104家门店，在华创造了超过100,000个就业机会。2008年，沃尔玛在中国实现销售额278亿元，比上一年增长 30.6%，以销售额而言，位居中国百强连锁百货企业第11位。沃尔玛在中国的市场开拓战略中决策中选址是很关键的问题,我们通过调查其选址过程中的市场调查活动,对于企业市场开拓策略会有很大的启发。 情况介绍 对于沃尔玛的苛刻选址，曾有这样一个故事―――沃尔玛前100家连锁店都是山姆·沃尔顿亲自“飞”出来的。他经常自己驾驶小型飞机“侦察”适于开店的地区。山姆·沃尔顿有句名言：“连锁经营成功的关键有三个条件：一是选址，二是选址，三还是选址。” “我们不仅希望沃尔玛处于一条合适的街道上，而且要求它位于这条街上最合适的一侧。山姆·沃尔顿通常的做法是，驾驶小型飞机低空飞行，向下俯视以了解一个地区方圆几十公里的全貌；人口密度和分布、交通流向、发展潜力等。在飞行中，他与助手探讨被“侦察”地区的优劣，将得到的第一手资料交管理层进行科学论证。 这种选址方法在山姆·沃尔顿使用10年之后被同行发现，他们也开始应用该方法选址，但是最大的受益者始终是沃尔玛。如今沃尔玛开设新店的选址，虽然不用“飞”着考察，但比起以前可谓是更加苛刻和规范。光是选址前的市场调查，不仅分项内容事无巨细，而且均要 求专业人士亲力亲为逐项考核。 我们以进驻中山市太阳城的沃尔玛新店为调查对象，详细分析其选址过程中所采取的市场调查方法。 早在2004年5月，美国沃尔玛公司亚洲区总裁钟浩威先生一等9人就到中山进行交流和考察，全面了解中山经济、社会和城市建设等方面的情况，从宏观政策方面做详尽的市场调查。虽然当时没有找到合适的地址，沃尔玛并没有放弃中山的市场。2009年2月，沃尔玛选择了进驻位于中山市火炬开发区科技新城商业中心。那么，沃尔玛是如何让选定落址太阳城的呢？ 通过对政府的宏观政策的调查以及征询专家的意见，沃尔玛找到了太阳城未来的大好前景。自从中山提出“东进”的口号之后，火炬开发区被定位为城市副中心；2009 年初，市政府提出在火炬开发区建设中心商务区，科技新城的地位日益重要，其基础建设和配套设施逐步完善。相对而言，火炬开发区商业目前并不具特色，但沃尔玛不会将目光停留在眼前的利益上，而是看好它的前景。 沃尔玛对事先拟定的地点做市场调查分析。调查的主要方面包括： 1、城市结构：
银行选址可行性分析报告 【导语】分析报告是一种比较常用的文体。有市场分析报告、行业分析报告、经济形势分析报告、社会问题分析报告等等。下面关于银行选址可行性分析报告，一起来阅读下文吧! 为优化网点布局，提高网点市场竞争力，江汉支行拟将位于武汉市江汉区长江日报路28号的“中国农业银行北湖分理处”迁址到武汉市江汉区新华下路站前北路武汉一中旁，迁址后的网点级别、隶属关系及经营范围不变。 一、实地调查情况 (一)原网点实地调查情况。 1、原网点周边情况。北湖分理处所处营业地址为租赁武汉致盛集团开发的图书大世界市场的临街商铺，主要为图书大世界商户及周边社区服务。图书大世界总面积共225亩，有300家商铺，，经营的品种相差较小，教辅类比重较大。 2、原网点硬件情况。原网点房屋产权为武汉致盛集团所有，一楼为营业大厅，二楼为办公区，营业面积仅有150平方(含客户等待区)。由于营业面积狭小，无法进行功能分区。原网点人员13人，目前设备有ATM机一台、复印机、打印机及员工用电脑3台. 3、原网点经营情况。截止20XX年2月28日，原网点各项存款余额35373万元，其中个人存款10959万元，单位存款24413万元。二星级以上客户261户，其中二星级客户181户，三星级客户46户，
四星级客户10户,五星级客户24户。原网点最近三年有关经营数据如下表： 4、发展制约因素分析。原网点近三年业务发展势头正猛，存款实现“三级跳”，但是随着原网点经营环境的巨大变化，20XX年业务发展乏力。究其原因，主要是受以下三个方面因素影响：(1)网点建设因素。原网点为我行租用资产，一楼为营业大厅，二楼为办公区，营业面积仅有150平方。装修时间较早，设施陈旧，没有设臵功能分区。随着银行同业竞争的加剧、客户对优质服务的需求，原网点已经无法满足客户的需要、网点开展业务的需要。(2)经营环境因素。“图书大世界”整体搬迁，客户流失严重。北湖分理处很大程度上是为“图书大世界”的几百家商户服务为基础的，随着“图书大世界”的整体搬迁，势必丧失优良的客户源头，严重影响业务发展。综合上述两方面因素分析，原网点业务发展空间狭窄，有迁址的必要。 (二)新址实地调查情况 1、迁址背景。(1)拆迁需要。北湖分理处所在营业场所是租赁“图书大世界”的临街门面，随着“图书大世界”的拆迁，北湖分理处急需新的营业场所作为营业网点。(2)网点转型的需要。按照总行网点转型及优质文明服务的要求，北湖分理处的营业条件严重不足，无法满足客户和业务发展的需求。(3)京华时代作为位于名校旁、火车站旁的标题社区，交通便利、周边商圈成熟，其未来升值潜力无限。
·118·第十章项目选址可行性分析第十章项目选址可行性分析 10.1 与地方政策及发展规划的协调性分析 广东省是我国经济最发达的省份之一，化工原料消耗量很大。广东的应用化工产品制造业发达，是广东工业发展的基础产业之一。目前，应用化工制造业已成为广东的支柱产业。其中涂料、染料、合成树脂、电子石油化工产品、化学助剂、化学试剂、胶粘剂、食品添加剂、饲料添加剂、造纸、水处理剂等是广东汽车、摩托车、船舶、家用电器、日用轻工、电子通讯、食品饮料、造纸包装、医药保健品、纺织服装、建材等优势产品的主要配套材料，其产量大、规格高，在全国同行业中占有重要地位。 依据“十一.五”期间广东省《九大产业发展规划(2005-2010年)》的精神，依据规划，2005～2010年将是广东省九大产业升级和总量扩张的关键时期，预计2005～2010年广东省九大产业产值年均增幅达到17.5%，到2010年，广东全省九大产业总产值将达到66500亿元。而在未来几年内，随着产业的发展，能源与化工原料的需求将越大。 广东是化工原料缺乏的省，液体化工原料主要来源于省外和国外进口，因此需要一定的储存和转运设施相配套。潮汕地区处于广东东部沿海地域，比邻深圳、香港。汕头特区是我国、我省改革开放最早的经济技术开发区之一，经济发展快、活力强、前景最好的地区之一。外资出口加工业、电子业、化工业、轻工业相当发达，已成为著名的国际加工制造基地，原料需求量日益增加。 揭阳市紧靠汕头市，凭借良好的地理位置和优越的投资环境，建设一个液体化工品仓库，开展液体化工品中转物流业务是合适的。项目建成后，将对潮汕地区未来的经济发展起到积极推动作用。世界经济发展经验表明，采用设立物流分拨中心形式，“筑巢引凤”也是吸引中外投资、促进当地经济发展的好方法。 深圳天阳工程设计有限公司通过对库区项目的选址进行了调研，认为地都镇的交通条件和库区用地条件都符合本码头要求。库区项目用地原是康达化工有限公司沥青厂，拟利用原有储罐、厂房改造为液体化工仓库，经与当地相关部门－水利局、交通管理局、环保局等部门进行了可行性方面的深入探讨，均一致认为本码头选址对康达化工有限公司液体化工仓库的建设是经济实用的选择。 可见，本码头作为库区项目的配套设施，其建设将是必不可少的。 10.2 与产业政策相符性分析
新店开发可行性分析报告 目录 第一部分项目基本情况 表一、区域地理经济因素评估表 表二、新店基本情况表 第二部分：市场调查报告 表三、超市立地场地评估 表四、人口密度和数量评分 表五、人、车流量统计表 表六、附周边人口调查表： 表七、项目周边交通情况一览表 表八、周边竞争对手调查统计表 表九、项目周边情况一览表 第三部分：投资效益分析 表十、项目销售额预测表 表十一、投资支出表 表十二、经营费用预算表 表十三、现金流量测算 表十四、投资效益分析指标 第四部分：总结与附图 表十五、初选总结表 表十六、主商圈图（标明竞争对手情况） 表十七、项目效果图 表十八、居民分布图 表十九、交通分布图 新店开发初选数据可行性分析表 （XXXX） 表一 区域地理经济因素评估表 城市调研小组:：调查日期：__ __
1．城市（地区）基本情况 1.调查范围为： 2.城市是否符合区域选址标准: 1.符合:A类□B类□C类□ 2.不符合□ 简单描述理由： 3.人口：常住居民户数户，常住人口人(其中非农业人口 人)，城区面积平方公里（其中建成区面积平方公里） 附人口分布图 人口资料来源(必填)年鉴 4. 城市的主要经济来源 (1)第三产业□ (2)工业□ (3)养殖业□ (4)种植业□ (5)农业□ 主要产业和企业： 5. 项目3公里范围内大卖场类业态分布： (1)国际连锁零售企业□ (2)国内前30名连锁零售企业□ (3)本地连锁零售企业□ (4)无前述连锁零售企业□ 2.交通状况 1总体交通便利性(有则在□内打√，无则打×)： (1)有无地铁□(2)有无铁路通过该区域□(3)有无高速公路与其他城市相连□ (4)交通枢纽处有无高架桥□ (5)有无港口□ (6)有无其它水路运输线□ 注： 2 项目1公里范围内公交系统: (1)50路以上□ (2)40 路以上□ (3)30路以上□ (4)20路以上□ (5)10路以上□ (6)10路以下□ 注：公交冬季，夏季以后就停运了 3.政策环境和发展趋势 1 政府对超市的选址和其他方面有无限制：A 有□ B 无□ 2政府城建计划，规划（准备实施大型城市基础设施项目，经济和商业设施项目） (1)在1－5年内实施属哪类项目：， (2)在1－5年内实施属哪类项目：， (3)在1－5年内实施属哪类项目： 3区域发展趋势（多选） (1)连续三年GDP增长速度超过8％□ (2)第三产业比重持续增长□ (3)人口数量持续增长□ (4)商业地区店铺数量增加□ (5)交通便利程度持续增长□
可行性研究报告 年月日
目录 第一章总论 (3) 第二章项目建设背景及建设的必要性 (7) 第三章项目市场分析 (14) 第四章经营模式分析 (27) 第五章项目选址及建设条件 (31) 第六章项目建设内容及建设方案 (34) 第七章项目环境影响分析 (41) 第八章项目实施进度安排及投资计划 (46) 第九章招投标方案 (48) 第十章投资估算及财务测算 (48) 第十一章社会效益评价 (55) 第十二章结论与建议 (56)
第一章总论 一、项目基本情况 （一）项目名称： （二）项目建设性质：搬迁新建 （三）项目业主单位： （四）项目负责人： （五）项目建设期限：个月 （六）项目拟建地址：重庆 （七）项目建设内容： 1、加工、生产用房建设工程 2、产品展销中心建设工程 3、原材料及产成品库房建设工程 4、研发中心建设工程 5、综合办公用房建设工程 6、技术培训中心建设工程 7、员工宿舍楼建设工程 8、后勤服务中心建设工程 9、厂区道路建设工程 10、厂区环境绿化建设工程 11、设备购臵及安装工程
（八）项目建设规模： 1、本项目共计总占地面积m2（折50亩）：厂区道路占地面积m2，（折亩），净地面积 m2（折亩）。 净地面积 m2，其中： 房屋建筑占地面积m2，建筑系数 环境绿化占地面积m2。绿化率%。 2、本项目房屋总建筑面积m2。容积率。 （九）项目总投资：本项目建设需投资万元人民币。 二、项目业主简介 本项目业主是XX简介。 三、可行性研究报告编制依据 四、可研报告研究范围 本可行性研究报告研究的范围是： （一）项目建设的必要性。 （二）项目市场分析及预测。 （三）建设内容、建设规模及工程设备、工艺方案。 （四）项目选址及建设条件。 （五）项目实施进度安排。 （六）项目投资估算及资金筹措方案。 （七）项目经济效益评价。
开店可行性报告范文开店可行性计划写开店计划书一般包括以下内容： 一，市场现状与预测（当地本行业的市场分析） 二，经营构想 1，经营模式 2，加盟选择分析（是否选择加盟，备选哪些加盟商） 3，产品结构 4，费用预算 5，经营手法 三，可行性分析概述（包括盈利预测） 给你一个大概的范文：
随着社会的进步，现代社会的人们住房条件越来越好，对家的装修也越来越趋向典雅，大方，简约。甚至在有些大城市买房的时候地产商已经帮助顾客把房装修好了。但现代社会的人们越来越追求个性化，这就需要在家居方面来补足！ 家居种类很多，为什么我偏偏选择创意类的家居饰品这块呢？因为产品比较新颖、很有创意性，让人回家一看到就有一种舒服的感觉，大似带点儿童喜欢玩具的那种感觉吧！因此我们要把我们的产品定好位，让新的理念和创意去赚取利润，让我们引领时尚把创意带进我们平凡简单的生活当中去。 我们开店目前面临的困难是：一、店铺的选择；二、货源地和产品样式的选择；三、正式开业前后的设计店名及店内装修、陈列摆设、宣传手段和经营方式。 首先，店铺的选择。一个人流量大经济发达的地段等于是给了我们一个梯子，这样说吧，客流量带来了购买量，购买量带来了钱流量！看看开店的根本目标是什么吧？我们的目的是利润的效益，积累原始基金！要做到这点就必须要很多的购买量，能带来购买量的就是客流量了！
还有我们必须要把我们的顾客群体给定位好，创意产品让人产生很多的联想，拥有这种想象空间大的顾客群体是属于那群40之前的顾客群及本身受过良好的教育基础的顾客群体！所以能在人流量其次的地段找到这类群体集中的店铺也是个非常不错的选择！有一篇叫做店铺选址制作商圈地图的文章，是这样的： 1. 对本地的运动用品店进行调查，将它们的位置标在地图上。看看它们的选址特点，比如周围人群密集的范围半径，总人口多少，与其他同类企业的距离等，量出其独享的市场的半径，也就是商圈的范围。 2. 根据地图，标出你看好的地点。 3.在选定的地方周围，按照之前量出的商圈半径，用圆规划出你自己的商圈。 4.确定该商圈内是否有你的竞争对手，对彼此的实力进行权衡，然后决定是否需要更改地点。 6.画出可走到你店面的街道或公交者线路，了解顾客是否能很方便地到达那里。
银行选址可行性报告可行性报告 篇一:XX银行网点设置可行性分析 关于江汉支行购置京华时代房产 建设营业网点的可行性分析 为优化网点布局，提高网点市场竞争力，江汉支行拟将位于武汉市江汉区长江日报路28号的“中国农业银行北湖分理处”迁址到武汉市江汉区新华下路站前北路武汉一中旁，迁址后的网点级别、隶属关系及经营范围不变。 一、实地调查情况 (一)原网点实地调查情况。 1、原网点周边情况。北湖分理处所处营业地址为租赁武汉致盛集团开发的图书大世界市场的临街商铺，主要为图书大世界商户及周边社区服务。图书大世界总面积共225亩，有300家商铺，，经营的品种相差较小，教辅类比重较大。 2、原网点硬件情况。原网点房屋产权为武汉致盛集团所有，一楼为营业大厅，二楼为办公区，营业面积仅有150平方(含客户等待区)。由于营业面积狭小，无法进行功能分 1 区。原网点人员13人，目前设备有ATM机一台、复印机、打印机及员工用电脑3台. 3、原网点经营情况。截止2010年2月28日，原网点各项存款余额35373万元，其中个人存款10959万元，单位存款24413万元。二星级以上客户261户，其中二星级客户181户，三星级客户46户，四星级客户10户,五星级客户24户。原网点最近三年有关经营数据如下表:
4、发展制约因素分析。原网点近三年业务发展势头正猛，存款实现“三级跳”，但是随着原网点经营环境的巨大变化，2010年业务发展乏力。究其原因，主要是受以下三个方面因素影响:(1)网点建设因素。原网点为我行租用资产，一楼为营业大厅，二楼为办公区，营业面积仅有150平方。装修时间较早，设施陈旧，没有设臵功能分区。随着银行同业竞争的加剧、客户对优质服务的需求，原网点已经无法满足客户的需要、网点开展业务的需要。(2)经营环境因素。“图书大世界”整体搬迁，客户流失严重。北湖分理处很大程度上是为“图书大世界”的几百家商户服务为基础的，随着“图书大世界”的整体搬迁，势必丧失优良的客户源头，严重影响业务发展。综合上述两方面因素分析，原网点业务发展空间狭窄，有迁址的必要。 (二)新址实地调查情况 1、迁址背景。(1)拆迁需要。北湖分理处所在营业场所 2 是租赁“图书大世界”的临街门面，随着“图书大世界”的拆迁，北湖分理处急需新的营业场所作为营业网点。(2)网点转型的需要。按照总 行网点转型及优质文明服务的要求，北湖分理处的营业条件严重不足，无法满足客户和业务发展的需求。(3)京华时代作为位于名校旁、火车站旁的标题社区，交通便利、周边商圈成熟，其未来升值潜力无限。 2、新址周边情况。新址位于江汉区新华下路站前北路武汉一中旁，交通方便，马路宽阔。新址配套齐全，有十一医院分部、武汉中心医院、江汉大兴幼儿园华苑分园、武汉一中、大兴路小学、红领巾小学、武商量贩、中百仓储、好美家、武商家电、华南果批及多个居民小区，新址附近有民生银行、中信银行网点各一个。
2017年智能选址系统项目可行性研 究报告 编制单位：
本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投
资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。 报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 关联报告： 智能选址系统项目建议书 智能选址系统项目申请报告 智能选址系统项目商业计划书
竭诚为您提供优质文档/双击可除 开店可行性研究报告 篇一：开店选址可行性报告 开店选址可行性报告 服装市场一直是我国市场的大头，引导着时尚和潮流，是时尚、个性的代表。特别是女性购买服装的频率和金额是所有服装消费群体中最高的，有得女装者得天下一说。因此众多企业和资源混战在服装市场里，服装品牌众多，各品牌之间差距不大。据统计，排在前十位的品牌之间市场综合占有率的差距并不大，总和也在15％左右。国内服装品牌带有强烈的区域色彩，还没有一个能在全国形成规模和影响，例如颜色鲜艳、色块较大、结合时尚流行款式的“汉派”服装，带有江南文化气息的杭州服装产业和具有港澳风格的深圳、广东虎门服装产业。但近年来，随着日韩剧的热播，日韩风格的服装掀起一次又一次轩然大波，虽然起步较晚，但发展速度非常迅猛。 一、项目介绍 垃圾街是杭州比较有名的一条街。虽然不大，但是人多，
尤其是年轻人。我要开的店是一家叫“韩酷流派”的品牌服饰店。韩酷流派品牌服装，将韩国时尚与意大利潮流融合，于灵性幻化间完美展现设计品牌风格。主要针对16-30岁的男、女性消费者。男装注重展示男性自然美，简约、时尚、洒脱；女装尽显女性随意、个性、飘然，平凡中显示优雅，简单中体现精致。店铺开在垃圾街的入口处（即滨江垃圾街服饰城入口处）直街的中间，也是第一个小的十字路口，预计规模50平米左右。4名营业员、1名收银员，共5名员工。预计月营业额在4万元左右。 二、该项目的swoT分析 （一）优势 在滨江垃圾街，现有的服装店有三大特征：品牌杂、规模小、服务不周到。品牌杂是指同一家服装店不同衣服都是不同品牌的，很难让人记住同一品牌的服装的特征、质量。规模小是指服饰城里店面规模都不大，每一家服装店的规模都差不多，很难让人有印象，而只是一家接着一家逛，目的性不强。服务不周是指在现有的服装店里80%的店都是不让试穿的，很难满足顾客的需求。而我要开的是一家统一品牌的、规模相对较大、服务周到的服装店。目的是让人眼前一亮、较容易让人记住。韩酷流派质量好、价格低，走的是薄利多销的销售路线，适合大学生这个主要消费群体。韩酷流派品牌服装，将韩国时尚与意大利潮流融合，于灵性幻化间
连锁门店选址策略分析 连锁经营是我国当前发展经济，培育新的经济增长点的战略选择，是商业企业寻求规模效益、构筑21世纪大商业、大贸易持续发展战略的必由之路。我国连锁商业在取得巨大成绩的同时，也有许多企业由于经营不善而倒闭。这里固然有很多原因，其中一个重要的原因是门店拓展中选址不当，导致门店经营业绩达不到预期目标。在西方有观点认为，零售业成功的关键是“Place一Place一Place”，即选址、选址还是选址，可以说零售业是“地点位置产业”。有资料表明国外零售商在开设新店之前，会花一年左右时间进行立地调查，其重视程度和严谨性可见一般。而我国有不少连锁企业在门店开设过程中仅作一些笼统的可行性分析，不作详细的立项调查，简单的模仿国外企业的做法，使得新开门店的地址不甚理想，直接影响了门店的经营效益和正常运行。 1、连锁企业新开门店选址过程中存在的问题 店址的选择还停留在依靠管理人员的经验，随意性较强，考虑的因素也很单一，从而出现选择的地址不甚理想，影响门店的预期利益。 （1）寻找商铺渠道过于狭窄 从目前实际情况看，公司选择店铺的渠道目前只局限于报纸广
告、房屋中介、房地产交易会、互联网来寻求商铺。而实际上，这些租赁信息只占租赁市场很小的一部分。连锁企业忽视了其他更多形式的店铺招租信息，导致掌握的信息不够全面或者买卖双方的信息不对称，错失了很多好的店铺和机会。 （2）单纯重视地段的客流量，但客流细分不够明确 选址过程中，对客流量进行了调研，但是对客流的内部细分不够明确。客流量没有做到细分，只是大致地了解本店铺周围的客流。没有了解客流组成，客流量的大小仅是一个指标，客流量的具体构成则是表明在总的客流量里有多少是本店的目标顾客。如果对客流细分不明确，则不能预测在店铺在日常经营中进入店内并有购买行为的顾客的数量，也不能有效地了解周边的顾客群。导致该店在正式营业后会面临在庞大的客流量但自己顾客却很少的局面，使店铺在此地较难立足，大大影响企业的业绩。 （3）选址的前瞻性不足连博锁企锐业管门店理选址在策略线分析 由于各方面原因，地段的优劣不会一成不变，而会发生动态改变，例如遇到市政规划变动、新写字楼的进出、学校的搬迁及旧城改造等原因，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，反之也然。如在杭州某连
商铺选址可行性报告 【篇一：“十三五”重点项目-商铺地产项目可行性研究报 告】 “十三五”重点项目-商铺地产项目可 行性研究报告 编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报 告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目 提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行 业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指 引服务。 可行性研究报告是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等 领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和 经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和 最佳时机而写的书面报告。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决 策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投 资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、 技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此 基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合 理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性， 从而为投资决策提供科学依据。 投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融 资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目 的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设 备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行 业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目 建设进程等咨询意见。
可行性分析论证报告 作者姓名： 学院： 专业班级： 学号： 编制：管理咨询公司 二○一三年五月
目录 第一章项目建设的背景 1.1、项目概况 1.2、项目单位简介 1.3、城市规划概况 1.4、项目建设的必要性分析 第二章项目的选址 2.1、用地选址指导思想 2.2、选址的基本原则 第三章项目选址的基本要求 3.1、水电气供应 3.2、三废排放条件 3.3、员工生活条件 第四章项目选址符合城市规划的论证 4.1、城市规划对拟选用地在用地性质、建设要求等方面的规定 4.2、建设项目用地与周边用地的相容性 4.3、建设项目与交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调 4.4、建设项目所需的生活设施配套与城市生活居住及公共设施的衔接和协调4.5、建设项目与城市环境保护规划、风景名胜规划和文物古迹保护规划的协调 第五章结论性意见
第一章项目建设的背景 1.1、项目概况 项目名称：富士康科技集团新建厂房选址可行性论证分析报告 项目单位：富士康科技集团 建设地点：四川省绵阳市绵阳高新区片区 项目构成及规模：本项目建设用地分为生产区、辅助生产区、仓储区、办公后勤区四大部分。项目总用地规模控制在510亩左右。 项目资金：项目总投资为196232.1万元，由建设投资174234.3万元、建设期利息9277.8万元以及流动资金12720万元构成。 （1）项目建设投资174234.3万元，其中：115973万元为境外银行长期借款，贷款财务费用及贷款利率暂按8%计取；58261.3万元由企业自有资金解决。建设期利息9277.8万元拟由企业自有资金支付。 （2）项目流动资金占用量约为12720万元，拟全部由公司自有资金解决。 1.2、项目单位简介 富士康科技集团创立于1974年，富士康科技集团是专业从事电脑、通讯、消费电子、数位内容、汽车零组件、通路等6C产业的高新科技企业。 富士康科技集团在总裁郭台铭先生的领导下，以前瞻性的眼光与自创颠覆电子代工服务领域的机光电垂直整合“eCMMS”商业模式，提供客户囊括共同设计(JDSM)、共同开发(JDVM)……全球运筹及售后服务等等之全球最具竞争力的一次购足整体解决方案。全球3C (计算机、通讯、消费性电子)代工领域规模最大、成长最快、评价最高的国际集团，集团旗下公司不仅于亚洲及欧洲的证交所挂牌交易，更囊括当今捷克前三大出口商、大中华地区最大出口商、富比士及财富全球五百大企业，及全球3C代工服务领域龙头等头衔。 集团多年来致力于研发创新，以核心技术为中心，包括：纳米技术、绿色制程技术、平面显示器技术、无线通讯技术、精密模具技术、服务器技术、光电 / 光通讯技术材料与应用技术及网络技术等。集团不仅具完善的研发管理制度，更在智权管理上努力耕耘，积极地以提升华人之国际竞争力为己任；截至2005年底已在全世界共获超过15,300件专利，因此集团不仅在美国麻省理工学院的全球年度专利排行榜(MIT Technology Review)中，是全球前二十名中惟一上榜的华人企业。也因如此，才能被美国财富杂志评鉴入选为全球最佳声望标竿电子企业15强，并成为全球惟一能在过去五年持续名列美国商业周刊(BusinessWeek)科技百强(IT100)前十名的公司！ 1.3、城市规划概况 城市规模： 2010年88万人口，建成区88平方公里，人均建设用地100平方米。 2020年预计118万人口，建成区116平方公里；城市人均建设用地为98平方米。发展目标： 1、社会经济发展目标：到2020年全市人均GDP突破6000美元，三次产业比例为10：50：40，综合能耗降低30%以上。推动经济增长方式转变，降低地区生产总值的综合能耗，实现国民经济又好又快发展。科技进步对经济增长的贡献率和高新技术产业增加值占GDP的比重分别达到55%和50%，综合实力达到中等发达国家城市水平的现代化城市。 2、城市发展目标：以科技为先导、以工业为核心的中国科技城；以科研教育、商务商贸、旅游服务为支撑的四川省区域中心城市；集多元文化、山水景观、自