泗阳商业项目定位报告
第一章基本数据统计情况
一、泗阳城市概况
泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。
从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近徐州观音机场，连云港港口和白塔埠机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条件。
泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如既往地促进房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好的环境。
目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。
二、泗阳商业概况
（一）商业地产特点
1.泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现
了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅；
2.楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为
3.6至4米，进深
在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；
3.近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风
格；（如凤凰苑、泗水古城）
4.同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼
盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。
（二）商业发展规模
1.市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市，
但其规模并不大，营业面积多在1000到2000平米左右，购物环境一般，商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。
2.市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房
也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。
3.经营商品结构如下：
1)商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。
2)商品种类分布相对集中，规划合理。
3)主力业种为服饰、鞋类。
4)规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。
三、泗阳消费概况
2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。
2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。
目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市，但消费环境与苏南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。
泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费比例并不是很高。
第二章项目区位分析
一、区位环境分析
江苏省一直致力于加快苏北地区的发展，目前，苏北地区人均GDP超过1000美元，苏北地区城镇居民人均可支配收入也越过1000美元。省级
政府对加快苏北振兴总的目标是：全面建设小康社会的既定目标不变，时序进度不变，质量要求不变，实际进程加快。目前，泗阳在这种大环境的支持下，已进入工业化、城市化、经济国际化加速发展的新阶段。
二、项目地块分析
本案地处泗阳城市最中心地区，位于人民路和迎新路、泗中路之间，用地面积23230平方米，占地面积11780平方米，预计总建筑面积43900平方米，其中商业面积40400平方米，住宅面积3500平方米。本案周围拥有振兴商贸城、中华广场、碧云商城等多个大型商业项目，离在建的凤凰苑、时代超市、骡马街2公里左右距离。区内拥有1路、2路等多条公交线路，
第三章可类比商业地产项目市场调查分析
一、已建项目调查分析
碧云商城
碧云商城位于本案的人民路对面，相对开业时间较早，但目前经营情况不好，业态也较为混乱，一层经营有服装，鞋帽等，二层有家具、服装等，且经营状况不好。此商城比中华广场开业早一年，当时位置较好的区域销售价格大约在8000元/平方米左右。
振兴商贸城
振兴商贸城位于碧云商城后，沿振兴路，此商城为批发性质的市场，经营小商品，所用的铺位都为1层，且商品的经营档次相对较低。
二、在建项目调查分析
第四章SWOT分析
（S）优势
1.区域优势
本项目位于泗阳商业中心――人民路，该位置属于市中心的中心。成熟商圈，人流量大，购买力集中，具备良好的商业先天条件。
2.本体优势
本项目体量适中，从销售角度来而言利于去化。两大块区位设计，整体形象、沿街展示面良好。亦有较为充足之广告位以利后期经营。
3.市场优势
泗阳城市中心的中心目前没有相类似的在售项目，市场供应空白，在相同条件下本案具有一定优势。
4.行情优势
周边商业已经让购买者看到升值潜力，因此本案顺时推出，具有良好的时效性。
（W）弱势
本案所在区域周围商业较多，如碧云商城、中华广场、振兴商贸城。受整体商业环境的影响，该商圈消费力和消费层次偏低，而且相对比较集中。对本项目而言限制了部分业种的发挥，并对客群有一定的分流。
（O）机会
1、商圈目前没有可售商业项目，市场供应空白。
2、本项目周边商业租金较高，应可在本项目销售时提高投资者信心。
3、当地政府对发展泗阳经济的信心和行动。
4、周边已有商业项目无法再进行升级改造，本案可以同竞争对手错位经营和开发。
（T）威胁
1、泗阳区域在售项目相对较多，离本案距离也较近，区位也有一定可比性。
2、泗阳城市消费水平和观念较低，招商引进新品牌和业态定位较为困难。
3、本项目的建筑形态还有待进一步商讨。
综上所述，该项目位于泗阳商业中心，良好的商圈条件和自身特性赋予其先天优势，但同时受购买力和市场环境、定位等不良因素的影响，也为其成功销售带来一定阻力。
因此，本项目策划的重点在于善用其优势，淡化抗性。根据周边市场特性，找准清晰的市场定位，同时充分发挥商业错位经营规划的理念，最大限度的利用目前的商业物业投资热潮和营销策划功能。在保证快速的按既定价格消化的前提下，充分兼顾到后期的经营管理。从而形成稳定、持续发展的经营态势，达到名利双收的目的。
第五章目标客户分析
1.本地投资客户
泗阳地区的经济形势在近几年有很大发展，房地产作为当地的新型投资行业，正在稳步发展，商铺投资回报稳定、易于管理的特点已逐渐被当地投资客户接受，由于正处于发展阶段，前几年成功的案例很多，当地人对商业地产投资很有兴趣。
2.周边城市客户
泗阳作为江苏的一个县级城市，发展潜力非常大，商业市场的发展必将带动商用物业的需求，周边城市的投资客将会是本项目的另一客户来源。
3.当地商铺经营者
当地现有的物业很多都是当地人自己采购，自己经营，随着经营者商铺投资意识的增加，购买商铺用于日常经营以降低经营成本的人群将继续保持大幅度的增长。
4.外地商铺投资者
目前，全国各地都有一些商业项目被外地投资客所追捧，经过这几年国家政策的洗礼，很多投资者，特别是浙江地区投资客逐步往三四线城市发展，如潍坊、成熟等地就有大量的外地投资者，泗阳保持着稳定发展趋势，必将吸引投资者前往进行投资。
第六章项目定位
一、目核心定位
口号：“打造泗阳城市新地标”
――一站式购物、娱乐、休闲生活广场
关键词：地标、中心、一站式、生活
关键句：打造泗阳城市新地标，市中心首现一站式购物生活广场
核心一：（利好趋势，地标突现）
苏北已成为江苏未来发展重心，泗阳正借此大好时机，大力发展城市建设，在这期间，需要拥有一个城市地标性建筑来展现泗阳城市发展的新潮流，泗阳必须拥有自己的城市名片和城市客厅。
核心二：（绝版区位，无法复制）
本案位于泗阳城市中心的中心区，周边可开发资源较少，本案正好弥补这一空白，必将成为泗阳投资新贵。
核心三：（合理规划，打造一流）
知名代理公司全案策划，品牌商管招商规划，秉承“一站式”的这一核心理念，成为泗阳首屈一指的购物生活广场。
核心四：（时代定位，引领方向）
本案是一个标准的多功能商业地产项目，引领城市商业地产发展的新方向。
核心五：（实力开发，设计新颖）
开发商资金实力雄厚，设计理念新颖，超前的业态规划，全力打造泗阳新地标。
二、商业定位
根据项目特性及市场状况，建议本项目定位为“一站式购物、娱乐、休闲于一体的综合性广场”。整体风格以休闲、高尚、生活为基调，并在整体内外形象、业态规划、推广形象等制定上予以充分体现。业态规划上，以大型卖场、电器卖场、中型购物中心、品牌专卖店、中型主题餐饮、休闲场所等作为主要招商对象。目标客户群设定为本地消费者（85％）及外地游客（15％）。除在商场的内外环境营造和装修上突出主题外。同时，通过专业性的策划包装、广告表现等方式，营造并传达一种风格，以赋予商场丰富的文化内涵，以休闲文化作为商场的核心基础，并得以区别和领先于市场上其他同等类型的物业。
三、市场定位理由：
该项目之市场定位基于以下三大理由：
1.本项目体量有限，地处三四线城市，规划高档综合性大型百货难度极大，
且受到所处商圈经营档次的影响，一般零售业所受竞争压力极大。因此，必须要走差异化、主题化路线，在规划上避开现有行业。
2.该项目所处区域人流高并且多为本地客群，卖场、零售、娱乐、休闲等
业种较适合该商圈的消费特性，并可以聚集相当的人气。
3.零售、娱乐、休闲等业种之经营特性，对经营场地空间要求不高，多为
小面积分割和分布。在销售上，极为有效的控制了单位面积，降低了铺位总价。从而降低投资门槛，扩大了客源面；在管理上，易于统一管理经营，方便业态规划。
四、可行性分析：
该项目市场定位可行性从以下三方面进行分析：
（1）招商角度
目前项目周边可以聚集小型商家的大型商业数量众多，但基本都没有进行合理的业态规划和包装推广，所谓的物业管理公司也只是市场秩序和卫生的管理，并没有进行统一的规划和推广。本案进行合理的规划、包装、统一招商，与周边商业呈差异化经营，对投资者，经营者起良好的促进作用，招商工作相对来说比较容易，可以选择面较宽。
（2）销售角度
从销售角度而言，一方面由于总价的降低，很好的扩大了客源面。同时，由于店中店式的商场具有独立性强，易于经营管理的特点，其增值回报空间较商场大。因此，该类型物业在各地都最受市场追棒，成功销售可能性极大。
（3）长远经营角度
从消费习惯构成来看，这一层次的消费人群消费行为最为活跃，因此，休闲、高尚、生活三大元素恰好满足了这一要求。加上该项目良好的商业地段和辐射能力，再辅之以适当的市场推广其良性经营的前景应可预见。
因此，该项目市场定位较好的兼顾了销售和招商租赁二者之间的关系。尤其是在销售方面，采用了市场最受欢迎的业种规划和包装方式。如市场推广手法得当，应可快速成功的去化，圆满实现既定目标。
五、产品定位
核心建筑设计理念：
本案所处区位不可复制，高尚的定位铸造了泗阳地标性建筑，本案推崇“一站式”理念，在规划设计上建议秉承“城市休闲生活广场”的理念，使得这处地标性建筑能够成为泗阳的城市客厅，汇聚八方来客，引领泗阳商业。在建筑风格上建议遵循“大气、现代、高尚”的气质，在建筑规划上做到“商业在公园里，公园在商业里”，使得这不仅仅是一个商业建筑，更是一个公园，一个城市生活休闲的地方，市民可以来这里购物，也可以来这样修身养性。以此为基础，增加设计规划少量尊贵的住宅，一举成为泗阳公园主题式高尚住宅，高尚的品质、适中的价格，为泗阳市民带来不可多得的生活体验。在建筑形式上建议不用参考当地的建筑风格，可以适当考虑上海、南京等地的建筑形式进行设计。
设计方案：
本案所处地块，需要设计一条规划路芙蓉路，可以适当考虑规划为步行街，这无形的便把项目一分为二，建议可以在两栋楼中设计悬空走廊，将两栋楼结合起来，（也可以考虑将一层层高做高，将二层全部连接起来）。芙蓉路右侧规划设计二层全框架结构，设计参数为卖场所需要，特别考虑将楼顶设计为休闲公园的模式，对市民开放，有点空中花园的感觉。悬空走廊的连接口也设计在这。
芙蓉路左侧规划设计为二层商城模式的商业建筑，1层四周一圈双向开门商铺，内部按照商城模式进行规划，提高整体档次。本建筑2层以上规划设计六栋五层住宅建筑，规划设计为一栋四个单元，一梯二户，共240户，主力
户型以三房二厅二卫和四房二厅二卫，适当设置部分二房一厅一卫，小区注重环境景观设置，给人有住在公园里面的感觉一样。
六、价格定位阶段分析
针对于芙蓉路左侧商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控；
针对于芙蓉路右侧（苏果卖场）商铺：
（1）如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整；
（2）如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。
价格策略
（1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。
（2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。
（3）“特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。
（4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。
第一阶段：导入期（售楼部投入使用前）
定价原则：价格暂不公布、试探市场反映。
定价说明：
①预售证尚未办理；
②以价格竞猜，吸引客户的注意。
③可适当考虑收取客户定金，为了先期稳定购买关系；
④试探市场反映，预估定金落户的心理价位，为开盘定价考虑。
第二阶段：公开期（售楼部投入使用至开盘）
定价原则：低价开盘，运用促销制造开盘热销态势。
定价说明：
①在形象宣传时期展现出较好的品质以后低价开盘，能给客户惊喜感，迅速聚集人气，制造销售气氛；
②以低价开盘为日后的涨价提供了有利空间，在开盘一定时间后即可提价，从而使已购房客户对自己所购房心理上有升值感，获得他们的承认，树立良好口碑，为以后销售奠定基础。
第三阶段：强销期（开盘到开盘后2个月）
定价原则：价格略升，保持旺销态势
定价说明：
①从公开期的市场反映可为强销期售价涨幅的制定提供参考。
②价格的低幅上扬，一方面可稳定已购房客户心理，同时表明了房屋良好的销售态势，刺激持币观望者心理。
第四阶段：持销期（开盘后的2个月至项目封顶）
定价原则：价格攀升，涨幅较上一次有所增大。
定价说明：房屋封顶之时，价格会有较大涨幅，上涨之前的一段时间广告宣传与之相配合。
第五阶段：尾盘期（封顶后至项目售完）
定价原则：乘胜追击，完成后期的销售。
定价说明：价格不宜降低，但优惠幅度可以有所增大。
七、推广定位：
以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。
项目USP（独特销售主张）
以突出项目的特点来提升USP。
①时尚性（外观设计的前瞻性和招商理念的新颖性）
②舒适性（城市休闲广场、一站式公园购物体验）
③高贵性（建筑品质和地段魅力，打造地标性建筑）
④生活性（高档生活社区满足消费者情感的需要）
⑤便利性（交通的便利，生活的便捷）
八、经营管理定位：
建议本案采用商业经营管理公司统一管理的模式，所涉及到的专业性较高，因此管理成本也会相对高昂。由此可能会导致房租和销售单价有一定的提升。但本项目定位为综合性一站式商业广场，全部采用统一经营管理。具有灵活性高、独立性强、管理范围大的特点，有助于商业发展，加速商业附属价值的提升（如房租增长、地价上涨）。本案的出现，将成为泗阳首座定位高尚且统一经营管理商业物业，对城市的商业轰炸程度应该急剧杀伤力。在不停的招商过程中，各店铺之间经过不停的优胜劣汰，会自然逐步形成错位经营的格局，优秀的自然可以存活下去，否则将只有被自然淘汰，这样可以有效解决商业经营管理中存在的的业态的定位困难的问题。在物业管理方面采用传统的物业管理公司，工作内容及范围主要是进行日常的广场清洁，设备维护、保安等常规性工作，管理成本相对较低。
第七章推广思路
一、案名定位
主推案名：
泗阳“新城市”广场
主推宣传语：―－魅力泗阳，美丽新城市
泗阳是一座美丽的城市，一座魅力之城，用“新城市”这个案名，第一可以突出本案的地标性，第二可以寓意本案将为泗阳的改变贡献一份力量，第三可以展现出本案时尚、特色的一面。案名读起来，琅琅上口，概念新颖。
建议案名一：
泗阳“香港购物街”
宣传语：――时尚香港街，购物新领地
泗阳城市核心区崛起一座“香港城”，香港购物街秉承“主题的、城市的、时尚的”的理念，打造以购物休闲为主的购物中心，首次在泗阳引入街区购物概念，处处充满香港风情的高尚领地。
注：如果使用本案名，建议结合CEPA一起做推广。
建议案名二：
“泗阳国际购物中心”
宣传语：――泗阳新地标，购物新天地
秉承地标性建筑核心理念，打造泗阳最高档购物中心，国际品牌蜂拥而至，引领泗阳商业新模式。
注：如果使用本案名，对招商要求会比较高。
S9商业定位报告 一、项目本体属性研究 1、项目经济指标 小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。 2、地块周边资源 交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。 周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。 周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。 生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高 档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状 态。 休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自
然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场， 文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后， 市场存在很大发展潜力。 本项目SWOT分析： 3、本体分析结论 单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。 我们审视S9起点的出路在哪里： 走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；
走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户； 走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。 高端商务会所 二、城市与环境研究 1、城市发展 德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！ 2、经济发展 山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。 3、人口状况 从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。 4、本章结论 南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。 产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。
美加德地产转水埠项目整体定位报告
目录 前言 (3) 第一部分：策划思路简述 (4) 报告的核心思路： (5) 第二部分项目与市场环境分析 (6) 一、项目概况： (7) 二、中观市场环境回顾： (9) 三、宏观环境回顾分析： (11) 第三部分项目的整体开发战略 (15) 一、项目地块的发展思路： (16) 二、项目的各地块体量分配原则。 (17) 三、各地块的建筑与规划协调性 (18) 四、本项目总体定位 (20) 五、本项目的命名与市场定位 (21) 六、整体开发战略 (22) 第四部分商业部分的开发战略 (23) 一、本项目的酒店性质定位。 (24) 二、项目现有商业必须把握的要点： (31) 三、项目商业部分的体量与建筑形式： (33) 四、项目目标消费群定位 (33) 五、商业部分的开发思路及命名建议 (34) 六、本项目业态引进的原则： (35) 第五部分住宅物业的开发战略 (36) 一、住宅部分的总体策划思路概述： (37) 二、住宅物业目标客户群分析 (37) 三、住宅开发理念： (39) 四、住宅的产品定位 (41) 五、产品园林设计建议 (41) 六、项目核心价值体系／竞争优势构建 (44) 七、住宅物业的定位支持 (45) 八、住宅开发节奏与体量的建议： (47) 九、项目的开发模式建议 (49)
结束语 (51) 前言 在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独一无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长，画饼不可充饥。 珍惜这一片山水，也为珍爱的这一片土地，我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。
商业街商业策划书三篇 篇一：商业街商业策划书 XX水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对XX水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 XX水乡一期商街位于XX之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。XX水乡商业街处于XX国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货XX，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，XX对XX水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕XX水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合。 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操
目录 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)
一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)
第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）
（表1-1 ）数据来源：深圳富智 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。
关于稻城亚丁景区多民族商业街项目 整体思路定位及未来运营设想 根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。 根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。 我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。 为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经
营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。 一、商业街命名 多民族文化特色商业街 二、生存意义 1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游 览观光需求、民俗表演需求。 2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览内容。 3、延长游客在亚丁景区休闲旅游的停留时间。 4、带动景区其它配套服务项目的二次消费和地方相关产业链的有利发展。 5、为前来亚丁景区休闲旅游爱好者留下美好难忘的回忆。 三、商业街的建筑风格定位思路设想 1、整体建筑风格要明显突出康巴文化、香巴拉亚丁文化、多民族文化，要用合 理的艺术风格把三者文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。 2、商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要 连贯通畅。 3、商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计，我方审核。
前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。
东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.
二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈
领跑，中国商业地产！ ---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen Page 25 of 25 本资料为word 版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商业项目定位及可行性分析报告 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容 资料范本
第一章项目定位及可行性分析 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
重庆东和湾项目市场定位报告
前言 房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境紧密联系。 《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从项目持续销售和公司进展战略的角度拟定本报告。
东和湾项目定位报告 东和湾项目定位考虑的因素 项目所在地的经济进展状况，项目所在地的房地产进展水平。 项目所在地的消费者心理和特征 当地房地产进展的市场研究，市场进展方向。 项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的全然所在，只有充分发掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。 开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.
东和湾项目定位背景分析 对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 重庆房地产进展状况 重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资接着保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方米，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。
目录 一、项目概况 二、商业环境分析 三、项目定位 四、招商策略及管理运营模式 五、整合推广策略 六、招商进度安排 七、结束语 一、项目概况 1、地理位置 XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。 2、商业氛围 XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。 2005年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。 3、商业街规模 XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200㎡，地面建筑面积22500㎡，商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220个商铺位共3600㎡；会所及配套设施建筑面积1800㎡，公寓办公建筑面积3000㎡；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000㎡。 本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。 二、商业环境分析 1、宏观经济环境 XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140万，是长三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP达到1560亿元，户籍人口平均GDP 突破5000美元，综合实力列全国第27位。随着外资引进力度逐年加大，城市也不断外扩，商业总量必将与日俱增。2006年，XX被《福布斯》评为中国最佳商业城市第12位，CCTV 年度最具经济活力城市20强。 2、城市商业环境 XX市的商业经过多年的发展，逐步形成了以南大街、文化宫和延陵路为中心的商业格局。传统的商场和沿街商铺的经营模式开始发生转变，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的新兴多功能商业区渐成主流。
2021年商业街商业策划书 2021年商业街商业策划书 顾名思义，商业策划，就是在商业活动中通过与生产、管理、战略等的紧密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动达到较好的效果。2021年商业街商业策划书，我们来看看下文。 2021年商业街商业策划书一 _____广场“步行街”商业策划书 前言 _____ _____广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。 因此，我们必须采取有效手段，炒热 _____ _____一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动 _____ _____二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对 _____ _____一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析 _____ _____一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分
析， _____ _____一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 (一)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼 _____ _____街、_____ _____路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。 _____ _____街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，_____ _____一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有
附件五：项目定位报告模板 ××项目定位报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 ××年××月××日
目录 第一部分项目决策背景及摘要 (2) 一、外部环境 (2) 二、内部因素 (2) 第二部分项目地块整体情况分析 (3) 一、地块位置 (3) 二、地块现状 (3) 三、项目交通出行状况 (3) 四、项目周边社区配套 (4) 五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） (4) 六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） (4) 七、主要经济技术指标 (4) 第三部分市场分析 (5) 一、宏观市场 (5) 二、房地产市场 (5) 三、区域房地产市场 (5) 第四部分项目地块SWOT分析 (6) 一、项目地块优势分析 (6) 二、项目地块劣势分析 (6) 三、项目机会点分析 (6) 四、项目威胁点分析 (6) 第四部分项目市场定位分析 (7) 一、项目定位的原则、战略与蓝图 (7) （一）、基本原则 (7) （二）、战略构想 (7) （三）、小区蓝图 (7) 二、项目整体定位 (7) （一）、我们的项目是什么样的住宅？ (7) （二）、定位论证 (7) 三、市场地位定位 (8) 四、小区功能定位 (8) 五、形象定位 (8) （一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ (8) （二）、定位论证 (8) 六价格定位 (8) 七户型面积配比定位 (9) 八目标客户定位及分析 (9) 九小区配套功能的定位 (10)
第一部分项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷 运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面 的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术 区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖 率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
前言 房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从项目持续销售和公
东和湾项目定位报告 一、东和湾项目定位考虑的因素 1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的房地产发展水平。 2、项目所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现项目的价值最大化。
二、东和湾项目定位背景分析 对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方米，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方米，同比下降23.1%，
泗阳商业项目定位报告 第一章基本数据统计情况 一、泗阳城市概况 泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。 从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近徐州观音机场，连云港港口和白塔埠机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条件。 泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如既往地促进房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好的环境。 目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。 二、泗阳商业概况 （一）商业地产特点 1.泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现 了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅； 2.楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为 3.6至4米，进深 在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；
3.近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风 格；（如凤凰苑、泗水古城） 4.同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼 盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。 （二）商业发展规模 1.市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市， 但其规模并不大，营业面积多在1000到2000平米左右，购物环境一般，商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。 2.市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房 也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。 3.经营商品结构如下： 1)商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。 2)商品种类分布相对集中，规划合理。 3)主力业种为服饰、鞋类。 4)规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。 三、泗阳消费概况 2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。 2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。 目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市，但消费环境与苏南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。 泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费比例并不是很高。 第二章项目区位分析
仿古商业街策划书 篇一：商业街策划书 一个很成功的商业项目策划方案目录 第一章总体策划思路 4 一、策划的总体思路 4 二、项目背景 4 三、项目资源分析、项目目标的界定 5 四、核心目标--树立品牌 6 五、项目开发总建议 7 六、项目的swot分析 7 七．市场机会发现 11 第二章项目总体的定位开发报告 15 前言 15 一、项目总体形象定位 16 二、项目功能定位 19 三、世景的无限优势 26 四、项目定位优势的建立基础 27 五、目标客户群所定及分析 29 第三章项目整体组合营销策略报告 33 ----------------精选公文范文 1
一、项目总体整合营销策略 33 二、总体操盘计划、步骤 35 第四章项目产品设计报告 37 第一部分：世景国际国际公寓产品设计构想 37 环境设计 37 一、“英式管家”的概念 41 二、世景国际国际公寓引入英式管家服务的起因 41 三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容 42 第二部分：世景国际写字楼产品设计构思 60 一、市场调研 60 二、世景国际写字楼工程技术数据 60 三、世景国际项目本身具备的优势 62 四、目标客群定位瞄准市场空白点 63 五、精锐公司将面临的问题 65 六、为新锐公司度身定做的七大服务体系 66 七、世景国际小面积办公写字楼推广要点 67 节约成本的办公空间： 67 富有创造力的事业空间 68 比较优势 68 世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配----------------精选公文范文 2
套 70第三部分：世景国际商业广场规划设计思路83 1．经济技术指标 83 2.规划理念 84 3．规划风格 84 4.总体规划与功能规划的复合性 84 5.世景国际商业广场规划 85 6.交通组织结构 86 7.停车方式 87 8. 室内垂直交通设计要求 88 9.园艺设计 91 10.园林设计的具体表现形式 92 11. 景观构成要素 92 第五章开盘前期营销推广策略设计报告 94 一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作 94 第一阶段：项目导入期 95 第二阶段：商铺推广期 98 第三阶段：商务港与酒店公寓推广期 100 二、知己知彼，百战不殆——目标客户分析104 ----------------精选公文范文 3
汉国置业东莞庄项目定位报告 第一部分项目界定 一、指标及限制条件 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、地块解析 1）地块位置 汉国置业东莞庄项目位于广州天河区东莞庄路，占地面积95,000平方米。如下图：
2）、项目交通出行状况 1、公交系统情况：400路（乐意居——东莞庄总站）此外，附近交通路线有27、54、89、135、138及夜10号线等多条公交路线。 2.与广园东路，广州东站，天河客运站等相临，出行方便。 3、附近有地铁3号线 3）、项目周边社区配 套周边有中信广场、天河体育中心、正佳广场及各大繁华中心。项目紧邻华南理工大学，拥揽学府的浓郁书香和青葱林木，环境幽雅，景观宜人，周边聚集众多高知人士，人文氛围浓厚。学校配套有：华南理工大学附属中学、华南理工大学、广东省城市建设高级技工学校江南校区、广州艺校、广州市轻工业学校、广州市信息工程职业学校、继续教育学院。医院配套有华南理工大学医院、广州博爱医院、中山大学附属第三医院等。附近银行有中国工商银行，广州市商业银，中国银行，邮政储蓄，农村信用合作社，中国光大银行等。 第二部分市场分析 一、宏观市场 广州2009-2010年GDP总量为9112.76亿元，可比增速11.5%，近几年来一直有上升趋势，其中天河区为总量为12.5万元，增幅5%。 据报道，广州市人口已超1400万，总之，不论是城市经济状况、人口、人均可支配收入及增长率、消费性支出都处于良性增长阶段。 二、房地产市场
校园文化商业街市场定位策划方案
目录 目录 0 【摘要】 (2) 【关键词】 (2) 【前言】 (3) 一、大学校园商业街市场环境分析 (3) （一）市场环境分析3 （二）竞争者分析4 （三）消费者行为分析4 （四）经营现状分析5 二、SWo分析 (6) （一）优势6 （二）劣势6 （三）机遇6 （四）挑战6 三、大学校园商业街目标市场战略 (7) （一）目标市场的细分7 （二）目标市场定位7 （三）目标市场的改造7 四、大学校园商业街市场定位策略 (8)
（一）租金优惠政策8 （二）经营8 （三）业态组合9 （四）产品策略10 （五）价格策略10 （六）过程管理11 五、效果预测 (12) 【结论】 (13) 【谢辞】 (13)
【摘要】 从整体来看校园商业街面临的竞争是比较激烈的，并且许多商业街都还运用着比较陈旧的商业形式来经营，要想在竞争中取得更高的竞争优势，就必须扩大 校园商业街的经营范围，这才能迎合大众消费群体的口味。 校园商业街最重要的环节仍然是服务，服务营销对会员俱乐部起到了相当大的作用。可以毫不夸张地说一句：“服务等于利润，禾I」润等于生命，即服务等于生命”。对于校园商业街而言，应加强顾客关系管理、加强团队建设、促销手段的多样化、有形展示的改进和服务流程的优化。 【关键词】 环境分析目标市场营销策略
【前言】 商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。但就在这样一个花团景簇之地，残红败绿却随处可见。定位，已成为了各大商业街晋升发展的桎梏，也成为了众多商业地产发展商和零售商争相瞩目的焦点。唯有拥有有自己的特色，与众不同才能在如此激烈竞争中求得生存求得更大的利益。此次策划就是在突破传统商业街模式下以独特新颖的创意来为商业街求的成功求的利益。 、大学校园商业街市场环境分析 （一）市场环境分析 大学城市场，越来越多企业关注的市场。随着中国高等教育的普及，大学城高校市场将会是企业的一块非常具有战略意义的市场。这不仅体现在高校市场人数和需求越来越多，更体现在高校是一个具有一批高素质的人群和一块非常具有规律性组织的群体。而高校市场的巨大空间更是让许多懂得经营的个体及企业追逐向往。 1、经济环境分析 随着90后的崛起，大学生往往是当前家庭结构的核心，90后的意见将影响家庭的消费行为。校园内的市场推广，影响的将不仅仅是一个人，而是一个消费行业。因为校园市场的推广具有集中、高效、忠诚、开发成本低、延续的特点，在封闭的大学环境下，大学生有强烈的群体认同感，在消费行为上相互影响，形成信息扩散的效果，使校园推广具有事半功倍的效果。 2、购物环境分析 每学期自开学开始，高校周边商业从租房到餐饮，从培训到图书，从休闲到美容，从网吧到KTV无一不是热闹的场景，一些特色店和休闲店也越来越受到欢迎，如能提供交流、看书、上网、喝茶、聊天、听音乐的地方，对于习惯了三点一线（宿舍、教室、食堂）的高校学生来说是一个很好的去处，而对于商家来说则是商机无限。
繁华商业街策划方案 篇一：商业街策划方案 前言 广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商 业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。 因此，我们必须采取有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析 一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有钻石级市口的商业街，当前缘何一时难热?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此
进行研究分析，以便找准病灶对症下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在先天与后天两方面原因。 (一)、商街设计先天不足 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众眼球、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的旱式喷泉、简易花坛，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、假山成了绊脚石。步行街南入口处的假山景观，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的绊脚石。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的幽巷，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业
体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告 第一篇地块解析 1．1本项目地块解析 本项目地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50米，北望环城南路。项目用地性质为住 宅用地，实在是市内黄金地段不可多得的地块。 图1.1 项目地块位置图 本项目地
----地块现状 地块地面已平坦，周边建筑物林立 占地面积：4600㎡ 1.2 本项目地块优劣势分析 【项目优势分析】 区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据 着西安市最最重要的地理位置，整体规划配套 完善。 生活优势---本项目周边差不多有着特不繁荣、成熟的生 活氛围，本项目西接长安路，东连文艺路，是
传统生活与现代都市共同繁荣的地点。 进展优势---位于西安市中心地段，进展潜力和升值空间专门大。 昭示优势---因为项目的区位优势十分显著，对项目的后期形象有专门好的正面阻碍。 资源优势---本项目周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。 【项目劣势分析】 环境劣势---本项目地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角度和实际建设规划的角度考虑， 都不可能有大面积的绿化环境，只能通过小面积 和局部的绿化点缀其间，因此关于追求自然环境 的客户而言，可能怕难以认可。 【项目机会分析】
进展机会---本项目所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，项目区域的都市基础建设必将是政府重点 关注的，是西安市的形象建设，因此项目周边以 后进展潜力巨大。 空白机会—目前项目区域商务地产项目云集，只有少量住宅项目，本项目的住宅功能和商业裙房配套差不 多上吸引投资者的重要机会。 市场机会---目前西安市住宅项目开发建设离市区越来越远，而城墙内的项目往往价格甚高，环城路周边 项目则备受消费者青睐。 置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在项目区域置业，本项目目标客户群体范围广，容量大，对 项目的销售有专门大促进作用。 分析结论： 本项目个性突出，优劣分明；开发关键在于扬 长避短，应针对目标客户分析市场需求，依托