S9商业定位报告
一、项目本体属性研究
1、项目经济指标
小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。
2、地块周边资源
交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。
周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。
周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。
生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高
档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状
态。
休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自
然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场，
文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后，
市场存在很大发展潜力。
本项目SWOT分析：
3、本体分析结论
单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。
我们审视S9起点的出路在哪里：
走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；
走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户；
走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。
高端商务会所
二、城市与环境研究
1、城市发展
德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！
2、经济发展
山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。
3、人口状况
从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。
4、本章结论
南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。
产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。
三、 商业项目市场研究
1、商业格局
从德州现有的商业格局看，是典型的单核商圈，经济开发区出现了大型购物中心，但区域商圈尚未形成！德百商圈为市级中高档零售商圈，位于市区中心位置，基本代表着德州市主流高端消费！ 2．商业研究结果
整体商业过低端，第二区域商圈将以奥德乐为中心出现 ◆ 未来开发区将是高端新型商业落脚点
◆ 写字楼市场已经初现高端产品，而且价格相对低廉，销售情况并不看好 ◆ 德州写字楼标杆项目初现
四、 项目商业模式定位
1、整体商业经济指标 S7 S9 S13
小结：总体量12264平方米，分别为S7,S9与S13三座大楼，是否能够整体考虑？是否S9能够满足本文刚开头的设想呢？ 2、市场策略
小结：我们做不了行业老大与中等规模的挑战，因为我们的体量很小，而我们也不会做个追随者，但我们却可以做一个补缺者，我们小但我们精而且更加灵活。
3、商业模型定位
小结：商业分为10类，本项目体量不大，但却在开发区中心，周边非常富裕，交
通非常便利，如果将其定位邻里中心那对本项目是极大浪费，娱乐中心与专业中心
是符合本项目特征的最佳选择。 4、商业模式极其定位
我们选择专业性商业模式, 以某一行业为依托，加深品牌与档次细分，集中力量满足全体消费者诉求的某一种特定需求,满足人们个性化，异质化需求.,针对性强，专业化程度高。 5、项目定位
结合本项目条件与前文的分析我们将S7与S9定位： S7 专业性商业 商务办公 创业广场或者创业基地 S9 娱乐型商业
五、产品定位
1、产品定位建议
2、S9商业会所
其土地属性
位于城市中心城区，地块商务属性较高，项目周边交通发达、配套设施，较为完善。
客户属性
工作进取，善于享受，讲究个性，追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。
核心价值
功能完善、满足个性生活、突显尊贵身份。
会所功能
常见的会所功能模块布置包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。
S9商业会所推荐业态
桑拿房与SPA 洗浴，健身与酒吧，西餐与咖啡厅，中餐（高端：上海本帮菜，客家菜等）。
3、产品的销售与分割
（1）分割方式
不分割整栋销售
中间分割半栋销售
3层和4层与中央大厅捆
绑销售1层和2层作为底
商销售
（2）三种分割方式的选择
不分割整栋销售，
优点：产品形式简单，购买者可以方便整改利用，而且销售简单一次销售完毕不留麻烦。
缺点：购买门槛高，大客户寻找难度较大，对于我们来说整体销售本楼的价格也不会太高。
中间分割
优点：降低了客户的购买门槛，而且都具备一楼大堂，做餐饮很适合
缺点：设计消防楼梯四个，电梯两部，对面积占用较大。而且整体楼的销售价格也不会太高。
三四层分割
3层和4层与中央大厅共2000平米体量商业，因为是3层与4层，价格不会太高，具备整体销售可能性，同时能够降低操作风险。1层和2层作为底商，分割面积150平米左右，作为沿街底商销售对项目整体价格提升作用很大，同时销售没有难度。
4、S9定位为会所性质商业与其各方面标准
（1）楼面规格：本项目基本层面积720平米传统的方型布局对于用户的使用更有效（较高的面积使用率）。
（2）设计标准及层高：全部设计以餐饮标准进行设计，一层层高5.2米，二层以上层高3.9米。
（3）单元分割：3-4层与大厅一体进行销售，1-2层分割成150平米沿街底商。
（4）空调：3-4层中央空调（只预留位置），1-2层预留空调位单体空调。
（5）车位：100平米需求一个车位计算，S9需要30个车位。
（6）电梯：本项目体量小，但由于经营的业态餐饮娱乐居多，人流量多切密集，所以准备两部电梯。
（7）暖气：地辐射采暖。
（8）装修：内部全部为毛坯。
（9）外延：具有现代感、昭示性强。
（10）交工标准：
外墙：外墙砖结合高级涂料，沿街面为外墙砖，其他为高级涂料；
内墙：刮腻子；
顶棚；混凝土楼板不刮腻子；
地面；细石混凝土毛面；
门窗：铝合金单玻钢化平开门；沿街为铝合金中空玻璃平开窗，背面为塑钢中空玻璃平开窗；
厨房：毛坯；
卫生间：墙面、地面为水泥砂浆毛面，顶棚为混凝土楼板不刮腻子。
六、小结
S9作为休闲娱乐定位与S7与S13相辅相成，这样分割既照顾到S9整体价格提升又能减低销售难度，我们定位高端，项目形象做高，相信销售难度不会很大！
社区商业业态应该如何定位？ 一、前言 目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。 商业项目从大的方面来讲，可以分为几种类型，第一类可以算“商务型商业”，比如目前核心商圈的商业基本上属于这个范畴，这类商业基本上位于繁华的商业闹市区，有比较好的交通区位，车流人流量都比较大，有比较长的商业历史，比如北京的西单、王府井、前门等，也包括依附于高档写字楼集群发展起来的商业区，比如建外、朝外、燕莎等区域的商业也可以纳入商务型商业的范畴；第二类属于专业型商业，最典型的是各类专业批发和交易市场，这类市场一般都经过长时间的发展逐步发展起来的，从最初个体的分散式经营，发展到软件硬件都比较好的升级后的室内店铺型专业市场；第三类可以概括为社区型商业。 不同类型的商业项目在业态定位及组合，经营商户、消费群体存在比较大的差异，本文将针对“社区商业定位”的相关问题进行探讨。 所有商业经营成功与否最终都要落实到消费群体的结构、消费需求及能力等基本问题，本文的核心内容也将从社区商业的需求，业态等问题进行讨论，本文的一手数据来源于营销顾问公司于年日到日在房地产交易中心秋季房展会上进行的消费者购房需求专项调查当中的商业需求及配套相关内容，本次调查采用拦截调查的方式进行，共发放问卷份，成功回收合格问卷份。 二、社区商业配套总体需求 社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为个层次，即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“中度需求商业设施”，既需求比重在之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“健身中心”、“幼儿园”、“运动场馆”、“小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年中心”等；我们把需求比重在以下的归纳为“弱需求商业设施”，主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”、“高尔夫球场”。 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占，对“菜市场”的需求占，对“购物中心”的需求达到，对“银行”的需求达到，都超过；对于不同档次住宅潜在的业主的需求来看，存在一定差异，比如打算购买公寓的购房群体对“银行”的需求程度明显高于其他群体。 附表社区商业配套设施总体需求
关于暴雪的目标市场定位分析报告 暴雪娱乐是一家全球知名的计算机游戏公司，其目前已经推出20多款作品。其产品在电子游戏界享有极高的评价。其产品包括魔兽争霸系列，星际争霸系列以及暗黑破坏神系列，魔兽争霸及星际争霸均被多项知名电子竞技比赛列为主要比赛项目。暴雪出品的网络游戏《魔兽世界：燃烧的远征》登陆全球即获得好评，至今仍然是最风靡的网络游戏之一。 暴雪娱乐的主要业务在于电脑游戏，其中单机游戏是他的主要业务。公司推出了多款单机游戏都大获成功，主要包含两大类别的游戏，即时战略与第三人称角色扮演。暴雪追求产品品质和体验的高要求，并没有以开发更多类型游戏，而是选择了继续开发已有业务。因此。从中国目前的单机游戏市场分析，角色扮演游戏是最受玩家关注的游戏类型。此外即时战略类游戏也占有一定的份额。暴雪公司的主打游戏类型是角色扮演和即时战略类游戏。一．市场细分 1.游戏平台分析 就目前的游戏市场来看，网络游戏是普及率最高的游戏，因为简单易学容易操作，吸引了很多玩家，在中国游戏市场占有相当份额。单机游戏略微低于网络游戏，但是凭借其众多的题材，较高的可玩性，依旧牢牢占据了一大块市场。掌机，游戏机，手机等移动平台发布的游戏，在近两年呈现猛增趋势。虽然市场由于各方面原因规模有限，但是相信在未来将有广阔的发展空间。在暴雪的市场中，由于网游拥有绝对优势，因此在目前的竞争态势来说处在安全状态。单机游戏是公司主要业务，而且这一市场竞争激烈，必须全力确保这一部分的市场 2.性别结构 就中国目前的游戏市场来说，男性玩家占绝大多数。女性玩家只占到约四分之一 。但是女性玩家几年来呈现大幅增长的趋势，每年的增长速度超过了男性玩家的。女性已成为游戏市场中不可忽视的一个群体。 3.年龄结构与分布 中国游戏市场的玩家大部分分布于三个年龄段，其中24—30岁玩家占大多数，其次为31—40岁的玩家，第三多的数量为19—23岁的玩家。 4.收入影响 从个人收入方面来看，中国游戏市场玩家月收入大部分集中在1000元至5000元区间不等。高端与低端客户呈现少量分布的态势。而根据统计数据，月收入在2000至3000元区间的游戏玩家又是这些人群中最集中的群体。 二．目标市场 暴雪将市场分为高中低三个市场，高端市场规模1000万人中端市场规模5900万人低端市场规模3100万人.中部分高收入人群是次要市场，对游戏兴致高。习惯在游戏方面投资，享受高品质游戏。但是用于游戏的时间较少，低收入人群，游戏时间充裕，对价格敏感，不愿购买游戏。中低端是主要市场。中低端收入，对游戏兴致高，有一定的时间空余时间。追求游戏品质与可玩性，愿意消费。 三.竞争形势分析
S9商业定位报告 一、项目本体属性研究 1、项目经济指标 小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。 2、地块周边资源 交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。 周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。 周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。 生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高 档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状 态。 休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自
然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场， 文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后， 市场存在很大发展潜力。 本项目SWOT分析： 3、本体分析结论 单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。 我们审视S9起点的出路在哪里： 走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；
走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户； 走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。 高端商务会所 二、城市与环境研究 1、城市发展 德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！ 2、经济发展 山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。 3、人口状况 从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。 4、本章结论 南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。 产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。
松江新城西区市场定位报告 第一部分市场研究 产品定位的市场依据 松江，是上海历史、文化的发祥地，有"上海之根"之誉，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。在上海都市总体规划中，松江将建设成为上海辅城。 一、区域环境 地理位置 松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江上游，南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，总面积604平方公里，是上海西南的重要门户，也是连接浙沪两域的重要枢纽。松江距上海市区30公里，距虹桥机场16公里，距浦东国际机场68公里。 行政区划
松江区内辖有4个街道、11个镇，分不包括了岳阳街道、永丰街道、中山街道、方松街道；新桥镇、九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、新浜镇、车墩镇、石湖荡镇、畲山镇、泖港镇、小昆山镇以及叶榭镇。 人口状况 松江区及松江老城区人口历史数据及以后预测图：
?2002年，松江区户籍人口达到50万。在过去3年，松江的年人口 增长率约为0.77%，依此推算至2005年松江人口将达到52.35万人。 ?松江传统市区即老城区（沪杭高速公路以南部分）2002年人口为 16.09万人，依照松江区统计局过去的3年统计数据来看，松江老 城区的常住人口增长率约为6.3%，可能05年区域人口将接近20万。 ?在上海市整体人口呈现负增长的背景下，松江人口持续增长，城区 人口规模不断扩大，将为松江房地产市场提供持续的市场支撑。 交通状况 松江交通便捷，区内现已形成６条要紧交通轴线，为进展区内各项产业提供了便利的交通条件。 ?主轴线沪杭铁路、沪杭高速公路横贯新城和老城之间； ?沪杭公路、沉砖公路横贯松江的北部和东西，同时是上海中心城区 至畲山国家级旅游度郊区的重要巡游路线；
酒店市场定位及分析 酒店市场定位及分析 一、酒店产品定位概念： “定位”一词是由两位广告经理艾尔·里斯（AL Rise）和杰克·特罗（Jack Trout）于1972年率先提出的，他们对“定位”的定义如下：定位是以产品为出发点，但定位的对象不是产品，而是针对潜在顾客的思想。也就是说，定位是为产品在潜在顾客的大脑中确定一个合适的位置。通常情况下，无论酒店是否意识到产品的定位问题，在顾客的心目中，一定商标的产品都会占据不同的位置。例如，“希尔顿酒店”在顾客认识中意味着“高效率的服务”，“假日酒店”则给人“廉价、卫生、舒适、整洁”的市场形象。 由上述定位的概念可以看到，定位始于产品，然后扩展到一系列的商品、服务、某个企业、某个机构甚至是某工人。对酒店而言，酒店的产品定位并不是酒店要为产品做些什么，而是指酒店的产品要给顾客留下些什么，即给顾客造成自己的产品有别于竞争对手的印象和位置。实际上，产品定位就是要设法建立一种竞争优势，以使酒店在目标市场上吸引更多在顾客。 酒店产品定位从另一个角度看，是要突出酒店产品的个性，并借此塑造出独特的市场形象。一项产品是多个因素的综合反映，它包括性能、构成、形状、包装、质量等，产品定位就是要强化或放大某些产品因素，从而形成与众不同的特定形象。产品差异化是达成酒店产品定位的重要手段，在这里必须强调的是，此处所谓的产品差异化并非单纯地追求已有产品变异，而是在市场细分的基础上，寻求建立某种产品特色，是市场营销观念的具体体现。 酒店产品定位对酒店的经营具有重要而现实意义，主要体现在以下两个方
面： （1）有利于建立酒店和产品的市场特色：现代酒店市场中，普遍存在着较为严重的供大于求的现象，使得同类型酒店使出浑身解数争夺有限的客源，潜在竞争跃跃欲试，随时准备出击，市场竞争环境恶劣，竞争压力巨大。为了使自己的产品获得稳定的销路，避免竞争乏力而被其他酒店取代，酒店势必从各方面为其产品培养一定的特色，树立起鲜明的市场形象，以期在顾客心目中形成一种特殊的偏爱。如同前文中提及的“希尔顿”和“假日”各自强调的酒店和产品特色一样，国酒店中亦有个性鲜明的例子，如市酒店业中长期以来流传着“住…金陵?、食…丁山?、玩…玄武”的口号，正是对这三家酒店及其产品特色的高度概括，这三家酒店也正是通过强化其各自的产品特征，进而形成一种 产品优势，从而依靠这些特色产品在市场中取得竞争的主动权。 （2）为酒店制定市场营销组合策略奠定基础：酒店通过产品与市场进行交换，从中获取利益，这是酒店经营的基本出发点。换而言之，酒店经营的基础是产品，没有产品，一切经营活动都将变成纸上谈兵的空谈。由此可以看出，酒店和市场营销组合受到酒店产品定位的限制。例如，某酒店决定在市场上销售豪华、优质、高价的组合产品，如此定位就决定了酒店产品必须是高水准、有稳定质量保证的、能体现顾客身份的。由此，酒店在宣传上就必须以这些特质作为强化的重点，让目标市场的潜在顾客接受这样的产品特质；同时，要求酒店部应协调一致，通过严格执行操作程序和规、强化技能培训等管理手段，保障产品的高品质。也就是说，酒店产品定位决定了酒店必须设计和发展与之相适应的市场营销组合。 二、酒店产品定位方法 酒店产品定位的方法可以归纳为以下几种：
项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。
三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等； O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查
竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表
关于xxxx特色商业街定位与业态的报告 以下是为大家整理的关于xxxx特色商业街定位与业态的报告的相关范文，本文关键词为关于,xxxx,特色,商业街,定位,业态,报告,，您可以从右上方搜索框检索更多相关文章，如果您觉得有用，请继续关注我们并推荐给您的好友，您可以在教育文库中查看更多范文。 关于xxxx特色商业街定位与业态的报告 前言 根据公司领导关于对xxxx特色商业街的要求和公司的总体招商
政策规划，我们努力地通过实地调研、考察，贯彻落实执行。我们明确知道成功运作昊天园特色商业街，是我们打造的高档昊天园小区所要求的，而且它在一定意义上能够提升小区的品质，商铺在做熟后销售也是公司商业规划的一部分。 社区商业的开发运作具有规律性，需要以社区商业运作系统论的方法（即市场准确定位与最佳业态组合的理念）高度重视社区商业运作。对于住区商业来说，准确掌握小区商业的商业规划与招商特点有利于全面贯彻落实招商政策与高效运作招商工作，有利于我们昊天园小区商业街招商工作的顺利开展。 以下几个方面是我们要着力阐述和解决的问题，以期较好利用昊天园特色商业街来达到提升昊天园小区的价值的目的。 一、xxxx特色商业街的定位 特色商业街的运作成功对我们所要打造的高档小区的形象与品质具有积极地意义，有利于全面实现小区的总体规划建设。招商工作展开以来，我们始终遵循领导的要求，全面贯彻公司的招商政策。关于“如何进行社区商业定位？如何确定招商目标？”的问题，是我们顺利开展招商工作和实现招商工作目标首要解决的问题。 我们积极地展开实地考察、调研，努力的尽快解决上述亟需解决的问题。我们先后考察了与我们特色商业街具有可比性的东湖山庄碧云阁项目、元一名城（中西街）、元一柏庄（哈街）、金地88街、祥源上城国际（bLocK街区）、华俘城隍庙（商业广场），力求通过对比
XXX项目业态定位报告 第一部分：片区市场分析 一、片区人口状况分析： 1、人口分布特征： ?片区人口主要分布在新洲村、沙嘴村、沙尾村及上沙村等几大自然村。 ?片区总人口：约为15－20万人，人口密度大。 ?常驻人口：主要分布在新洲东区及沙尾东南区的住宅小区及部分自然村原住民，约占片区人口的13％左右； ?流动人口：分布在各自然村，占本区人口的85％左右； ?商务人口：主要分布在新洲北区的国通、国税、总部大厦等写字楼，约占本区人口的2%左右。 2、人口结构: ?片区主要人口年龄为20－35的中青年，约占本片区总人口的90％左右； ?老年人及儿童约占10％左右。 3、居民收入状况 从前期调查的情况看，新洲东区及沙尾东南区居民主要以企事业白领、私营业主及政府机构公务员为主，收入中等偏上；新洲西区、沙嘴、沙尾、上沙工厂打工者和服务业人口居多，人口流动性较大，
以中等偏下收入为主。 ?收入状况主要分为以下几类： ?私营企业主、个体商业业主等：视其规模和经营效益，一般收入较高； ?企事业白领、政府机构公务员等单位职员：月收入在3500元以上； ?商业或工厂普通管理者和技术工人：月收入在1500～3000元之间； ?普工：月收入在700～1500元之间； ?服务行业从业人员：收入不均，但总体而言在普通工厂打工人员之上，月收入在1000元到上万元不等。 二、居民消费特征分析 ?以社区生活的日常消费为主； ?主要的购物场所多为周边超市、百货商场； ?区域内规模较大的、档次较高的消费网点相对较少，部分中高端消费呈外流趋势； ?区内主要以中低档次消费为主。 ?居民出行方式：5%左右的家庭有私家交通工具，其他绝大部分人口通过公共交通或步行的方式。 三、片区商业现状分析
海飞丝产品的市场定位和消费者行为分析报告 第一部分 （一）去屑洗发水市场 海飞丝以高品质的形象，新颖的包装于国内前所未有的铺天盖地式的广告攻势，迅速抓住了消费者的心，中国洗发水大战从此拉开序幕。 去屑市场空间很大，但是长期以来，洗发水品牌的去屑功能诉求似乎也大同小异，因此，想占领市场，仅仅只是功能诉求到位式不够的。在众多品牌都参与去屑洗发水这场战争。此时联合利华也迅速加入这场战争。然而无论式品牌数量还式品牌深度和市场占有率方面，联合利华于宝洁都存在一定差距。 （二）现有市场竞争格局 海飞丝稳居榜首，清扬后来居上，这两个品牌占据市场份额的大部份。去屑市场和去屑情节，经历十余年的市场培养和发展演变，海飞丝的“去屑无踪”，秀发更出众“早亿深入人心。而07年初，联合利华推出10年来第一款去屑洗发水”清扬。清扬高调上市，和海飞丝不分上下。 （三）消费者，产品分析 1.目前而言，选择去屑洗发水的大多是18-30岁之间的年轻一族，这可能是年轻人的发质与去屑洗发水的功能性有很大可能的联系吧。这一年龄阶段的人大多比较喜欢时尚潮流的东西，对品牌的忠诚度不是很高，选择也比较随性。为此，各大品牌也在极力改善原有产品的同时也在研发新的（目前市场上还没有出现的）产品，已取得更多的消费者。 2.一线品牌覆盖全国各地，海飞丝在全国各地都占据了主要的市场地位。为了满足消费者海飞丝现有四大系列。八款产品海飞丝里含有ZPT, ZPT是强有效去屑成分。海飞丝活力锌对ZPT颗粒的大小和形状都进行了优化，使其对头皮的覆盖面积达到最大，并减少了活力锌在洗头的过程中被水冲掉的可能性，从而优化ui头皮的覆盖面积，提高了对ZPT的利用度。海飞丝突破性的发现，大大改善含锌配方产品的去屑效果，所以海飞丝通过有效抑制头屑产生的因子，可以实现头部皮肤结构的重建，从根本上减少头屑的问题，提升对头皮的修复力，最终去除头屑。 （四）海飞丝的市场销售现状 1.产品质量：海飞丝将以品质为第一位，有效去除致屑真菌，重建头皮超微结构，恢复头皮细胞生理平衡。 2.价格定位：海飞丝属于中高档次产品，价格定在19-31元之间不等。 3.渠道策略：海飞丝覆盖全国各地大中型超市。 4.群体构成：海飞丝在性别必烈上受欢迎的程度还是还是比较均衡的，主要针对年轻一代。
市场分析与定位 一、市场调查 在调查中，我们要么针对消费者购买行为进行分析，如：购买心理、购买角色、价格敏感度测试、信息获取渠道等的调查；要么针对竞争对手进行调查，主要目的是掌握竞争对手的经营状况、了解市场份额、预测市场前景，以寻觅市场缝隙。 二、产品在进行市场定位前，通常要制定实施市场定位的策略，一般包括六个步骤： 1.确定消费者对某种产品所使用的评价标准，这是企业制定市场定位策略的根本依据。 2.确定消费者或用户接受市场信息的渠道。 3.了解竞争者的市场定位策略，确定企业及其产品在同类产品中的地位。 4.信息反馈，适当调整市场定位策略。 三、要了解所在地区的市场分布情况，了解市场的成熟度。一般来说，我们可以使用网络，如百度搜索、百度地图、地区最主要的网站了解情况。其次就是实地考察，通过实地考察，看看是否存在漏网之鱼。 当然，一般情况下，这些漏网之鱼规模比较小，也缺少市场和宣传意识 四、在了解完市场的一个大致分布情况后，还要着手了解所在地区的
市场竞争度。这个就要多实地跑跑，到各个地方看看，通过消费人群或假扮消费者对市场做一个了解。最好能够写一份详细的调查方案，可以在调查的时候给自己一个指引，免得顾东不顾西，漏掉一些重要东西。这样调查一番后，基本上我们也就对本地区的市场大致的状况有了一定了解，那些对手比较强，有哪些优势等。做到一个对竞争对手了然于胸。 五、调查目标市场内消费人群的大致数量，了解目标市场的大小。你可以在上下班深入到各个市场看看，询问下人群等。最好通过关系，如物业公司等打听，不一定需要具体数字，大致了解也行。 六、做好以上后，基本上就可以初步出具一个可行性分析，什么样的方式方法能最好的去做好市场攻关销售的方案。
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项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。 三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；
O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查 竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表 征
化妆品市场细分及市场定位分析报告一、行业状况分析 化妆品背景行业： 中国化妆品市场是一个充满活力的市场，跨国企业的大举进入，本土企业的崛起，使这个行业不断地变化发展。产品多彩多样，市场更加细分，营销也各有高招。在中国宏观经济快速发展的环境下，化妆品及美容行业在中国得到迅速发展，近年来一直保持着快速增长，化妆品市场备受青睐。 美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的优势在于：以大学生为购买主体，价格处于中低档，而且是以护肤为目的的，产品适合在校大学生。 美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的劣势在于：产品单一，没有受到消费者的关注。 个人因素：消费者的经济状况、年龄、品牌爱好、个人价值观等等，对化妆品的需求层次不一致。特别是大学生在购买化妆品时受价格、包装、产品说明、使用功效，影响着大学生购买化妆品的欲望和行为起主导作用。 社会文化因素：每个消费者都是来自不同的地区，有各自不同的风俗习惯、宗教信仰、语言文字和受教育水平的不同。在购买化妆品时受风俗习惯、语言文字的影响，比如东西方文化和南北方的差异，对化妆品需求品牌、价格、产品功效的不同，决定着消费者购买化妆品行为。 经济因素：消费者的个人收入水平的高低，沿海城市和内陆城市总体经济发展水平状况的不同。为消费者提供不同层次的化妆品需求。比如沿海城市经济水平高，对化妆品的品牌、知名度、价格、使用效果要求较高，为沿海地
区的消费者提供品牌知名高、价位高、使用效果明显的化妆品，内陆城市没有沿海城市经济水平高，可以为内陆城市提供中低档化妆品。从而使化妆品销售在全国个各地区，提高化妆品的销售量。 技术因素：化妆品需要不断的开发新产品、技术创新，为消费提供适合自己皮肤的产品。只有不断的技术创新，才能赢得消费者市场。 自然环境因素：根据不同的地区、地理环境、气候、季节的不同，为消费者提供不同层次的化妆品，比如南方和北方的地理环境和气候的不同，北方比较冷，就要为北方的消费者提供保湿等功效的化妆品，南方比较温和，就要为消费者提供美白等功效的化妆品。从而适应消费者对化妆品的需求。 政治法律因素：根据国家政策的颁布，提倡什么，反对什么，为消费者提供国家所提倡的产品及服务，从而满足消费者对化妆品的需求。
化妆品市场细分及市场定位分析报告 一、行业状况分析 化妆品背景行业： 中国化妆品市场是一个充满活力的市场，跨国企业的大举进入，本土企业的崛起，使这个行业不断地变化发展。产品多彩多样，市场更加细分，营销也各有高招。在中国宏观经济快速发展的环境下，化妆品及美容行业在中国得到迅速发展，近年来一直保持着快速增长，化妆品市场备受青睐。 美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的优势在于：以大学生为购买主体，价格处于中低档，而且是以护肤为目的的，产品适合在校大学生。 美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的劣势在于：产品单一，没有受到消费者的关注。 个人因素：消费者的经济状况、年龄、品牌爱好、个人价值观等等，对化妆品的需求层次不一致。特别是大学生在购买化妆品时受价格、包装、产品说明、使用功效，影响着大学生购买化妆品的欲望和行为起主导作用。 社会文化因素：每个消费者都是来自不同的地区，有各自不同的风俗习惯、宗教信仰、语言文字和受教育水平的不同。在购买化妆品时受风俗习惯、语言文字的影响，比如东西方文化和南北方的差异，对化妆品需求品牌、价格、产品功效的不同，决定着消费者购买化妆品行
为。 经济因素：消费者的个人收入水平的高低，沿海城市和内陆城市总体经济发展水平状况的不同。为消费者提供不同层次的化妆品需求。比如沿海城市经济水平高，对化妆品的品牌、知名度、价格、使用效果要求较高，为沿海地区的消费者提供品牌知名高、价位高、使用效果明显的化妆品，内陆城市没有沿海城市经济水平高，可以为内陆城市提供中低档化妆品。从而使化妆品销售在全国个各地区，提高化妆品的销售量。 技术因素：化妆品需要不断的开发新产品、技术创新，为消费提供适合自己皮肤的产品。只有不断的技术创新，才能赢得消费者市场。自然环境因素：根据不同的地区、地理环境、气候、季节的不同，为消费者提供不同层次的化妆品，比如南方和北方的地理环境和气候的不同，北方比较冷，就要为北方的消费者提供保湿等功效的化妆品，南方比较温和，就要为消费者提供美白等功效的化妆品。从而适应消费者对化妆品的需求。 政治法律因素：根据国家政策的颁布，提倡什么，反对什么，为消费者提供国家所提倡的产品及服务，从而满足消费者对化妆品的需求。
化妆品行业市场定位分析报告
一、行业状况分析 化妆品背景行业： 中国化妆品市场是一个充满活力的市场，跨国企业的大举进入，本土企业的崛起，使这个行业不断地变化发展。产品多彩多样，市场更加细分，营销也各有高招。在中国宏观经济快速发展的环境下，化妆品及美容行业在中国得到迅速发展，近年来一直保持着快速增长，化妆品市场备受青睐。 美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的优势在于：以大学生为购买主体，价格处于中低档，而且是以护肤为目的的，产品适合在校大学生。 美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的劣势在于：产品单一，没有受到消费者的关注。 个人因素：消费者的经济状况、年龄、品牌爱好、个人价值观等等，对化妆品的需求层次不一致。特别是大学生在购买化妆品时受价格、包装、产品说明、使用功效，影响着大学生购买化妆品的欲望和行为起主导作用。 社会文化因素：每个消费者都是来自不同的地区，有各自不同的风俗习惯、宗教信仰、语言文字和受教育水平的不同。在购买化妆品时受风俗习惯、语言文字的影响，比如东西方文化和南北方的差异，对化妆品需求品牌、价格、产品功效的不同，决定着消费者购买化妆品行
为。 经济因素：消费者的个人收入水平的高低，沿海城市和内陆城市总体经济发展水平状况的不同。为消费者提供不同层次的化妆品需求。比如沿海城市经济水平高，对化妆品的品牌、知名度、价格、使用效果要求较高，为沿海地区的消费者提供品牌知名高、价位高、使用效果明显的化妆品，内陆城市没有沿海城市经济水平高，可以为内陆城市提供中低档化妆品。从而使化妆品销售在全国个各地区，提高化妆品的销售量。 技术因素：化妆品需要不断的开发新产品、技术创新，为消费提供适合自己皮肤的产品。只有不断的技术创新，才能赢得消费者市场。自然环境因素：根据不同的地区、地理环境、气候、季节的不同，为消费者提供不同层次的化妆品，比如南方和北方的地理环境和气候的不同，北方比较冷，就要为北方的消费者提供保湿等功效的化妆品，南方比较温和，就要为消费者提供美白等功效的化妆品。从而适应消费者对化妆品的需求。 政治法律因素：根据国家政策的颁布，提倡什么，反对什么，为消费者提供国家所提倡的产品及服务，从而满足消费者对化妆品的需求。
市场细分和定位分析报告 -14国贸邵振恒谁是你的顾客？什么产品能满足顾客？如何让产品有别于竞争对手？如何识别细分市场并了解顾客行为模式、态度及人口统计特征；如何进行产品定位；如何识别新产品机会？ 苏宁的细分和定位： 一、苏宁电器主要按地理位置作为变量将国内家电需求市场分为华东、华南、华中、华北、西南、西北和东北七个大区。在深度上，结合地理位置与人口因素将全国市场划分为一级市场、二级市场、三级市场、四级市场。具体涵盖范围为——一级市场：副省级以上城市；二级市场：地市级；三级市场：县级；四级市场：乡镇。 二、苏宁电器确定的目标市场定位在其市场细分中的七个大区、四个层级的全部市场，目标市场为完全覆盖的形式。 三、苏宁电器确定此目标市场定位的原因主要在于： 1、从广度来看，苏宁电器凭借自身的资金实力，完全有能力实现对全国七个大区的完全覆盖。而舍弃其中之一就意味着放弃市场，意味着放弃收入。 四、从深度来看，苏宁电器20年的高速发展主要归功于一级市场和二级市场的贡献，目前这两个市场已经基本被国美、苏宁等家电零售商占领完毕。而剩下的三、四级市场则是苏宁电器提高收益的主要潜在市场。 五、苏宁电器追求产品多元化和引进独家品牌。目前，苏宁电器经营的商品包括空调、冰洗、彩电、音像、小家电、通讯、电脑、数码、八个品类(包括自主产品)，上千个品牌，20多万个规格型号。 六、全国呼叫中心拥有座席量1200个，1000多条电话线路，日最高信息量达10万左右，遵循“一个电话解决一切”的原则，24小时为顾客提供咨询、预约、投诉和回访等服务。同时利用先进的呼叫中心平台，增加短信平台、在线客服、专家坐席、会员服务、电话支付、理赔服务、松桥热线、以旧换新通道等服务方式，360度全方位快速服务通道全面，开通了多种服务受理方式：24小时服务热线、在线家电服务预约、SAP服务系统发送服务预约短信等，通过一系列服务细节的完善，不断挖掘服务创新价值，为消费者创造了更多的选择。 七、苏宁电器在全国已建立了90个售后服务中心，全国售后网点突破3000家。售后服务网点按照合理化行政区域、居住对象密集程度、整体片区分割、极大覆盖服务区域的原则，分布在大中小各级城市及乡镇，构成了中心城市、地县及乡镇的三级纵向售后网络，大中城市网点覆盖率达到100%，三四级市场网点覆盖率达到50%以上。实现了日最大安装能力25万台/套，日最大维修能力18万台/套，24小时内及时为顾客提供上门服务。 八、苏宁全国100多个城市客户服务中心利用内部VOIP网络及呼叫中心系统建成了集中式与分布式相结合的客户关系管理系统，建立5000万个顾客消费数据库。 九、目标定位分析：苏宁电器作为一家民营企业，在连锁模式、终端服务、信息化建设、人力资源和社会责任方面为全行业、全社会均做出了巨大贡献。经过20年的探索与发展，苏宁立志于成为“中国的沃尔玛”。 十、人口环境分析：人口是构成市场的基本要素。分析苏宁电器的市场受众，并结合我国人口呈现的特点，做出如下分析： 1、庞大的人口基数提供较大的潜在市场存在可能。中国素有人口大国之称，目前人口已经达14亿左右，虽然计划生育等政策以及人口老龄化的趋势减缓了人口增长的速度，但是庞大的人口基数还是为苏宁的营销提供了广阔的市场。 十一、文化环境分析：相对于其他影响比较明显的环境，文化环境对家电零售企业的
目标市场定位分析报告 市场细分是企业通过市场调查研究，根据消费者需求的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个在需求上具有某种相似特征的消费者群，从而形成各种不同细分市场的过程。引起消费者需求差异的因素很多，概括起来主要有四类，即地理因素，人口因素，心里因素，行为因素。 康师傅将方便面的工艺与中国传统饮食文化中的菜系相结合。将全中国大陆分为东北，华北，华东，华中，华南，西南以及西北等七大市场，配合各地方的饮食文化殊异进行口味调整，构建完善口味体系，做地方话口味。 由于中国不同区域间的饮食习惯、饮食文化大有差异，所偏好的口味各不相同，大体呈现从北到南，口味由咸转淡；从西到东，口味由辣转甜；从陆到海，味道由重转轻的现象。康师傅方便面的红烧牛肉面面向全国范围的经典口味，但是并不能够很好的满足不同区域消费者的需求，比如对于新开发的方便面市场——西南市场，该口味就明显偏淡，不能够很好的满足消费者需求。针对这种现象，康师傅将方便面的工艺与中国传统饮食文化中的菜系相结合。将全中国大陆分为东北、华北、华东、华中、华南、西南以及西北等七大市场，配合各地方的饮食文化殊异进行口味调整，建构完善口味体系，、做地方化口味。 方便面市场按区域划分： 1.西南区域市场 西南地区主要包括四川、云南、贵州，西藏四省。 西南地区的人们自古以来就爱饮酒和吃辛香刺激之物，，尽管西南地区不同地方的饮食各有特点，但口味总体上以麻辣、酸辣为主。当地的人喜好食辣，各种美食充满辣滋味。康师傅发现在这个区域里，麻辣牛肉口味的方便面在当地的消费者的接受度远远比红烧牛肉面更高，甚至在销售占比上已经超过了后者。但是依据当时的品牌策略来看，红烧牛肉面作为康师傅品牌的黄金产品，一直是康师傅品牌运作的重点投资，而其余的产品只是作为康师傅旗下除红烧牛肉面以外的口味的补充。如何能够让其他类似于麻辣牛肉这样的口味茁壮成长？如何能够让康师傅的品牌更加细分且进一步深植消费者心中？在经过深入研究和多方
目录 一、调查概要 (1) 二、调查对象 (1) 三、调查结果分析 (1) 1、游客性别及年龄分析 (1) 2、游客职业分析 (2) 3、游客收入分析 (3) 4、游客客源空间得分析 (3) 四、调查数据总结 (4) 1、园内消费额度小 (4) 2、季节性强,停留时间短 (4) 3、以跟团旅游为主,独立成团或散客化旅游趋势弱 (4) 4、市民重游率高、外地游客重游率低 (5) 5、院内设施较为完善,分布合理 (5) 6、门票定位较高、超出外地消费者预期 (5) 7、差异性明显得客源市场 (5) 五、市场描述 (5) 1、背景 (5) 2、市场机会 (6) 六、市场细分 (7) 1、地理因素 (7) 2、心理因素 (7) 3、人口因素 (8) 4、购买行为因素 (8) 七、市场分析与定位 (9)
(一) 目标市场分析与定位 (9) (二) 市场差异性分析与定位 (10) (三) 消费者角度分析与定位 (11) 一、调查概要 通过对桂林本地居民、在校大学生、外来游客进行问卷调查,了解到七星公园在综合型旅游方面得市场需求。通过对桂林市现有得各类型得公园进行资料查询与分析,发现七星公园得优势与不足,从而明确自身竞争策略。 二、调查对象 桂林本地居民,在校大学生,国外游客,从全国各地来桂林旅游得游客等。 三、调查结果分析 1、游客性别及年龄分析 调查结果显示,在游客性别方面,男性占44%女性占56%。在年龄方面,游客主要集中在18-35岁、35-60岁、60岁以上之间,并且去七星公园游玩得人群中老人与小孩占了82%,青年游客与老年小孩游客与中年游客相比较而言,前者具有更大得市场发展潜力。
目录 壹、市场部分 一、上海商铺市场分析 二、松江商铺市场分析 三、区域市场分析 四、区域住宅市场分析 五、区域商业情况 六、地铁商铺现状与进展前景分析 贰、项目分析 一、项目情况 二、SWOT分析 叁、项目定位及产品建议 一、销售策略定位 二、消费群定位
三、项目定位 四、产品改进建议 五、价格定位
壹、市场部分 一、上海商铺市场分析 1、市场运行概况 ?商业租金、售价稳步上扬 截止到今年第三季度，上海的商铺平均租金差不多上升至28元/平方米/月，比2005年同期增加了约5％，05年度比04年度增加了7％，04年度比03年度增加了11.8％，而空置率3年间始终稳步维持在11％左右。这讲明上海的商铺市场差不多进入一个稳健进展期，步入了成熟的时期。 ?郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力 随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场，商业地产服务业也悄然出现。值得注意的是，随着近年来房地产市场的进展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的进展相当迅速。 ?商业进入实物消费与服务消费并重的时期 丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业进展的新趋势。从消费水平看，上海居民的消费能级正从日
常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。从消费结构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的时期，零散型的商业地产布局模式专门难适应上海商业以后的进展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。 ?商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱 目前约有20％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面假如没有压力，完全能够采取长期收益的方式经营自己的商铺，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅开发向外围的扩张，商业房产也向都市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气不足等多方面的阻碍，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养铺的措施或等待各方阻碍因素慢慢消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其经营方面的特性，只能采取租赁的方式猎取收益。
正文一、环境分析 （一）宏观环境分析 1、人口环境 （1）人口规模和增长率 （2）人口年龄结构 2、经济环境 （1）消费者收入 （2）消费者的支出结构 3、自然环境 （1）原料丰富 （2） （3） （二）微观环境分析 1、企业内部环境 2、供应商 3、营销中介单位 （1）中间商 （2）实体分配公司 （3）营销服务机构 4、顾客 5、竞争者
（1）竞争企业的数量 （2）竞争企业的规模和能力大小强弱 （3）竞争企业对竞争产品的依赖程度 （4）竞争几页所采取的营销策略及反应程度 6、公众 （1）媒体公众 （2）一般公众 （3）企业内部公众 （三）SWOT分析法 （1）S——优势：资金雄厚，设备一流，技术一流，人才一流。 （2）W——劣势：经验少，李氏自创品牌知名度较弱。 （3）O——重庆市人口多，服装原料较丰富，消费者具有较高的收入并且有很大的消费潜力，消费者大多具有追潮追新的心理，还有现在重庆的80后年轻父母很愿意花钱让自己的孩子变得时尚起来。 （4）T——竞争企业较多，很多服装品牌在消费者心中根深蒂。 二、市场细分 根据之前的环境分析，和市场调查的结果。最终我们决定进行两次市场细分。让李氏集团进军重庆服装市场后迅速占据有利的位置，绝对不放过任何一个可盈利的“漏网之鱼”的细分市场！
（一）成人市场细分： 1、细分的标准： 年龄、收入、服装风格。 标准选择的原因：从我们的市场调查结果和历年的市场情况来看重庆服装市场的消费者男女比例基本持平，我们打算让李氏集团同时做男装和女装，所以性别标准就不采用了；我们发现消费者的性别固定了，但是众多的消费者就意味着有多个年龄段，在这么多年龄段中就必须选择一个或者多个成为我们的主要顾客群，所以年龄是非常必要的细分标准；众所周知，消费者的收入水平体现了他的购买力强度。如果消费者收入偏低，针对他们的产品就得是低价位和时常的促销。如果消费者收入很高，针对他们的产品就得是高价位和一流的品质。所以说消费者收入的多少直接影响了企业对产品的市场定位，它是必不可少的市场细分标准；其实衣服和人是一样的，人被分成很多的性格类型，衣服也被分成很多的风格类型。俗话说：人靠衣装，佛靠金装。有些人喜欢运动服，穿起来轻松自在；有些人喜欢穿商务装，体现自身的成熟稳重；有些人爱好穿时尚装，永远跟随着潮流的方向。用服装风格标准细分市场就能明确属于企业的顾客群，了解他们的喜好。在服装风格特定的基础上再进行品牌的选择和服务的完善。所以我们采用了服装风格这个细分标准。最后我们细分成人服装市场的标准就是年龄、收入和服装风格。 2、运用的方法：