物业企业管理信息系统需求分析报告
XXX房产局信息中心
2006年6月14日
目录
1.引言 (3)
1.1目的 (3)
1.2指导思想 (3)
1.3参考资料 (3)
2.任务概述 (3)
2.1目标 (3)
2.2系统用户 (4)
3系统总体设计 (4)
3.1系统设计原则 (4)
3.2网络结构及硬件 (5)
3.3开发平台 (6)
4需求规定 (7)
4.1用户分析 (7)
4.2软件需求分析 (7)
4.2.1外网用户注册 (9)
4.2.2外网信息收集 (9)
4.2.3外网信息发布和反馈 (19)
4.2.4外网信息初审 (20)
4.2.5内网信息审核 (20)
4.2.5内网信息统计查询 (23)
4.2.6内外网信息交互 (24)
4.2.7系统管理 (24)
1.引言
1.1目的
物业管理信息库系统主要包括：企业库、物业项目等信息。该系统的建设成功，将为我市房产局实施业务管理和进行重大决策提供重要依据和手段。同时，通过系统的使用，能规范全市物业管理活动，监督物业管理企业的行为，提高物业管理行政主管部门工作效率，规范业务办理，为我市物业行政管理走上一个新的台阶提供重要支持。
1.2指导思想
物业管理信息系统建设是适应形势发展需要，实现我市物业行政管理工作电子化、信息化、高效化的重要工作，主要抓好“实现物业网上办公、行业发展数据统计、建立市区行业联动”三大功能完善，通过努力，达到“提高办事效率、实现数据监管、服务行业决策”的工作目标。
1.3参考资料
2.任务概述
2.1目标
1、为物业管理企业网上办公、政府资质管理提供服务
（1）三级资质暂定一年物业管理企业申报、三级资质物业管理企业申报和年检；
（2）一、二级资质物业管理企业数据采集；
（3）外地到宁物业管理企业备案。
2、为政府收集行业发展信息提供数据统计服务
3、为市区日常物业行政管理提供服务
（1）市局通过外网向区（县）提供全市物业管理企业名单、所在区物业管理项目以及全市招投标等动态信息；
（2）区（县）通过外网向市局报送5万平方米以下物业管理项目招投标有关信息；业主委员会备案信息；物业投诉记录信息；项目情况动态完善信息；
（3）政府日常管理信息平台。市局通过外网向区（县）物业行政管理部门、全市物业管理企业发送政策文件、通知以及其他信息资料；区（县）物业行政管理部门、全市物业管理企业向市局报送资料、信息、报表等。
2.2系统用户
本系统主要面向以下几类用户：
?局房物处
?物业办工作人员
?各区（县）物业管理行政部门
?各物业管理企业
3系统总体设计
3.1系统设计原则
根据物业管理系统建设的具体需求，本系统的设计应遵循如下原则：
1、安全性
本系统汇集了业务系统的关键、敏感数据，以及对数据的分析结果，因此，系统安全性显得尤为重要。
2、可靠性与稳定性
整个系统长期可靠的运行，对保证物业行政工作和共享平台的正常运转是非常重要的。因此系统的可靠和稳定必须作为必要条件，只有这样，才能满足单位在新经济时代的需要。
3、可维护性与可扩展性
由于房产系统变化频繁的特点，因此，可维护性与扩展性将直接影响到系统的使用。可扩展性指系统平台要有良好的兼容性、可移植性和升级前景。在设计中，要保证系统结构模块化，功能模块可以平滑扩充。
5、实用性
该系统主要实现物业管理的日常业务操作，因此，系统的实用性显得尤为重要，系统在设计时应充分考虑实际情况，保证系统的切实可用。
6、易于使用
要求设计出的界面要人机界面友好，易于初学者操作。
7、快速实现的能力
由于行业竞争日趋激烈，所设计的方案应该具有快速实现的能力，以求缩短开发周期，尽快让系统投入实施运作。
8、先进性
先进性主要体现在应用系统的设计上，系统设计应采用先进的、成熟的且可持续发展的技术方法，并充分体现先进的管理思想和理念。
9、整体性
整体性指系统在设计时要从整体、全局的角度来看待。整个系统应遵循共享平台整个数据规范，同时要考虑和现有部分应用系统的接口，以保证系统结构的完整性和信息的一致性。
10、投资保护
即在保证系统能够安全、可靠运行的前提下，最大限度地降低系统造价，保护原有的计算机设备投资。同时计算机与网络技术的发展是非常迅速的，通常不可能选择一种永远不过时的计算机及网络技术。所以在设计本系统时，应该充分利用原有的网络基础设施，投资建设的网络设备和线路应该与目前的应用紧密结合，并含有向更高的技术过渡的途径。
3.2网络结构及硬件
内网（“数字房产”共享平台）
internet浏览器（企业用户）
3.3开发平台
1、外网开发工具：JSP&Servlet
2、应用服务器：iPlant Web Server Enterprise Edition 6.0；
3、数据库系统：Oracle 9i
4需求规定
4.1用户分析
物业管理系统目标用户如下表所示：
4.2处理流程
XX市物业管理企业资质行政许可行为流程图
4.3软件需求分析
物业管理系统主要划分成如下几大模块：
(1)外网用户注册
(2)外网信息收集
(3)外网信息初审
(4)外网信息发布和反馈
(5)内网信息审核
(6)内网信息统计查询
(7)内外网信息交互
(8)系统管理
4.3.1外网用户注册
物业管理企业以及区（县）物业行政管理部门，通过系统注册功能进行注册，设置访问密码并可以访问相关栏目。
4.3.2外网信息收集
【要求】
1、需实现数据校验，上网申报的所有字段都必须填写才允许保存；
2、各企业在网上申报填写之后，由系统提供打印功能，打印统一格式的报表上报，非系
统打印报表不予受理；
3、填报的有关数据单位要统一，金额统一成万元、面积统一为万平方米；
4、数据格式要统一，日期采用“yyyy-mm-dd”格式。数值如有小数，一般保留两位；
5、对于明显错误的数据，如以万元为单位，金额整数部分达到五位数时，则需要提醒录
入人。又如以万平方米为单位，面积整数部分达到四位数时，则需要提醒录入人；
6、为规范数据和方便统计，对于可以定义选择项目的字段，必须使用下拉菜单来选择；
7、有职称和上岗证人员的信息，如果姓名和身份证重复需要有提醒；
8、提供企业申报、年检、备案、数据采集的示范文本；
9、企业的资质编号要求按照规定格式自动生成。要求格式为“苏物业宁字第××××
号”。
以下（1）－（10）项为物业企业拥有的权限，（11）－（117）为物业行政管理部门拥有权限
根据江苏省建设厅要求，为全面掌握物业管理企业动态情况，设立了物业管理的统计指标，这些信息是系统的基本数据。
物业管理企业基本信息：
（3）物业企业人员汇总情况表
反映我市各物业企业总体人员状况。
（4）物业企业持证上岗人员具体情况表
反映我市各物业企业持证上岗具体人员状况。
（5）企业经营与财务状况
反映我市各物业企业年度经营与财务状况的总体情况。
（6）物业企业管理项目汇总情况
反映我市各物业企业管理项目的总体情况。
（7）物业管理项目基本信息
反映每个物业管理项目的具体情况。
（8）项目收费情况和经营情况
反映物业管理项目的年度收费经营情况。
（9）电梯情况
反映各物业管理项目每部电梯基本情况。
（10）获奖情况
反映各物业管理项目获得各类奖项的基本情况。
（11）业委会表
反映物业管理项目业委会的基本情况。
（12）对物业企业投诉记录
反映我市各小区业主和业委会对实施物业管理企业的投诉记录。
（13）物业管理专家表
反映物业行业有资格进行评标的专家基本情况。
（14）招标表
反映我市小区物业招标的具体情况和历史记录。
反映中标企业的情况。
（16）行政复议与行政诉讼信息
反映物业企业提出行政复议或行政诉讼的相关信息。
（17）物业企业资质许可审批过程信息
系统自动记录审批过程信息，每一步过程形成一条记录。
4.3.3外网信息发布和反馈
（1）通过外网，向各区（县）物业管理行政部门提供全市物业企业名单、所在区物业管理项目、全市招投标相关信息查询，并提供下载和打印功能。
（2）通过外网，向各区（县）物业管理行政部门提供政策文件、通知以及其他信息资料的下载和打印功能。
（3）通过外网，提供上载功能，各区（县）物业管理行政部门向市局报送资料。
4.3.4外网信息初审
物业办工作人员对各物业管理企业填写的数据内容在外网进行受理、审核。对于填写不完整、不规范和不符合要求的数据，不能通过审核，并需提示该单位重新填写数据。审核通过的外网信息，经确认无误后自动标记，然后才可以通过内外网信息交互模块进入内网。
4.3.5内网信息审核
数据由局信息中心通过内外网交互系统从外网导入内网，由局物业处完成审查流程。
【要求】
1、全部企业信息按年度分类查看，提供下拉菜单选择年度；
2、每个页面只显示一张表格内容，明细页面采用弹出窗口实现，汇总页面在另一页面
显示。查询及过滤条件需点击按钮之后弹出；
3、审批程序需要形成简单工作流程，正在审核的企业信息按照所处工作流程的不同，
在不同的审核界面显示。分为受理、审核（在外网进行审核，目前对应朱勇）、签署受理意见（目前在内网对应周烨）、审查（目前对应胡俊成）、签署审查意见（目前对应滕政）、领导决定（对应局分管领导）；相应人员在各自界面只需看到需要审批的内容，领导查看总体情况；流程对应的审核人员应可以通过系统管理进行维护。审核通过进入下一个环节，未通过审核的企业信息返回到上一级处理；审查退回到审核由内外网交互程序完成；
充分利用互联网技术，创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变，而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维，使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下，如何用互联网思维，把握和决策物业服务企业地转型和升级，对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际，借鉴全国先进物业行业地成功经验，就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前，物业经营发展受各种因素地制约，其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境，基本上处于“小而弱”地局面，缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然，目前全国大多数物业行业发展困难，但也有部分企业不断创新，在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维，不断推出物管新模式，为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例，探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段，没有在观望中被动应对，而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验，并借力移动互联网等技术手
段，变革原有管理模式,首创以“睿”管家为灵魂地服务中心和事业合伙人制地管理中心，打造出一套物业“睿服务”体系。 万科物业“睿服务”体系基于以“易化”(Facilitation)、“智能”(Intelligence)、“信托”(Trusteeship)为导向地“FIT 模型”，借力信息科技，变革原有管理模式。 同时，万科物业不断探索，开发了多元模式物业增值服务体系。提高了管理效率和员工收入，降低成本，走出物业发展困境。 三、物业经营管理创新发展地对策建议 我们地物业经营管理想要在未来地市场竞争中取得更好地业绩，应充分运用互联网大数据平台，积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，立足于未来，进一步转型升级，加强创新服务。 （一）充分利用互联网技术，创新物业管理模式。 我们应有效利用各种资源，变革原有管理模式,积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，研发一套属于我们自己地“睿服务”体系。对物业项目配备各项互联网管理控制系统，比如在楼宇对讲、车辆管理，车位管理，安全监控，互联网服务平台等方面，将设施设备上传感器与后台系统、员工端手机应用相连接，将现场地作业情况、客户地声音直接传达，实现信息地即时记录与传达，带来易化地运营管理方法，使物业管理项目更便捷，更高效，通过设备技术管理来减少人力安排，降低成本。 （二）走出去，开发多元模式物业增值服务体系。
中国物业管理行业竞争分析 资料显示：70年代的世界500强，进入80年代三分之一已经出局，它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是：如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争？如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力？ 物业管理行业（Property Management Industry）属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在中国起步较晚，但发展迅速，尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。 从上面的物业管理行业生命周期图，我们可以分析出：目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区（深圳、广州、上海、北京等）的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其的接受与容纳程度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发
物业公司经营分析报告标准范本 一、xx小区概况 xx小区总占地面积12.28万平方米，总建筑用地3.4万平方米，总建筑面积32.57万平方米，绿化面积约达5.7万平方米。xx共有48幢1900户，配套小车位1001个。 小区内有东、西大湖，面积约有1.57万平方米。 有外街商铺57间，进驻有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等；内街商铺33间，有多样生活配套小店。 二、岗位编制及人工成本控制 1、xx区组织架构
２、各部门下半年岗位定编 （1）保安部岗位定编分析 根据岗位定编图，每班需设保安员14人，车管员5人，监控员1人，领班1人，共21人；
因二期临停收费，各中门岗在车辆进出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安员6人； 宿舍管理员2人（宿管员休息需保安员顶班）； 三班合总，共设保安员48人，车管员15人，监控员3人，宿管员2人，共68人； 主任2人、领班3人； 以上各岗合计，保安部编制共73人。 （2）清洁部岗位定编 ※小区共48条梯，其中多层16条梯，高层32条梯， 共有500层楼； ※共有大小车库10个，大小水池61个； 领班1人，技工1人，清钟清洁1人；
楼道清洁，设10人； 外围，含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休，设7人； 以上岗位合计，清洁部编制共20人。 （3）绿化部岗位定编 ※小区绿化面积达5.7万平方米 ※小区湖水面积约有1.57万平方米 ※小区共有植物220多种，以热带植物为主 领班1人，水车司机1人，捞湖1人；苗圃工1人；机动岗1人；修剪队，主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作，设5人；养护岗位（含8座），共设11人； 以上岗位合计，绿化部编制共21人。
物业管理公司市场拓展 体系方案 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
市场拓展体系方案 依据《南京久和物业管理有限公司发展概要》，在未来5年内，拓展经营部特制定如下方案： 一、拓展发展目标 1、定位 □面积定位：住宅项目建筑面积不少于5万M2，，写字楼等商业项目建筑面积不少于8000万建筑平方米。 □赢利定位：接管任何物业类型项目必须具备较强的赢利能力，能够做到基本的支付平衡。 □品牌定位：积极争取拓展各种物业类型有一定代表性项目，并在管理定位上塑立物业类型品牌管理的核心要求。 □领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、大型企业后勤（包括工业园区）。 □战略定位：在物业管理市场不成熟的前提下，不求多，只求精，以达到培养品牌和业务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提 下，可以适当依据品牌和义务多年的经验和资源，对外进行拓展。 □原则定位：
1、综合楼（高层）面积少于20000平方米项目不接，小区（多层） 面积少于50000平方米项目不接； 2、物业管理费用过低的不接； 3、业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成 熟小区）； 4、维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）； 5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不 接； 6、档次过低的项目不接； 7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成 不良影响的开发商的项目不接； 8、开发商或大产权主超过二家的项目不接； 9、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。 2、区域原则 □南京市：江宁开发区、沿江开发区市内（二次高档物业） □江苏省内其他城市：连云港淮阴等一些经济发达的小城市 □湖南长沙：长沙市内及开发区 □南京周遍地区：安徽马鞍山等经济发展态势很好的二级城市 3、阶段目标量化（本目标为单独集团外拓展数字） □ 2006年——2007年：两年内总建筑面积不少于20万M2优秀项目 □ 2008年——2010年：三年内总建筑面积不少于30万M2优秀项目 二、组织构造
中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退
一、物业管理行业的发展概况 物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以社会化、专业化、市场化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。1981年3月，以住宅物业为管理目标的第一家物业管理公司在深圳特区成立，并伴随着中国住房体制改革的不断深入而延伸至全国各地。从最初单一的住宅物业管理，向商业物业、工业物业及其它类型物业管理领域扩展。发展至今，全国共有物业管理企业达3万多家，从业人员超过300万。 二十几年的历程，物业行业的整体发展并不均衡，特区、沿海城市以及上海、北京等大城市发展态势较好，物业管理覆盖率较高，像深圳物业管理的覆盖率已达95%以上，上海、北京也分别达到90%和70%以上，中、小城市发展态势较缓，西北、东北地区落后于全国其它地区。 二、沈阳市住宅物业的市场情况与机会分析 沈阳市的物业管理从90年代中期开始起步，经过十余年的发展，物业管理已基本成型，初具规模。到2006年，已建成住宅区3326个，建筑面积10825万平方米，其中，具备物业管理条件实行等级服务的住宅区293个，建筑面积2556万平方米，占全市住宅总面积的23.6%，全市登记注册物业企业536家，开发企业设立的物业管理企业176家，从房管部门和单位后勤部门转制的81家，196个业主大会重新选聘了物业管理企业；118个住宅小区的建设单位通过招投标的方式选聘了物业管理企业，从业人员近3万人。新建小区物业管理面积覆盖率达到100%。 沈阳市内物业收费情况调查 以万科物业、银基物业、豪森物业、新城物业、河畔新城等高中档物业公司为例。 沈阳高、中档物业的收费标准除少数别墅项目的收费标准定在每月3.00元-4.00元/平方米以上。其它基本是在每月2.00元/平方米－2.50元/平方米之间，平均收费在每月2元/平方米，个别超过每月2.50元/平方米的收费，中低档物业的收费标准多为1.00元/平方米－2.00元/平方米之间，平均：1元/平方米左右。 物业管理这一新兴行业在我市已逐渐被工业区、学校、医院、商场、办公楼宇等
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
课程设计任务书 学生姓名：专业班级：计算机班 指导教师：工作单位：计算机科学与技术学院 题目: 初始条件： 理论：学完UML及软件体系结构课程，掌握一种计算机高级语言的使用。 实践：计算机科学系实验中心提供计算机及软件开发环境。 要求完成的主要任务: 以及说明书撰写等具体要求）（包括课程设计工作量及其技术要求，（1）系统分析（包括系统描述（问题域描述）、用例模型、分析类图）。（2）系统设计（包括系统的逻辑模型如设计类图、顺序图、状态图及组件图等）。（3）系统实施（包括信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计和处理过程的设计以及最终的程序设计）。 （4）编制好程序后，设计若干测试用例，上机测试并通过所设计的程序系统。（5）设计报告格式按附件要求书写。课程设计报告书正文的内容应包括： 1．问题描述； 2．用例模型及分析类图的描述； 3．设计类图、核心用例的顺序图与状态图、组件图等的描述； 4．信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计的描述； 5．用户界面设计和处理过程的设计的描述； 6．给出软件的测试方法和测试结果。 7．设计的特点、不足、收获与体会。 时间安排： 设计安排两周（19—20周）： 第一周周1至周2：完成系统分析；周3：完成系统设计；周4至周5：完成数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计。 第二周周1至周3：完成程序设计。 第二周周4至周5：撰写课程设计报告。
指导教师签名：年月日 系主任（或责任教师）签名：年月日 小区物业管理系统 1小区物业管理系统需求分析山西和顺县物业管理现状分析： 人们花的钱越多，住宅小区的物业管理已经成为人们关注的焦点。随着住宅商品房市场的迅猛发展，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区年起步以来，2000的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。我县物业管理自经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有序发展的艰难过程，物业管理对象也从单一的住宅发展日，国务院《物86月到行政办公楼、工业区、厂矿、医院、学校、集贸市场等全方位的覆盖。2003年业管理条例》的颁布实施以及与之相配套的我省、市、县各种规范性文件出台，标志着我县住宅小区物业管理步入了一个市场化、专业化、法制化规范发展的轨道。物业管理系统功能分析： 我县的物业管理现状提醒着小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。物业管理系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行一系列收集、传递、加工、存储、计算等操作，反映企业的各种运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。 图1显示了小区物业管理系统的功能分析图。 小区物业管理系统54321 系行社收资统政费源区管设管管人理置理事理 1 图小区物业管理系统总体业务图收费管理对于物业管理内容来说，物业收费是一项最重要的内容之一，也是物业管理公司的较为复杂艰巨的工作。如何有效地做好这部分工作一直是物业管理公司的工作重点。．
物业管理行业深度分析报告
目录 一、行业概况：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展 (8) （一）历史概况：我国物业起步于80年代，94年开始迈向法制化轨道，03年开始监管趋于市场化 (8) 1、发展历史：我国物业诞生于80年代、起步于深圳，94年首次发布《管理办法》、迈向法制化轨道 (8) 2、政策演变：03年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善 (8) （二）三大分类：包干制为主酬金制为辅，基础服务与增值服务并存，住宅和商办等业态多元化发展 (10) 1、收费模式：包干制收取固定费用，酬金制收取固定比率费用，目前包干制占市场主流 (10) 2、服务类型：物业服务包含基础服务和增值服务，增值服务分为非业主增值服务、业主增值服务 (11) 3、物业业态：住宅占比70%、商业、办公、园区分别占比9%、9%、4%，业态呈多元化发展 (11) （三）经营层面：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展，物业费单价提升较慢 (12) 1、行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，城镇化率仍处于快速增长阶段 (12) 2、百强企业管理规模持续提升，行业集中度快速提升，规模扩张同时伴随城市深耕 (14) 3、多种业态全面发展、其中住宅占比七成，管理城市能级由一二线逐步向三四线下沉 (15) 4、物业费单价提升较慢、一线显著高于二三四线、商办物业显著高于住宅物业 (15) （四）财务层面：17年百强企业平均营收7.4亿元，毛利率22.3%、净利率7.7%，人工成本仍占主导 (16) 1、17年百强企业平均营业收入7.4亿元，同比+18.2%、基础物业和多种经营分别占比82%、18% (16) 2、17年百强企业毛利率22.3%、净利率7.7%，分别+1.2pct、+0.4pct，盈利能力持续提升 (17) 3、17年成本构成中，人员费用占比55.8%，较16年+2.5pct，仍占成本主导 (18) 二、海外借鉴：城镇化率处不同阶段，体量远高于海外，物业稳定业绩穿越周期，获资本市场高估值 (19) （一）总量差异：城镇化率处不同阶段，新房销量和新开工远高于美日，市场空间更大、增速也更高 (19) 1、城镇化率：城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期，且人口总量远高于海外 (19) 2、新屋成交：中国每年商品房销量远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观 (21) 3、新开工体量：中国每年新开工面积远高于美国和日本 (23) 4、存量市场规模：我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 (24) （二）海外物管公司：营收稳定且持续增长，稳定业绩穿越周期，享受资本市场高估值 (24) 1、海外物管公司营收超过20年保持持续增长，稳定业绩穿越周期 (24) 2、毛利率早期较高，随规模扩张或有所下行，稳定过后有所回升、经营活动现金流稳定 (27) 3、海外物管公司市值持续提升，稳定业绩享受资本市场高估值 (28) 三、市场空间：估算2020年行业收入规模11,737亿、渗透率仍有空间、集中度望明显提升 (30) （一）空间之一：估算2030年行业总量空间达318亿平，对应收入规模2.0万亿 (30) 1、方式一：通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测 (30) 2、方式二：通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来3年管理面积 (33) （二）空间之二：行业渗透率仍有空间，且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高 (35)
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。
二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管 从规模上来看，国有企业规模一般较大，相比民营企业有较大优势。 ②建管分离进一步推进，行业市场化程度显着提高。由于中国房地产行业的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%，物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显着提高。
③劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示，样本企业员工平均数为872人，其中约30%的企业员工人数在500-1000人之间，约20%的企业员工人数在1000-1500人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时，在国内外经济环境发生显着变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企 工中有75%的人员依靠从学校招收毕业生，有25%的人员从社会招聘，这表明：物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生，其中大专及高职毕业生占到了34%，因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的，是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中，几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训，提高他们的实际工作能力，这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平，计算机应用能力和物业管理基础理论知识，掌握了一定的操作能力，但在校期间难以积累实际工作经验，动手能力差，不能独挡一面，
信息系统分析与设计课程设计报告
目录 1 背景 (3) 2 开发的可行性研究 (3) 2．1 技术的可行性 (3) 2．2 经济可行性 (4) 2．3 操作可行性 (4) 3 需求分析 (4) 3．1 系统需求功能概括 (4) 3．2 系统操作设计内容 (5) 4 功能分析 (5) 4.1 系统用户管理功能 (5) 4.2 小区住户信息管理功能 (5) 4.3 小区房产信息管理功能 (6) 4.4 小区收费管理功能 (6) 4.5 小区住户故障处理管理功能 (6) 4.6 退出 (6) 5 系统总体设计 (6) 5.1 系统结构设计 (6) 5.2 数据流程图 (7) 5.3系统结构图 (9) 5.4 数据库的设计 (9) 6 系统详细设计 (11) 7 结论 (15) 7.1 系统的特点 (15) 7.2 系统的不足 (15) 7.3 设计收获与心得 (16) 8 参考文献 (16)
1 背景 当今社会是一个计算机普遍应用的社会，随着社会的发展和人们生活水平的提高，人们逐步进入了信息社会，随着房地产业的蓬勃发展，住宅小区已经成为居住的主流，小区物业管理也应运而生。小区物业管理主要涉及到大量的业主资料、繁杂的收费统计以及小区各项资源的管理，传统的人工管理方式难以应付。小区物业管理系统就是为小区管理者更好的开展小区各项业务处理工作而开发的管理软件，利用计算机实现对小区物业高效、准确的维护和管理。 本论文主要是针对小区的实际需求，开发一个小区物业管理系统，为有关办公人员提供必要的帮助，对于小区物业管理来说，其工作繁杂、多样化、房屋管理复杂、收缴费用与设备维护繁琐。计算机已经能够胜任物业管理工作，而且更加准确、方便、快捷、高效、清晰、透明，它可以克服以上所述的不足之处。这将给项目查询和管理带来很大的方便，从而给物业管理工作带来更高的效率，因此，开发一套高效率、无差错的小区物业管理系统软件十分必要。 物业管理系统是根据小区的实际管理工作流程设计的，它的工作流程也是与现实保持一致。小区物业管理信息系统简单实用，从较大程度上缓解了管理人员的工作压力。通过对小区物业管理进行可行性分析，需求分析和系统设计逐步将小区物业管理系统的开发过程呈现出来。 此系统的开发，是为了规范住宅小区的管理工作，为物业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。主要实现住户管理功能、房产管理功能、停车场管理功能、维修管理功能、缴费管理功能等。可以实现管理的信息化，提高办公效率，减少办公压力，健全管理体制，提高数据安全性，缩短信息的响应时间，将以前传统的、零散的、被动的管理模式转变为先进的、系统的、主动的管理模式。 2 开发的可行性研究 可行性分析也称为可行性研究，是在系统调查的基础上，针对新系统的开发是否具备必要性和可能性，对新系统的开发从技术、经济、社会的方面进行分析和研究，以避免投资失误，保证新系统的开发成功。可行性研究的目的就是用最小的代价在尽可能短的时间内确定问题是否能够解决 系统的可行性分析主要包括技术可行性、经济上的可行性和操作可行性。本系统的可行性分析如下： 2．1 技术的可行性 小区物业管理系统的开发基于B/S模式，主要包括前端应用程序的开发以及后台数据库的建立和维护两个方面。对于前者要求应具备功能完备、易于使用等特点，而对于后者则要求能建立数据一致性和完整性强、数据安全性好的库。
XX物业行业综合管理系统 解决方案 文件标识：物业行业综合管理系统解决方案 当前版本：V20160516 作者：点都软件大客服部 编制单位：点都软件（上海）有限公司 400客服热线400-666-1127 官方网站https://www.doczj.com/doc/963364398.html,
目录 第一章系统概述 (3) 1.1 系统目标 (3) 1.2 系统优势 (4) 第二章技术方案 (4) 2.1 系统技术框架 (4) 2.2 系统模块架构 (5) 2.3 系统平台特性 (5) 第三章功能介绍 (8) 3.1 档案管理 (8) 3.2 资质管理 (9) 3.3 业务管理 (10) 3.4 信用管理 (12) 3.5 业委会管理 (16) 3.6 信息发布 (18) 3.7 查询统计 (21) 第四章实施方案（待定） .............................. .. (22) 4.1成立项目组 (22) 4.2系统环境要求 (23) 4.3实施计划详列 (24) 4.4培训计划详列 (25) 4.5实施成功保障 (25) 4.6后期服务计划 (26) 第五章公司简介 .............................. .. (26)
第一章系统概述 市场经济的发展以及房地产市场的快速发展，加速了城市化进程的发展，物业管理作为中国一个新的行业，正从起步走向快速发展成长阶段，已经成为我国房地产业发展的重要组成部分，同时，作为城市化管理起到基础作用的物业管理越来越引起整个社会的关注，也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业，如何借助信息技术手段对物业服务企业进行有效管理，成为一个新型课题。 同时，随着社会的不断发展，物业管理又赋予了新的社会意义：一是把物业管理工作与保障和改善民生结合起来，二是把物业管理工作与创新社会管理结合起来；三是把物业管理工作与宏观经济政策结合起来；四是把物业管理工作与“两型社会”建设结合起来。但是，现阶段物业管理普遍存在着业主和服务企业关系紧张、从业人员素质不高、物业管理区域不明确、物业服务水平低下、物业管理公司信用状况差等问题，引起广大业主的不满意，屡屡引起业主罢免物业服务企业、物业服务企业不履行服务义务等等，如何对物业服务行业进行有效的管理，保持物业行业的持续健康的发展，己成为一个迫切的课程。 随着信息技术的飞速发展，为响应国家互联网+战略；建立物业行业信用信息系统一方面可以通过物业电子政务网站，实现相关政策、企业信息、招投标信息、信用信息的发布，另一方面，物业服务企业可以在线进行资质申报，业主可以在线进行服务评价和投诉，从而实现基于电子政务网站的物业服务企业的资质申请申报、信用评价，为物业主管部门、物业服务企业、业主、业主委员会提供了一个交流互动的平台，并向社会提供权威、准确、及时的物业服务企业信用信息并予以公示；促进树立良好的行业诚信风气及规范行业行为；为政府主管部门提供管理、决策依据；为其他相关部门及行业提供参考；树立物业管理部门良好的政府形象。更好的实现对物业服务企业的业务监督与管理，促进物业服务行业的健康持续发展。 1.1系统目标 通过物业行业信息系统为市局物业科主管部门、区县分局物业科主管部门、街道办、物业服务企业、业主委员会、广大业主提供业务服务。系统主要对行政管理区域内的小区分布情况、基本数据信息、小区收费标准和居民信息管理；业主委员会管理；物业服务企业基本档案和从业人员管理；物业企业资质审批；企业信用管理与评价、物业企业信息公示等全面综合为一体的信息采集和管理。通过对业务的整合，建立起全市物业行
中国物业管理行业竞争分析资料显示：70年代的世界500强，进入80年代三分之一已经出局，它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是：如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争？如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力？ 物业管理行业（Property Management Industry）属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在中国起步较晚，但发展迅速，尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。 从上面的物业管理行业生命周期图，我们可以分析出：目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区（深圳、广州、上海、北京等）的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其的接受与容纳程
度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发展，市场渗透率随之而提高，从而促进了物业管理企业健康发展。 物业管理行业的SWOT分析 SWOT分析指的是强势（Strengths）、弱势（Weaknesses）、机遇（Opportunities）、威胁（Threaten）的分析。面对发展迅速，处在朝阳地位的物业管理行业，其强势是初步形成具有独立法人结构独立经营核算的企业，在经营上是有一定规模，在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度，同时在其市场化进程中，具有一定的成熟度；弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来：法制建设滞后，产权关系不清晰，建管脱节，社会对物业管理的期望值越来越大，业主委员会权利与义务不明确，社会行政责任与物业管理责任区分不清，房管局改制力度加大等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展，影响着物业管理的内涵挖掘，影响着物业管理企业的彻底市场化，影响着物业管理企业经营的宽度与深度；机遇就是面对中共中央“十五”计划纲要中对物业管理行业地位与发展方向的明确，物业管理市场化由国内经济发达、物业管理起步较早的地区带动下全面启动，国内将有
2019年物业管理行业 分析报告 2019年10月
目录 一、春华秋实，中国物管企业增值服务气候渐成 (4) 1、非业主增值服务：开发商导向，受母公司影响较大 (5) 2、社区增值服务：改善社区环境，聚焦业主生活品质 (11) 二、中外典型物管企业增值服务发展探索 (15) 1、北美和日本物管企业的增值服务探索之路 (16) （1）FirstSerivce：北美龙头住宅物业管理公司 (16) （2）Nihon Housing：日本领先的公寓物业管理公司 (19) 2、中国物管企业的增值服务探索之路 (22) （1）绿城服务：中国物管企业增值服务先行者 (24) （2）雅生活服务：从单一增值服务走向多元化、全方位 (29) 三、战略视角与资本视角下的物管增值服务 (30) 1、增值服务对于物管企业的意义：弱化地产周期影响，拓展新增长点 (30) 2、合理的增值服务对于估值有提振作用 (31) 四、看好龙头开发商系的物管企业和社区增值服务领军企业 (32) 五、主要风险 (33) 1、房地产长期低迷 (33) 2、人力成本上升 (33) 3、多元化发展失败 (33)
本报告将探究中国物管企业增值服务业务的运作模式、发展模式及财务指标，并借鉴海外成熟物管企业增值服务的演进历程，借此描绘中国物管企业增值服务的发展现状及未来蓝图。 围绕开发商和业主，国内物管企业的增值服务形成了两大类型。物管企业的增值服务主要分为非业主增值服务和社区增值服务两类。非业主增值服务主要围绕开发商进行，针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务，盈利模式比较确定。从主流物管企业来看，不同企业间毛利率差异较大，波动区间在20%~50%，中枢在35%左右。社区增值服务主要围绕改善业主居住环境、提高业主生活品质提供服务或销售商品。目前仍处于探索期，独立于地产周期的业务模式尚未取得稳定盈利，毛利率区间在20%~90%，中枢在65%左右。 海外成熟物管企业呈现低净利、高周转的特点，增值服务内容丰富度低于国内。北美及日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务，满足的是房屋使用过程中整修、改造、防护及室内设计的需求，频次较低，通过房屋保值来提升业主的生活质量。物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务，母公司则负责整体的物业运营。经营上体现出低利润率，高周转率的特点，依靠高效的资产运用提升ROE，其ROE能维持在20%左右。中国的物管企业的社区增值服务经历了从O2O平台模式向商品及服务提供商的转变，非业主增值服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。国内物管企业目前普遍体现出高利润率，中周转率的特点。 增值服务将为物管企业带来长期增长动力，并且提升在二级市场
一、需求分析 1、系统需求功能概括 经过调研与可行性分析，出于对人们生活住房考虑，设计了这套小区物业管理系统，本系统主要考虑到小区物业管理的普遍要求，小区物业管理系统主要包括： (1)、对小区、楼栋、单元的录入和增、删、改、查询等功能实现，在基于这些小区的房产资源对小区进行管理。 (2)、对小区内住户的详细资料的管理，包括增、删、改、查询等功能的实现，这些也是一个小区的基本资源，毕竟物业管理最后是针对小区的所有住户而言的。 (3)、在具有了所有的基本资料信息后，需要实现实质性的物业管理。主要的管理业务包括：物业设备管理、仪表（水、电、气表）数据管理、收费管理。 (4)、住户投诉管理、住户报修管理、设备维修管理、停车场管理。括增、删、改、查询等功能的实现。这些与用户资料、小区缴费信息将成为小区物业管理的主体。 (5)、对小区各部门负责人的资料、限权的管理，包括增、删、改、查询等功能的实现。 2、系统操作设计内容 根据以上的操作需要研究设计内容如下： (1)、模块功能的研究设计：尽量采用物业管理部门中现有的软硬件环境以及先进的管理系统开发方案，从而达到充分利用现有资源，提高系
统开发水平和应用效果的目的。系统应完全符合物业管理员对业户管理的规定，满足对房产信息及住户信息、仪表信息管理等工作需要，并达到操作过程中的直观、方便、实用、安全等要求。通过调研情况进行需求分析，进行模块的划分和功能的界定，并对各个模块的具体管理流程进行控制和编码实现。 (2)、完备的信息查询统计：为满足管理和决策工作的需要，在查询基础上应具备一定的统计功能。 (3)、后期维护：所开发的小区物业管理系统应采用模块化程序设计方法，收到既便于系统功能的各种组合和修改，又便于未参与开发的技术维护人员补充、维护的效果。 以上是对本信息管理系统进行的基本的需求分析，也就是本系统所要实现的基本功能。但是，这并不是整个系统的全部需求，对系统不断出现的新需求，需要系统在日后的使用中通过系统的更新与维护来实现。这样，断的完善，功能更加强大，与用户的交互性更强。 二、功能分析 根据系统功能的要求，小区物业系统分为七个主要模块。即住户与房产信息管理、住户投诉管理、住户报修管理、缴费管理、停车场管理、小区仪表管理，新闻管理。可以将系统分解成为几个功能模块来分别设计。如图1 图1 功能模块 对于小区物业系统，根据系统功能分析，仅有一个单一的流程化页面。所以从欢迎页面到登录页面，如果登录成功，则进入相应的功能页。
物业公司管理系统
XX物业公司管理系统 1．背景 XX是一个大型民营企业集团,下辖包括中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家园建材超市、XX办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内的众多楼宇物业。长期以来集团内物业管理工作各分公司之间相互独立,或有的物业自己组建自己的物业队,或有的物业聘请外部物业公司,这在一定程度上增大了公司的成本开支,形成了资源浪费。在这样的背景下,经集团董事局研究决定:成立XX内部物业公司。物业公司第一阶段的的任务和目标是集团内部所有物业的物业管理工作,第二阶段将考虑走出集团内部,对外营业,接管葫芦岛市其它物业的管理工作。 2．服务对象 现阶段物业公司的服务对象为集团内部各部室、各分公司等 3．办公地点 北方家园建材超市办公楼 4．隶属关系 物业公司为集团公司直属单位,其在集团内的位置如下图:
5．业务范围 基本业务: 建筑物的维修和定期养护 辅助设备的定期检修保养 保证供水、电、热、气以及电梯和消防系统的正常运转 保证道路、污水排放管道畅通无阻 维护物业整体规划不受破坏 制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为 做好物业管理绿化和室内外保洁工作 辅助业务: 房屋装饰、家电维修、代收各种费用、代换液化气、代换纯净水、代收发信件等
6．组织机构
文档仅供参考 7．人员编制(总编制不超过150人) 经理:1人。 副经理:1人。 服务中心:5人(24小时分3班倒,白班2人,夜班1人)。 消防监控队:设消防干事1人;每个岗设消防监控员1人,共10人。 保洁队:设队长1人;每个保洁班设班长1人,共10人;每个保洁班下设保洁员若干人。 检修队:设队长1人;下属电工班、设备班、管道班、木工班不设班长,每个
物业管理有限责任公司项目 可行性研究报告 公司名称：泉州市XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 编制人员：XXXXXXXX 完成日期：2015年XX月XX日
目录 第一节项目概况 (2) 第二节项目实施优势分析 (3) 第三节项目定位和未来发展方向.................... ...4 第四节项目实施方案 (4) 第五节项目效益分析 (6) 第六节项目风险分析和对策 (7) 第七节报告结论 (8)
第一节项目概况 一、项目背景 福建省泉州市汽车运输总公司(下简称总公司)创建于1949 年9月，原为省属企业。1993年成建制下放泉州后，经过二十多年的艰苦奋斗，现发展成为 拥有14个分公司、16个全资子公 司、对外参控股企业达18家的国有大型交通运输企业。公司现有员工6600多人，年站点营收 8亿元，主营业务收入7亿元，企业总资产11亿元，净资产4亿元，年创利税超亿元。公司主 要从事长、短途道路旅客运输、城市出租车、城市公交营运，拥 有等级汽车客运站32个和车型、等级、种类齐全的营运车辆2200多辆。此外还经营货物运输、汽车维修检测、销售及售后服务、 配件销售、技术培训、驾驶培训、旅游运输、房地产开发、经济 酒店、汽车租赁等业务。公司整体对于车站站场保安、日常保洁、办公场所日常用水用电维护 等物业管理服务项目有着较大业务 需求市场。 为扩大业务范围，合理利用国有资源，经国资委牵头，由 泉州市汽车运输总公司综合服务分公司（下简称我司）与国有泉州市集英保安集团(下简称集 英集团)初步协商后达成合作意向，拟共同出资成立一家物业管理有限责任公司，承接总公司 范围内的保安、保洁、维修、维护等服务。 二、合作方简介 1988 泉州市集英保安集团成立于年的泉州 市保安服务公司 2009年10月，前身为成立于 ,是经省公安厅和市人民政府批 准，在市工商行政管理局登记注册的具有法人地位的集体所有制 企业。公司现有员工1600多人，专业运钞车辆85部;设有专业犬防分公司一家;并全资设立泉州市安保汽车驾驶培训中心、泉州市新安物业管理有限公司、泉州市集英因私出入境咨询服务有限公司、泉州市集英汽车维修有限公司、泉州市集英保安守押有限公司、泉州集英保安安防工程有限公司、泉州市印章刻制有限