40年产权公寓市场
近年来，成都房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。
一、40年产权公寓产生背景
之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>第12条规定:国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。可见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或50年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。而近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。
40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房，龙湖三千星座酒店公寓，合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。
二、40年产权公寓市场现状
1、市场供应：不温不火
图一：成都市40年产权公寓供应（2007-2009年）
从2007年到2009年11月近三年的市场总体供应情况来看，成都市主城区共有个42个40年产权公寓项目带来20863套供应量进入市场。每年的供应套数约占市场总供应套数6-7%的水平，市场供应量并不大，但是却保持着平稳发展的态势。每年的新增供应量保持着大体相当的水平，波动幅度不大。整个市场发展状况可以用不温不火来形容。
40年产权公寓作为一种“非主流”产品，只能在住宅与写字楼等“主流”产品之间寻找生存的空间，在市场供应中起到补充者的角色；作为一种复合功能的双面产品，实现商住合一，满足了特定的市场需求，未来一段时间内还将保持一定的市场份额。
2、项目供应的分布：地理位置优势丧失
图二：成都市40年产权公寓项目供应分布示意图（2007-2009年）
从环域来看，早期40年产权公寓多集中在市中心，如金色夏威夷、香槟广场、蓝色港湾等项目多位于市中心优质地段，坐享核心商圈的繁荣与便捷。2007年开始，由于市中心土地供应的日益稀缺，产品供应开始外移。至2009年，项目基本聚集在二环至三环间，产品分布逐渐远离市中心向外围扩散。从方位上看，分布由过去的城中、城西逐渐转移到城北。相对于其他方位来看，城北房地产市场发展一直比较滞后，为40年产权公寓存在提供了条件。
从40年产权公寓分布的变化来看，地理位置优势正在丧失，而这种地理位置的边缘化是市场发展的必然结果。对于优质地段，产品更多的是开发为正常的住宅产品或者商业产品。相反，外围圈层的市场发育成熟度难以支撑商业产品的开发，为了规避风险，开发商不得不另辟蹊径，将写字楼报建的项目改造成40年产权公寓出售，这种取巧的做法使得这些地区成为40年产权公寓的集中爆发区。如城北的驷马桥片区，金府片区都聚集着较多写字楼立项的40年产权公寓。
3、产品建筑特征及户型设计：居住舒适度低
由于是商业用地，多为临街小规模地块，经济技术指标为写字楼的标准。临街、容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、无景观配套已成为产品的基本建筑特征。建筑内部多为通廊式设计，一层楼从十多户到几十户不等，住户密集，而电梯只有3-5部，高峰时段电梯拥挤不堪，运载负荷极高。户型内部多为通间设计，户型在采光、通风等方面普遍存在不足，空间局促，居住的舒适度大打折扣。
户型通常设计为标间、套一、套二及少量套三。在销售过程中，面积越小的户型受到的市场欢迎程度越高，销售速度也越快，导致产品户型面积正在向越来越“小”的趋势发展。标间面积通常设计为25-40㎡，套一面积在40-60㎡之间，套二面积为60-80㎡，套三面积为80-100㎡左右，除去20%-25%的公摊面积，实际使用面积非常有限。要保证小面积内实现生活的全部功能，只有在户型设计方面不断创新，充分发掘空间利用价值。
典型户型分析：
（1）建筑面积约52.9㎡，一室二厅一卫
户型点评：
优点：有独立生活阳台，卧室采光较好，客厅通过阳台采光，功能分区合理，整个空间紧凑，无浪费。
缺点：厨房通风采光较差，阳台较狭长采光面窄，客厅黑暗，动线交叉。
（2）建筑面积约67平米，二室二厅一卫
户型点评：
优点：客厅、主卧采光较好，有独立生活阳台，卧室飘窗设计延展空间，各部分空间紧凑，小面积实现套二功能。
缺点：入户门与卫生间相邻，卫生间、次卧无采光通风，厨房采光较差，生活阳台狭长。
虽然产品在户型设计方面加入了更多人性化因素，已经有了较大改进，但是面积减小带来的空间局促无法避免，居住舒适度较低。
值得一提的是，40年产权公寓相对70年住宅来说，在建筑方面一个显著的优点是在建筑规划层高方面可以不受住宅层高不能超过4.9米的限定，通常可以达到5.5米。开发LOF T产品可以大大增加产品附加值，买一层送一层成为强有力的促销手段，目前有缤舍、荆竹
生活广场、金色海蓉SOHO项目为LOFT设计，受到市场的热捧。可以预见未来LOFT将会成为一种开发的潮流。
4.销售价格：整体价格优势明显，两极分化初现端倪
图三：成都市40年产权公寓价格情况（2007-2009年）
对于大多数40年产权公寓来说，在价格方面都具有较大杀伤力。产品销售报价从200 7年的5635元/平方米上升到2009年的5961元/平方米，由于项目基本处于三环内，均价不足6000元/平方米，价格优势较明显。从近三年价格发展趋势上看，价格呈平稳上升的态势，但上升幅度小。一方面是由于产品分布逐渐向外转移，偏离市中心导致单价增长有限；另一方面在于城北价格洼地的崛起，拉低了整体市场价格。
同一个板块，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的条件下，40年产权酒店公寓售价普遍比周边70年产权住宅项目售价低15%-20%。
表一：成都市40年产权公寓与70年住宅价格板块比较
同一个项目中，有部分楼栋、单元或楼层设计为40年产权商业性质，尽管在环境、景观、配套、户型设计等方面基本一致，但因产权年限不同导致的价格差异同样达到15%-20%之高。
表二：成都市40年产权公寓与70年住宅价格项目自身比较
2008年以后，40年产权公寓的价格开始出现两极分化的趋势，一极为中低端项目，以绝对价格优势作为市场竞争的砝码；另一极为高端产品，以品质取胜，定价在市场上独领风骚。一线品牌开发商的介入后，热炒SOHO，酒店式公寓等概念，加上考究的精装修，产品品质感增强，价格定位也攀上新高。如万科金色海蓉SOHO商务空间均价9500元/平方米，龙湖三千星座酒店公寓价格8000-9000元/平方米等，已经超越了这些项目自身70年产权住宅的价格。至此，40年产权公寓价格两极分化趋势逐步显现。
5. 产品优势劣势综合比较
40年产权公寓作为一种“中间”型产品，产品存在“非议”也较多，综合40年商务公寓的特征，与70年产权公寓相比较，可以发现这类产品的优势劣势都较为明显。
表三：40年产权公寓与70年住宅优劣势比较
6.销售情况：市场销售情况良好，投资客为主
40年产权公寓以较大的价格优势吸引着众多购房者的目光。在尤其是进入2009年，在住宅市场销售火爆的情况下，40年产权公寓也普遍热销，之前推出的项目大都销售完毕或接近清盘状态。2009年新推出的项目中，有不少项目已经申请开通了天然气，水电费收费标准为民用，大部分项目销售情况良好，部分项目已销售完毕。
表四：成都市40年产权公寓项目销售情况（2009年）
从客户群体来看，40年产权公寓的客户群体较为宽泛。归纳起来，可以分为三类：第一类：纯粹的投资客，因其地段好，总价低，易出租，投资回报率较高，40年产权公寓成为投资客青睐的投资产品。第二类：首次及过渡性置业者，多为刚参加工作，支付能力相对有限的青年置业者。通过购买此类产品满足其过渡型居住功能，同时兼有一定的投资功能。但是受首付五成贷款年限10年的影响，首付及月供压力依旧较大，产品对其吸引力有限。第三类：成长型中小企业及创业者，商业立项的公寓因为可以注册公司，加上总价低，物管
低，办公的同时可以居住，成为中小型企业及SOHO办公群体的选择目标。其中，投资客占据了主体地位。
7.小结
40年产权公寓市场供应量并不大，但是发展较为平稳，始终保持着一定的市场份额。项目多分布在二环至三环非核心区域，且多为临街项目，地理位置优势正在丧失。建筑规划方面普遍具有写字楼特征，导致产品的舒适度较低，户型设计以小户型为主。由于项目具有明显的价格优势，比一般70年产权项目低15%-20%。市场销售情况良好，客户以投资客为主体。
三、热点关注问题
1、土地到期后续期问题
40年产权公寓属于商业性质，土地使用年限为40年，而房屋的产权则是永久性的。根据新实施的《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”对于70年产权的住宅到期后会自动延期。而商业立项的项目则没有明确的规定，由于目前我国的房屋不管是商业用地还是住宅类用地，都还没有出现土地使用年限到期的情况，具体到期后如何处理还没有先例，未来政策如何规定尚无明确定论。
2、水电费申请民用及天然气开通
一般情况下商用性质住宅水电费收取标准也是商用。商用收费标准比民用贵一倍左右。大大增加了产品的居住成本。在实际操作过程中，有部分开发商在开发过程中已经与自来水公司和电力公司协商好，在水电接入时确定项目功能为民用，其水费、电费就可以按民用水电费标准收取。或者按照实际用途收取，如办公为商用，居住为民用。同样，经过协商，天然气也可以申请开通。这取决于开发商与水、电、气公司的谈判水平及项目自身的条件。
越来越多的项目承诺开通天然气，并且水电费收费标准为民用，进一步缩小了与住宅的差别，但是承诺能否兑现还有待检验，也考验着开发商的诚信。
3、产品适用性问题
由于项目为典型的投资性产品，具有典型的“住者不买，买者不住”的消费特征，市场销售火爆并不能真正反映实际需求。产品本身功能定位不清晰，可能导致产品适用性降低。用于居住，舒适度不高，比不上普通住宅，用于办公，空间局促，比不上一般的写字楼，成为楼市中的“鸡肋”。当产品定位与市场实际需求出现背离的情况下，产品的投资回报将无法实现，投资风险增大。
4、产品未来走势
40年产权公寓符合了市场细分的要求，填补了住宅与写字楼之间的市场空白。受近年来市场热销的影响，未来一段时间内还会不断有新的项目进入填补市场。
从长远来看，40年产权项目为一种“中间型”的产品，体现了产品性质与功能的错位，是市场不规范运作的产物，未来这类项目将会逐渐淡出市场。首先，这种过渡型的产品本身存在较多硬伤，产品功能定位不清晰，未来发展空间将逐渐减小。其次，商业用地土地拍卖价格走高导致“商改住”项目在成本控制方面高于住宅，只要在价格上失去优势，产品的竞争力将大为削弱，逐渐被市场淘汰。最后，随着房地产市场管理的日益规范化，项目严格按照土地性质修建，对“商改住”项目的审批也会越来越严格，商业用地也将逐渐还原其原本功能，城市规划格局得以实现。
成都市40年产权公寓市场分析 一、市场整体现状 1.1发展历程及现状 发展势头迅猛，渐成主流产品之一 2007年以前，商务公寓此种产品形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。而随着土地市场出让指标的变化，很多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情况下，开发商大多选择发展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。 从历年主城区的市场成交情况看，2007年以来这种兼容商业比例较大的二类住宅用地和明确规定了兼容公寓的商业用地除2008年市场冷淡期外，出让规模都在600亩以上，体量巨大。因此，从2008年开始，商务公寓开始大量涌现市场。2011年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可预计未来商务公寓将有一个井喷。 主城区兼容较大体量商业和公寓的住宅用地历年成交情况汇总表 各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中 典型项目分布图
从目前的典型项目分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现状来看，相对集中的板块主要为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等，而远期来看，南延线板块项目众多，聚集了复地、花样年等众多品牌开发商。粗略估计未来2-3年内该板块的潜在商务公寓项目有10余个，总供应量约为25-30万平米，因此该板块将会是商务公寓发展的热点区域。 1.2供需现状 2011年1-8月商务公寓新增供应59.11万㎡，成交37.92万㎡，同比逆市增长近45%。新政后，市场供应和成交稳步攀升，但是市场供应巨大，竞争激烈。 新政后，住宅市场被打压，需求被严重抑制，部分投资性需求被成功的分流到了商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不同幅度的增长。但是也因为调控的影响，商务公寓的市场供应量也大幅增长，市场竞争趋于白热化。 销售情况差异较大，城南供需两旺，竞争激烈。
活力城二期答客问 一、项目篇 1.项目开发商是哪家？集团背景实力如何，有哪些业绩？ 答：河北华浩房地产开发有限公司；房地产开发二级资质；注册资金1.06亿元。过往开发项目：华浩天际写字楼（丛台区联纺路与滏河北大街交叉口东南角，）；广星源（邯郸市火车站东侧的沁河街以南，浴新大街以东）；华浩活力城一期。 2.规划设计和房型设计单位是哪家？ 答：昆仑设计院。 3.项目建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？ 答： 4.项目的物业公司是哪家？资质是几级？收费标准？ 答：河北浩瀚物业服务有限公司，2.6元每平方 5.公寓占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少？ 答：10400㎡，合约15.6亩；总建筑面积：86387.81㎡,(地面上73422.79㎡) 6.公寓绿化率是多少？ 答：绿化率：32% 7.公寓的预售许可证何时可取？开盘时间？ 答：安顺序办理，开盘时间待定。 8.公寓开工、竣工时间？ 答： 9.公寓的土地以何种方式取得？（住宅、商服）土地使用年限为多少？ 答：商服，产权是40年， 二、产品篇 1.公寓建筑主体采用什么结构？抗震烈度为多少？ 答：框架结构。抗震7级 2.总共有多少套公寓？ 答：A栋 650 套；B栋570套；共计：1220套 3.商业有几层？商业面积？公寓各层面积是多少？ 答：商业一层，商业面积：4463.74平方米；A座1723.81平方米、B座1438.55 4.公寓出入口几个？分别在哪？ 答：每栋楼两个出入口，主门在公寓的南侧。 5.公寓外墙保温层的材料？ 答：
6.公寓大堂装修标准？ 答 7.公寓电梯什么牌子？ 答： 8.公寓走廊及楼道的装修标准？ 答： 9.公寓层高为多少？哪层？ 答：2-4层3米；5-23层4.5米。 10.不同层高公寓搭建夹层后，各层结构板下净高多少？ 答：自由分割和搭建夹层。 11.公寓公共走道层高多少？公共走道宽度多少？ 答：？ 12.公寓内隔墙是否能打通？ 答：大部分是可以打通的，部分位置有框架柱，具体工程图纸为准。 13.公寓各主要设备设置于何处（变电所、给排水泵房）？ 答： 14.公寓所采用何种空调系统，室外机部分设置在何处？ 答： 15.公寓各层电梯数量？ 答：A栋电梯8部；B栋部电梯8部 16.公寓内配备何种配套设施？ 答：新风系统；空气能热水器、中空木门数字密码。 17.主力户型面积？实用面积？公摊？ 答：主力：58平米；使用面积80平方米；公摊：28%左右。 18.地下停车场地面采用什么材料？ 答：耐磨地坪。 19.车位是租还是销售？这么收费？ 答：车位只售不租。 20.只单独认购车位？ 答：老业主可以（需情况而定） 21.公寓的窗户是有多高？是飘窗吗？有赠送面积吗？赠送多少？ 答：
住宅类公寓 用地性质:一般为住宅 产权类型:公寓 产权年限:70年 商务公寓 公寓房1用地性质:一般为综合性用地(商住)或商业用地产权类型:商务公寓 产权年限:根据用地性质而定，50年或40年 特点: 一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司 价格相对写字楼较低 首付最低可达2成，按揭可达20-30年(如深圳) 产权性质为商务公寓，非纯写字楼 酒店式公寓 用地性质:一般为商业用地 产权类型:公寓或商务公寓 产权年限:根据用地性质而定，40年 特点: 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便
按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 区别普通住宅 公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。 公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。 公寓普遍的特点是位臵属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位臵和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。 从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不公寓楼2能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。 在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。 普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住
宏发·国际名城 公寓产品营销策略报告 沈阳胜道文化传播 2005-12-22
文本目录 第一部分：沈阳公寓市场环境概述 第二部分：道期矩阵分析（SWOT分析） 第三部分：项目定位 第四部分：项目整体策略部署 第五部分：营销阶段划分&各阶段目标及策略分解第六部分：项目营销通路设计&细节执行 第七部分：项目创意表现提报
第一部分：沈阳公寓市场环境概述 1.1沈阳公寓市场产品细分 沈阳于2002年出现了真正意义上的公寓式产品---酒店式公寓，在近三年的市场沉浮中公寓类产品也在不断适应市场需求，积极的进行新的市场细分，发展至今以派生出以下四种产品类型。 ●酒店式公寓（代表项目：海悦大厦、皇城酒店式公寓等等） ●产权式酒店（代表项目：无） ●商务公寓写字间（代表项目：爱都国际） ●纯居住型公寓（代表项目：汇宝70 80、锦绣江南之瞰江南） 在四种产品类型中，酒店式公寓至少占据了90%以上的市场供应量，在沈阳并有出现严格意义上的产权式酒店，市场中所谓的产权式酒店在沈阳无非是一种概念上的抄作，依靠概念吸引市场的关注而己。而定位于纯正商务公寓的爱都国际，实际也是以住宅产品立项，但其在前期的产品规划设计上完全按照写字间类产品进行设计，真正作到了概念及产品力的双重提升，在市场中具有一定的号召力，现阶段只是一种趋势，并无法成为市场主流产品供应。至于纯居类型公寓以成为单纯意义上为追求整体容积率要求的超小户型产品。 沈阳公寓市场虽产品定位各有不同，但均以投资回报、低风险、稳收益为主要利益点吸引市场关注，进行诉求。
1.2沈阳公寓市场竞争环境分析 1.21 板块划分 目前沈阳的商务类公寓项目主要集中在几个区域当中，其中太原街与中街成为起步较早，开发程度较高的热点区域。区域内项目密度较高，产品类型多元化。市场竞争激烈。 ●太原街商及中街商圈：约50% ●金廊、北站CBD：35% ●其他：15% 因为沈阳商务公寓产品市场区域项目相对集中且密度较高，各家项目在有限的目标客户资源限制下，不但要在区域形成竞争优势，并且还要共同抵御来自其他开发热点区域的挑战。 目前的区域板块开发热度进行分析依开发规模及密度排序三甲如下： ●金廊CBD ●太原街 ●北站CBD 06年可以预计金廊工程还将有大量项目入市，巨大的市场供应量将对整个沈阳公寓市场形成巨大冲击。预估06年下半年将在创历史新高。 可以预见到，当热度迅速走向公寓市场时，沈阳公寓市场也将同时达到历史空前的竞争强度。 1.22 产品力竞争 当一种房地产商品放弃了以环境、舒适度为主要诉求时，那么他就一定要有另一种核心的竞争能力来平衡消费市场。 沈阳公寓产品市场特点归纳如下： ●地段优势明显 ●40-60平方米（一室一厅-一室两厅）主力供给
您好,只要拥有房产证,跟住宅是一样的,房屋的使用权限有的是50年,有的70年,大多为70年,要看红本里写的是多少年就是多少了. 按照我国惯例，一般居住用地使用权出让年限为70年，商业和工业用地为50年，临时用地为6个月。但有的地区有特殊标准。 70年的土地使用权的起算点为开发商获得此宗地的时间，而不是按照你获得居住房产产权证的时间。换句话说，如果他首先建设工业区，20年以后转换用地性质为居住，那么它的居住房产的使用年限就只有50年了。或者他早 如果这样，使用年限就大大打折了，所以在购买时须了解清楚该公寓的具体剩余使用年限。 相关内容：住宅、商服、商业、办公都叫公寓实则大不同 时代YOU公寓、公寓、商服公寓、商业公寓、办公公寓，各有区别 近期用于出租性质的公寓成为广州楼市热推的产品，也备受投资客欢迎。记者发现，广州楼市中繁多的公寓，各自的用地性质其实并不相同，用地性质包括住宅用地、商服用地、办公用地、商业用地等；而不同的用地性质会产生不同的购买费用，使用用途也有很大的差别。因此，投资者在购买公寓时，须留意公寓楼的用地性质，以获得更好的投资回报。 1 、住宅性质用地公寓（简称住宅公寓） 广州有不少公寓的土地使用性质属于住宅用地、商住用地，这类公寓属于住宅性质。在2005年、2006年，广州兴起公寓热潮时，不少大型楼盘的新组团都以公寓形式进行包装，配上酒店式物业管理服务，增加一些商务配套，就成了公寓。住宅公寓的优点在于物业的使用年限为70年，比其他类型的公寓都要长，而且可以补地价续期，出租住宅发生的税费少，缺点是不能领工商牌照。 成本购房费用少 住宅公寓属于住宅，所以购房费用比商业用地、商服用地等商业性物业少。 首先是购房契税，住宅的契税是总房价的1.5%，商业、办公等物业的契税是总房价的3%，前者较后者低了一半。以一套50万元的公寓来计算，住宅公寓的契税就省了7500元。 其次是贷款利息少。如果购房者是首次置业的，可以在银行申请到最高8成30年期的购房贷款，而且可以申请比商业利率下浮15%的优惠利率。另外，购买住宅公寓市民也可以申请公积金按揭，购房利率更低。 使用年限最长70年 根据国家规定，住宅使用年限为70年，比其他类型物业的使用年限足足长了20-30年。而根据《物权法》中有关土地使用权自动续期的条款，明确指出“住宅用地”可以“自动续期”。也就是说，你的住宅公寓使用了70年后只要不卖就不需要补交新的地价。其他类型物业都没有这一优惠。 经营类型不能办工商牌照 广州政策规定住宅禁商，因此住宅物业不能办工商牌照。住宅公寓只能租给人住，不能租给公司办公。而写字楼的租金比住家高，所以投资者在购买公寓时要了解清楚情况。 2、商服用地性质公寓（简称商服公寓） 目前，不少在售的公寓用地性质都是商服用地，商服用地与商业用地最大的不同是除了有商业用途外，更有服务用途，具体来说是拿酒店牌照更容易。在目前楼市中，时代you公寓（查看地图）、三木公寓等都属于该类型物业。 成本购房费用多商服公寓涉及的购房费用较大。 首先，与住宅公寓相比，商服公寓属于商用物业，购房契税为总房价的3%，比住宅公寓高了一倍。 其次，商用物业按揭的成数少，贷款利率较高。商用物业贷款成数最高仅5成，贷款年限只有10年，
蔚来城私属酒店式公寓宣传文案 目录： 一、功能定位篇 ◇建筑理念 ◇七大中心 ◇业态分布 二、产品价值篇（私属酒店式公寓）： ◇自身价值（宜居） ◇创业价值（宜商） ◇投资价值（宜投资） 三、物业篇： ◇物业理念 ◇物业团队 ◇物业管理 ◇物业服务 四、政策篇 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 一、功能定位篇： ◇建筑理念 未来生态人居科艺文广场是蔚来城主体规划之一，是集科学技术、世界文化、顶尖艺 术、生态人居于一体的完美生活配套。旨在满足人们对科学、艺术、文化、商务社交、休 闲娱乐、健康、购物等多方面需求。建成后的科艺文广场，将成为未来长河休闲商业区中 心，成为高铁沿线的一个企业家锋尚聚集地，成为未来城市中心的焦点区，并且对居住环 境有极大的改善，为休闲商业服务价值作出最大化贡献，并引领世界消费的风向标。 ◇七大中心 国际精品中心 国际风情商业街 产权式酒店公寓 LOFT 商务公寓 企业会所空中别墅 国际会议中心 教育培训中心 休闲娱乐中心
◇业态分布 ------------------------------------------------------------------------------- 二、产品价值篇（私属酒店式公寓）： ◇自身价值（宜居） 给你一个星级酒店的家 蔚来城私属酒店公寓：60～130㎡平层公寓、60~150㎡LOFT 商务公寓，多种风格的酒店式精装设计，可满足不同人群的居住需求，再配以五星级酒店物业管理，必使其成为千 里各大企业、金领、驻外商务人士、商旅人士的首要居住选择。
中央新规40年产权取消是怎么回事？产权到期续费标准有哪些？ 在我国房屋的产权年限一般是有40、50、70年之分的。一般公寓房就是40年的产权，住宅房就是70年产权。近段时间，关于中央新规40产权将取消的言论有很多，这使得很多买了公寓的业主感到恐慌。那么，中央新规40年产权取消是怎么回事呢？ 一、中央新规40年产权取消 现在并没有明确的政策出台说要取消40年产权，所以这一言论是假的，是大家对政策的错误解读，其实事实并非如此，是要取消过时的限制性措施 2、就早期的产权政策而言，不管是何种产权年限的房屋，其产权到期后，是需要自主申请续期，并缴纳一定的费用的，但是中央产权新政对这一项内容做了调整，其中就70年产权的房屋而言，其产权到期后将自动续期，无需申请，也无需缴费。 3、但对于40年产权和50年产权的房屋而言，其无法自动续期，仍然需要自主进行申请，并缴纳一定的土地出让金等等费用，并且其续期申请可能会存在被驳回的情况。 二、40年产权到期续费标准 1、土地使用年限到期之后是需要按照相关规定缴纳一定比例的土地出让金来延续使用年限的，但是就住宅70年产权到期自动续期和40年产权到期按法律规定办理暂无明确细则，要缴纳多少费用，怎么缴纳都没有明确规定。 2、土地使用权的续期与土地使用权的出让同其性质，也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。其唯一不同之处在于，对于土地使用权的续期申请，出让人根据社会公共利益需要收回外，应予以批准，但对于土地使用权出让申请，出让人并无此等义务。 3、房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金）。 三、为什么买40年产权房后悔了？
蔚来城私属酒店式公寓宣传文案目录： 一、功能定位篇 ◇建筑理念 ◇七大中心 ◇业态分布 二、产品价值篇（私属酒店式公寓）： ◇自身价值（宜居） ◇创业价值（宜商） ◇投资价值（宜投资） 三、物业篇： ◇物业理念 ◇物业团队 ◇物业管理 ◇物业服务 四、政策篇 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 一、功能定位篇： ◇建筑理念 未来生态人居科艺文广场是蔚来城主体规划之一，是集科学技术、世界文化、顶尖艺术、生态人居于一体的完美生活配套。旨在满足人们对科学、艺术、文化、商务社交、休闲娱乐、健康、购物等多方面需求。建成后的科艺文
广场，将成为未来长河休闲商业区中心，成为高铁沿线的一个企业家锋尚聚集地，成为未来城市中心的焦点区，并且对居住环境有极大的改善，为休闲商业服务价值作出最大化贡献，并引领世界消费的风向标。 ◇七大中心 国际精品中心 国际风情商业街 产权式酒店公寓 LOFT商务公寓 企业会所空中别墅 国际会议中心 教育培训中心 休闲娱乐中心 ◇业态分布 ------------------------------------------------------------------------------- 二、产品价值篇（私属酒店式公寓）： ◇自身价值（宜居） 给你一个星级酒店的家 蔚来城私属酒店公寓：60～130㎡平层公寓、60~150㎡LOFT商务公寓，多种风格的酒店式精装设计，可满足不同人群的居住需求，再配以五星级酒店物业管理，必使其成为千里各大企业、金领、驻外商务人士、商旅人士的首要居住选择。解决企业五大经营管理难题 1.企业会议：企业发展中，大小会议不断，这里让你省去寻找会场的麻烦，开会、餐饮、住宿都在自己的星级酒店，一站式搞定。
“产权式酒店”和“酒店式公寓”的区别 酒店式公寓”、“产权式酒店”、“公寓式酒店”……各种乍看相近的名目，往往不免让投资者云里雾里。 事实上，酒店是酒店，公寓是公寓，两者的内容其实是大相径庭的。“购房者在选择投资酒店式公寓或产权式酒店的时候，一定要弄清楚它们的出身。”福纳咨询公司房地产高级顾问杨子江说道。 “酒店式公寓”即“酒店式服务公寓”（serviceapartment），是物业管理水平达到酒店式标准的公寓。但当今不少“酒店式公寓”的“出身”并不正规，是由烂尾楼改建而成的，而这些烂尾楼的土地大都是商办用地，由于不能按住宅楼的身份进行出售，因此才遮遮掩掩冠以“酒店式”头衔，实质只是“全装修小户型”的改良品。这些所谓的“酒店式公寓”虽然在出售的时候非常火爆，但后期的物业管理却问题多多，不能为住户提供酒店式标准服务，有些公寓的物管公司像走马灯似的被换掉三四批，在这种情况下，小业主的投资回报率不仅不能得到保障，还有可能被套。 而高档的星级酒店式公寓一般都具备国际标准的软硬件设施，出租率达90％以上，租金比一般公寓高出40％－50％，这样的“酒店式公寓”才名实相符，但却都不提供产权分割出售，即只租不售。 杨子江认为，虽然当今可售酒店式公寓越来越成为新的投资趋势，但就国外成熟的市场来看这仅仅只是一种阶段性产品。
“产权式酒店”（timesharehotel）本身就是货真价实的酒店，是由专门的酒店管理集团进行经营，而非简单的酒店物业的后期介入。它与一般酒店的不同之处在于，它可以把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位，分别出售给投资者，投资者可以像购买其它房产一样投资置业，委托酒店管理公司管理，从出租经营收益中获取回报。 产权式酒店与可售型“酒店式公寓”管理的不同之处在于，虽然它将客房产权分割出售，但小业主只能将客房返租给酒店统一管理，而不得自己寻找租户或自行入住，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报，虽不及商铺，但却胜过一般住宅，且投资风险大大减少，按揭还贷结清后，如果投资者不想要该房子的话，酒店保证以原价进行回购。业内人士称，“产权式酒店”实则是房产商的一种融资手段，在正规的操作程序下，投资者和房产商往往可以达到双赢的效果。 杨子江指出，由于“产权式酒店”具有专业的管理能力，且物业属性明晰，较之中档的“酒店式公寓”而言应当是优质产品。但由于“产权式酒店”通常依托于旅游等第三产业的支撑，投资变现能力也不及一般住宅，因此投资者最好把它只作为投资组合中的一部分。
40年产权公寓市场 近年来，成都房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。 一、40年产权公寓产生背景 之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>第12条规定:国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。可见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或50年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。而近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。
40年产权公寓市场近年来，成都房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。 一、40年产权公寓产生背景 之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>第12条规定:国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。可见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或5 0年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。而近年来，由于刚性需求的
存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。 40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房，龙湖三千星座酒店公寓，合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。 二、40年产权公寓市场现状 1、市场供应：不温不火 图一：成都市40年产权公寓供应（2007-2009年）从2007年到2009年11月近三年的市场总体供应情况来看，成都市主城区共有个42个40年产权公寓项目带来20863套供应量进入市场。每年的供应套数约占市场总供应套数6-7%的水平，市场供应量并不大，但是却保持着平稳发展的态势。每年的新增供应量保持着大体相当的水平，波动幅度不大。整个市场发展状况可以用不温不火来形容。
仲量联行：2018年Q4中国长租公寓市场报告2018年Q4中国长租公寓市场报告！ 构仲量联行11日在沪发布题为《中国长租公寓市场：新挑战，新机遇》的研究报告，指目前该市场有效供应短缺、市场化程度较低，但未来在基本面、政策和参与主体等多方因素的共同推进下有望迎来极好的发展机遇。 报告披露，中国的住房租赁市场服务于逾2亿人口、具年租金逾万亿元人民币的体量。近10年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出年龄低、租房需求大、租赁周期长等特点。 据仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都的长租公寓(专指产权集中、6个月以上租期、由机构统一运营管理，提供最基础服务的市场化租赁型公寓。不包含服务式公寓，蓝领公寓及廉租房。)市场的调研：截至2018年上半年，6城市已开业长租公寓总数约为13.5万套，存量极为有限；各地政府都大大提高了未来5年土地出让中租赁住宅用地的比例，预计至2022年底，6城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。未来不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式：上海、北京和深圳将凸显地方国企的带动和引领作用；杭州、广州和成都的此类物业所有权则集中在开发商手中。 在美国、日本等成熟市场，长租公寓已是一项成熟的投资级资产，具有长期稳定的租金回报且抗经济周期能力强、投资回报率高、良好的资产流动性和资本化率走势趋同办公楼等特点。中国的长租公寓尚属新兴的另类资产，其投资市场正逐渐形成，市场化程度较低，流动性较为有限。 仲量联行认为，结合自身特色以及成熟市场经验，中国的长租公寓发展可分为4个不同的周期阶段。在过去的3年里，长租公寓在中国主要城市迅速从“引入期”迈入“发展期”末端，但何时能度过“快速成长期”、并进入“成熟期”，则取决于诸多条件。宏观基本面、租客权力保障、资产可得性及价格、金融与税收以及市场透明度等五大因素将会成为市场下阶段发展的助推器。 今年8-10月，仲量联行调研了30家有意向或已经投资中国长租公寓市场的国内外主要投资机构，结果显示：考虑投资长租公寓的资本以中长线为主；强劲的租赁需求基本面是吸引投资者的最主要原因；资产价格过高是目前市场最大挑战；机构最担心的未来市场风险是租金和流动性；投资者对于未来5年长租公寓