上海市普陀区第十三个五年空间发展战略规划 普陀区规划和土地管理局 上海同济城市规划设计研究院 2016.01 目录
一、"十二五"空间规划发展回顾 (1) 二、"十三五"背景分析 (2) 2.1 科创驱动转型实践区 (2) 2.2 宜居宜创宜业生态区 (3) 三、现状发展问题与特征 (5) 3.1 现状分析 (5) 3.1.1 用地布局现状分析 (5) 3.1.2 产业结构现状分析 (6) 3.1.3 道路交通现状分析 (6) 3.1.4 绿化景观现状分析 (8) 3.1.5 公共设施现状分析 (9) 3.2 发展优势总结 (10) 3.2.1 区域协同的交通优势 (10) 3.2.2 内外联动区位优势 (10) 3.2.3 存量转型土地优势 (10) 3.2.4 创新提升产业优势 (10) 四、城市空间发展战略 (10) 4.1 科技创新战略 (10) 4.1.1 上海“十二五”规划明确提出“创新驱动，转型发展” (10) 4.1.2 中共上海市委《关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见》.. 11 4.1.3 普陀区创新产业发展潜力评价 (11) 4.1.4 普陀科创转型的空间发展思路：深化“产城融合” (11) 4.2 四大中心战略 (12) 4.2.1 “一带一路”开放格局 (12) 4.2.2 上海自贸区 (12) 4.2.3 自贸区对普陀产业影响 (13) 4.3 区域协同战略 (14) 4.4 老城复兴战略 (14) 五、规划总体定位 (15) 5.1 指导思想 (15) 5.1.1 战略对接，区域协同——以科技创新战略为统领 (15) 5.1.2 核心引领，联动发展——以特色功能区为空间载体 (15) 5.1.3 高效利用，精明增长——以公共交通体系为支撑 (15) 5.1.4 有机更新，文化延续——以内涵式发展为特色 (16) 5.2 功能定位 (16)
关键词：中央商务区，生态城市，现代会展，城市设计 1.工程概况扬州市江都区属长江中下游平原，南濒长江，境内地势平坦，河湖交织，通扬运河横贯东西，京杭运河纵贯南北。滨江新城位于江都区西南部，江都中心城区以南，南靠夹江，西临芒稻河。江月湖中央商务区位于滨江新城南部，东临滨江新城中心区，地理条件得天独厚，交通便利，有着丰富的景观资源。 2.核心功能纵观全球，国际大都市的产业结构有”两个70%”的现象，即在大都市的产业结构中第三产业占gdp的70%，在第三产业中占70%的是生产服务业或者专业服务业。在江月湖中央商务区的规划中，我们将引入三大服务产业：现代会展——以“国际会展与旅游目的地”为目标，围绕会展的核心功能，配套丰富的展览、博物、会议、酒店、商务、服务、娱乐、休闲等综合功能，行成高品质会展商务中心。企业总部——吸引跨国公司的地区总部、投资性公司、研发中心、营运中心、金融结算中心、国内大型企业总部等投资落户，提供更有利的金融、用地、税收政策，提升江都地区的国际化水平。商务办公——发展具有经济控制功能的商务商业，打造面向长三角地区的商务、商贸业发展区，细化并出台相关鼓励政策和法规，并配备专业化生产服务（中介、法律、财务等）及高端消费商业予以支持。 3.设计的原则和理念——“依托扬州，立足江苏，面向世界，服务长三角地区”的现代服务业中心，参与区域城市竞争的核心区域；——现代会展、金融商务、企业总部、三大发展引擎合力推动的城市经济枢纽；——专业化组团互补、社会功能多样、公共活动丰富的城市中心区域；——多元开放的国际交流平台，面向未来的文化创意中心，具有标志性的城市品牌名片。 4.整体设计 4.1本次规划设计的核心理念----动态会展生态新城江月湖中央商务区将以会展中心及会展商务作为主要功能空间。会展中心及会展商务是以展览空间为核心空间，会议空间作为相对独立的组成部分，并结合其他辅助功能空间，包括展销、办公、餐饮、休憩、娱乐等服务平台的大型展览建筑综合体。它具有以下特点：（1）功能综合化。展览建筑与会议、办公、旅馆组合在一起，提供一系列的服务；从会议、展览活动的举办到为参展厂商和代表服务的写字间、客房、洽谈用房、餐厅等，实现一体化。（2）高度信息化。会展建筑作为国际或区域经济文化交流的载体，要求其建筑具有高度的信息化，满足会展建筑内巨大的人流、物流、资金流和信息流高速运转的要求。（3）集群产业化。会展建筑能够有效地带动本地区第三产业的发展。展览活动能够带动旅游、餐饮、娱乐以至于住宅产业的发展，带来巨额利润和城市繁荣。基于上述这些特点，本项目提出建造“动态会展城”的概念，发挥会展功能的向心力，形成符合会展要求的会展商务中心区，利用地区环境优势，为城市创造一个在城市天际线、公共空间一体化利用、建筑形式等方面有创造性的整体形象。生态城市的发展目标是要实现人与自然的和谐，包括人与人的和谐、人与自然的和谐、自然系统的和谐三方面的内容。其中，追求自然系统和谐、人与自然和谐是基础和条件，实现人与人和谐是生态城市的目的和根本所在，即生态城市不仅能“供养”自然，而且能满足人类自身进化、发展的需求，达到“人和”。 4.2功能布局江月湖中心商务区规划设计将用地划分为国际会展中心区、华东创意中心、商务办公南区、商务办公北区、soho办公区、商务居住区六大区域。总建筑面积197万平方米。各区域既相对独立，又紧密联系。国际会展中心区：国际会展中心区包括地上2层的会展主体建筑及4层的会议中心及采购中心。会展主体建筑以建设高标准国际会展中心为目标，分7个综合展厅和1个常年展厅。会议中心位于会展主体建筑东侧。极大地方便了会展和酒店的商务会议需要。高规格的会议中心能满足大型国际高端政务商务会议需求。采购中心将为参展客商提供办公洽谈功能。采购中心中部以主题水景为核心，延续了江都新城中央商务区这一水之轴线。既可以满足作为cbd区域城市低密度绿地空间的需要，也可以消化展会期间所带来的大量人
“大虹桥”发展策略 “ 虹桥”品牌肇始于明清时的虹桥市镇，随着1921年虹桥机场的通航，1983年虹桥经济技术开发区的建设，从公路门户、空港门户到外贸门户，虹桥品牌不断注入新的内涵。随着1990年代浦东开发国家战略的实施，虹桥发展面临中心地位沦失的危机。虹桥枢纽的建设为虹桥地区的发展带来了新的历史性机遇，把握地区发展趋势，选择发展良策，是长宁面临的重要课题。 一、“大虹桥”概念 （一）“大虹桥”的空间范围 目前，对于“大虹桥”空间范围存在多种不同的理解。从空间发展理论和实际发展经验两方面看，一般机场枢纽周边会呈现“圈层”结构布局。本课题对“大虹桥”概念空间范围确定为虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范围，重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、新泾镇、江桥镇、长风街道等，用地面积约255km2。（二）“大虹桥”的区域地位 1、“大虹桥”是长三角的关键性节点。 虹桥枢纽是长三角城市网络的关键性节点，是上海西部的战略要点，是上海东西现代服务轴与上海大都市圈内“U”型新兴产业廊道所构成的Y型产业轴的交点。“大虹桥”在空间表现为圈层关系，在产业空间布局上表现为廊道关系，能够促进上海真正面向长三角、服务长三角目的，能够促进长三角以上海为平台面向世界。 2、“大虹桥”是上海国家战略的重要补充。 “大虹桥”、“大浦东”是21世纪上海的新支点，大虹桥承担整合上海西部空间的历史重任，大浦东承担整合上海东部空间的历史重任。只有二者实现有机的空间互动，才能实现上
海的国家战略有序推进。 3、“大虹桥”是上海西部新的增长极 “大虹桥”的崛起，将会推动上海西部增长极的形成，它将是继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增长区域。在虹桥枢纽带动下，上海西部增长极产业发展的起点将相对较高。（三）“大虹桥”的功能作用 1、“大虹桥”是上海重要的商务经济战略支撑中心 未来上海现代服务业的空间格局在继续强化东西轴线布局形式的基础上，将呈现多中心空间结构演变态势。一方面位于城市中心区的现代服务业呈现继续积聚的趋势；另一方面沿着东西轴线，在外围的张江、以及虹桥地区可能面临新一轮现代服务业积聚发展。在这一变迁体系中，“大虹桥”是上海重要的商务经济战略支撑中心之一。 2、“大虹桥”内涵是一个综合的概念体系。 “ 大虹桥”内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。从交通功能来说，“大虹桥”是长三角快速便捷的交通方式的聚集地；从产业层级功能来说，现代服务业和总部经济是“大虹桥”商务聚集的主导方向；从空间提升功能来说，“大虹桥”是上海西部结构重心与转换节点，是长三角廊道辐射的中枢区域；从结构形态功能来说，大虹桥的产业布局是一种群落式的布局体系，其中园区经济与楼宇经济将会并重发展，生态化的群落型布局模式将成为趋势。 （四）“大虹桥”的空间结构 在“大虹桥”空间范围内聚集了8个以现代服务业为主导的集聚区（枢纽商务中心区、长宁区虹桥涉外中心、临空经济园区、普陀区长风生态商务区、嘉定区江桥商务区、青浦区徐泾商务港、松江区九亭现代服务业聚集区、闵行区七宝生态商务区），集群式的竞争空间格局明显。
青岛中央商务区 一、定位级别和资源配置 青岛中央商务区定位级别介于国际区域级和地区级之间，规划写字楼约占50%，商业配套占25%，公寓、住宅及其他用途占25%，标志性建筑高度控制在250米左右。 二、规划理念 1、商务中心区的整体框架延续青岛历史文脉和城市肌理，形成方格状基本路网结构，并体现于城市中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。 2、突出以行政商务办公为主的功能。设置商务区、商贸区、文化休闲区、餐饮娱乐区、商贸公寓区和混合功能区，避免商务功能过于单一，强调文化、休闲、娱乐功能与商务功能有机结合。 3、重视生态环境建设。强调CBD内应有尽可能多的公共绿地，并通过绿化带的连接，形成完整的绿化体系。规划公共绿地面积约占总面积的30%左右，主要包括：休闲公园、沿街及楼前圆后绿化带、海泊河两侧绿化带等，形成多层次的绿色景观。 4、塑造完美的城市形象，高层、超高层建筑相对集中，并突出设置标志性建筑，形成重点突出、错落有致的空间形态。 5、建设现代化、立体化的交通体系，创建便捷的交通环境。充分利用地下空间，形成立体化交通系统，地下建筑尤其是核心区的地下一层尽可能相互连通，形成地上、地下，人行、车行及停车系统，缓解该区域的交通压力。 6、建设完善的信息网络设施，构筑统一开放的公用信息平台，为企业和社区信息化建设提供便利的条件和保障。 —1—
三、功能定位 1、区域功能定位——辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区。 2、城市功能定位——中心城区的管理功能、集散功能和服务功能突出，具有吸纳、辐射作用的城市中心区域。 3、经济功能定位——建设成为集行政、商务、服务、居住及文化娱乐为一体的国际商务区；成为现代化高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。 四、功能布局 商务区主要分为行政商务、外经贸、商贸、金融、第三产业、文化休闲娱乐六大功能区域。 1、行政商务区。主要包括区政府办公楼和其他商务办公楼，主要容纳中央、省外大企业驻青岛总部。 2、外经贸功能区。主要建设国内外大型企业的综合办公楼、国外驻青岛领事馆及国内对外贸易公司的综合办公楼。 3、商贸功能区。集中为商务区服务的大型商贸设施。商贸功能区规划依托地块内现有的市北家乐福、家世界、欧倍德等大型购物中心，与现有商业设施连接起来，形成一条完整的商贸走廊。 4、金融功能区。集中了CBD内大多数的商务办公建设，是CBD的商务功能中心，主要容纳国内外金融、保险机构在青岛的设立分支机构服务，主体建筑沿道路两侧布置。 5、第三产业功能区。主要包括为商务区服务的律师楼、科技研发楼、会计审计楼、评估评价和教育培训楼等。 — 2 —
台州市椒江区商业中心城市设计简要说明项目概况 台州市位于浙江省中部沿海，北接宁波、绍兴，西南连温州，西邻金华、丽水，东邻东海，辖三区两市四县，陆域面积9411平方公里，人口约546万。台州市地理位置优越，交通便捷，气候温和，属亚热带季风性气候，常年平均气温16.6℃－17.7℃，年平均降水量1632毫米\主导风向西北风，夏季为东南风，夏季影响本市的台风风力10－12级。 台州市城市空间形态特色为环绿心组团式城市，城市总体布局结构为“一心（绿心）六脉（六条生态廊道）四组团（椒江组团、黄岩组团、路桥组团、滨海工业组团）”，总面积1536平方公里，现状市区人口149万，城镇人口约70万。台州市市政府驻地为椒江，椒江组团是台州市的政治、经济、文化、金融、科研中心，邻港工业基地，椒江组团包括椒江老城区、台州经济开发区、洪家、章安－前所等，规划2020年城市建设用地53平方公里，城市人口50万人。 椒江区商业中心规划用地位于椒江老城区核心地段，东起解放北路（现状红线宽度36米），南至中山西路（现状红线宽度28米），西到轮渡路（现状道路红线26米），北以工人路（现状红线28米）为界，总用地面积约为32.2公顷。规划用地现状较为混杂，内有大量的民房，还有办公、商业金融、文化娱乐、学校等公共设施，也有部分企业用地。规划用地内现状居民约1600户，住宅建筑面积约12万平方米，另有商业建筑约5万平方米。 项目工作流程 我们的工作不能仅仅停留在商业地块和具体建筑设计阶段，我们需要通过研究地域文脉、商业业态、消费行为,技术和理念、实施策略来更理智更科学地建设城市面貌，整合城市要素，复兴商业空间。 1、区位条件 椒江区商业中心位于椒江旧城商业最繁华的地区。 从地理位置上来讲，是椒江老城区的核心地段的公共活动空间，拥有良好的交通区位条件。 从自然景观区位条件来看，本片区南依凤凰山，北与椒江相距仅400米之遥。拥有靠山面江的良好景观区位条件。
-1- 上海新兴商务区发展探讨 2012年12月20日
-2- 今日议题 上海商务区发展特征和趋势 上海新兴商务区面临的挑战与机遇？ 成熟商务区发展经验启示 上海在发展新兴商务区应当汲取怎样的经验？ 上海自身经验，Canary Wharf 企业选址及商务需求发展趋势 新兴商务区如何错位？如何满足企业的需求？
-3- 上海商务区的发展特征 ? 上海传统商务区主要位于内环以内的核心地段，仅虹桥开发区位于邻近空港的外围区域，也是上海最早的涉外商务区； ? 依据分布特征，上海新兴商务区可以分为三大类型：1）依托成熟商务区扩充发展； 2）依托市内外便捷交通发展； 3）依托滨江、绿地等资源发展。 虹桥商务区 后世博商务区 北外滩商务区 长风生态商务区 竹园商务区 前滩商务区 徐汇滨江商务区 南站商务区 七宝生态商务区 徐家汇商务区 虹桥开发区 南京路商务区 淮海路商务区 陆家嘴商务区 新兴商务区 传统商务区 阶段 商务区 核心优势/资源 传统商务区 南京路商务区 核心地段、轨道交通 淮海路商务区 核心地段、轨道交通 陆家嘴商务区 核心地段、滨江、轨道交通 虹桥开发区 空港、政策导向 徐家汇商务区 核心地段、轨道交通 发展中商务区 竹园商务区 依托陆家嘴区域、轨道交通 长风生态商务区 滨水、生态绿地 北外滩商务区 滨江、轨道交通 建设中商务区 后世博商务区 依托陆家嘴区域、滨江、轨道交通 前滩商务区 滨江、轨道交通 虹桥商务区 高铁、空港、轨道交通 七宝生态商务区 生态绿地、轨道交通 南站商务区 火车站、轨道交通 徐汇滨江商务区 滨江、轨道交通 上海商务区分布
湛江滨海中央商务区 发展定位研究与城市设计刘 宏 韩 瑜 中央商务区的发展是我国具有独特意义的城市现象。而现在数量庞大的各种中央商务区定位模糊，特色不足，更多成为城市土地升值与房地产开发的口号与噱头。湛江滨海中央商务区的规划从区域角度整体判断宏观态势，从区域商务中心区体系中探寻项目自身发展的方向，从发展级别定位上提出起步湛江，立足粤西，辐射两广与海南的整体设想；针对服务主导方向的特色提出错位优势明显的产业类型，最终定位为包含多重城市职能的海之“丝路商舟”，立足粤西，辐射多地。 本文主要立足于湛江滨海中央商务区设计实践，对新型商务区如何在“欲望都市”发展背景下不迷失，拥有自己的特色作以解剖，期冀对中央商务区在新时期的发展起到借鉴作用。 前瞻合理的战略研究，确立项目本身的发展定位 湛江市位于中国大陆最南端的广东西南部的雷州半岛上，地处粤桂琼三省（区）交汇 图1 湛江滨海中央商务区发展级别定位分析示意图处，东濒南海，南隔琼州海峡与海南省相望，西临北部湾，背靠大西南，是我国首批14个沿海开放港口城市之一。自广东省提出大力振兴粤西经济，提升产业服务水平策略以来，湛江面临极大的发展机遇。湛江中央商务区战略的提出有助于粤西地区商务资源的战略整合，可进一步辐射连接两广、海南、北部湾区域（图1）。 湛江是我国古代海上丝绸之路的起点，本次规划将湛江中央商务区定位为海之“丝路商舟”，集金融服务、商业商务、综合展示、文化休闲、综合居住等功能于一体，建成后将集中承担高端商务智力区、交流展示新平台、时尚休闲体验区、滨水形象展示区等多重职能。 起步湛江，面向实际——借势城市已有的产业条件，构建以城市区域金融服务和重化工高端商务办公服务为基础的产业合作与升级平台。 立足粤西，抓住商机——充分借势珠三角的产业转移契机，努力构建省内金融保障平台和以区域能源产业链条、特色工业为带动因素的智
万方数据
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蒋朝晖 图１武汉在国家版图中具有举足轻重的区位位置，成为华中地区的中心 城市潜力巨大图２各城市ｃＢＤ位置或选址与现有城市中心的空间关系 ４中国大城市中央商务区的选址 总结ＣＢＤ的特征不难发现，它与城市中心区的特征几乎一致．比如它们都具有城市中最高的中心性、具有城市地区中最多的人流量、具有最便捷的可达性、具有最高的土地价格和租金、具有最高的服务集中性等等，ｃＢＤ和一个城市的中心区关系极为密切．也正因如此，二者常常被混同起来。 因为城市的中心区是城市各类交流活动最便捷的空间场所，它所提供的交流效率决定了它在城市经济和社会活动中的中心地位．所以．在大多数情况下，ｃＢＤ往往就在城市中心区的范围之内或边缘形成”】，上海和北京ＣＢＤ的选址就很能说明问题（特别是北京）。也许是天意．上海外滩的对岸因为黄浦江的阻隔而形成两岸间巨大的落差．所以当时开发浦东的一个最大前提就是要修建足够多的两岸间通道．这就像开闸放水一样把浦西中心区的巨大势能倾泄到对岸；而北京ｃＢＤ的选址曾经有过多个比较方案．如建外、西二环、前门外、王府井、南四环等，其中有三个都位于中心区内而且都是目前北京最核心的地带，最后出于古城保护的原因选址在中心区边缘的建国门外，但即使是这个选址．仍然遭到古城保护者的强烈反对．因为它离旧城还是太近了，取舍间，远离中心区的最不会破坏旧城风貌的南四环方案还是被否定了，因为选址一旦违背了客观规律．可能会造成整个ＣＢＤ计划的失败，甚至损害整个国家的竞争力。而广州珠江新城ｃＢＤ计划之所以迟迟难以推进．原因正在于此．同样在１９９０年代初开始策划建设ｃＢＤ．上海市已经借助国际资本在浦西中心区的对岸建成了一个陆家嘴金融中心区，而广州珠江新城商务办公区建设却进展缓慢，所以，未来珠江新城ＣＢＤ能否成功将很大程度上取决于其非中心的位置能否完全融入城区哺１（见图２）。 判断郑州目前的ｃＢＤ计划不切实际，原因也正在这里：在７Ｄ国外城市规划２００５Ｖ乩２０，Ｎｏ．４ 目前全国许多大城市都存在的办公面积供给过剩、需求不足．郑州城市实力也并不强大的情况下，在远离中心区无可依托的郑东新区启动ｃＢＤ计划极不现实一】。可能的情况是．郑东新区变成一个新的城市开发区。 也许有人会问离开巴黎中心区两公里之遥的德方斯【１０１为什么会成功７这里有两个前提：第一．办公需求量要足够旺盛，这一点是和城市实力和其区域地位紧密相关的，２０世纪６０年代后期巴黎城的办公楼突增．到７０年代早期达到顶点。当时．巴黎每年增加１８．６～４６．５万平方米的办公面积；第二．跨越的ＣＢＤ位置与原中心区之间仍要有最便捷的联系，在从巴黎市中心到德方斯的这条重要轴线上．是巴黎各类设施最密集的地方，包括道路、轨道、各类管线等，从德方斯乘坐ＲＥＲ火车１０分钟就可到达巴黎市中心。即便如此．在德方斯３０年的建设过程中也并非一帆风顺，其间曾多次出现危机。对中国的大都市来说．远离城市中心区的ＣＢＤ计划至少在相当长的时期内来说，不太现实（除非不做ｃＢＤ）．中国最强大的两个城市北京和上海都不能够超越这个规则。原因在于．ＣＢＤ不同于其它功能，非常强调聚集的高效．在中国大都市经济发展水平还不太高的情况下，靠近城市中心的选址可以充分利用已形成的资源，吸引各要素的聚集。 在这里需要强调的是，新城计划和ｃＢＤ计划不能混同起来．因为二者形成的条件和发展目标并不一致，因此在新城建设ＣＢＤ的计划并不现实．新城更多关注的是量的扩张，ＣＢＤ更多是为质的提升。ｃＢＤ作为市中心的升级，在新城中心尚未形成的情况下．ＣＢＤ就失去了产生的土壤，德方斯的成功一方面是经历了３０余年的发展形成了新城中心．更重要的是德方斯与老城中心的时间距离足以抵消空间距离的疏远；另一方面，国家区域ｃＢＤ的竞争在同一个区域里只有一个成功者．能够直接在现有中心区附近建设ＣＢＤ的城市当然会比先建个新城．形成新城 中心，再形成ＣＢＤ的城市风险要低很多（见图３）。 万方数据
天津响螺湾商务区城市设计 项目名称：天津响螺湾商务区城市设计 项目地点：天津塘沽区 设计部门：天津大学城市规划设计研究院 设计时间：2007年3月 获奖：二等奖 一.规划背景 拥有600余年历史的天津，曾是天子的渡口，今天作为北方的经济中心日益受到世界的瞩目。2006年7月27日国务院批复的天津市城市总体规划，确定了天津的城市性质，把天津市定位为环渤海地区的经济中心，并逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。 滨海新区CBD的建设正是凸显天津北方经济中心地位，完善城市功能的重要举措。作为滨海新区CBD启动区，响螺湾商务区将汇集中国各省市和中央企业的驻津机构，实现与于家堡商务核心区的功能互补，同时也成为就业岗位充沛，生态景观和谐，公共设施完善的滨海新区活力地带。本项目位于京津区域发展轴和天津市东西向发展轴上，地处滨海新区商务商贸南北向中轴线和高新技术东西向产业带的交汇点，与较发达的塘沽中心商业区和于家堡中心商务区隔河相望。 二.规划目标 响螺湾作为于家堡中心商务区的启动区，将为企业总部、金融中心等提供综合的配套服务设施，构建良好的城市环境，提升区域文化、产业特色及凝聚力。 规划延续天津的城市肌理，结合响螺湾地区的文化与环境特点，强调对社区及街道特色的塑造：赋予沿街地块混合功能，构建24小时活力街区；限定建筑高度，打造海河沿线跌宕起伏、错落有致的天际线；确立连续街墙立面、设置步行走廊，建立人性尺度的步行空间；结合开敞空间导入低层与多层建筑，融入文化、休闲与商业元素。响螺湾的城市设计形成了对该地区环境要素及其组合方式的控制导则。 三.规划要点 塘沽区总面积224平方公里，常住人口56万，地理位置优越。响螺湾外省市商务区位于海
上海各区未来5年新规划 嘉定 1、11号线陈翔路站的建设，将与陈翔路下穿工程、周边商业综合体开发同步，最快今年年初开工。 2、嘉闵高架正在建设，今年年中基本可以通车。从嘉定新城到虹桥机场二号航站楼最快只要15分钟，从南翔过去估计只要10分钟，计划启动宝山与嘉定之间S7快速通道。 3、十三五期间，嘉定下雨不再看海，河道黑臭基本消除，规划建造100个公园，86个已经规划和启动，14个在“十三五”落地规划。 4、扩建中心医院、建造瑞金北院的二期、建三级甲等中医医院;建立全国首创医疗电子影像中心，中心医院医生可直接通过电子影像诊断开方。 5、规划建设66所学校，22所幼儿园，22所小学、22所中学;在南翔板块，引进世界外国语学校，建上师大附属小学，与中科院洽谈建中科院的附属中学、小学。 6、原齿轮厂附近，建设博物馆综合体—海上文博苑，总地块近100亩，其中5-6万㎡内建500-5000㎡左右的30个博物馆，集吃、喝、玩、乐、游、购、娱为一体，预计2 017年投入使用。 7、向汽车为特强产业的高端制造业的方向转型，延伸汽车产业链，包括制造、研发设计、销售贸易、文化体育博览、人才培养、新能源汽车、汽车智能化等。 8、向战略型新兴产业为主体的高科技产业转型，重点包括集成电路与物联网、高性能医疗设备与精准冶疗、新能源汽车与汽车智能化、智能制造与机器人。 9、向特色的生产型服务业和高品质的生活型服务业转型。 浦东新区 1、浦东大道的修建是两个工程。一个是东西通道，东西通道是市中心主干道路井字型网络的组成部分，另一个项目是14号地铁线，计划2020年完工。 2、建设3个市级项目一上海图书馆东馆、上海博物馆东馆、上海大歌剧院(均为暂定名称)。
城市规划纲要：编制城市总体规划的依据，是研究确定城市总体规划的重大原则。 总体规划：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展状态，来统筹的安排城市的各项建设用地，并且合理的配置城市各项基础设施，把握好城市远期发展与近期建设的关系，来更好的指导城市发展。（一般20年，近期规划5年。建制镇总体规划的期限是10—20年，近期规划3—5年） 分区规划：在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作进一步安排。而这一工作，是方便于与下一步的详细规划作更好的衔接工作。 详细规划：是以总体规划或者分区规划为依据，对建设用地的各项控制指标和其他的管理内容要求作详细的规定，或是直接对建设作出具体的安排和规划设计。 详细规划分为控制性详细规划、修建性详细规划。 而我们这次设计的主要内容就是一修建性详细规划为主。 修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。 修建性详细规划所涉及到的文件和图纸包括：修建性详细规划设计说明书、规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图等。
主要内容： 根据建设部《城市规划编制办法》，修建性详细规划应当包括下列内容： 1、建设条件分析及综合技术经济论证； 2、作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图； 3、道路交通规划设计； 4、绿地系统规划设计； 5、工程管线规划设计； 6、竖向规划设计； 7、估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 而修建性详规所收集的必要的规划资料： A、本地区城市总体规划、分区规划或控制性详细规划资料； B、现行规划相应规范、要求 C、现有场地测量和水文地质资料调查； D、人口资料及本区经济发展情况调查； E、供水、供电、排污等情况调查； F、居民消费水平调查； 图纸部分，修建性详细规划的图纸： 1、总平面规划图中应明确下列有关内容： （1）城市道路坐标、高程、红线宽度及分幅、转弯半径等； （2）建设用地边界各拐点坐标，用地范围及相邻周边地貌地物；
目录 前言 3第一部分办公楼市场研究 一、2007年全市办公楼价量走势分析 5 二、区域办公楼市场分析 6 1、长风生态商务区办公楼案例分析6 2、周边其他在售个案介绍 7 3、邻近板块虹桥开发区办公楼市场分析 8第二部分酒店式公寓市场研究 一、上海酒店式公寓主要经营模式分析 15 1、酒店式公寓经营层面的分类 15 2、调查样本选取标准15 二、上海酒店式公寓整体市场分析 16 1、地域特征分析 16 2、规模分析17 3、客房面积分析 18 4、租金分析 20 5、经营情况分析 21 三、上海酒店式公寓市场细分分析 22 1、上海酒店式公寓市场分类 22 2、区位分析25 3、软件服务分析26 4、硬件分析 27 5、客户分析 33 第三部分定位篇 一、项目的SWOT分析 35 二、产品功能定位(I幢) 38 1、功能定位38 2、发展目标38
3、酒店式公寓物业的有利因素38 4、产品定位论证（比较分析） 39 三、I幢物业的产品市场定位 41 四、酒店式公寓的价值挖掘 42 五、酒店式公寓产品功能挖掘和优化 44 六、目标客户定位 47 第四部分营销推广篇 一、项目核心竞争力 53 1、市场大势和项目机会点 53 2、优势资源整合，提高核心竞争力54 二、企划总精神： 55 1、企划的目标受众分析55 2、企划总精神、LOGO与秀稿示意 56 三、分阶段推广策略 59 四、媒体组合策略 64 五、价格策略 65 1、价格建议 65 2、价格策略 65 六、入市时机规划 65 七、销售阶段性推进构想 66 八、销售策略 68 九、可能面临的风险及规避方式 69 附录： 关于开发过程中合理避税问题 71 前言 本项目位于长风生态商务区内，整个地块占地约12万平方米，地上总建筑面积约29万方。规划有主题式商业、五星级酒店、低密度办公、标准 办公楼等。本次报告研究的是地块中的I幢办公楼，建筑面积约2万平方米。
湖州市中心区城市设计 批准文号： 项目分类：城市设计 管理级别： 起始时间： 终止时间： 获奖情况： 负责人： 参与者： 规划构思 湖州市中心区位于湖州市中心城中部，是在原有老城基础上发展起来的城市核心区。针对中心区现状和存在的问题，中心区城市设计按照城市城市总体规划确定的原则，把疏解矛盾、改善环境、加强开发建设的控制和引导作为首要目标。 空间布局 确定中心区由“中心绿轴”与主干路的相互衔接的总体结构，以中心广场为核心，以贯穿中心区的绿地系统“中心绿轴”为纽带，东端连着代表湖州历史传统的市河，西端连着龙溪港，与龙溪港隔河相望的是湖州经济技术开发区。绿色空间串起三个主题广场，分别代表着历史、现代与未来。并与步行街区、骆驼桥滨河广场、传统街区保护区共同构成广场系列。呈十字形的两主干路作为中心区主轴，通过支路连接中心区的各个片区，与“中心绿轴”共同构成具有金融、商贸、文化综合功能的环境优美的现代化城市中心区。 创新与特色 从总体上把握中心区的整体景观形象。针对老城区的特点，把现有的城市景观要素组织到整体环境中，达到改善环境的目的。注意把握好广场的尺度，因地制宜，求精不求大。针对老城特点确定建筑高度控制原则，保持原历史古城的空间尺度特性。重视人与环境的关系，建立中心区步行系统。强调城市设计引导与控制相结合。 主要技术经济指标 中心区规划范围内用地62.58公顷，考虑到中心区周边的环境影响因素，实际规划用地扩大到89.39公顷。 另外，还有体育、医院、学校等用地。规划中心区内新建和改建总建筑面积约90万平方米。实施效果依据规划进行环境改善和建设，已建成“中心绿轴”上的中心广场、西端龙溪港滨河公园的广场、东端骆驼桥的滨河广场。浙北大厦前进了清理并开辟广场，完成了观凤大厦前广场（观凤广场）的绿化工程，规划的广场系列已初具规模。规划中心区的主要轴线南街和苕溪路已经贯通，中心广场周围的支路正在修建。规划的商业步行区已完成拆迁和场地平整。今、明两年的重点是开通中心广场与龙溪广场联系的绿化轴线，建成龙溪广场，着手进行龙溪港东岸滨河地带和堤岸改造以及滨河路、滨河绿化带的建设。 主要规划指标如下：
滨海新区中心商务区（于家堡地区）城市设计与行动规划 简要说明 天津市城市规划设计研究院 专家工作一室 2007．01．08
前言 随着城市化速度的不断加快，如何尽快地改善城市环境品质，满足居民日益提高的改善工作、居住、交通、游息条件的需要，吸引投资和人才进行经济建设和发展，是当前城市管理者和城市规划者面临的主要课题，并因此提出了各种对策，如城市形象建设、综合竞争力提高等。在具体的实践中，所有这些对策都需要通过大规模的城市公共开发活动来实现。 然而，在向市场经济转轨之后，城市发展的投融资渠道、资源的配置、利益分配、土地批租、人口发展等许多方面都发生了重大变化。传统的城市规划侧重理性推导和物质空间的塑造，忽视市场和社会公众的需求和效益分析，忽略规划实施的过程而显得脆弱和贫乏，这是导致城市规划可实施性较低的原因之一。 本行动规划正是在如何创造一个可实施的好的规划、以及如何实施规划两方面做了积极的努力和尝试。规划从整体发展角度整合现有规划,针对于家堡地区的城市功能定位进行通盘性、战略性、现实性的规划建议，以符合市场需求和满足地区近期建设开发需要为目标，实现规划方案项目化和开发方案时序化。 由规划直接引发行动——通过制定前瞻的、可持续的、高附加值的开发定位，研拟出行之有效可操作的开发建设以及招商引资平台，最终转化为真实直接高效的城市开发行动。 对规划方案的经济、技术、市场等方面的可行性进行调查研究论证，对政府引导、控制、推进于家堡开发建设的相关政策和措施提出具体建议；对市场需求进行分析和研究；对规划的可操作性和可实施性提出建议；对城市空间布局、道路交通组织、土地使用模式、重要节点等提出规划建议。
中央商务区(CBD)起源、特征和发展 中央商务区(CentralB usinessD istrict,简称CBD)这一概念产生于1923年，由美国社会学家伯吉斯〔E.W. Bu rgess)首先提出，他以芝加哥城市发展模式为蓝本，认为城市空间结构呈同心圆圈式发展，其中心为城市地理及功能的核心区域，这个地区往往是城市最早的发源地，交通的中枢，容纳了城市中功能层次最高的行业，主要包括零售商店、办公机构与娱乐场所以及其它公共建筑，这个地区称为中央商务区。随着产业结构的调整、升级，中心区功能的更替，城市不断地呈圆心式向外扩展，形成功能各不相同的5个圈层，即:CBD、功能转换区、一般住宅区、高级住宅区、城市边缘区。1939年，霍依特(H.Ho yt)又提出环绕CBD，城市各项功能沿城市轴线向外呈放射型扩展，形成幅面与大小各异的扇面。1945年哈里斯与乌尔曼(C.D. Ha rris&E.L. Ul man)又提出了城市不是围绕单一核心发展而是通过一组独立的核心共同发展的，城市可以有多个核心。70年代后，尤其80年代以来，随着世界经济由工业化向信息化转型，及全球经济一体化，CBD成为国际化大城市的特定概念，特指这类城市中与全球经济一体化直接关联的商务中心办公区。在发达国家，CBD是一个地理研究概念;在发展中国家，CBD建设往往就成为一种城市发展的策略。CBD如今成了中国各大城市的一个宠物，有的城市甚至提出将建立几个CBD. CBD 是以跨国公司、财政、金融机构等高度聚集为主要特征的。国际上CBD 的核心用地一般为1.5-3.5平方公里，整个商务活动呈集约化发展.有的城市如纽约、芝加哥、旧多山的CBD，商务办公楼占全市办公楼总量的70%以上，如果降到20%以下，通常认为这个城市的CBD现象不明显。其实，不是任何城市都可建设CBD的，不能认为只要城市规模大或有一些国际交往就可以搞CBD，或者认为一个城市的行政中心或商业中心就是CBD。许多城市所谓的CBD建设不过是城市中心区的建设，距离当今国际上对CBD的理解甚远。我国目前应进行CBD建设的大城市带，只有长江三角洲、珠江三角洲和京津发展带等。一个城市要几个CBD?对于正在努力国际化、形成CBD
第四章现代服务业集聚区规划建设重点 一、上海现代服务业集聚区的理论基础与实践探索 1、现代服务业集聚区的起源和发展 许多发达国家的经验表明，当城市经济发展到一定阶段，在经济总量发展、经济结构变化和人口发展等因素的驱动下，集聚模式会由单一的大型模式，向多极化、分散化发展，在原来的基础上演变扩展成若干个微型，即现代服务业集聚区。自上世纪60年代以来，为解决中心城区商务功能过度集中的矛盾，以伦敦、纽约、东京为代表的世界级城市，都经历了单个到微型网络初步建立的过程。其中，伦敦的微型由传统的市中心扩展出来，以堪那瑞区为代表沿着泰晤士河呈轴线发展；纽约的在上世纪九十年代初开始分阶段形成布鲁克林、长岛、法拉盛、哈德逊广场等微型；东京逐步形成了品川、汐留、六本木等30多个微型，很好地适应了现代服务业空间集聚且多极化发展的国际趋势。 现代服务业集聚区，是在顺应国际大都市发展规律并借鉴其发展经验的基础上，提出的一个全新概念。主要是指：按照现代城市发展理念统一规划设计，依托交通枢纽和信息网络，以商务楼宇为载体，将相关的专业服务配套设施合理有效地集中，形成空间布局合理、功能配套完善、交通组织科学、建筑形态新颖、生态环境协调，充分体现以人为本，具有较强服务产业集群功能的区域。 现代服务业集聚区具备以下四个特征： ①统一规划，突出城市设计，打造城市名片；新老建筑结合，保护历史风貌； ②功能集聚，依托信息网络，依托交通枢纽；功能配套完善，形成产业高地； ③形态新颖，开发地下空间，建造空中连廊；形成楼宇连通，实现人车分流； ④生态协调，贯彻以人为本，环境优美和谐；注重环保节能，资源集约利用。 2、上海发展现代服务业集聚区的重要意义 加快发展现代服务业集聚区是上海调整产业结构，转变经济增长方式，提高国际竞争力的重要抓手和重要举措。2006年全国“两会”期间，胡锦涛总书记对上海提出“四个率先”的要求，强调率先转变经济增长方式必须大力发展现代服务业。上海市委、市政府高度重视，积极探索发展提升现代服务业的思路，市政府颁布的《上海加速发展现代服务业实施纲要》中提出要“着力打造现代服务业集聚区”；上海市人大十二届五次会议通过的《政府工作报告》中明确提出，“发展现代服务业，要……以建设现代服务业集聚区为突破口，不断提高层次、提升能级，着力增强辐射力”。 （1）加快现代服务业集聚区建设，对调整产业结构，加快形成以服务经济为主的城市经济结构十分重要。上海的承载能力和客观条件都决定，只有走出一条以服务经济为主的经济结构才能实现可持续发展。由于集聚区产业关联度强，有利于整个社会服务网络的形成，具有资源共享、服务共享、规模经济的特点，从而可以为服务经济拓展新的空间，进一步降低交易成本，形成外部经济优势。 （2）加快现代服务业集聚区建设，是转变经济增长方式的重要抓手。在土地和资源硬约束的条件下，转变经济增长方式的关键环节是节能降耗、环保和节约用地，而现代服务业集聚区建设就是产业集聚、集约用地、提高效率的典范。同时，现代服务业是知识和人才密集型的产业，集聚区建设也有利于吸引人才、扩大就业。
任务书 安阳城市中央商务区城市设计 1、项目概况 项目用地位于安阳市中华路与文昌大道交叉口东北角。位于安阳市中轴线上一段用地。总用地面积为78.857公顷，其中商业金融用地约20.119公顷，绿化用地约21.786公顷，居住用地约16.217公顷，城市道路用地约19.524公顷，公共停车用地约0.55公顷。 2、规划条件
3、规划总体要求 （1）规划设计要求体现合理的功能系统、适宜的功能设施配套以及和谐的居住环境，突出人、环境与城市的协调发展。 （2）鼓励在理性规划的基础上的创新与探索，展示同学的创造能力。 （3）规划表现上应追求明确、清晰和富有特色。 4、设计内容要求 （1）用地分析 （2）方案构思理念 （3）确定规划结构及功能布局 （4）公共服务设施的规划布置 （5）交通组织 （6）城市设计五要素的表达 （7）各项技术经济指标计算 5、技术要求 （1）设计应符合国家、地方有关的法规、规范。 （2）规划设计内容：
——在合理布局的前提下，考虑提高土地利用率。 ——指标控制参照设计条件 ——建筑后退用地边界及相邻建筑的间距按照相关规范、标准执行 6、设计成果要求 1) 规划设计说明 2）规划用地现状图、区位图 3) 规划总平面图 4) 整体鸟瞰图 5)各类规划分析图 6)公共空间、沿街界面、主要景观节点、标志性建筑透视效果图 7）城市设计导引 7、时间安排 第8周（10.25）：下达任务书，分析任务书给予的条件。调研、查询资料、构思立意。 第9-10周（11.1-11.8）：一草阶段，交流讨论，用概念草图去阐述对设计任务的理解。进行各类规划分析图、完成规划总平面初步方案。 第11-12周（11.15-11.22）：二草阶段：进行公共空间布局和沿街界面设计，完成规划总平面扩初方案。 第13-14周（11.29-12.6）：二草阶段，调整公共空间布局与沿街界面设计，进行整体鸟瞰图和主要景观节点设计。 第15-16周12.13-12.20：三草阶段，修正原则性错误，完善标志性建筑透视效果图设计，完善方案设计。完善细部及配景，深入效果图设计，确定方案设计。 第17-18周：12.27-1.3正图绘制阶段，绘制规划设计成果图，编制规划设计说明。 8、设计依据 （1）《中华人民共和国城乡规划法》； （2）《城市规划编制办法》（2006年4月1日建设部第146号令发布施行）（3）《<城市规划编制办法>实施细则》（1995年6月8日建设部建规【1995】333号发布执行）
CBD中央商务区的价值 中央财富区：简称HOPSCA，意为由五星级酒店（HOTEL）、写字楼（OFFICE）、大型停车场（PARKING）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、商贸博览（CONVENTION）、国际公寓（APARTMENT）相呼应，占据城市显赫位置。中央财富区突破传统商业模式，汇集商住、贸易、金融、信息、文化、服务及购物、休闲、旅游等多种核心功能于一体，具有最便捷的交通、最完善的通信设施、最生态的商务环境、最顶级的商业配套以及最现代化的基础设施，可谓现代化大都市核心价值的中心。中央财富区是一座城市迈向国际大都市的核心标志，更是一座城市的灵魂。 全球著名城市在谋求国际化发展进程中，无不是建立在传统城市文化和现代商业的极大聚合基础之上，以强大的凝聚力和辐射力带动区域经济质的飞升。纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯、东京新宿、北京商务中心区、上海陆家嘴、香港中环、广州珠江新城、深圳福田中心区，在全球都享有一定的经济实力和影响力，他们都拥有成熟的城市基础实施配套，处于资金流、信息流和物流的核心位置，聚集着各方面顶尖的人才。 防城港109层CBD中央财富中心以红树林湾广场、市政府群楼、四大场馆为核心，金茶花大道为主干道，联合周边五星级酒店、白鹭湾广场、核心商圈等顶级配套为一体，随着市政府、四大场馆、红树林广场为核心的中央财富区建设完成后，防城港的大城版图已然显现，中央财富区成型后，将成为防城港连接世界的国际金融中心、国际贸易中心、港口服务中心、大西南物流总部基地、都市商贸中心以及滨海城市观光娱乐中心。 遍观全球，众多国际中央财富区对所在城市产生的巨大推动作用，乃防城港国际化建设最好参照与实施蓝本，防城港要充分发挥西南出海通道和华南向西南的战略通道作用，成为促进中国与东盟国家的对接互动，必然要实现国际化，打造北部湾商务财富中心。 城市中心之中央财富区，意味着城市最核心的商业地段，意味着进驻人流、资金流高速运转的经济枢纽，意味着城市最集中的商务资源，更意味着取得与国际品牌企业合作的可能。享有一块几平方公里的区域聚集大量金融、商业、贸易、信息及大量中介服务机构，拥有众多商务办公、酒店、公寓等配套设施，这就是中央财富区对城市能量的完美演绎。 防城港中央商务区处于中心区的正中位置，因此成为整个中心区的扛鼎角色，加之承担着填补城市商圈空白的重任，所以其建设受到政府高度重视。依照香港戴德梁行的策划方案，CBD中央商业区内将包含五星级酒店、甲级写字楼、总部大楼、商务公寓、商务宾馆、购物中心、大型超市、书城、主题商业街区等多功能多业态的城市商圈。