房地产项目工程质量控制的建议
摘要：近些年来，房地产事业处于持续高速发展的状态，但工程质量上的事故
频频曝光。房地产项目中工程质量的控制至关重要，只有建立一整套质量管理体
系并由房地产公司在项目实施中推行，才能有效控制工程质量隐患的出现。众所
周知，质量是企业的生命，是企业的立足之本。文章在项目质量管理基本原则的
指导下，从分析房地产企业业务入手，归纳总结出房地产项目开发建设各个阶段
主要质量管理任务，将项目实施阶段工程管理作为文章的研究重点。
关键词：房地产；工程质量；控制
随着人民生活水平的改善和城市建设的进程加快，房地产业已成为推动我国
经济发展的一个支柱产业。从目前来看，我国房地产行业已经步入一个高速发展
的阶段。对于房地产工程建设而言，其质量的好坏主要取决于两个因素，其一是
设计质量在建设工程实施中的落实情况，其二是房地产工程施工质量的高低，对
于后者而言，质量控制是决定房地产工程质量高低与否的关键。
1房地产项目工程质量控制的重要性和必要性
在房地产施工单位中，项目工程质量控制主要是指在施工前期、施工过程中
以及后期验收过程中对于房产项目施工质量进行管理控制。对于房地产施工单位
而言，项目工程质量控制是其中一项非常重要的工作，占有极为重要的地位，如
果不对项目工程质量控制的重要性加以重视，不仅会使企业的经济蒙受重大损失，也可能对居民的生命安全带来一定的威胁，加强房地产项目工程质量控制也能够
保证工期顺利完成，建筑工程项目顺利进行，一旦房地产项目工程质量控制出现
问题，也势必会影响到整个项目工程的进度。加强房地产项目工程质量控制有利
于合理安排施工，调动各种积极因素进行工程建设，减少因质量问题而出现返工
的现象，有利于节约成本，减少浪费，提高施工质量和整个建筑项目的综合效益。
随着我国社会经济的飞速发展和城市化进程的加快，加强对房地产项目工程
质量控制对于我国建筑行业整体的发展具有极其重要的作用，直但在现实中，我
国的房地产项目工程质量控制还存在着很多的问题，也还有很大的提升空间，所
以加强房地产项目工程质量控制是十分必要的。加强房地产项目工程质量控制不
仅可以提高某一个建筑工程项目的建筑质量和水平，更能够推动整个行业的发展，促进建筑工程的发展。
2影响房地产项目工程质量的因素
影响房地产项目工程质量的因素很多。首先是自然要素的影响，比如温度。
天气等在各方面都会对工程能否如期完成造成影响；其次就是技术上的问题，大
家都知道，在和水泥时它的温度和水量也会影响它的硬度和强度。还有就是材料，这个可是很重要的。水泥和钢筋也是有档次之分的但不一定能做到最好，对于温
度和技术还是要有更加专业化的要求。除此之外对于环境产生的因素也是能够对
工程质量产生严重的影响，例如企业内部对资金的筹集有多少，这样才能够对整
个工程进行细节上的规划，项目工程开始就必须要有资源一直进行材料和人员上
的供给，如果各方面的需求不能得到满足，那么在工程建造上就会出现严重的阻碍，导致无法再进行下去。
3房地产工程项目的现状及存在的问题
3.1项目决策阶段工作不充分
前期开发阶段是对房地产项目的总体运作做出决定性的前瞻统筹，在项目寿
命周期的三个阶段中重要性最大。项目前期管理还没有系统完善的程序与方法，
房地产项目开发过程中的质量控制措施 【摘要】：房屋质量的好坏，直接关系到经济效益和广大业主的切身利益。作为房地产开发经营者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任。下面就房地产项目开发过程中的质量控制进行探讨和研究。 【关键词】：房地产开发；质量控制；对策和措施 近些年，面对日新月异的房地产市场和市场竞争的日趋白热化，房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。开发商开发楼盘的时候，难度越来越大，尽量控制成本又不断被要求提高工程的质量。房地产的开发质量控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。质量控制贯彻开发过程中的设计、施工和交付等阶段。通过不断的制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，已经渐渐的成为了评价房地产项目质量控制优劣的一种形式。 一、房地产开发中的质量控制的意义 质量控制是房地产开发企业在在市场经济竞争获利的重要法宝。一方面，从宏观上讲，对房地产开发企业质量控制进行研究，有利于合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，从而减少国民经济损失。另一方面，从微观上讲，对房地产开发企业的质量控制进行研究有利于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争。 在市场经济的影响下，房地产市场的竞争日趋激烈，在未来售价或预估的不明确情况下，只有企业控制好质量问题才有可能在竞争中有相对的优势，而不会被市场所淘汰。由于国家加强对金融市场的宏观调控，并对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时积极抑制房地产过度的市场消费需求，这使得房地产开发企业真正认识到必须踏踏实实地合理利用资金，加强质量控制，练好内功，方能在日益激烈的市场竞争中获得更大的利润。 二、房地产开发过程中质量控制的依据 施工就是将业主的设计图纸和意图，是形成产品转化成工程实体的一种形式。在施工过程中的质量控制应当有科学合理的依据。现行的国家及政府有关部门颁发的工程方面的法律法规，以及工程设计文件、工程承包合同文件等，都是施工阶段质量控制可以实行的依据，并且必须遵守其条款。施工工序质量控制、工程质量检验评定标准、质量技术标准、施工及验收规范等，都是工程质量控制的技术性和法规性的依据，是鉴定材料质量、衡量工程质量的科学尺度和应当遵守的原则， 三、房地产开发中的质量控制和成本控制措施 实现开发项目的最大经济利益，以获取持续的竞争优势是房地产开发企业的目标，为此，这就要求开发企业向市场提供质优价廉的房地产商品来满足不断变化的市场需求。质优价廉的房地产商品来自开发企业对开发项目有效的质量控制和成本控制。房地产开发项目的开发过程可以分为期工作阶段、设计阶段、项目实施阶段和竣工结算四个阶段，每个阶段特点各不相同，要有效地进行项目质量管理和成本控制，就需要在各个阶段管理好项目的质量和成本。 1、房地产开发前期工作阶段
浅谈房地产项目的质量控制措施 发表时间：2016-11-08T10:24:33.293Z 来源：《低碳地产》2016年9月第17期作者：李康华 [导读] 【摘要】房地产工程项目与人民群众的生活息息相关，是生活的基本需求，其质量直接影响人们的生命财产安全，因此房地产工程项目的质量控制至关重要。本文阐述了目前房地产工程项目的质量控制中存在的问题，对房地产工程项目质量控制问题的应对措施进行了详细的阐述，仅供参考。 惠州裕达房地产有限公司广东惠州 516000 【摘要】房地产工程项目与人民群众的生活息息相关，是生活的基本需求，其质量直接影响人们的生命财产安全，因此房地产工程项目的质量控制至关重要。本文阐述了目前房地产工程项目的质量控制中存在的问题，对房地产工程项目质量控制问题的应对措施进行了详细的阐述，仅供参考。 【关键词】房地产工程；质量控制；规划；措施 引言 随着经济的快速发展，房地产行业也随之迅速发展。房地产工程项目的质量不仅关系到居民的生命财产安全，也关系到我国国民经济的稳定。因此，必须把质量控制放在重中之重。但是，目前我国房地产工程项目质量控制中的问题日益凸显，严重影响着工程质量，同时威胁着居民的生命财产安全。因此，加强房地产工程项目的全过程质量控制，保证房地产项目的质量，成为了现代房地产企业管理的重要内容之一。 1 房地产工程项目质量控制中存在的问题 1.1 缺乏前期规划 前期规划是保证房地产工程项目质量的基础。在当前复杂的房地产工作中，进行前期的规划管理是开展房地产项目工程施工的前提。但是在实际的工作中由于诸多因素的干扰，很多房地产企业并没有进行完整的规划。 1.2 缺乏完善的质量管理制度 在实际施工中，许多工作人员的质量控制意识都不强，基本都是在发现问题之后才进行补救工作，这会使房地产企业处于被动的地位。因此，房地产企业应该完善质量管理制度，做到质量问题的有效预防。 1.3 施工人员质量管理意识薄弱 施工人员管理意识薄弱主要与房地产企业的不完善的质量管理制度和施工人员的综合素质有关。在实际的房地产工程项目建设中，经常会出现一些偷工减料、违规操作的问题，这不仅会影响房地产工程项目的质量，还会增加企业投资成本，甚至会造成工期的延误，阻碍我国房地产行业的发展。 2 房地产工程项目质量控制措施 2.1 强化前期规划 前期规划管理的缺失会影响房地产工程项目的质量管理。所以，在施工开始前房地产企业应该进行全方位的规划，并采取科学、合理的措施保证房地产工程的整体规划，以保证房地产工程项目的质量。 如在施工开始前，房地产企业应该对施工区域的周边环境、区域特点、市场环境进行详细的考查，在这之后再进行图纸的设计。如当房地产企业在拿到开发权之后，就可以进行详细的用地规划，并结合企业的实际发展开展科学的项目定位。一般房地产企业可以从七个方面进行房地产工程项目定位:一是从企业的现金流预测；二是根据政府的整体规划；三是根据实际的土地条件；四是估算项目建成后的销售速度；五是调查客户群，确定主要客户群；六是依据房屋的投资总价；七是房地产企业希望达到的利润。这样在经过详细的计划和筛选之后，便能确定房地产项目的定位:建设居民用房或是商业用房。在实际的房地产项目规划中经常会出现因没有进行前期规划而导致房地产企业经济亏损的，如没有详细分析周边的用户群体和消费情况，就开发成商业用房的。另外，房地产企业应该在施工前进行详细的调查，设计出符合实际施工环境的设计图纸，以保证后续施工环节的顺利开展。如在房屋内预留足够的空调、暖气等基础设施的安装控件；或者是设置合理的井道，避免出现井道出现在人行道中间的问题，也只有这样才能切实提高房地产工程项目的质量控制效果。 2.2 加强整体施工环节的质量管理 对于房地产工程项目而言，施工质量是保证整个工程质量的关键因素，所以相关工作人员应该做好整体施工环节的质量管理。房地产工程项目的施工是一项复杂的施工工程，涉及较多的施工工艺和施工人员，其管理难度也较大。因此，房地产企业不仅需要完善质量管理制度，还要培养一支高水平的质量管理人员。 管理人员应该在确保某一施工环节的质量合格之后，再允许施工人员进行下一环节的施工。如果该环节的施工质量并不达标，那么就应该进行及时整改，直到质量合格。另外，施工企业还应该加强施工材料、施工工艺、施工设备、相关辅助措施的管理，对于违规操作的现象应该严加制止，并勒令整改，只有这样才能提高房地产工程项目的质量。如某施工企业制定的质量管制制度中提到工程使用的重要材料(钢材、水泥、配件、构件)应于进场时即时进行检验核查，必要时取样送有关单位进行试验；混凝土配合比及配合试验，应于浇注前及浇注中检验、核查；工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中应旁站，经验收后方可继续下一工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁站或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告，应即时核查，并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。另外，该企业还从施工人员中选出了一批能力较强的工作人员作为质量管理队伍，并落实了质量管理责任制，以提高房地产工程项目的质量控制成效。由此可见，保证房地产工程项目整体环节的施工质量是非常重要的，不仅能够保证房地产工程项目施工的顺利开展，还能减少施工事故，提高企业经济效益。 2.3 加强竣工后的验收质量管理 验收是检查房地产工程项目施工质量的最后一道工作环节。所以质量验收人员应该重视最后的质量检查，以防有问题的房地产工程项目流向市场，影响国民经济的稳定。另外，房地产企业还可以建立完善的质量评估体系，对于各个部分的施工进行严格的质量审核以及工程项目施工信息的整合，以方便后续维护工作的开展。 一般在房地产工程项目竣工后，需要房地产开发商向当地的主管部门递交验收申请，之后主管部门才会进行综合验收。综合验收是对房地产工程项目的整体审查，包括规划要求是否合格、配套设施是否完善、质量验收手续是否齐全、物业管理是否完备等等。房地产工程
( 安全管理 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 2020版房地产项目工程质量及 安全文明管理 Safety management is an important part of production management. Safety and production are in the implementation process
2020版房地产项目工程质量及安全文明管 理 1工程质量与安全管理目标 1.1工程质量管理目标 （注：--应以量化指标说明，如有效投诉率等） 1.2安全文明施工管理目标 1.3质量与安全管理奖罚措施 例，仅供参考 1)质量目标奖罚措施 2栋多层住宅需达到区优质结构标准，否则罚款10万元；单体工程质量达到市优质结构标准，则奖励5万元；单体工程被评为金牛奖，则奖励10万元。 2)文明施工的目标处罚措施
工程必须获得区文明工地称号，否则罚款10万元；工程若获得市级文明工地的称号，则奖励10万元。工程施工过程中，业主和监理每周对总包进行综合评分。周得分低于70分，罚1000元。月平均得分低于70分，罚10000元。月平均得分高于90分，每月奖励10000元。 2质量与安全管理指导思想 2.1优选队伍，杜绝多层转包 1)选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。 2)杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。 3)提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。 4)每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的。 2.2强化过程监督
房地产开发质量管理体系
目录 一、房地产开发质量管理体系的构成 (1) （一）质量管理体系的定义 (1) （二）质量管理体系的内容 (1) （三）质量管理体系部门构成 (2) 3二、部门职责 ......................................................................................................... 7 三、工作流程 ......................................................................................................... 四、项目质量管理的主要内容 (7) 五、开发质量管理相关制度 (11) 35 六、现场管理程序手册....................................................................................... 七、施工过程质量控制细则 (48) 八、“质量一票否决权”的使用规定 (51)
一、房地产开发质量管理体系的构成 （一）质量管理体系的定义 管理体系是建立方针和目标并实现这些目标的体系。质量管理体系 是在质量方面指挥和控制组织的管理体系，是一个把与质量有关的组织 结构、过程和资源等组织起来的有机整体，强调系统性和协调性。 （二）质量管理体系的内容 （1）组织结构质量管理体系中组织结构是指企业为实现质量管理 目标，在相应的管理工作中进行分工协作，在职务范围、责任、权力方 面所形成的结构体系。组织结构的本质是员工的分工协作关系。这个结 构体系的内容主要包括： 职能结构即完成成本管理目标所需的各项业务工作及其关系， 包括机构设臵、业务分工及相互关系。 层次机构又称组织的纵向结构，即各管理层次的构成。在成本 管理工作中，管理层次的多少，表明企业组织结构的纵向复杂程度。宜 设臵为3-4个层次，即：公司层次（分公司）项目层次，岗位层次。 部门机构又称组织的横向结构，即各管理部门的构成。与质量 管理相关的部门主要有党政工团、计财、审计、技术、人事、管理、劳 动物资、生产及负责企业制度建设工作的部门。 职权机构即各层次、各部门在权力和责任方面的分工及相互关系。由于与质量管理相关的部门较多，在纵向结构上层次也较多，因此，
碧桂园房地产工程进度、质量控制要点(全套),值得借鉴 来源/地产精英讲堂版权属于原作者内容提要进度、成本控制是项目管理的重要内容，很感谢集团给这个机会给我总结和发表意见,这段时间在集团领导的关心支持和大力指导下，将个人的一点工作体会与韶关项目过去两年工作的经验教训进行结合，谈谈对进度质量控制的一点认识和体会，供其它项目的同事批评、指正与参考，并提出更好的意见和建议，以达到抛砖引玉的效果。一、进度控制 进度控制是项目管理的重要内容之一，能否成功地控制进度直接影响了项目的资金运作和成本，决定了能否实现对客户的交楼承诺，关系到公司的成本和声誉，是一项不容忽视的重要工作。进度控制的内容很多，这里仅站在项目部的角度，从事前、事中和事后三个过程谈谈对进度控制的认识和体会：（一）事前控制碧桂园项目的特点是占地面积大，往往位于郊区或二、三线城市。因此，作为项目部，在项目启动前，必须站在项目整体开发的角度上，和集团其它部门一起，全面、细致和周密地做好整个项目开发策划、规划、方案和计划工作，这是整个进度控制的关键。1、做好整体小区的规划工作2、合理确定项目的标高3、做好土方平衡计划工作4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作，并根据项目总体计划制定好市政报建，施工计划。5、对地质进行
详细的勘察。选择合理的基础类型和桩型。6、制订项目开发，施工计划，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。7、做好内外的沟通协调工作8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作9、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。10、督促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工计划，，作为进度控制的依据。1、做好整体小区的规划工作 首先应根据项目各方面实际情况，与公司的有关部门一起制订整个项目的分段开发计划和顺序，统一意见后据此制定项目外部交通和内部临水、临电、市政和施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室等布置和计划，做到统一规划、有条不絮、避免重复投资，以利于加快进度，节省投资。其中，临水尽可能就地取材，利用合格的河水、水库水和地下水，这样有利于节省投资；临电根据开发计划合理布置；场内尽量提前施工小区市政道路作为施工道路，这样一方面能保证场内运输，另一方面也有利于文明施工，对土质较好的地段，可采用先利用底层砼路面作为施工道路，施工完成后再浇筑面层砼。土质较差地段的市政道路，可采用先倒底层砼路面作为施工道路，施工完成后再铺上沥青；临设材料堆放现场，办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比较近的位置，避免多次搬迁，减少搬迁费用。搅拌站应考虑交通运输问题，放在较晚开发，且便于交通运输和取水的位置。另外，
主体质量控制措施与方法在施工过程中，严格质量控制就是确保工程顺利进行得必要前提。安全就是生命,质量就是效益,加强施工质量管理,项目才能取得良好得收益。优质工程也就是建筑施工企业市场竞争取胜得法宝，确保工程质量,必须将质量控制渗透到每个环节中。 一、制定项目质量目标。施工中在符合设计文件及相关技术规范、验标得前提下,按照质量目标得相应标准进行质量控制。 二、建立合理、完善得质量管理及保证体系，在工程施工过程中加以运行、实施、保持。 三、建立质量管理小组,明确质量责任负责人。加强施工管理、技术、质检人员专业知识、技能培训、学习,增强人员质量意识，严格按相应规范、标准卡控，及时检查出存在施工质量问题及隐患，并立即采取相应措施整改、纠正,避免质量事故发生。 四、将质量控制渗透到每个施工环节中。 1、施工图核对．接到设计文件（图纸）后,由项目总工程师负责,组织项目部有关人员与施工作业队技术人员共同进行现场核对及设计文件(图纸）得审核,全面领会设计意图.查瞧设计文件(图纸）就是否有短缺,设计内容就是否遗漏,设计方案就是否合理可行,材料及工程量就是否正确等方面存在问题及与现场情况存在得分歧进行调查、研讨,并与业主、监理、设计单位确定联系,将问题解决。 2、施工测量。收到设计文件后,必须于开工前办理测绘资料移交手续,并会同设计单位到现场点交测量桩橛，办理相应得手续。并立
即组织人员,进行全线复测，复测过程中，完成测量桩橛得交接与补齐工作。复测完成后,即向下一级进行测量资料交接手续。 由非项目部完成得控制测量成果,必须确定无误后方可采用；各级测量机构负责完成得控制测量，其成果在使用前,应进行检查与复核;独立建筑物、续建工程原始位置需进行控制复核;施工过程中进行测量必须认真检查复核。在进行工程细部放样(如模板定位放样测量）时，要根据设计图纸对放样资料进行认真核实,放样时要进行换手测量。放样工作完成后，应进行各种检查。经检查，确信无误,方可正式施工。对正在施工得工程，尤其就是容易发生错误得环节进行抽查(或实行监控),抽查得部位、时间、采用得方法等,要在工程日志上做详细记录。 3、开工报告得审批。在具备开工条件后,经监理部门认可与业主(建设单位）复审,申报开工报告。开工报告中要说明该项工程机具设备配备、上场人员与管理人员分工、施工材料进场、工程数量复核情况以及准备开工日期、计划完成日期，对单项工程得施工方案、施工工序、工艺流程、拟应用科技成果等进行详细得文字说明. 经业主（建设单位）批准,接到开工令与单位工程开工通知书后，方可展开施工。 4、材料、设备、构配件进场检验及存储管理．所有材料、设备、构配件必须经外观检查，检验包括外形、尺寸、数量及合格证，合格后方可进场。 对进场水泥、钢材、砂石等材料及时进行二次复试,合格后方可
房地产项目质量管理与控制研究的实例分析 以某房地产开发项目的具体实例，分析房地产项目施工质量管理与控制在项目开发中的具体做法和作用，为房地产项目的开发过程提供相关的理论基础和质量保障。 标签：房地产项目；质量管理；质量控制；实例分析 1、引言 房地产项目的施工过程是一个耗费时间、消耗人力和物力、占用一定空间的多维的系统工程，房地产企业为保证企业的产品能做到质量优良，除在施工过程中严格控制施工质量外，房地产开发企业的组织架构，管理制度，人事管理的方法都要严格按照现代企业管理的模式进行企业的经营管理，形成一整套科学的管理体系，即质量管理体系。质量管理体系是指为实施质量管理所需的组织结构程序、过程和资源。企业为实现其所规定的质量方针和质量目标，就需要分解其产品质量形成过程，设置必要的组织机构，明确责任制度，配备必要的人员和设备，并采取适当的控制方法，使影响产品质量的各项因素都得到控制，保证产品质量。 2、房地产项目质置管理与控制的理论研究 房地产行业的最终产品商品房，它具有耐用性、固定性、供给有限性等特征，在社会资产总额中占有相当大的比重，是与人们的生活和工作息息相关的特殊产品房地产开发企业的质量管理体系要具备如下的特性：符合性、惟一性、系统性、全面有效性、预防性、动态性，质量管理体系应持续受控，应最佳化。房地产开发企业只要按照以上的方法、程序和要求编制质量管理体系、运行质量管理体系，使企业的生产经营有一个科学的条理，那么其产品的质量一定能得到保证，能被客户所接受，能保证商品房的销售达到满意的效果。 3、LS房地产项目质置管理与控制实例分析 大连LS房地产开发有限公司始创于2001年。凭借着深厚的企业文化、超前的经营理念，公司形成了以房地产开发为主导的多元化产业结构，历经10余年快速发展，为大连城市建设做出突出贡献。打造最具品质的建筑，一直是LS 人的不懈追求。LS公司所开发的大连““LS”项目得到了社会各界的高度认可，成为大连地区高档楼盘的代表。 3.1LS项目运作过程的管理制度 为保证商品房的施工质量，做好商品房施工质量的管理与控制，制定好相关的管理制度是必不可少的措施。LS房地产开发公司在公司的制度制定方面做得比较全面，并且制度的落实做得也很彻底，这样就保证公司的每位员工都能明确公司的规定和自己的权利和责任，并按既定的规章制度履行自己的责任、行使自
浅谈房地产开发项目的质量控制(一) 【摘要】质量是一切企业求发展的根本,为企业注入了生机;同时,质量的优良也体现出了企业的管理。企业要是让客户认可，除了内部完善的管理，更重要的是外部的信誉，这就是质量保证。如何进行房地产开发项目的质量管理？本文从房地产开发项目的生命周期，对如何进行质量控制进行了阐述。阐明在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。 【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制 近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。 这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。 下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。 1目前房地产开发项目的问题 在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。 有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。 2房地产开发项目的前期工作 房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。 2.1建立开发项目质量管理责任制。 项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。 2.2制定开发项目的质量计划。 充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。 2.3建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。 建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。 3设计阶段的质量控制 3.1方案设计阶段 在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。
锦绣山庄东北区工程项目管理方案 ××××编制 重庆华新国际城市发展有限公司工程部
二一年七月二十五日 工程项目管理方案 一．工程项目概况 （一）项目特征 锦绣山庄东北区工程是由十五栋四~十二层住宅、停车场及各种配套设备、小区道路及环境工程组成的中高级住宅小区，总建筑面积24262M2，工程施工阶段的具体内容有： 1．平基土石方 2．建筑工程：包括基础工程、主体工程、装饰工程等。 3．给排水工程：包括室内外生活给水系统、室内外消防给排水系统、室内外生活污水、废水、雨水等排水系统。 4．电气工程：包括高低压供电系统、防雷接地系统、照明系统等。 5．自动化工程 （二）项目的组成、规模
（三）工程特点概述 1．总平面图（附页） 2．此项目为中高级住宅小区，西面是已建锦绣山庄别墅区，施工过程中对周边环境必须给予充分的注意。 3．施工工期紧，且直接影响到商品房销售业绩，工期必须严格控制。 4．中高级花园洋房小区，施工质量和投资必须严格控制。 二．项目目标
三．项目管理的组织机构 （一）工程项目管理的组织格局（如图） 监理 （二）针对本项目的项目特点和工程特征，组建如下适合本项目的管理机构，在今后实施过程中，视工程进展情况，可进行适当的补充和调整。 1．管理组织的机构框图
2．驻地现场管理人员 1~4幢：现场代表： 5~8幢、13幢：现场代表： 9~12幢现场代表： 14~15幢：现场代表： 环境工程：现场代表： 水电工程师： 测量员： 四．职责范围 （一）施工阶段的质量控制 1．质量的事前控制 1）掌握和熟悉质量控制的依据。 2）施工场地的质量检查验收。 3）施工队伍的资质审查。 4）工程所需原材料、半成品的质量控制。5）施工机械的质量控制。 6）审查施工单位提交的施工组织设计。
主体质量控制措施与方法 在施工过程中,严格质量控制是确保工程顺利进行的必要前提。安全是生命，质量是效益，加强施工质量管理，项目才能取得良好的收益。优质工程也是建筑施工企业市场竞争取胜的法宝，确保工程质量，必须将质量控制渗透到每个环节中。 一、制定项目质量目标。施工中在符合设计文件及相关技术规范、验标的前提下，按照质量目标的相应标准进行质量控制。 二、建立合理、完善的质量管理及保证体系，在工程施工过程中加以运行、实施、保持。 三、建立质量管理小组，明确质量责任负责人。加强施工管理、技术、质检人员专业知识、技能培训、学习，增强人员质量意识，严格按相应规范、标准卡控，及时检查出存在施工质量问题及隐患，并立即采取相应措施整改、纠正，避免质量事故发生。 四、将质量控制渗透到每个施工环节中。 1、施工图核对。接到设计文件（图纸）后，由项目总工程师负责，组织项目部有关人员和施工作业队技术人员共同进行现场核对及设计文件（图纸）的审核，全面领会设计意图。查看设计文件（图纸）是否有短缺，设计内容是否遗漏，设计方案是否合理可行，材料及工程量是否正确等方面存在问题及与现场情况存在的分歧进行调查、研讨，并与业主、监理、设计单位确定联系，将问题解决。 2、施工测量。收到设计文件后，必须于开工前办理测绘资料移
交手续，并会同设计单位到现场点交测量桩橛，办理相应的手续。并立即组织人员，进行全线复测，复测过程中，完成测量桩橛的交接和补齐工作。复测完成后，即向下一级进行测量资料交接手续。 由非项目部完成的控制测量成果，必须确定无误后方可采用；各级测量机构负责完成的控制测量，其成果在使用前，应进行检查和复核；独立建筑物、续建工程原始位置需进行控制复核；施工过程中进行测量必须认真检查复核。在进行工程细部放样(如模板定位放样测量)时，要根据设计图纸对放样资料进行认真核实，放样时要进行换手测量。放样工作完成后，应进行各种检查。经检查，确信无误，方可正式施工。对正在施工的工程，尤其是容易发生错误的环节进行抽查(或实行监控)，抽查的部位、时间、采用的方法等，要在工程日志上做详细记录。 3、开工报告的审批。在具备开工条件后，经监理部门认可和业主（建设单位）复审，申报开工报告。开工报告中要说明该项工程机具设备配备、上场人员和管理人员分工、施工材料进场、工程数量复核情况以及准备开工日期、计划完成日期，对单项工程的施工方案、施工工序、工艺流程、拟应用科技成果等进行详细的文字说明。 经业主（建设单位）批准，接到开工令和单位工程开工通知书后，方可展开施工。 4、材料、设备、构配件进场检验及存储管理。所有材料、设备、构配件必须经外观检查，检验包括外形、尺寸、数量及合格证，合格后方可进场。
房地产项目工程质量控制的建议 摘要：近些年来，房地产事业处于持续高速发展的状态，但工程质量上的事故 频频曝光。房地产项目中工程质量的控制至关重要，只有建立一整套质量管理体 系并由房地产公司在项目实施中推行，才能有效控制工程质量隐患的出现。众所 周知，质量是企业的生命，是企业的立足之本。文章在项目质量管理基本原则的 指导下，从分析房地产企业业务入手，归纳总结出房地产项目开发建设各个阶段 主要质量管理任务，将项目实施阶段工程管理作为文章的研究重点。 关键词：房地产；工程质量；控制 随着人民生活水平的改善和城市建设的进程加快，房地产业已成为推动我国 经济发展的一个支柱产业。从目前来看，我国房地产行业已经步入一个高速发展 的阶段。对于房地产工程建设而言，其质量的好坏主要取决于两个因素，其一是 设计质量在建设工程实施中的落实情况，其二是房地产工程施工质量的高低，对 于后者而言，质量控制是决定房地产工程质量高低与否的关键。 1房地产项目工程质量控制的重要性和必要性 在房地产施工单位中，项目工程质量控制主要是指在施工前期、施工过程中 以及后期验收过程中对于房产项目施工质量进行管理控制。对于房地产施工单位 而言，项目工程质量控制是其中一项非常重要的工作，占有极为重要的地位，如 果不对项目工程质量控制的重要性加以重视，不仅会使企业的经济蒙受重大损失，也可能对居民的生命安全带来一定的威胁，加强房地产项目工程质量控制也能够 保证工期顺利完成，建筑工程项目顺利进行，一旦房地产项目工程质量控制出现 问题，也势必会影响到整个项目工程的进度。加强房地产项目工程质量控制有利 于合理安排施工，调动各种积极因素进行工程建设，减少因质量问题而出现返工 的现象，有利于节约成本，减少浪费，提高施工质量和整个建筑项目的综合效益。 随着我国社会经济的飞速发展和城市化进程的加快，加强对房地产项目工程 质量控制对于我国建筑行业整体的发展具有极其重要的作用，直但在现实中，我 国的房地产项目工程质量控制还存在着很多的问题，也还有很大的提升空间，所 以加强房地产项目工程质量控制是十分必要的。加强房地产项目工程质量控制不 仅可以提高某一个建筑工程项目的建筑质量和水平，更能够推动整个行业的发展，促进建筑工程的发展。 2影响房地产项目工程质量的因素 影响房地产项目工程质量的因素很多。首先是自然要素的影响，比如温度。 天气等在各方面都会对工程能否如期完成造成影响；其次就是技术上的问题，大 家都知道，在和水泥时它的温度和水量也会影响它的硬度和强度。还有就是材料，这个可是很重要的。水泥和钢筋也是有档次之分的但不一定能做到最好，对于温 度和技术还是要有更加专业化的要求。除此之外对于环境产生的因素也是能够对 工程质量产生严重的影响，例如企业内部对资金的筹集有多少，这样才能够对整 个工程进行细节上的规划，项目工程开始就必须要有资源一直进行材料和人员上 的供给，如果各方面的需求不能得到满足，那么在工程建造上就会出现严重的阻碍，导致无法再进行下去。 3房地产工程项目的现状及存在的问题 3.1项目决策阶段工作不充分 前期开发阶段是对房地产项目的总体运作做出决定性的前瞻统筹，在项目寿 命周期的三个阶段中重要性最大。项目前期管理还没有系统完善的程序与方法，
房地产开发项目的工程管理思路工程项目的管理思路 房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，按其实施过程可分为前期开发阶段、设计阶段、施工阶段和交付阶段四个阶段。房地产开发企业，需要做好工程全过程的决策、组织、领导、控制。结合我公司的具体情况，项目部的管理工作应是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理工作，其工作范畴跨越了设计阶段的末期，整个施工阶段和大部分的交付阶段，主要工作就是工程施工管理工作。实际上，房地产开发项目的工程施工管理工作就是以合同为依据，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对施工单位进行管理，达到对成本目标、进度目标、质量目标及安全目标的有效控制，以确保项目总体目标的最终实现。 一、工程施工管理包含内容 结合我公司实际，项目部进行项目管理工作的阶段主要是项目的建筑施工和建筑工程安装工作，在这一阶段的主要任务是进度目标与质量目标实现，同时需兼顾安全目标。项目的成本目标在之前的设计阶段已经大体定型，项目施工管理阶段是成本主要支出阶段，所以该阶段成本管理主要是考虑合理节约开支。
工程项目施工管理阶段主要由以下几个方面组成: 1、安全管理: 安全管理是工程管理中的最重要任务。通过制定严格的安全措施计划，进行安全教育培训各安全技术交底，杜绝重大安全事故的发生。 2、成本管理:项目施工管理阶段，主要成本目标应已确定完毕，项目部的主要工作是严格控制、审核费用支出，研究节支途径。对于变更增项等成本增加严格把控。 3、进度管理:将施工总节点计划细化到月计划、周计划，并对现场实际进度进行分析，及时发现进度滞后趋势并适时地调整计划，协调各参建单位进度。 4、质量管理:严格执行公司质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。 二、工程施工管理具体措施 (一)、安全管理:
浅谈房地产建设项目质量成本管理与控制研究 摘要:项目质量成本分析与管理水平是房地产企业质量经营的关键，也是其质量管理有效性的标志。本文从房地产开发过程中各个阶段的成本构成入手，对如何在房地产开发过程中进行成本管理与控制进行了阐述，为房地产企业提高质量成本管理水平提供可行的方法与参考依据。 关键词:房地产；质量成本；管理控制 abstract: the quality cost analysis and management level is the key of quality operation of real estate enterprise, and also the effective signs of quality management. in view of the cost structure of each phase of the real estate development, this paper expounds how to manage and control the cost in the development, which provides feasible method and the reference for real estate enterprises to improve the quality cost mangement level. keywords: real estate; quality cost; mnagement and control 中图分类号:f552.3文献标识码：a 文章编号： 0引言 随着我国房地产行业的发展和住房制度改革的深入，房地产开发企业要想适应激烈的市场竞争并取得良好的经济效益，就必须合理地安排其产品和服务质量的投入产出，重视成本控制并提高成本管