鄱阳县房地产市场调研报告本报告包含以下内容：
第一部分鄱阳城市概况
一、城市概况
1、鄱阳城市概况
2、鄱阳交通概况
3、辖区与人口
4、历史沿革与人文景观
二、城市经济发展情况
1、整体经济发展情况
2、经济产业结构
3、社会收入与消费情况
4、城市规划
三、城市发展特点
第二部分鄱阳房地产市场概况
一、房地产宏观市场情况
1、固定资产与房地产投资
2、土地市场情况
3、房地产市场供给与需求情况
4、房地产价格分析
二、房地产市场项目分析
1、全市在售楼盘基本情况
2、在售项目特征分析
三、房地产典型项目分析
四、房地产市场整体特征分析
第三部分城市房地产市场发展状况
一、市场特征详细分析
1、宏观特征分析
2、中观片区特征分析
3、项目微观分析
二、房地产市场未来发展趋势预测
第四部分结论
第五部分针对目标地块问卷调查及客户访谈分析
1、问卷调查分析
2、市民访谈内容
第一部分鄱阳城市概况
1、鄱阳城市概况
鄱阳县地处江西省东北部，鄱阳湖东面。县境东西最宽64公里，南北最长904公里。全县国土总面积4214.68平方公里，鄱阳县共下辖14个镇，15个乡。全县总人口145万，县内常住人口18.6万，是江西省最大的县城。
2、鄱阳交通概况
1、县城距省会南昌市水路90公里，至南昌的路仅为121公里，距景德镇市陆路80公里，距上饶市陆路215公里。
2、鄱阳是江西水上交通大县，县城内四大水系均可通航，船舶经鄱阳湖直通长江，鄱阳港是江西省六大港口之一。
3、鄱阳距景德镇机场、庐山机场只需1小时车程，距南昌北机场仅1.5~2小时车程。地处东经116°23—117°06；北纬28°46—29°42之间，北邻彭泽县和安徽省东至县，东与景德镇市和乐平市接壤，南靠万年和余干县，西部与都昌县相接。
3、辖区与人口
全县总人口145万，县内常住人口18.6万，是江西省最大的县城。全县国土总面积4214.68平方公里，鄱阳县共下辖14个镇，15个乡。
4、历史沿革与人文景观
县城鄱阳镇，是江西省著名的古镇之一。鄱阳县是公元前221年秦始皇首设郡县制时，在江西设立的一个县，鄱阳镇作为县治所在已有2226年历史，自三国吴主孙权设立鄱阳郡后，鄱阳镇又一直是历朝郡州路府之所在，在两千余年的浩瀚历史长河中，它拥有诸多历史人文景观。清末民国初属城厢局，1938年全县划区，镇称一区称，下设四个镇（激扬、饶丰、荐福、上官和一个乡（松关）. 1949年解放初，鄱阳县城曾设鄱阳市1952年城区及市建制撤消，以濒临鄱阳湖改成鄱阳镇。1960年，曾称波湖人民公社。1956年简化後为“波阳”(鄱阳)，2003年12月经中华人民共和国国务院批准改回鄱阳。鄱阳是中国江西省上饶市所辖的一个县古镇鄱阳港，历史上就是江南最大的商品集散地之一，这里曾建有全国各地130余家会馆，加之各朝社会名流在此建功立业，留下遗迹佳话无数。其中有范仲淹、江万里、欧阳洵、颜真卿、黄庭驿、陶侃、吴芮、洪迈等诸多家喻户晓的人物，具有一定文化旅游欣赏价值的开发潜力。
二、城市经济发展情况
1、整体经济发展
2010年鄱阳实现地区生产总值76.96亿元，较上年增长15.2%；根据鄱阳历年经济发展情况可以看到，在经历06—07年快速增长态势之后，08年受金融危机的影响，增速有所放缓，进入平稳增长的阶段。随着环鄱阳湖生态经济圈建设，预计鄱阳未来经济又会出现一个快速发展阶段。
0.00%
2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%
2、经济结构
根据历年产业结构可以看到，目前鄱阳以第一、第二产业为主，随着旅游业的进一步发展，第一产业比重逐渐降低，第二、第三产业比重逐步提高。第二产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供良好的经济环境。
3、社会收入与消费情况
根据鄱阳历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇在岗职工平均工资与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度略快，城市居民的消费习惯也趋于积极，为房地产市场提供了机会。
4、城市规划
鄱阳城市化的发展，加大城市建设的规模和扩张，以老城区为核心，东、北延展，建构新的城市形态，拉大城市框架，系统地完善旧城的组团形态，形成环东湖的中心组团、城北组团的组团状城市结构。
三、城市发展特点
根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前鄱阳的城市发展特点有以下几点：
拥有悠久的发展历史，有较多的文化历史与自然景观，能够吸引众多的游客与外来人口
经济发展快速增长，第三产业环鄱阳湖生态经济及打造旅游城市发展迅速 居民收入保持平稳上升，但消费观念还有待转变
未来城市发展重心将在城北新区与城东区两个方向
第二部分鄱阳房地产市场概况
一、房地产宏观市场情况
1、固定资产与房地产投资
从鄱阳历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持稳步增
长，房地产开发投资增长速度与固定资产投资增幅相比缓慢，在经历07—09年楼市火爆后，由于政府调控政策的相继出台，2010年鄱阳房地产投资增长放缓，比上年仅增长5.3%。由于鄱阳150万人口基数以及伴随着城市进一步扩展、外地开发商涌入，预计未来鄱阳房地产开发投资将会进入一个稳步发展时期，但市场还有待观察。
2、土地市场情况
根据对鄱阳2010年至2011年2月的住宅用地情况可以看到，目前鄱阳土地市场有以下特点：
土地成交较为透明，能做到公开成交；
城区成交土地多集中在城北、城东区域；
成交地块居多以小面积为主，总建面10万方以上的地块仅4块，后期入市项目影响力有限；
鄱阳去年成交土地情况主要以附属乡镇居多，而城区出让土地数量逐步减少，未来旧城改造力度将会加大
由鄱阳土地市场成交情况可以看到，目前鄱阳土地市场处于缓慢发展期，城区可供应土地市场有限；从市调情况来看，仅城东及三庙前区域还有大量土地可以供应，城北区域仅有少量地块。根据目前已成交土地的情况可以看到，城北新区及城东区将作为鄱阳重点版块，能够影响整个鄱阳楼市的发展。随着城区进一步扩张，预计在未来2-3年内城区与其它乡镇交临区域将出现一定的土地供应。
3、房地产市场供给与需求情况
据统计，1-9月，全县房地产房屋新开工面积273252平方米，同比增长268.5%。其中，商品住宅的新开工面积为166767平方米，同比增长155.9%，占房屋总新开工面积的61.0%。
根据相关统计可以看到，鄱阳房地产供给与需求有以下几个特点：
从2007-2009年的竣工面积与销售面积对比来看，全市2007年供需呈现基本平衡的状态，08-09年供大于求。
2009年鄱阳城区全年销售量为2800套，结合目前城区约20个项目而言，平均每个项目有11套的月消化速度，去化速度相对较慢
2010年国家宏观调控对于鄱阳房地产市场影响有限，2010年鄱阳房地产销售面积创历史新高，达到52.54万㎡，其中仅12月一个月销售就达到20万㎡，预计未来市场还将看好。
4、房地产价格分析
根据鄱阳历年房价情况可以看到，鄱阳县房地产成交价格处于一个稳步上升阶段，不管在楼市火爆以及金融危机还是国家宏观调控下，鄱阳房价上升态势保持一种平稳状态。从市调情况来看，2011年春节期间，鄱阳大多数楼盘销售价格跟2010年底相比，都相应增加了200元/㎡左右。预计今年鄱阳县房价可能出现一个较快的上升趋势。
20062007200820092010
二、房地产市场项目分析
1、全市在售楼盘基本情况
3、在售项目特征分析
（1）项目规模分析
根据对鄱阳在售楼盘的规模进行分析，可见目前鄱阳在售楼盘中普遍规模较小，主流项目规模在7-26万方之间，市场上较为有影响力的项目仅有桃花源纪接近100万方。
（2）项目价格分析
从对鄱阳城区在售楼盘的调研可以看到，目前鄱阳在售楼盘售价在2300-3000元/㎡之间，相对收入水平而言处于中等偏高的水平。同时已经超越了成本定价的阶段，项目普遍能够充分发掘项目的潜在价值。
湖城〃新天地A1户型：
三、房地产典型项目分析
◆ 桃花源纪
经济技术指标：总建筑面积约100万平方米、规划绿地率48%，规划容积率0.98，总户数10000多户。分五期开发，目前一期尾盘销售中，二期即将入市。 物业形态：多层、小高层、高层、别墅
地理位臵：项目位于鄱阳县县城东部，东湖大道、人民路和大桥路三条主干道交汇的秋棠湖（球场
湖）地区。
开发商：南昌同创基业房地产开发有限公司
开盘时间：2007.1.1
主力户型：88—91㎡二房、111—152㎡三房、139—170㎡四房
配套设施：双语幼儿园、健身中心、影院、大型购物中心、社区医疗中心，银行，车站。
价格：一期开盘：1880元/㎡，目前价格为2800元/㎡，一期已经尾盘，二期还未开盘
项目分析：从楼盘规模、规划设计、推盘手法、销售价格来看，毫无疑问，桃花源纪是目前鄱阳房地产市场上的领跑者，但是，在鄱阳是一个有着严重地域情节和价格抗性的处于调整期的房地产市场，毫无悬念的成了“叫好不叫座”项目的典范，从07年元旦至今，一期房源还未清盘。
◆中盛〃世纪城
经济技术指标：总建面15万方、
物业形态：多层，小高层
地理位臵：鄱阳湖大道与北纬二路交叉路口
开发商：江西省盛铭房地产开发有限公司
开盘时间：2008
主力户型：77㎡二房二厅，103—133.58㎡三房二厅
配套设施：饶州中学、汽车站、华联超市、自身1.7万方商业
价格：3000元/㎡。分ABC三区，A区已经尾盘，二期预计5月份开盘
项目分析：一期14栋多层，二期小高层为5栋、13栋多层，目前一期基本售完，二期入市时间还未确定。从调研情况来看，目前世纪城成交价格是鄱阳县城最高，达到了3000元/㎡。依靠良好生活配套设施（教育、医疗、超市）以及未来区域发展前景来定位项目价值点。
◆大洋〃前程绿洲
经济技术指标：总建面7万方、容积率1.89、建筑
密度39.9%、绿地率35%、总户数514户。
物业形态：多层
地理位臵：鄱阳湖大道与中心大道交叉口
开发商：浙江大洋房产集团
开盘时间：2010年中旬
主力户型：75.0—93.46㎡二房一厅，86.60—132.3㎡三房二厅
配套设施：饶州中学、湖城学校、锦宇幼教、商贸中心、汽车站、人民医院
价格：2600元/㎡
项目分析：拥有饶州中学等教育资源相邻，城北新区未来发展前景为该项目最大卖点，楼间距较大，空间开阔，目前一期在售仅剩几套顶层，去化速度较快，多处户外广告进行推广，在鄱阳知名度较高
四、房地产市场整体特征分析
结合以上的分析，可以对鄱阳楼市特征进行以下归纳
固定资产与房地产市场投资增速平稳，预计未来还将保持一个平稳上升趋势
土地供应量充足，市场未来开发前景大
2010年鄱阳受宏观调控影响很小，销售面积创历史新高，成交与价格增幅明
显高于鄱阳历年
市场价格普遍在2300-3000元/㎡之间，定价较为集中
市场项目规模普遍较小，大盘竞争时代还未到来
多种产品类型并存，有向高层发展的趋势
户型慢慢趋于理性实用，但目前还是以大三房为主，功能设计还有较大提升
空间
中心城区可利用土地较少，未来城北、城东区域发展空间较大
多个来自浙江、福建等一线城市开发商进驻及深圳、南昌等代理商进驻，但
水平有待提高
第三部分城市房地产市场发展状况评估
一、市场特征详细分析
1、宏观特征分析
（1）旧城改造情况
从鄱阳老城区的实地调研可以看到，目前老城区的旧城改造规模较小，没有大面积的拆迁活动。在城北区与城东区，目前的拆迁工作主要集中在道路的拆迁与即将开发地块村落的拆迁。对于旧城改造工作进度的落后，也在一定程度上使得房地产市场缺乏有效的需求刺激。但未来3—5年由于城区可出让土地逐渐减少，旧城改造势在必行。
（2）未来供给分析
根据鄱阳县城城市总体规划（2006-2020年），2010年城市人口规模预测约24万人。而按照鄱阳县“十二五”总体规划，“十二五”期末，核心城区人口发展到30万人、建成区面积36平方公里。2011—2015年城区将增加6万人口，按三口之家计算，未来房地产需求为20000套住房，平均每年4000套。
根据市调走访情况来看，目前在售项目未来2-5年后续入市大约在70—80万方左右，从土地市场近几年出让情况来看，未来2-5年入市大约在100万方左右。
（3）去化情况分析
根据2010年鄱阳城区全年销售4500套计算，按照全市15个项目进行计算，平均每月每个楼盘去化速度为25套左右，整体市场去化能力较为良好。从城北区跟多个项目前台了解到，城北新区2010年基本新盘上市，去化量在60%—80%之间，如：中盛〃世纪城、湖城新天地等。
2、中观片区特征分析
通过对鄱阳三个区域项目的实地考察，可以看到各区域的特征较为明显，为了方便进行对比分析，我们从项目集中程度、配套设施完善程度、项目定位、未来供应情况进行比较。
通过对三个区域的对比进行分析，可以看到
老城区已经发展较为成熟，在售项目多以中心地段与中心城区的生活配套作为主打卖点。片区未来供应量较少，市场成交主体将由一手住宅转向二手住宅，随着未来供给的稀缺，产品将以高层的高端项目为主，价格较为理性。 城北区发展相对迅速，市场在售项目较夺，分布较为集中，产品价格相对较高。产品卖点较为集中，主打行政区域中心及未来发展前景。随着未来城北区的进一步成熟，将带来大批的供给项目，未来供给产品将以多层、小高层、高层及别墅并存的形式。
城东区目前发展较为缓慢，项目相对集中，相对中心城区及城北区而言生活配套程度一般，整体价格相对老城区较高。项目主打卖点则以未来前景与成熟规模大盘为主。未来供应量较大，产品类型也将会更加丰富。 3、项目微观分析 （1）项目类别
根据实地的市场调研，我们可以对市场上现有项目类别进行差异化分析：
通过对目前市场项目类别的归纳，我们可以看到，目前鄱阳的房地产市场主要集中于住宅市场，2009年住宅、商业销售面积占整个商品房销售面积97%的份额，写字楼与城市综合体类型较少。目前鄱阳市场的项目类别中，以住宅为主导，与 大型的专业市场并存，城市综合体仅有2010年入市的湖城〃新天地一个。 （2）产品类型
项目产品特征区域分析
从住宅项目的产品类型进行分析可以看到，目前的鄱阳市场有两个特征较为
分明的区域，其中老城区的项目以高层与小高层为主，庐山与经济开发区的项目则以小高层与多层及别墅为主。
产品类型价格分析
从典型的复合型项目的不同产品类型价格进行比较可以看到，目前在售项目不同类型产品价格有以下特点：高层＜小高层＜多层，可见市场对于产品类型的抗性的特点是：多层＜小高层＜高层。目前市场上对于多层的接受程度最高，高层接受程度相对较低。随着产品的逐渐升级，客户对于高层与小高层的接受程度也在逐渐提高中。
（3）客户需求模式
从对客户的访谈可以看到，目前鄱阳的客户以首次臵业客户为主，多数都是乡进城客户，投资需求比例较低，外地的投资客对于鄱阳本地项目兴趣较小。市场上投资观念较为淡薄，房地产只是被认为普通商品。对此还需要更多的策划与开发商来通过各种渠道对客户进行沟通，以尽快改变观念。
三、房地产市场未来发展趋势预测
发展方向：城北、城东区为主导，带动全市楼市全面发展
从目前的已开发项目与即将入市项目来看，结合鄱阳城市规划方向，未来鄱阳楼市将以城北、城东区作为主力板块，带动老城区（城南区）发展。
产品类型：向小高层与高层过渡
目前市场上多层、小高层产品并存的模式，随着对于土地集约化利用程度的提高，将涌现出更多的小高层与高层项目。从目前市场上小高层与高层项目的销售情况来看，客户对于这种产品接受能力还需提高。
价格：趋同到趋异
尽管目前市场上在售项目的价格已经脱离了成本定价阶段，但我们也可以看到，市场上价格区分度相对较小，价格水平趋于集中。随着市场竞争的加剧，差异化竞争手段将会体现在价格方面，一些内在价值更高的项目将会从趋同的价格中脱颖而出，从而拉动整体的价格差异化。相信在差异化的竞争模式下，将带动整体价格的逐渐提升。
客户：更加理性
对于客户而言，经过2010年楼市国家调控之后，2011年又迎来了新一轮楼市调控，市场将进入持续的调整期。随着市场的逐渐成熟，客户购房也趋于理性，对于产品的要求开始逐渐挑剔。
第四部分结论
结合对鄱阳市房地产市场的调研，我们可以有以下的结论与建议：
现状：
市场快速发展，竞争激烈
价格处于快速上升期
未来开发水平将快速上升
市场仍然存在较多不足
未来发展趋势：
将以鄱阳城北、城东区为楼市主板，撬动整个城区市场
产品类型由多层向小高层及高层转化
价格由趋同到趋异
客户将更加趋于理性
第五部分针对目标地块问卷调查及客户访谈分析
本次问卷调查共5个人经过三天时间共完成87份问卷和13个访谈内容，其中有效问卷达到60%以上，共55份。
招标投标企业报告 江西翔元投资发展有限公司鄱阳县分公司
本报告于 2019年9月24日 生成 您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的数据快照 目录 1. 基本信息：工商信息 2. 招投标情况：中标/投标数量、中标/投标情况、中标/投标行业分布、参与投标 的甲方排名、合作甲方排名 3. 股东及出资信息 4. 风险信息：经营异常、股权出资、动产抵押、税务信息、行政处罚 5. 企业信息：工程人员、企业资质 * 敬启者：本报告内容是中国比地招标网接收您的委托，查询公开信息所得结果。中国比地招标网不对该查询结果的全面、准确、真实性负责。本报告应仅为您的决策提供参考。
一、基本信息 1. 工商信息 企业名称：江西翔元投资发展有限公司鄱阳县分公司统一社会信用代码：913611285787506687工商注册号：361128220001939组织机构代码：578750668 法定代表人：姜继贵成立日期：2011-07-04 企业类型：有限责任公司分公司(自然人投资或控股)经营状态：存续 注册资本：0万人民币 注册地址：江西省鄱阳县鄱阳镇滨洲路阳光家苑C幢1号 营业期限：2011-07-04 至 2027-03-14 营业范围：为总公司联系房地产开发业务（以上项目国家有专项规定的凭有效证件经营）** 联系电话：*********** 二、招投标分析 2.1 中标/投标数量 企业中标/投标数： 个 （数据统计时间：2017年至报告生成时间）
2.2 中标/投标情况（近一年） 截止2019年9月24日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。 2.3 中标/投标行业分布（近一年） 截止2019年9月24日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。 2.4 参与投标的甲方前五名（近一年） 截止2019年9月24日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。 2.5 合作甲方前五名（近一年） 截止2019年9月24日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。 三、股东及出资信息 截止2019年9月24日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。 四、风险信息 4.1 经营异常() 截止2019年9月24日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。 4.2 股权出资() 截止2019年9月24日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。 4.3 动产抵押() 截止2019年9月24日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。 4.4 税务信息() 截止2019年9月24日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。 4.5 行政处罚()
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
青岛海信房地产股份有限公司5H~@^!7t 青岛海信房地产股份有限公司成立于1995年，秉承“有爱·建筑也动情”的核心理念，坚持以人为本，以“超前的眼光、精心的设计、科学的管理、真诚的服务”，向社会奉献精品工程、放心工程。至今，公司开发建设了“海信·北苑风景”、“海信·慧园”、“海信·燕岛国际公寓”等三十余个项目，开发类型涉及住宅、公寓、别墅、高级写字楼以及大型工业园区，年开发面积逾百万平方米，在不同区域为消费者提供了该地段高品质的居住空间。'Iacj!`(H 公司致力于打造“令人尊敬的企业”，2005年以年度纳税1.7亿元入选“山东省纳税百强排行榜”，成为全省房地产行业的纳税龙头企业；2006年年度纳税首次突破2亿元。cx 5l,T4Jv 经过十年的发展，海信地产已成长为一个以“技术型、专业化”的强大核心竞争力著称的品牌房地产企业。随着公司实力的日益壮大，海信地产已在济南、东营、烟台、潍坊等地设立了开发机构，全面推进海信地产的集团化发展。>|i Q{^ m /xpH"(,) 天泰集团8<> Sp * 天泰集团成立于1994年，以房地产开发与经营为主要业务，涉及物业管理、置业顾问、建筑设计、旅游休闲、生物食品、文化教育等多个产业的企业集团。/ 5 vn qq& 天泰集团是中国较早实施品牌战略的房地产企业，注册了中国第一个建筑商标，天泰也是较早通过ISO9000和ISO14001体系认证的企业，同时“天泰”还是青岛和山东的第一个著名建筑商标，2003年天泰集团入选中国住交会“中国房地产品牌企业”。同年，天泰集团董事长王若雄当选中国房地产“十大风云人物”。2005年天泰集团入选“中国服务业企业500强”，2006年当选中城联盟轮值主席。在管理层面上，天泰集团还创造性地总结出了“三线一圆”管理理论，并率先在房地产行业中提出和实施了房地产精细化管理模式；天泰集团又探索性地在企业中实施以“团队CEO”为内容的“三会”管理模式。从创立伊始，天泰集团就提出并逐渐形成了以“兴业报国”为核心的文化体系，每年集团都要拿出大量的资金用于社会公益事业，目前已在中国海洋大学捐资200万元设立”天泰奖学金”和“天泰跨世纪人才奖”，同时还赞助盲校、经常性赞助各项体育文化事业等。天泰集团出资1200万元支持青岛“奥运争光计划”和体育事业发展。天泰集团已先后在贵州贫困地区捐建了民建天泰长田希望小学、民建天泰文化希望小学，又捐建了西藏聂日雄乡嘉庆孜天泰希望小学、宁夏太阳山镇天泰柳泉小学，并计划今后每年将向西部贫困地区捐建1-2所希望小学，而且针对每所学校都制定了一套长期的持续帮扶计划。i|v.]] @zQ 青岛百通城市建设集团股份有限公司732 W/AqJ 青岛百通城市建设集团股份有限公司位于青岛市李沧区青山路601号，公司成立于1998年10月，是按照现代企业制度模式联合组建的以房地产开发为主的股份有限公司，公司注册资本2.297亿元，开发资质为二级。CD8 ["x@1 百通公司先后开发了百通花园、百通·杭州花园项目，现在正在建设的项目有百通·兴隆家园、百通馨苑、百通·海纳尊邸等，2005年度又拿到了崂山水库北侧的低密度住宅项目，以及夏庄路、虎山路地块，同时承建李村监狱的搬迁工程。2006年，与绿城集团合作，共同投资80亿，建设青岛市最大的休闲居住区。公司在开发建设中，本着“规模经营，联合发展”的经营理念，认真贯彻“以人为本，创造精品，回报社会”的质量方针，建立了较为完善的质量管理体系，对开发建设的工程项目实行内外结合的质量监督措施。5_h3v" 此外，我公司还积极参与政府民心工程，作为政府民心工程的具体实施者，百通公司对李村河、大村河等进行治理和改造，百通人求真务实，注重服务意识，公司一切业务的开展都以顾客为中心，在百通人眼里，顾客的需要就是我们工作的全部，因此在众多的客户群中，赢得了很高的声誉和知名度。3Rw GZ"T", 百通近年来发展迅速，综合实力不断增强，分别在2003、2005、2006年度进入青岛市房地产十强，成为区域行业“第一军团”的代表企业。百通一直走在不断前进的路上，并将不断积蓄新能量，使百通发展为更具实力的企业。 \ELg- pg
鄱阳市场调研报告 一、鄱阳县区域属性研究 （一）．鄱阳基本情况概述 1、区位：鄱阳是江西省试点省直管县之一，位于江西省的东北部，鄱阳湖的东岸，北与彭泽县和安徽省东至县交界；南同余干、万年接壤；东于景德镇、乐平市为邻；西北同都昌县山水相连。鄱阳距离省会南昌仅2小时左右路程，距离上饶市约3小时车程。 2、人口：截止到2014年，鄱阳县辖14个建制镇，15个乡，总人口157万，是江西省第一人口大县。 3、常驻人口增长速度：2000-2014年：由2000年的129万人口增加至2014年的145万人，平均每年增加11.4万人，平均年长率为0.8%。 4、面积及省内面积排名：鄱阳县境内东北高，为低山，向西南方向渐变为丘陵和湖区平原，东西宽71.8公里，南北长90.2公里，总面积为4215平方公里，面积大小仅次于修水县的4504平方公里，位于第二大县。 5、行政区划：截至2014年，全县国土面积4215平方公里，现辖14个建制镇，15个乡、2个水库管理局、一个农科所，535个行政村（含居委会）。
6、自然资源：鄱阳拥有丰富的矿产资源和水产资源。 矿产资源：地下蕴藏有煤、金、银、铜、铅、锌、磷、钨、花岗岩、石灰石、莹石矿、瓷土等矿产资源； 水产资源：鄱阳鄱阳湖湖滨地区养殖甲鱼、银鱼、鳜鱼、青虾、河蟹等，2014年鄱阳县有螃蟹养殖户130多家，养殖面积15万亩，总产量超5000吨，产值超2亿元。（二）．鄱阳区位交通条件 铁路：正在建设景婺衢铁路，建成后将设有鄱阳站、油敦街站。 航空：县城距景德镇、九江机场、南昌昌北国际机场分别为半小时、1小时、2小时车程。 公路：境内有杭瑞高速、济广高速、德昌高速公路。 水运：境内乐安河、西河、潼津河、昌江经鄱阳湖直通长江。鄱阳港是江西省重要港口，千吨货轮可直达长江。 （三）．鄱阳经济综合情况
2017-2021年青岛房地产市场市场 调研及前景分析报告
▄核心内容提要 产业链（Industry Chain） 狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节； 广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延 伸。产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。 市场规模（Market Size） 市场规模（Market Size），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。 消费结构（consumption structure） 消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
1 分物业市场综述 1.1 分物业市场供给综述 数据来源：国家统计局 对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的 14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。 从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从 2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。
数据来源：国家统计局 从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。 2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。
鄱阳县规划局： 你局报来的“关于要求批准《鄱阳县城区住房建设规划（2006-2010）》的请示”已收悉，经研究，原则同意该规划，请接批复后，对具体数据进行认真审查，并及时向社会公布。 二ＯＯ八年三月二十八日鄱阳县城区住房建设规划（2006-2010） 前言 房地产业是我国新发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。 2005年5月，国务院出台了《关于切实稳定住房价格的通知》等文件，对全国房地产市场进行了宏观调控，鄱阳县房地产业在宏观调控形势下，市场体系逐步完善，总体趋于健康、价格平稳，取得了初步成效。2006年5月25日，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构
稳定住房价格意见》，建设部下发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，开始了新一轮的宏观调控。我省建设厅接着下发了《贯彻建设部〈关于落实新建住宅结构比例要求的若干意见〉的实施意见》，明确规定各市、县根据各地实际情况，制定本区域的城市住房建设规划。 第一章总则 第一条为建设小康社会、改善人居环境的目标，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，根据省建设厅《江西省城市住房建设规划编制暂行办法》，制定鄱阳县城区住房建设规划。 第二条本规划是指导控制性详细规划编制和房地产建设项目规划审批的重要依据，是城市近期住房建设的指导文件，与鄱阳县城市近期建设规划共同承担对我县住房建设的综合调控。 第三条本规划的规划区为由鄱阳县城城市总体规划确定的城市规划区范围，规划期限为：2006-2010年。 第四条规划依据： 1、《城市规划编制办法》 2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93） 3、《江西省城市住房建设规划编制暂行办法》 4、《鄱阳县城城市总体规划（2006-2020年）》
XX南京市房地产市场研究报告房地产市场研究报告 目录目录 ........................ 1综述443 一、前言443二、研究方法简介553 1.研究背景说明553 2.抉策地产研究指标体系说明663 三、延伸服务773四、报告883摘要883 1、房地产需求上升势头强劲883第一节市场容量分析10103 一、xx年南京市房地产市场容量分析10103 （一）xx年的商品房市场容量10103 1.拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位10103 2.投资者比例波动较大较快11113 3.结婚购房比例比较稳定11113 4.改善居住环境群体需求比例变化较小11113 5.城市化进程等购房需求11113 （二）存量商品房市场容量12123二、xx年南京房地产市场交易状况分析12123 1. xx年商品房己实现需求状况12123 2. 商品房交易量的历年增长情况13133 3. xx年未实现需求状况分析13133三、xx年需求结构分析14143 1.各片区的结构比例及季度变化情况14143 2.楼型层次及季度比例变化分析15153 3.商品房价格档次及季度变化情况16163第二节产品结构分析17173 一、xx年市场供给总量17173 1.商品房开发持续增长17173 2. 土地资源的供给状况18183 3. xx年存量房供应状况19193 4.经济适用房和中低价商品房开发建设情况19193二、xx年房地产供应结构以及供需分析20203 1. xx年南京市房地产市场总体供需分析20203 2.各区域供需结构分析20203 3.价格层次供需结构分析22223 4.楼型供需结构
青岛市市内四区2005年房地产市场 交易情况分析 一、增量房地产市场情况 （一）商品房、商品住宅批准预售情况。 2005年，商品房和商品住宅批准预售面积较去年同期都有大幅度增加，商品房批准预售面积为221.56万平方M，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积为178.31万平方M,同比增长18.77%。 2005年，批准预售的商品住宅户型结构以每套80-100平方M的最多，其批准预售面积占总批准预售面积的29.84%，其次是每套100-120平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的28.29%。 2005年，批准预售的商品住宅价位结构以6000-7000元/平方M的最多, 其批准预售面积占总批准预售面积的22.39%，其次是4000-5000元/平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的17.74%。 （二）商品房交易情况 2005年，商品房销售13546起，同比减少0.21%；面积141.36万平方M，同比减少10.97%；成交金额74.36亿元，同比减少5.80%；平均价格为5260元/平方M，同比增长6.48%。
（三）商品住房交易情况 2005年,商品住房销售13248套，同比增长2.91%；面积137.39万平方M,同比减少2.12%；金额714624.57万元，同比增长6.42%，平均价格5201元/平方M,同比增长8.73%。 2005年，商品住宅的户型结构以每套80-100平方M成交套数最多，占总成交套数的43.66%，其次是每套100-120平方M，占总量的23.95%。 2005年，商品住宅的价位结构以3000-4000元/平方M(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，其次是4000-5000元/平方M，占总量的20.52%，再次是5000-6000元/平方M，占总量的18.99%。 2005年，商品住宅的购房对象仍以本市居民为主，占总量的92.32%。
鄱阳县人民政府 关于严格规范县城规划区内农（居）民建房的 实施意见 鄱府发…2010?5号 各乡（镇）人民政府，县政府各部门： 为进一步加强县城规划区内私房建设管理，杜绝违法建私房现象发生，规范农（居）民建私房行为，打造“中国湖城〃鄱阳”，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，结合我县实际提出如下实施意见： 一、基本原则 （一）科学规划、疏堵结合 结合县城建设总体规划和土地利用总体规划，科学规划好城市规划区内村庄，明确区域控制红线。坚决杜绝农民一户多宅，杜绝居民违反规划改建加层。对符合一户一宅条件，确需建房的农民，必须坚持“两符合一履行”审批程序。即符合“一户一宅”和申请建房用地条件，符合“县城建设总体规划、县城建设控制性详规、土地利用总体规划、村庄建设规划”,履行建房审批程序。坚持实行“两证一牌”管理制度，即“村镇建设规划许可证、集体土地使用权证和私房建设施工牌”。 （二）分级管理、重心下移 建立“统一领导、齐抓共管、重心下移”的管理体制。成立鄱阳县城规划区内农（居）民建房管理领导小组（以下简称领导小组），领导小组下设办公室，负责
协调并宏观控制。县城规划区私房管理工作重心下移，由鄱阳镇政府负责日常管理、巡查和控制；村组、社区承担基层监管和信息上报责任。强化职能部门行政执法和督促检查责任。 （三）责权统一、奖罚分明 鄱阳镇和县国土局、规划局、城管局要认真履行职责，并相互配合，县政府将进行绩效管理，实现责权利相统一。县政府每年从土地出让收益中安排一定数量的资金，作为对鄱阳镇和各部门私房管理工作的奖励基金。私房审批和清理收益的35%用于城市建设，35%划拨给鄱阳镇，5%划拨给城管局，10%作为领导小组办公室工作经费，其它收费部门按所收规费的15%返还。 （四）执法必严、违法必究 按照控违工作“打早、打小、打掉”的总思路，对规划区内新发生或继续抢建的违法建房一律拆除；对规划区内自本文件颁布以前发生的违法建房，分清类别，进行处理；对不接受处理或严重违反规划的，坚决实施强制拆除。 二、政策规定 （五）移民房屋续建加层 1.城区移民新村移民户房屋确需续建的，应当履行申请、审批和验收程序，取得建设工程规划许可证和施工牌后，方可施工建设，否则按非法建筑予以处理。 2.移民户转让给他人后进行加层的，应当按土地面积交纳土地出让金和土地税费，按建筑面积交齐相关规费，并按非法转让房地产进行处罚后，办理相关证件。 （六）农民（渔民）建房政策 在村外土地上和村庄红线内影响规划道路、管线设施、公益事业等规划的区域一律不得申报农民建房。 1. 符合建房条件的农民，可在村庄规划控制红线内提出建房申请。有规划建房
青岛胶州商业市场调研报告 前言 华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析
一、胶州房地产市场发展概况 1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮 近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。 胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。 同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。 据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在2006年整体房地
2020年中国楼市现状分析 20xx年中国楼市现状 房价为何高企? 官方数据显示，20xx年2月，中国70个大中城市有56个新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加11个，二手住宅价格环比上涨的城市则比上月增加4个。 中国人民大学副校长吴晓求认为，房价上涨系20xx年金融危机以来，中国M2(广义货币)增长过快所致。他表示，巨大的M2存量是要用于购买资产，而中国金融市场上提供的投资标的有限，“股票不敢买，债券也不多，可是钱不能搁在手上，所以大家开始买房子了”。 但中国央行行长周小川称，资产泡沫并不是政府实施宽松货币政策的预期后果。 还有人认为房价高企很正常。华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为，随着中国城镇化进程的推进，由中国一线城市带动的房地产平均成交价格上扬符合经济学原理：供不应求带来价格上扬。 政府如何调控? 20xx年3月，“楼市调控”成为一大高频词。仅24天时间内，已有包括北京、东莞、成都等在内的20多个市(县)加入调控大军。
在吴晓求看来，房地产调控只有大幅度下调所有私人部门买房子的杠杆率，才能保证楼市安全。 中国社科院原副院长、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，房地产调控的着眼点不应放在房价上，而应着力于确立城市化步调和土地供应的关系，解决居民住房是以买为主还是以租为主的问题。 贾康认为，政府应先做好住房保障托底，并从土地制度、公租房和公有产权房市场建设、直接税制度建设等方面着手，建立房地产调控长效机制。 未来是涨是跌? 齐鲁资管首席经济学家李迅雷预测，20xx年左右中国房价可能全面下跌。在他看来，人口流和货币流是决定房价的重要因素。目前，中国城市人口流入量正在减少，货币增速也会随经济增速放缓而下降，两方面作用叠加将导致房价下跌，在一二三线城市尤其明显。 但李迅雷亦强调，由于未来很长一段时间住宅用地的供给还是严重不足，房价下跌后会有一个回调，即中心城市和大都市圈地段的房价仍会继续上涨。 贾康也认为，中国房价不会迎来掉头向下的根本性拐点，不会像日本当年那样出现楼市泡沫破裂。 广东中山购房非本地户籍需提供半年以上社保或个税证明
房地产市场调研报告 第一章市的区域特征和城市概况 第一节自然地理概况 市位于北纬33゜31′，东经118゜47′，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16゜C，主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。 地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。境绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。 1. 1 城市性质 是著名古都，省省会，长江下游重要的中心城市。 为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城。的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的
城市特色。 是省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。 作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。 1. 2 城市规模 1.2.1 人口规模 ●全市总人口2010年为680万左右，远景按1000万 人口预留，城镇人口2010年为520万左右，远景按870 万左右预留。 ●都市发展区总人口2010年为530万左右，远景按 800万左右预留。都市发展区城镇人口2010年为450万左右，远景按740万左右预留。 ●主城人口2010年控制在300万以，远景下降到260 万以。 1.2.2 用地规模
主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地2010年为81平方米，远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。 1. 3 主城功能布局特征 主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质的提升和历史文化特色的体现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时，加强设施配套和功能完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综 合性片区。 西片是主城的重要新区，具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能；居住与新业相协调的中高档居住区的功能；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。 1. 4 社会经济发展目标 依据市“十五”计划纲要，将社会经济发展目标调整为：经过“十五”和更长的一点时间的努力，把建设成为科学技术先导，古都与江滨特色鲜明，国际影响较大的现代化中心城市。到2010年，基本实
2004年青岛市房地产市场分析报告 一、青岛市的地理环境和人口 青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日
数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。 2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。 二、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于