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房地产行业相关概述
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目录
房地产行业相关概述 (3)
一、房地产产品概述 (3)
二、房地产产品分类及用途 (3)
第二节房地产行业经营模式分析 (4)
一、开发模式 (4)
二、销售模式 (6)
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房地产行业相关概述
一、房地产产品概述
对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
二、房地产产品分类及用途
1、居住房地产
居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
2、商业房地产
商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
3、旅游房地产
旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海
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景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。第二节房地产行业经营模式分析
一、开发模式
1、万科模式——专注于住宅市场的专业化、标准化开发模式
模式机理：联姻资本市场，联姻国企，标准化、专业化、规范化快速发展，已经形成巨大的品牌影响力，逐步向行业寡头发展，专业化方向是“像造汽车一样的造房子”的工业化住宅发展思路。
优点：联姻国企，打通社会资源；上市融资，打通资本市场；专注住宅标准化操作，可快速发展和复制的商业模式。
缺点：住宅是最易于标准化的产品，单纯的产品并非是住宅开发商的核心竞争力，资本、设计、行销、管理、品牌才是这类企业的核心竞争力，并且市场逐渐进入寡头垄断时代，市场空间看似巨大，实际留给一般开发商的发展空间越来越狭窄。
2、万达模式——专注于大型商业综合体组团开发的商业地产创新模式
模式机理：专注于商业房地产开发，租售并举，持有优质商业，创造了中国商业房地产市场最成熟的商业地产开发运营模式（酒店、写字楼、购物中心、院线、住宅五位一体）。简单的说就是“一边盖房子，一边搞经营，双势互动，长短共赢”。
优点：跳出来一般商业地产开发商“只售不租，短线获利，长线风险”的运营怪圈和行业诟病。运用自营的酒店管理、百货公司、院线等经营管理团队，为商业加入关键的商业活力（主力店），加速商业价值提升，既有短线收益，又可以长线获取优质的经营性物业。
缺点：开发周期很长（平均4年以上），对开发商的经营能力（这是一般机构都很难做到的）要求很高，需要长时间的积累才能真正对提升商业价值产生效益。模式构建初期，持续强有力融资支持是必备条件。
3、碧桂园模式——像卖白菜一样的卖房子的住宅开发模式
模式机理：不追求产品的绝对利润，不追求过于个性化产品服务，追求资金
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第一节房地产开发企业存货概述 一、房地产开发企业存货的内容 房地产开发企业的存货是指企业在日常活动中持有以备出售的开发产品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等。 房地产开发企业的存货主要包括各类材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待售的开发产品、周转房等。存货属于企业的流动资产。 二、存货的计价 （一）存货取得的计价 存货取得的计价，也叫存货的初始计量，指的是存货取得时的入账金额。 我国会计准则规定：存货应当按照实际成本进行初始计量，存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他成本。 房地产开发企业取得存货有多种方式，存货的取得方式不同，其成本的确定方法也有所不同。 1.外购的存货的实际成本为采购成本。采购成本包括买价（包含增值税）、运杂费、保险费等。 2.自制存货的实际成本是由采购成本、加工成本和其他成本构成。房地产开发企业自行开发的存货成本还包括为产品开发而发生的借款利息中应予资本化的部分。（详见“房地产开发成本的核算”） 3.委托加工存货的实际成本是由采购成本、加工成本和相关税费所构成。 4.投资者投入存货的实际成本，按照投资各方确认的价值计价。 此外企业以非货币性交易换入的存货，按非货币性交易的有关规定确定存货的实际成本。 （二）存货发出的计价 由于存货是分次购入或经分批开发、分批生产形成的，同一种存货由于形成的时间不同，其成本也存在着差异，所以，就产生了发出存货的计价方法问题。 发出存货的计价方法有两种，一种是按实际成本计价，另一种是按计划成本计价。 1.按实际成本计价 发出存货按实际成本计价，又分为“先进先出法”、“加权平均法”、“个别计价法”等不同的方法。 1）先进先出法 所谓“先进先出法”是假定先收到的存货先发出，并根据这一假定的成本流转顺序对发出存货进行计价的方法。采用这种方法，收入存货时要在存货明细账中逐笔登记存货的数量、单价和金额；发出存货时按顺序将先入库的存货成本先转出，并逐笔登记存货发出和结存金额。见表4-1 表4-1A材料明细账 （先进先出法） 07 年摘要收入发出结存 月日数量 （公斤）单价金额数量 （公斤）单价金额数量 （公斤）单价金额 6 1 期初结存 2000 2.00 4000
房地产业是个快速发展的行业。从我国房地产行业的发展来看，大都是从项目运作向公司运营、从小公司运作向企业集团方向转变。对于以项目运作为主的地产企业，实质上还不算是一个企业集团，而对于大型地产企业而言，在企业不断发展的同时，人力资源管理也呈现出了积极的态势。“人才问题”成为房地产企业人力资源管理的核心问题。房地产业务的整合性特点，使得对人才的复合能力要求大于专业能力。随着中国的房地产行业的整合加速，房地产行业开始出现越来越多的企业集团，对综合型经营人才的需求更加旺盛。 房地产行业人力资源管理特征 ◆综合型经营人才是竞争焦点，专业化经营人才需求增大。对于现阶段的房地产企业而言，核心关键人才所起的作用是巨大的。而核心关键人才的特质是具备综合型经营能力，即他们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力，还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来。随着房地产产业链分工的日趋专业化，企业对细分的“专业化经营人才”的需求显著增大。包括一级地产开发经营人才、项目经营人才（包括住宅地产项目、商业地产项目、工业地产项目、商业物业项目）、物业经营人才（包括商业物业、工业园、综合型大型社区）、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。 ◆注重“用人”，忽视“育人”，人才流动率高。当前我国房地产行业的人才培养机制普遍不成熟。由于房地产企业以项目运作为主，周期短、见效快，以及成熟的综合型经营人才在市场上奇缺，使很多企业都不惜出重金四处猎取。他们宁愿付给有经验、能胜任的应聘者高薪，也不愿意自己培养。同时，由于人才供给和市场需求的巨大落差，在人才获取上大多采取高薪“挖墙脚”方式。受房地产行业平均利润较高的影响，房地产行业人才的薪酬收入处于较高水平。这更加恶化了房地产企业宁愿挖人，不愿育人的人才获取方式。 ◆组织管理模式处于探索实践中。中国大多数的房地产企业仍处于项目运作阶段，人员规模小，公司的组织模式基本围绕项目展开，组织机构灵活，组织管理相对简单。而较大的房地产企业也是从区域公司或项目公司扩张发展起来的。随着规模的扩大，组织管理与运营模式将越来越复杂。同时囿于关键人才的缺乏，理想的组织架构很难有效运行。因此，大型房地产企业集团的组织模式普遍处于探索实践中。 房地产行业人力资源管理的发展趋势 房地产企业如何更有效地整合几十亿、上百亿的金融资本，把人类生存的根本基础资源——土地，与人类的需求有机结合起来，同时满足政府对社会公共服务的管理需求，均衡好各方利益、创造最大价值，已经成为大型房地产集团的使命。而这一使命的实现，需要综合型经营人才来完成。面对人力资源管理的现状，一些大型房地产集团开始强化人力资源管理，并且呈现出了以下几个发展趋势。 ◆注重以企业文化建设来带动人力资源管理。目前我国领先的几家房地产集团，非常注重企业文化建设。他们通过企业文化凝聚人才，以营造良好的组织氛围，熏陶、培养和管理人才。 典型案例： 招商地产制定了明确的企业文化纲领。以“百年招商，家在情在”为愿景，以“筑造温馨的家，建设温情和谐的社会”为使命，以“人本、责任、务实、专业”为核心价值观，并围绕核心价值观制定了明确的行为准则引导培养员工。同时以“品行端正、事业心强、忠诚勤奋、真才实干”为人才观，作为选人、用人标准。 首创集团则强调文化的整合与文化的统一。主张人员“五湖四海”，但是企业理念绝对统一；主张思想“千差万别”，但是价值观绝对统一；主张兴趣爱好“个性鲜明”，但是行为规范绝对统一。形成了以“忠诚、合作、创新、效率”为核心价值观的独特企业文化。 ◆探索组织模式，释放组织和员工能量，支撑企业战略发展。良好的管理架构和组织模式，是大型房地产集团能否发展壮大的重要因素。高效、灵活的管控系统，有利于发挥集团总部与各业务运作层面分工协作，实现科学决策和对市场的快速响应。合理的管理流程系统，有利于组织内部资源的充分发挥，以及业务板块之间、区域之间的协同联动。同时，房地产巨头也纷纷强调，随着房地产行业环境的不断变化，未来的业务模式及扩张模式都需要进行创新与变革。因此，相应的组织架构与管理模式也需要持续优化和调整。 典型案例： 2000年，万科重新构建专业化总部，即将“集团总部—市级公司”的二级架构调整为“战略总部—专业区域—执行一线”的三级组织架构。金地集团采取了以集团为投资决策中心，以区域公司为业务管理中心的模式。2006年，他们启动了以“三化”为目标的“管理提升年”活动。旨在通过调整和提升，使母子公司管理模式明晰化，经济效益最大化，企业与员工行为规范化。 招商地产则把董事会和经理班子组成的总部定位为集团最高决策层，负责战略研究和内部交易协调。附属于总部的人力资源部、财
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互
制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。 前瞻性的战略 金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致
章丘市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
第一章房地产行业发展概况 一、房地产行业概况 （一）房地产行业的发展历史 纵观中国房地产业发展至1991年底大致经历了以下三个阶段： 第一阶段：从19世纪中期到全国解放前夕是旧中国房地产业的资本主义经营方式时期。西方列强先后在上海、广州、天津等重要口岸的商埠设置租界，大规模的人口流入使租界以致这些地区整个城市的住房空前紧张，殖民主义者和冒险家们一方面抬高价格出租土地，另一方面在空地上用最快的速度建造新房，高价出租或出售并牟取暴利。与此同时，中国的一些民族资本家也独资、合资兴建和经营房地产。到20世纪20年代初，独立的房地产公司逐渐取代了零散的房地产主设置的经租账房和经租处。至此，旧中国房地产业进入了蓬勃发展的高潮时期。1937年七七事变后，国内外的资本家对房地产的投资骤减，旧中国房地产业的资本主义经营方式由此进入低潮阶段。1945年抗战胜利后，国统区的机构和企业纷纷复原，房地产业一度出现了繁荣局面。但不到一年，外国资本家眼看失去了以往为所欲为的特权，基本上都不再投资房地产业。于是，旧中国房地产业的资本主义经营方式走向了衰弱的时期。 第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕，是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期。新中国成立后的格局是公有房产均由房地产管理部门实行统一管理，并且允许少量私有房产合法经营。我国开始逐步对资本主义工商业进行社会主义改造。其中包括对资本主义私有房屋的社会主义改造。国家按月付给房主一定的租金，把私人的房产经营纳入国家计划经济的轨道，改善了房屋租赁关系。后来，大量的私有房产通过公私合营定息赎买的办法变为公有房产，至此，标志中国房地产业作为一个独立行业已不复存在，从而实现了城市房地产公有制。 十一届三中全会前夕，中国房地产实行的是集中计划经济导致资金无法实行良性循环，房屋再生产步履维艰。 第三阶段：从十一届三中全会以后，中国房地产业开始恢复。由先前单一的国家预算投资转化为国家、企业、个人三位一体的投资体系，住房投资在国民生产总值和社会固定资产投资中所占份额几乎每年超过+3。后来，是从福利型住房
如何有效进行房地产企 业品牌塑造 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
如何有效进行房地产企业品牌塑造 有这样一个有趣的现象，当你在广州、深圳、上海或者北京的街头随便拦一个普通消费者，问他知道和了解哪些家电品牌？他会不假思索的告诉你康佳、长虹、TCL、美的等品牌。而当你问他知道哪些房地产品牌，在经过一阵思考之后，广州的消费者会告诉你合生创展、珠江投资、富力、恒大；而深圳的消费者则会告诉你万科、招商、金地和华侨城；上海的消费者会告诉你中远、复地、绿地和世茂，北京的消费者会告诉你华远置地、万通、阳光100、现代SOHO等。为什么就家电品牌，广州、深圳、上海和北京四地的消费者能够表现出惊人的一致，而关于房地产品牌，四地却存在着如此大的差别？ 同样有一次问一家知名房地产企业的老总，在他的心目中，目前房地产行业有没有品牌做的比较好的企业？哪些才算真正的全国性房地产品牌？他想了一会，说目前还算得上全国性的房地产品牌，并且品牌做的还可以的企业就只有万科了，而且还比较勉强。和家电行业相比，为什么房地产行业就缺少全国性的知名品牌了？ 有关家电企业如何塑造自身的品牌，业内现在已经有比较健全的理论体系和比较成熟的方法可供参考。但是对于房地产企业，如何有效的塑造自己的品牌？目前好像讨论的并不是很充分，不论是理论界还是实务界都没有比较系统和成熟的理论和方法出现。尽管房地产企业的品牌塑造可以借鉴家电行业的经验，但是由于房地产行业的特殊性，就品牌塑造而言，还是存在着很多不一样的地方。下面，作者将从房地产行业品牌塑造的一些特殊性着手，探讨一下房地产企业在品牌塑造的过程中应该重点注意哪些方面。 一、房地产行业品牌塑造的一些特殊性 （一）、现阶段，品牌还未成为房地产企业的核心竞争力
随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数外，还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有媒体推出了房地产指数。一时之间，指数好象成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是实践操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在着这样或那样的问题。 一、房地产价格指数的基本理论 一些经济发达、房地产市场成熟的国家或地区，已较早地涉足房地产价格指数这一领域，并积累了较为丰富的经验。洪宝川博士在其《探索地价涨落之谜》中，介绍了世界上流行的11种房地产价格指数的编制方法，大致可归纳为四类。 l、成本投入法 根据建造房地产的各项成本投入（包括材料、人工费等）变化情况，用算术平均法编制房地产价格指数。这是一种较早期的房地产价格指数编制方法，对于新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性。但是由于房地产价格并非主要由投入的成本所决定，所以用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动有较大的偏差。目前，这种方法实际应用较少。
2、加权平均法 该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。其基本原理是，以大量的房地产实际交易案例的基期和报告期的价格之比作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所引起的指数中房地 产品质或结构变动所带来的偏差。中位数价格法与算术平均法相比，是利用加权虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响，随着时间的变化，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。在国外房地产价格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价格指数编制上的较少。 3、重复交易法 这是一种能够较好地控制房地产品质影响的方法。它利用房地产的重复交易案例，用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样，不同的时期考察相同的房地产，在结构、材料、外部品质等方面都相同，免去了控制房地产品质的麻烦。该方法在理论上已经相当完整，但是仍有以下缺点：（l）必须有大量的重复交易的房地产资料，实际实施成本高；（2）重复交易的资料两次交易的期间不能太长，否则品质固定的假设将会被突破；（3）从指数长期的编制和实施看，重复交易案例需要定期修正，样本的重新选取和替换则不仅在理论上还是实际操作中都存在着较大的问题。
房地产行业将会逐渐消失的10大理由房屋中介、经纪业务员和电话销售他们都将在不久的将来失去工作。牛津大学的研究人员说，人工智能和计算机算法未来将有97%-99%的可能性取代这些工作。 房地产行业中正在进行的技术变革，远远超出了“你可以出售”的范围，它将从根本上改变整个房地产行业。最近的研究表明，不仅是房屋中介，整个房地产行业都必须重新思考技术革新、人口和行为变化对这个行业的就业、技能和商业模式所产生的影响。 我们都知道，房地产行业将会慢慢消失，以下是10个理由： 1、“共享经济”“老龄化”催生新的消费模式 根据德国普华永道NorbertWinkeljohann提出的“共享经济”（人们倾向于租借而非购买东西），到2025年，这个市场的价值大概会达到3350亿美金。共享经济的发展，将会挤占传统房地产销售行业的市场份额。 在年轻人这边，Airbnb等短租服务正在变得流行；在老年人这边，持续加剧的老龄化现象将会挑战我们对房地产行业的传统认识。我们需要满足人口老龄化的需求，用创新思维帮助老龄化生活，提供便利设施，营造健康环境，让老年人尽可能地远离医院。
房地产需求主要是由消费者的个性、价值观、意见、态度、兴趣和生活方式驱动的，但随着消费者的消费心理越来越难以预估，因此这也是影响房地产销售获得成功的重要因素。 2、城市化进程发展迅速，我们却未做好准备 经济适用房和城市基础设施（交通和通讯）的需求日益增加，这一趋势让很多人在商业上获得了成功，但房地产行业由于缺乏必要资金，往往得不到快速发展。 在经济社会生活的各个部门，全球基础设施的投资缺口达到了每年1万亿美元，相当于全球GDP总和的约1.4%。根据麦肯锡一份2014年的报告，三分之一的城市居民，也就是16亿人口将会在2025年前后，面临严重的住房问题，人们很难找到一个舒适体面的居住空间。 联合国估计，65%的发展中国家和86%的发达国家，在2050年之前都会实现城市化。快速城市化已经对城市社区产生了严重的经济、环境和健康的影响。房价和社会紧张局势预计将会持续提升，与此同时，“宜居感”和社区感在逐渐消失。 房地产行业可以帮助人们找到解决办法，例如发展新的社会住房概念。相关部门还可以提出监管政策和创新激励模式，如土地价值收益、土地所有者因公共基础设施建设而获得意外收益时的税收等等。
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
房地产行业基础知识大 全政策知识 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
房地产行业概况 （一）房地产行业的经济地位 作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例——国家统计局的统计数字显示，2014年房地产对GDP的贡献率贡献率为12．6%左右。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。它的重要作用可以归纳如下：1、可以改善人们的居住和生活条件；2、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；3、有利于产业结构的调整4、为国民经济的发展提供重要的物质条件；5、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 （二）房地产行业的特点 所谓房地产行业，是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房
如何看懂房地产行业的相关指数 随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数外,还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数,甚至也有媒体推出了房地产指数。一时之间,指数好象成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是实践操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在着这样或那样的问题。 一、房地产价格指数的基本理论 一些经济发达、房地产市场成熟的国家或地区，已较早地涉足房地产价格指数这一领域，并积累了较为丰富的经验。洪宝川博士在其《探索地价涨落之谜》中，介绍了世界上流行的1１种房地产价格指数的编制方法,大致可归纳为四类。 l、成本投入法 根据建造房地产的各项成本投入(包括材料、人工费等)变化情况,用算术平均法编制房地产价格指数。这是一种较早期的房地产价格指数编制方法，对于新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性。但是由于房地产价格并非主要由投入的成本所决定，所以用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动有较大的偏差。目前,这种方法实际应用较少。
２、加权平均法 该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。其基本原理是,以大量的房地产实际交易案例的基期和报告期的价格之比作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所引起的指数中房地产品质或结构变动所带来的偏差。中位数价格法与算术平均法相比,是利用加权虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响,随着时间的变化，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。在国外房地产价格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价格指数编制上的较少。 3、重复交易法 这是一种能够较好地控制房地产品质影响的方法。它利用房地产的重复交易案例,用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样,不同的时期考察相同的房地产，在结构、材料、外部品质等方面都相同，免去了控制房地产品质的麻烦。该方法在理论上已经相当完整,但是仍有以下缺点：(l）必须有大量的重复交易的房地产资料,实际实施成本高;（2)重复交易的资料两次交易的期间不能太长,否则品质固定的假设将会被突破；（３)从指数长期的编制和实施看，重复交易案例需要定期修正,样本的重新选取和替换则不仅在理论上还是实际操作中都存在着较大的问题。
房地产行业涉及的行业 Revised as of 23 November 2020
房地产行业涉及的行业 房地产行业涉及大的行业37个，因此，很多都是依托房地产求生存，我这里提供这些主要行业，你可以根据你自己掌握的资源选择进入： 一、工程设计类 1、概念规划设计 2、修建性详规设计 3、建筑单体初步设计、施工图设计 4、室内装修设计 5、园林景观方案设计、扩初设计、施工图设计 6、玻璃幕墙设计 7、智能化设计 8、照明设计 9、市政管线设计 10、道路设计 11、基坑支护设计 12、张拉膜设计 13、雕塑设计 14、音乐喷泉设计 二、工程承包类 1、土石方开挖
2、护坡、降水 3、桩基础工程 4、房屋建安工程 5、精装修工程 6、预应力工程 7、玻璃幕墙施工工程 8、铝合金玻璃窗 9、保温工程 10、变配电工程 11、市政给排水工程 12、燃气工程 13、消防工程 14、采暖工程 15、热水工程 16、结构加固工程 17、玻璃拦板工程 三、试验类 1、室内环境检测 2、结构检测 3、桩基检测 4、门窗检测
四、土建材料类 1、钢筋 2、商品混凝土 3、钢型材、板材 4、不锈钢型材、板材 5、水泥、沙石 6、原木、方木、板材 7、户门、防火门、装饰木门、防盗门 8、砖砌块 9、五金配件 10、防水材料 11、玻璃 五、装修材料类 1、天然石材、人造石材 2、瓷质地砖、墙砖 3、油漆、涂料 4、木制饰面材料 5、墙纸 6、木制地板 7、家具 8、橱柜、橱具、家电 9、灯饰、水龙头、面盆、洁具及其配件
10、门窗五金配件 六、水、电、采暖、通风材料 1、 PVC、UPVC、PP-R、PE、复合管、热镀锌钢管、球墨铸铁管等室内外给排水管 2、电线电缆母线槽、PVC线槽 3、开关、插座 4、水泵（含控制柜） 5、消防栓（箱） 6、变频控制器 7、交接箱 8、游泳池设备 9、通风机、消声器 10、玻璃钢风管 11、非远传式智能水表 12、排水管道井铸铁井盖 13、气熔胶灭火装置 14、高低压配电柜、箱 15、高低压开关 16、电缆桥架 17、小型断路器 18、等电位接线箱 19、干式变压器
国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案 一、市场分析 1.1市场背景、现状及发展趋势 乌市房地产市场的发展，已经经历了两个时期，现在正进行第三个发展阶段。 ★萌芽期： 97年以前，称得上是乌市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。 ★过热期： 98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地产业获得蓬勃发展，乌市房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。 房地产过热期最明显的特征是： 1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。
2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。 3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。 4、企业的品牌意识较差。 以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点分析一下乌市房地产市场之现状。 乌市房地产市场的现状，主要表现在以下三方面： 1、市场供需严重失衡。 据统计，乌市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年乌市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。 2、产品同质化严重，结构性矛盾突出。 乌市高层房地产最大的特点就是同质化，无论是区位特点，规划设计还是功能定位，产品严重的同质化，使大量有效市场得不到开发，部分房地产企业也感觉到了这一点，纷纷进行结构调整，进入细分市场，如中泉广场、广汇·中天大厦借高档写字楼上升期，介入此市场，获得不俗的销售业绩，中泉广场的写字间销售率已达到65%，而广汇·中天大厦销售也达到60%以上，而新天·天安名门、广汇·汇丰园则介入豪宅市场，在市场上取得不俗的表现，所以，行市场细分，顺应房产结构性调整的趋势，是该阶段地产营销的制
中国房地产行业市场分析 一、房地产开发投资完成情况 2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。 1-4月份，东部地区房地产开发投资14927亿元，同比增长5.8%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；中部地区投资5071亿元，增长12.3%，增速提高2.8个百分点；西部地区投资5378亿元，增长6.6%，增速提高1.1个百分点。 1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积434753万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积18622万平方米，增长19.9%。 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。
二、商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。
房地产研究报告 文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]
襄阳房地产报告 2014年1月报告 襄阳房产网 https://www.doczj.com/doc/8f3762582.html,制作 一、一月襄阳城市建设规划 “汉江—南渠—护城河”水系连通工程即将开工
市委常委、宣传部长、副市长郭忠在主持召开“汉江—南渠—护城河”水系连通工程动员会时提出，“汉江—南渠—护城河”水系连通工程是打造襄阳文化旅游强市的一项重点工程，可以彰显襄阳文化元素，
是建设汉江流域中心城市的需要，更是改善生态环境、提升城市品位、服务民生的惠民工程。各级各单位要明确各自职责，集中精力抓好这项工程。从现在到2016年6月，力争水系连通，形成新景观。尽快组建指挥部和工作专班，制定路径图和时间表，倒排工期，挂图作战。当前，要把《“汉江—南渠—护城河”水系连通工程总体规划方案》做好，把立项工作做好，把资金落实好，把开工现场准备好。 皇宫地下通道连接长虹路与人民路，共有4个出口。长虹路在改造前，出口处分别设有4个小型绿化带，面积700多平方米。长虹路改造时，皇宫出口处绿化带均被拆除。为了美化城市环境，市城管执法局决定在该处新建一组反映汉水文化的绿化景观带。 主车道基本通车后，长虹路沿线的亮化、绿化、交通护栏、人行道能否春节前完工？记者昨日从深南大道综合整治收尾工程督办会上了解到，整个长虹路改造25日（腊月二十五）前能全部完工。 此次长虹路改造南起长虹南路三九酒厂路口、北至长虹北路邓城大道路口，长虹路全线改为双向六车道，新建3座过街天桥，新（改）建3座地下通道，雨水管道、亮化、绿化隔离护栏等全面提档升级。 去年10月13日开始，我市对长虹路进行全线施工，经过4个月的紧张施工，目前长虹路全线已完成主路面改造、地下排水管网施工铺设、人行道铺装、路面施工、绿化带移植等工程，长虹路上3座人行天桥已完成主桥结构的架设，在25日前投入使用。除万达地下通道路段后续工程外，长虹路上交通护栏的安装，交通标志线的施画，红绿灯、监控摄像头的安装及绿化带收尾工程等也将于本月25日完成。
第一章房地产经纪概述 第一节经纪与经纪人 一、经纪的内涵二、经纪的作用三、经纪的活动特点四、经纪活动的方式五、经纪收入六、经纪人的基本涵义七、经纪人的特点 八、经纪人的权利和义务 第二节房地产经纪与房地产经纪人 一、发展房地产经纪的必要性二、房地产经纪的服务性三、房地产经纪活动的基本类型四、房地产经纪人 第三节房地产经纪行业的发展及其意义 1、经纪：促成市场交易的有偿中介服务行为。 2、经纪的作用：①传播经济信息②加速商品流通③优化资源配置④推动市场规范完善⑤促进社会经济发展。 3、经纪最基本的作用是：沟通供需双方，发挥信息传播作用。 4、推动市场规范完善：①经纪业务的展开和发展，有助于专业市场发展。②经纪业务的展开和发展，推动了市场硬件和软件的现代化。③经纪人可以积累大量的交易经验，能够把握交易的规律性特点，通过企业的委托业务，影响企业在竞争中的行为从不规范转向规范。 5、经纪活动的特点：①活动范围的广泛性①活动内容的服务性③活动地位的属向性④活动目的的有偿性⑤活动责任的确定性⑥活动的非继续性。 6、经纪公司的自营买卖不属于经纪行为。 7、第三主体是经纪活动中发生委托行为的必要前提。接受不存在第三主体的委托事项不属经纪服务。 8、佣金是经纪人应得的合法收入，它是交易的达成为前提的。 9、大多数经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系。 10、经纪活动最主要的方式是：居间、代理、行纪。 11、居间：是最基本的经纪行为。通过订立合同、撮合交易、吸取报酬（可从双方收取）。经纪人与委托人之间没有长期固定的合作关系。 12、代理：以委托人的名义与第三方进行交易，委托人承担相应的法律责任。经纪人只收取委托人的拥金。经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。 13、行纪：以自己的名义与第三方交易，承担规定的法律责任。经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。 14、佣金是经纪收入的基本来源。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。佣金分为法定佣金和自由佣金。法定佣金具有强制效力，当事人双方都必须接受，不得高于或低于法定佣金。自由佣金一经确定并定入合同，同样具有法律效力。 15、经纪人在签订合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中