中经未来产业研究中心编纂
前 言
一、房地产的相关概述
（一）房地产行业的界定
房地产也称为不动产，一般是指房屋和土地两种财产的合称。其中房产是指建造在土地之上的各类房屋，比如住宅、厂房、仓库以及商业等办公用房。地产则是包括土地及其上下一定的空间（含水面、海域等），比如地面道路、地下的各种设施等。房产和地产相互依存，形成一个密不可分的有机体。所以，通常将房地产定义为由土地和附着于土地之上的各种建筑物以及附属于建筑物的基础设施等财产实体，再加上由此衍生的各种权利关系的总称。
根据以上定义，可以从三个角度看待房地产。首先，从自然的角度来看，房地产是指土地和土地上的建筑物以及相应的基础设施，这些都是附着于土地之上的定着物，因此房地产又被称为不动产。其次，从经济的角度来看，房地产是现代社会的一项重要资产，代表着一定的财产权利，房地产的所有权市场、抵押权市场、使用权市场和租赁市场等都是由此衍生出来的经济关系。最后，从社会学的角度来看，房地产还有社会、文化和制度等社会学内涵，其形态的变动往往预示着居民的收入、消费以及价值观等意识形态的变化，包含着丰富的社会关系。
房地产行业是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发又可分为一级开发和二级开发。前者是指土地出让前对土地进行的开发活动，通过一级开发，使“生地”变为“熟地”，达到土地出让的标准。后者是指在依法取得土地使用权的土地上通过开发、建设和营销等一系列行为实现盈利目的的活动。
（二）房地产行业的特征
房地产不同于一般的商品，有着一些特殊的属性。
1、房地产的自然特征
（1）不可移动性
房地产的位置是固定的，房地产只能就地开发、消费和转让，而无法像一般商品那样在不同的地区之间进行转让。因此，房地产的这种属性特征决定不同房地产有不同的自然和经济条件，从而导致每个房地产质量差异性。
（2）供给弹性极低
土地是不可再生的有限资源，因此，附着于土地之上的房屋的供给必然也受限制。因此，房地产的供给是具有刚性的，缺乏弹性的，并不能随着社会需求的改变而及时变化。房地产数量的有限性使得房地产又具有一定的独占性，一旦房地产的位置确定了，房主就可以享受房地产周围的自然环境，他人要想同样享受这种自然环境就必须付出一定的代价。因此，房地产是不能无限扩张的，也就不能随着经济的发展和人口的膨胀满足日益增加的房地产需求，从而形成房地产供求之间的矛盾。
（3）寿命的持久性
一般而言，土地具有不可毁灭性和无限的寿命，而建筑在土地之上的房屋，除非人为破坏，也具有一定的持久性。房地产的这种特性往往能给房地产所有人带来持久的利益。另外，房地产的寿命持久性这一特征与一国的房地产政策紧密联系。比如，中国规定中国土地使用权出让的最高年限为40-70年，土地使用权出让合同期满后由国家无偿收回。
（4）效用的多层次性
房地产效用的多层次性是指房地产能满足人们的居住需要、娱乐需要和投资需要，既是人们的生存资料，又是享受资料，还是借以改变未来生存和娱乐需求的发展资料。
2、房地产的经济特征
（1）价值难确定性
房地产生产周期长、生产环节多、流程复杂且一般工程较大，因此房地产的价值量大。又由于房地产的不可移动性，使得房地产的流动性相对较差。房地产的异质性导致房地产的代表性较差，每处房地产都有不同的性质和不同的价值。因此，房地产的市场价格大多数都是通过协商谈判确定的，受诸多因素影响，难以统一。
（2）产权的分割性
房地产的产权由一系列不同的权利组成的，这些权利具有分割性，可以同时属于不同的主体。房地产交易实际上是产权的交易，房地产产权的这种特性导致了各种权利流转的分割性，也就是说，产权主体既可全部又可部分转移其所拥有的产权。
（3）积聚效应
房地产的不可移动性决定了其开发和利用必然与其所在地区的自然环境和经济发展相联系，从而产生积聚效应。这种积聚效用又会带动前、后产业链的发展。
（4）投资特性
作为一种特殊的商品，房地产不仅仅是作为一种实物资产被持有，因为它还是一种重要的投资品。作为一种缺乏供给弹性的资产，其市场均衡的实现必然会随着需求的增加而依赖于价格的上涨。因此，在满足了基本住宅需求后，有剩余可支配收入的居民会选择将房地产作为一种投资工具。
二、房地产行业的分类
（一）住宅地产
住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者居住用的房屋，包括普通住宅、别墅、公寓、经济适用房和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。其中，别墅、高档公寓，是指在投资计划或工程规划中确定为公寓、别墅的房地产投资项目，或单位建筑面积造价在同等地段普通商品住宅平均造价一倍以上的住宅。
保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。
1、两限商品住房
即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
2、经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
3、廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的"袖珍"小户型。
4、政策性租赁房
指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。
（二）商业地产
商业地产的定义有广义与狭义之分。广义的商业地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。
商用房地产的分类，根据行业类型、消费行为、建筑形式等可以分为很多种，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。
总的来说，目前商业地产很少有单一的类型，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目周边现有地产开发情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的类型组合，将不同经营规模、经营品种、经营方式的商业地产类型在同一项目中进行组合。
图表1：商业用房地产分类表
类型定义
传统商铺商业地产的初始形态，遍布于城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本。
专业市场指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集，强调集群效应，例如广州天河电脑城、图书大厦等。
商业街是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑，例如北京的王府井步行街、广州的北京路步行街。
社区商业中心以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配套设施的不断完善而发展起来的。
大型购物中心、百货商场集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式，主要在大中型城市繁华地带开发。
休闲、娱乐商业以休闲、度假为主要依托的商业地产形式，例如KTV、度假村，后者多建筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产生的商业地产产物。
办公楼、写字楼企事业单位用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的，称为商务楼。
资料来源：中经未来产业研究中心整理
（三）工业地产
工业地产主要指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物
用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在中国，工业房地产的土地批租年限为50年。
工业地产按照不同分类，包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。
（四）旅游地产
旅游地产，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产，从某种意义上说，是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。
从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。
图表2：旅游地产的分类
旅游地产分类详细说明
旅游景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。
旅游商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等。
旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
资料来源：中经未来产业研究中心整理
随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有：分时度假（介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品）、旅游主题社区、度假村以及产权式酒店等。
旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shoppingmall等等模式。其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shoppingmall等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力
消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。
三、在国民经济中的地位
房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。
房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。
房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。
房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。
（一）占第三产业增加值比重
从房地产行业增加值占第三产业增加值的比重来看，房地产行业在第三产业中的地位在稳步提升。其中，2014年，中国房地产行业增加值为38166.6亿元，第三产业增加值为306038.2亿元，房地产行业增加值占第三产业增加值的比重为12.5%，较2013年下降0.2个百分点。
图表3：1978-2014年中国房地产行业增加值占第三产业增加值的比重（单位：%）
2
4
6
8
10
12
14
1979年1981年1983年1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年 资料来源：统计局 中经未来产业研究中心整理
（二）占国内生产总值的比重
从房地产行业增加值占国内生产总值的比重来看，房地产行业在国民经济中的地位同样在稳步提升。其中，2014年，房地产行业增加值占国内生产总值的比重为6.00%，较2013年提升0.34个百分点，2014年所占比重达到历史最高。
图表4：1978-2014年中国房地产行业增加值占国内生产总值的比重（单位：%）
1
2
3
4
5
6
7
19
79年1981年1983年1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年
资料来源：统计局 中经未来产业研究中心整理
四、房地产行业投融资情况
（一）房地产开发投资情况
2013年，中国房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。2013年，房地产开发投资约占全国固定资产投资额的20%。其中，2013年，住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%。
2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，同比下滑9.3个百分点，创2011年以来新低。其中：住宅投资64352亿元，增长9.2%；办公楼投资5641亿元，增长21.3%；商业营业用房投资14346亿元，增长20.1%。
图表5：2005-2014年中国房地产开发企业开发投资额及增长情况（单位：亿元，%）
010000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
100000
2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年
0%
5%10%15%20%25%30%35%房地产开发投资额（亿元）
资料来源：统计局 中经未来产业研究中心整理
从投资结构来看，住宅投资一直占据绝对的主力，但所占比重呈不断下降趋势，而办公楼和商业营业用房所占投资比重呈不断上升趋势。2014年，住宅投资、办公楼投资和商业营业用房投资所占比重分别为67.7%、5.9%和15.1%。
图表6：2010-2014年中国房地产开发企业投资结构（按用途分）（单位：%）
0%20%
40%
60%
80%
100%
2010年2011年
2012年2013年2014年住宅办公楼商业营业用房其他
资料来源：统计局 中经未来产业研究中心整理
（二）房地产开发到位资金
2014年，全年房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%。其中：国内贷款21243亿元，增长8%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长
6.3%；其他资金49690亿元，下降8.8%。在其他资金中，定金及预收款30238亿元，下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。
图表7：2005-2014年中国房地产开发企业实际到位资金及增长情况（单位：亿元）
020000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年
-10%
0%10%20%30%40%50%本年实际到位资金（亿元）
资料来源：统计局 中经未来产业研究中心整理
从实际到位资金来源来看，企业自筹资金和其他资金来源为主要资金来源，两者合计所
占比重超过八成，银行贷款大约在16%左右。其中，2014年，国内贷款、利用外、自筹资金和其他资金所占比重分别为17.4%、0.5%、38.8%和41.3%。
图表8：2010-2014年中国房地产开发企业实际到位资金来源（单位：%）
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2010年2011年
2012年2013年2014年国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源
资料来源：统计局 中经未来产业研究中心整理 五、报告简介
房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。房地的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。从房地产行业增加值占国内生产总值的比重来看，房地产行业在国民经济中的地位在稳步提升。2014年，房地产行业增加值占国内生产总值的比重为6.00%，较2013年提升0.34个百分点，2014年所占比重达到历史最高。
2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，同比下滑9.3个百分点，创2011年以来新低。其中：住宅投资64352亿元，增长9.2%；办公楼投资5641亿元，增长21.3%；商业营业用房投资14346亿元，增长20.1%。
2014年，全年房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%。其中：国内贷款21243亿元，增长8%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长
6.3%；其他资金49690亿元，下降8.8%。在其他资金中，定金及预收款30238亿元，下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。
2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%；其中：
住宅施工面积515096万平方米；房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%。其中：住宅竣工面积80868万平方米；房屋新开工面积179592万平方米，同比下降10.7%，其中：住宅新开工面积124877万平方米。
2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%；其中：住宅销售面积105182万平方米，同比下降9.1%；办公楼销售面积2498万平方米，同比下降13.4%；商业营业用房销售面积9075万平方米，同比增长7.2%；商品房销售额76292亿元，下降6.3%。其中：住宅销售额62396亿元，下降7.8%；办公楼销售额2944亿元，下降21.4%；商业营业用房销售额8906亿元，增长7.6%。
《2015-2020年中国房地产行业发展前景与投资预测分析报告》利用中经未来长期对房地产市场跟踪搜集的一手数据，从行业的高度全面而准确的构建分析体系。报告主要分析了房地产行业的供需态势、房地产行业的发展环境、房地产金融市场发展状况、房地产信托发展状况、房地产细分领域前景展望、重点城市房地产市场运行情况、领先房地产企业经营情况以及房地产行业的发展前景展望等等。
本报告最大的特点是政策全面、数据详实、分析专业。报告通过大量的市场监测数据，深入并客观地剖析当前中国房地产行业的运行态势及存在问题，是房地产相关企业、投资企业、房地产主管部门及时、准确、全面了解行业当前最新发展动态，做出正确管理决策的必备参考。
中经未来产业研究中心
目 录
前 言 (2)
第一章中国房地产行业发展概况分析 (43)
第一节房地产行业的相关概述 (43)
一、房地产的相关概述 (43)
（一）房地产行业的界定 (43)
（二）房地产行业的特征 (43)
二、房地产行业的分类 (45)
（一）住宅地产 (45)
（二）商业地产 (47)
（三）工业地产 (48)
（四）旅游地产 (48)
三、在国民经济中的地位 (49)
（一）占第三产业增加值比重 (49)
（二）占国内生产总值的比重 (50)
四、报告的研究范围与方法 (51)
第二节房地产行业的发展概况 (52)
一、房地产行业发展规模 (52)
（一）企业数量规模 (52)
（二）从业人员规模 (53)
（三）固定资产投资 (54)
二、房地产行业投融资情况 (55)
（一）房地产开发投资情况 (55)
（二）房地产开发到位资金 (56)
三、行业资产负债情况 (57)
（一）资产规模 (57)
（二）负债规模 (58)
（三）所有者权益 (59)
四、企业经营情况分析 (59)
（一）主营业务收入 (59)
（二）商品房销售收入 (60)
（三）营业利润 (61)
第三节房地产行业的供需态势 (62)
一、房地产开发景气指数 (62)
二、土地开发及购置情况 (62)
（一）待开发土地面积 (62)
（二）土地购置面积 (63)
（三）土地成交价款 (63)
三、房屋建筑情况分析 (64)
（一）房屋施工面积 (64)
（二）房屋竣工面积 (65)
（三）房屋新开工面积 (66)
（一）商品房销售情况 (68)
（二）商品房销售金额 (69)
五、保障性住房发展状况 (72)
（一）2014年保障房政策情况 (72)
（二）2014年保障房建设情况 (76)
（三）2015年保障房推进情况 (77)
（四）保障房建设的主要影响 (78)
（五）未来几年保障房发展趋势 (80)
六、房地产供需求与给国际经验 (83)
（一）日本房地产供需周期经验分析 (83)
（二）韩国房地产供需周期经验分析 (84)
第二章中国房地产行业发展环境分析 (86)
第一节房地产行业的政策环境 (86)
一、房地产行业主要政策与规划 (86)
（一）房地产行业主要政策解读 (86)
（二）房地产行业相关发展规划 (91)
二、金融相关政策及影响 (92)
（一）财政政策 (92)
（二）金融政策 (93)
三、国外房地产市场调控的启示 (95)
（一）国外房地产市场调控的做法 (95)
（二）中国房地产市场调控的措施 (98)
（三）国外房地产市场调控的启示 (100)
第二节房地产调控政策的演变 (102)
一、支持房地产发展（1998-2003） (102)
（一）政策背景 (102)
（二）政策内容 (103)
（三）政策特点 (105)
（四）政策影响 (107)
二、控制房地产价格（2004-2008） (107)
（一）政策背景 (107)
（二）政策内容 (108)
（三）政策特点 (110)
（四）政策影响 (111)
三、刺激房地产发展（2008-2009） (111)
（一）政策背景 (111)
（二）政策内容 (112)
（三）政策特点 (113)
（四）政策影响 (113)
四、严厉控制房地产（2010-2012年） (114)
（一）政策背景 (114)
（二）政策内容 (114)
（四）政策影响 (115)
五、平稳发展房地产（2013年至今） (116)
（一）政策背景 (116)
（二）政策内容 (116)
（三）政策特点 (117)
（四）政策影响 (117)
第三节国际经济金融环境分析 (118)
一、国际宏观经济环境分析 (118)
（一）世界主要国家国内生产总值 (118)
（二）主要经济体的经济形势分析 (119)
（三）世界主要国家和地区 C P I (120)
（四）主要国家就业结构与失业率 (121)
（五）主要国家货物进出口贸易额 (122)
（六）世界经济运行主要影响因素 (124)
（七）世界经济展望最新预测分析 (127)
（八）外部环境对中国经济的影响 (128)
二、国际金融环境分析 (129)
（一）国际金融市场形势分析 (129)
（二）主要经济体货币政策分析 (131)
三、国际环境面临的风险与挑战 (132)
第四节中国经济金融环境分析 (134)
一、国内宏观经济环境分析 (134)
（一）国内生产总值及增长情况 (134)
（二）全国公共财政收入及增长 (134)
（三）国家外汇储备及增长情况 (135)
（四）人民币汇率及其变化趋势 (135)
（五）固定资产投资额及其增长 (136)
（六）制造业采购经理指数走势 (137)
（七）非制造业商务活动指数走势 (140)
二、国内货币金融运行情况分析 (143)
（一）货币供应量及其增长情况 (143)
（二）社会存款情况及增长情况 (144)
（三）社会融资规模及增长情况 (145)
（四）社会贷款情况及增长情况 (145)
（五）货币政策操作及执行情况 (146)
三、国内经济金融环境展望分析 (148)
第三章 中国房地产金融市场发展分析 (150)
第一节中国房地产融资情况分析 (150)
一、房地产信贷 (150)
（一）房地产贷款余额 (150)
（二）个人购房贷款余额 (150)
（三）房地产开发贷款余额 (151)
二、房地产融资 (152)
（一）融资规模 (152)
（二）融资结构 (152)
（三）银行信贷 (153)
（四）海外融资 (154)
三、房地产项目融资模式分析 (155)
（一）直接安排模式 (155)
（二）项目公司安排融资模式 (156)
（三）“设施使用”模式 (156)
（四）“产品支付”模式 (158)
（五）BOT模式 (159)
（六）ABS融资模式 (160)
（七）PPP合作模式 (162)
（八）售后回租融资模式 (162)
（九）房地产项目融资模式对比 (163)
四、房地产融资租赁的发展状况 (164)
（一）房地产融资租赁的发展现状 (164)
（二）房地产融资租赁的运作流程 (165)
（三）房地产融资租赁主要竞争对手 (165)
（四）房地产融资租赁法律风险分析 (165)
（五）防范房地产融资租赁风险的建议 (169)
（六）房地产融资租赁的市场容量预测 (172)
五、房地产金融风险分析 (173)
（一）银行房地产信贷存在的风险 (173)
（二）其他房地产融资存在的风险 (175)
（三）房地产金融风险的传导机制 (175)
第二节房地产证券化发展模式分析 (179)
一、房地产证券化的相关概述 (179)
（一）房地产证券化的产生 (179)
（二）房地产证券化的含义 (179)
（三）房地产证券化的特征 (180)
（四）房地产证券化的起源 (181)
（五）房地产证券化的功能 (181)
二、国外房地产证券化经验借鉴 (182)
（一）美国房地产证券化模式分析 (182)
（二）日本房地产证券化模式分析 (183)
（三）英国房地产证券化模式分析 (184)
（四）国外房地产证券化经验借鉴 (186)
三、中国发展房地产证券化的途径 (187)
（一）中国房地产证券化的演进 (187)
（二）发展房地产证券化的必要性 (189)
（三）发展房地产证券化的条件 (190)
第三节境外房地产金融制度的比较 (192)
二、境外房地产市场金融体系 (193)
（一）境外住房金融体系概述 (193)
（二）美国住房市场金融体系 (194)
（三）德国住房市场金融体系 (196)
三、境外房地产行业金融体系 (198)
（一）银行贷款 (198)
（二）上市公司 (199)
（三）REITs (200)
（四）私募基金 (200)
第四章 中国房地产信托发展状况分析 (203)
第一节中国信托业的经营状况 (203)
一、信托业的资产管理规模 (203)
（一）资产管理规模及增长情况 (203)
（二）按来源划分信托资产结构 (204)
（三）按功能划分信托资产结构 (205)
二、信托业的资金信托规模 (206)
（一）资金信托规模及增长情况 (206)
（二）按运用方式划分结构分析 (207)
（三）按投向划分资金信托结构 (208)
三、信托业的经营状况分析 (208)
（一）信托业的固有资产总额 (208)
（二）信托业的经营收入情况 (209)
（三）信托业的信托业务收入 (210)
（四）信托业的利润总额分析 (210)
（五）信托业的人均利润分析 (211)
第二节房地产信托的发展状况 (212)
一、中国房地产信托的发展历程 (212)
（一）第一阶段：摸索阶段 (212)
（二）第二阶段：起步阶段 (212)
（三）第三阶段：停滞不前 (212)
（四）第四阶段：飞速发展 (213)
（五）第五阶段：震荡前行 (214)
二、中国房地产信托的发展状况 (214)
（一）房地产信托的发展现状 (214)
（二）房地产信托的基本特点 (215)
（三）房地产信托的主要功能 (215)
（四）房地产信托的资金运用 (217)
（五）房地产信托的风险控制 (218)
三、中国房地产信托的运作模式 (219)
（一）贷款型信托融资模式 (219)
（二）股权型信托融资模式 (220)
（三）混合型信托融资模式 (221)
四、中美房地产信托发展的比较 (222)
（一）美国房地产信托的发展历程 (222)
（二）美国房地产信托的特点分析 (224)
（三）中美房地产信托产品的比较 (224)
（四）中美房地产信托法律的比较 (225)
（五）中国房地产信托优劣势分析 (226)
（六）美国房地产信托的经验借鉴 (229)
五、中国房地产信托的功能创新 (229)
（一）基于安全性的信托产品创新 (229)
（二）基于收益性的信托产品创新 (231)
（三）基于流动性的信托产品创新 (233)
六、中国房地产信托的发展对策 (234)
第三节中国REIT S的发展状况 (238)
一、REITs的相关概述 (238)
（一）REITs的概念 (238)
（二）REITs的特征 (238)
（三）REITs的类别 (239)
二、REITs的运作方式 (241)
（一）REITs的当事人 (241)
（二）REITs组织架构 (242)
（三）REITs运作流程 (242)
三、REITs发展的必要性 (244)
（一）拓宽融资渠道 (244)
（二）满足投资需求 (244)
（三）促进行业发展 (244)
四、REITs的发展现状 (245)
（一）房地产信托规模分析 (245)
（二）香港开放REITs的影响 (246)
（三）国际REITs的迅速崛起 (248)
（四）中国REITs存在的问题 (248)
五、中国REITs的发展模式 (250)
（一）地产公司上市模式 (250)
（二）封闭式契约型模式 (250)
（三）可选模式比较分析 (250)
六、促进REITs发展的对策 (251)
（一）REITs成功案例分析 (251)
（二）REITs失败案例分析 (253)
（三）促进REITs发展的对策 (254)
第四节国外REIT S经验与启示 (257)
一、美国房地产投资信托基金 (257)
（一）美国REITs的发展概况 (257)
（二）美国REITs的运营方式 (259)
（三）美国REITs的组织构架 (260)
二、日本房地产投资信托基金 (262)
（一）日本REITs的发展概况 (262)
（二）日本REITs的主要类型 (263)
（三）日本REITs的运营模式 (263)
三、新加坡房地产投资信托基金 (264)
（一）新加坡REITs发展概况 (264)
（二）新加坡REITs主要类型 (264)
（三）新加坡REITs典型构架 (265)
四、国际REITs的比较与启示 (266)
（一）国际REITs的比较分析 (266)
（二）国际经验对中国的启示 (267)
第五章 中国房地产行业细分市场分析 (269)
第一节工业地产 (269)
一、工业地产的相关概述 (269)
（一）工业地产的内涵 (269)
（二）工业地产的特征 (269)
（三）工业地产的盈利模式 (270)
（四）工业地产开发的作用 (270)
（五）工业地产项目的特点 (271)
（六）工业地产的发展现状 (272)
二、工业地产的开发模式 (272)
（一）综合开发模式 (272)
（二）工业地产商模式 (273)
（三）主体企业引导模式 (273)
（四）工业园区开发模式 (273)
三、工业地产创新融资模式 (273)
（一）REITs融资模式 (273)
（二）供应链融资模式 (274)
（三）项目融资模式 (274)
四、工业地产发展前景展望 (275)
第二节旅游地产 (277)
一、旅游地产的相关概述 (277)
（一）旅游地产的概念 (277)
（二）旅游地产的分类 (277)
（三）旅游地产的特征 (278)
二、旅游地产的驱动因素 (279)
（一）源动力因素 (279)
（二）次生动力因素 (281)
三、旅游地产的开发模式 (282)
（一）精品式开发模式 (282)
（二）主题式开发模式 (283)
（三）引导式开发模式 (284)
浅谈房地产未来发展九大核心能力 明源市场部沈蓓 伴随着中国城市化进程、人民生活水平的提升，房地产行业进入第二次高速发展阶段，这毋庸置疑，然而宏观调控、金融化进程和国际资本进入、竞争的加剧、区域差异、客户需求等都将促使房地产行业发育成熟，面临行业结构与战略的重整。作为中国房地产的一员，无论处于怎样的城市背景和市场环境，借用古人的一句话：“人无远虑，必有近忧”，必须要未雨绸缪的思考企业未来的发展道路、核心能力、竞争优势。 俗话说：“你梦想成为怎样的人，你才有可能成为怎样的人”，同理，目标成为怎样的企业，才有可能成为怎样的企业。当然，目标不是凭空想象的，要思考企业核心能力、竞争优势是什么，能支持企业目标实现吗；倘若不能，该如何增强？这是摆在大部分房地产企业掌门人面前的一道难题。通过研究标杆地产企业或走在前列的地产企业，不难发现“实现管理转型，打造核心能力”是关键，并且这条道路“任重而道远”。 对于“管理转型”，过去的大部分房地产企业均以“土地增值”为主要盈利点，曾有企业计算表明，土地溢价的利润要比土地开发后赚取的利润高，这说明我们在开发过程的环节出现了产品定位和管理上的问题，没有发挥通过开发来提升土地的溢价能力，反而降低了。这就需要我们实现管理的转型，从原有“粗放式管理”向“规划化管理”再向“精细化管理”转型，在此过程中企业必备九大核心能力。 一、从战略层面，主要包括4大核心能力， 战略布局、 战略资源运作、 产品研发创新、 市场研究与策划。 这4大核心能力之间也是相互关联、相互支持，并为后期的管控与控制层面提供指导。 战略布局是依据企业战略目标和方向进行具体战略部署，包括业务布局、区域布局、布局的方式、布局的时机。目前大部分地产企业的业态和区域的布局相对单一，主要以普通住宅为主，集中在本土及周边的区域发展，当市场行情发生变化，企业对应能力就减弱。例如，市场环境导致普通住宅不好卖，花园洋房、别墅、商业抢手；政策的影响，一线城市反映速度较快，二、三线城市的影响较小或没有收到影响等等，通过战略的布局来降低风险，提升企业健康度。 战略的布局离不开企业自身的战略资源，战略资源包括资金、土地、品牌。 对于资金:
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
精品文档你我共享 金融管理：金融资产管理公司的定位与发展 在中国的金融市场上，无数的资产管理公司在担负着资产管理和运作的职能，为中国金融市场的发展做出了不可磨灭的贡献，其中有四家资产管理公司的成立和运作有其特殊的背景，这就是1999年相继成立的政策性的金融资 AAAAAA
精品文档你我共享 产管理公司。 金融资产管理公司的特殊性 组建金融资产管理公司来管理和处置银行的不良资产是国际上的通行做法，金融资产管理公司的运作有成功的经验，也有失败的教训。美国在二十世纪八十年代直到九十年代初，曾经发生过一场影响很大的银行业危机。当时， AAAAAA
精品文档你我共享 美国约有1600多家银行、1300家储蓄和贷款机构陷入了困境。为了化解危机，联邦存款保险公司、联邦储蓄信贷保险公司竭尽全力进行了援助，美国政府也采取了一系列措施，设立了重组信托公司（ResolutionTrustCorporation，以下简称RTC）对储贷机构的不良资产进行处置。RTC在1989—1994年经营的五 AAAAAA
精品文档你我共享 年多时间，在化解金融风险，推进金融创新等方面多有建树，被公认为是世界上处置金融机构不良资产的成功典范。在某种意义上可以说，正是自RTC开始，组建资产管理公司成了各国化解金融风险，处置不良资产的通行做法。 我国金融资产管理公司的成立和运作借鉴了国际上通行做法，并结合中国社会、经济发展的实际，具有很强的 AAAAAA
精品文档你我共享 政策性色彩。党中央、国务院明确组建金融资产管理公司应达到三个目的：一是收购国有商业银行的部分不良资产，改善国有商业银行的资产负债结构，使其办成真正意义上的现代商业银行；二是运用金融资产管理公司特殊的法律地位和专业化的优势，通过资产回收责任制及其专业经营，实现不良资产回收价值的最大化；三是对符合条件的企业 AAAAAA
未来10年医疗行业最值得投资的五大方向！ 一、医疗服务 2016年医疗服务行业的驱动因素来自于药品行业景气度持续下滑，以及药品价格形成机制的变化。分级诊疗和医生多点执业的推动下，公立医院借助民营资本盘活存量资产创造增量价。医疗服务业务为新技术提供了商业化的出口，而新技术给医疗服务业务提供了高附加值的项目。 1) 符合医院利益诉求、以医为本的商业模式，比如康复医疗、检验领域，以及高端医学影像领域； 2) 具有一定门槛的连锁专科医院如妇儿、辅助生殖、眼科、骨科、医疗美容等； 3) 连锁第三方服务如健康管理、第三方诊断等； 4) 一线城市的具有核心技术和专家资源的高端医院。 二、生物技术与生命科学 随着基因组学、分子生物学等基础学科的发展，生物制剂与生命科学技术正在治疗中发挥越来越重要的作用：生物制剂方面，越来越多的单抗药物对肿瘤、糖尿病等疑难杂症产生突破性疗效，“重磅炸弹”级新药频出。2014年全球销量前十大药物中，有7个为生物制剂，其中阿达木单抗位居全球销量首位，年销售额达110亿美元；生命科学方面，全球范围内，基因测序市场从2007年的794.1万美元增长到2013年的45亿美元，复合增长率为33.5%，预计未来几年依旧会保持快速增长；细胞免疫疗法等新兴技术也日渐成为重要的治疗方法。 生物技术与生命科学无疑是大健康领域极为重要的投资方向，重点关注的细分领域包括：
1) 先进的基因测序及数据分析公司； 2) 技术驱动型生物制剂公司； 3) 与基因测序解读、个体化给药相结合的精准医疗公司； 4) 技术上取得突破的新型生物治疗方式，如CAR-T细胞免疫疗法等。 三、医疗器械 医疗器械市场在国内起步较晚，但发展迅速，2001年至2014年，我国医疗器械市场规模从173亿元增长至2556亿元，增长了近15倍，复合增速达到23%。但从医疗器械市场规模与药品市场规模的对比来看，全球医疗器械市场规模大致为全球药品市场规模的40%，而我国这一比例低于15%，随着经济的发展以及国内老龄化程度的提高，医疗器械市场发展潜力巨大。同时，《创新医疗器械特别审批程序(试行)》等一批政策的出台，为国产创新医疗器械的快速成长奠定了坚实的基础。重点关注的细分领域包括： 1) 与机器人、人工智能等先进技术相结合的高端医疗器械； 2) 国产创新型医疗器械； 3) 智能家用医疗器械； 4) 现有成熟医疗器械的进口替代产品。 四、互联网医疗 信息技术的高速发展引发各个行业的巨大变革，也为医疗行业带来巨大机遇。随着大数据、云计算、物联网等多领域技术与互联网的跨界融合，新技术与新商业模式快速渗透到医疗各个细分领域，从预防、诊断、治疗、购药都将全面开启一个智能化时代。同时，中国医疗行业特有的资源配置不合理、服务质量低、医患关系紧张等问题，都有赖于凭借互联网技术加以改善。
房地产业未来的发展方向 房地产企业逐步走向民营化 近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势。目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。 逐步走向法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。 房地产企业逐步走向集团化规模化 随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。 逐步走向专业化和品牌化 目前，我国城镇居民已处在从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好是多变的，有时变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化。 专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合
房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
金融风险管理期末考试复习要点： 一、金融风险 1、金融风险定义： 金融风险是指在资金融通和货币资金经营过程中，由于各种事先无法预料的不确定因素带来的影响，使资金经营者的实际收益与预期收益发生一定的偏差，从而有蒙受损失或获得额外收益的机会或可能性 ——金融风险是指金融行为的结果偏离预期结果的可能性 ——金融风险是指资本在运动过程中由于一系列不确定因素而导致价值或者收益损失的可能性 2、金融风险类型： （1）信用风险：又称违约风险，是指因交易对方（债务人）无法履行还款或不愿意履行债务无造成债权人损失的可能性，它存在于一切信用交易活动中 （2）流动性风险：具体表现为一种获取现金或者现金等价物的能力，指由于流动性不足而给经济主体造成损失的可能性；分为市场流动性风险、现金风险两类 （3）利率风险：是指由于利率变动导致经济主体收入减少的风险。由于利率是资金的价格，对于浮动利率资产、负债和固定利率资产、负债，利率变动可能分别导致资产和负债重新定价、影响资产和负债的市场价格 （4）汇率风险：指一个经济主体持有的以外的以外币计价的资产和负债、经营活动中的外汇收入与支出以及未来可能产生的以外币计价的现金流和现值，因汇率的变动而发生损失的可能性 （5）操作风险：指由于企业或金融机构内部控制不健全或者失效、操作失误等原因导致的风险，包括信息系统、报告系统、内部风险监控系统失灵等因素形成的风险 （6）政策风险：指国家政策（货币政策、财税政策、产业政策、地区发展政策等）变化给金融活动参与者带来的风险 （7）法律风险：指金融机构或其他经济主体在金融活动中因没有正确遵守法律条款，或因法律条款不完善、不严密而引致的风险 （8）国家风险：指由于国家行为而导致经济主体发生损失的可能性，包括国家政治、经济、社会等方面的重大变化 3、金融风险的成因： （1）信息的不完全性与不对称性：主要指全球金融法律制度以及会计、资信评估等差异造成的信息不完全性和不对称性 （2）金融机构之间的竞争日趋激烈：一是表现在各种金融机构在金融资源有限的市场环境中竞争加剧；二是表现在投机资本对金融资产价格的冲击 （3）金融体系脆弱性加大：各种金融活动把不同的金融机构紧紧连在一起，任何一个环节断裂都会导致金融风险事故的发生 （4）金融创新加大金融监管的难度：为了逃避金融监管而进行的一些金融创新，可加上科技进步、大量的网上交易，不受时空的限制，各金融监管带来很大的困难 （5）金融机构的经营环境缺陷： A、制度框架不够完善：包括法律、行政、政策这几方面作为保证 B、信息披露不充分：金融机构的从业人员的素质和专业水平 C、金融机构历史包袱重 （6）金融机构内控制度不健全：体现在缺乏权力制衡和激励约束机制，使金融机构失去了制度约束和防范，维金融风险的产生提供了制度上的生成基础
2019年房地产行业发展趋势 第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。 总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。 第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。
一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降 预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。 二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。 三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足 预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，
房地产中介公司发展前景及思路 房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金 实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素： 第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。 第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。 第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。 第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。 第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。 综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面： 第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。 第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。
中国金融资产管理公司的发展历程与前瞻(一) 一、金融资产管理公司的设立背景 （一）金融危机：催生AMC的国际背景 1、经济和金融全球化及其引致的危机 20世纪80年代以来，生产要素逐步跨越国界，在全球范围内不断自由流动；以IT为主导的高新技术迅猛发展，不仅冲破了国界，而且缩小了各国及各地区之间的距离，使世界经济越来越融为一个整体。但是，经济全球化是一把“双刃剑”，它在推动全球生产力发展、加速世界经济增长、为少数发展中国家赶超发达国家提供难得历史机遇的同时，亦加剧了国际竞争，增加了国际风险。进入90年代以来，经济全球化和金融全球化加快，金融危机也不断爆发：先是在1992年爆发了英镑危机，然后是1994年12月爆发了墨西哥金融危机；最为严重的是1997－1998年如飓风一般席卷东南亚各国的金融危机；此后，金融危机顺势北上，在1998年波及刚刚加入OECD的韩国，这场危机的波及范围甚至延伸到了南非和俄罗斯；接着，金融危机的飓风又跨越大西洋，袭击了阿根廷。 2、危机根源：银行巨额不良资产 1997年亚洲金融危机爆发后，经济学界和金融学界对金融危机进行了多视角研究，研究发现，爆发金融危机的国家在危机爆发前都有共性之处，即巨额银行不良资产。发生危机的国家在宏观经济和微观经济层面均比较脆弱，而基本面的脆弱性给危机国家带来内外两方面的巨
大压力，一是外部压力，巨额短期外债，尤其是用于弥补经常项目赤字时，将使本国经济难以靠短期资本的持续流入来维系，只要资本流入减缓或逆转，经济和本币都可能遭受重创；二是内部压力，薄弱的银行监管导致了银行尤其是资本金不充足的银行过度发放风险贷款，当风险损失发生时，银行缺乏资本以发放新贷款，甚至破产，当借款人不能偿还贷款时，银行的不良贷款（NPL）就引发了银行危机。 3、解决银行危机：AMC产生的直接原因 为了化解银行危机，各国政府、银行和国际金融组织均采取了各种措施，以解决银行体系的巨额不良资产，避免新的不良资产的产生。20世纪80年代末，美国储蓄贷款机构破产，为维护金融体系的稳定，美国政府成立了重组信托公司（RTC）以解决储蓄贷款机构的不良资产，从此专门处理银行不良资产的金融资产管理公司开始出现。进入90年代以来，全球银行业不良资产呈现加速趋势，继美国之后，北欧四国也先后设立资产管理公司对其银行不良资产进行大规模重组。随后中、东欧经济转轨国家（如波兰成立的工业发展局）和拉美国家（如墨西哥成立的FOBAPROA资产管理公司）以及法国等也相继采取银行不良资产重组的策略以稳定其金融体系。亚洲金融危机爆发后，东亚以及东南亚诸国也开始组建金融资产管理公司对银行业的不良资产进行重组，例如，日本的“桥”银行，韩国的资产管理局(KAMCO)、泰国的金融机构重组管理局(FRA)、印度尼西亚的银行处置机构(IBRA)和马来西亚的资产管理公司(Danaharta)。因此，资产管理公司的实质是指由国家专门
未来5年被看好的投资项目未来五年好赚钱的10个项目 导读：不管创业做什么，都要放远未来，清楚未来5年投资方向，把握市场热点，便能轻轻松松创业，发财致富!那么未来5年投资方向在哪里?有什么行业能赚钱?根据市场调查预测，以下这10个行业有钱可赚! 不管创业做什么，都要放远未来，清楚未来5年投资方向，把握市场热点，便能轻轻松松创业，发财致富!那么未来5年投资方向在哪里?有什么行业能赚钱?根据市场调查预测，以下这10个行业有钱可赚! 未来5年投资方向饮料行业 现阶段饮料需求大，品牌之多，各种各样的不同口类类型的饮料也随之而生了。其中非碳酸类果汁饮料的利润最大，市场零售价2块钱的果汁饮料连包装成本+设备成本只有7分钱，而易拉罐饮料则更低，仅有5分钱。加上员工工资、电费等一些杂七杂八的费用，加起来也不少，主要的还是在一些工商局身上花的费用不少。总的来说批发价是1.5元的话，那场家就赚0.65-0.85之间。添加了口味的饮料也是暴利行业之一。 未来5年投资方向药品保健品行业 据一位业内人士透露，一个出厂价12元钱的药，销售价是40，那么差价28元钱里，流通成本大概要7元到15元，而所谓的“流通成本”绝大部分是回扣，也就是说，回扣占药价的30%到40%。在药价虚高的声讨声中，一些平价药房在全国遍地开花。有的平价药房以“比
核定零售价平均低45%”的价格销售。但是，即使降价45%，仍能有利可图，可以想象药品零售业的暴利程度。另外，随着中国人知识水平和支出水平的提高，对健康越来越关心，近几年来保健品市场看好，特别在逢年过节时，保健品销量猛增。 未来5年投资方向化妆品行业 人们对化妆品的使用要求不单单是防冻抗皴功能，追求对脸部不同部位保养更多的功能，也产生不同作用效果的化妆品。哪里有好的投资项目?利润高的化妆品并不是低端的消费品牌，这里的化妆品是指进口高端产品。sk-ii著名的神仙水在中国零售价格为560元，而其制造成本仅为人民币6.5元。惊讶么?就算研发成本都加进去，每单只成本也不超过人民币10元。资生堂650元/50克的眼霜连包装成本也只有10元不到。而欧伯莱那些150元左右的低端眼霜成本仅在3元左右。而之所以价格昂贵，原因在品牌宣传，包装费用和广告费。 未来5年投资方向婚纱摄影行业 婚纱摄影，这个有中国特色的产业，创造着惊人的产值。新人“人生就一次”的观念也助长了影楼漫天要价，在影楼拍摄一套婚纱照少则上千，多则上万。 2010年度在上海结婚登记的有117825对新人，如果每对新人拍摄婚纱按照2000元计算，上海地区婚纱摄影一年的产值就是2亿。伴随着2011年结婚旺年的到来，婚庆消费又将迎来新一轮高峰。 未来5年投资方向日用品行业
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
2019年中国房地产行业投资前景分析 ——预计2019年开发投资增速为4-5% 一、调控政策基调不变，地方调整更灵活 1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕 2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”。 2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。当月，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。货币政策的调整为2018年以来资金面持续紧张的房地产行业带来边际改善的预期，同时租金和首套房贷的个税减免政策也为刚需市场带来了一定程度的刺激。 进入年底，金融政策方面在做好服务实体经济、为企业减税降负的同时，继续强调了对房地产业的规范，减持不搞“大水漫灌”式强刺激。央行在11月的《中国金融稳定报告（2018）》中，强调保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域不当和过度融资，同时点名上海、浙江、广东、福建、重庆等5省市住户部门债务风险相对较高。12月的中央经济工作会议为之后的金融财税政策方向做出定调，提出宏观政策要强化逆周期调节，适时预调微调，实施更大规模的减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。同时，本次会议在房地产方面也强调了坚持“房住不炒”、“因城施策”的基调不变。
未来银行的四大发展趋势 在信息经济和互联网金融冲击下，在金融媒介多元化竞争中，商业银行如果不改变将难以应对快速变化的市场和客户需求。因此，有人预言商业银行将成为“21世纪行将灭绝的恐龙”。而我认为，行将灭绝的可能只是商业银行的传统经营模式，市场和客户在进化，商业银行在进化，未来商业银行的形式和承载内容将迥异于当今。虽然我们现在还无法确定未来银行到底是什么样，但一些方向性的趋势值得我们重视。 方向之一：未来银行可能是数据驱动的银行 大数据时代已经悄然来临。大数据用来描述规模巨大、类型复杂的数据集合，被誉为是继云计算、物联网之后，IT产业又一次颠覆性技术变革，引起各方高度关注。2011年，著名咨询公司麦肯锡宣布“大数据”时代已经到来；近年来，IBM、甲骨文、SAP等业界巨头纷纷收购与大数据有关公司，加速布局大数据领域；2012年，达沃斯论坛报告《大数据，大影响》称大数据像货币和黄金一样，成为新的经济资产；2012年，奥巴马政府宣布投资2亿美元启动“大数据研究和发展计划”，旨在增强对海量数据的搜集和分析萃取能力。 随着数据库和数据挖掘技术发展完善以及数据来源迅速扩展，作为数据密集型行业，银行业将在更广领域和更深层次获得并使用涉及客户方方面面，更加全面、完整、系统的数据，并通过挖掘分析得到过去不可能获得的信息和无法企及的商机。由此可见，金融数据密集但目前尚未充分开发的
商业银行大有文章可做，数据和数据应用能力将逐渐成为其战略性资产和核心竞争力的重要体现，对客户营销、产品创新、绩效考核和风险管理等必将发挥日益重要的作用。商业银行经营方式也将从以产品、客户为中心过渡到以数据为中心，数据驱动将成为不可逆转的发展趋势。目前，第三方支付机构拥有的海量数据资产已经对商业银行形成挑战，未来比金融脱媒更令人担心的可能是客户数据脱媒和信息脱媒，最终导致客户流失、服务能力降低。 通过大数据技术和数据挖掘分析，商业银行将整合内外部数据资源，提供全新沟通渠道和营销手段，提升客户体验；丰富客户全景视图，挖掘既有客户需求，创造新的客户需求，提升客户价值创造能力；优化运营流程，提升管理精确度，研究预测市场营销效果，提高经营管理水平。具体体现为：一是大幅提升客户体验。大数据对银行意味着巨大商机，运用大数据可以强化客户体验，提高客户忠诚度，那些善于利用数据分析引导决策的银行将获得更多竞争优势。通过大数据挖掘和分析，银行将由“被动”提供产品向“主动”设计产品转变，由“广泛撒网”营销向“精准制导”营销转变，由“经验依赖”决策向“数据依据”决策转变；银行对客户行为习惯和偏好进行分类汇总，提炼出客户需求信息，将即时或潜在需求的产品和服务有针对性地推送给客户；优化各类营销资源配置，以合适的营销渠道和促销策略对客户实施精准营销；为客户量身打造金融解决方案，推行客户自主定制服务，极大改善客户体验。 二是引导客户及员工行为。大数据时代，对知识的占有意
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。
中国境内PE\VC\投资公司名单 1、青云创投 2、高盛 3、红杉资本 4、鼎晖创投 5、枫丹国际 6、派杰投资银行 7、凯雷投资 8、长安私人资本 9、格林雷斯 10、汉能资本 11、启明创投 12、智基创投 13、美国光速创投 14、世盈创业投资有限公司 15、贝祥投资集团 16、德同资本管理有限公司 17、凯旋创投 18、天泉投资 19、祥峰资本 20、凯鹏华盈 21、联想投资
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中铁二局上市公式报表分析 一、公司简介 （一）公司名称：中铁二局股份有限公司 证券简称：中铁二局 证券代码：600528 相关指数：上证180 沪深300指数道中指数道沪指数 行业类别：土木工程建筑业 证券类别：上海A股 上市日期：2001-05-28 主要从事各类型工业、能源、交通、民用等工程项目施工的承包；工程材料与设备采购(含铁路专用设备) 、机械租赁；工程技术开发与咨询；铁路临管运输与公路运输，铁路简支梁生产；仓储服务；房地产综合开发。 （二）控股股东及实际控制人简介： 1、法人控股股东情况 控股股东名称：中铁二局集团有限公司 法人代表：唐志成 注册资本：164, 万元人民币 成立日期：1998 年 6 月 1 日 主要经营业务或管理活动：项目投融资、项目建设管理、装饰装修、国外工程、环保产业。 2、法人实际控制人情况 实际控制人名称：中国铁路工程总公司 法人代表：李长进 注册资本：1,081, 万元人民币 成立日期：1990 年 3 月 7 日 经营方式：建筑工程，相关工程技术研究、勘察、设计、服务与专用设备制造，房地产开发经营。 （三）公司于实际控制人之间的产权及控制关系 中铁二局集团有限公司是公司的控股股东，持有本公司 %的股份，中国中铁股份有限公司是中铁二局集团有限公司的唯一股东，持有该公司 100%的股份。中国中铁股份有限公司是国有控股并在沪港两地上市企业。 2007 年,中国铁路工程总公司以资产和下属公司股权等出资，独家发起设立了中国中铁股份有限公司。中国铁路工程总公司将其持有的中铁二局集团有限公司 100%的股权全部投入中国中铁股份有限公司。中国中铁股份有限公司于 2007 年 9 月 12 日领取了国家工商总局颁发的企业法人营业执照。本次变更完成后，本公司控股股东仍为中铁二局集团有限公司，实际控制人为中国铁路工程总公司。