自然资源部办公厅关于进一步规范储备土地抵押融资
加快批而未供土地处置有关问题的通知
各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源主管部门，部有关直属单位，部机关有关司局，各派驻地方的国家自然资源督察局：
为更好实施建设用地“增存挂钩”机制，加快批而未供土地处置，严禁新增以政府储备土地抵押融资行为，加快存量抵押储备土地依法解押并形成合理有效供地，现就有关问题通知如下。
一、严禁以政府储备土地违规融资。《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号，以下简称“财综4号文”）明确规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构不得在预算之外违法违规举借债务，不得违法为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。不动产登记机构不得为储备土地办理抵押登记。但据《关于2018年上半年国家土地督察工作情况的报告》（自然资发〔2018〕66号）反映：“2016年1月1日后违规以储备土地抵押融资，涉及473宗，抵押土地面积4786.07公顷（7.2万亩），融资金额716.18亿元。”为此，必须重申，各地要严格执行“财综4号文”的有关规定，坚决杜绝以政府储备土地违规抵押融资。
二、严禁将储备土地作为资产注入国有企业。土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，其他机构一律不得从事土地储备工作。未经依法供地，不得以政府会议纪要、公函等形式将政府收
回、收购、征收的土地直接确定给政府平台公司或其他企事业单位，不得将土地储备机构名下的土地直接划转给政府平台公司、国有企业或其他企事业单位。不动产登记机构不得办理相应的首次登记或转移登记。
三、妥善处理存量土地储备贷款，促进依法解押并合理供应。对于尚未偿还的存量土地储备贷款，包括土地储备机构的贷款和非储备机构以储备土地为担保的贷款，市、县自然资源主管部门要建立台账，逐一提出处置建议报同级政府，并积极配合财政、金融监管等部门加快处置和消化，避免储备土地因抵押而不能供应。确有必要的，可按照党中央、国务院关于防范化解地方政府隐性债务风险的精神和有关要求，商有关部门统筹偿还相关债务或依法置换抵押物。对于“财综4号文”出台前已抵押的储备土地，可在与有关部门、金融机构协商一致的情况下，先行组织土地供应，土地出让后统筹偿还贷款，切实化解债务风险，促进批而未供土地处置和开发利用。各省级自然资源主管部门应汇总辖区内各市、县台账及处置建议，于2019年4月底前报部备案，同时抄报各派驻地方的国家自然资源督察局。
四、加强土地储备信息报送。各地土地储备机构要严格按要求在部土地储备信息系统中填报相关信息，其中，储备土地抵押处置情况将作为2019年度机构名录更新的重要依据。部将进一步完善土地储备信息系统，加强与财政、金融监管等部门的数据共享与联动，逐步建立储备土地来源、入库、出库全流程监测监管机制，实现土地项目、入库土地统一编码，并与“农转用”批文、划拨决定书或有偿使用合
同等关联。从2019年起，相关统计信息、专项债券额度分配、机构评级考核等均以系统数据为准，对于不报、迟报、瞒报、漏报、错报的，部将建立预警通报机制。各级自然资源主管部门要加强对土地储备机构系统填报的指导和监督，适时对数据进行核查，确保及时、准确掌握相关情况，并将土地储备情况纳入地方政府向同级人大报告的全民所有自然资源资产情况中。
本文件自下发之日起执行，有效期5年。
1、提出申请 原土地使用权人向土地收储交易中心提出土地储备申请，填写《国有土地使用权储备申请书》后，连同以下材料交国土储备交易中心： （1）法人代表证明； （2）营业执照； （3）授权委托书； （4）土地使用权证或土地申报材料； （5）房屋所有权证、房屋使用权证明； （6）地形现状图； （7）主管部门意见。申请单位是企业的还应提交市主管局与国有资产决策委员会研究意见。 2、权属核实 对申请人提供的土地和地上物的权属、土地及地上物面积、土地四至范围、土地用途等情况进行实际调查和审核，对权属无争议、事实清楚准确的地块，委托有关部门做出测量定界。 3、征询意见 审查并测量定界后，土地收储交易中心将申请储备土地的有关资料送市规划、市国土资源等部门，由上述部门对申请储备土地提出以下意见： （1）规划设计要点；
（2）地价评估结果； （3）综合开发费收取标准等。 4、评估测算 根据调查和征求意见情况，对申请储备土地进行土地收购、拆迁安置及补偿等费用的测算；预测出让底价、盈亏数额等。 5、报批 根据调查及测算情况，拟定收购储备方案，报市土地资产管理委员会批准。 6、签订协议 储备方案经批准后，土地收储交易中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收回协议》。 7、支付收购费用 土地收储交易中心根据《国有土地使用权收回协议》约定的期限、数额和方式，向原土地使用权人支付土地收购定金或收购费用。 8、权属变更 土地收储交易中心根据《国有土地使用权收回协议》支付收购费用后，原土地使用权人与土地收储交易中心向市国土资源局、市房产管理局申办权属变更登记手续，经市国土局、市房管局审核同意后，直接向国有土地收储交易中
房地产开发类贷款概述-----------------------作者：
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第六章房地产开发类贷款 6.1 概述 6.1.1 定义 房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 6.1.2 对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。 6.1.3 条件 6.1.3.1 借款人条件 借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.1.2我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件： 1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的： （1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； （2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 2.借款人为事业单位的： （1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； （2）实行独立核算，有健全的管理机构； （3）按规定办理年检手续，年检合格。
●指导思想 “知识与技能、过程与方法、情感态度与价值观”被称为新课程教学的三维目标。新课程标准下的地理教学就是要改变地理学习方式，引导学生从现实生活的经历与体验出发，激发学生对地理问题的兴趣，培养学生的地理学习能力，鼓励积极探究，了解地理知识的功能与价值，形成主动学习的态度，实现“书本世界和学生生活世界以及心灵世界的有机沟通”，让学生学习对生活有用的地理，对终身发展有用的地理。本节课就是以学生熟悉的被称为“万物之本”的土地为题，让学生从自己的生活经历和体验中了解土地的用途、分布及利用中存在的问题、保护的措施等，在学习探究的过程中扩展知识，培养能力，形成正确的人地观，树立可持续发展意识。 ●教学目标 1.使学生了解土地资源的利用类型和我国土地资源的基本特点，初步理解我国土地资源分布差异的形成原因。 2.从生活、生产实例出发，使学生了解合理利用土地资源的重要性，以及我国土地资源利用中存在的问题。 3.使学生充分认识“土地是立国之本”，培养学生的资源保护意识，树立合理用地、节约用地、保护耕地的资源观。 ●教学重点、难点 重点：了解我国土地资源的分布及基本特点。难点：通过分析我国土地资源利用中存在的问题及带来的严重后果，对学生进行国土资源的国情国策教育，培养学生正确的资源观、环境观，形成可持续发展意识。 ●教学准备 学生：分组搜集有关土地利用的资料图片教师：制作多媒体教学课件 ●教学课时 1课时 ●教学设计 [创设情景，导入新课] 教师：人和土地的关系，就好像鱼和水的关系一样，土地抚育着人类，从古至今有多少人赞美土地，歌颂土地。你能举例来说明吗？(或者直接利用课本中的小诗导入) 学生：小组交流，组长汇报(诗歌、故事、图片等) 教师：同学们，我们对土地的赞美真是说不尽、道不完，那么你对土地知道多少呢？
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 市土地储备中心工作总结和工作思路 ****年以来，土地储备中心在局党组的领导下，在相关处室、单位的鼎力支持下，克服了工作人员少、业务任务重、工作压力大的实际困难，积极进取，奋力拼搏，基本完成了各项工作任务，取得了一定成绩。今年土地储备中心的工作可以概括为两句话：在困难中完成任务，在困难中谋求发展。现将****年工作情况和****年工作思路汇报如下：一、今年工作情况回顾 ****年土地储备中心主要在以下几个方面取得一些成绩： 1、强化学习教育，大力提高干部队伍素质。 全体干部职工对自己高标准、严要求，从我做起，从小事做起，为人民群众办实事、办好事，树立了国土部门在人民群众中的良好形象。积极开展下基层、听意见、送服务活动，今年以来，土地储备中心分别走访了市工业资产经营公司、中策橡胶有限公司、新华造纸厂、中国计量学院、浙江科技学院、浙江工程学院、杭州电子工学院等，上门送服务、送政策，共同商讨土地盘活等事宜，得到各部门、企业及高校的好评。四是积极开展联系街道（社区）工作。土地储备中心联系望江街道，主动积极地上门送政策、送服务，解决街道和社区碰到的一些实际问题，得到当地居民的一致好评。今年以来，党支部组织全体党员干部以助学帮困等形式先后三次组织干部职工捐款、捐物，帮助困难群众。党支部注重一个“实”字，在协助街道招商引资、推 1 / 8
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
土地储备融资模式 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
（一）财政拨款 财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为 （二）银行贷款 银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。 （三）土地储备收益 土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式 （一）土地信托 土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。 （二）土地基金 土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储
备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。 （三）土地置换 土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。 （四）土地债券 土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
大连市国有土地储备交易程序规定 (大政发〔2004〕46号2004.5.18 第一章总则 第一条为规范国有土地储备、交易,加强对土地资源的宏观调控,建立公平、公正、公开的土地市场,根据《中华人民共和国土地管理法》及有关规定,制定本规定。 第二条大连市行政区域内国有土地的储备、交易,执行本规定。 第三条大连市土地行政主管部门、土地储备交易机构、规划行政主管部门、房产行政主管部门、财政部门,依据职责分工负责本规定的实施。 第四条国有土地储备、交易,实行政府统一收购、统一储备、统一整理、统一供应的原则。第二章土地储备的准备 第五条土地储备交易机构根据土地储备计划、土地供应年度计划,进行拟储备土地的权属、他项权利和利用现状调查,并测绘土地面积。 第六条拟储备土地权属清晰,他项权利、利用现状和面积明确,符合储备要求的,由土地储备交易机构通过《大连日报》向原使用土地单位或个人下达《国有土地使用权收回、收购通知书》,组织资产(不动产评估并报相关部门备案审查。同时土地行政主管部门停止办理转让、租赁等手续。 拟储备土地存在他项权利,需要与有关单位洽谈或向人民法院提起诉讼的,由土地储备交易机构协调;需要解除抵押、查封的,由土地行政主管部门负责办理解除抵押、查封等手续。 第七条土地储备交易机构与原使用土地单位或个人洽谈,签订《国有土地使用权收回、收购合同》。合同应写明土地的基本情况;收回或收购土地的位置、面积、房屋所有权情况;补偿费用及支付方式、期限等内容。
第八条土地行政主管部门依据《国有土地使用权收回、收购合同》,5个工作日内注销原土地的《国有土地使用证》,并向土地储备交易机构核发临时《国有土地使用证》。 第九条土地储备交易机构根据土地储备计划,向规划行政主管部门提出储备用地规划申请。规划行政主管部门根据控制性详细规划在20个工作日内向土地储备交易机构提供储备土地《建设项目选址意见书(规划设计条件》。 第三章储备用地详细规划编制和土地整理 第十条根据土地储备计划和土地供应年度计划,凡经营性开发项目,由规划行政主管部门在50个工作日内(指每宗地块根据《大连市城市总体规划》和《大连市土地利用总体规划》组织编制规划设计方案,经专家评审后,将推荐方案报市政府审定,并核发临时《建设用地规划许可证》。 第十一条土地储备交易机构根据土地储备计划,持临时《建设用地规划许可证》、临时《国有土地使用证》、《国有土地使用权收回、收购合同》、拆迁计划和方案、拆迁安置资金证明,向房产行政主管部门申请《房屋拆迁许可证》。符合拆迁条件的,房产行政主管部门在10个工作日内发给《房屋拆迁许可证》,并停止办理房产交易。 第十二条土地储备交易机构组织并通过招投标确定拆迁单位,实施拆迁形成净地。 第四章入库管理 第十三条土地储备交易机构应将形成净地的储备土地绿化美化,或根据土地储备和供应计划及土地市场状况将土地使用权临时经营使用,增加土地收益。 第十四条土地储备交易机构可以根据城市规划,实施储备土地的主要基础设施配套建设,为国有土地使用权供应做好准备。 第五章招标、拍卖、挂牌出让(租赁
开发区的开发与融资模式 建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。 开发区的类型很多，国际上根据客户的性质不同分为两大类。一是Science park，它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的Science park，我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种类型。另一种类型是Industrial park,它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区都是混合型的，也就是既有Science park的性质，又有Industrial park的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重Science park。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想办法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。 我国的高新区经过十几年的发展，在学习外国经验和结合中国具体国情上，探索了许多行之有效的开发模式。总结和分析这些开发模式，对我们规划和搞好“二次创业”具有非常重要的意义。 开发区的基本商业模式 如果把开发区看作一个企业，其主要收入有两部分：一是土地出让收入，根据国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入，各园区的情况有所不同，有的园区地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。开发区的支出也主要为两部分：一是土地开发支出，一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。二是园区的运营费用，主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。 开发区的收支平衡情况如下： 当前平衡：累计收入﹥累计支出；（极少情况） 累计收入﹤累计支出；（大多数情况，需通过融资解决现金流） 未来平衡：累计收入﹥累计支出；未来的收益可平衡支出。 累计收入﹤累计支出；未来（一定期限）的收益无法平衡支出。 通常情况是在一定期限实现平衡。这一期限取决于开发区的融资能力，或者说金融市场、资本市场对某开发区信用的看法。现阶段国家开发银行对某一组团土地开发的贷款期限一般在10年以内，这可能就是期限的上限。 随着各开发区竞争的白热化，纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者，其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让，引入企业带来税收和消费人群；用综合用地（一般高于成本）的出让收入和未来的税收来平衡。 一般情况下，远离市中心的工业园区，较多地依靠未来税收来平衡；而离市中心较近的开发区，尤其是科技园区，具有较好的利用住宅、商贸用地来平衡的条件。城市化不仅能带来土地开发的收益，还会与工业、科技等功能良性互动，促进产业的发展。
中国人民银行土地储备贷款管理办法 第一章总则 第一条为加强各个商业银行（以下简称银行）土地储备贷款业务的管理，规范贷款行为，防范信贷风险，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《土地储备管理办法》等法律和规章，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 本办法所称土地储备，是指国家、省、市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 第三条银行发放土地储备贷款区域原则上只限于土地资源稀缺 的区域性中心城市，单户贷款总额应严格遵循资本约束原则。 第二章贷款对象和条件 第四条贷款对象。土地储备贷款的借款人应当是省、市、县人民政府批准成立、隶属于国土资源管理部门、统一承担其行政辖区内土地储备工作的事业法人。借款人应当具备以下条件： （一）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续； （二）从事土地开发、出让等活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度； （三）取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；
（四）财务制度健全，还款资金来源已经落实，无不良信用记录； （五）取得贷款卡并在银行开立基本存款账户或一般存款账户； （六）银行规定的其他条件。 第五条贷款条件。土地储备贷款应符合以下条件： （一）所在地区经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，政府负债情况合理，土地存量适中，土地收购、整理、储备和出让等行为规范； （二）土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准； （三）贷款用于收购、整理和储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；贷款项目涉及农用地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续； （四）开发地块地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景； （五）能够提供符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的担保； （六）银行规定的其它条件。 第三章贷款用途、方式、期限和利率 第六条贷款用途。土地储备贷款仅限于城市规划区内土地一级开发，包括国有存量土地或新增城市建设用地开发。 （一）国有存量土地开发。根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让的土地开发行为。
土地储备中心职责及机构设置情况说明 一、部门职责及机构设置情况 部门职责： 负责土地收购储备。核定土地收储、开发成本；负责全区国有土地上房屋征收补偿工作。 综合股工作职责： 负责会议组织和学习教育；负责单位印章管理及使用工作； 负责起草和上报文书；负责制定和完善土地储备中心内部各项管理规章制度，并对实施情况进行督导；负责党建和宣传工作； 负责文件、报刊收发、档案归档、整理、保管和保密工作；负责网站管理、信息发布及保密工作；负责信访、稳定和安全保卫等工作；负责工会、妇联等群团工作；负责土地储备中心综合协调、环境卫生督促检查工作；负责落实区委、区政府交办的其他工作。 收储股工作职责： 负责全区国有土地收回储备工作；负责全区集体土地收购储备工作；负责组织实施全区范围内
土地一级开发并对储备宗地进行日常管理及相关业务；负责编制土地收储计划、台账、报表等工作；负责土地收储其他相关工作。负责全区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿安置工作；负责已征收房屋和其他地上附着物拆除清运、场地平整和围栏保护等工作；负责房屋征收其他相关工作。 机构设置： 部门机构设置情况 预算单位构成情况 土地储备中心为一级预算单位，无下属单位。
二、部门预算安排的总体情况 本年年预算收入合计为78.56万元，其中：财政拨款收入78.56万元，上级补助收入 0 万元，事业收入 0 万元，其他收入 0 万元。 本年支出合计78.56万元，其中：基本支出71.41万元，项目支出7.15 万元，上缴上级支出 0 万元，对附属单位补助支出 0 万元。 2020年预算收支安排78.56万元，较2019年预算增加5.17万元，主要为人员经费增加。 三、2020年机关运行经费安排情况 2020机关运行经费预算安排2.86万元，其中：办公及印刷费0.9万元、邮电费0.3万元、福利 费0.46万元、办公用房水电费0.47万元、工会经费0.73万元。 四、三公经费预算情况说明 2020年土地储备中心单位“三公”经费公共预算财政拨款决算支出 0 万元，比上年减少 0 万元，同比增长0%。具体支出情况如下：（一）公务用车购置及运行维护费支出 0 万元，同比减少 0 万元，同比增长0%。①公务用车购置支出 0 万元，同比增长0%。②公务用车运行维护费支出 0 万元，同比增长0%。（二）公务接待费支出 0 万元，同比增长0%。（三）因公出国（境）费支出 0 万
土地储备融资模式 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-
（一）财政拨款 财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为 （二）银行贷款 银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。 （三）土地储备收益 土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式 （一）土地信托 土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金 土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。 （三）土地置换 土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。 （四）土地债券 土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
第36卷第3期 唐山师范学院学报 2014年5月 Vol.36 No.3 Journal of Tangshan Teachers College May 2014 ────────── 收稿日期：2013-11-11 作者简介：杨小丽（1980-），女，福建浦城人，硕士，副教授，研究方向为商业银行经营管理、风险管控。 -123- 我国商业银行房地产土地储备贷款风险防范探析 杨小丽 （福建江夏学院 金融学院，福建 福州 350108） 摘 要：从土地抵押机构的登记制度、地方政府干预以及国家宏观调控缺乏前瞻性等方面分析了商业银行房地产土地储备贷款的风险形成机制，并从落实土地抵押权、加强对土地储备贷款有效监管、建立风险预警管理体系、规范商业银行土地储备贷款管理流程以及完善偿贷机制方面提出风险防范的对策性建议。 关键词：土地储备贷款；抵押权；风险预警 中图分类号：F830.33 文献标识码： A 文章编号：1009-9115(2014)03-0123-05 DOI ：10.3969/j.issn.1009-9115.2014.03.031 The Study on Risk Prevention in Chinese Commercial Bank’s Loans of Real-Estate Land YANG Xiao-li (Department of Finance, Fujian Jiangxia University, Fuzhou 350108, China) Abstract: The risk formation mechanism of commercial bank’s real- estate land reserve loans is studied from the perspective of the land registration system for mortgage institutions, the local governments interventions and the lack of prospective of local government macro-control policy on real-estate development; and then the land reserve loans risk prevention recommendations are put forward, such as the implementation of the land mortgage; the strengthening of effective regulation of land reserve loans; the establishment of risk early warning management system; the regulation of commercial bank loans for land reserves management processes and the improvement of other aspects of subordinated loans mechanism etc. Key Words: real estate land reserve loans; lien; risk warning 一、我国商业银行土地储备贷款现状 2013年4月，国土资源部在《2012年中国国土资源公报》中指出：截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元①。而这已是连续多年的土地抵押面积和抵押贷款总额的双增长。 图1 2008-2012年84个重点城市土地抵押情况② 从图1中可以看出，自2008年起土地抵押面积和抵押贷款金额就开始呈上升趋势。2009年全国土地抵押面积为22.08万公顷，抵押贷款总额2.6万亿元，此后逐年递增，至2012年抵押面积已达34.87万公顷，贷款总额5.95万亿元，相比2009年土地抵押面积增加了57.9%，抵押贷款 金额增加了128.8%① 。 土地抵押面积和抵押贷款双增的背后，是愈发凸显的地方政府在土地储备与基础设施建设领域的资金压力。目前，由于土地储备中心运营中自身资金非常有限，政府潜在信用担保和房地产业的高利润，土地储备贷款相应成为银行新的经济增长点和营销重点，且商业银行贷款是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。在房价居高不下、土地资源稀缺性和城镇化进程的加快等因素
北京市土地整理储备中心部门简介 一、财务管理部 财务管理部为财务管理及资金运作部门。具体职责如下：负责土地储备开发和土地市场建设财务管理相关政策研究；负责市中心投资土地储备开发项目资金管理；负责中心经费管理；负责对分中心实施项目资金运作进行指导并参与监督检查；负责中心固定资产帐务管理；承办领导交办的其他工作。 二、储备管理部 储备管理部为全市土地储备综合管理部门。具体职责如下：负责全市土地收购储备有关政策研究；负责市中心为主体及以市中心为主土地储备开发项目验收；负责土地储备库建立、入库验收、入库土地期间管理、出库土地交接及后续协调等工作；负责市中心国有土地使用权收购储备工作；负责分中心国有土地使用权收购储备业务指导；承办领导交办的其他工作。 三、开发管理部 开发管理部为土地一级开发业务综合部门，负责全市土地一级开发管理，承担一级开发授权批复前的各项工作。具体职责如下：负责土地一级开发有关政策研究；负责土地储备开发计划编制管理；负责政府储备土地和入市交易土地联席会和一级开发实施方案专家审核会组织；负责土地一级开发招标管理等工作；负责核发土地一级开发授权批复；负责分中心土地一级开发业务指导；负责中心有关基础库的建设和管理；负责综合业务统计、课题研究管理等工作；承办领导交办的其他工作。 四、市场交易部 市场交易部为全市土地入市交易管理部门。具体职责如下：负责全市土地交易市场规则、运行程序制定及相关政策研究；负责土地交易市场的建设与管理，维护交易秩序；负责审核入市交易土地申请、入市交易价格初审及地价会汇报；负责入市交易土地的规划申报；负责土地招拍挂出让方案的编制、报批、组织实施等；负责入市交易土地后续协调工作（仅指过渡期非从土地储备库供应土地）；负责全市土地交易分市场业务指导；承办领导交办的其他工作。 五、项目开发一部 项目开发一部为具体承担储备开发项目的运作部门。具体职责如下：负责本片区联合储备项目的组织实施、项目监管等相关工作；负责本片区市中心为主体土地储备开发项目的具体运作，移交土地储备
土地储备中心工作计划 市土地储备中心工作计划： 过去一年，我中心在区委、区政府的正确领导和大力支持下，坚持以“建立土地储备机制，强化土地调控功能，提升土地利用效益”为工作目标，紧紧围绕区委区政府的中心工作，立足本职，克服种种困难，开拓创新土地储备各项工作。全年，依法收回土地35宗，面积157.53万平方米，依法供地17宗，面积89.14万平方米，土地出让收入43280.36万元。开展土地盘整储备的重点有“两河四岸”、新桥片区、厦深铁路、环城路、洋纳民营工业园、石桥新城区、新时代、中天名苑等项目。 ，我中心将继往开来，全力以赴做好土地储备和土地开发利用等各项工作： 一、加大土地收储力度，保障项目用地需要1、合理编制土地收储计划和土地供应计划。，我中心计划收储土地181万平方米，力争比去年增加15﹪，计划供地103万平方米，力争比去年增加15﹪。 2、强化经营土地理念，提升土地利用效益。今年从加大储备土地的开发利用着手，围绕区大项目、重点项目和结合市场需求进行供地，土地出让收入目标为5亿元，力争比去年增加15﹪，努力为区财政增收作出应有的贡献。 3、保障项目用地，促进项目上马。紧紧围绕区委、区政府中心工作，根据区委、区政府的工作部署，确保项目用地的供应，促进新项目的上马，加快我区的工业化、城市化进程。，明确供地的重点项目有淡水河流域（惠阳段）综合整治项目第二期工程、环城路、惠澳高速、厦深铁路、石桥新城区、秋长东出口片区、下寮片区、洋纳工业园、白云坑片区及各乡镇上的其他项目。 二、继续加强融资贷款工作，实现土地储备滚动发展一是配合区财政完成好农信社5000万元土地储备贷款的展期工作；二是为配合区政府淡水河流域综合整治工作，继续完成中国农业发展银行惠阳支行4亿元贷款工作。
土地收（征）购储备、交易业务流程及标准 天津市塘沽区土地储备开发中心二00四年六月十六日
土地储备中心业务程序及标准 一、土地收购储备业务标准及业务程序 根据《塘沽区土地储备暂行办法》及《塘沽区地产开发中心工作章程》 制订本标准。收购业务件由中心分管主任核准进件，经批准后转储备部， 储备部部长分配办理。 一、土地收购报审标准 （1）报局审批资料及要求 1、土地收购补偿方案：格式规范，测算合理。 2、土地收购补偿协议（附收购范围图）：格式规范。 3、土地开发补偿协议：格式规范，测算合理。 （2）报件要求 1、报局审批前须先经中心业务会讨论通过。 2、经办人意见明确，签名必须手签，其他为电子文件，标点符号使用准确。签报要将收购地做简要说明，包括用地面积，坐落四至等情况，并注明建 议收购补偿费金额及相关需注意的问题及建议。 （3）附件评判标准 1、土地收购申请书：由申请人填写，内容填写准确，申请单位须加盖公章，上级单位须有明确批示意见（并加盖上级公章）。无上级单位的须注明本单 位可自行处置。 2、土地现状调查表：由经办人经现场调查后填写，明确意见。填写内容和 现场情况必须一致，申请单位要加盖调查内容属实公章。 3、企业营业执照复印件：检验营业执照是否在有效期（有工商局防伪标志）。 4、法定代表人身份证明书：和营业执照内容一致，并加盖公章。 5、授权委托书：加盖公章。 6、收购可行性分析报告和土地开发补偿费审批表。 7、法定代表人和授权委托人身份证复印件要在有效期内。 8、国有土地使用证复印件：内容齐全，加盖公章。
9房屋所有权证复印件：内容齐全，加盖公章。 10、协议签订时，原申请人的国有土地使用证、房屋所有权证原件收回， 原件丢失的须有省级报纸刊载的复印件。 11、职代会决议：内容明确，加盖工会委员会公章，不需开职代会的需说 明原因并有相关替代文件。 12、涉及他项权利的他项权利证必须注销或他项权利人出据明确的书面意 见。 13、涉及法院查封的须有查封法院的解封函复印件。 14、土地收购范围图要用红线标注。 15、评估报告的评估单位要具备评估资质。 土地：A级：全国范围内作业 B级：全省（包括直辖市）范围内作业 C级：区内作业 房产：一级：全国范围内作业 二级：全省（包括直辖市）范围内作业 三级：区内作业 二、中心报件程序 分三级管理，第一级：部门负责人 第二级：分管副主任 第三级：主任 三、土地储备档案的保存、保密及统计 1、土地储备入库要求 土地收购完成后，由经办人按照标准完成立卷归档工作，暂不上市交 易的经中心主任同意，编号纳入土地储备（档案）库，统一由办公室管理。 须上市交易的整体档案转交易部，并签订移交目录，土地出让完成后，储备和交易档案合并归档，统一由办公室管理。 2、保密工作
第六章房地产开发类贷款 概述 定义 房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。 条件 借款人条件 借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件： 1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的： （1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； （2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 2.借款人为事业单位的： （1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； （2）实行独立核算，有健全的管理机构； （3）按规定办理年检手续，年检合格。 3.土地储备机构还需要具备以下条件： （1）所在城市经济稳定发展，财政状况良好，具有良好的政府信誉。房地产市场化程度高，房地产经营机制较健全，财产抵（质）押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。房地产市场容量大，具有良好的发展前景，土地有一定的升值潜力；
土地储备中心主要职责 一、主要职责 （一）根据XXX城市总体规划、土地利用总体规划和供地需求等，编制征收集体土地和收回、收购国有建设用地储备计划； （二）负责编制征收土地整理实施方案，会同有关部门开展对被征收土地实施征地补偿、房屋拆迁安置补偿、社会保障等工作； （三）负责实施国有建设用地使用权收回、收购工作； （四）负责组织土地供应前权籍调查、勘测定界、地灾评估、成本核算等事务性工作； （五）负责按区政府规定实施储备土地达到“净地”供应的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设； （六）负责对已纳入土地储备库的土地进行管护和利用； （七）负责已供土地的交付工作； （八）负责探索集体经营性建设用地等的储备与管理； （九）负责完成上级交办的其他工作。 二、内设机构 (一)办公室
负责中心日常事务的协调处理；负责收集土地储备有关政策，为领导当好参谋助手;负责文稿的起草、核稿、编号、印发及文件的收发、运转工作；负责党务、政务调研及宣传信息工作；负责中心党务、人事、计生、督查等工作；负责中心信访稳定、安全、会务、接待、车辆管理等工作；负责中心印章、档案管理等工作。 （二）财务股 负责中心财务管理、资金筹集、制定资金使用管理办法；负责成本核算管理工作；负责储备整理项目工程已完成的竣工审计及资金返还；负责中心的资产及债权债务的管理工作；负责中心年度财务预决算工作，审核、编制上级有关财务报表，并进行综合分析；负责中心的会计电算化管理工作，制定相关规章制度，加强人员培训，保证会计信息真实、准确和完善；负责财务会计凭证、账簿、报表等财务档案的分类、整理和移交；负责对中心依法收购（回）的国有建设用地进行债务清理、清算和上报等工作；负责做好日常账务核算、费用报销的复核，规范报销票据的合法、合规，严格执行报销审批制度等。 （三）储备股 负责根据土地市场需求，对所属乡镇、街道办事处规划区内土地收购储备进行分析，按照乡镇、街道办事处建设总体规划及土地利用总体规划的要求，对拟收购储备土地进行
2009-09-16xx土地交易中心 一、土地储备范围： 1、为社会公共利益需要由政府依法收回的土地； 2、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或申请续期未获批准被依法收回的国有土地； 3、依法收回的荒芜、闲置的土地； 4、依法没收的土地； 5、改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地； 6、因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其它原因调整出的原划拨国有土地； 7、以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地； 8、因实施城市规划需要由政府指令收购的土地； 9、依法征用用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的新增建设用地； 10、转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购的土地； 11、无主土地； 12、其它需要进行储备的国有土地。 二、申请土地收购储备提交的资料： 1、土地转让申请（原件1件）； 2、上级主管部门同意土地转让的批文（原件1份）；
3、职工代表大会（或董事会）决议（原件1份）； 4、工商营业执照或组织机构代码证（复印件1份）； 5、土地使用证及房屋所有权证原件； 6、1：2000地形图、宗地图原件各4份； 7、地籍测量资料1份； 8、法人代表身份证明书、委托代理书各1份。 三、土地收购储备补偿方式： 1、以划拨方式取得的土地，根据划拨土地原使用条件进行评估，技评估价给予补偿； 3、涉及城市房屋拆迁的，依据城市房屋拆迁有关法规、规章的规定给予补偿； 4、行使优先购买权的，按照土地转让申报价格给予补偿。 四、办事原则及注意事项： 1、依据城市总体规划、土地利用规划、年度土地供应计划和土地收购计划对纳入政府土地储备范围的土地实施储备。 2、符合《武汉市土地储备管理办法》规定的储备条件的国有土地，用地单位或主管部门应提前申报。 3、属储备范围的原划拨土地或改变土地用途的出让土地，未实施储备而需转让变现的，由原土地使用者申请，土地行政主管部门仍将按规定程序收回土地使用权，委托土地中心组织公开出让，按市场成交价的一定比例收取土地收益。 4、采取收回、收购方式实施储备的，办理土地使用权收回批复和拆迁许可证，注销原土地使用权和房产证等手续后，实施储备。