房地产营销代理业发展趋势与战略方向
一. 上海房地产营销代理业进一步发展面临的主要问题
上海房地产营销代理业是随着上海房地产开发行业的市场化运作，于上世纪90年代初应运而生的。十多年来，房地产营销代理业通过专业的营销服务，大大促进了上海房地产流通的进程，为繁荣上海房地产市场作出了积极的贡献。但是，随着上海房地产市场的不断规范和完善，国家对房地产宏观调控的日益深入,上海房地产营销代理业的发展到了一个瓶颈，摆在从业者面前的不仅仅是机遇，更是决定行业整体生死存亡的挑战。在这个行业中有着众多的智慧创业者，经过几年乃至十几年的奋斗，伴随着许多企业的发展壮大，他们获得了成功。然而，正是这些决定着行业未来发展的企业决策者们，正面临着艰难的抉择，是继续留在这个行业中发展壮大，还是多元化经营，或是弃置改行向其它行业发展？下面的一些问题正困扰着他们。
第一，就是营销代理行业的发展方向。营销代理业是否还有必要存在？如果有必要存在，应该朝哪个方向发展？首先，近年来随着宏观调控的不断深入，上海在土地一级市场出让的限制，可供土地数量日益稀少,不少中小房地产企业土地储备越来越少，开发量的减少造成代理企业接盘日益艰难。其次，越来越多的房地产开发企业选择自己设立营销公司，来承担自身房地产项目的营销职能。于是，行业内存在着这样的观点，认为营销代理业已经是穷途末路，属于夕阳产业。在行业职能方面，尽管目前大部分代理企业仍然主要做销售策划和代理，并认为代理企业工作应该以全程策划代理为主。在代理模式方面，单纯的无风险代理模式正在被越来越多的开发商所抛弃。与此同时，上海几年前就出现了包销代理这种模式，当然很多代理企业对包销式代理持有异议，特别是对操作异地项目,可以这么说,90％的代理企业还是不能接受。
第二，是目前行业内无序的竞争状态。上海房地产营销代理行业内现在能够进行竞争的手段比较少，策划思路和技术没有大的突破，甚至不少企业这几年有倒退现象。各家企业的市场报告与策划报告往往千篇一律，导致竞争主要局限于
价格手段，也就是佣金的高低。竞争的激烈，已经将佣金压到了非常低的境地，平均的佣金率为1.5％。在上海地区做代理平均0.8％－1.3%左右,外地项目稍高一些.而这么低的佣金率，使得大多数企业很难获得基本的盈利，无法扩大经营规模，吸引和集聚人才，难以进行技术上的突破和创新。这样就形成了一种恶性循环。
第三，是行业的知识产权保护问题。营销代理业的核心竞争力应该在于策划能力的高低及对客户的个性化服务的优势上来体现的。而策划能力的高低，直接体现就是项目策划的整个思路和创意。可是，上海房地产营销代理业正面对着这样的困境：如果代理商拿出自己的看家本领，全力投入针对项目进行策划，策划方案应该是较为优秀，但作为行业的主要服务对象的开发商，往往在招标中将好的策划思路和方案据为己有，特别是产品的前期规划提案与建议,让代理商空忙一阵血本无归；如果代理商不是全身心投入，只拿一些“千篇一律”的策划方案来应付，往往第一轮评比就刷下去。这样的矛盾让代理商无所适从。
第四，是营销代理企业内部管理机制的问题。当前上海市营销代理企业中不凡有一部分优秀企业在规模、人才储备、资本实力等较为全面与强势，笔者认为这部分企业也就在40－50家左右。大部分企业还是作坊式经营，企业内部缺少完整的管理机制，主要针对项目进行运作。企业的短期行为很强，涉及战略管理、人力资源管理和知识管理方面的职能很弱，已经影响到了企业的中长期发展。很多创业者在企业发展到一定规模后，就发现人才匮乏等内部问题制约了企业的进一步发展。
前面四个问题，构成了目前影响上海房地产营销代理业进一步发展的主要因素。要推进上海房地产营销代理行业的进一步发展，上述四个问题是无法回避的。笔者在该行业发展已经有十多年之久，对行业内的方方面面的问题了解颇深。本文希望利用经济学和管理学的理论，对这些问题进行分析和讨论，以求给出相应的回答，为众多的业内认士的正确决策提供些有益的探讨与参考。
下面就为上述四个方面问题的意义和关系进行简要的分析。
(1) 行业功能定位
上述第一方面的问题的核心是行业功能的定位。营销代理行业诞生时，在社会分工中主要是提供策划和代理两种职能，在前期发展中策划的难度相对较小。
现在行业发展的困惑实际上在于这两种职能在社会分工中是否有独立存在的经济学意义。行业功能定位，是涉及到行业发展的战略问题。
行业功能定位是这四方面问题中的核心和基础问题。假定目前的行业功能不具有存在的经济学意义，就表明整个行业应该消失，继续下面三个问题的讨论也就失去了前提和意义。而行业如果有着存在的意义，则未来的发展模式对于行业的竞争模式、知识产权保护和企业的内部管理机制的探讨起着导向作用。
(2) 企业发展的外部环境
这两个方面的问题主要涉及到行业内企业生存和发展的外部环境。竞争在市场经济中起着非常基础的作用。没有充分的公平竞争，就会导致资源配置的不合理。因此，人们经常说，市场经济的核心是公平竞争。创造出行业内企业间公平有序的竞争环境，对于营销代理行业的健康发展至关重要。前述第二方面的问题，主要是有关营销代理企业之间的无序竞争状态。第三方面的问题，则主要是有关营销代理企业与服务对象房地产开发企业，在市场中进行交易的过程中出现影响正常市场秩序的现象。这些不正常现象的存在与房地产营销代理企业的发展有着密切关系，由于营销代理企业提供的产品——策划方案，作为一种智力活动的成果，具有其自身的特殊性，这牵涉到知识产权保护的问题。
(3) 推动企业和行业发展的内因
上海的房地产营销代理业的专业是由众多的营销代理企业实践运行而组成的，其发展必然是通过企业的发展来体现的。行业的存在具有经济意义，企业发展的外部环境良好，这些仅仅能够表明企业的存在具备客观的可能性。但每一个企业的发展如何，还要取决于其内部的运营机制的优劣，这是推动企业发展的内因。企业的核心竞争力的强弱，也是通过企业的运营机制来形成的。
二房地产营销代理业行业功能定位探讨
(1) 房地产营销代理业存在的必要性和可能性分析
什么是企业？这是企业理论的一个基本问题。法国著名的经济学家吉恩·泰勒尔在其名著《产业组织理论》一书中给出了企业的三个定义：
①技术的观点看，企业“是在挖掘规模和范围经济时，在给定时点的不
同组成部分的协同体。”
②“关于长期关系中特异性交换风险的威廉姆森理论”认为，企业是
“其组成单位长期安排的契约”。
③“不完全契约观点”。“它把企业看成是解决签约时无法预测到的状
态出现时应该如何行动的特殊方式。”
在泰勒尔看来，这三个关于企业的定义虽然其涵义不同，但“它们所共有的一种思想是，企业应该能够比它的各组成部分独自行动更有效地进行生产（或销售）”。也就是说，企业存在的合理性应当以其行动的效益性来进行判断。如果通过企业完成某项活动比通过市场交易的形式更经济，那么我们说在企业内完成该活动是合理的，该项活动应当纳入企业中。否则，该项活动就应当通过市场，由其他市场主体去完成。
据此，讨论房地产营销代理业存在的必要性和可能性，首先需要判断房地产营销策划作一项商业活动的有用性，它是否能给房地产开发带来经济价值。其次，在确认该项商业活动的基础上，要比较其通过房地产企业自行销售和通过专业营销公司运行之间的效益性。显而易见在市场及其火爆，项目前期定位没多大偏差的前提下，房地产企业自行完成交易，成本当然会更低，那么房地产营销代理作用就相对弱化，反之，营销代理业的存在就不仅是必要的，更是可能的。
房地产营销策划是贯穿于房地产开发全过程的，业内都有一个基本共识，前期定位准确性占了项目销售成功的70％份额，过程销售只是起到推波助澜的作用。当产品出现问题后再来策划会诊，只能在广告包装、媒体通道、营销策略上下些功夫，很难提升产品的附加值，从而造成产品滞销与倾销，即增加财务成本又没有获取应有的利润。营销策划是一种主动行为，它采用市场调研、趋势研判、客户群体分析、产品定位、推广策略制定、销售技巧和控制措施来保证引导、扩大有效市场。房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，对其理解不能失之偏颇。
在市场专业化日益细分的时代，专业公司的优势是在于对市场整体把握较准确，拥有大量楼盘的操盘的经验；对于市场变化能及时应对；对媒体通道的选择有其市场依据，从而可降低推广成本；拥有训练有素的专业销售团队。上述这些优势并不是普通房地产企业所拥有的的，营销代理公司将所具有的优势进行整合，可帮助房地产企业更好地把握市场脉搏，把产品迅速推向市场，进而创造出
优良的营销业绩。
本文可以自由编辑
【最新资料Word版可自由编辑！】1111111111111111111111111111111111111111111
公司现状与未来发展趋势 中国物业管理从20世纪80年代初开始发展起来，经历了20多年，已逐步走入千家万户。物业管理从无到有，从小到大，从原有开发商的附属单位到现在的自主营利、自负盈亏，已形成一个独立的行业，其表现出良好的社会效益、经济效益日益明显，这期间物业管理企业走过了一段相当艰难的路程。 1994年８月８日，宁波市第一家物业管理公司——新街物业管理公司成立，并开始对新街小区实施了物业管理。15年后，物业管理得到了快速发展，市场主体也在快速增加，根据有关部门相关统计，截至今年６月底，仅宁波市就有经营资质的物业管理企业２２５家，从业人员３．４万余人，管理物业项目（住宅小区、大楼、别墅区）１５１３个，管理面积９８２９万平方米，享受物业管理服务住户近６０万户，中心城区物业管理覆盖率达到８８％。可以说，物业行业为宁波市经济社会的可持续发展，加速构建和谐社会做出了应有的贡献。 绿城物管公司为占领长三角地区市场空间，在05年组建并成立了宁波分公司，经过近四年的运作和发展，风雨之后终见彩虹，但是对公司未来的发展我们不容乐观，我们只有在不断进步当中，总结经验、找准差距，应运对策，公司才能得以健康发展，才能立于同行业不败之地。以下是我进入公司两年，通过在三个园区一个部门的工作实践中，结合目前物管行业的发展现状, 对我们宁波公司的现状及未来的发展趋势作如下分析: 一、回顾公司的昨天：起步较晚，发展迅速。
宁波物管市场现有经营资质的物业公司２２５家中，我们绿城宁波分公司也属其中一家，公司成立于2005年，起步较晚，但发展迅速；从当年第一个外接楼盘慈溪清水湾开始，07年又相继接管了新时代小区、聚金家园小区，08—09年外接楼盘紫郡花园、江南一品到内接楼盘桂花园、绿园、皇冠花园等，短短四年公司已经管理13个项目，面积达300万方（包括已签未交付），目前宁波分公司员工已有400多人，发展速度之快足以见证物业管理的发展空间之大。 二、俯视公司的现状： 宁波公司发展过快，人才出现紧缺；员工主动服务意识缺少、淡薄，员工的培训力度还需加强；与同行相比培训力度尚有差距；其次，基层团队的凝聚力、向心力也显现出不足，其主要表现在以下几个方面： （一）、发展过快、物业专业人才紧缺： 公司要发展，就要不断地向外拓展，不断拓展的同时，人才应该跟上公司的发展需求，然而宁波分公司过快的发展速度，出现物业管理人才的紧缺，熟、懂工程强、弱电，公司内部管理、办公自动化软件操作、硬件管理等专业的物业管理人才更是稀少，如何提升内部优秀员工及引进同行业中的物业精英，成为了当前公司应该面对的重头问题。 (二)、服务意识淡薄，团队凝聚力尚佳，员工的培训力度需进一步加强，整体现状与高端物业相比仍有差距： 1、员工主动服务意识淡薄: 目前园区除接管较早的新时代、聚金家园、慈溪清水湾和紫郡花
为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：
2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
房地产行业销售营销策略 不同的项目，其营销策略也不会相同。作为房地产行业而言，其营销策略又是怎样的呢？如果你想了解，请参考以下这份房地产营销策略概述。 房地产营销是房地产经营中的一个重要环节,本文针对目前房地产行业的一些现状和发展趋势，对房地产营销的涵义﹑现实意义进行了阐述，并且按照营销学中传统的4P理论——即产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）﹑促销（Promotion）对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。产品营销策略主要根据产品的三个层次进行详细阐述；价格策略重点阐述了房地产产品的定价方法﹑定价比例的确定和价格调整策略；房地产营销渠道策略介绍了目前比较常用的房地产销售渠道；促销策略则提及了目前常见的各种促销手段。 关键词：房地产营销产品价格促销渠道 改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状，将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）、促销（Promotion）四个基本要素组合做出相关的分析。 一﹑我国房地产业目前的基本情况 中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短
一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，2001年1~11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长29.7（东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27﹑34.1﹑42），高于同期固定资产投资增幅13.4个百分点，占固定资产投资的23，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增长30.5，占全部投资比重的70。商品住宅施工面积为5.1亿平方米，增长24.4，其中，新开工面积2.3亿平方米，增长30.4；竣工面积1.06亿平方米，增长17.2；销售面积1.04亿平方米，增长20.8，个人购房比重达到93.9，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40，辽宁﹑上海﹑浙江﹑山东﹑海南﹑黑龙江等省市销售面积大于同期竣工面积。商品房价格增长6.1，其中商品住宅价格增长6.6。统计数据显示,我国的房地产业在经过十多年的发展之后，已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广阔的市场空间。 二﹑房地产营销的内涵及其意义 所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。 目前，从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社
房地产项目营销策划及销售代理合同 甲方：（以下简称甲方） 地址： 电话： 乙方：（以下简称乙方）XXXX实业发展有限公司 地址：XX市梅江二路益民大厦4楼 电话：XXXX-2236XXX 甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》等法律的有关规定，本着平等互利、友好合作、诚实信用的原则，就甲方委托乙方为所开发的XX县“上城”项目提供营销策划和销售代理服务事宜，达成以下协议： 第一条：委托事项 1、委托项目：现委托的项目为甲方投资的XXX项目住宅及车位（现楼）（以下简称“项目”），建筑面积约XX万平方米。 2、委托内容：项目营销策划和销售代理。 第二条：委托期限 本合同期限为：自合同签定之日起至解除合同关系止。 第三条：双方责任 1、甲方责任
1.1、在本合同委托期限内，甲方不得再另行委托其他策划代理公司进行策划、销售工作。 1.2、合同期内，甲方对乙方的工作负有审核、检查、监督和考核的权利。 1.3、保证项目开发的合法规范化，并向乙方提供有效资料、有效证件的复印件。（营业执照副本复印件、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售任务的商品房预售证） 1.4、甲方需提供销售所需的相关图纸（总平图、鸟瞰图、效果图、平面图、立面、剖面图、户型图等） 1.5、甲方负责客户档案整理保存，制定、提供销售合同文本，合同备案登记、客户按揭办理、售房款的收取等案场行政内务工作。 1.6、甲方应为乙方提供售楼部销售现有的设施、设备。并提供乙方策划及销售管理人员现场办公室及网络等设备。 1.7、甲方应安排销售工作的相关人员及承担其产生的费用（财务、内勤、清洁工）。甲方须指定专人负责收取客户的购房定金及后期房款、签订正式买卖合同、办理银行按揭等相关工作，同时确保节假日工作人员正常上班，以配合乙方正常的销售工作。 1.8、根据合同有关内容，按时支付相关的费用。同时甲方承担购买本项目物业的客户使用信用卡及消费卡等以刷卡形式支付定金或者购房首期款而产生的银行之手续费。 1.9、协助乙方制定整体销售策略，并承担项目销售公关活动、
浅谈未来企业的发展方向及竞争 在当代的信息社会，企业的生存和发展面临着极大的挑战，没有合理的人才管理系统，没有强大的文化底蕴，企业的核心竞争能力很难提上去。面对日趋激烈的市场占有竞争。企业必须做好多人才的选拨，以及对企业得管理，针对我国企业文化的发展现状，我国企业必须与时代同步，把企业建设重点转移到优秀企业文化建设上来，注重文化的创新和品牌文化的建立，同时提出在现代企业管理中应树立经营战略，打选核心竞争力，优化企业文化等经营理念。 摘要：人才选拨；管理理念；企业文化；品牌文化；核心竞争；创新思维。 第一、人才在企业的地位 一、人力资本对企业竞争优势的作用途径 知识经济时代，知识对企业的价值创造的贡献率越来越大，已经成为企业竞争优势的关键因素。人力资本已经成为企业竞争优势的主要来源和能力基石。（一）核心人力资本与企业竞争优势 核心人才在企业中的地位无可比拟，他们通常是一个企业的骨干队伍，掌握着特殊的知识和技能。核心人力资本对企业竞争优势的作用途径可以通过Snell教授的“战略—核心能力—核心人力资本”模型来说明。 从该模型中，我们可以看出核心人力资本是通过形成企业的核心能力，支撑企业的战略实施而对企业的竞争优势发挥作用。核心能力包括技术、技能和知识。它在本质上是企业通过各种技术、技能和知识的整合而获得的能力。核心人才主要是以知识为工作基础，他们在企业中掌握着核心技能，拥有与其他企业不同的知识和技术。正是在这种具有差异性的知识和技术基础上，形成了企业区别于其他组织的特殊价值，给顾客带来了特殊利益，从而使得企业在同行中获得了竞争优势。 （二）独特人力资本与企业竞争优势 独特人力资本对企业竞争优势的影响可以通过独特人才—团队优势—企业竞争力这一途径来实现。独特人才指的是一个企业的团队成员。团队成员具备完成某项工作所必需的特定技能，通过形成企业的团队优势进而作用于企业的竞争力。在市场经济条件下，企业面临着顾客的多样化需求。为了应对这些需求，一个有效的方法就是组成工作团队，承接不同顾客的需求任务。团队成员以完成或超额完成工作为任务，以满足顾客的多样化需求为目标。当团队成员发挥各自作用，相互合作的时候，很容易形成团队的战斗力。一个企业如果具备了充满战斗
房地产营销策划公司商业计划书
目录 第一部分行业定位 (4) 一、主要业务 (4) 二、赢利模式 (4) 第二部分同行分析 (4) 第三部分发展定位与模式 (4) 第四部分公司/项目介绍 (4) 第一章项目宗旨和发起方介绍 (4) 一、项目宗旨（任务） (4) 二、公司发起方—北京日出东方房地产投资置业发展有限公司简介 (4) 三、新公司的基本业务 (4) 第二章地产市场的区域研究 (4) 一、对客户的意义 二、研究内容 (4) (一) 区位特征 (4) (二) 行业特征 (4) 三、研究步骤与方法 (4) (一) 研究步骤 (4) (二) 研究方法 (4)
第三章地产项目评估与策划 (4) 一、地产项目评估与选择 (4) (一) 对客户的意义 (4) (二) 咨询内容 (4) (三) 咨询方法 (4) (四) 咨询成果 (4) 二、项目定位和概念设计 (4) (一) 对客户的意义 (4) (二) 咨询内容 (4) (三) 咨询成果 (4) 三、营销策划 (4) (一) 对客户的意义 (4) (二) 营销策划内容 (4) (三) 咨询成果 (4) 第四章房地产公司内部管理咨询 (4) 一、对客户的价值 (4) 二、咨询内容 (4) 三、咨询方式 (4) 四、咨询成果 (4) 第五章地产销售与流通 (4) 一、对客户的意义 (4) 二、基本内容 (4) 三、业务成果与目标 (4) 第六章房地产行业专业培训及其它 (4) 一、培训 (4) (一) 业务的意义与价值 (4) (二) 培训内容 (4) (三) 成果 (4) 二、常年管理投资顾问服务 (4) 第五部分市场分析与战略 (4) 一、市场分析 (4) (一) 市场需求分析 (4) (二) 市场介入的时机分析 (4) (三) 市场切入点 (4) 二、市场定位 (4) (一) 产品定位：综合性服务 (4) (二) 目标客户：中小型房地产公司 (4) 三、地产咨询公司的战略规划 (4) (一) 战略目标 (4) (二) 战略规划 (4) 第六部分竞争性分析 (4)
封面 作者： ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途
龙湖地产营销战略分析 在房地产调控地“严冬” 下，高端住宅产品受到了最大地冲击，作为过国内品质地产地 翘楚，龙湖地产在逆势中依旧保持从容地姿态，稳步向前，龙湖地产如何“过冬”，对其他在宏观调控中迷茫地房企具有很强地借鉴意义. 1.龙湖地产立足长远地战略：“高品质”获得差异化优势，“多业态”分散周期风险龙 湖地产始终保持战略地延续性，早在十年前即开始通过聚焦中高端地产品定位进行差 异化竞争，运用“多业态、区域深耕”地战略争取所进入城市地规模优势，龙湖地产让其高 品质地定位深入人心，在市场向上地环境下，为其从同质化竞争地同行中脱颖而出打下坚实 地基础 .版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 龙湖地产对风险地控制同样从战略着手，不仅考虑了如何顺周期扩张，还兼顾了逆周期地风 险控制 . 龙湖地产多业态地布局在很大程度上弥补了中高端产品逆市时可能需求不足地劣 势.2011 年初，龙湖提出大力发展商业地产地战略实际上是其自起家以来即多年坚持地“多 业态” 战略地延续，而不是为了抵御政策风险地被动之举，这也使得龙湖地产在商业地产上 地发力游刃有余 .早在 2008 年，北城天街项目在重庆就已成功运营.2010年，龙湖就已持有39.8 万平方米商业面积，已建成或发展中地商业项目20 个以上，并储备200 万平方米商业土地 .2012 年，龙湖地产对“多业态”战略进一步细化，将产品组合细分为 5 大品类 12 个产品线，加重了针对首置户地中端产品供应比例(“紫都”系列 )，进一步加强住宅产品地抗风险能力 .版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 通过调节区域扩展速度，强化“区域深耕”战略同样有利于抵御市场风险.在当前市场低潮期，龙湖地产着力于持续提升已进入城市地商业地产价值，减缓城市扩展速度，通过打造以龙湖商业为核心地新城区，推动了2011 年“天街”系列在重庆、北京、成都地热卖.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 在高度持续性战略地指导下，龙湖地产通过“多业态”地产品组合和“区域深耕”地发 展战略竖立了第一道有力地风险控制屏障，而又不失其中高端定位地特色，在顺周期高速发展，在逆周期稳健前行.从龙湖地产地发展中可以看出，战略对房地产企业地重要指导意义， 运用全面、长远地眼光把握行业发展趋势，结合本企业发展特点，制定适合于企业自身地战 略规划以争取竞争优势，是“严冬”下地房企同样需要重点研究地课题.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途
编号：_____________房地产代理公司合同范本 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
房地产项目 营销策划及招商销售代理 合同书 甲方：宿迁世典房地产开发有限公司 乙方： 甲方：房地产开发有限公司 地址：：宿迁 乙方： 地址： 甲、乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，本着平等互利、友好合作、诚实信用的原则，就甲方委托乙方以独家代理商的身份为月亮湾商住项目综合商业地产、住宅项目全权委托乙方独家：投资顾问、营销策略、广告创意、招商及销售代理事宜，达成以下合同内容，并承诺共同遵照执行。 第一条：项目概况 1、项目名称：月亮湾 2、项目位置：新城区 3、项目用途：商业、住宅综合房地产项目开发； 4、全案代理范围：约定委托代理销售面积：该项目总销售面积约平方米，其中商业物业销售总面积约平方米，住宅楼（办公、公寓）总销售面积约平方米，其它可销售面积平方米，（最终面积以房产测绘部门测绘为
准）。 第二条：委托事项 1．投资顾问 本项目投资顾问工作，主要是从市场研究以及项目开发条件的分析入手，通过对项目竞争力的挖掘，提炼项目的核心卖点体系，形成项目的初步产品竞争策略和产品形象定位，并参与规划、设计讨论和提出产品调整建议，根据相关定位、资料提供项目分析。 2．营销策略 本项目营销策略工作，主要是从市场、产品、客群等角度出发，确定项目的主题定位、整体市场竞争策略、形象包装策略、销售定价策略及项目整体营销工作计划等与营销相关的策略工作内容并配合开发商实施。 3．广告创意 本项目广告创意工作，主要是结合项目的整体定位及竞争策略，确定广告推行计划并进行相关文案平面的创意、设计，相关现场的包装展示的设计工作等，为协助销售和项目提升形象服务。 4．招商销售代理 乙方以独家代理销售商的身份组建并管理本项目销售团队，由该销售团队进行本合同所约定销售范围内物业的全面招商销售工作。 第三条：委托期限 本合同代理期限为＿＿＿＿＿个月，自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日。在本合同到期前的＿＿＿＿＿天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长＿＿＿＿＿个月，在自动
制造业企业面临的新业态及未来发展方向 新的制造业业态正在形成 互联网对制造业的变革从最初的辅助到现在的集成走向未来的融合，一方面是把产业互联网、消费互联网和产业互联网的发展模式高度的融合为一体。同时，融合正在全方位的朝工业领域的方方面面展开，包括消费环节相融合以及和工业产品的运营服务，工业服务相融合。融合使得工业的生态环境、业态环境也发生了深刻的变化。 很多互联网公司开始跨界走向工业，很多工业也开始拥抱互联网，甚至工业的生态环境不是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，发展到现在形成工业的生态系统，成为一个分享经济、共享经济的时代。 现在工业界和互联网双向融合的趋势越来越明显。互联网企业正在大举进军工业领域，工业企业、制造企业正在拥抱互联网，现在应该新的制造业的业态正在全方位的出现。 从“工业+互联网”创业工业转型新模式的几个方面来看，一方面互联网时代的的确确新一代智能产品正在不断涌现，几乎所有高端装备都在朝智能化方向发展，朝网络化、数字化。另一方面，产品制造过程正在朝智能工厂方向发展。那么，转型的第三个方面是制造开始走向服务化。传统工业比较关注的就是产品的生产和产品的销售，那么现在在新一代信息技术，互联网的支持下，制造企业也开始朝着产品的全生命周期的运营和服务方向发展，不光生产产品，也要做产品的运营和服务，更要对产品的全生命周期提出运营和维护上的保障。中国制造业未来发展的方向
工业发展的一个新模式，就是工业开始越来越走向个性化定制的一个新时代，传统工业下做不到个性定制，因为成本高，那么在互联网的支持下，在智能化的支持下，现在可以非常方便的获取到用户的需求和订单，通过网络的智能计算来进行产业的协同分工，使得过去变化多样的产品的零部件的形态可以进行网络化的协同生产。即使在一个工厂里，也可以做到柔性和协同。 所以，互联网和工业的比较使得人们梦寐以求的这样一个个性定制、规模生产，成本还可以保持不增或者降低成为可能。而且通过个性定制，应该讲去掉了中间化，而且也真正实现了以顾客为中心，以用户为中心的未来制造的先进理念。只有在工业和互联网密切的结合融合下，这样的先进的生产模式才得以实现。我们也看到制造业和工业正在朝分散化方向发展，传统的聚集型、园区型、大规模的生产方式，正在朝这样一个分散和泛在的制造模式在转变，异地协同，然后泛在的制造，甚至将来我们可以出现无所不在的制造模式，随着3D 打印这样一种泛在制造的方式和创新模式的出现，会对制造业的生态和业态产生深刻的影响。 正是由于这样的变革，“中国制造2025”为我们清晰地指明了中国制造业未来发展的方向。就是要大力推动制造业的数字化、网络化和智能化，建立起一个全新的智能工业体系。未来30年的中国制造业即将发生的变革历程，应该讲是中国制造一个“黄金时代”。 未来工业大数据的发展趋势及应用 基于云平台构建的制造企业的大数据的意义-数据采集及应用管理平
房地产营销计划书范文 想将商品出售给消费者，需要自己先制定营销计划，通过市场调研来进行目标确定。下面是小编为您整理的“房地产营销计划书范文”，仅供参考，希望您喜欢！ 房地产营销计划书范文第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、
产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消
毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日
目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)
绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市
一、全案营销策划方案（如果这个您没做过就很难了） 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研
1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析
房地产销售计划书 房地产销售计划书一： 第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项 目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源
和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容：
一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群
相关合集：市场营销论文 相关热搜：市场营销市场营销学 房地产市场营销组合策略指企业根据目标市场需要，综合运用各种可控的营销因素，将市场营销的4P策略——产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求相结合，从而很好地实现企业的营销目标。 四大策略的组合关系到营销活动的成败：（1）四大策略的优良组合所发挥的整体效果大于各个策略单独发挥的效果之和。（2）任何一个策略的使用不当将会导致营销活动的失败。 为此，需对4P策略进行科学的认识和分析。 1.房地产营销产品策略（Product） 产品策略是根据消费者需求为市场开发、建设房地产产品所采取的所有对策和措施。包括产品差异化策略、品牌策略和产品组合策略等。 1.1产品差异化策略 房地产企业通过市场需求调查，结合自身特点，最大限度地挖掘产品的特色，加以创新，进行产品定位，通过产品的位置、产品的设计、产品质量的确定、价格和服务等方面来塑造产品的差异化，使自己的产品与竞争者的产品相区别，并且比竞争者更能吸引顾客，更具优势。差异化是企业立足行业，展现独特和自身优势，并在营销上取得成功的首要因素。例如，在房价高涨、新政策调控的形式下，婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大；相较于商业中心、城市中心的高价房，一般居民更偏向于服务设施齐全、环境安静、交通便利的住宅区。房地产商应在客户的消费行为和需求方面认真分析其差异和特性，着重研究目标客户的年龄、职业、收入、文化背景等因素，进行产品方案研究、策划以及选择，打造客户认为“综合性价比高”的产品，满足客户需求。 1.2产品品牌策略 品牌是房地产产品的形象代言，其总是依附于某种特定的房地产产品。品牌的直接作用是，当人们看到某一品牌时，会联想到它所代表的产品品质和服务，如谈到现代城，就会想到SOHO，想到时尚的家居办公。又如看到万科，就会想起各地的“四季花城”，会产生高品质的概念，尽管万科的产品价格高，但各地的销售业绩不菲。 想要取得良好的经济和社会效应，建立一个好的品牌是必须的。房地产商想要在竞争激烈的产业中生存，就必须不断加强品牌的宣传，提升企业整体水平和形象，密切关注对手的品牌战略。 1.3产品组合策略 产品组合一般由若干产品线组成。市场的需求，企业对风险的分散处理，销售量的大小等决定了现代企业多类型、多规模的产品经营。房地产企业也必须开发不同的房地产产品，
房地产市场营销策略 （一）产品策略 主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。 房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面： 1．房地产商品的组合性 组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。 2．位置固定性 A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。 B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。 3．房地产商品的异质性，即个别性 A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。 B、没有完全相同的房地产：位置（闹、静、方便、环境）、建材、结构等判断困难。 C、认识检测的专业性和复杂性。 4．房地产商品价值的巨额性 土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。 A、房地产销售是件困难的工作； B、专业代理的重要性； C、发展二手市场和租赁市场的必要性。 5．房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多 房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。 A、对投资区域前景正确分析和预测； B、对投资时机的准确判断； C、对投资方式和投资种类的合理选择；
6．房地产使用的长期性、耐用性 房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。 A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。 B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。 由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。 2．房地产产品盈利点 房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。 1．核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。 2．形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。 3．延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。 4．潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。 3．产品策略的核心 为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。如劳力表总裁的回答。 公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误： 1．定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。 2．定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。 3．定位混乱：如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 房地产营销策划(独家)代理合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
甲方：乙方：地址：地址：法定代表人：法定代表人：电话：电话：传真：传真：邮编：邮编： 甲方为位丁 __________ 省 ____ ____ 市“ ____ —”的发展冏，乙方为专业房地广 营销策划代理商。甲乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，为把“ ”（以下简称“物业”）的营销工作做好，根据《中华人民共和国合同法》及相关政策法规，经双方友好协商，达成以下合同条款，以资双方共同遵守。 一、甲方同意委托乙方为“ ”整体之独家全程营销策划和销售代理、广告创意设计、商业招商工 作，合作期限为20_年—月_日至20—年—月—日。如到期双方有需要延期，则另行冏议。 二、项目简况： 物业地块位丁和的交汇处，占地面积约10万平方米,规划建 筑面积约_________ 平方米（不包括回迁部分），双方自签定本合同之日起项目所销售 的物业均视作为乙方销售业绩。 三、服务具体内容 （一）全程营销策划：包括项目建筑规划设计完善意见、营销推广策略、销售策略、服务策略以及相应的执行方案； （二）销售代理：包括具体销售方案的制定、销售团队的建设、销售物料的准备、销售制度的执行及各种具体销售工作的展开。 （三）广告创意设计：包括营销推广全过程各种广告创意、文案及设计工作，销售执行阶段各类活动的平■面设计工作； 四、收费标准及付款方式 （一）营销策划、广告策划费： 费用额度：项目全程营销策划及广告策划费用为人民币40万元,合同签订三个工
中小企业未来发展方向分析 1、创建多元化的招聘渠道，紧紧把握住现代现代人才招聘 的发展趋势——网络招聘。信息时代的来临给企业人才的选拔提供 了更为广阔的空间，企业的人力资源部门可以按照自己实际需求情况，采用多种招聘渠道公司应该根据不同类型岗位的要来选择不同的招聘渠道来引进人才。现今网络招聘市场前程无忧、中华英才网以及智联招聘三分天下，还有其他国内知名招聘网站及众多区域性聘网站紧随其后，竞争日益激烈，市场风云变幻。企业用信息科技来协助整合资源的概念已经逐渐落实在中国各企业，用计算机辅助生产、营销、财务、研发等方面的管理运作已行之多年，只有人力资源管理的电子化(EHR)，是近几年才开始的热门话题。中小企业更应该抓住信息时代带来的机遇，利用网络这一资源招聘到适合企业发展的人才。 2、中小企业应树立现代化的招聘观念，及时补充人才，做好员工招聘。现代中小企业应该转变招聘观念，树立现代化的招聘观念，坚持双向选择理念，把创造竞争优势与招聘选拔相结合。企业在选择人才的同时，人才也在选择企业，这是现代化新型招聘理念的体现。大多数中小型企业的人才招聘都是被动的，就是哪个部门有职位空缺就找什么人进来，甚至很多中小型企业为了节约成本，
一般都是从企业内部晋升，但这也带来也很多问题，老员工一般很难带来新的思想，使得企业的发展亦步亦趋，中小型企业要想获得长远的发展，就必须改变被动的局面，应该主动找人才，分析外部环境，找到与企业发展相适应的人，这才是中小企业长远发展之道。 3、中小企业要把握好企业自生特点，做好人力资源规划，做到人尽其才，物尽其用，这样不仅节约成本，也能招到企业真正需要的人才。人力资源规划为企业实现目标与任务奠定基础，人力资源规划能确保公司在生存发展过程中对人力的需求，即使公司面临竞 争与挑战，企业也能从容应付，一个企业的领导不知道公司人员的需求量。、供给量，但是通过人力资源规划，能为企业领导层提供重要的管理依据。由于中小企业资金不充沛，所以要尽可能的节约招聘成本，而人力资源规划能很好的控制人工成本，因为规划能很清楚的知道企业需要什么样的人才，要怎么招聘，是从内部招聘还是从外部招聘。 4、着眼于企业的长远发展，加强内部培训，训练中小企业人员的专业能力，培养内部人员的创新能力。培训是企业获得高质量人力资源的重要手段，培训是给新雇员或现有雇员传授其完成本职工作所必须的基本技能的过程。现代社会是知识经济，员工只有掌握了知识才能更多的为企业创造价值。而成功和有效的培训计划，不仅可以提高企业员工素