一、单项选择题（共35题）
1.房地产投资氛围土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照( )的不同进行划分的。
A物业用途类型
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产经济活动类型
2.下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是( )。
A.收益现金流风险
B.市场供求风险
C.通货膨胀风险
D.利率变动风险
3.下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是( )。
A.开发商品住宅
B.开发工业厂房
C.购买优良区位的新竣工物业
D.购买繁华区域的成熟物业
4.某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品面积为200万平方米，该市商品房住宅的平均建设周期为( )年。
A.0.5
8.1.0
C.1.5
D.2.0
5.下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是( )。
A.房地产租金
B.房地产实际出租量
C.出租房屋空置率
D.房价租金比
6.其房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为( )。
A.0.40
B.0.60
C.2.50
D.5.00
7.下列费用中，不属于土地储备开发成本的是( )。
A.征收补偿费
B.土地储备机构的人员工资
C.招标基础设施建设有关费用
D.市政基础设施建设有管费用
8.房地产开发项目工程竣工验收的组织者是( )。
A.项目施工单位
B.项目设计单位
C.房地产开发企业
D.产品质量监督部门
9.某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是( )。
A.领导定价法
B.挑战定位法
C.随行就是定价法
D.价值定价法
10.某事2016年商品住宅预测销售量为20万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为( )万套。
A.8.10
B.9.30
C.10.80
D.11.70
11.下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是( )。
A.市场集中化模式
B.选择专业化模式
C.产品专业化模式
D.市场专业化模式
12.某写字楼项目建成后引进一名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是( )差别化战略。
A.形象
B.产品
C.人员
D.服务
13.下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会分化因素的是( )。
A.社会阶层
B.信念和态度
C.生活方式
D.经济状况
14.在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，吸纳金流出不包括( )。
A.购买成本
B.土地取得费用
C.装修费用
D.运营成本
15.某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是( )。
A.I3>I2>I1
B.I2>I3>I1
C.I1>I3>I2
D.I1>I2>I3
16.若商业性住宅房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、0%，均按月计息，
银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是( )。
A.1.50%
B3.57%
C.3.70%
D.3.94%
17.下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=( )。
A.A(P/A，i，5)(P/F，i，1)+F(P/F，i，6)
B.A(P/A，i，6)+F(P/F，i，6)
C.A(P/A，i，5)+F(P/F，i，6)
D.A(P/A，i，5)(P/F，i，2)+F(P/F，i，6)
18.某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为( )万元。
A.16.79
B.18.12
C.25.01
D.31.17
19.王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额()。
A.逐渐减少
B.逐渐增加
C.数额相等
D.先增后减
20.若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力( )基准收益率的要求。
A.未达到
B.正好达到
C.已超过
D.接近于
21.下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是()。
A.成本利润率
B.资本金利润率
C.销售利润率
D.财务内部收益率
22. 某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款奶奶利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为()。
A.5.00%
B.8.50%
C.8.74%
D.9.00%
23.某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利率总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为()。
A.9.38%
B.12.50%
C.15.63%
D.20.83%
24.某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为()。
A.8.48%
B.13.56%
C.15.00%
D.22.50%
25.估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑()的影响。
A.宏观社会经济环境
B.房地产市场供求关系
C.租户支付租金能力
D.银行贷款利率
26.投资决策方法中的决策树法，常用于解决()决策的问题。
A.确定型
B.成长型
C.风险型
D.不确定型
27.对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生()问题。
A.成长型期权
B.等待投资型期权
C.放弃型期权
D.柔性期权
28.在房地产投资决策中其关键作用的可行性研究是()。
A.一般投资机会研究
B.特定项目投资机会研究
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究
29.在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构。
A.产品组合方式
B.开发合作方式
C. 销售代理方式
D. 市场定位方式
30.关于资本金现金流量表的说法，正确的是()。
A.把所有投资均视为自有资金
B.现金流出包括利息支付
C.不考虑信贷资金的还本
D.只能用于计算静态盈利指标
31.在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是()。
A.项目投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资各方现金流量表
D.财务计划现金流量表
32.目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是()。
A.银行信贷
B.投资信贷
C.民间借贷
D.租赁融资
33.房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是()。
A.市场风险
B.经营风险
C.财务风险
D.完工风险
34.根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年对应押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的()。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险
35.当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低()。
A.目标收益
B.贷款利息
C.运营费用
D.出租面积
二、多项选择题（共15题）
1.利率调升对房地产投资产生的影响有( )
A.导致房地产实际价值折损
B.增加收益现金流
C.加大投资者融资成本
D.增加市场供给
E.抑制市场投资需求
2.按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为( )。
A.金融投资型
B.收益型
C.实物投资型
D.机会型
E.收益加增值型
3.影响房地产市场发展的基本因素有( )
A.社会因素
B.经济因素
C.资源因素
D.政策因素
E.技术因素
4.政府在房地产市场中的主要职能有( )。
A.制定市场规则
B.进行市场监管
C.确定土地利用条件
D.制定商品房价格
E.提供商业贷款
5.房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有( )
A.前期工作资料
B.土建资料
C.安装资料
D.租售资料
E.物业管理资料
6.依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有( )
A.全部使用国有资金投资的建设项目
B.国有资金投资控股的建设项目
C.国有资金投资占主导地位的建设项目
D.民营企业资金投资控股的建设项目
E.全部使用民营企业资金投资的建设项目
7.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有( )
A.回归分析法
B.简单平均法
C.移动平均法
D.指数平滑法
E.市场因子推演法
8.从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有( )
A.投资利润率
B.通货膨胀率
C.风险因素
D.存款利率
E.投资规模
9.决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有( )
A.销售价格
B.土地费用
C.开发规模
D.资金成本
E.项目风险
10.效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有( )
A.净现值法
B.费用现值比较法
C.等额年值法
D.费用年制比较法
E.差额投资内部收益率法
11.下列不确定性因素中，对“开发-销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有( )
A.土地费用
B.建筑安装工程费
C.开发期
D.运营费用
E.财务费用
12.关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有( )
A.敏感性分析是一种动态不确定性分析
B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补
13.房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有( )
A.前期开发计划
B.工程建设计划
C.物业服务计划
D.建设场地布置
E.施工队伍选择
14.相对于权益融资，债务融资的特点有( )
A.资金使用有时间限制
B.资金融入方须到期还本
C.资金融入方须按时支付利息
D.债券不可以在流通市场上转让
E.资金融出方要承担资金融入方的经营风险
15.物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去( )之和后，再加上其他收入的金额。
A.抵押贷款还本付息额
B.空置损失
C.收租损失
D.折旧
E.运营费用
三、判断题（共15题）
1.房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资( )
2.房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析
3.空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。( )
4.采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。( )
5.对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。( )
6.从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。( )
7.现金流量分析中的期末惯例法，是将计息周期期间内现金流量的代数和看成在计息周期末发生的一种简化分析法。( )
8.在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。( )
9.房地产开发项目的“开发—销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。( )
10.某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。( )
11.风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。( )
12.房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。( )
13.编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。( )
14.权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。( )
15.零售商业物业的辐射区域好影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。( )
四、计算题
2.某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000㎡的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除三房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第一年全部投入;建安成本为3200/㎡，各年投入比例分别为25%、40%、35%;其他建设费用为1200万元，各年投入比例与建安成本相同;管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入;销售费用为1200万年，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/㎡的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/㎡，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%;土地增值税按销售收入的1%预征(不考虑最终清算的影响)。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低
于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少?(土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示)(12分)
2017年房地产估价师理论与方法模拟试题 1.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。 A、价格 C、价格变动率 B、常数 D、时间 2.在比较法中，土地使用权年限修正属于( )修正。 A、交易情况 C、区域因素 B、交易日期 D、个别因素 3.有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费;乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有( )。 A、甲高于乙 C、甲等于乙 B、甲低于乙 D、不可比 4.甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有( )。 A、甲大于乙 C、甲小于乙 B、甲等于乙 D、不可比 5.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。 A、9 C、15 B、13.5 D、18 6.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。 A、类似写字楼的客观收益 C、该写字楼的实际收益 B、市场比较法 D、无法估算 7.某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。 A、取三者的平均值 C、任选其中之一 B、取三者的中间值 D、在三者的基础上综合分析决定 8.路线价法估价的第三个步骤为( )。 A、设定标准深度 C、编制深度百分率表
B、选取标准宗地 D、划分路线价区段 9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。 A、越高 B、越低 C、不变 D、符合客观实际 10某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。 A、4858 C、2700 B、5200 D、6264 1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B [2017年房地产估价师理论与方法模拟试题]相关文章：
2017年房地产估价师《制度与政策》真题及答案 一、单项选择题 1、廉租住房单套建筑面积应当在（）㎡以内。 A、30 B、50 C、60 D、90 [答案]B 2、单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。 A、5% B、8% C、10% D、12% [答案]D 3、根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。 A、无偿收回 B、给予补偿收回 C、自动续期 D、届满前一年申请续期 [答案]C
22281 5709 圉W28532 6F74 潴25768 64A8 撨20494 500E 倎p X 4、某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报()批准。 A、国务院 B、省人民政府 C、县人民政府 D、国土资源部 [答案]A 5、房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成成员的() A、二分之一 B、三分之一 C、三分之二 D、四分之一 [答案]A 6、在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为() A、蓝色 B、黄色 C、红色
D、紫色 [答案]D 39609 9AB9 骹 J29871 74AF 璯37823 93BF 鎿!|K 7、根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是() A、1 B、2 C、3 D、5 [答案]D 8、房屋建筑工程保修期从()之日起计算。 A、工程竣工验收合格 B、工程交付使用 C、物业管理企业进驻 D、内部装修完成 [答案]A 9、2016年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于()万元。 A、1000 B、1250 C、1500
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
第一章拍卖市场 第一节：我国拍卖市场的形成 我国拍卖业的恢复：20世纪80年代中期。 一、拍卖市场的起步 1、我国最早的拍卖活动： ①一些零星的破产企业财产。如：辽宁省沈阳市国营防暴机械厂。 ②国有资产的拍卖。如：上海的商业网点转让拍卖。 2、拍卖市场的真正起步：公物拍卖。 3、拍卖市场形成的标志：1992年后，国务院48号文件《关于公物处理实行公开拍卖的通知》及1997年1月1日起实施的《中华人民共和国拍卖法》。 二、拍卖市场的第一次转折 ①以公物拍卖为主转为以司法强制拍卖为主的市场态势。 ②司法强制拍卖：是指有关国家机关依照法律的规定，将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。 三、我国早期拍卖市场的缺陷（详见复习思考题简答题第二题）： 1、标的主要涉及公物和涉案物品 2、拍卖标的已涉及不动产和无形资产 3、行业较为依赖政策性拍卖而缺乏主动开拓市场的能力 第二节目前我国拍卖市场的构成及特点 一、拍卖市场的构成（或者说我国的拍卖市场主要有哪些） ①国有资产拍卖市场 较为典型的是：1998年，浙江省杭州市拍卖了处于好盈利状态的三星级“杭州华侨宾馆”全部资产，敲响了国退民进拍卖的第一槌。
②破产企业财产拍卖 ③金融资产拍卖市场 ④房地产拍卖市场 较长时间里，拍卖行业拍卖的房地产主要是司法委托和金融、国有资产，其属于二手房范畴。是我国拍卖市场中最为重要的市场 ⑤国有建设用地使用权拍卖市场 国内第一次国有建设用地使用权拍卖始于：1978年12月在深圳举行。 土地使用权转让的法律依据：1988年4月，七届全国人大一次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》明确：土地使用权可以依照法律的规定转让。 目前我国土地使用权的转让方式：招标、拍卖、挂牌。其中拍卖由于招商力度大、运作过程透明度高而成为首选。 ⑥机动车拍卖市场 源于上世纪90年代中期执法部门的缉私罚没车和司法强制拍卖委托； 2005年，世界最大的二手车拍卖公司美国美翰公司进入中国，成为我国改革开放以来首次被国家主管部门批准组建的中外合资拍卖公司。 机动车拍卖是我拍卖行业最主要的市场，也是拍卖标的中专业性最强的项目之一。 ⑦文物艺术品拍卖市场 中国文物艺术品的拍卖始于欧美；目前我国内地文物艺术品拍卖企业分为两种即专业和兼营两种。主要分布在：北京、上海、杭州、广州、西安、成都、南京、厦门。 世界上中国艺术品拍卖的中心：英国伦敦（最早）、美国纽约（其次）、中国香港、北京。 2009年秋季，中国嘉德、北京保利单件拍品成交价突破亿元，表明中国文物艺术品进入亿元时代。 与其他拍卖市场相比，文物艺术品拍卖市场化、专业化程度高，是最具活力的市场。 ⑧无形资产拍卖市场 是我国拍卖行业的一大创新，也是最具中国特色的拍卖市场和拍卖活动。
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
试卷一：《拍卖实务》 本卷共210道试题，由单项选择题、多项选择题不定项选择题组成，小江制作，内容涵盖考试大纲95%的范围，因时间实在有限，无法对细节知识点和部分重点进行题目的演化编辑，请谅解，希望22期的考生能考出好成绩。 1、我国拍卖市场的形成时间是（ B ） A、20世纪80年代中期至1996年拍卖法实施之前。 B、1986年国营广州拍卖行成立至1996年底。 C、1997年《中华人民共和国拍卖法》颁布实施以后。 D、1986年至1997年《拍卖法》颁布实施以后。 2、我国拍卖市场的起步阶段的特点不包括（A ） A、标的物种类多，无法由执法部门统一处置 B、标的含义不清，标的组成较为混乱 C、佣金支付不规范 D、主持拍卖的企业不明确 3、我国拍卖市场的构成不包括（C ） A、国有资产拍卖市场 B、破产企业财产拍卖 C、农产品拍卖 D、金融资产拍卖市场 4、我国拍卖市场的特点不包括下列（） A、政策性拍卖占主导地位 B、运作过程缺乏技术含量 C、市场运作乏力且缺少手段 D、拍卖形式比较单一 5、我国拍卖市场与行业发展的关系不包括（C ） A、形成了较为完善的拍卖体系 B、为行业发展奠定了经济实力和人才基础 C、为拓展行业领域形成了较为积极的作用 D、市场适合行业发展初期人员结构和企业规模 6、目前我国拍卖市场面临的主要问题有（ C D ） A、无形资产拍卖缺乏市场 B、行业业务主导性不同 C、缺乏应对市场变化的能力 D、拓展乏力且缺乏有效手段 7、我国拍卖业在80年代恢复后，经过20多年的实践与开拓，行业有了长足的发展，但也存在不少问题，针对这些问题拍卖业应采取的对策有哪些（） A、努力提高行业整体素质
2002年房地产估价案例与分析试题 一、问答题（共3题，每题10分）。 （一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500，总建筑面积为4500 ，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/㎡。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/㎡，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ （二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。 （三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 ，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？ 二、单项选择题（共10题，每题2分）。 （一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。 A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。 B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。 C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。 D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。 （二）卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案： 1、估价时点是（） A、2002年4月25日 B、2002年5月25日 C、2002年7月25日 D、2002年7月25日以后的某一天 2、估价的价值范围应是（） A、合同1规定的房款 B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10% C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费 （三）某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，问： 1、确定商场在2002年8月30日的交易价格的最终依据是（） A、1200万加100万 B、1280万加100万 C、200万 D、1280万 2、设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（） A、P B、P加上商场的土地使用权价格 C、P减去商场的土地使用权价格 D、P加上商场应补交的土地使用权出让金 （四）某工厂有一临街厂房，占地面积900 ，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800 ，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650和1400元/㎡，其中土地使用权出让金为100和450元/㎡。2001年上半年同一条街上类
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%
B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权
《拍卖经济学基础》课堂笔记 Chapter1 拍卖经济学导论 1.1 拍卖经济学的含义和学科定位 一. 拍卖经济学的含义 1.经济学：稀缺资源进行合理配置的社会科学；它研究人类社会在各个发展阶段上的各种经济活动和各种相应的经济关系及其运行、发展的规律；马歇尔——《经济学原理》、严复——“生计学”。 2.西方经济学：一般可以分为微观经济学和宏观经济学；侧重研究经济学的一般理论问题以及根据经济理论而制定的经济政策和有关问题的解决途径。 3.微观经济学：侧重研究市场中个体的经济行为；市场机制及其作用、均衡价格的决定；个体行为取得资源最优配置的条件与途径。 4.宏观经济学：经济中的各个总量之间的关系，从而为宏观经济政策奠定理论基础。 5.拍卖经济学：运用经济学的一般知识和原理来研究拍卖这一特殊的经济现象。 6.拍卖：在我国有特定的含义，以公开、竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式；这种意义下的拍卖并不包含招标投标等行为 7.拍卖：在西方，auction一词的含义并不限于指拍卖，除了指类似我国拍卖法中的拍卖行为以外，还包含了招标投标等其他竞价交易活动。西方的拍卖经济学的内容实际上主要是指经济学中的“拍卖理论”；西方现在还不存在一个独立学科意义上的拍卖经济学。 二. 拍卖经济学的学科定位（2009年考试题） 1.属于部门经济学和专业经济学。部门经济学：以特定部门的经济问题和经济规律为特定研究对象。专业经济学：以社会再生产过程中的各要素、各环节及其不同的侧面的经济问题和经济规律为研究对象。 2.是拍卖学与经济学的交叉学科。研究的素材来源于拍卖实践，研究的方法和理论来源于经济学已有的成果。具有综合性 3.是一门应用经济学。理论经济学。应用经济学。 1.2 拍卖经济学的价值目标 一. 经济学的基本假设 1.经济人假设：又称理性人假设，是指经济决策主体（消费者、生产者等）的经济行为都是理性的或合乎理性的，他们在经济活动中总是力图以最小的经济代价去追逐和获得自身的最大利益。“经济人”能够通过成本收益原则趋利避害优化选择其所面临的一切机会、目标及实现目标的手段。成本收益原则是“经济人”进行“理性”选择的核心工具。现代经济学中，“经济人”假设往往被理解为“消费者均衡”与“生产者均衡”，即“消费者追求效用最大化”和“厂商追求利润最大化” 2.经济资源是稀缺的。 二. 拍卖经济学的价值目标 1.拍卖经济学的基本假设。拍卖活动参与人“都是理性人”。拍卖活动参与人都是“以自身的满足最大化为目标”。 2.拍卖经济学的价值目标。 ⑴是指拍卖经济学的功能问题。拍卖经济学以拍卖这一社会现象为其研究对象，具体研究拍卖的概念、经济特征、经济功能、拍卖与经济发展的关系，以及拍卖本身的发展规律。这些研究是通过对具体的拍卖活动或拍卖中拍卖
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
拍卖经济学教程 第一章拍卖经济学导论 一、核心概念 1、拍卖经济学拍卖经济学归入部门经济学范畴，指运用经济学的一般知识和原理来研究拍卖这一特殊经济现象，重点研究我国市场经济中的拍卖制度的特色和经济发展规律。 2、部门经济学随着社会分工的不断发展和社会生产力的不断提高，形成以特定部门的经济问题和经济规律为特定研究对象的部门经济学。 3、专业经济学同时形成了以社会再生产过程中的各要素、各环节及其不同的侧面的经济问题和经济规律为研究对象的专业经济学。 4、经济人亚当·斯密首先把“经济人”假设作为其理论前提，约翰·斯图亚特·穆勒最先明确定义了“经济人”，认为“经济人就是会计算、有创造性和能追求自身利益最大化的人”。经济人假设又称理性人假设，是指经济决策主体（消费者、生产者等）的经济行为都是理性的或合乎理性的，他们在经济活动中总是力图以最小的经济代价去追逐和获得自身的最大利益。 5、帕累托标准帕累托最优，也成为帕累托效率，是指资源配置的一种理想状态：假定固有的一群人和可分配的资源到达了某种状态时，要想增加某个人的利益，必然要减少其他人的利益；或者说，在当前状态下不损害他人的利益，就不可能增加某个人的利益。这样的资源配置状态被称为帕累托最优。如果从一种分配状态到另一种分配状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，至少使得一个人变好，这就是帕累托改进。帕累托最优的状态就是不可能有帕累托改进的余地。帕累托最优时会同时满足三个条件：一是交换最优、二是生产最优；三是生产和交换最优。 6、卡尔多—希克斯标准如果一种变革使受益者所得足以补偿受损者的所失，这种变革就叫卡尔多—希克斯改进。如果一种状态下，已经没有卡尔多—希克斯改进的余地，那么这种状态就达到了卡尔多—希克斯效率。卡尔多—希克斯标准实际上是总财富最大化标准。 7、实证分析与规范分析二者是经济学中的两种基本分析方法。实证分析是指企图超脱或者排斥一切价值判断，之研究经济本身的内在规律，并根据这些规律，分析和预测经济行为的效果。他要回答“是什么”的问题，而不对事物的价值作出评价。规范分析是指根据一定的价值判断为基础，提出某些分析处理经济问题的标准，树立经济理论的前提，作为制定经济政策的依据，并研究如何才能符合这些标准。他要回答的是“应该是什么”的问题。 二、课后思考 1、简述经济学的一般研究对象。 经济学是一门研究人类的行为选择及如何将有限或者稀缺资源进行合理配置的社会学科。他研究人类社会在各个发展阶段上的各种经济活动和各种相应的经济关系及其运行、发展的规律。 2、简述拍卖经济学的学科定位。 一、拍卖经济学属于部门经济学和专业经济学；二、拍卖经济学具有综合性，是一门交叉学科；三、拍卖经济学是一门应用经济学。我国拍卖经济学就是以我国的社会主义市场经济条件为背景，重点研究我国拍卖这一经济活动的特征和发展规律，从中总结出适合于我国经济发展的拍卖经济学理论，并具体运用来解决我国拍卖经济领域中所面临的现实问题。 3、为什么说拍卖经济学是一门应用经济学。 拍卖经济学的主要目的在于运用经济学的一般知识和原理解释拍卖活动这一社会现象，或解决拍卖实践中遇到的实际问题，最终推动拍卖业的发展。
2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B
1 拍卖师考试历年真题 2000年10月第8期考试题一及答案一、填空题每题2分共20分1. 竞买人有权查验和查阅。2. 具有社交能力是拍卖师行为能力标准之一。3. 拍卖法律关系的客体指其主体的。4. 拍卖标的应当是委托人的物品或者财产权利。5. 对于破产财产应当先进行确定其然后再进行拍卖。6. 拍卖的是竞争性强。7. 艺术品的今时拍卖价格反映了目前的和人们的。8. 拍卖师报价时应做到“三到”即、、。9. 电影播映权拍卖属于拍卖。10. 拍卖企业可以在设立。二、选择题你认为对的在括号内划上“√”有多项正确答案的全对才得分每题2分共40分1. 常见的拍卖法律规则包括1 确立保留价规则2 公开及诚实信用规则3 价高者得规则2. 用英语拍卖时“The buyer shall not deny the bid offered“一句表示1 竞买人一经应价不得反悔2 竞买人不得恶意串通3 竞买人不必交纳保证金 3. 评 估一件艺术品应从以下哪几方面进行 1 市场行情热与冷2 精品与应酬之作3 稀与多4. 拍卖师的综合能力主要包括1 应变能力2 自控能力3 表现能力5. 土地使用权拍卖属于1 无形资产拍卖2 不动产拍卖3 房地产拍卖6. 用英语拍卖时“200 on my right now ” 一句不表示1 右边有人出价到200元2 左边有人出价到200元3 前边有人出价到200元2 7. 破产企业财产指卖属于1 公物拍卖2 任意拍卖3 强制拍卖8. 瑕疵请求权的障碍包括1 委托人、拍卖人无过错2 委托人、拍卖人有过错3 委托人、拍卖人声明不保证9. 豪华用地的土地使用权出让时1 应当拍卖2 必须拍卖3 有条件的
2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选 (总分：60.00，做题时间：90分钟) 一、问答题 共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下。 (总题数：3，分数：30.00) 估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金 问题：（分数：10） (1).采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？（分数：5） __________________________________________________________________________________________ 正确答案：( 有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。 ) 解析： (2).采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（分数：5） __________________________________________________________________________________________ 正确答案：( 对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面： （1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。 （2）租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。 ) 解析： 甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。
2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C
6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题：（每题10分，共30分） (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)： (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。 1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由 D．估价方法的选用必须征得委托人的同意 2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。 A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途 (二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。 3．在接洽过程中，李某可以承诺( )。 A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告 B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平 C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价 D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A．在抵押期终了时的价值 B．设定抵押权时的价值C．现时的市场价值 D．为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。 A．商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混和用途 6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续， 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途 D．委托方确定的用途 7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( ) A．工业用途B．商业用途C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响D．商业用途，并考虑补地价因素的影响 8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。 A．现在 B．委托人指定的日期