地价是否应计入房产原值缴纳房产税
问:土地价格是否应计入房地产原值以缴纳房产税？
答:根据《财政部、国家税务总局关于残疾人就业单位城镇土地使用税及其他政策的通知》(财税[2010][121号)第三条，按房地产原值征税的房地产原值应包括土地价格，包括取得土地使用权所支付的价款、开发土地所发生的费用等。，不管它在会计中是如何计算的。容积率小于0.5的，按房地产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定房地产原值中包含的地价。
简要分析地价并入房产原值征收房产税问题 2010年12月21日财政部、国家税务总局发布了财税[2010]121号文《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（以下简称121号文）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 从121号文规定地价应计入房产原值计征房产税已有一段时间，现就结合各地企业在执行此规定过程中遇到的各种情况对121号文进行简要分析总结一下： 1、不适用从租计算房产税的房产 121号文的规定是针对按照房产原值计税的房产，对于按照从租计算房产税的房产不考虑121号文的规定。 2、不适用房产原值已包含地价的房产 根据《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 对于按照国家有关会计制度规定进行核算，土地价值已经并入房产原值的房产在计算房产税时因已经将地价并入房产所以不考虑121号文规定。土地作为无形资产核算的需按照121号文的规定将地价计入房产原值计征房产税。 3、容积率的计算 容积率是指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营
土地使用权是否计入房产原值缴纳房产税？—企业会计准则和税务差异。 答：一、根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)，对依照房产原值计税的房产，房屋原价应根据国家有关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。因此，企业根据新会计准则的规定未将土地使用权在房屋原价中核算，则在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税，但对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。 另据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。一、这一规定与《企业会计准则》存在的差异 形资产单独核算，土地使用权账面价值不计入建筑物建造成本。企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑 用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。也就是说执行《企业会计准则》的企业，其取得的土地使用权是单独作为无形资产核算的，其价值不包括在账簿中固定资产－房屋的价值中，因此，其在计算缴纳房产税时是并不包含土地价款的。2010年12月21日前，税务机关也都是按照这个原则执行的。2010年12月21日后，按财税[2010]121号规定，房产原值的会计和房产税处理就不一致。会计上仍然按照《企业会计准则》的规定，在帐薄“固定资产”科目中记载的房屋原价不包含地价及其他费用；税收上在申报缴纳房产税时，却要按照财税[2010]121号规定，房产税的计税依据要包括地价及其他费用。 二、这一规定废止了与此不一致有关规定 财税[2010]121号规定，本通知自发文之日（2010年12月21日）起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行，这就废止了与此不一致的有关规定。如，财政部、税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）曾规定，“房产原值”是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）曾规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估等。 三、房产税计税依据中的土地价值将如何计算配比 宗地容积率是房产税中首次提到的概念。宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越小说明工程项目的建筑面积小，没有充分地利用土地，造成土地浪费。按规定，这里特别强调的是国家的宏观政策是鼓励小高层建筑，杜绝浪费土地，保正合理的宗地容积率。一般来讲建筑物越高，宗地容积率就越高。高层、小高层建筑的容积率高于多层建筑；多层建筑的容积率高于别墅、平房。现根据《企业会计准则》和财税[2010]121号文件的规定，就房产税计税依据中的土地价值如何计算配比本人在此做一个详细的解读。⑴如容积率大于1，则将土地价值按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。⑵如容积率小于1，且不小于0.5，可以按容积率乘以土地价值，以此结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。⑶如容积率小于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，根据这一规定计算出来的这个面积肯定是大于房产实际占用的土地面积的，这是政策对不充分利用土地资源的一种惩罚。例：如土地10000平米，价值1000万，容积率0.6，地上房屋总建筑面积6000平米全额征税，
房产原值如何确定 根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》（苏政发（1986） 172号）第三条的规定，房产税由产权所有人缴纳。凡在开征房产税范围内的一切房产，除特定的免税房产外，均应按《条例》和本施行细则的规定缴纳房产税，产权属于全民所有的，由经营管理单位为房产税的纳税义务人（以下简称纳税人）。根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008] 152号）的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。因此，房产产权人应当依法核算自用房产的房产原值，从价缴纳房产税。 财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税[2008] 152号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下： 一、关于房产原值如何确定的问题 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照 房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国 家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字［1986］第008号）第十五条同时废止。
二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题公园、名胜古迹内的索道公司 经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。 三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 四、本通知自2009年1月1日起执行。 财政部国家税务总局 -00八年十二月十八日解析：此文件有四处应注意的地方： 1、按国家会计制度规定确认的“房屋原值”才是计算房产税的计税依据。现将《会计制度》的相关章节（附后）提供大家，请对照执行。 2、废止了财税地字［1986］第008号第十五条（附后），也就是说：不完全依“帐面一一固定资产”科目中记载的房屋原价为准。 3、“索道用地”征税了，这对经营索道的公司又是一笔支出。但，我在想： 如果不在城镇土地使用税开征区的，应该还是不征吧? 变化” A、实物发生变化一一如果某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆 除（没终止纳税），这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。 B、权利发生变化一一应该主要从“合同签订”判断，大家看一下财税[2006] 186号（附后），这个文件说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对卖土地的一方应该
案例详解土地价计入房产原值如何计算缴纳房产税 案例概况 南方吉祥有限公司(以下简称“吉祥公司”)2016年账列无形资产土地使用权，该地块占地20000平方米，地价20000万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，该房屋建筑物账列原值8000万元，由吉祥公司自用，问吉祥公司2016年度如何缴纳房产税?(假定吉祥公司所在地政府规定计算房产余值的减除比例为30%，土地价值账列“无形资产--土地使用权”科目)? 税务分析 一、政策依据 《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号); 《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)。 二、实务分析 2.1、《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 2.2、没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 2.3、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 2.4、《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 总结：纳税人在计算房产税时，必须同时考虑以下3个因素，才能准确计算房产税： 1.账列房产原值; 2.地价(包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等)的会计处理是否已经计入房产原值; 3.容积率。 三、案例解析 计算方法01：未考虑容积率因素（错误）
的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。”基于以上规定，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人，在会计核算时已经将地价计入了房产原值，但是，对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值，因此，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。 而《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定：“自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城 镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121
号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121号文件下发后，执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时，应当根据会计与税法的差异，相应对房产计税原值进行调增或调减。 案例1: C公司是执行《会计制度》的企业。C公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额 为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。假设C公司会计核算时有两种选择：一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为60万(1000÷10000×600)，其余540万元(600－60)地价计入“无形资产”。二是将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。 分析：
解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税 根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号） 1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 2.只要土地使用权证上登记的名字是你公司的，那么计算房产税时是，要将 （土地价值+房屋帐面价值合并总额）*1.2%计算缴纳房产税。 一、关于并入房产原值的土地价值 1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。不能以摊销后的土地剩余价值计税。 2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。 二、关于宗地容积率 1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用 地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。但在税收实践中的容积率是指实际容积率。 2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。 宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上 述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。 三、关于房产建筑面积 容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。 建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和，其计算范围必须按照中华人民共和国建设部第326令《关于发布国家标准<建筑工程建筑面积 计算规范>的公告》执行，包含永久性顶盖无围护结构的站台、加油站、 收费站等，但独立的烟囱、烟道、地沟、油罐等不计算建筑面积。由此加油站的加油罩棚虽不征收房产税，但需要计算其容积率，从而可能影响到房产税的计征。
财政部国家税务总局 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 财税[2010]121号 成文日期：2010-12-21 字体：【大】【中】【小】 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、青海、宁夏省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局： 经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下： 一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题 对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比 例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。 《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。 二、关于出租房产免收租金期间房产税问题 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。 财政部国家税务总局 二0一0年十二月二十一日抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。
如何确定计入房产原值的地价 2011-05-24 14:15:44| 分类：新财税政策| 标签：|字号大中小订阅 文章作者：中国税网：毛岚 12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000 万元。 该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地 价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。 财税[2010]121号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值）， 使用年限为50年。 公司自2008年1月1日起执行《企业会计准则》。 2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。 缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。 应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司执行《企业会计制度》。 2011年缴纳房产税的地价＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），应缴房产税＝1500000×（1 －30%）×1.2%＝12600（元）。 从计算结果可以看出，财税[2010]121号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》 所做的房产税筹划。 财税[2010]121号文件
中华人民共和国房产税暂行条例实施细则最新调整 一、房地产税征收范围 是在城市、县城、建制镇和工矿区的房地产。 二、房地产税纳税人 城市房地产税由产权所有人缴纳。产权出典者由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决的，均由代管人或使用人代为缴纳。对涉外企业和个人暂不征收城市房地产税中的地产税，改为征收土地使用费。 三、房地产税税率 1952年12月31日原政务院财政经济委员会在《关于税制若干修正及实行日期通告》中，将城市房地产原附加并入正税征收，税率调整为：房产税依标准房价按年计征，税率1.2%。房地产税依标准房地租价按年计征，税率18%。 四、房地产税计税依据 为标准房地价和标准房地租价。对座落在广东省内批准开征地区的外商投资企业自有房产，按照房产原值一次减除30%后的余值依1.2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指按税法规定，在企业帐册的"固定资产"科目中记载的房产原值；没有房产原值或原值不实的房产，由房产所在地税务机关参照同类房产核定。 五、房地产税减免税规定 下列房地产减征、免征房产税： (1)新建房屋自落成之月份起，免纳3年房地产税。 (2)翻修房屋超过新建费用二分之一的，自竣工月份起，免纳2年房地产税。 (3)广东省规定： ①华侨、侨眷使用侨汇购买或建造的住宅，从发给产权证之日起，免征房产税五年。 ②外商投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月份起，免征房产税三年。 ③华侨投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月份起，免征房产税五年。 ④经税务机关批准，下列房地产可免征房产税：
a.从事农、林、牧业等利润较低的外商投资企业的房产； b.投资于能源、港口码头、机场项目的外商投资企业的房产； c.经财政部批准免税的其它外商投资企业的房产。 六、房地产税税款征收 城市房地产税由房产座落地的地方税务机关管辖。 厦门市规定从2000年1月1日起除从租计征另有规定外，一律改为每年征收一次，申报纳税期限为每年6至9月。 纳税义务人应在房地产评价公告后一个月内将房地座落、房屋建筑情况及间数、面积等，向当地税务机关申报。如产权人住址变更，产权转移或竣工后十日内申报。免税的房地产，也要办理申报。
从价计征房产税的计税原值确认技 巧及案例分析 从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析2011-07-11 投资理财肖太寿我要评论（0）标签：企业会计准则企业会计制度小企业会计制度会计制度会计准则案例分析固定资产从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析 作者；中国财税培训师肖太寿博士 由于我国执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《会计准则》的企业对房屋原值计量的会计方法是不同的，不同的计量方法会导致从价计征房产税的计税原值确认差异，从而导致企业缴纳房产税的差异，针对这种差异在税法上应该如何处理呢？《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税
〔2010〕121 号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121 号文件还规定：“宗地容积率（注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率）低于0.5 的，按房产建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”自财税〔2010〕121 号文件下发之日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准。由于税法与会计已经产生了明显的差异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税〔2010〕121 号文件规定不一致的，在申报缴纳房产税时应当根据财税〔2010〕121 号文件规定进行相应调整。为了让更多的财务纳税人员及广大的税务干部明确从价计征房产税的计税原值确认方法，笔者在此进行分析。 （一）执行《小企业会计制度》和《企业会计制度》的企业对从价计征房产税的计税原值确认方法 《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发
从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析
从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析2011-07-11 投资理财肖太寿我要评论（0） 标签：企业会计准则企业会计制度小企业会计制度会计制度会计准则案例分析固定资产从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析 作者；中国财税培训师肖太寿博士 由于我国执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《会计准则》的企业对房屋原值计量的会计方法是不同的，不同的计量方法会导致从价计征房产税的计税原值确认差异，从而导致企业缴纳房产税的差异，针对这种差异在税法上应该如何处理呢？《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的 通知》(财税〔2010〕121号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121号文件还规定：“宗地容积率(注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率)低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面
积并据此确定计入房产原值的地价。”自财税〔2010〕121号文件下发之日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准。由于税法与会计已经产生了明显的差异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税〔2010〕121号文件规定不一致的，在申报缴纳房产税时应当根据财税〔2010〕121号文件规定进行相应调整。为了让更多的财务纳税人员及广大的税务干部明确从价计征房产税的计税原值确认方法，笔者在此进行分析。 （一）执行《小企业会计制度》和《企业会计制度》的企业对从价计征房产税的计税原值确认方法 《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”《小企业会计制度》规定：“企业购入
房产税计税依据明确房产原值包含地价 《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。至此，结束了征纳双方在实际征管中对土地价值是否应构成房产税计税依据的争论。笔者认为，纳税人在按这条规定具体操作时应注意三个问题。 宗地容积率高低决定计税面积的大小 宗地容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。比如，A、B两企业分别取得一块宗地，其中，A企业宗地面积为30000平方米，全部地价为3000万元。该宗土地上的房屋的总建筑面积为12000平方米；B企业宗地面积为20000平方米，全部地价为2000万元。该宗土地上的房屋的总建筑面积为15000平方米。则A企业的宗地容积率为12000÷30000＝0.4，B企业的宗地容积率为15000÷20000＝0.75。 依照财税[2010]121号文件规定，宗地容积率低于0.5的，即“大地小房”，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5的，无论会计上如何核算，房产
原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。因此，上例中A 企业应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，即计入房产原值的地价＝土地单价×房产建筑面积×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（万元）；B企业应按整宗土地面积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税。 需要指出的是，纳税人在同一地块上分期进行开发建设，如能确定总的宗地容积率，对需征房产税的完工建筑，应按该完工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价；如不能确定总的宗地容积率，则应分期计算容积率，分别确定计入房产原值的地价。 实际支出的地价款才可计入房产原值 目前，取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。其中，土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地；土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。 财税[2010]121号文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会
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内蒙古自治区地方税务局关于对地价计入房产原值征收房产税有 关问题的补充通知 【标 签】地价计入房产原值 【颁布单位】内蒙古自治区地方税务局 【文 号】内地税字﹝2011﹞96号 【发文日期】2011-05-05 【实施时间】2010-12-21 【 有效性 】全文废止 【税 种】房产税 自2016年7月11日起，全文废止《内蒙古自治区地方税务局关于房产税有关问注释：。参见 题的公告》（内蒙古自治区地方税务局公告2016年第8号） 各盟市、计划单列市地方税务局，区局直属征收局： 为了规范执行《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知》(财税﹝2010﹞121号) 第三条规定，现对地价如何计入房产原值征收房产税的具体问题明确如下。 一、划拨土地如何计价征收房产税 对企业未支付土地出让金等开发成本、费用的无偿划拨土地(主要是老国有企业)，虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，该评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，所以不计入房产原值征缴房产税。 二、房产用地的价值计入房产原值 计入房产原值的地价是指纳税人为取得土地使用权所支付价款、开发土地发生的成本、费用和按国家统一规定交纳的有关税费。 对买地建房的，应将有关地价结转计入房产原值征缴房产税；对直接购买房地产的，按买价确定房产原值，征缴房产税。 三、房产税计税依据土地价值中容积率如何计算 考虑到将地价计入房产原值后，部分单位如，仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能税负增加较多，对这类“大地小房”的情况需给予一定照顾，按应税房产建筑面积的2倍计算地价并入房产原值征税。 宗地容积率低于0.5的属于“大地小房”可仅将部分土地的地价计入房产原值，计入的土地面积按应税房产建筑面积的2倍计算；反之则应将全部地价计入房产原值计征房产税。
从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析2011-07-11 投资理财肖太寿我要评论（0） 标签：企业会计准则企业会计制度小企业会计制度会计制度会计准则案例分析固定资产 从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析 作者；中国财税培训师肖太寿博士 由于我国执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《会计准则》的企业对房屋原值计量的会计方法是不同的，不同的计量方法会导致从价计征房产税的计税原值确认差异，从而导致企业缴纳房产税的差异，针对这种差异在税法上应该如何处理呢？《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121号文件还规定：“宗地容积率(注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率)低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”自财税〔2010〕121号文件下发之日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准。由于税法与会计已经产生了明显的差异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税〔2010〕121号文件规定不一致的，在申报缴纳房产税时应当根据财税〔2010〕121号文件规定进行相应调整。为了让更多的财务纳税人员及广大的税务干部明确从价计征房产税的计税原值确认方法，笔者在此进行分析。 （一）执行《小企业会计制度》和《企业会计制度》的企业对从价计征房产税的计税原值确认方法 《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”《小企业会计制度》规定：“企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。”基于以上规定，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人，在会计核算时已经将地价计入了房产原值，但是，对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值，因此，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。
关于明确土地价值是否计入房产原值缴纳房产税问题的函 税政科便函〔2009〕1号 各分局、稽查局: 近期，基层及纳税人普遍反映是否应该将土地价值计入房产原值缴纳房产税问题。经对照有关的财务税收政策规定并请示，现明确如下意见： 一、取得土地后未建房的税收处理 按照财务会计制度和税法的规定，取得土地后未建房的应作为无形资产，按照规定的期限进行摊销，不并入房产原值。 二、建造房屋占用土地的税收处理 《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）明确：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。” （一）执行会计制度（企业会计制度、金融企业会计制度、小企业会计制度）的企业，除房地产开发企业之外的其他企业建造自用房产的，所实际占用的土地按照摊余价值记入“在建工程”，竣工时，一并作为企业房产价值转入“固定资产”科目。 （1）折旧的处理 财政部《关于印发<实施企业会计制度及其相关准则问题解答>的通知》（财会[2001]43号）第九问明确：“土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。” （2）净残值的计算方法 房屋的净残值应当包括房屋建造成本的预计残值和土地使用年限高于房屋折旧年限应保留的土地价值，具体公式为： 房屋的净残值＝房屋的建造价格×5％+〔无形资产的摊销剩余年限（月）－固定资产折旧年限（月）〕÷无形资产的剩余年限（月）×无形资产摊销剩余价值 （二）执行新会计准则的企业不需将土地价值计入房产原值。执行新会计准则的企业，是指符合条件，并已按新会计准则规范进行帐务处理的企业。 执行新会计准则的企业，以下两种特殊情形除外： （1）外购土地及建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间合理分配的，应当全部计入房屋建筑物成本。 （2）企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 三、土地出让金返还或者变相返还，无论是否冲减土地成本，均要按照返还前的土地价值确认，对土地价值明显不合理的，应当按照公允价值确认计征房产税的依据。 二ΟΟ九年二月十九日
装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税？我公司于2005年对办公楼进行装修，所发生装修费用计入“固定资产——固定资产装修”，并单独核算，房产税仍按房屋原值缴纳。地税机关在对我公司进行税务检查时，要求我公司将装修费计入房屋原值一并缴纳房产税，请问税务机关的处理是否正确，我公司应如何缴纳房产税？ 回复：对于房屋装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税，应根据装修涉及的工程而定。 根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）的规定：“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”。如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税。 如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）中“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿…固定资产?科目中记载的房屋原价”的规定，这些费用是否计入房产价值应根据会计相关规定来判断。根据《企业会计准则—固定资产》的规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。企业在核算时，应依据上述原则判断固定资产后续支出是否资本化，从而确定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。 房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税？ 近日，某企业财务人员来电咨询，所在公司对新建办公楼进行装修，所发生装修费用会计上计入了“固定资产——固定资产装修”，并单独核算，咨询对发生的装修费是否应计入房屋原值一并缴纳房产税？ 税务机关解答：对于房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税，应根据装修涉及的工程而定。 国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）有明确规定： 1、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 2、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”。 因此，如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税；如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据相关文件规定以及会计准则的规定，不必计入固定资产账面价值，应当确认为当期费用。税务机关建议，今后企业遇到类似问题核算时，应依据判断固定资产后续支出是否资本化，从而确定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。（王力生） 纳税人发生的装修费支出是否要作为房产税的计税基础？ 咨询内容：最近，我公司对职工卫生间进行了重新装修，更换了所有的坐便器、洗手盆
地价计入房产原值征收房产税的稽查重点 文章来源：稽查局作者：赵德新发布日期： 2012-07-30 阅读次数：65次 房产税的开征可追溯到1986年10月。当时，我国还处于国有企业、集体企业、乡镇企业为主的计划经济时代，企业取得土地以划拨为主，少量征地补偿款和整地费用计入固定资产，不单独核算。然而，随着市场经济的建立与发展，企业的性质、经营方式、财会核算已发生了翻天覆地的变化，特别是土地使用权改为有偿使用，土地流转方式采取招拍挂，财务核算采用“无形资产”后，一方面，企业取得土地使用权的价格（以下简称地价）越来越高，另一方面，大部分企业将地价计入“无形资产”（房地产开发企业除外），房产原值已不包含地价。为此，财政部、国家税务总局财税〔2010〕121号文第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。但是，从笔者所接触到的情况看，该文件的执行情况并不理想，加强对地价计入房产原值征收房产税的征管与稽查显得十分必要。为此，本文拟结合五个实际案例来谈谈地价计入房产原值征收房产税的稽查重点。 一、企业直接取得土地使用权的地价计征房产税问题 企业通过招拍挂的方式竟得土地使用权，其土地价值包括土地出让价以及为取得土地使用权而缴纳的相关税费以及开发土地发生的成本费用等。在日常征管与稽查中，要重点查看企业竟得土地使用权后与国土稽查部门签订的《成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》
装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税？ 我公司于 2005 年对办公楼进行装修，所发 生装修费用计入 “固定资产 —— 固定资产装修 ”，并单独核算，房产税仍按房屋原值缴纳。 地 税机关在对我公司进行税务检查时， 要求我公司将装修费计入房屋原值一并缴纳房产税， 请 问税务机关的处理是否正确，我公司应如何缴纳房产税？ 回复：对于房屋装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税， 应根据装修涉及的工程而定。 根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通 知》（国税发 [2005]173 号）的规定： “为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要 求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央 空调、 电气及智能化楼宇设备等， 无论在会计核算中是否单独记账与核算， 都应计入房产原 值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的， 在将其价值计入房产原值时， 可扣 减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件， 更新后不再计入房产原值 ”。如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属 设施和配套设施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税。 如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换， 仅是装饰性的 普通装修，根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》 （财 税地字 [1986]8 号）中 “房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿 ‘固定资产 '科目中记 载的房屋原价 ”的规定，这些费用是否计入房产价值应根据会计相关规定来判断。根据《企 业会计准则 — 固定资产》 的规定，固定资产的更新改造、 装修修理等后续支出，如果使可能 流入企业的经济利益超过了原先估计， 如延长了固定资产的使用寿命， 或者使产品质量实质 性提高、产品成本实质性降低， 则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出， 应当 确认为当期费用。 企业在核算时， 应依据上述原则判断固定资产后续支出是否资本化， 从而 确定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。 房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税？ 近日， 某企业财务人员来电咨询， 所在公司对新建办公楼进行装修， 所发生装修费用会 计上计入了 “固定资产 —— 固定资产装修 ”，并单独核算， 咨询对发生的装修费是否应计入房 屋原值一并缴纳房产税？ 税务机关解答： 对于房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税， 应根据装修涉及 的工程而定。 国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》 （国税发 [2005]173 号）有明确规定： 1、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随 意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 2、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相 应设备和设施的价值； 对附属设备和配套设施中易损坏、 需要经常更换的零配件， 更新后不 再计入房产原值 ”。 因此，如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设施， 则无论会计上如何核算， 都要并入房产原值缴纳房产税； 如果房屋装修过程中不涉及上述列 明的房屋附属设施和配套设施的更换， 仅是装饰性的普通装修， 准则的 规定，不必计入固定资产账面价值，应当确认为当期费用。 遇到类似问题核算时， 应依据判断固定资产后续支出是否资本化， 纳入 房产原值缴纳房产税。 （王力生） 纳税人发生的装修费支出是否要作为房产税的计税基础？ 咨询内容： 最近，我公司对职工卫生间进行了重新装修， 等卫生洁具以及瓷砖。 对于装修发生的十多万元支出， 我公司记入了长期待摊费 用。 税务机 关在检查时， 提出我公司应将此项支出并入固定资产原值， 作为缴纳房产税的计税基础。 我 们认为此项装修费未记入固定资产原值， 不应缴纳房产税。对此双方意见不一。请问， 装修 费是否应作为房产税的计税基础？ 根据相关文件规定以及会计 税务机关建议， 今后企业 从而确定装修费用是否应 更换了所有的坐便器、洗手盆