关于计税房产原值新规的政策解读
一、房产税计税房产原值的税务变化
（一）新规——计税房产原值应包含地价
2010年12月21日，财政部、国家税务总局发布“关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知”（财税[2010]121号），对房产税计税房产原值问题进行了重新明确：
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
（二）旧规——计税房产原值按照房屋原价
2008年12月18日，“财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知”（财税[2008]152号），关于房产原值的确定是，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”
1986年，财税地【1986】8号，“关于房产税具体问题的解释和暂行规定”，“房产原值是指纳税人按照国家会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按照会计制度规定记载
的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。”
达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。自制的包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。
（三）新旧规差异
对比新旧房产计税原值规定，主要变化有二：一是新规将土地价值（不论土地是否单独计价入账）并入房产原值计算房产税，二是关于地价并入房产原值时要考虑容积率。
二、关于新规需要总局进一步明确的几个问题
几个概念
1、建筑面积——亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
2、房屋占地面积——是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。
3、容积率——是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
（二）计算房产税要包含地价，文件仅是以通知的方式简要一说。但由于企业的实际情况千差万别，如何进行实际操作，却需进一步探讨和明确：
问题一，租赁土地如何计价？
关于此问题，本人曾在国家税务总局网站上专门咨询：
财税[2010]121号文件“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”是适用所有企业吗？原剥离上市的国有企业，由于历史的原因，房产与土地权属是分离的。即房产是上市的，但土地是母体的，上市公司通过租赁的方式取得土地使用权。这种情况下，计税房产原值是否还需要考虑土地价值？如需要考虑如何确定？
国家税务总局的答复：
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定，“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。对于您公司的情况，土地使用权的价值应为在法律或合同规定的租赁期限内累计应支付的全部租金之和。
财税[2010]121号文件适用于所有企业，而且该文件规定，本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
问题二，怎样考虑容积率？
文件中对地价的计入方法明确需要考虑容积率，低于0.5的按照地上房产建筑面积的两倍计算。但是对于容积率高于或等于0.5的，没有明确说明：是按照地上房产的实际容积率分摊面积计算？还是按照地上房产实际占地面积计算？再或是将此宗地地价全额分摊计入
地上的相应房产？
案例：某企业有宗地3000 M2，每M2500元，总地价150万元。
情况一，地上有房产一幢，会计账面原值150万元，占地400 M2，建筑面积1200 M2。
分析：容积率 1200/3000=0.4<0.5
按照文件所述，此房产应包含的地价：
1200*2*500=2400*500=120万元
计税房产原值：150+120=270万元
每年应计缴的房产税：270*（1-0.3）*1.2%=2.268万元
情况二，地上有房产两幢，每幢会计账面原值为150万元，分别占地400 M2，建筑面积各1200 M2。
分析：容积率（1200*2）/3000=0.8>0.5
方法一、按照地上房产的实际容积率分摊面积计算
即：宗地面积*单位地价*该房产的实际容积率=该房产应包含地价两幢房产每幢应包含的地价:
3000*500*（1200/3000）=60万元
每幢房屋计税房产原值：
150+60=210万元
每幢房产每年应计缴房产税：
210*（1-0.3）*1.2%=1.764万元
两幢房产每年共需计缴房产税：1.764*2=3.528万元
方法二、按照地上房产实际占地面积计算
两幢房产每幢应包含的地价:
400*500=20万元
每幢房产计税房产原值：
150+20=175万元
每幢房产每年应计缴房产税：
175*（1-0.3）*1.2%=1.47万元
两幢房产每年共需计缴房产税：
1.47*2=
2.94万元
方法三、将此宗地地价按照地上房产价值全额分摊计入地上的相应房产
此两幢房产每幢应包含的地价:
3000*500*（150/300）=75万元
每幢房产计税房产原值：
150+75=225万元
每幢房产每年计缴房产税：
225*（1-0.3）*1.2%=1.89万元
两幢房产每年共需计缴房产税：1.89*2=3.78万元
结论：0.5<容积率<1时，如表所示，对比三种方法以第二种为优，第一种次之，最次的是第三种。
情况三，地上有房产两幢，每幢会计账面原值为250万元，各占地400 M2，建筑面积分别为2000 M2。
分析：容积率2000*2/3000=1.33>0.5
按照上述三种方法计算出的结果如表：
结论：1<容积率时，如表所示，对比三种方法以第二种为优，第三种次之，最次的是第一种。
综上所述,同样的情况下，容积率的大小，对计税结果的影响是不同的。
上述案例未考虑地上建筑物等不征房产税情况。
假定，租赁土地也存在此三种方法的选择和结果。
问题三，租赁土地是否考虑地上房产的尚可使用年限？
企业计算房产税是需要落实到单个房产的，地上每幢房屋的实际尚可使用年限也不一样，计缴房产税的时间也就不尽相同，而土地租赁一般是按照同一个时间来考虑的。这样就存在一个问题，计税房产包含的土地（租赁土地）是按照实际租赁土地的时间还是按照地上房产的实际尚可使用时间确定？
案例，某企业租赁土地一宗，面积3000 M2，租赁方账面地价150万元，租率6%，单位租金30元/ M2/年，租赁期限十年。地上房产有两幢，房屋原值均为150万元，但其中一幢的尚可实用年限为五年，一幢为十年。
分析：情况一、以土地租赁期限为计税时间
按照总局的答复，该房产应包含的地价：
3000*30*10=90万元
每幢房产计税房产原值：
150+90=240万元
每幢房产每年应计缴房产税：
240*（1-0.3）*1.2%=2.016万元
两幢房产每年共计应计缴房产税：4.032万元
情况二，按照每幢房产尚可使用年限为计税时间
房产一应包含的地价：
3000*30*5=45万元
该幢房产计税房产原值：
150+45=195万元
该幢房产每年应计缴房产税：
195*（1-0.3）*1.2%=1.638万元
房产二每年应计缴的房产税仍为：2.016
两幢房产每年共计应计缴房产税：3.654万元
结论：对于租赁土地而言，考虑地上房产的不同年限，每年所需计缴的房产税是不一样的。
中国住房发展的形势、问题和建议 中长期来看，住房市场将进入供求总体基本平衡、增 速逐渐放缓、结构逐步优化的新阶段 对当前住房发展形势的基本判断 1.住房市场结束单边上涨，进入阶段性调整期。自1998 年住房市场化改革以来，中国住房市场经历了十余年黄金发 展期，这有其历史独特性：一是住房市场化释放了长期受抑制的住房需求；二是快速城镇化带来大量城市新增人口；三是各级政府将住房产业作为拉动经济增长、促进内需的支柱产业；四是在货币宽松及其他投资渠道不畅的情况下，房地产成为保值增值的重要渠道；五是强调拥有住房所有权的独特文化氛围及住房租赁市场不发达的双重作用。2014 年以来，住房市场总体上由“单边上涨”进入总量供需平衡的阶段性调整期。 2.住房发展结构失衡问题突出，结构性过剩与结构性短 缺并存。住房市场发展地域差异显著。中国住房市场体系已 形成三大类：第一类是特大和大城市，如北上广深，住房仍然供不应求；第二类是中小城市，住房总体供过于求；第三类是县域镇村，住房总体大量闲置，其中农村住房至少有 10%-15%闲置。
居住和非居住用地供应结构失衡。工、商业、行政等非 住房用地占比高，花园式工厂和政府大院比比皆是，居民住房供地较少，住房用地供给总体不足成为推高住房价格的主 住房租售结构失衡。产权住房市场较发达，租赁市场总 体上长期不发达，是城镇低和中偏低收入群体住房困难的重要原因，租售失衡成为一、二线城市住房供求矛盾的焦点。 由于租赁住房供应少、租赁市场不规范，租房家庭的权利难以得到保障，很多中低收入居民只能通过买房（尤其小产权房）而不是租房来满足居住需求。 住房发展中长期趋势展望 1.中长期住房总量供给充裕，城镇住房总体水平较高。 从主要指标来看，中国住房人均存量水平与同类国家相当， 但住房资产占有不均等问题突出。城镇家庭拥有多套住房 二套及以上）的比率显著高于美国、加拿大和法国等发达国家的水平。据本课题组预测，全国目前在建施工（部分已 预售）加待售的商品住房面积为55.6 亿平方米，而每年新开房总 量供给充裕。 工商品住房面积可达12 亿-14 亿平方米，中长期来看商品住 2.中长期住房即期需求和潜在需求仍有一定发展空间。 城镇化带来的住房需求趋向平稳。根据《国家新型城镇化规 国城镇化率2020 年将在60%以上；根据国务
家庭住房消费调查报告(一) 五年规划，是中国国民经济计划的重要部分，属长期计划。主要是对国家重大建设项目、生产力分布和国民经济重要比例关系等作出规划，为国民经济发展远景规定目标和方向。 实现十三五时期发展目标，破解发展难题，厚植发展优势，必须牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。 报告基于对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查数据研究而成，样本覆盖全国32个城市，共收集2056个家庭户样本、5201个家庭成员样本，并建立了相应的数据库。 报告同时发布的住房价格风险指数对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估，根据指数显示：年，住房价格风险排名前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。 在未来家庭住房消费选择中，报告指出，一线城市的城镇居民中有超过80%还是认为所在城市房价非常高或者较高，在对于当前住房市场的评价中，几乎4/5的城市家庭认为当前购房时机并不合适。 中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院周京奎教授为该项研究主要牵头人，其博士生、硕士生为核心成员;同时，项目邀请包括南开大学数量经济研究所、天津工业大学、山东大学、湘潭大学、徐州师范大学、太原师范学院、哈尔滨商业大学、秦皇岛职业技术学院等高校的教师加入。 周京奎表示，希望该项研究在政府制定住房发展政策，企业制定发展规划，解决住房民生问题方面提供数据支持和政策咨询。同时，随着中国城镇化的建设的发展和中国经济进入新常态，在中国住房问题研究由市场层面转向消费层面的条件下，希望调查结果能够填补我国城市家庭住房消费领域的空白。 家庭住房消费调查报告(二) 《中国住房消费发展报告( 8— )》、《中国城市家庭住房消费调查报告( )》24日在南开大学发布。报告指出，“一线城市的城镇居民中有超过80%认为所在城市房价非常高或者较高”，“几乎4/5的城市家庭认为当前购房时机并不合适”。 报告基于对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查数据研究而成，样本覆盖全国32个城市，共收集2056个家庭户样本、5201个家庭成员样本，并建立了相应的数据库。 对于取消限购，“55.08%的城市居民认为其购房行为不会受到影响”“54.14%的城市居民认为限贷政策不会影响其购房行为”。报告认为，“在住房价格居高不下的情况下，取消住房限购、限贷政策对城镇居民住房需求弹性影响有限，但会对居民住房行为结构产生影响。”报告显示，在城镇居民最希望房贷松绑类型分析中，“降低贷款利率是城镇居民最希望松绑的类型，有39.17%的城镇居民认为利率偏高，希望能够降低贷款率;22.32%的城镇居民希望能够下调二套首付比例。”报告反馈也与今年我国出台相应房地产政策及央行屡次降息相呼应。
简要分析地价并入房产原值征收房产税问题 2010年12月21日财政部、国家税务总局发布了财税[2010]121号文《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（以下简称121号文）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 从121号文规定地价应计入房产原值计征房产税已有一段时间，现就结合各地企业在执行此规定过程中遇到的各种情况对121号文进行简要分析总结一下： 1、不适用从租计算房产税的房产 121号文的规定是针对按照房产原值计税的房产，对于按照从租计算房产税的房产不考虑121号文的规定。 2、不适用房产原值已包含地价的房产 根据《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 对于按照国家有关会计制度规定进行核算，土地价值已经并入房产原值的房产在计算房产税时因已经将地价并入房产所以不考虑121号文规定。土地作为无形资产核算的需按照121号文的规定将地价计入房产原值计征房产税。 3、容积率的计算 容积率是指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营
类住宅的研究报告 一、我司项目类住宅的定位 1、项目的市场定位 目标客群：南城居民，投资客户为主 通过对亦庄区域同类型项目客户群体的调研，主要客户群体是投资客户，也有少量的办公SOHO群体以及刚步入社会的年轻一族，其中投资客户占总客户群体的 80%左右。 特别典型的项目：VITA国际，该项目与我司项目不论在地理位置上还是产品类型上都非常相似，它的客户群体对我司项目的目标客户群体有很直接的影射作 用。鉴于该项目的客户群体是南城的投资客，所以我司类住宅项目的目标客户群也 可以定位于投资客户。 2、项目的产品定位：小户型、中等精装修 我司项目的目标客户群定位于投资客户，所以在产品的定位上主要以投资价值为主，以投资客的投资回报率为第一位。所以在产品定位上以小户型、中等精装修 为主。 建筑结构：框架结构。 由于框架结构的水平空间的组合非常灵活，这样可以按照投资客户的要求灵活销售面积。 外立面设计：强调简约、现代的风格。 类住宅在报建、报规的环节中还是属于商业用房的范畴，所以尽量面与园区的独栋、办公楼在外立面上保持一致的风格，突出其简约、办公的建筑氛围。而且产 品的客户是投资客，需要突出其投资价值，在外立面简单、经济实用即可。 装修标准：中档次的精装修，其建筑公共部分和室内都精装修。装修标准在1000—1500元/㎡之间。 户型面积：以40-60㎡的零居室为主。 设计的户型只有一厅一卫的功能区域划分。其中强调厅的采光，对于户型面积的实用率大于70%，这样的户型设计往往是投资客户所追求的，他们的关注点往往 只在产品的经济效应上。 进深：15-20M
层数设计：D1:2栋17层、2栋16层；D2：1栋17层，1栋10层。 按照楼的进深设计15-20m，塔楼的单层面积在1000㎡左右，而D1地块的类住宅面积是6.6万㎡，根据单层面积1000㎡来计算，在D1地块上可以设计4栋塔 楼，2栋17层、2栋16层；D2地块的类住宅面积1.77万㎡，按照单层面积来计 算，D2地块的类住宅可以设计1栋17层的塔楼；C12地块可以设计1栋10层的塔 楼。 梯户比例设计：根据对VITA国际等项目的研究发现，类住宅塔楼的梯户比例设计是在2梯14户左右，而且对我司类住宅的户型面积设计是在40-60㎡之间，每层 面积在1000㎡左右，故每层的住户量有16-25户左右，这样我司的梯户比例可以 设计成3梯16户至25户。 停车位以及车位比：类住宅的客户群体是转手出租的投资客户，还有小比例的soho 办公群。最终的租客和办公者他们对于公共交通工具的依赖非常大，而我司项目是 属于地铁业务，在公共交通上已经很好的解决了这些群体的需求，所以在停车位的 设计上不予考虑过多，只需设计地上停车位即可。 园林的设计上：我司类住宅的目标客户群体是投资客户，没有自居型客户，所以在园区内的设计不需要营造居住的氛围，相对而言，园林的设计只起到点缀园区的效 果即可，不需要考虑太多。而且要与同一地块住宅产品的园林隔离开来，与住宅相 互错开。 3、项目的销售策略 通过对同区域内类住宅项目的研究，我司类住宅的产品销售策略可以采用以下几点： 销售顺序上：2011年同步销售独栋、类住宅。 类住宅产品可以最快速度的实现资金回流，结合我司项目的开发顺序，在2011年开发并且销售的是C12地块的独栋办公楼，但是为了缓解第一年的资金回流压力可以考虑同年预售类住宅产品。于2011年同步销售类住宅、独栋办公楼。 销售策略上：集中续客、集中销售，整体打包给代理机构。 通过对区域内类住宅项目的研究，类住宅的销售速度集中在1、2个月中，所以我司的类住宅产品可以采用集中续客和集中销售的策略，结合我司的整体规模来看，我司的类住宅产品占整体规模比例很小，为了更好地集中公司资源来销售独栋、商务办公楼，可以考虑将类住宅整体打包给代理机构来进行集中销售。在销售的过程中，有意识地采取商、住相互促进的销售手段。
土地使用权是否计入房产原值缴纳房产税？—企业会计准则和税务差异。 答：一、根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)，对依照房产原值计税的房产，房屋原价应根据国家有关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。因此，企业根据新会计准则的规定未将土地使用权在房屋原价中核算，则在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税，但对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。 另据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。一、这一规定与《企业会计准则》存在的差异 形资产单独核算，土地使用权账面价值不计入建筑物建造成本。企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑 用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。也就是说执行《企业会计准则》的企业，其取得的土地使用权是单独作为无形资产核算的，其价值不包括在账簿中固定资产－房屋的价值中，因此，其在计算缴纳房产税时是并不包含土地价款的。2010年12月21日前，税务机关也都是按照这个原则执行的。2010年12月21日后，按财税[2010]121号规定，房产原值的会计和房产税处理就不一致。会计上仍然按照《企业会计准则》的规定，在帐薄“固定资产”科目中记载的房屋原价不包含地价及其他费用；税收上在申报缴纳房产税时，却要按照财税[2010]121号规定，房产税的计税依据要包括地价及其他费用。 二、这一规定废止了与此不一致有关规定 财税[2010]121号规定，本通知自发文之日（2010年12月21日）起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行，这就废止了与此不一致的有关规定。如，财政部、税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）曾规定，“房产原值”是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）曾规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估等。 三、房产税计税依据中的土地价值将如何计算配比 宗地容积率是房产税中首次提到的概念。宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越小说明工程项目的建筑面积小，没有充分地利用土地，造成土地浪费。按规定，这里特别强调的是国家的宏观政策是鼓励小高层建筑，杜绝浪费土地，保正合理的宗地容积率。一般来讲建筑物越高，宗地容积率就越高。高层、小高层建筑的容积率高于多层建筑；多层建筑的容积率高于别墅、平房。现根据《企业会计准则》和财税[2010]121号文件的规定，就房产税计税依据中的土地价值如何计算配比本人在此做一个详细的解读。⑴如容积率大于1，则将土地价值按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。⑵如容积率小于1，且不小于0.5，可以按容积率乘以土地价值，以此结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。⑶如容积率小于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，根据这一规定计算出来的这个面积肯定是大于房产实际占用的土地面积的，这是政策对不充分利用土地资源的一种惩罚。例：如土地10000平米，价值1000万，容积率0.6，地上房屋总建筑面积6000平米全额征税，
房产原值如何确定 根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》（苏政发（1986） 172号）第三条的规定，房产税由产权所有人缴纳。凡在开征房产税范围内的一切房产，除特定的免税房产外，均应按《条例》和本施行细则的规定缴纳房产税，产权属于全民所有的，由经营管理单位为房产税的纳税义务人（以下简称纳税人）。根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008] 152号）的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。因此，房产产权人应当依法核算自用房产的房产原值，从价缴纳房产税。 财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税[2008] 152号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下： 一、关于房产原值如何确定的问题 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照 房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国 家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字［1986］第008号）第十五条同时废止。
二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题公园、名胜古迹内的索道公司 经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。 三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 四、本通知自2009年1月1日起执行。 财政部国家税务总局 -00八年十二月十八日解析：此文件有四处应注意的地方： 1、按国家会计制度规定确认的“房屋原值”才是计算房产税的计税依据。现将《会计制度》的相关章节（附后）提供大家，请对照执行。 2、废止了财税地字［1986］第008号第十五条（附后），也就是说：不完全依“帐面一一固定资产”科目中记载的房屋原价为准。 3、“索道用地”征税了，这对经营索道的公司又是一笔支出。但，我在想： 如果不在城镇土地使用税开征区的，应该还是不征吧? 变化” A、实物发生变化一一如果某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆 除（没终止纳税），这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。 B、权利发生变化一一应该主要从“合同签订”判断，大家看一下财税[2006] 186号（附后），这个文件说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对卖土地的一方应该
我们将通过我们的智慧和勤劳创造Internet时代中国硅谷一颗璀璨的新星，它将是北京房地产历史上新住宅时代的经典楷模。
序 这本策划报告的编制将围绕着以下原则来进行： 一、编制的出发点是以开发商的角度进行工程的总体策划，它完全有 别于代理商一般营销策划。我们认为一个房地产企业运作最宏观的层面是工程的策划，即在工程启动之前，要对它进行全面、系统的策划，它最大程度上决定了今后这个工程的成与败。这种策划分为： 1、产品策划：包括对用地、规划、居住形式、户型及功能的分 析及策划。 2、服务策划：包括营销服务、企业品牌服务、物业服务的策划。 3、营销策划：包括市场、销售、宣传、推广的策划。 4、效益分析。 二、编制的背景：紧扣中关村科技园区海淀园及海淀总体规划及对未 来居住市场的宏观影响。 三、编制的基本点：现有“西二旗规划设计技术方案”。 四、编制目标：创造具有个性文化品位的高尚社区，使它成为Internet 时代中国硅谷一颗璀璨的新星，是北京房地产新住宅时代的经典楷模。 西二旗工程营销策划建议书目录
第一章北京市房地产住宅市场现状及区域市场分析-----------1-13 第二章西二旗工程基本评估及优劣势分析----------------------14-22 一、区域环境分析-------------------------------------------14-17 二、总体规划分析-------------------------------------------17-20 三、建筑设计分析-------------------------------------------20-22 第三章西二旗工程周边住宅产品研究（供给分析）----------23-25 一、研究范围------------------------------------------------23-24 二、结论----------------------------------------------------------25 第四章西二旗工程目标客户分析及定位（需求分析）-------26-31 一、确定目标客户的依据--------------------------------------26 二、周边区域住宅产品客户构成研究-------------------26-27 三、结论-----------------------------------------------------------27 四、西二旗工程目标客户分析及定位-------------------28-31 第五章西二旗工程的产品定位-------------------------------------32-45 一、整体产品形象的战略构想--------------------------32-34 二、建筑及户型定位--------------------------------------34-36 三、环境景观设计定位-----------------------------------36-38 四、物业经管定位-----------------------------------------38-40
案例详解土地价计入房产原值如何计算缴纳房产税 案例概况 南方吉祥有限公司(以下简称“吉祥公司”)2016年账列无形资产土地使用权，该地块占地20000平方米，地价20000万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，该房屋建筑物账列原值8000万元，由吉祥公司自用，问吉祥公司2016年度如何缴纳房产税?(假定吉祥公司所在地政府规定计算房产余值的减除比例为30%，土地价值账列“无形资产--土地使用权”科目)? 税务分析 一、政策依据 《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号); 《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)。 二、实务分析 2.1、《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 2.2、没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 2.3、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 2.4、《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 总结：纳税人在计算房产税时，必须同时考虑以下3个因素，才能准确计算房产税： 1.账列房产原值; 2.地价(包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等)的会计处理是否已经计入房产原值; 3.容积率。 三、案例解析 计算方法01：未考虑容积率因素（错误）
减免企业社保政策让合规更轻松，让维权更简单。
04月10日，国家税务总局社会保险费司副司长王发运发表《支持疫情防控和经济社会发展的社保费政策有关问题及解答》，对近期社会关注的10个热点问题予以解答，其中第二个问题是关于律师事务所、会计师事务所、民办幼儿园等特殊类型的单位如何划型的回答，原文如下： “第二个问题是关于律师事务所、会计师事务所、民办幼儿园等特殊类型的单位如何划型的。 有一家律师事务所负责人问，他们如何享受减免企业社保费政策？是免征还是减半征收？ 人社部、财政部、税务总局印发的《关于阶段性减免企业社会保险费的通知》规定，各省份（除湖北外）自2020年2月起，免征中小微企业三项社会保险单位缴费部分，免征期限不超过5个月；对大型企业等其他参保单位（不含机关事业单位）三项社会保险单位缴费部分可减半征收，减征期限不超过3个月。 对于律师事务所、会计师事务所、民办幼儿园等特殊类型单位，如果登记为企业类型的，有关部门应做好相关划型和社会保险单位缴
费部分减免工作；登记为个体工商户并以单位方式参保的，应执行单位缴费部分减免政策；登记为其他类型且以单位方式参保的，应划归为“其他参保单位”，对其三项社会保险费单位缴费部分实行减半征收，减征期限不超过3个月。 所以，这家律师事务所享受减征政策还是免征政策，取决于登记类型”。 由此可以看出，律师事务所属于特殊类型单位，国家税务总局对律师事务所社保政策的适用，是按在税务机关登记的企业类型来确定政策享受。 如果律所登记为企业，则按《关于印发中小企业划型标准规定的通知》划分的企业类型享受减免政策； 大、中、小、微、企业划型标准详情见下表： 如果律所登记为个体工商户，则参照中小微企业享受减免政策，享受2-6月份的免征政策； 如果律所登记为其他类型，则划归为“其他参保单位”，享受减半征收，减征期限不超过3个月的政策。
住房保障体系存在的问题及对策研究 【摘要】住房是人们生活的根本，政府为此建立了一套住房保障体系，但在落实过程中存在诸多问题，从而影响了保障作用的发挥。本文就我国住房保障体系存在的一些问题进行分析，在此基础上提出了相应的对策，希望通过这些措施让其真正发挥对中低收入家庭的住房保障作用。 【关键词】住房保障体系问题对策 一、引言 . 自古以来，衣食住行是人们安身立命的根本所在，是人们追求幸福生活的基本前提，是社会和谐发展的一颗“定心丸”，这一常识性的认识决定了实现“居者有其屋”是个人和政府共同努力的目标，住房问题不能完全推向市场化，政府应负责的承担起为人民提供住房保障的重任。 房改以后，政府建立了一套保障中低收入家庭住房问题的住房保障体系，主要有以下几种实现方式：一是住房公积金制度；二是面向中低收人家庭的经济适用房政策；三是面向最低收入者的廉租房政策。但在具体落实过程中存在诸多问题，从而影响了保障作用的发挥，本文就我国住房保障体系存在的问题进行分析并提出相应的解决意见，以让其真正发挥对中低收人家庭的住房保障作用。 二、住房保障体系存在的问题。 我国困难群体住房问题依然严峻，住房保障工作任重道远。目前我国住房保障体系主要存在以下五个问题。 （一）住房保障制度建设不够完善。 目前虽然建立了严格的廉租住房保障制度、经济适用房制度和住房公积金制度，但仍有相应的问题存在：第一，建设遭遇“软阻力”。让地方政府拿出相当数量的建设用地和资金以支持保障性住房的开发建设，意味着政府要突破以往“以地生财”模式，牺牲部分土地收益，向保障住房“输血”，对此，出现了保障性住房比例不足的现实。第二，政策缺位。近年来，随着房价的普遍上涨，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也有大幅度提高，由于在经济适用房的再转让上的政策缺位，使得经济适用房成为投资性购房、炒房的工具。第三，缺乏住房普查统计数据，住房保障缺乏长期规划。目前，我国不仅缺乏城市居民收入分布的统计数据，而且还缺乏住房普查数据。因此，很难准确地把握住房困难的实际情况而做相应的举措。这些制度随着市场的发展仍然需要进一步改进和完善，尤其是在具体执行环节还需要加强，相关的制度配套措施还不够健全。 （二）保障性住房的结构设计不合理且覆盖面较小，经济适用房重购买轻租赁，“经济”而不“适用”。 主要的问题是存在经济适用房、公共租赁住房、廉租住房和普通商品住房和高档住房的市场供应结构比例失衡，不能满足各个层次消费者的需求，尤其是不能满足低收入家庭的住房需求。保障I生住房供应量严重不足。目前作为主要的保障供应方式—啦济适用房，是通过购买产权解决居住问题。因定位模糊，管理粗放，在不少城市发生了严重的扭曲现象，政府花了大量资金，倾斜政策的效应却未落在真正需要支持的低收入家庭。且少
中国住房状况调查分析报告 目录 前言 (1) 数据基本介绍 (2) 研究对象的基本特征 (3) 研究对象的联合分布特征 (13) 变量间的相关分析 (21) 研究对象变量间的回归关系 (22) 总结与建议 (23)
前言 中国这个泱泱大国拥有世界上第三的国土面积和世界第一的人口数，听起来好像很自豪，可是再大的数字除以13亿也会变得很小，我国人均占地却仅相当于世界平均水平的1/3.随着人口的不断增加，住房问题变得越来越严峻。住房问题关系到社会的和谐稳定，影响到国家的发展。在当前中国经济与社会发展的“转型期”，理性、系统地审视当前城市居民住房消费状况和我国住房体系构建过程中出现的问题，显得尤为重要。为了了解现在中国现有住房的基本情况及存在的问题，系统的了解住房需求和满意程度、合理的进行地产开发、引导合理的住房消费模式、稳定市场、使中国可以快速平稳的进行产业转型。 本次调研的涉及内容广泛，随机对某市区进行了调查问卷，其中包括该地区的住户基本信息、还有目前该地的居民的居住状况、文化程度、从业状况、家庭收入、居民未来购房需求等，期望可以全面、准确地反应被调查者的居住现状和未来房屋的需求。在进行报告分析时，同样对住户的基本信息做了简单的分析。然后分别就该地区居民目前的居住状况和未来购房需求两大块进行分析，这两部分以现住面积和计划面积为主要分析的因素，研究其他因素对两者的影响。本文利用SPSS软件对该区住房状况抽样调查数据进行了频数分析、描述分析、探索分析、方差分析、相关分析等一系列的分析，期望可以对该地区住户的现有住房状况和住房的未来需求状况进行分析，并就对二者产生影响的因素进行分析，试图了解变量间的相互关系。对于调研分析中得到的一些现存问题，提出比较合理化的建议。本次调查的主
财政部国家税务总局 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 财税[2010]121号 成文日期：2010-12-21 字体：【大】【中】【小】 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、青海、宁夏省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局： 经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下： 一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题 对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比 例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。 《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。 二、关于出租房产免收租金期间房产税问题 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。 财政部国家税务总局 二0一0年十二月二十一日抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。
我国住宅建筑发展趋势 摘要：原始人类为避寒暑风雨，防虫蛇猛兽，住在山洞里或树上，这就是所的 “穴居”和“巢居”（树上筑巢）。经过不断进化，古人开始营建房屋。，到现在，我们对住宅的要求不仅仅是为了满足人们的遮风挡雨，更是为了满足人么对生活情趣的需要，在中国经济、技术高速发展的今天，居住建筑的设计也是面临这很大的挑战，因此今天我们套路的话题便是当今我国住宅发展的趋势。 关键词：中国住宅发展趋势 前言：自1998年一场房地产改革后，我国房地产已经由最初阶段的发展转至 当今的敏感性阶段。源于2009年12月份以来的新一轮房地产调控，业已对市场造成巨大影响。对于市场风云变幻，大家众说纷纭，有人以为只是短暂的“天气”变化，有人则称新的拐点已经到来，还有人悲观地预言房地产的好日子行将过去。住宅的政策的变化，房子已逐渐由必需品变成了必需的“奢侈品”。在这种情况下，由于购买力的限制住宅户型设计逐渐由大户型转向“面积小而功能齐全”的方向发展。我们把住宅的发展分为几个阶段： 1、福利分房 上世纪80年代建成的住宅是在我国改革开放刚刚起步的背景下完成的,经调查分析可知,其中的大部分具有如下特点:建筑设计标准。这一时期设计的住宅以单元式为主,层高一般不低于3m,每户建筑面积集中在60m2左右,少数甚至不到50m2,户型比较单一,主要有一室一厅、两室一厅和三室一厅等,分别设置独立的厨房和卫生间,拥有一到两个阳台。此时的住房基本为福利分房。住房的户型由单位或者国家给出，住房条件和房主的实际需求之间存在着极大的差异，而且当时的住房户型设计也没有很好地考虑到人性化的需求，纯粹是以满足基本住房需求来考虑。福利分房时代的户型可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求。 2、由福利分房到商品买卖用房 1998年，突如其来的亚洲金融危机成为我国房改的助推器，中国房地产第一代改革的大幕拉开。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，福利分房取消，以商品化为标志的中国住房制度改革正式启动。人们在住房的选择上有更多的余地，在这个时候，住宅在设计上开始考虑人们生活上的舒适度，更多的是满足人们在生活上的需求，在建设形势上也更趋于多样化。将其可以简单地概括为四种形式：“过渡型”“安居型”“小康型”和“豪华型”。在功能上也更加深化。 但同时，张业华住宅也存在着不少问题： 1 设计没有充分考虑以人为本，受开发商的干扰，没有顾及居住者的亲身体验 2功能不全或者是空间太独立，房子没有考虑到对未来改造的预测，缺少对人文主义的追求，在急性期改造
社保政策解读 一、制定目的 为切实保障工伤职工的合法利益，妥善解决我市经济发展历史遗留问题，促进社会和谐稳定，针对我市工伤保险统筹以来政策未涉及到的中小微企业、部分破产企业以及复转到机关、企、事业单位的部分残疾军人等职工相关工伤保险待遇，采取缴纳一次性风险备用金等方式纳入工伤保险统筹，制定本处理意见。 二、主要内容解读 （一）纳入人员范围 1、“中小微企业”部分工伤职工 解读：本市工伤保险统筹最早自2000年10月淄博市政府第12号令《淄博市企业职工工伤保险管理办法》启动，当时确定工伤保险的参保范围不含区县属以下（如：乡镇、现在所称中小微）企业，至2004年贯彻实施《工伤保险条例》（国务院375号令），将私营企业、有雇工的个体工商户纳入范围，因此，原区县属以下企业2000年10月1日至2003年12月31日期间发生工伤或者确诊患职业病的职工就处于政策覆盖空隙，现通过本文件弥补了当时的政策短板。 2、部分破产企业工伤职工 经人民法院宣告破产且完成资产清算的已破产企业，原与之存在劳动关系且在破产后首次确诊患职业病的职工。 解读：我市对正常企业和破产企业老工伤纳入，已制定了相关政策对老工伤职工待遇予以保障，但企业破产或者退休后确诊职业病未做规定。依据有关规定，在本市工伤保险统筹前已经破产的企业，在完成资产清算后，其原与之存在劳动关系且在破产后首次确诊患职业病的职工待遇无政策保障,现通过本文件弥补了当时的政策短板。 3、部分残疾军人 因战、因公致残已取得革命伤残军人证的7级至10级退役军人，复转到用人单位后，与用人单位解除劳动关系或退休后旧伤复发的人员。 解读：7至10级残疾军人复转到企业，若在职旧伤复发，《工伤保险条例》第十五条（三）有规定按工伤认定程序处理，但退休后无法进入工伤认定程序，对解除劳动关系或者退休后旧伤复发，有关规定明确了1至6级残疾军人旧伤复发医疗费由原民政部门予以保障、“7至10级旧伤复发的医疗费用，已经参加工伤保险的，由工伤保险基金支付，未参加工伤保险的，有工作的由工作单位解决，没有工作的由当地县级以上地方人民政府负责解决。”，因此，现通过本文件对7至10级残疾军人复转到企业且退休后出现旧伤复发的医疗保障予以补充。
如何确定计入房产原值的地价 2011-05-24 14:15:44| 分类：新财税政策| 标签：|字号大中小订阅 文章作者：中国税网：毛岚 12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000 万元。 该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地 价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。 财税[2010]121号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值）， 使用年限为50年。 公司自2008年1月1日起执行《企业会计准则》。 2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。 缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。 应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司执行《企业会计制度》。 2011年缴纳房产税的地价＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），应缴房产税＝1500000×（1 －30%）×1.2%＝12600（元）。 从计算结果可以看出，财税[2010]121号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》 所做的房产税筹划。 财税[2010]121号文件
市场与人口分析2005年第11卷第2期 MARKET&DE MO GRAPH I C ANALYS IS Vo.l11No.22005 中国人口、家庭户与住房需求预测研究* 蒋耒文,任强 (北京大学人口研究所,北京100871) 摘要:我国未来住房需求的变化将受到人口、家庭户数量和结构变动的影响。在人口预测的基础上,采用扩 展的户主率家庭预测模型,假定分家庭规模、户主年龄、性别的户主率不变或变化的情况下,预测未来家庭户 的数量、结构情况。在此基础上,结合2000年普查得到的不同家庭户类型住房情况的信息,对未来30年我国 城乡居民住房面积和间数的需求进行了预测。由于人口和家庭户的增长,我国居民住房面积和间数的需求 在未来三十年将持续增长;由于家庭户数量增长速度超过人口数量增长的速度,按家庭户变化预测的未来居 民住房的需求较大;由于人口和家庭户结构的变化,未来三十年的住房需求在不同时期的情况有所不同,年均 新增住房需求的增长在2015年前虽波动起伏,但变化不大;2015年之后,年均新增住房需求将逐步下降。 关键词:户主率;家庭户;住房需求;预测 中图分类号:C913.31文献标识码:A文章编号:1006-4346(2005)02-0020-10 The P rojecti on of Popu la tion,H ousehol d s and H ou si ng D e m and i n Ch i na JI ANG Lei2wen,REN Q i ang (Instit u te of P opula tion Rese a rch,P e ki n g Unive rsit y,Beijing100871,China) Ab stract:H ousing de mand i n China is greatly deter m i n ed by f uture popu lation and househol d cha n2 ges.Bu ilding on an extended headsh i p rate model and co mbining w ith an i n dependent population projection,f uture changes in househol d number and co mposition are projected,under dif ferent sce2 nari o s of f uture changes i n headship rates by household siz e and age and sex of householders.Based on the pr ojecti n g results of population and households,we f orecast the de mand of housi n g areas and roo m s f or the next30years.It sho ws that the de mand f or housi n g areas and roo m sw ill gro w stead ily due to the i n crease of popu lati o n and households.Because t h e i n crease of householdsw ill be f aster t h an that of populati o n,the housing de mand is bigger whe n changes i n household are consi d ered t h an that when changes i n populati o n are consi d ered.Moreover,housi n g de mandsw ill present vari2 ous trends in diff erent periods due to popu lation and househol d co mpositi o nal c hanges:the annua l gro wth i n housi n g de mand will be qu ite stab le i n2000-2015,but dec li n e af ter w ards. K ey w ord s:headsh ip-rate;household;housi n g de mand;pr ojectio *本研究得到国家统计局国家级重点项目的资助,以及国家自然科学基金(70373011)和教育部留学回国人员项目的支持,同时对北京大学/2110和/9850项目的支持表示感谢。 收稿日期:2004-11-02;修订日期:2004-11-19 作者简介:蒋耒文(1966)),男,北京大学人口研究所副教授、博士。