房地产项目风险分析
项目风险分析
6.1 投资风险
6.1.1宏观环境风险
政治性风险，发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失。
社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险。
经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条。
6.1.2区域环境风险
区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响。
周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险。
环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等。
自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。
6.1.3土地风险
土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性;征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。
6.1.4设计风险
先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险;适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险;经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。
6.1.5工程风险
发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险;工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。
6.2 法律风险
土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等有关国家政策改变可能会影响房地产开发的各个层面。例如，国家对金融市场的宏观调控，增加利率、降低利率、人民币升值或者贬值等都会对房地产项目开发造成一定的影响。
6.2.1法律影响房地产企业的成本
如，国家宏观调控，2006年国发37号文件有8条规定，其中有一条增加企业的成本或影响企业的成本，说原已在2006年6月1日前，已经批准的但尚未开工的建设项目都必须执行70％以上的
户型或套型必须是90平方米的一个规定。如果已取得的规划文件批准的建筑面积超过了这个文件规定时，那必须重新修改规划。原来的准备的都无效了，这重新做势必又增加了项目开发成本。
6.2.2法律规定影响企业的利润
如，2007年1月1日的已修改后的城镇国有土地使用税暂行条例，这个条例是国务院2006年12月30号修订的，把整个城镇土地使用权征收标准整体提高了3倍。
北京最高的城镇土地使用税是每平方米30RMB，过去是
10RMB。华润置地2005年拿下橡树湾的项目，他的土地使用面积大约35万平米，如按照原来的城镇使用土地使用税条例，土地使用税大约是每平方米10元，也就是35万元，到2007年1月1日，如果这个项目一分钱都没卖出去，那么土地使用权仍然是他的，他就要35万平方米乘30元来交纳城镇土地使用税，那么07年交纳的城镇土地使用税是1000多万，纳税提高，在其他经营成本不变的情况下，假定利润率不变情况下，那利润减少了。原来1000万多，700万可能是你的利润，现在变成了税收，这就是法律规定影响了企业的成本，也影响了企业的利润，
6.3 财务风险
财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。
房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成了负债经营的局面，出现融资风险。
在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到房地产的投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。
这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约;利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。
6.4 购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。
购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
房产项目开发成本过高，定价也随着升高，造成消费者购买力下降，影响销售，导致资金的回收过慢，间接地导致了开发公司的资金无法快速回收而继续投资其他更高利润的项目。而定价过低地
话，虽然消费者购买力变强，开发公司的资金回收也快，但是可能造成收入与支出持平或亏本现象。
6.5 经营性风险
6.5.1 政治方面，如，国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险。
6.5.2 由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等造成企业信誉受损而引起经营性风险
6.5.3 房地产市场状况的变动、国内外社会经济变动、经济政策变动、金融危机等也会造成一定的经营性风险
6.5.4 房地产经营管理技术风险，科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成经营性风险
6.5.5 房地产经营管理企业内部风险，由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营性风险（如企业财务管理混乱，造成资金周转缓慢；施工管理不善，延误了工期；经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等）
房地产行业发展的宏观风险分析 关键词 一、上海房地产行业发展回顾 1.2０0０年-2004年上海房价走势回顾 上海楼市自1999 年开始回升以来，2０00-200２年,上海房价连续三年保持上涨态势，并且上涨速度逐年加快。以上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数为例(如图1所示）,2000 年同比上涨４.５%,20０1 年为7.8%,2002 年为１3.2%，可以说是２000 年微涨, 2０01 年小涨,２0０2 年大涨。这三年尽管房价上涨速度逐年增加，但仍处于一个比较正常区间，与国民经济发展状况基本相协调，三年累计涨幅为27．5%。2000
年上海市商品房平均销售价格为3３21元／平方米,在２003 年上海房价出现飙升,全年上涨近25%，到2004年则达到６385元/平方米,相比2000年价格上涨了近两倍。针对房价上涨过快的势头，2００4年国家为防止房地产经济过热而采取了宏观调控，包括提高存款准备金率、房地产业资本金比例升至３5％等等。２004年上海住宅商品房价格上涨了14．6％，虽较2０03年的涨幅有所下降,但仍保持了较高的增幅（如图2所示）。 2．上海房价上涨的原因分析 分析上海市近年来房地产价格的持续上涨主要是受市场供需两旺的影响所致。 (1) 房地产市场供应 作为上海的支柱产业之一，房地产近几年的投资总额保持持续增长势头(如图3所示)。２０03年投资额为９01.２4亿元,同比增长2０.3４%；2004年首次突破１０00亿元，达到11７5.46亿元,同比增长30．43%。
（２) 房地产市场需求 从需求层面来看，目前上海市市场上对于房产的需求主要分为三类：增量需求、改善需求以及投资需求。外来人口自然增长以及房屋拆迁带来的是增量需求；更新换代带来的是改善需求;对上海市房地产的市场发展预期以及对人民币增值预期带来的则是投资需求。自１999年以来上海市房屋销售面积保持持续增长(如图4所示）。2003年销售面积达到
长庆油田西峰生活基地住宅项目风险分析 长庆油田西峰生活基地住宅项目位于庆阳市西峰区，占地667亩，总建筑面积67万平方米。项目周边尚未开发成熟，属新城新区，生活配套不完善，地理位置较偏。在此区域开发建设如此大规模的大型社区，需要引起市场的高度关注从而聚拢大量的人气才能使之顺利完成开发建设。就目前该项目的总体设计规划布局以及在开发过程中将要面临的若干问题，我司分析认为存在以下几项开发风险，现概括如下，望领导评估参考。 一、政策风险 1、国家政策调控风险 2010年中国经济势头良好，将趋于稳定。专家预测经济增长量将有10%的冲击点。这说明，类似09年通过房地产来拉动内需，保增长已不再需要。 代之的是随着房价的飞涨，已和人民收入水平严重失衡。就目前的经济形势，国家对房地产宏观调控，即使房地产市场受到影响，对国民经济的影响也不会太大，这应该是本是新政出台前因。 对房价的调控最有力度的政策是金融杠杆。“新国十一条对首付和利率进行调整”这是有史以来最严厉的一次调控！有专家做过计算：“首付每提高10%，将失去20%的购房需求量，加上利率的影响，本次新政将会影响到30%的购房者”。 随着新政执行力度的不断加强，一线城市房价将率先松动，由原来遮遮掩掩的暗降优惠，将演变成直接的折扣促销！而号称不差钱的开发商，在面临成交量大量萎缩情况下，也将降价！一线城市一向是市场的风向标，随着一线城市房价的松动将逐步波及到二三线城市。 我公司认为：415政策治标不治本，采取“一棒子打死”极端手段，警戒意义大于实质意义，刚性需求或改善型需求何必要急于一时买房，再观望会等到更加合适的房子。 结论：楼市将会进入观望期、调整期;具体时间看政策房大批供应上市，房价出现调整降幅或经济危机仍然继续，需要房地产来拉动投资和内需。
青岛市李沧区房地产开发项目风险分析
摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法
一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。 项目平面图如下： 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险 政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险
襄樊房地产行业发展前景 分析及投资风险预测 Final approval draft on November 22, 2020
2010-2015年襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告 【出版日期】 2010年2月【报告页码】 427页【图表数量】 323个 【印刷版价】 6000元【电子版价】 7000元【两版合价】 8000元 【英文版价】 21000元【英文电子】 22000元【英文两版】 23000元【订阅热线】 【版权声明】本报告由中国行业研究网出品，报告版权归中研普华公司所有。本报告是中研普华公司的研究与统计成果，报告为有偿提供给购买报告的客户使用。未获得中研普华公司授权，任何网站或媒体不得转载或引用，否则中研普华公司有权依法追究其法律责任。如需订阅，请直接联系本站，以便获得完善服务。 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分别为415套、561套、494套、815套。整体来看，楼市销售相当红火。襄樊楼市开始“疲软”是从2008年六七月份开始，一直延续到2009年3月份，市民观望氛围浓厚，商品房销售量大幅减少，开发商“忧心忡忡”，不少开发企业资金紧张。由于房价一直没有大降，从3月份开始，受刚性需求影响，不少开发商推出“特价房”“低价房”等优惠措施，加之银行信贷政策有所放宽、按揭买房利率七折优惠、首付降至20%等利好政策推动，一定程度上刺激了楼市成交量，襄樊楼市开始出现“小阳春”。襄樊目前的房价有点偏高，与襄樊市民的收入水平不相符，超出了不少人的承受能力。2009年襄樊市区楼市累计成交套数1万4197套，其中新房7882套。一手房的均价由年初的每平方米2900元左右上涨到近4000元，每平方米均价至少上涨了约700元，少数楼盘上涨了1000元，上涨幅度超过25％。2009年，市区（不含襄阳区）二手房转让达6315套，是历年来最好成绩，占市区房屋转让总量的40％，比2008年增长14个百分点，仅契税一项就贡献税收2500万元。 2009年12月，市区商品房成交均价达到3712元／平方米，每平方米比2009年11月上涨了147元。2009年12月，市区（不含襄阳区）住宅类商品房成交量为1107套，销售面积为120734平方米，成交均价为3712元／平方米，其中襄城区均价为3522元／平方米，樊城区均价3644元／平方米，高新区均价为4194元／平方米，鱼梁洲均价为2692元／平方米。襄樊市高新区的房价上涨幅度最高，每平方米比2009年11月上涨了773元，创单月上涨幅度最大的月份；樊城区房价涨幅略缓，每平方米上涨了92元，但已是连续三个月上涨；襄城区房价出现下降，每平方米下降了199元。12月房价上涨主要是由于万达楼盘、民发天地等众多高品质楼盘的开业或投向市场，导致市区特别是长虹路沿线房价整体走高。此外，房价上涨跟众多外地打工者回乡购买房产有关。 本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、襄樊市统
房地产开发公司风险与对策 13工管童斌 M 13工管杨娇娇 M 一、房地产开发公司经营范围： 本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。 二、房地产开发项目风险： 1.决策风险 决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2.土地风险 土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3.设计风险 设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。合理的设计可以降低成本10%，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去，房产滞销而引起收益下降。所以设计前，要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后，再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的
房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
房地产项目投资风险分 析与研究 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
房地产项目投资风险分析与研究 摘要 论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议。根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。 关键词：房地产；投资风险；分析；研究
Abstract The paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction, the union real estate investment present situation and the next development tendency market environment analysis, has expounded the real estate investment market future. The establishment real estate investment should follow the basic principle, and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed discussion, debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced. Qualitative has analyzed the real estate investment risk question, recognizes the risk the characteristic, and after obtained the land employment right to the real estate investment the main risk question as well as the risk and the investment income reciprocity has carried on the analysis, proposed under the risk factor disturbance, appraisal investment benefit economical technical specification and theory method. Through an exhaustive real estate investment example, explained this theory method in the investment risk assessment application, how as well as does provide the basis and the suggestion for the investment decision-making. According to the risk assessment and the policy-making actual need, proposed constructs the risk management organization the pattern, favor the prompt adjustment and the safeguard investment risk decision-making correct implementation. Finally were partial in the conclusion, elaborated the risk research long-term
房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发
房地产合作开发模式及风险分析 目录 1.房地产合作开发的主要模式 2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题 3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题 4.房地产合作开发合同主要条款 5.房地产项目转让合同的主要条款 6.专题一：房地产合作开发概念与类型 7.专题二：房地产合作开发行为的特征及认定 8.专题三：房地产合作开发的主体资格 9.房地产公司如何选择开发模式 10.房地产合作开发中需注意的问题浅析 =本文较长，建议收藏，阅读时间30mins= 1.房地产合作开发的主要模式 1、房地产联建 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（B企业）与提供土地的一方（A企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金、技术、劳务，双方合作开发。 该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 2、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 3、组建项目开发公司 项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。一般适用于合作双方都不是房地产开发公司，用于商品房开发的情形。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以项目公司名义立项并办理有关手续。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。 主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税；应当计算缴纳土地增值税；应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。B房地产企业需要交纳契税.
房地产业税收风险识别模型与案例 一、行业介绍 行业定义： 房地产开发与经营业务 行业现状： 国民经济主导行业 税收占比高(地税） 宏观调控 企业类型： 按经营内容和方式,分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等 按经营范围,分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业 工艺流程(营销方式）: 房地房产开发流程主要分为： 房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段 (各阶段事项流程复杂,涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源） 房地产企业营销方式分为: 开发商自行销售、委托代理代销或包销,一般分为现房销售和期房销售两种销售形式,这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。 经营规律: 需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业) 项目开发周期长(两三年） 涉及部门多(土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等) 风险大、高回报(受国家政策、市场环境影响大） 涉税管理难点： 企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。 少计收入（少开不动产销售发票金额)，多列成本(阴阳合同、虚开建安发票）,延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来) 财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。 (对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入) 涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。 (建筑、供水、供电、通信、项目审计等,税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大) 二、主要税收风险领域 １、风险领域识别 准备阶段: 房地产开发企业从成立和取得土地开始,到整备结束进行实质开发的时间段。 通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析,可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。 开发阶段： 房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。 该阶段突出对建筑业项目的登记管理,结合本地区各时期的建筑业成本预警值,对建筑
房地产企业经营风险分析 摘要：现金是企业管理的命脉。现金也像潘多拉的盒子，如果运用好就会带给企业无限机遇和活力，反之就会成为压倒企业的最后一根稻草。本文通过对房地产企业现金流动与管理的分析，对房地产企业的经营风险提供参考。 关键词：现金流量；房地产；管理；建议 房地产开发企业有别于一般的生产、贸易企业，在开发项目过程中具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点，是非常典型的资本密集型行业。因此，在房地产经营管理中，现金的流动与管理是非常重要的环节，也提供对流动性及经营性风险的重要预警信息。 一、现金在房地产开发各阶段的流动 根据房地产开发现金流入、流出的项目，大致分为以下四个阶段：第一阶段项目立项、科研、规划设计、市政配套等环节，现金流出包括可行性研究费、工程规划费、工程设计费、勘察设计、配套设计等各项在立项阶段发生的税费，现金流入主要是股东的投入；第二阶段项目拿地、拆迁安置阶段，现金流出包括土地出让金及拿地过程发生的各项税费、房屋拆迁补偿款及各种安置、补偿、清理、补助、服务、管理等前期费用，现金流入主要来自资本市场融资；第三阶段项目基础施工、主体施工、安装施工以及预售阶段，现金流出主要包括建安费用及各项施工阶段发生的建设、维护、监理、补偿、管理等费用，现金流入包括达到预售条件后的预售回款；第四阶段项目经营、物业管理阶段，现金流出主要包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等各项经营过程中发生的税费及物业管理费，现金流入主要是销售回款。 二、现金流动的预警指标 当前，对于如何建立一套比较科学合理的现金流指标评价体系，没有权威的共识与证实。基于学术研究界比较认可的一些指标并结合房地产企业的特点，笔者从房地产经营、投资、融资方面归纳了以下几类： （一）现金流量结构分析 一般情况，维持和支撑公司运营发展所需要的大部分现金是在经营过程中产生的，融资类现金对公司起到了辅助性或补充性作用。经营性流动比例保持在合理范围内，是企业经营状况良好的重要标志。在分析企业未来偿债能力时，需要更多考虑经营性现金获利能力能否覆盖其融资本息偿付。 （二）获利能力分析 根据经营活动现金净流量与净利润、股本等之间的关系，揭示企业保持现有经营水平，创造未来盈利能力的一种分析方法。
房地产投资风险分析 房地产开发作为一种投资，即可能带来收益又可能带来损失，由于房地产投资数量巨大、周期长、不确定因素多，其风险也多样而复杂。房地产投资风险一旦发生，其所导致的后果是相当严重的。因此应将风险意识的建立、风险的判断分析及处理放到重要地位。 房地产投资的风险主要由政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险等。 政策风险主要包括政府房地产的土地供给政策、金融政策、税费政策、住房政策、价格政策、环保政策等发生变化带来的风险投资。为了规避此类风险，应当投资政府鼓励、有政策优惠的项目。 利率风险是指银行利率上调，投资者的贷款利息会增加，并且一定程度抑制房地产市场的需求数量，同时导致房地产实际价值减损，利率变化会引起开发商融资压力大而不得不转让项目，退出市场。 通货膨胀风险是指房地产投资收回的资金与开始投入的资金比较，由于购买力降低或货币贬值带带来的风险。由于房地产投资具有保值增值性，因此此类风险相对较小。 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化而带来的投资风险，一是当供不应求转变为供大于求。如果市场机制完善，房地产价格就会下浮，从而导致投资的实际收益偏离预期收益，二是市场产生过剩即投资者面临房地产产品积压与空置，无法收回投资，偿还贷款本息，师投资的实际结果偏离预期结果，严重时导致投资者破产。为了规避此类风险，应以市场为导向，认真做好市场
调查，开发适应市场的房地产商品。 市场周期风险是指由于房地产市场的周期波动而带来的投资风险。房地产市场周期风险与宏观经济周期密切相关，通常分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。房地产市场周期的变化，常常是投资者实际收益偏离预期收益。根据中国目前房地产发展情况，正处于繁荣阶段，此类风险相对较小。 变现风险指房地产投资者急于将房地产兑换为现金时由于折价而产生资金损失所带来的风险，这种风险实际上是房地产投资的流动性差和市场性差综合作用的结果。 开发建设风险指从项目正式开工一直到交付使用阶段所产生的风险，包括成本控制风险、工期控制风险、工程质量风险、安全生产风险。 房地产投资风险的规避策略 1、以合同形式把自然灾害、意外事故等可能造成的各种风险 损失转移给保险公司。 2、和建筑公司签订工程承包总价合同，将施工阶段的工程造 价增加的风险转移给建筑公司。 3、发行房地产公司股票、寻求合作开发伙伴将风险转移给他 人。 4、通过良好的管理控制风险，项目开发配备一个优秀的项目 经理，对投资开发的进度、成本、质量等方面的风险进行 有效控制。
万科房地产项目开发风险分析报告
目录 第1章总论 (4) 1.1.项目背景与概况 (4) 1.2.主要技术经济指标 (6) 1.3.问题与建议 (7) 第2章项目投资环境与市场研究 (8) 2.1.投资环境分析 (8) 2.2.区域房地产市场分析 (10) 2.3.销售预测 (14) 2.4.营销策略 (17) 第3章建设规模与项目开发条件 (19) 3.1.建设规模 (19) 3.2.项目概况现状 (19) 3.3.项目建设条件 (20) 第4章建筑方案 (23) 4.1.设计依据 (23) 4.2.项目设计主题和开发理念 (23) 4.3.项目总体规划方案 (24) 4.4.建筑设计 (25) 4.5.结构设计 (26) 4.6.给排水设计 (27) 第5章节能节水措施 (28) 5.1.设计依据 (28) 5.2.建筑部分节能设计 (28) 第6章环境影响评价 (29) 6.1.编制依据 (29) 6.2.环境现状 (29) 6.3.项目建设对环境的影响 (30) 6.4.环境保护措施 (30) 第7章劳动卫生与消防 (31) 7.1.指导思想 (31) 7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (31) 7.3.消防设计 (32) 第8章组织机构与人力资源配置 (34)
8.1.组织机构 (34) 8.2.人力资源配置 (34) 第9章项目实施进度 (35) 9.1.项目开发期 (35) 9.2.项目实施进度安排 (35) 9.3.项目实施过程控制措施 (35) 第10章项目招投标 (37) 10.1.工程项目招标投标概述 (37) 10.2.工程项目招标投标因素分析 (37) 10.3.招标依据 (39) 10.4.招标范围 (39) 10.5.招标方式 (39) 第11章投资估算与资金筹措 (40) 11.1.投资估算 (40) 11.2.资金筹措 (40) 第12章财务评价 (42) 12.1.项目评估依据 (42) 12.2.财务评价基础数据的选择 (42) 12.3.财务评价 (42) 12.4.不确定性分析 (43) 第13章社会评价 (44) 13.1.项目对社会的影响分析 (44) 13.2.风险分析 (44) 13.3.社会评价结论 (45) 第14章研究结论与建议 (46) 14.1.可行性研究结论 (46) 14.2.建议 (47)
房地产项目风险分析报告 Prepared on 24 November 2020
青岛市李沧区房地产开发项目风险分析
摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法
一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。 项目平面图如下： 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险 政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险
房地产项目开发风险因素分析 提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业，其开发中的风险因素众多，这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发，详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素，为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。 关键词：房地产项目开发；风险因素；分析 中图分类号：F293.3文献标识码：A 房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随各个阶段的主要任务而产生。 一、投资决策阶段 房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段，关系到整个投资项目的成败，这个阶段的主要风险有： （一）开发区域风险。在房地产开发经营中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等，社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。 1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。 （1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。 （2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。 （3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。 （4）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。 （5）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。 （6）环保政策。近年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生巨大影响。 （7）法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时，因为法律纠纷，导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时，可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定，或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时，我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定，也是导致法律风险的一个重要原因。
房地产开发项目风险分析与对策探讨 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
房地产开发项目风险分析与对策探讨 作者：郑金海马志强郭华联盟会员：项目管理者联盟转载发布时间：2010-5-14点击：1620 PMB：0【收藏本文】 摘要：依据房地产开发项目的生命周期，将房地产开发项目的风险分为决策风险、土地风险、设计风险、建造风险和销售风险等五类，并对其进行深入分析，在此基础上提出相应的风险防范对策。 关键词：房地产开发项目风险对策 随着我国经济社会的发展，人们对房地产的需求增加，极大地促进了房地产行业的发展，房地产行业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产行业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点，风险因素复杂多样，并且存在于房地产开发项目的整个过程中。因而，对房地产开发项目的风险进行识别，进而提出防范对策，具有重要的现实意义。 一、房地产开发项目的风险分析 根据房地产开发项目的流程，可将房地产开发项目的风险依次分为决策风险、土地风险、设计风险、建造风险和销售风险等五类。 1.决策风险。决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2.土地风险。土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土