城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例
西南大学硕士学位论文城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例姓名：刘磊申请学位级别：硕士专业：区域经济学指导教师：李容 20080501 摘耍“城中村”改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例摘要“城中村”问题是在我国城乡一：元体制的特殊国情下，伴随着快速城市化而出现的一种特殊现象，具有明显的中国特色和特定的时代特征。从２０世纪８０年代至今，“城中村”已经成为我国城市化进程中的普遍现象，随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题与矛盾已经成为全国性的城市发展所面临的难题，引起了政府与社会各界的广泛关注和重视。“城中村”改造是一项系统工程，涉及到规划、拆迁、安置补偿、融资、社会组织、集体经济、就业和社会保障等一系列问题。改造的最终目的在于将“城中村”的管理纳入城市统一的现代管理体系之下，使全体城市居民都能在城市化的进程中得到更好发展、素质得以提升，分享现代城市发展的文明所带来的益处。因此，不可将“城中村”改造简单理解为“拆旧建新”。“城中村”改造的过程是多方利益主体博弈而最终趋于和谐的动态过程，典型的“城中村”改造模式涉及改造强度和改造主体两方面内容，各模式均有其利弊，“城中村”的改造应因地制宜、因时制宜，制定切实可行的改造目标，选择恰当的改造模式。由于历史的、体制
的及经济的等多种原因，石家庄市和其它城市一样，市区内形成了大量的“城中村”，其改造建设明显滞后。近年来，随着城市居民生活水平的不断提高，省会城市现代化建设步伐的加快和城市化战略的实施，石家庄市也加大了“城中村”改造的力度，２００２年起将市区内的“城中村”更新改造纳入城市现代化建设的日程。随着改造进程的深入，如何以和谐社会、和谐城市的建设为基调，选择与各个“城中村”相适应的改造模式成为了当前亟待解决的问题。基于以上的背景，本文将城市化进程中“城中村”改造模式的选择作为研究的主要问题，并选取石家庄市桥两区西三教村这一一个案进行了相关分析。本文的研究的目的有二：其一是为了了解“城中村”现象的形成原Ⅲ、历史演变及其发展趋势；其二是针对改造中出现的问题，探讨解决的思路及改造模式的选择。希望能够对石家庄市乃至全国为各个大中城市进行“城中村”改造提供指导和借鉴。本文研究主要从三个方面展开：（１）认知“城中村”通过Ｉ『亍ｌ顾“城中村”的形成及洲进，从空间环境、社会管理以及经济发展等多方面总结目前中国“城中村”存在的问题，＾’而指出“城中村”改造的必要性。（２）珲性思考西南大学硕＋学何论文总结国外旧城改造和我国其他城市“城中村”改造的实践经验及教训，并从改造强度和改造主体两个角度出发，分析“城中村”改造过程中所涉及的多方利益主体的博弈关系，
以此为基础对各个改造模式的利弊及其适用性进行阐述。（３）改造模式选择在以上分析研究的基础上，通过实地调研，运用层次分析法比较各类改造模式，综合考虑，针对研究对象西三教村提出的政府与村集体合作开发的ＰＰＰ模式，提供了一种新颖的“城中村”改造思路，为西三教村即将开始的下一轮改造实施方案提供了一定借鉴。最后，提出以科学发展观来指导“城中村”改造，以人为本、科学规划，实现“城中村”的和谐改造。关键词：城中村改造模式ＡｂｓｔｒａｃｔＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＲｅｆｏｒｍａｔｉｏｎＭｏｄｅｏｆ‘‘ＵｒｂａｎⅥｌｌａｇｅ”一ＴｈｅｒｅａｌａｎａｌｙｓｉｓｏｆＸｉｓａｎｊｉａｏＶｉｌｌａｇｅｉｎＳｈｉｊｉａｚｈｕａｎｇｃｉｔｙＡＢＳＴＲＡＣＴ“ＵｒｂａｎⅥｌｌａｇｅ”ｉｓ狮ｏｂｖｉｏｕｓＣｈｉｎｅ∞ｆｅａｔｕｒｅｔｈａｔａｃｃｏｍｐａｎｙｗｉｔｈｒａｐｉｄｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ．Ｉｔｉｓｕｎｄｅｒｔｈｅｂａｃｋｇｒｏｕｎｄｏｆｔｈｅｕｒｂａｎ—ｍｒａｌｄｕａｌｍｅｃｈａｎｉｓｍ，ｗｈｉｃｈｉｓａｓｐｅｃｉａｌｐｈｅｎｏｍ曲ｏｎｗｉｍｄｉｓｔｉｎｃｔＣｈｉｎｅ辩ｃｈａｍｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ柚ｄｌｈｅｓｐｅｃｉｆｉｃｃｈａｍｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓｏｆｔｈｃｔｉｍｅｓ．Ｆｒｏｍｔｈｅ
１９８０ｓ，“ＵｒｂａｎⅧａｇｅ”ｈａｓｂｅ∞ｍｅａ吼ｉＶｅｒ鼢ｌｐｈｅｎｏｍｅｎｏｎｉｎｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓ０ｆｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ．Ｒｅｓｕｌｔｉｎｇ９０ｃｉａｌ，ｅｃｏｎｏＩＩｌｉｃ，ｅｎｖ油ｎ眦ｎｔａｌａｎｄｏｔｈｅｒｐｒｏｂｌｅ傩ｈａｖｅｂｅｃｏｍｅａｎａｔｉｏｎａｌｐＩｌｚｚｌｅｄｏｍｏｆｕｒｂ姐ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ｉｔｃａｕ∞ｄｔｌｌａｔＧｏｖｅ衄ｅｎｔａｎｄｔｈｅｃｏｍｍｕｎｉｔｙａｌｌｐａｙｈｉｇｌｌａｔｔｅｎｔｉｏｎｔｏｔｈｅｐｒｏｂｌｅｍｓ．Ｕｎｄｅｒｔｈｅｂａｃｋ孕ｏｕｎｄｏｆｔｈｅｕｒｂａｎ—ｍｒａｌｄｕａｌｍｅｃｈａｎｉｓｍ，ｕｒｂａｎｄｅＶｅｌｏｐｅｄｒａｐｉｄｌｙ；ｏｎｔｈｅｏｔｈｅｒｈａｎｄ，ｂｅｃａｍｅＣｈｉｎｅ∞ｆｃａｔｕｆｅ．“Ｕｒｂ柚Ⅵｌｌａｇｅ”ｉｓｓｐｅｃｉａｌ“ＵｒｂａｎⅥＵａｇｅ”ａａｐｈｅｎｏｍｅｎｏｎ，ｗｈｉｃｈｈ舔ｄｉｓｔｉｎｃｔＣｈｉｎｅ∞ｃｈ盯ａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓａｎｄｓｐｅｃｉｆｉｃｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓｏｆｔｈｅｔｉｍｅ．Ｆｒｏｍｔｈｅ１９８０ｓ，‘‘Ｕｒｂ柚Ⅷａｇｅ”ｈ弱ｂｅｃｏｍｅａｕｎｉｖｅｒ阻ｌｐｈｅｎｏｍ锄ｏｎｉｎｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｕｒ
ｂ柚ｉｚａｔｉｏｎ，柚ｄｈ雏ｃａｕ∞ｄｍａｎｙｓｏｃｉａｌ，ｅｃｏｎｏｍｉｃ，ｅｎＶｉＩｏｎｍｅｎｔａｌｐｒｏｂｌｅｍｓ，ｗｈｉｃｈｇｅｔｔｈｅ９０ｖｅｍｍｅｎｔ柚ｄｔｈｅｃ０舢ｕｎｉｔｙｈｉｇｈａｔｔｅｎｔｉｏｎ．Ｒｅｆｏｍａｔｉｏｎｏｆｔｈｅ“ＵｒｂａｌｌⅥｌｌａｇｅ”ｉｓａｓｙｓｔｅｍａｔｉｃｐｒｏｊｅｃｔ，ｉｎＶｏｌＶｉｌｌｇｐｌａｎｎｉｎｇ，ｒｅｌｏｃａｔｉｏｎ，佗∞ｎｌｅｍｅｎｔｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎ，ｆｉｎａｎｃｅ，ｓｏｃｉａｌｏ玛ａｎｉｚａｔｉｏｎ，ｔｈｅｃｏｌｌｅｃｔｉＶｅｅｃｏｎｏｍｙ，ｅｍｐｌｏｙｍｅｎｔ，ｓｏｃｉａｌ∞ｃＩｌｒｉｔｙａｎｄｍａｎｙｏｔｈｅｒｉｓｓｕｅｓ．‘‘ＵｒｂａｎⅦｌａｇｅ”ｉｓｅｘｐｅｃｔｅｄｔｏｃｏ驴ｒａｔｅｉｎｔｈｅｕｎｉｆｉｅｄｓｙｓｔｅｍｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆａｃｉｔｙ．Ｒｅｆｏ珊ａｔｉｏｎｏｆｔｈｅ‘‘Ｕｒｂ粗Ⅷａｇｅ”ｍａｙ西Ｖｅｔｈｅｕｒｂａｎｒｅｓｉｄｅｎｔｓｌｏｔｓｏｆｂｅｎｅｆｉｔｓ．Ｓｏ，ｔｈｅｆｅｆｏ加ａｔｉｏｎｓｈｏｕｌｄｎｏｔｂｅｕｎｄｅｒｓｔｏｏｄａｓｓｉＩｌｌｐＩｅａｓｔｈｅＲｅｃｏｎｓｔｍｃｔｉｏｎｏｆｔｈｅＶｉｌｌａｇｅ．Ｒｅｆｂ肋ａｔｉｏｎｏｆｔｈｅ“ＵｒｂａｎＶ
ｉｌｌａｇｅ”ｉｓａｄｙｎａＩＩｌｉｃｐｒｏｃｅｓｓ，ｔｈａｔ咖ｌｔｉ－ｓｔａｋｅｈｏｌｄｅ璐ｃａｎｅＶｅｎｔｕａｌｌｙｇｅｔｔｈｅｇａｍｅｈａ咖ｏｎｉｏｕｓ．Ｔ１ｌｅｔｙｐｉｃａｌｐａｔｔｅｍｍｏｄｅｏｆｔｈｅＲｅｆｏ唧ａｔｉｏｎ０ｆｔｈｅ‘‘Ｕｒｂ柚Ⅵｌｌａｇｅ”ｒｅｆｅ璐ｔｏｔｗｏａｓｐｅｃｔＳ＿一“ｉｎｔｅｎｓｉｔｙ＆ｌｅａｄｅｒ”，ｅａｃｈｍｏｄｅｈａｓｉｔｓｐｍｓａｎｄｃｏｎｓ．Ｔｈｅｓｅｌｅｃｔｉｎｇｏｆｒｅｆｏｎｎａｔｉｏｎｍｏｄｅｓｈｏｕｌｄｃｏｎｓｅｍｔｏｔｈｅｌｏｃａｌｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓ，ｄｅＶｅｌｏｐｐｒａｃｔｉｃａｌｒｅｆ０珊ａｔｉｏｎｇｏａｌｓ，ａｎｄｃｈｏｓｅｓｕｉｔａｂｌｅｒｅｆｂｎｎａｔｉｏｎｍｏｄｅ．Ｆｏｒｔｈｅｒｅａｓｏｎｓｏｆｈｉｓｔｏｒｙ，ｉｎｓｔｉｔｕｌｉｏｎ，ａｎｄｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，ｔｈｅｒｅａｒｅａｌａ唱ｅｎｕｍｂｅｒｏｆｕｒｂａｎＶｉｌｌａｇｅｓｉｌｌｔｈｅｏｆｏｆｕｒｂａｎｔｈｅｕｒｂａｎａｒｅａｓＳｈｉｊｉａｚｈｕａｎｇ．ＴｈｅｄｅＶｅｌｏｐｍｅｎｔＶｉｌｌａｇｅｓｉｓｆａｒｂｅｈａｉｎｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｏｔｈｅｒｐａｎ０ｆｔｈｅｃｉＩｙ．Ｆｅｒｔｈｅｒｍｏｒｅ，ｔｈｅｅ
ｘｉｓｌｃｎｃｅｏｆｔｈｅｕｒｂａｎＶｉｌｌａｇｅｓｂａｄｌｙｉｎｎｕｅｎｃｅｓｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｗｈｏｌｅｃｉｔｙ．１ｎｒｅｃｅｎｔｙｅａｒＳ，ｗｉｌｈｔｈｅｃｏｎｔｉｎｕｏｕｓｉｍｐｒｏＶｅｍｅｎｔｏｆｔｈｅ
ｌｉｖｉｎ圭三ｓｔａｎｄａｒｄｓｏｆｕｒｂａｎｒｅｓｉｄｅｎｈ，Ｓｈｉｊｉａｚｈｕａｎｇｈａｓｓｐｅｅｄｕｐｃｈｅｐａｃｅｏｆｔｈｅｒｅｆｏｍａｔｉｏｎ‘）ｆｔｈｅｍｔＩｄｅｔｈｅｄｅｃｉｓｉｏｎｏｆｒｅ｛ｂｒｍｉｎｇｔｈｅｃｉｔｙ．ＦｒｏｍＩｈｅｙｅａｒｏｆ２００２，ｔｈｅｇｏｖｅｍｍｅｎｔｏｆＳｈｉｊｉａｚｈｕａｎｇ两南大学硕十学何论文ｅｘｉｓｔｉｎｇ“ＵｒｂａｎⅥＵａｇｅ”．～ｏｎｇｗｉｔｈｔｈｅｄｅｅｐｅｎｉｎｇｏｆｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｒｅｆｂ咖ａｔｉｏｎ，ｔｈｅａｐｐｒ叩ｒｉａｔｅｓｅｌｅｃｔｉｏｎｏｆｔｈｅｍｏｄｅｈａｓｂｅｃｏｍｅｔｏｂｅｔｈｅｃｕｒｒｅｎｔｉｓｓｕｅｒｅｑｕｉｒｅｄｕｒｇｅｎｔｓｏｌｕｔｉｏｎ．ＢａｓｅｄｏｎｔｈｅａｂｏＶｅｂａｃｋｇｍｕｎｄ，ｔｈｅｐａｐｅｒｔａｋｅｓｔｈｅｓｅｌｅｃｔｉｏｎｏｆｒｅｆｂ瑚ａｔｉｏｎｍｏｄｅｏｆｔｈｅ“ＵｒｂａｎⅥｌｌａ
ｇｅ”ｍａｉｎｉｓｓｕｅ，ａｎｄｓｅｌｅｃｔｓｔｈｅｏｆＸｉｓａｎｊｉａｏｖｉｌｌａｇｅｉｎＳｈｉｊｉａｚｈｕａｎｇｔｈｅａｓａｃａｓｅａｓｅｘａｍｐｌｅ．Ｔｈｅｓｔｕｄｙｈａｓｔｗｏｐｕｒｐｏｓｅｓ．Ｏｎｅｉｓｔｏｇｅｔａｂａｓｉｃｉｄｅａｏｆｔｈｅｈｉｓｔｏｒｙａｎｄｔｈｅ
ｔｒｅｎｄｏｆｔｈｅｄｅＶｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆ“ＵｒｂａｎⅥＵａｇｅ”．ＴｈｅｏｔｈｅｒｉｓｔＤｒｉｎｇｔｏ∞ｌｖｅｔｈｅｐｒｏｂｌｅｍｓｉｎｔｈｅｒｅｆｏｎＩｌａｔｉｏｎ，ｔｏｐｒｏｂｅｉｎｔｏｔｈｅ∞ｌｅｃｔｉｎｇｒｅｆｏ咖ａｔｉｏｎｍｏｄｅ．Ｈｏｐｅｔ０ｐｒｏＶｉｄｅｇｕｉｄａｎｃｅｆｏｒＳｈｉｊｉａｚｈｕａｎｇａｎｄｏｔｈｅｒｓｉｍｉｌａｒｂｉｇｃｉｔｉｅｓｏｆｔｈｅｗｈｏｌｅｃｏｕｎｔ哆ｌｎｔｈｉｓｐａｐｅｒ，ｔｈｅｗｒｉｔｅｒｍａｉｎｌｙｒｅｆｅｆｓｔｈｒｅｅａｓｐｅｃｔｓ：（１）ａｍａｉｎｉｄｅａｏｆ“ＵｒｂａｎⅥｌｌａｇｅ”ＴｈｅｗｒｉｔｅｒｒｅＶｉｅｗｓｔｈｅｆｏ册ａｔｉｏｎａｎｄｅＶｏｌｕｔｉｏｎｏｆＶｉｌｌａｇｅｓ，ｓｕｍｕｐｅｘｉｓｔｉｎｇｐｒｏｂｌｅｍｓｏｆ“ＵｒｂａｎＶｉｌｌａｇｅ’’，ａｎｄｓｈｏｗｓｔｈｅｎｅｇａｔ
ｉＶｅｉｍｐａｃｔｏｎｕｒｂａｎｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ａｎｄｔｈｅｎ，ｔｈｅｗｒｉｔｅｒｐｏｉｎｔｓｏｕｔｔｈｅｎｅｃｃｅｃｏ巧ｏｆｔｈｅｒｅｆｏ肌ａｔｉｏｎｏｆ“ＵｒｂａｎⅥｌｌａｇｅ”．（２）ＲａｔｉｏｎａｌｔｈｉｎｋｉｎｇＴｈｅｗｒｉｔｅｒｓｕｍｓｕｐｔｈｅｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓｏｆｔｈｅｔｒａｎｓｆｏｎｌｌａｔｉｏｎｏｆｆｏｒｅｉｇｎ０ｌｄｃｉｔｙｓａｎｄｔｈｅｆｅｆｏｍａｔｉｏｎｏｆ“Ｕｒｂ觚Ⅵｌｌａｇｅ”ｉｎＣｈｉｎａ．ｎｉｎｋｉｎｇｔｈｅｒｅｆ０珊ａｔｉｏｎｍｏｄｅｂａｓｅｄｏｎ“ｉｎｔｅｎｓｉｔｙ＆ｌｅａｄｅｒ，，，ｔｈｅｗ订ｔｅｒａｎａｌｙｓｉｓｔｈｅｍａｉｎｓｔａｋｅｈｏｌｄｅｒＧａｍｅｒｅｌａｔｉｏｎｓ，ｗｈｉｃｈｉｎｖｏｌｖｅｄｉｎｔｈｅｒｅｆｏ衄ａｔｉｏｎｏｆ“ＵｒｂａｎＶｉｌｌａｇｅ”．ｎｅＷｉｔｅｒａｌｓｏｅｌａｂｏｒａｔｅｓｔｈｅｐｒｏｓ，ｃｏｎｓａｎｄｔｈｅａｐｐｌｉｃａｂｉｌｉｔｙｏｆｔｈｅｍｏｄｅｌｓ．（３）Ｓｅｌｅｃｔｉｏｎｏｆｔｈｅｍｏｄｅｏｆｔｈｅｒｅｆｏ珊ａｔｉｏｎ·ＢａｓｅｄｏｎｔｈｅａｂｏＶｅａｎａｌｙｓｉｓ，ｔｈｅｗｒｉｔｅｒａｎａｌｙｓｉｓａｎｄｃｏｍｐａｆｅＶａｒｉ
ｏｕｓｍｏｄｅｌｓｔｈｒｏｕｇｈｆｉｅｌｄｒｅｓｅａｒｃｈｅｓ．ＣｏｎｃｅｍｉｎｇｔｈｅｓｐｅｓｉｆｉｃｃｏｎｄｉｔｉｏｎｏｆＸｉｓａｎｊｉａｏ
ＶｉｌｌａｇｅｉｎＳｈｉｊｉａｚｈｕａｎｇ，ｔｈｅｗｒｉｔｅｒｐｕｔｆｏｒ、Ⅳａｒｄｔｈｅ“ＰＰＰ”ｍｏｄｅａｓｔｈｅｍｏｄｅｏｆｒｅｆｂｎｎａｔｉｏｎｏｆＸｉｓａｎｊｉａｏ．Ｔｈｅ“ＰＰＰ’’Ｉｎｏｄｅ，ｗｈｉｃｈｎｅｅｄｓｔｈｅｇｏＶｅｍｍｅｎｔａｎｄｔｈｅＶｉｌｌａｇｅｔｏｃｏｏｐｅｒａｔｅ，ｐｍＶｉｄｅｓａｆｂｓｈｔｈｉｎｋｉｎｇｏｆｔｈｅｒｅｆ０姗ａｔｉｏｎｏｆ“ＵｒｂａｎⅥｌｌａｇｅ’’ａｎｄｐｒｏｖｉｄｓｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓｆｏｒｔｈｅｓｏｏｎｎｅｘｔｒｏｕ
ｎｄｒｅｆｏｎｎａｔｉｏｎｏｆｘｉｓａｎｊｉａｏ．Ｆｉｎａｌｌｙ，ｔｈｅｗｒｉｔｅｒｓｕｍｍｏｎｓｔｈｅｒｅｆｏ珊ａｔｉｏｎｏｆ“ＵｒｂａｎⅥｌｌａｇｅ’’ｓｈｏｕｌｄｂｅｕｎｄｅｒｔｈｅｇｕｉｄｉｎｇｏｆｔｈｅｓｃｉｅｎｔｊｆｉｃｄｅＶｅｌｏｐｍｅｎｔｃｏｎｃｅｐｔ，ｔｏｂｅｐｅｏｐｌｅｏｒｉｅｎｔｅｄ，ａｎｄｔｏｂｅｈａｎｎｏｎｉｏｕｓ．１‘ＥＹＷＯＩ己ＤＳ：ＵｒｂａｎＶｉＵａｇｅ；Ｒｅｆｏｒｍａｔｉｏｎ；Ｍｏｄｅ独创性声明
学位论文题目：邀生挝邀造搓惑珏窥二丛互塞座立叠亘匿酉三熬挝羞剑本人提交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中已加了特别标注。对本研究及学位论文撰写曾做出贡献的老师、朋友、同仁在文中作了明确说明并表示衷心感谢。，Ｉ万学位论文作者：矽‘Ｊ班．签字日期：２口。罗年ｒ月？９日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院（筹）可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。。／（保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：曲不保密，口保密期限至年月止）。学位论文作者签名：刍／Ｉ磊。导师签名：鸯吞签字日期：加口多年箩月）彳日签字日期：２卯孑年ｆ月，９日文献综述文献综述“城中村”现象是在我国特有的二元体制框架下，伴随着快速城市化进程而产生的。目前，全国各个大中城市都普遍而又不同程度地存在“城中村”现象。它在城市建成区内形成复杂的城乡二元格局，在经济、社会、空间、环境、景观等各方面产生许多问题与矛盾，已经成为全国性的城市发展所面临的难题，引起了政府与社会各界的广泛关
注和重视。“城中村”现象集中反映了我国农村城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾，是一个具有现实意义和研究价值的课题。通过对“城中村”的研究，不仅有助于加深理解中国城市化的发展进程，而且对于促进城市可持续发展和协调城乡关系也有着重要的理论和现实意义。西方和拉美国家在城市化过程中不存在户籍和土地管理二元
结构问题，因此“城中村”问题也作为我国城市化进程中独有的现象而首先在我国得到广泛研究。９０年代后期至今，“城中村”研究成为学术界研究的热点之一。本综述结合大量相关论文与专著，从“城中村”的概念定义、“城中村”的基本类型及特征、“城中村”的形成及演进、“城中村”的影响评价、“城中村”改造５个方面对近十年来的“城中村”研究从认识与改造两个方面进行了简要的梳理。１、概念界定从字面上理解，“城中村”就是被城市包围的村庄。作为一个约定俗成的名词，“城中村”现象在产生之初缺乏统一的命名，“都市里的村庄”（李增军，１９９５），“都市里的乡村”（田莉，１９９８），“城市里的乡村”（敬东，１９９９）都曾被用来指“城中村”，英文译名也很多，如Ｍｅｔｒｏｐｏｌｉｔ姐Ⅶｌａｇｅ，ⅦｌａｇｅｗｉｔｈｉｎＵｒｂ柚，ＣｉｔｙⅦｌａｇｅ，ＵｒｂａｎⅥＵａｇｅ。直到最近，“城中村”一词才成为最通用的称呼，而其英文译名至今没有定论。对于“城中村”概念的认识
也各不相同：张建明（１９９８）认为“城中村”是位于城市边缘带，一方面具有城市的某些特征，也享有城市的某些基础设施和生活方式，另一方面还保持着乡村的某些景观，以及小农经济思想和价值观念的农村社区。敬东（１９９９）认为“城市里的乡村”是指由于城市用地的急剧膨胀。把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地的范围，大部分耕地的性质由劳动群众集体所有制转化为全民所有制。在这些片ｊ地上以居住功能为主所形成的衬区。郑静（２０００）的定义是“城市边缘区乃至城市内部，酱遍存在的农村自然居住聚落现象”。蓝宁蕴（２０（）１）认为Ｊ“义的“城中村”是指已经纳入城ｌｉｉ总体规划发展区内，且农业用地已经很少或没有，居民也基本上｛｝农化的中心村落；狭义的“城中村”是指那些农用地与居民早已１卜农化，村庄已经转为城订ｉ建制，只是习惯上仍称为村的社区聚落。李乍Ｕ（２００１）认为“城中村”是指在城市快速发展的过ｆ￥中。一些被包入城市建心｝｛Ｊ地内距新、旧城区较两南大学硕十学位论文近的村庄。李晴等（２００２）认为“城中村”一般为低矮密集具有一定规模的建筑群，绿化稀少，与周边城市环境格格不入。赵过渡等（２００３）认为“城中村”是指城市总体规划发展区内农业用地已经很少或没有，居民职业结构与生存方式的主要指标上已完成向城市社区的转型，但在基本素质上仍缺乏城市社区内涵特征
的村落。刘吉（２００３）认为“城中村”是乡村在向城市转型过程中，由于各种主客观原因，造成转型不彻底而形成的一些在用地上以原有居住功能形态为主的聚居环境。韩潮峰（２００４）认为“城中村”的内涵主要是指它“身”在城市。却仍在实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，它的外延是指城市总体发展规划区域范围内的村庄，既包括城市中的乡村，又包括城市周边的村庄。与学术界的定义相呼应，规划部门也提出了相应的“城中村”定义，例如深圳市认为“城中村”是城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用
地的地域范围内的建成区域，还包含城市待建区域内的旧村。总之，“城中村”的定义在表述上千差万别，但对“城中村”实质的认识还是比较一致：第一，都涉及到“城”和“村”的概念，也就是指出了“城中村”的基本特征一城乡二元结构；第二，均认为“城中村”的实质是一种农村社区。２、“城中村”的基本类型及特征１、“城中村”的基本类型由于所处的发展阶段不同，或自身及外部条件差异，“城中村”表现出不同的形态。但对于“城中村”的类型基本上都是根据其与城市的相对位置、发展程度以及农用地的多寡三个因素进行划分的。张建明（１９９８）在对广州市天河、海珠两区的４４个“城中村”进行研究时，运用因子分析法和聚类分析法等统计方法对这些“城中村”的基础
资料进行分析，根据结果把这４４个“城中村”分为基础设施优越型、集体经济实力型和土地资源充足型三类。陈怡等（１９９９）根据城市与村庄相交接的形态特征将“城中村”划分为全包围型、半包围型、外切型、飞地相邻型、相离型和内切型。李立勋（２００１）从“城中村”的空间位置、发育程度、与城市用地的关系等因素考虑，将“城中村”分为三类：①成熟型（成熟的“城中村”）：位于城市建成区内，靠近城市中心区、为城市用地所包围的村庄；②成长型（扩展中的“城中村”）：位于城市建成区边缘、与城市用地相交错的村庄；③初生型（形成中的“城中村”）：位于城市建成区外围、城市规划发展区内，城市用地开始侵入的村庄。李培林（２００２）按所处区位和农用地保留状况，将“城中村”分为三类：①处于繁华市区，己经完全没有农用地的村落；②市区周边，还有少量农片ｊ地的村落；
③处于远郊、还有较多农用地的村落。陈鹏（２００４）依据各个村庄所处的区位条件及自身发展阶段的差异，将“城中村”主要划分为“城郊村”、“城缘村”、“城中村”。千如渊（２００４）也使Ｊ｝ｊ了聚类分析的方法．通过选取区位面积、人口密度、常住人Ｌｊ密度、暂住文献综述人口密度、交通状况、建筑密度和人均住宅面积等八个指标，把深圳“城中村”分成以下五类：①低人口密度、高建筑密度中心村；②高人口密度、高建筑密度的边缘村；⑨低人口
密度、中等建筑密度外围村；④中等人口密度、建筑密度的外围村；⑤低人口密度、低建筑密度的边远村。而吴智刚等（２００５）把“城中村”划分为典型“城中村”、转型中“城中村”和边缘“城中村”。可见，由于研究角度的不同，“城中村”有多种分类方法。对“城中村”的类型进行归纳总结，有助于对不同类型的“城中村”展开针对性地研究。２、“城中村”的特征对“城中村”基本特征的认识是“城中村”研究的前提，各项有关“城中村”的研究都是从“城中村”的基本特征入手的，不少研究者都从景观、社会、经济等多角度对“城中村”的基本特征进行分析阐述。景观特征：建筑形体的异化，“贴面楼”、“拉手楼”丛生、过道狭窄。房间终年阴暗ｆ吴英杰等，２００４）。缺乏统一连续的街景立面和天际轮廓线（敬东，１９９９），城市基础配套设施不足，既缺少公共绿化面积，也缺少文化、体育休闲等设施（廖俊平等，２００５）。社会特征：关于“城中村”特征表现的研究主要有：田莉（１９９８）认为“都市里的村庄”是转型城乡矛盾的集中体现，其特征主要表现为：①形态结构与周边环境的强烈对比；②亦城亦乡，亦农非农，人口职业构成复杂多样；③物质生活的丰裕与价值观念、管理体制等的落后形成强烈反差。外来人口多居民文化素质不高，经营经商不规范（廖俊平等，２００５），社会治安难度大等各种原因使得“城中村”成为滋生“黄赌
毒”的温床，恶性案件屡有发生，难以控制（张成福等，２００４）。经济特征：“城中村”村民主要的经济来源是村集体经济分红、＋出租屋收入以及小规模的商业、餐饮业等等（郭艳华，２００２）。非正式经济（指那些除国家税务许可之外的所有经济成分，其中包括相当数量的灰黑色经济）是“城中村”赖以兴盛的体制外经济（蓝宇蕴，２００１）。张建明（１９９８）分析了广州市“都市村庄”的一般特征：①居落景观独特；②人口特征混杂；③土地矛盾突出；④集体经济实力强大；⑤社会问题众多。敬东（１９９９）提出“城市里的乡村”的特征是：①空间形态和内部功能与周围环境的强烈反差；②村镇用地、人口的性质和规模难以界定：③行政体制和管理体制上的混淆和疏漏。郑静（２００２）认为就单个“城中村”而言，有六个方面建设特征不同于一般城市：①建筑密度高，建筑环境差；②道路无系统，交通用地严重不足；③内部用地混乱；④配套公共设施不完善；⑤市政管线工样薄弱；⑥防灾救护能力差，并且指出广州“城中村”特有的～些特征。韩荡（２００２）分析了高速城市化地区“城中村”问题，并认为“城中村”的特殊性表现在：①以“宅基地”为单位的一户一栋住宅。
②高密度建设。③依赖房屋和士地出租的发展模式。④外来人口【’ｉ绝对多数的二元衬会结构。⑤传统村落式的社区管理。吴晓（２００４）以珠三们地区“城中村”为研究对
像，从“城中村”的居【心构成、经济模式、十地使川、居住环境、设施配套几个方面分析了“城中村”的现状特３两南大学硕十学位论文征。李俊夫（２００４）将“城中村”的特征从景观形态、文化形态、社会形态、经济形态层面作了全面的总结。３、“城中村”的形成及演进“城中村”的形成是我国一系列经济、社会问题综合作用下的结果，是我国特有的城乡经济社会的二元结构性矛盾、公共需要与个人需要的利益性矛盾和人地关系高度紧张的国情性矛盾的
必然产物。对于“城中村”的形成演变机制学者们从不同角度进行了深入探索。１、“城中村”的形成原因早在１９９３年，周大鸣等人就认为城乡隔离的二元管理制度是城边村落问题产生的主要原因，其后学者们在这一点上达成了共识。杨安（１９９６）认为快速城市化城市土地的迅速扩张、政府宏观调控不力、二元土地所有制、农民自身管理问题是“城中村”问题的根源。张建明（１９９趵认为，都市村庄的形成演变是一个复杂的综合的过程，涉及的因素很多，牵涉的面也很广。归结起来，其主要机制是：改革开放提供了农村城市化的大背景，为都市村庄的形成铺垫了“温床”：城市发展提供了外部动力；土地使用制度是核心；规划的失误和管理的不善是直接原因；而传统城乡二元体制才是根本原因。田莉（１９９８）认为“城中村”现象的成因主要是：①快速城市化时期城市用地的迅速扩展；②政府宏观调控力
度不足；③土地所有制的矛盾；④农村自身管理体制的缺陷。房庆方等（１９９９）认.
精心整理 石家庄市城中村改造政策规定及操作实务 一、石家庄市城中村改造政策规定及实务 （一）石家庄市城中村改造政策。 石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文，适用期是5年，到07年结束。08年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造，尤其是08年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件。 1、关于进一步加快城中村改造的实施意见（08年5号文） ? ?2 ? ?3 ?? ??4号）??? ?5 ? ?6 ?7 ? 8、（城???? ???? 968号）???? ????办理回迁楼产权登记的程序及资料。 10、关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知（石政办发〔2010〕18号） ??1）2010年后城中村改造重点：二环路以内未启动的；二环路外侧可视范围内的；主要市政及公用设施建设所涉及的。 ???市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄，原则上不列入近期改造计划。 ??2）城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。 ??参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求。 ??招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。
??经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。 11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见（石政发〔2010〕48号） ?人均一分地，给村里预留发展用地，用于村集体商业、工业等经济发展； ?可作为回迁房周转用地，提前利用； ?划拨登记在村委会或居委会名下； ?交政府出让后，出让净收益返还。 12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程（石政办函〔2010〕61号） ??二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序。 13、石家庄市市区土地收储工作流程（石政办发〔2011〕17号） ???? ? 另外改? ?80%表决。 ?1、其实每 选??? ?2 ??? ?3、其内容包括原村庄的住宅现状，土地利用方案，建设设计方案，回迁区域和开发区域的位置，配套设施有哪些，包括经济效益分析等。这些都需要开发公司先行介入。其实规划方案以及后面需要讲的拆迁安置补偿方案都是开发商与村委会之间的利益博弈。当然规划方案的制定也是需要投资的，在符合规定的前提下，征求村委会和区政府街道办事处的意见后，由开发公司委托设计公司来编制规划方案。 ??（村委会、开发公司——区政府——规划局、土地局——城中村改造办公室） ??4、区政府组织村委会根据批准的规划方案和土地利用方案制定拆迁安置补偿方案（一村一案）。在实务当中，一般是先定拆迁安置补偿方案，对村民的安置区域和安置面积都要提前规划好，尤其是安置面积需要提前确定，才能在规划方案里确定回迁楼的用地面积，楼座，楼间距，总型图。??5、对《拆迁安置补偿方案》进行表决，表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加。（最好在经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证）保证合法有效性。
2011年3月 河北科技大学学报(社会科学版) M a r.2011 第11卷第1期 Jo urnal of H ebei U niv er sity o f Science and T echnolo gy(So cial Sciences) V ol.11No.1 文章编号:1671 1653(2011)01 0021 06 城中村改造中的拆迁补偿问题与 居民安置对策调查分析 孟祥林 (华北电力大学社会与经济发展研究所,河北 保定 071003) 摘 要:城中村改造是城市化进程中的热点话题,其中主要涉及拆迁补偿和居民安置两个核心问题。保定市某城中村改造过程中制定了详细的补偿办法,不仅考虑了居民目前的生活而且考虑了居民的未来,虽然大多数居民接受了此项实施办法,但普遍认为还是存在诸多问题:居民对补偿标准的认识有差异;对补偿标准的兑现存在疑惑;居民担心未来生活质量。为此,需要多管齐下完善城中村居民的安置,包括完善征地补偿标准;丰富补偿内容;补偿与养老相结合;组织长线就业培训等等。 关键词:城中村改造;拆迁补偿;居民安置 中图分类号:F301 文献标识码:A DOI10.3969/j.issn.1671 1653.2011.01.004 Investigation and Analysis on Compensation for Houses Demolished relocated and Resettlement for Residents during the Procession of Reconstruction for Village in City MENG Xiang lin (Social an d Econ omic Developm ent In stitu te,North Ch ina Electric Pow er University,Baoding071003,Chin a) Abstract:Villag e in city(VIC)reconstr uction is a hot topic during the pro cession of urbanization, and actually there are tw o issues concerned fo r it,w hich are co mpensation fo r house dem olished r elo cated and residents resettlement.One o f VIC in Baoding o f H ebei Prov ince desig ned detail com pensa tion methods for VIC reconstr uction,o beying the three principles named impartiality,equity and pub licity,w hich concern no t only r esidents current life but also the future life,althoug h most part of the residents accepts this method.Villagers think that there are m any problem s unresolved,comprehen sion differences about compensation standard,doubting compensation standar d realization,being w o r r y about future living quality.All of the abov e show that there is much space fo r considering the sci entific standar d.So m ulti methods must be taken into account to improve residents resettlem ent con dition,improving standar d for land r equisition,enriching co mpensation content,connection com pen sation and aged pro vision and organizing lo ng term tr aining plan. Key words:village in city;house demolished resettled compensation;r esidents resettlem ent 收稿日期:2010 11 28 基金项目:教育部人文社会科学规划基金项目(09Y JA790070);河北省社会科学基金项目(HB10GJ011);河北省教育厅项目(SZ2010505) 作者简介:孟祥林(1969-),男,河北保定人,华北电力大学社会与经济发展研究所所长,教授,博士,主要从事区域经济、城市经济研究。
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
石家庄市人民政府办公厅 关于明确市区城中村改造回迁楼认定及产权登记程序的意见 石政办函[2009]68号 市内五区人民政府,高新区管委会,市政府各部门,市属各单位: 为加快推进城中村改造中村民回迁楼建设，规范回迁楼建设行为和管理程序，充分发挥政府的主导作用，经市政府同意，现就明确市区城中村改造中村民回迁楼认定及产权登记程序提出如下意见。 一、明确城中村改造实施范围。经市政府批准列入改造计划的城中村，改造范围原则上限定在旧村宅基地范围内，并严格控制其它用地使用。对确需使用周转地的，必须经市政府批准后列入改造范围。经批准的周转地原则上只用于建设村民回迁楼。在城中村改造实施范围确定的基础上，各村要按规定要求抓紧编制城中村改造规划方案，并经市规划审批委员会审定通过后方可组织实施。 二、明确回迁楼建设规模和安置标准。辖区政府组织村集体经济组织根据批准的城中村改造规划方案，按照“一户、一宅、一证”的原则（即：一块宅基地、一个宅地证认定为一个确权户），制定本村拆迁补偿安置方案，并明确回迁安置的总面积。从今年起列入改造范围的城中村，回迁安置面积必须符合《石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的补充意见》（石政发[2009]6号）规定标准，每个确权户回迁总面积原则上不超过300平方米。 三、明确回迁楼认定程序。拆迁补偿安置方案经表决通过并取得拆迁许可证后，由市城中村改造办公室商辖区政府、村集体经济组织共同确认回迁楼的占地位置、楼号、总套楼、总建筑面积，并标示在规划总平面图。同时出具正式公函，作为土地供应、配套费减免、产权登记的依据。 市城中村改造办公室认定回迁楼需提供以下相关备案文件：（一）村集体经济组织提出回迁楼认定申请及辖区政府意见；（二）拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置协议、拆迁许可证复印件；（三）经辖区政府和当地派出所确认的回迁安置户名单；（四）经公示后的规划总平面图。
睢阳区三里桥村城中村改造 拆迁安置实施方案 为了加快睢阳区城镇化进程，提高辖区的城镇化水平，提升城市发展和城市形象，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和商丘市人民政府有关文件精神，研究制定三里桥城中村改造拆迁安置实施方案。 一、拆迁范围 本次拆迁范围：睢阳区古宋办事处三里桥村，含前组、后组、东组、郭东、郭西、杨楼六个村组，需征收面积306亩，涉及在册户籍人口362户1261人，房屋面积219176平方米。 二、拆迁安置方案 1、本次拆迁先以安置为主，被拆迁的群众就近安置。 2、本次拆迁补偿的办法：安置补偿和货币补偿。 3、拆迁安置方案通过后，分别召开党员、干部、教师、 全体村民及全体被拆迁户大会，进行政策法规和拆迁方 案的宣传发动工作。 三、时间要求 2011年11月14日至2011年11月19日为拆迁的宣传发动阶段； 2011年11月19日至2011年12月9日为实施拆迁阶段；
2011年12月10日至2011年12月25日为拆迁的清理扫尾阶段。 四、拆迁补偿的内容和标准 1、被拆迁户的补偿标准参照商丘市人民政府【2010】47号文件精神，将房屋结构划分为砖混结构、砖木结构、土木结构三个类别。 2、拆迁房屋补偿的标准为：平房砖混结构每平方540-675元；二层以上楼房砖混结构每平方米585-720元；平房砖木结构每平方495-585元；二层以上楼房砖木结构每平方540-630元；土木结构每平方360-450元。 3、隔热层的补偿标准为：1.2米（含1.2米）以上2.1米以下（不含2.1米）按半层标准执行；2.1米以上（含2.1米）按一层标准执行。1.2米以下（不含1.2米）不予补偿。 4、房屋装饰补偿标准为（以房屋建筑面积计算）： 一等：屋内地面为高级拼木地板、大理石等，墙面饰有墙裙或软包，屋顶全部装修，补偿标准为40-50元/平方米。 二等：屋内地面为高级地板砖、一般拼木地板，屋顶吊顶或其中装饰，补偿标准为20-30元/平方米。 三等：屋内地面为一般地板砖、水磨石，888墙面或其他涂料墙面，补偿标准为10元/平方米。 5、本次拆迁中搬迁补助费按房屋面积每平方米一次性补助4元，周转金按安置面积人均35平方米，每平方米4
杨陵区人民政府，管委会各工作部门、各直属机构： 现将《杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法》印发你们，请认真贯彻执行。 二○一一年四月二十六日 杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法 第一章 总 则 第一条 为改善示范区城中村人居环境和村民居住条件，完善城市公共服务功能，加快城市化进程，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《杨凌示范区城中村改造管理办法（试行）》，结合杨凌工作实际，特制定本办法。 第二条 本办法适用于杨凌示范区城市规划区内经批准实施城中村改造村庄的拆迁补偿安置。 第三条 城中村拆迁补偿安置采取“两分离”、“一结合”的原则。即：拆迁与安置分离，补偿与购买分离，生活安置与生产安置相结合。 第四条 城中村改造主体依此办法制定具体的拆迁补偿安置方案，报示范区城中村改造办公室（以下简称城改办）审批同意后，在示范区城改办的监督指导下实施拆迁补偿安置。 第五条 杨陵区政府及有关乡镇政府、街道办事处要积极协助做好拆迁补偿安置工作。 第二章 拆迁管理 第六条 城中村改造主体实施拆迁前必须按照规定办理房屋拆迁许可证，缴纳拆迁补偿安置保证金。 第七条 城中村改造主体要严格按照批准的改造方案，在规定期限内实施房屋拆迁。在拆迁期限内未完成的可申请延期，延期最长不得超过一年。 第八条 城中村改造主体与被拆人达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在拆迁期限内拒绝拆迁，城中村改造主体可依法向人民法院提起诉讼。 第三章 补 偿 第九条 进行城中村改造村群众的原有合法宅基地及建筑物、构筑物和装修必须按照有关规定给予补偿。 （一）合法宅基地（含户均公益和公共用地）按照每院宅基地2.4万元标准补偿后，予以收回。 （二）构建筑物及装修部分由资质机构评估后，根据杨凌示范区年度房屋拆迁货币补偿基准价格规定予以补偿。
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
石家庄市长安区北宋城中村改造补偿安置方案（讨论稿） 第一章总则 为加快北宋城中村改造步伐，借三年大变样东风，重新规划建设北宋新村，提升北宋村的整体形象。改善村居民的居住环境，提升生活质量，促进村办经济发展，结合北宋村实际制定《北宋城中村改造补偿安置方案》，指导本次北宋村城中村改造补偿安置实施工作。 第二章旧村改造范围、组织实施单位 一、旧村改造设计范围：东起建华北大街、西至民心河，北起跃进路、南至河纺宿舍、房管局宿舍，占地320亩。 二、北宋村城中村改造组织实施单位：石家庄市建华实业总公司（原北宋村委会） 第三章政策依据 一、河北省城市规划管理条例实施细则 二、河北省土地管理条例 三、石家庄市人民政府（2008）5号文件、（2009）6号文件及城中村改造相关其他文件 四、石家庄人民政府办公厅《关于征收市区集体土地青苗和地上建筑物、附着物补偿标准》石政办函（2010）112号 第四章补偿安置 一、地上建筑物、附着物补偿 用地范围内的地上建筑物、附着物依据石政办函（2010）112号文件的标准，由专业评估机构现场评估确定（含房管局部门以注册的房屋）。 二、土地补偿与置换 （一）土地置换新建住宅 1、合法的土地使用权面积，按1:1.5比例无偿置换新建住宅面积进行补偿。（一分地置换100平方米住宅） 2、合法土地使用权面积，按比例计算出应置换的建筑面积，超出300平方米的部分按5000元/平方米收购，不足300平方米不可分割的部分，按1000元/平方米收取差价。 3、改造后新建户型面积计划以110平方米、95平方米为主。 4、土地面积50平方米以下的可置换110平方米住宅一套。原籍非北宋村的村民，自行买卖集体土地上的建筑房屋只能置换一套住宅。 5、新建住宅协议面积与竣工后经房管部门测量的确权面积有误差的，大于协议面积部分按3000元/平方米补交差价，小于协议面积部分按5000元/平方米收购。 （二）土地货币补偿 1、合法土地使用面积按1:1.5比例无偿置换新建住宅面积进行补偿。 2、选择土地货币补偿的，依据土地使用面积按比例计算出应置换建筑面积，应置换建筑面积搬迁当时兑现的按每平方米建筑面积4000元补偿，入住时兑现货币补偿按每平方米5000元补偿。 3、选择土地货币补偿的临时安置补偿费每月2500元，发12个月止。 三、特殊补贴：在规定时间内积极支持旧村改造工作签订协议，建华实业总公司向村民每户补贴40000元。（具体补贴方法另定） 四、临时安置与奖励 1、临时安置补偿费：每户每月2500元，自签订协议开始计算，到公告入住止。首发
城中村改造相关法律文件 1、石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见 (2) 2、石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的补充意见 (10) 3、省会城市建设“三年大变样”指挥部办公室关于进一步加快城中村改造的指挥 意见的通知 (14) 4、石家庄市城市建设“三年大变样”指挥部办公室关于加快办理城中村改造有关 土地手续的通知 (17) 5、关于明确市区城中村改造中村民回迁楼认定及产权登记程序的意见 (21) 旧城改造相关法律文件 石家庄市人民政府关于鼓励旧城改造货币补偿异地安置的实施意见 (23) 其它 石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的实施意见 (25)
石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见 石政发〔2008〕5号 市内五区人民政府，高新区管委会，市政府各部门，市属各单位：为进一步加快城中村改造，提高城中村人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，促进城市经济社会又好又快发展，结合当前国家宏观政策和我市实际情况，现提出如下意见。 一、主要任务 坚持以科学发展观为指导，按照“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”的原则和“市级指导、区级组织、村级实施、市场运作”的思路，大力推动城中村改造快速和谐实施，确保三年内已列入遗留问题的12个城中村和“四横六纵”主街主路沿线的城中村全部拆迁改造完毕，同时加快实施城市规划建设区内其它村庄改造。 二、规划方案 （一）城中村改造规划方案，应当根据城市总体规划和控制性详细规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见，由辖区城中村改造办公室组织编制。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村，可由辖区城中村改造办公室组织统一编制规划方案。 城中村改造规划方案应当包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。 （二）城中村改造规划用地原则上应在现状宅基地范围之内，并根
第一章项目基本情况 1.1项目名称及承办单位 1.1.1项目单位: 石家庄市**房地产开发有限公司 法人代表: 石家庄**企业集团有限公司 法人代表： 联合开发本项目。 1.1.2项目名称:《沿村家园》 1.1.3拟建地点 项目拟建地点位于西临沿西街,南临丰收路,东临沿东街,北临北二环路的区域内。 1.1.4承办单位概况 1、石家庄市**房地产开发公司，是经市计委基计（1992）9 26号文件批准于1992年12月成立的国有公司，隶属于石家庄 市国土资源管理局，注册资金人民币1000万元，经营房地产开发和旧城改造项目。公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备， 下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。公司 总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具有丰富的经验。下属企业有物业管理公司、工大化工设备有限公司及生产厂、纺织公司。公司正向集团化发展，并采取多种经营方式并进的策略，有着广阔的发展前景。
目前，公司开发的项目有：瑞国花园，于1998年开发的瑞国花园经济适用小区，位于石家庄市和平东路498号，占地66亩，总建筑面积10万平方米，是“老百姓买的起的好房子”。建华·百合园，于2002年由我公司与众诚公司合作开发的多层住宅，位 于石家庄市建华北大街与光华路交叉口，占地50亩，总建筑面积6.3万平方米，是附近企业“上班族理想的居住地”。平安·万和园，于2002年开工建设的高层住宅，位于石家庄市平安南大 街东平路上，占地28.36亩，总建筑面积8万平方米，是“为国家公务员精心打造的官邸”。爱地大厦，于2003年开发建设的高层商住一体楼宇，位于石家庄市裕华东路与谈固大街交叉 口，占地10亩，总建筑面积3万平方米，是“鸟瞰国际城”的 理想之地。 现公司股份制改造基本完成，实行总经理负责制。相信不久的将来，我公司必将跻身于大型房地产开发企业行列。 2、石家庄北方企业集团有限公司隶属于石家庄市长安区，注册 资金1000万元，实有资产总植6000万元，现有职工总数1124人，其中大、中专生及科技人员67人。辖区总人口3400人，总户数850户。是集纺织、印染、禽兽用药、地产、商贸为一体， 经济实力雄厚的综合性集团公司 公司下属18家工商企业，2000年实现总产值 1.9亿元，增加值6400万元，利税615万元。连续三年跨入市500万元以上利税大户行列。十年来连续被授予市级、区级文明单位称号、政绩突
YOUR LOGO 城中村改造房屋拆迁安置补偿合 同范本正式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
城中村改造房屋拆迁安置补偿合同 范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 甲方(拆迁人)：_______________ 地址：____________ 邮码：____________ 电话： ____________ 法定代表人：____________ 职务：____________ 乙方(被拆迁人)：____________ 地址：____________ 邮码：____________ 电话： ____________ 法定代表人：____________ 职务：____________ 甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。 第一条项目名称、地点 建设项目名称_________，建设地点________ ，建设单位________ 《拆迁许可证》文号________ 。 第二条被拆房屋现状 (一)乙方在拆迁范围内有房屋____间，建筑面积____平方米，使用面积____平方米，居住面积____ 平方米。
石家庄市塔冢社区居民委员会城中村改造拆迁补偿安置方案 根据石家庄市人民政府关于“城中村”改造指示精神，进一步加快“城中村”改造建设步伐，改善居民居住环境，促进我市三年大变样建设的进展，结合本社区实际情况制定本办法。 一、拆迁改造范围 凡在本社区管辖范围内的一切土地及地上地下建筑物、住宅、企业、商店等（国家及企事业单位已征地除外）。 二、拆迁 1、塔冢社区城中村改造工作分期进行，拆迁前发布房屋拆迁公告，公布拆迁范围； 2、被拆迁人应与“塔冢社区城中村改造办公室”签订房屋拆迁安置补偿协议； 3、在规定的拆迁期限内，被拆迁人拒不签订房屋拆迁安置补偿协议的，由社区居委会申请上级主管部门裁决； 4、未签订房屋拆迁安置补偿协议或经上级主管部门裁决后，仍然不搬迁的，申请人民法院强制拆迁，强制拆迁所需的费用由被拆迁人承担。 三、安置办法 1、立户标准 ①截至年月日(时间未定———本报注)原籍是塔冢村居民及宅基地由居委会确认符合立户条件，并依据1988年郊区农村宅基地清理发证时，取得该户0.25亩宅基地使用权的住户(其中包括原村委会发放的0.25亩以上的户,均按0.25亩计算)，塔南路北侧发放的0.15亩宅基地的户按0.15亩计算。
②一个儿子立一户； ③两个以上纯女户，只能有一个随父母立一户（从未向集体申请过宅基地，用旧宅基地调换的宅基地除外）； ④老人随子女居住，不单独立户，子女未满18周岁的确权定在父母名下； ⑤对其它新增符合条件需安置的户，按居委会规定另行安排； ⑥对立户确认有争议的，个人提出书面申请，由居民代表大会投票表决； 2、凡符合立户标准的户：（1）原村委会发放的0.25亩宅基地的户由居委会统一安置高层住宅，每户建筑面积300平方米，每户商业面积20平方米；（2）原村委会发放的塔南路北侧0.15亩宅基地的户由居委会统一安置高层住宅，每户建筑面积200平方米，每户商业面积15平方米。(以上两种情况高层住宅面积以规划局审批的实际户型为准)。(3)享受村集体经济待遇的村民商业面积的分配办法为人均不低15平方米。 3、安置范围 （一）符合立户标准的给予安置； （二）有下列情况之一的只作拆迁补偿，不予安置： ①一户多块宅基地，超出立户条件的宅基地按原村委会宅基地管理办法执行； ②离婚夫妇按一户计算，超出立户条件的宅基地只做拆迁补偿，不予安置； ③有房屋有宅基地，但不符合立户标准的只给拆迁补偿，不予安置； ④有房屋有宅基地确认属无子女的孤寡老人，由集体供养，其房屋归集体所有； 四、补偿办法 （一）拆迁补偿
市村改办…2009?1号 石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定 为确保城中村改造项目的顺利实施，根据石家庄市人民政府《关于进一步加快城中村改造的实施意见》（石政发[2008]5号）、《关于进一步加快城中村改造的补充意见》（石政发[2009]6号）文件精神，本着“市政府主导，区级政府实施，规划审批先行，实物安置与货币补偿相结合”的原则，进一步规范开发行为，加强宏观调控和计划管理，对参与城中村改造的开发企业设置科学、合理的准入条件，具体规定如下： 一、企业具有三级（含三级）及以上开发企业资质，且满足相应的资质管理条件和项目必须的各类工程技术与管理人员。 二、企业从事房地产开发经营3年以上；近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；且建筑工程质量合格率达100%。 三、企业具有完善的质量与安全认证、保证体系，未发生过重大工程质量、安全事故。 四、企业信誉好，社会责任感强。在工商、税务、房地产等部门没有不良记录，不存在无故拖欠工程款、农民工工资情况；具备金融机构出具的AAA级信用等级证明。
五、企业具有与项目相匹配的自有资金及投融资能力，能够全额支付土地出让成交价款。 六、企业对拟开发的城中村改造项目能够提出完整科学的改造方案、资金筹措方案和保证措施。须与区政府签订城中村改造保证书，并提供1000-2000万元的保证金。 七、城中村改造开发企业采用招标的方法确定，参与招标开发企业不少于三家，由各区组织实施。国内外房地产知名企业以及对石家庄市区建设和公益事业有突出贡献且具备以上条件的开发企业，可优先确定为城中村改造候选开发企业。确定开发企业后。由区政府报市城中村改造领导小组办公室备案。 二ＯＯ九年二月十八日
城中村改造模式及对策 城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。 标签：城中村改造；模式；對策 1、东营城中村现状 东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。 “城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。 2、改造模式 城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。 2.1以政府为主导的模式 改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。比如辛镇村拆迁改造就属于此类，由东营区政府组织实施，分三期全部改造完成。 2.2以市场运作为主的模式