比较法及其运用
要求
1.熟悉比较法的含义；
2.了解比较法的理论依据；
3.掌握比较法适用的估价对象和条件；
4.熟悉比较法估价的操作步骤；
5.了解搜集大量交易实例的必要性；
6.熟悉搜集交易实例的途径；
7.掌握搜集交易实例的要求；
8.了解建立交易实例库；
9.了解选取可比实例的必要性；
10.掌握选取可比实例的要求；
11.熟悉建立比较基准；
12.熟悉交易情况修正的含义；
13.熟悉造成成交价格偏离正常比较价格的因素；
14.掌握交易情况修正的方法；
15.熟悉市场状况调整的含义；
16.掌握市场状况调整的方法；
17.熟悉房地产状况调整的含义；
18.掌握房地产状况调整的容；
19.掌握房地产状况调整的思路；
20.掌握房地产状况调整的方法；
21.熟悉求取单个可比实例比准价格的方法；
22.了解求取最终比准价格的方法。
容讲解
第一节比较法概述
一、比较法的含义
简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。具体的说，它是选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法。与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。真实成交且符合一定条件的类似房地产，简称可比实例，是指交易实例易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产。
比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
二、比较法的理论依据
比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。该原理已在本书第五章第五节“替代原则”中作了论述，在此不再重复。
因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知价格来求取。当然也应注意到，在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。但是，只要搜集了较多类似房地产的交易实例，对它们的成交价格进行适当处理所得的结果，可以作为估价对象价值或价格的最佳测算题。
三、比较法适用的估价对象
比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。②写字楼，③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。
下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性差的房地产，如在建工程等。
比较法的原理和技术，也可用于收益法、成本法、假设开发法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置价格、房地产价格各个构成部分（如土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等），开发完成后的价值、开发经营期等的求取。
四、比较法估价需要具备的条件
比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价，房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下比较法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长时期很少发生房地产交易。
在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下，获取房地产真实成交价格及估价所必要的交易房地产状况等信息，是运用比较法估价的难点。尽管如此，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由；估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力去搜集交易实例，造成不能采用比较法估价。
另外，运用比较法估价需要把诸如营业税、所得税、契税、交易手续费等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格；需要把急卖或急买造成的不正常成交价格，处理为正常价格；需要把可比实例在其成交日期的价格，处理为在价值时点的价格；需要把可比实例在自身状况下的价格，处理为在估价对象状况下的价格。即运用比较法估价要清除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：
①成交价格与比较价值的涵和形式不同；②特殊交易情况与正常交易情况不同；③成交日期与价值时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）；④可比实例状况与估价对象状况不同。上述这些对可比实例成交价格进行的处理，分别简称为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，在进行这些处理时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度，如通过对大量成交价格进行统计分析，得出不同因素对房地产价格的影响程度。
但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调
研后作出判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用比较法得出正确的估价对象价值。
还值得指出的是，比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值，有时房地产市场价格变化过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显的变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。
五、比较法估价的操作步骤
运用比较法估价一般分为4大步骤：①搜集交易实例，即搜集大量真实成交的房地产及其基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等信息。②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。③对可比实例成交价格进行处理。根据处理的涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整，价格换算主要是对可比实例成交价格的涵和形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。这种处理称为建立比较基础，价格修正是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例实际而可能是不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正，价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格，“参考系”有市场状况和房地产状况两种。这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。因此，该大步骤又分为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤。④计算比较价值，即把多个可比实例的成交价格经过处理得到的多个比较价值综合为一个比较价值。
第二节搜集交易实例
1.搜集交易实例的必要性（了解）
只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可不实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。
虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。
2.搜集交易实例的途径（熟悉）
交易实例不会自己跑到估价师手中。估价师应视为自己要买卖、租赁房地产那样用心去调查估价对象所在地的房地产市场行情和搜集交易实例的途径，掌握搜集交易实例的技巧，尽力搜集较多的交易实例。
搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：
（1）走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。
（2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。现在，越来越多的房地产交易是通过房地产经纪机构和房地产经纪人员促成的，通过房地产经纪机构和房地产经纪人员可以获得大量及时、真实的交易实例。
（3）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料。
（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。现在，出现了一些以营利为目的的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。
（5）查阅报刊、上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。
（6）同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。
3.搜集交易实例的要求（掌握）
容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。
搜集交易实例的容：
交易实例房地产的基本状况：如名称、坐落、规模（面积）、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑结构、周围环境和景观等。
交易双方，如卖方和买方的名称及之间的关系等
成交价格，包括总价、单价及计价方式（如是按建筑面积计价还是按套建筑面积、使用面积、套计价）
成交日期
付款方式，例如是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比例）、贷款方式付款（包括首付款比例、贷款期限）
交易情况，如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买）、交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等）、交易税费负担方式（如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等），以及有无利害关系人之间的交易和急于出售、急于购买等特殊交易情况。
4.建立交易实例库（了解）
房地产估价机构应当建立房地产交易实例库
是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一
判断
在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（）【2011年真题】
[答疑编号1]
【答案】正确
【解析】据以判断交易价格是否是正常交易价格。参见教材P177。
第三节选取可比实例
1.选取可比实例的必要性（了解）
交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、价值时点的实例必须进行选择。符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例
2.选取可比实例的要求（掌握）
数量要求：3-10个
从理论上讲，只要对可比实例的成交价格进行了“适当”的处理，通过一个可比实例的成交价格就可以得出估价对象的价值。但在实际估价中，因信息不完全等，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。
但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。
质量要求（四要求）（掌握）
可比实例选得是否合适，直接关系到市场法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合下列要求：
■要求一：类似
■要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合
■要求三：可比实例的成交日期应尽量接近价值时点（一年以上的不采用）
■要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格，（对照教材P94）（1）可比实例房地产应是估价对象的类似房地产
□区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求围的相似地区。所谓同一供求围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域围。以市为例，如果估价对象是位于王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好也位于王府井地区；而如果在王府井地区可供选取的交易实例不多，则应选取东单这类近邻地区或西单这类同等级别商业区中的交易实例。如果估价对象是位于市区某个住宅小区的一套住房，则选取的可比实例最好也位于同一住宅小区；而如果在同一住宅小区没有合适的交易实例可供选取，则应选取市区在区位、规模、档次等方面与估价对象小区相当的住宅小区的交易实例。
□用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小类用途可参见本书第二章第三节“房地产的种类”。
□权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让的建设用地使用权与划拨的建设用地使用权的权利性质不同；商品住房与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产，则应选取出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例，不宜选取划拨的建设用地使用权或划拨的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例。
□档次相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。例如，宾馆划分的五星级、四星级、三星级等；写字楼划分的甲级、乙级等。这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空凋、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。
□规模相当，0.5-2倍围
例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍围，即：0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2。
□建筑结构相同，这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
判断
在市场法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。
[答疑编号2]
答案：√
解析：交易实例与估价对象不在同一供求围，不能作为可比实例。参见教材P180。
运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5～2围。（）【2004年试题】
[答疑编号3]
答案：√
解析：参见教材P181。
（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合
这是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。
（3）可比实例的成交日期应尽量接近价值时点
这里的“接近”是相对而言的，如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力，才可选为可比实例。一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。有时即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。
《房地产规》规定“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。
（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格
这是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
例题
选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。（2004年试题）
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B.可比实例的交易类型与估价目的吻合
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
[答疑编号4]
答案：BCDE
解析：可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求围的类似地区即可。参
见教材P180～181。
4.选取可比实例应注意的其他问题（掌握）
■估价具体对象应一致
■不一致时可采用分配法
■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的
在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例（中国目前没有单独建筑物的交易实例）。
因此，选取可比实例有所谓的“分配法”，其主要容是：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少或没有相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含相同或相似的土地或建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地成交价格在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格，然后将其作为可比实例。
例如，估价对象为土地，而在同一供求围没有类似土地的交易实例，但有包含类似土地的房地交易实例且其他条件也符合采用市场法估价的条件时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格（通常采用成本法求取），剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后对该土地价格进行适当的处理，便可求得估价对象土地的价值。
例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为100万元，其中建筑物价格为60万元，则土地价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，经过处理后便可得出该居住用地的价值。
对市场法在实际估价中存在的问题，特别需要指出的是，当有较多的交易实例可供选取时，应选取那些与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例为可比实例，而不得“劣胜优汰”。例如，不得在区位上或成交日期上“舍近求远”，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例，更不得有符合可比实例要求的交易实例不选取，而选取那些不符合可比实例要求的交易实例，尤其要严禁虚构、编造可比实例。
对选取可比实例的最低要，可比实例应是真实的。为此，在估价报告中至少要说明可比实例的来源、名称、位置，并附外观照片。
例题
与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。【2011年真题】
A.区位
B.用途
C.权利性质
D.总价
E.外观
[答疑编号5]
【答案】ABC
【解析】相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求围）；用途
相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5-2倍围）；建筑结构相同。参
见教材P180。
【2010年试题】在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）[答疑编号6]
答案：×
解析：应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能先预设估
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
成本法—房地产评估2 房地产评估使用成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。 应用举例 [例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。 土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米 提示：1亩=667平方米 （2）计算土地开发费。 土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米 提示：1平方公里=106平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则， 土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米） 土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米） （4）计算开发利润。 开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%） =475.84（元/平方米） 土地总价=475.84×15000=7137600（元） 该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600 三、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产价值 =土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润） 四、旧建筑物评估的成本法操作步骤 建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 1.重置成本 应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费 2.贬值额 （2）贬值额的计算方法 计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。 （3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
第六章成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧
收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】 D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房 地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得 价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】 B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】 B 【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】 C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经 营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】 C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的 时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A.267.35 B.287.86 C.298.84 D.300.86 【正确答案】 D
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，
给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为
房地产评估之收益法-习题-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风 险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值 才能运用公式求得价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】B 【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效 毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n ＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每
在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析 一、概述 收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。 二、租金收益法评估程序 采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。 对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。 根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。 对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。 从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。 对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。 选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。 三、应用租金收益法的前提条件 如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。 如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。 四、租金的选择 根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的
成本法及其运用 要求 1.熟悉成本法的含义； 2.熟悉成本法的理论依据； 3.掌握成本法适用的估价对象； 4.熟悉成本法估价需要具备的条件； 5.熟悉成本法估价的操作步骤； 6.掌握房地产价格构成； 7.掌握成本法的基本公式； 8.熟悉重新购建价格的含义； 9.熟悉重新购建价格的求取思路； 10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法； 12.掌握建筑物折旧的求取； 13.了解房屋完损等级评定的有关规定； 14.了解房屋折旧的有关规定。 第一节成本法概述 本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。 1.成本法的含义
简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。 本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。 优点：价值易于区别项目构成，测算有依据 成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【正确答案】正确
1．2房地产的概念 建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积 容积率=总建筑面积 建筑用地面积 总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 容积率=建筑密度×建筑层数 套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格 供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化 房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比
房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类 一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。 房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。 房地价格=土地价格＋建筑物价格 土地价格=房地价格—建筑物价格 建筑物价格=房地价格—土地价格 楼面地价= 土地总价 总建筑面积 楼面地价= 土地总价× 土地总面积 = 土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 补地价=改变后的地价—改变前的地价 补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
收益法在房地产评估中的应用研究 中文摘要：随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。 本文主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性．探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。 关键词：房地产评估收益法问题对策 Abstract: With the constant improvement of China's market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cost method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market environment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distorted in practice, which seriously affected the income approach application in China . This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with China's reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic elements and to further address these issues propose appropriate countermeasures. Keywords:real estate appraisal Income approach Problem Strategy
房地产四大评估方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件： 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。 第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。
投资性房地产评估方法与运用研究 摘要 房地产估价,是以房地产为对象,对其客观、合理价格的估计、推测或判断。我国的房地产估价,是随着改革土地使用制度和推行住宅商品化政策和企业改制的进行逐渐发展起来的,且为社会主义市场经济的发展发挥了重要的作用。房地产估价是一个复合型学科,涉及到很多专业的知识,有很强的理论基础。根据不同的思路与理论会形成不同的估价方法,目前国内常用的三大基本估价方法为:市场比较法、收益法和成本法,也是房地产估价实践中应用最为广泛的三种方法。此外从这三种估价理论又衍生出假设开发法、路线价法、基准地价法等等,但每种估价方法都有自身的不足和应用的限制条件,再加上待估对象本身的特殊性、市场条件的限制、不同的评估目的等因素,简单地套用估价方法很难保证评估出一个客观、合理、公正的评估结果。 本文简单介绍了房地产估价相关概念、具体房地产估价方法以及其方法运用。 关键词：成本法、市场比较法、收益法、假设开发法、基准地价法、路线价法 房地产评估的意义:房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。 （一）、改革开放形势需要房地产价格评估
第二篇资产评估实务 第五章房地产评估 第四节房地产估价的收益法 1基本思路及步骤 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法。 收集资料——计算潜在毛收入——计算有效毛收入——估算营运费——估算净收益——确定资本化率和折现率——求价格 2适用对象及条件 收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。 条件：收益和风险都可以预期和量化。 3各参数的估算 3.1净收益的估算 实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，通常不能直接用于评估。 当房地产设定了抵押权、未处于最佳用途、收益权利人经营不善、土地处于待开发状态，无当前收益时实际收益不能用于评估。 客观收益剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市场条件下最佳用途的收益值。客观收益用来评估。 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的损失－营运费用
＝有效毛收入－营运费用 （P159下面）潜在毛收入——无空置下的收入。 有效毛收入——潜在毛收入扣除空置、拖欠租金后的收入。 营运费用——维持房地产正常生产、经营、使用所必须支付的费用及归属其他资本或经营的收益。 净收益——有效毛收益扣除营运费后归属房地产的收益。 3.2资本化率的估算 3.2.1纯收益与售价比率法。 例题： 在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表1（假设交易价格为无限年期）。 表1纯收益与售价交易实例 对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为： r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32%
3.2.2安全利率加风险调整值法。 资本化率＝无风险报酬率＋风险调整值 3.2.3各种投资风险、收益率排序插入法。 评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队，估计待估地产投资风险在哪个范围内，并把它插入其中，然后确定资本化率的大小。 3.3收益期限的确定 (已讲) 3.4收益法的派生方法（非重点） 1)土地残余法 思路：土地价格＝（房地产收益－土地收益）/土地折现率 2)建筑物残余法 思路：建筑物价格＝（房地产收益—土地收益）/建筑物折现率 4应用举例 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金