土地估价习题-相关经济理论以及方法
土地估价习题-相关经济理论以及方法作者：佚名
时间：2009-3-31
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土地估价习题-相关经济理论以及方法
一、判断题
.随时保持供给与需求两者间的平衡,是市场经济的基本要求。,
2.固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐损耗,并以折旧方式转移到产品中,通过产品的销售收回。
3.如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元/平方米和300元/平方米,标准样点地价的平均值分别为860元/平方米和1650元/平方米。则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。
4.递延资产是指不能全部计人当年损益,应在以后年度内分期摊销的各种费用。
5.在建设项目中,建筑工程定额就是在正常的施工条件下,为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。
6.我国现行会计制度规定,房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计人产品成本,应直接列人当期损益。
7.城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。
8.建设工程概算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。
9.大量观察法是统计研究中的一种基本方法。
0.已知某市2001年商品房价格的逐月增长率,可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。
1.在物价持续上涨时期,企业发出存货采用后进先出法计价,体现了会计核算中的稳健原则。
2.某市2001年商品房价格平均每月递增%,则全年总计上涨%.
3.企业整体资产的转让价格通常不等于各单项资产价格之和.
4.固定资产的功能性贬值是因维修保养不当而导致的价值贬损。
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揭露长沙验房公司七大内幕 一：号称实力雄厚，实际“小作坊一个” 现在很多业主都是通过网络查找验房公司，而网络又是虚拟世界，所以就有人做个漂亮一点的网站，甚至找几个人假冒员工租个场地拍个图片，一个号称实力雄厚的公司就“横空出世”，实际是那种1、2个人组成的“皮包公司”。 所以要了解一个公司的实力，最好到公司考察，最好是公司自购办公室——实力和信誉的最好保障。 二：低价验房吸引客户或装修公司免费验房，实际“承接装修才是真” 毛坯房验房后的下一步工作就是装修，于是有人想出一个点子，打着验房公司的旗号低价接验房业务，实际上验房是走过场，目的是“拉装修业务”。 要知道验房是某些物业和开发商所反感的，而要在小区接装修就不能得罪物业，所以他们根本不敢开罪物业，也就不敢真正找问题。三：验房项目众多，实际“花拳绣腿” 某些验房公司为了吸引客户，推出一些其他验房公司所没有的项目，比方验房时测噪音、测煤气、测空气质量、测公共部分等，测的结果差不多全部是合格，目的就是做个样子忽悠业主。 另外，真正要做这些项目，验一套房的时间至少翻倍，而某些验房公司验房的时间比其他公司没有多，甚至还短些，大家可想而知这样的验房公司的可信度。 四：自我标榜公正，实际“吃了原告吃被告”
喊口号是不要钱的，有公司在大众面前是“赌咒发誓”不和物业、开发商或发展商“合作”，私底下上是“哥俩好”。他的承诺是没有一分钱的保障的，大家知道了内幕又怎样？ 所以真正有分量的承诺应该是有一个让人“心痛”的违约惩罚。五：假冒业主加群，恶意诽谤同行 因为现在已经有业主听说有些验房公司与发展商、开发商或物业“合作”，但是又不知道是哪家，所以假冒业主在业主群诽谤同行，贼喊捉贼误导业主。 其实检验谁是和某些人“合作”的办法就是：敢不敢承诺高额的赔偿？ 六：换不同的“马甲”忽悠业主 有公司既想在发展商、开发商或物业得到“面包”，又不想失去业主私人委托验房的“一杯牛奶”，所以想出以另外一个公司的名义和发展商、开发商或物业“合作”，而这个公司来接业主私人委托的验房业务的花招。实际上2个公司是同一个老板或占股。 破解这个“迷局”的办法是：敢不敢承诺高额的赔偿？ 七：主动“献媚” 和发展商、开发商或物业“合作”的“利润”比单独一户户验房的收入要多得多，所以为了得到更多的“利润”，某些公司上午有人在某个楼盘验房，下午就派人到楼盘主动联系“合作”。当然，为了表示诚意，验房时就要“留一手”了。
2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十八） 多选题： 1、专利权评估的特点是（） A、时间性 B、地域性 C、收益能力有一定的不确定性 D、排他性 【答案】A，B，C，D 2、土地估价机构的基本组织形式有（） A、有限责任公司 B、合伙制企业 C、国有制企业 D、集体制企业 【答案】A，B 3、本国公司在国外子公司的利润收入应计入（） A、本国国内生产总值 B、所在国国内生产总值 C、本国国民生产总值 D、所在国国民生产总值 【答案】B，C 【解析】国内生产总值GDP和国民生产总值GNP作为国民收入
核算的两个指标，反映了统计上的两种原则。国内生产总值是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计入该国的国内生产总值。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的国内生产总值，而不应被计人外国公司本国的国内生产总值。 国民生产总值是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民（包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被&&计入本国的国民生产总值。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计人本国的国民生产总值，而外国公司在某国子公司的利润则不应计人该子公司所在国的国民生产总值。 4、城市规划具体编制包括（）。 A、规划法律体系 B、规划行政体系 C、总体规划 D、详细规划 【答案】C，D 5、按城市性质划分，我国城市大体有以下（）几类。 A、工业城市 B、交通港口城市 C、中心城市
D、县城 【答案】A，B，C，D 2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十九） 判断题： 1、标定地价反映城镇整体地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。（） 【答案】错误 【解析】反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价；反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据为标定地价。 2、绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租，属于是平均利润的一部分。（） 【答案】错误 【解析】租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 3、由于规划政策的作用，地价曲线成&&为一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线。（） 【答案】错误
二手车评估方法重置成本法详解 重置成本法是指在现时条件下重新购置一辆全新状态的被评估车辆所需的全部成本（即完全重置成本。简称重置全价），减去该被评估车辆的各种陈旧贬值后的差额作为被评估车辆现时价格的一种评估方法。 （一）基本计算公式： （1）被评估车辆的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （2）被评估车辆的评估值=重置成本×成新率 重置成本是购买一辆全新的与被评估车辆相同的车辆所支付的最低金额。 重置成本有两种形式：复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本指用与被评估车辆相同的材料，制造标准、设计结构和技术条件等，以现时价格复原购置相同的全新车辆所需的全部成本。 更新重置成本指利用新型材料，新技术标准、新设计等，以现时价格购置相同或相似功能的全新车辆所支付的全部成本。 在进行重置成本计算时，应选用更新重置成本。 如果不存在更新重置成本，则再考虑用复原重置成本。
影响车辆价值量变化的因素： （1）机动车辆的实体性贬值 实体性贬值也叫有形损耗，是指机动车在存放和使用过程中，由于物理和化学原因而导致的车辆实体发生的价值损耗，即由于自然力的作用而发生的损耗。 （2）机动车辆的功能性贬值 功能性贬值是由于科学技术的发展导致的车辆贬值，即无形损耗。 （3）机动车辆的经济性贬值 经济性贬值是指由于外部经济环境变化所造成的车辆贬值。 外部经济环境，包括宏观经济政策、市场需求、通货膨胀、环境保护等。 外界因素对车辆价值的影响不仅是客观存在的，而且对车辆价值影响还相当大，所以在旧机动车的评估中不可忽视。 （二）重置成本法的估价计算 1、估价模型 模型1： 被评估车辆的评估值=更新重置成本-实体性贬值-功能
通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。 土地估价理论与方法 10∶30-12∶00。 本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。 其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。例如09年题中判断10道中就占了很大比重。 对建筑物估价和地上附着物知识点的考查，单独算来约占10分左右，知识点涉及建筑物重置、折旧、估价等方面容。 另外各年考试中，对地上附着物和建筑物估价的知识点的考查，经常是与土地估价方法的考试点联系一起，进行综合考查，以此检验考生掌握土地估价理论知识的综合能力。 下面首先对第三部分地价理论进行讲解。该部分容是土地估价理论的基础理论部分，虽然占据的考点和考试分数在2006、2007年相对较多，2008年、2009年略微减少，但由于该部分容属于土地估价理论中基础理论知识，通过对该部分的学习理解，会对土地估价方法的学习带来帮助，因此我们对此部分的学习仍不可忽视。 第一节土地价格概念 一、考试大纲 1．土地价格概念(掌握) 2．土地价格的特征(掌握) 3．不同类型土地价格及特征(熟悉) 4．我国土地价格评估的发展历史（了解） 二、重点容讲析： 1、土地价格概念 1）土地价格的涵 土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。土地在交易过程中实际上是
中国建筑学会建筑经济分会 “验房师”（初级）资格考试 考试时间：210分钟考试类型：闭卷卷面总分：200分 姓名：身份证号：分数： 一、单项选择题：（共60题，每题1分。共60分。每题的备选项中，仅有1个正确选项。） 1. 房屋查验的主要目的就是给房屋作全方位的（）检验。 A.数量 B.质量 C.价格 D.功能 2. 在（），凡房屋交易前必须由验房师对房屋进行检验，出具验房报告才能进行交易。 A.加拿大 B.美国 C.法国 D.德国 3.（）的住宅验房师产生于20世纪50年代中期，是发达国家中最早萌生这一职业的国家。 A.加拿大 B.美国 C.英国 D.德国 4.在发达国家房屋查验最常见的类型是（） A.下单前的验房 B.买房前的验房 C.卖房前的验房 D.新屋交割前检验 5.房屋交易中的信息不对称主要是指卖房者处于信息（）地位。 A.优势 B.劣势 C.平等 D.以上都不对 6.（）是顾客及其代理经纪人对验房师的服务作出认可的价值体现。 A.尊重 B.关爱 C.同情 D.验房费用 7.《验房委托书》是（）和顾客之间有关验房服务的一种协议约定。 A.估价师 B.造价师 C.建筑师 D.验房师 8.由（）来承担验房任务，是现代发达国家的惯例。 A.第三方 B.开发商 C.建筑商 D.购房者 9.目前，我国的验房行业发展呈现不规则状态，上海、南京等地走在最前沿，达成交易的房屋验房比例达（）。 ％～30％％～40％％～50％％～60％ 10．对于超出验房师能力之外的工作，验房师能否检验（）。 A.能； B.不能 C.尽量 D.看情况 11. 验房师不应对（）进行检验。 A．交易中 B．增量房 C．二手房 D．赔偿或归属要取决于法院判决或正在待售的财产 12. 验房师应在报告中保持客观，不得（）报告状况的程度 A．客观； B．有意低估或高估； C．隐瞒； D．损坏 13．顾客在装饰过程中擅自改变的房屋结构，是否还在验房范围内（）。 A.是； B.否； C.可以； D.看情况 14．验房师执业能力表述不正确的是：（） A．向雇主介绍验房所需的知识和口头语言表达能力； B．业务接洽时所需的知识和沟通能力； C．查找，发现问题的知识和动手能力；
土地估价实务基础-多项选择 1、估价要考虑()等因素对土地收益的影响。 A.社会经济发展 B.土地利用方式 C.土地预期收益 D.土地利用政策 E.地块大小 2、估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目包括()。 A.确认评估对象 B.估价方案 C.约定现场勘察时间 D.议定评估收费 E.确定委托方估价的目的 3、评估对象土地上有建筑物评估土地价格可采用()。 A.市场比较法评估土地价格 B.利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格 C.市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格 D.收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格 E.基准地价系数修正法评估土地价格
4、土地价格是土地在()的价格。 A.某一权利状态下 B.某一时点 C.某一土地利用方式 D.某一经营管理水平下 5、根据土地估价原则，()应成为估价的主要依据。 A.既往收益 B.实际收益 C.客观收益 D.预期收益 6、评估对象土地上无建筑物评估土地价格可采用()。 A.市场比较法评估土地价格 B.收益还原法评估土地价格 C.路线价估价法评估土地价格 D.基准地价系数修正法评估土地价格 E.采用比较法预估开发完成后房地销售总金额，再采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等，推求土地价格 7、土地估价的使用方向包括()。
A.为土地权利转移进行土地估价 B.为法律诉讼进行土地估价 C.为他项权利设定进行土地估价 D.为土地开发与整理进行土地估价 E.为投资顾问与决策进行土地估价 8、土地估价要考虑()等因素对土地收益的影响。 A.社会经济发展 B.土地利用方式 C.土地预期收益 D.土地利用政策 E.地块大小 9、土地估价中的替代原则是指土地价格水平()。 A.由具有相同性质的替代性土地的价格所决定 B.由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定 C.可通过比较地块的条件和使用价值来确定 D.根据过去实际收益的高低来确定
2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》 第一部分 一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1) 解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估) 解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267) 解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245) 解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√) 出处：(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论) 解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价) 解析：35/(15+35)=0.7，因此正确。 7.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-五征地管理)(04土地管理基础5章P188) 解析：征地是国家行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-8地价管理) 解析：由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格=2790÷(1-7%)=3000元，而不是2790÷(1-5%)=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)
土地估价理论方法考试多选题练习附答案 2017土地估价理论方法考试多选题练习（附答案） 1.在通货膨胀严重时，多采用() A.选择性货币政策 B.紧缩性货币政策 C.补充性货币政策 D.扩张性货币政策 标准答案：B 2.把需求表的有关数据描绘在以()的平面坐标系上，得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线，即为需求曲线。 A.商品需求量为纵坐标.商品价格为横坐标 B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标 C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标 D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标 标准答案：B 3.在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况,被称为()。 A.市场供给过剩 B.市场失灵 C.不成熟市场
D.市场匮乏 标准答案：B 4.证券保证金比率属于() A.选择性货币政策工具 B.一般性货币政策工具 C.补充性货币政策工具 D.特殊性货币政策工具 标准答案：A 解析：一般性货币政策工具：法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。选择性货币政策工具：优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制等。补充性货币政策工具：道义劝告和金融检查。 5.风象.气温.日照等属于() A.地貌条件 B.地质条件 C.水文条件 D.气候条件 标准答案：D 6.按照所交易或评估的建筑物权益来划分的`价格类型有()。 A.所有权价格 B.使用权价格 C.理论市场价格 D.其他权益价格
标准答案：A,B,D 7.寻找最高最佳使用的方法，是在尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后看()。价值是否最大。 A.程序上可执行 B.法律上许可 C.经济上可行 D.技术上可能 标准答案：B,C,D 8.房屋建筑分类中，属于生产性建筑的是()。 A.民用建筑 B.农业建筑 C.工业建筑 D.公共建筑 标准答案：B,C 9.边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是() A.当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势 B.当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势 C.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最高。 D.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最低。 标准答案：A,C 解析：边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是，当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降;当两者相等时，平均报酬最高
验房师4小时揪出27处毛病开发商头大——百平毛坯房验收 进入7月以后，到了交房旺季。有些拿到新房钥匙的业主却开始犯愁，如何验房收房？ 16日上午，记者跟随验房师来验收了一套别墅。4个小时的时间，发现了27个问题。 现状交房集中，验房师接活儿不少 7月，对不少业主来说，交房成了热门话题。近日，仅李沧一个小区，就有不少楼盘向业主发出了交付通知。看着刚刚交到手上的钥匙，面对自己付出几十万元甚至上百万元购买的新房，如何验房成了部分业主的心病。 “你说该验些什么？”刚拿到新房钥匙的张先生有些迷糊，自己的房子是个毛坯房，没有门，没有洗手池……“我能看些啥？是不是就看看墙是不是歪的？测量一下面积？看看开关好不好用？” 采访中，跟张先生一起拿到房钥匙的不少业主也有类似疑问，有的干脆找来装修公司的人员帮忙验房，有的则让新邻居请来的验房人帮忙看一下，要么就用物业给的工具简单检查一下。 从今年年初开始，一些懂行的业主逐渐将目光转向专业验房师。 记者体验验房用了30件宝贝 1 用眼看 7月16 日一早，按照之前的约定，记者来到某新交付使用的毛坯别墅小区门前，见到了应业主要求前来进行验房的丁工。记者留意到，作为一名专业的验房师，他虽然年龄不大，但随身携带的工具不少，足足装了2个手提包。 与业主见面并进行了简单沟通后，大家见到了这间等待验收的别墅，共三层，有2个独立的阳台以及一个20平方米左右的露天独立小院子。别墅成交价格超过 300万元，尽管是毛坯房，不过开发商已经为业主安好了中央空调和热水器。 在一楼客厅前，丁工放下了手里的提包，指着一楼院子里的草坪说，“走，先去那里看看。从房屋的外观开始。”他边走边告诉记者，验收房子，其实大部分问题可以靠看、靠听。站在草坪上，丁工仰着头仔细打量房子的外墙、阳台、大门的整体比例。“你看，站在我这个地方，你能明显看出那个楼上阳台的栏杆不是水平的。这种问题在装修前都应该通知施工方进行整改。”
土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误， 并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实
例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让
土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
2013年土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 1、“表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052.2亿元”，该指标属于()。 A.总量指标 B.平均指标 C.相对指标 D.变异指标 标准答案：a 解析：总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。其表现形式为有计量单位的统计绝对数。在社会经济统计中，总量指标是最基本的统计指标，是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。 2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是()。 A.会计科目 B.会计等式 C.会计方法 D.会计制度 标准答案：b 解析：会计等式又称会计平衡公式，是指表明各会计要素之间关系的恒等式。 3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于()。 A.动态调查
B.静态调查 C.统计报表 D.专门调查 标准答案：d 解析：专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。 4、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于()。 A.流动资金 B.固定资金 C.企业负债 D.银行借贷 标准答案：a 解析：储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。 5、城市布局主要有()两种基本形式。 A.多中心布局和单中心布局 B.组团布局和星状布局 C.带状布局和环状布局 D.集中布局和分散布局 标准答案：d
土地估价理论方法考试练习及答案 2017土地估价理论方法考试精选练习及答案 1.商品经济产生和发展的基础是() A.畜牧业发展 B.农业发展 C.社会分工 D.商业发展 答案：C 2.下列关于市场经济特征的表述，()是错误的。 A.从信息传递方式来看，市场经济以信息横向传递为主 B.从决策的方式看，市场经济以集体决策为主 C.从调节方式看，市场经济以自我调节为主 D.从经济联系方式来看，市场经济是一种开放的经济系统答案：B 3.在下列各类市场中，属于生产要素市场的是() A.粮食市场 B.旅游市场 C.证券市场 D.钢材市场 答案：C
4.在房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工归档应该保存在()档案部门。 A.开发商 B.施工单位 C.使用单位 D.设计单位 答案：C 5.在市场经济体系中，土地市场应该属于()市场 A.充分竞争 B.不充分竞争 C.资金 D.生产资料 答案：B 6.根据统计学原理，对某宗地地价定义中()的.描述，可称为品 质标志。 A.土地用途 B.土地使用年期 C.价格类型 D.土地权利状况 E.土地出让年期 标准答案：A,C,D 7.已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元/平方米，则该区段地价水平可利用() 求得。
A.中位数 B.算术平均数 C.众数来源:考试通 D.几何平均数 E.加权平均数 标准答案：A,B, 8.房屋测量是为()服务的。 A.房屋产权登记 B.房地产开发 C.房产交易 D.不动产税收 E.土地评价 标准答案：A,B,C,D 9.从统计学的角度看，下列指标中，()属于结构相对指标。 A.小区人口净密度 B.小区居住建筑面积密度 C.小区绿地率 D.小区道路用地占总用地的比例 E.小区公共建筑面积密度 标准答案：C,D 10.在地籍图上量算面积的主要方法有()。 A.数字求积仪法 B.方格网法
2017土地估价理论与方法：成本与价格的关系 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在物价持续上涨时期，存货计价采用__可以使当期成本升高，利润降低，从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响。 A．先进先出法 B．后进先出法 C．加权平均法 D．个别认定法 2、根据《城乡规划法》，下列表述不正确的是__。 A．城市人民政府组织编制城市总体规划 B．城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年 C．控制性详细规划应当符合修建性详细规划 D．未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权 3、征地区片价原则上要求以方法测算结果的基础上综合平衡确定。 A：一种 B：二种 C：两种以上 D：三种 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、市场比较法中，比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。【2009年考试真题】 A：统一价格时点 B：统一面积单位 C：统一付款方式 D：统一货币种类和单位 E：时间因素 5、采用市场比较法评估土地价格，是以为基础。 A：土地的利用价值 B：价格余额 C：土地开发成本 D：市场交易案例 E：时间因素 6、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定，每个国家土地督察局__。 A．设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级)若干名 B．设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名 C．设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员(司局级)若干名 D．设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员(司局级)若干名 7、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】 A：《建设项目选址意见书》
1、若某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10%，则该地块50年土地使用权价格为( )元。 A:10 000 B:9915 C:1000 D:10 085 答案:B 2、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元 A:225. 00 B:237. 50 C:381. 25 D:395. 83 答案:C 3、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为( )万元 A:100 B:77 C:63 D:42
4、某企业于1998年11月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权，地价为2000元/m2。假设土地还原率为6%，在其他条件不变的情况下，则该宗地2004年11月的剩余年期地价为( )元／m2 A:1724 B:1806 C:1910 D:2000 答案:C 5、某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元，运营费用第一年8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限为无年限，资本化率为10%，则其收益价为( )万元。 A:60 B:93.3 C:226.7 D:260 答案:A 6、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元 A:3
C:8 D:35 答案:B 7、某建筑物占地面积3亩(约合2000m2)，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元／m2，则该建筑物现值为( )万元。 A:1220 B:1274 C:1525 D:1593 答案:A 8、某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。2002年10月该类建筑重置价格为1600元／m2，残值率为5%，则房屋的年折旧费为( )元／m2。 A:31. 02 B:32. 00 C:32. 65 D:33. 33 答案:D 9、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成
1、按生产方式分类的土地价格不包括（）。 A:理论价格 B:协议价格 C:评估价格 D:交易价格 答案:B 2、土地价格按（）分类，可分为拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。A:使用目的 B:土地的存在形态 C:土地交易的方式 D:表示方法 答案:C 3、影响土地区位的主要因素为（）。 A:社会经济因素 B:自然因素 C:行政因素 D:以上三种因素的综合 答案:D 4、工业区位论认为影响工业布局的因素有（）。 A:运输成本
B:工资因素 C:集聚与分散因素 D:三种因素的综合作用 答案:D 5、级差地租I是指由于（）所创造的超额利润所转化的地租。 A:利用肥沃土地 B:利用位置较好的土地 C:追加投资 D:利用肥沃程度和位置较好的土地 答案:D 6、根据杜能区位理论的内容，杜能圈的第二圈为（）。 A:草田轮作区 B:林业区 C:谷物轮作区 D:自由农作区 答案:B 7、金融状况是否活跃和稳定反映了一个国家或者地区的综合经济实力。金融最核心的是（）。 A:货币供给量 B:投资水平
C:经济规模 D:经济效率 答案:A 8、土地功能实现的基本条件是（）。 A:交通条件 B:基础设施 C:繁华程度 D:环境质量 答案:B 9、土地所有权的垄断是（）形成的根本原因。 A:经济地租 B:绝对地租 C:商业地租 D:级差地租 答案:B 10、由中心地提供的商品和服务称为中心地职能。中心地职能不包括中心地（）方面的活动。 A:服务业 B:社会 C:文化
D:制造业 答案:D 11、申报地价是由（）。 A:土地出让方和受让方向有关方面申报的地价 B:土地所有人向有关机关申报的地价 C:下级向上级申报的地价 D:用地单位或个人向政府申报的地价 答案:D 12、根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为（）个阶段。A:5 B:4 C:3 D:2 答案:C 13、城镇土地定级中，商服繁华影响度是指（）。 A:某一区域的商服繁华程度 B:某一区域受各级商服中心的影响程度 C:市级商服中心对各级区域的影响 D:商服中心的优劣 答案:B
2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法作者：佚名 时间：2009-3-30 浏览量： 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 .土地价格受供给与需求的双重影响,随着社会经济的发展,土地供给是影响地价的主要方面。 2.土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。 3.同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。 4.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。 5.撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。 6.城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。 7.城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。 8.同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。 9.运用收益还原法测算地价时,未来各年的预期纯收益不一定相等。 0.一般而言,土地面积与建筑密度一定时,容积率越高,楼面地价越低。 1.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/平方米,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/平方米。 2.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。 3.若土地取得费10万元/亩,开发费用10万元/亩,开发周期为一年,开发费用均匀投入,当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时,两次费用的利息之和为2万元/亩。 4.按照报酬递增或递减原则,土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。 5.建筑物估价时,经济耐用年限一般短于自然耐用年限。 6.重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。
2017土地估价理论与方法：地价的概念考试试题 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发资金按所有权归属不同，可分为。 A：自有资金和企业负债 B：短期资金和长期资金 C：固定资金和流动资金 D：在建资金和成品资金 E：土地 2、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素 3、2000年11月1日进行的全国第五次人口普查属于__。 A．专门调查 B．全面调查 C．一次性调查 D．统计报表 4、某家庭购买一套面积为100的商品住宅，单价为5000元／，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则在正常情况下，该家庭公积金贷款部分的按月等额还款额为元。 A：1002．45 B：1012．45 C：1027．42 D：1037．45 E：土地 5、征用50公顷集体未利用地，需报__审批。 A．国务院 B．省级人民政府 C．市人民政府 D．省级国土资源主管部门 6、下列说法正确的是。 A：路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价B：路线价是通过对面临特定街道、使用价值不等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价C：路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离(即深度)增加而增加，而
一、判断题(10题，题号1一10，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O) 环球网校2012年土地估价师考试课程设置 辅导精讲班主讲课时试听报名 土地管理基础与法规 土地估价相关知识 土地估价理论方法任浩明46 报名 土地估价实务基础孙利明40 报名 本课程由参与出版多部相关著作、权威辅导专家黑敬 1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。( ) 2.容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。( ) 3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。( ) 4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。( ) 5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。( ) 6.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。( ) 7.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。( ) 8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。( ) 9.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。( ) 10.在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。( )
第六章成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧
2021土地估价师估价理论与方法练习题（八）1.成本逼近法构成中，（）是成本逼近法无法估算，这正是成本逼近法的缺陷所在 A.征地拆迁费 B.增值地租 C.土地开发费 D.开发利润 标准答案：B 2.根据《土地管理法》，每公顷被征用耕地的安置补助费不得超过被征用前3年平均年产值的（）倍 A.6 B.10 C.15 D.30 标准答案：C 3.成本逼近法中的基本成本包括（） A.土地取得费 B.土地开发费 C.土地出让金 D.利息 标准答案：AB 4.成本逼近法一般不适用于（）估价
A.新开发土地 B.工业用地 C.商业用地 D.住宅用地 标准答案：CD 5.土地开发费用包括（） A.基础设施配套费 B.公共事业建设配套费 C.拆迁安置费 D.小区开发配套费 标准答案：ABD 6.（）是在初步设计前期各个阶段工作中，作为论证拟建项目在经济上是否合理的重要文件。 A．投资估算 B．设计概算 C．修正概算 D．总概算 标准答案：A 7.在基本建设中，不论大中小型建设项目，在报请审批初步设计或扩大初步设计时都必须要附有（），否则就不能作为完整的技术文件。 A．设计概算
B．设计预算 C．初步估算 D．修正概算 标准答案：A 8.（）是直接用于建筑施工管理中的一种定额，也是建筑安装企业的生产定额。 A．施工定额 B．劳动定额 C．材料消耗定额 D．机械台班定额 标准答案：A 9.建设项目总概算书是指一个建设项目从筹建到（）全过程建设费用的总文件。 A．基本竣工 B．竣工验收 C．可以使用 D．验收交付使用 标准答案：B 10.单项工程组成部分中最基本的构成要素是（）。 A．单位工程 B．分部工程 C．分项工程