2016年下半年商业与办公去库方案
一、方案背景
结合金碧天誉天地楼交付使用，高层住宅交房在即，翠屏小学的开工建设，预计有望今年9月可实现交付使用的契机，根据集团制定3年商业去库战略，加快去化商业的发展战略目标，以租售结合为手段，通过招商运营管理，提升商业物业价值增值，同时融合灵活付款方式等政策，吸引市场关注，促进销售，特拟本方案。本方案商业包括：商铺、写字楼、商场、天地楼。
1.金碧金湖销售库存
二、组建专职商业销售兼招商精英团队 1、人员架构
2、各岗位待遇
3、月度置业顾问考核晋升制度
1）、新建团队置业顾问均享受责任底薪2500元/月，完成底线1套商铺销售任务，完成不了的底薪下调为2000元/月，享有相对应岗位的话费补贴，其余享受公司其他同等待遇。
2）、置业顾问在连续两个月商铺、天地楼销售业绩在2套以上（含2套），次月则晋升为主任级置业顾问，并享受主任级置业顾问的待遇底薪提升为3000元/月，其它待遇同上。
3）、置业顾问在连续三个月商铺、天地楼销售业绩在2套商业以上（含2套），次月则晋升为一级主管置业顾问，并享受一级主管置业顾问的待遇底薪提升为3500元/月，其它待遇同上。
4）、置业顾问在连续3个月获得团队销售冠军，次月提名晋升为二级主管级置业顾问（个人商业累计销售业绩在2000万以上），并享受二级主管级置业顾问的待遇底薪提升为4500元/月，其它待遇同上。
5）、置业顾问在2016年12月30日前个人商业销售业绩同比集团公司其它项目大学园、中央城、新天地、城南新世纪取得公司第一名得销售业绩（个人业绩在4000万以上），次年提升为销售副经理，并享受销售副经理的薪资待遇，底薪提升至5000元/月，其它待遇同上。
6）、原销售部策划兼任新组建商业团队策划工作。
4、考核淘汰机制
1）、置业顾问每月为一个考核期，针对于连续3个月没有销售业绩的置业顾问给予辞退、末位淘汰处理。
2）、主任级置业顾问在连续两个月没有销售业绩的给予降级、降薪处理，直接下降到置业顾问，并享受置业顾问待遇。
3）、一级主管置业顾问在连续两个月没有销售业绩的给予降级、降薪处理，直接下降到主任级置业顾问，并享受主任级置业顾问待遇。
4）、二级主管置业顾问在连续两个月没有销售业绩的给予降级、降薪处理，直接下降到一级主管置业顾问，并享受一级置业顾问待遇。
5、下半年商业责任状目标
1）、根据集团三年商业去库策略，销售要求去库50%，PPP项目负责去库50%。
2）、金碧天誉商业2016年8-12月底线签约目标为3175万元，力争签约目标5530万；月度底线签约目标为635万元，力争签约目标1106万元。
3）、金湖城商业2016年8-12月底线签约目标为2250万元，力争签约目标4250万元；月度底线签约目标为450万元，力争签约目标850万元。
6、责任奖金及提佣制度
1）、金碧天誉商业2016年8-12月底线签约责任状≥3175万元，力争签约≥5530万元；底线销售签约奖金≥16万元，最高签约奖金≥27.5万元。
2016年8月1日-2016年12月31日
置业顾问月度完成签约任务激励奖：
2）、金湖城商业2016年8-12月底线签约责任状≥2250万元，力争签约≥4250万元；底线销售签约奖金≥11.25万元，最高签约奖金≥21.25万元。
2016年8月1日-2016年12月31日
置业顾问月度完成签约任务激励奖：
备注：以上责任状目标和奖励机制只对签约金额做考核，回款不在此考核范围。该奖励机制属于额外奖励机制，不与年度制定的责任状目标机制冲突，两者均为考核有效凭据。
3）、金碧天誉商业下半年每月底线销售签约任务分解（分解到个人）：
备注：商业销售团队按6个人的配置计算。
4）、金湖城商业下半年每月底线销售签约任务分解（分解到个人）：
备注：商业销售团队按6个人的配置计算。
6）、置业顾问提佣
销售商业提成提升至总房款的千分之六，天地楼由之前的销售提成4000元/套，调整为6000元/套，以上提成不论付款方式，在客户缴纳总房款50%并签订《商品房买卖合同》或《临时合同》的次月发放。
7、业绩鉴别
原有的置业顾问不参与商业销售，商业销售全部由新组建精英团队销售，新建团队同步享有原有客户资源，商业销售业绩全部归新建团队所有，原有置业顾问不参与分成，分销团队客户成交的，置业顾问协助办理售后业务给予500元/套奖励。
三、营销策略执行方案
（一）1、商业、写字楼分期付款（此方案只适用于金碧及金湖所有商业产品)
备注：以上分期付款方式在分期还款期间均不签正式购房合同，只签订临时合同，待房屋达到交付条件后，可正常交付客户使用，待客户分期还清全款之后才签订正式合同，开具不动产发票；在分期还款期间，由于客户方面原因，导致违约、退房等方面，造成的损失均由客户自己承担。
在贷款、分期还款期间，客户同步享有房屋的支配权和使用权。
2、车位推售：车位销售期计划从2016年12月底开始推广销售。
车位销售政策：首付10%，3年分期，免利息。
（二）、一次性付款
一次性付款的客户每年返还总房价8%的市场培育金，一次性返还3年为24%，直接从总房款中扣除，相当于直接享受额外76折优惠。
（三）、商业公司返还租金补贴5折购铺
（此方案只适用于金碧天地楼、写字楼、二至五层商业及金湖B区一层底商)
第一步：例如200㎡x5000元/㎡=100万元
总价100万元的商铺，客户只需缴纳50%的首付款，也就是50万元。
第二步：余下的50万房款客户直接跟裕达小额贷款公司或金融机构按揭贷款，裕达小贷利率按照银行最新利息执行。
第三步：客户贷到的50万元直接用于缴纳剩余房款，交给开发商，结清余款。
第四步：开发商把客户缴纳的50万元购房款缴存到裕达商业公司，商业公司利用这些钱进行投资收益，每年以年利率8%的回报率以返租金的形式返还给客户（按年返还），直接返还5年，中间所产生的税率由客户承担。
第五步：客户再以商业投资公司返还年利率8%的租金支付给裕达小额贷款公司，贷款本金按年度支付，金融机构利息按月支付，中间差额由客户填补。
第六步：在分期还款期间客户同步享有房屋的支配权和使用权。
（四）、租金抵扣首付款
（此方案只适用于金碧天地楼、写字楼、二至五层商业及金湖B区一层底商)
1、返租3年：为促进销售，便于统一招商、运营管理，让客户对项目建立投资信心，可实行带租约销售，以租代售形式进行。
2、租约期限：3年期限
3、返还方式：年回报率8%，3年为24%，直接抵扣首付款。
步骤一：客户只需支付26%的首付款即可签订正式《商品房买卖合同》，公司给予客户开具50%的首付发票，单中间产生24%的税率由客户承担。
步骤二：客户与商业运管公司签订房屋租赁合同，需客户提供3年返租租赁发票，商业运管公司即可一次性支付3年租金给予客户支付24%首付款（全程由销售部把控客户银行卡，当天到账，即可刷卡）
步骤三：剩余50%房款与金融机构、小贷进行贷款。
步骤四：在房屋租约期间，商业运管公司享有对该房屋的支配权和使用权，在租约期间，该房屋对外租赁所得归商业运管公司所有，客户要想申请使用该房屋，必须要向商业运管公司提交申请报告，经批准后，方可无偿使用。
（五）、分销实施方案
（此方案只适用于金碧及金湖所有商业产品)
1、开拓专业分销渠道代销
2、整合来宾市场二手房门店代为销售
3、所有外销渠道只针对商业、天地楼、写字楼进行代销，住宅、车位销售不参与。
4、提佣制度：渠道拓展提佣建议提佣划分两个档次：500万以下按总房款2%提佣，500万以上按总房款2.5%提佣；
5、客户鉴别：
（1）.分销合作机构在获得客户后，在带客上门看房前需提前跟现场经理进行客户报备。
（2）.客户需为售楼部空白客户，在销售部无来访史，无登记记录的情况下方为有效客户，否则视为无效客户。
（3）.分销机构有义务配合销售销售现场工作人员促使客户成交，客户在成交、合同签约手续办理清楚后方可提佣。
（4）.详细合作协议见（附件一）
6、只要是分销代理机构带客上门的客户无论付款方式均可享受额外的98折优惠。
四、招商运营管理
（此方案适用于金碧天地楼、二至五层商业及金湖B区二至五层商业)
（一）、招商运营思路
1、以租售结合的形式，加强物业运营管理，提升物业保值增值度，将未售商业项目分类别，全业态招商，跨界整合，延伸未售物业的价值，提高投资者对项目的关注度及购买信心度，优化资产配置，为未来资产证券化打下良好的基础。
2、完善配套，改善社区居民生活环境，以社区O2O（现代互联网物业+服务）形式，将商业、居住、餐饮、教育等业态实现线上线下整合，形成以社区为中心，集成包含衣、食、住、行、娱、购游在内的各领域商户服务资源的商业生态圈。
3、深度服务，追求客户体验，通过裕达云APP，实现线上在线购物、预订鲜花、电影票、购买火车票、高铁票，租房、代驾、代办工商、税务、财务、法律咨询等。
（二）、招商运营管理模式
1、管理理念：
完善各项配套设施、提升软硬件配置档次，营造环保清洁的商业经营环境，按星级管理提供微笑服务，深入树立全员“客户价值”企业文化价值观，创新管理思维和以客为尊，理解和尊重客户体验，与客户联动一体，建立共赢机制。
2、租售策略
1、从产品出发制订差异化租售策略
根据不同项目、不同产品品类制定不同租售策略，租赁办法可选择短租、中租、长租，纯出租还是联营。
2、租期
为保证销售的连贯度和灵活度，宜于掌控，租赁期限一般以1-5年为宜，但对于长期持有的大面积物业，考虑到客户的前期装修投入较大，以5到8年为宜。
3、租金
根据所在区域、楼层、商铺面积大小、商铺开间、进深，周边或楼栋配套档次，并根据承租人的业态档次，参考市场价格，制订租金价格体系和免租体系。
3、裕达超市进驻，提升品牌影响力
因金碧天誉高层住宅预计8月底交付，翠屏小学预计今年9月交付使用，明年实行招生，为了烘托项目的商业氛围，提升商业价值，建议由裕达超市牵头进驻金碧底商二层商业，提升商业影响力，提升客户投资信心，便于后期推广去化。
（三）、租售政策：
1、实行“先交后免”的免租办法。
2、装修期已包括在免租期内。
3、缴纳合同所需押金租金各类款项后，方可享受免租，免租只免租金不免其它费用。
（四）、免租期约定：
1、租期1年以下不享受免租政策。
2、租金期5年以上（含5年）享受免租期3年（含装修期）。
（五）、“3年零租金”免租实施办法：
1、即自合同生效第一天开始计，3年的免租分5年实现，
2、免租办法按两种情况：
第一种情况：
第一年缴纳第四年前6个月的租金；
第二年再缴纳第四年后6个月租金；
第三年缴纳第五年前6个月的租金；
第四年再缴纳第五年后6个月租金；
第五年免费使用。
第二种情况：
一次性缴纳前面2年租金，给予免租后面3年租金，再享一次性租金88折优惠。
以上免租期间，只免租金，每月还要缴纳3元/㎡的管理费（不包含水、电费）。
（六）、招商人员提佣系数：
1、本方案执行只针对金碧天誉、金湖城商业（商业一楼不参与招商）、天地楼产品。
2、招商人员提成按招商面积5元/㎡计算提佣。
（七）、<一铺一租价表>详见（附件二）
（八）、本方案执行租赁合同详见（附件三）
五、推广策略及费用预算
（一）、广告推广分三个阶段进行
第一阶段：线上预热阶段（8月1日-20日）
——微信转发、公众号、搜房网、电视台线上软文推广做铺垫：以“高铁商圈，校区商圈”“1成首付购校区旺铺”“3年零租金，轻松做裕达老板”“五折轻松购校区旺铺”为主题进行推广，以翠屏小学的开工建设，天地楼的交付使用，高层住宅的即将交付，中南大道、翠屏东路的即将开通等话题，炒热项目的商业价值，打出高铁商圈，校区商业首次盛大招商等概念，先对市场进行招商培育，再结合商业推广对现场商业氛围进行商业包装。
第二阶段：线下广告推广（8月10日-30日）
——所有高炮广告、墙体广告、雄基广告进行推广：增加户外广告推广，主打校区周边广告，结合校区商业，翠屏小学的交付使用等因数；主推出“首付3万购校区现铺，轻松做裕达土财主”；“高铁商圈，校区旺铺，3年零租金，轻松做老板”等噱头，引起全城的关注，制造焦点，从而扩大时间营销。
第三阶段：营销活动推广（8月-12月）
——事件营销活动：结合销售节点、事件，通过有效的现场营销活动及价格促销差，刺激市场，逼定部分观望的投资人群；通过活动前的强有力拓客推广，加大项目的影响力和知名度；销售结合招商同步进行，对市场进行前期培育，大大增强了客户的投资信心，降低客户的投资风险，更加有利于销售。
（二）、销售推广策略
（1）、全民营销
加大全民营销力度，全城发展全民营销人员，提高商业全民营销成交佣金为千分之六，只针对商业成交客户。
（2）、老带新
加大老带新推广力度，深度挖掘老客户身边关系，促进优质客户再购铺的机率，老带新购铺成交享千分之六提佣，同时新老业主均享受免一年物业费/套。
（3）、开拓柳州市场
针对柳州市场做主题推广活动，针对五星商业街、市中心等繁华地带，加派拓客小组进行派单宣传，适当投放项目商业广告，针对我们项目地段优势、交通便利性，房价性价比高、付款方式灵活等优势，深度挖掘柳州市场购买力。（三）每月推广主题及计划
（三）、营销活动铺排
（四）、营销费用预算
邹城商业街 整体营销推广方案 凌峻（中国）房地产策划推广机构 2004年7月
前言 邹城商业正处于发展的初期阶段，在这个时期，机遇与挑战并存。此时，能够承担邹城商业街的营销策划与销售代理本身就是一项新的挑战，我司也将以全新商业地产的发展模式，在充分研究邹城目前商业市场状况的基础上，为本项目制定科学合理的营销策略，最终实现发展商的预期利润及项目的可持续发展目标。 本策划书主要由以下几方面组成： 一、通过之前对邹城商业市场的深度分析，寻求市场的空白点，制定项目整体发 展策略； 二、针对区域市场的空白点及竞争项目的特点，选择相应的竞争策略； 三、通过分析、整合项目的核心概念，全面构筑项目核心竞争优势； 四、整合各类资源，强化项目优势，提高项目的市场竞争力； 五、为项目制定合理的营销策略，并对此进行详尽的阐述； 六、为公开发售前期的每一个阶段制定清晰的推广计划，指导下一步的工作展开。
第一部分：构筑核心竞争优势
一、项目整体发展原则 根据目前邹城商业市场的发展状况，我司对本项目开发过程进行系统性思考，建议遵循以下六大原则： （一）市场排他原则 通过市场形象的塑造，实现建立具有个性的、排他的市场地位。邹城商业发展在济宁地区走在前列，传统商业相对比较发达，同时已经有商业项目出现，而且还有几个大型专业市场项目即将推出市场，在有限的商业市场容量的基础上，导致市场竞争非常激烈。因此，本项目需要树立有别于其它项目的市场形象，避免同质化竞争，构造项目差异化的核心竞争力。 （二）树立区域优势原则 项目处在邹城西城区和兖州矿务局两大区域的交汇处，具有较好的先天地段优势。项目离邹城现在商业核心位置较近，同时扼守着兖矿高消费人群进入邹城市区的总入口，故本项目更应该利用该市场机遇，将区位优势充分挖掘与放大，树立项目区域商业中心的市场形象，为项目的今后的销售增添砝码。 （三）强化信心原则 商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过政府及专业团体的认可、系列广告宣传和事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强商家与投资者对项目的信心，最终促成项目的快速销售。 （四）快速抢占市场原则 鉴于目前本地的市场容量有限且本项目自身规模较大，在项目的开发过程中，无论
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
商业综合体策划纲要 1.0 整体概况及未来规划 1.1 城市概况 （1）区位 （2）历史 （3）产业发展状况 （4）交通 （5）经济圈概况 （6）行政区划 1.2 宏观经济 1.2.1 人口情况 （1）总人口、户籍人口的状况与变化趋势预测 （2）与其它城市人口的比较 1.2.2 GDP情况 （1）GDP的增长状况与趋势，与其它类比城市比较 （2）人均GDP的变化，与其它类比城市比较 1.2.3 固定资产投资情况 （1）投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析 （2）与其它城市对比 1.2.4 外资利用情况 （1）外资投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析 （2）与其它城市对比 1.2.5 人均可支配收入情况 （1）人均可支配收入与增长率的变化 （2）与其它城市对比 1.2.6 人均消费性支出情况 （1）人均消费性支出与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它城市对比 1.2.7 社会消费品零售总额情况 （1）社会消费品零售总额与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它城市对比 1.2.8 人均消费支出构成情况 （1）消费支出构成 （2）与其它城市对比 1.2.9 旅游发展情况 （1）国际、国内游客数量与变化率 （2）各类游客的来源地构成 1.3 城市规划
（1）区域城市规划 （2）市区城市规划 （3）交通规划 （4）商业规划 1.4 其他影响因素 1.4.1 区域性政策 1.4.2 2008年奥运会 1.4.3 人民币升值 1.5 小结 2.0地块分析 2.1地理位置 （1）地块在城市的区位 （2）四至范围 （3）周边交通 （4）与主要商业、交通、文化设施的距离 2.2地块基本情况 （1）规划指标与用途 （2）可视性 2.3地块周边土地用途 2.4区域交通条件 （1）道路交通分析 （2）停车位 （3）地铁 （4）公交线路 2.5项目优劣势分析 3.0商业市场 3.1商业供应 （1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街） （2）人均商业面积 3.2商圈分布 （1）各商圈区位、面积、特征综述
甲方： 乙方： _______________(以下简称乙方)为协助_______________公司(以下简称甲方)进行商业营销策划工作，经双方协商，甲方授权乙方为甲方项目进行营销策划，并签定如下协议。 一、总则 甲乙双方根据中华人民共和国相关法律及法规，签订本协议，并共同遵守；甲方授权乙方负责甲方项目的商业营销策划方案事宜。 二、服务内容 甲方授权乙方进行商业营销策划服务，甲乙双方必须完全遵守本条款中的相关规定。 乙方是甲方独家的商业营销策划服务商，负责甲方的商业营销策划工作。 三、付款方式及要求 1、费用说明： 根据乙方向甲方提供的服务内容，本合同总金额为人民币_____元（大写：_____整）。 2、付款方式： 自本合同生效之日起，双方在确认项目计划和报价单后，在合同正式签订完成后_____日内，甲方须支付乙方人民币_____（大写：_____）作为项目预付款。 乙方为甲方提供营销策划报告后，甲方应在收到并确认后向乙方指定账户支付剩余费用人 民币_____（大写：_____）；所有费用均以甲乙双方协商一致。 3、乙方指定账户：___________________________________ 四、甲方义务 1、根据乙方对商业营销策划工作的有关要求和建议，甲方有义务协助乙方，及时提供内容策略、相关背景资料、行业概况、企业业务系统技术接口等有关资料或信息的路径。甲方将对授权乙方发布的信息的正确性和有效性承担责任。 2、按照合同要求配备相关人员并指定固定的联系人按照双方约定的工作模式协同工作。 3、根据本合同第三条的规定，及时向乙方支付服务费。甲乙双方对于本合同中一项服务发生争议不影响其他项目的正常付费。 4、计划确认和配合：甲方应指定相关人员在乙方提交商业营销策划报告后的_____小时内对上述文件审核完毕，并以书面形式（包括信件、传真、电子邮件等形式）对乙方提交的文件进行最终的确认和认可。 五、乙方义务
中国·供销（大悟）农贸批发城 商业街策划活动方案 一、策划活动背景及目的 由于市场建设周期较长，相关投资户及经营户对市场的信心逐渐减弱，保持观望态度，依照现在情形，很难达到预期效果，形成批发市场规模。滨河、金城菜市场仍然稳定经营，公司营销人员宣传的由政府组织整体搬迁，没有任何迹象，导致市场自购自营商户及招商入驻商户信心不足，对于2018年11月8日开业信心不足，均持观望态度。 为树立市场经营户信心，提高居民生活质量，加快推动新一轮商户入驻，活跃市场氛围，拟定打造一条业态全面、品类丰富的农产品商业街，实现以点带面，逐步覆盖的动态商圈。促进老市场搬迁工作的同时，同步推进市场全面开业工作。 二、活动定位 位置：中国供销大悟农贸批发城试行商业街
主题：以已买已租经营商户为依托，从蔬菜区域打造一条一站式商业街。 三、市场商业氛围营造 1、举办文艺演出、露天放映、球类比赛等活动； 2、日用百货、农产品等展示展销活动； 在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。 四、试业活动 发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部分试业。试业商家来源如下： 1、市场管理部门自营摊位 为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 2、意向报名登记商家 主要为意向个体经营户，优先照顾。 3、主力商家引进 比如引进主力超市、物流商家等。
4、待业青年 扶持部分失业或待业青年。 五、市场商业炒作和广告推广 1、促销策略制定 对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米、粮油等，价格必须比老市场低一档，部分商品在条件允许情况下可以实行大让利，比吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 2、让利补贴策略 部分冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 3、以奖促销激励政策 市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部分奖品争取由商家赞助）。 4、招商海报和宣传单页派发 除在县城和领近乡镇进行招商资料的派发宣传外，还可以到附近乡镇和村落进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。
2016年下半年商业与办公去库方案 一、方案背景 结合金碧天誉天地楼交付使用，高层住宅交房在即，翠屏小学的开工建设，预计有望今年9月可实现交付使用的契机，根据集团制定3年商业去库战略，加快去化商业的发展战略目标，以租售结合为手段，通过招商运营管理，提升商业物业价值增值，同时融合灵活付款方式等政策，吸引市场关注，促进销售，特拟本方案。本方案商业包括：商铺、写字楼、商场、天地楼。
3、月度置业顾问考核晋升制度 1）、新建团队置业顾问均享受责任底薪2500元/月，完成底线1套商铺销售任务，完成不了的底薪下调为20RR元/月，享有相对应岗位的话费补贴，其余享受公司其他同等待遇。 2）、置业顾问在连续两个月商铺、天地楼销售业绩在2套以上（含2套），次月则晋升为主任级置业顾问，并享受主任级置业顾问的待遇底薪提升为3000元/月，其它待遇同上。 3）、置业顾问在连续三个月商铺、天地楼销售业绩在2套商业以上（含2套），次月则晋升为一级主管置业顾问，并享受一级主管置业顾问的待遇底薪提升为3500元/月，其它待遇同上。 4）、置业顾问在连续3个月获得团队销售冠军，次月提名晋升为二级主管级置业顾问（个人商业累计销售业绩在20RR万以上），并享受二级主管级置业顾问的待遇底薪提升为4500元/月，其它待遇同上。 5）、置业顾问在2016年12月30日前个人商业销售业绩同比集团公司其
它项目大学园、中央城、新天地、城南新世纪取得公司第一名得销售业绩（个人业绩在4000万以上），次年提升为销售副经理，并享受销售副经理的薪资待遇，底薪提升至5000元/月，其它待遇同上。 6）、原销售部策划兼任新组建商业团队策划工作。 4、考核淘汰机制 1）、置业顾问每月为一个考核期，针对于连续3个月没有销售业绩的置业顾问给予辞退、末位淘汰处理。 2）、主任级置业顾问在连续两个月没有销售业绩的给予降级、降薪处理，直接下降到置业顾问，并享受置业顾问待遇。 3）、一级主管置业顾问在连续两个月没有销售业绩的给予降级、降薪处理，直接下降到主任级置业顾问，并享受主任级置业顾问待遇。 4）、二级主管置业顾问在连续两个月没有销售业绩的给予降级、降薪处理，直接下降到一级主管置业顾问，并享受一级置业顾问待遇。 5、下半年商业责任状目标 1）、根据集团三年商业去库策略，销售要求去库50%，PPP项目负责去库50%。 2）、金碧天誉商业2016年8-12月底线签约目标为3175万元，力争签约目标5530万；月度底线签约目标为635万元，力争签约目标1106万元。 3）、金湖城商业2016年8-12月底线签约目标为2250万元，力争签约目标4250万元；月度底线签约目标为450万元，力争签约目标850万元。 6、责任奖金及提佣制度 1）、金碧天誉商业2016年8-12月底线签约责任状≥3175万元，力争签约≥5530万元；底线销售签约奖金≥16万元，最高签约奖金≥27.5万元。
银行商圈营销方案 销商圈中小企业主要得益于政策对中小企业融资市场的推动，与 营销园区的中小企业、供应链的中小企业、商会的中小企业模式极为相似，都经历着由无到有的过程。通过国内部分商业银行试点先行、借鉴国外中小融资经验等形式，由经济发达地区向经济欠发达地区过渡，由国有银行向股份制银行、城市商业银行、农信社过渡，银行营销商圈在质疑声中不断获得成长、营销服务体系逐步得到完善。根据国外银行中小企业融资服务经验，商业银行通过第三方实现中小企业市场开拓、深度营销，已经被行业认可。银行营销商圈内的中小企业正是凭借着商圈管理公司、基金公司、担保机构、企业联保等第三方服务，并且国内的民生银行、华夏银行、北京银行已经先后取得了初步的成功。通过营销商圈内的中小企业，获得中小金融业务的增长仅仅是时间问题。通过国内商业银行的不断实践、经验总结定会走向成功。 （一）商圈企业的主要风险 1、外部环境风险通过调研了解，商圈内的中小企业和商户绝大 多数都属于批发企业和零售企业，企业的盈利能力、成长能力、偿债能力，受外部环境变化影响较大。因此，银行客户经理在选择商圈内的中小企业时，要充分考虑到商圈在城市中的经济地位，城市人口分布、区域经济发展、基础设施配套等情况。同时，客户经理也需要考虑到商圈所在区域的产业经济发展结构，以及区域的产业结构、产业特色。例如，在我国东部沿海城市，有许多商圈内的中小企业多以对外批发为主，商圈内的中小企业经营受国际经济发展态势影响较大，在中国出口
面临巨大压力的情况下，此类商圈内的中小企业外部环境较为复杂，风险需要保持高度警惕。 2、发展阶段风险客户经理对商圈发展阶段的了解至关重要，商圈的发展程度将会严重影响营销中小企业的成功率、影响客户经理的工作业绩、以及信贷质量安全等。通常，新建立的商圈，由于经营时间较短，无论从商圈知名度、企业代理品牌知名度、商圈客户流量、购买力等方面都严重制约着商圈内中小企业的盈利能力。商圈内的中小企业或商铺由于准备资金不足、经营管理经验欠缺，市场开拓能力有限，往往经营不到一年的时间就出现倒闭或退出的现象。同时，由于商圈的刚刚成立，中小企业和商铺的负责人很难对未来的流水和盈利能力做出准确的判断，这将会严重影响银行客户经理对目标企业价值的准确评估。相反，成熟商圈内的中小企业经营形态相对完善，处于快速成长或成熟的发展阶段，商圈内的中小企业可以准确预测出企业需要的资金流和相应的还款能力，商圈内的管委会、担保公司、基金公司、商会也发展较为完善，甚至部分机构已经具有与银行合作的相应经验，这类商圈内的中小企业风险相对较小。 3、商圈生态风险商圈生态通常包括商圈载体、商圈主体、商圈 客体、商圈环境四个部分。其中，商圈载体包括建筑空间和内部组织，建筑空间方面的风险主要体现在商圈内的店面租金的变化，内部组织风险主要体现在商圈规划方面的风险，以及组织协调方面；商圈主体包括各类企业和各类顾客，各类企业方面的风险主要体现在企业经营、运作模式，各类顾客主要体现在因消费者偏好转变带来企业销售收入下降；商圈客体包括各类商品和各类服务，各类商品主要体现在产品质量、价格优势，各类服务风险主要体现在商圈内的配套服务是否完善，相关的
文档收集于互联网，已重新整理排版.word版本可编辑.欢迎下载支持. 1文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑. 2016年下半年商业与办公去库方案 一、方案背景 结合金碧天誉天地楼交付使用，高层住宅交房在即，翠屏小学的开工建设，预计有望今年9月可实现交付使用的契机，根据集团制定3年商业去库战略，加快去化商业的发展战略目标，以租售结合为手段，通过招商运营管理，提升商业物业价值增值，同时融合灵活付款方式等政策，吸引市场关注，促进销售，特拟本方案。本方案商业包括：商铺、写字楼、商场、天地楼。 1.金碧金湖销售库存
文档收集于互联网，已重新整理排版.word版本可编辑.欢迎下载支持. 类型总销售面积（㎡）总套数（套）未售套数未售面积预估单价货值备注 B区沿街底商 6480.89 47 46.00 6309.93 10000.00 .00 B区2至5层商铺 20836.91 190 190.00 20836.91 3200.00 .00 A区底商 2730.99 61 51.00 2327.58 8000.00 .00
地下车位A、B区 60760 1519 1519 60760 100000 合计 90808.79 1817 1806 90234.42 2.00 二、组建专职商业销售兼招商精英团队 1、人员架构 岗位底薪待遇话费补贴考核目标备注 商业销售兼招商副经理级5000元/月250元/月下半年商业销售业绩为全公司第一名 其他享受公司员工同等待遇二级主管4500元/月250元/月连续三个月销售冠军（个人下半年内累计销售业绩在2000万以上）
某商业街整合营销推广方案 大十字商业街 整合营销推广方案 一、市场调研分析
<一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态
3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强
哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。
商业街开街全程营销策划方案 三、项目十一开街成功的综合分析 文殊坊开街成功与否与项目自身特点、市场现实状况和操作手法密不可分。 1、 项目自身特点 ①项目自身是历史文化保护区，具有一定的市场号召力和影响力。 ②、项目建筑充分应用街、院、巷为特征的特色院落商街，具有市场商业经营突破性，差异化特点天然而成。③、项目集历史文化、宗教文化、建筑文化、民俗文化、饮食文化、为一体，旅游休闲特性得天独厚，极具资源整合性、观赏性和传播价值。 2、 市场状况 目前从成都旅游休闲市场分析可以看到，包括锦里、琴台路、天下耍都、安顺桥仿古酒吧一条街与本项目一样属于仿古建筑特点，但它们均不具有历史文化、宗教文化等厚重的人文资源，文殊坊的自然优势凸现，带有唯一的、共鸣性的市场认可度和美誉度，因为文殊院的存在，从市场的角度看，更具有神秘感和悬念，有不断吸引媒体报道的题材，所以文殊坊一但走入经营市场的行业，将处于一
种领头地位，更能反应项目品牌集约化经营的体现。 6 3、操作手法的先进性 首先，入住商家已有81家，而且各具特色，对消费者的吸引均具有较好的本身吸引力，优化组合，具有1+1大于2的效应。因此，文殊坊开街成功的商业基础是具备预见性思维的。 项目采用了控制性招商手法，制造了市场热点和神秘性的加强，同时让更多的经营商家向往文殊坊，对业界来说，产生了深远的变革意义。项目一开始就定位为品牌化集约经营的特点，为项目优质的商业运营提供了最基本保证，在旅游消费吸引上开辟一条独特的风景。 另外，文殊坊开街在国庆黄金周，巨大的节日市场需求为文殊坊开街成功提供了最好的市场支持。 综上所述，文殊坊目前在四川、成都市场已经具有一定的知名度，同时商家自身也具有较强的抗经营风险能力，文殊坊的市场唯一性、文化独特性、历史渊源性使项目的市场前景更具有看点和亮点。 四、项目十一开街的基本要求和条件 1、项目工程建设及商家准备开业的工作 1）、确保项目的改造工程和设施设备的完善 2）、商家需要完善的工作
商铺销售执行方案 一、营销环境分析 1、项目商铺非“现金牛”产品,难做到速销 项目商铺最大价值点为新华路及临街优势,但目前该区位仍在发展中,未来规划鲜见抢眼前景,故,相对市中心区域及市区繁华地段临街商业,其自身价值不构成“现金牛”产品,稀缺度不高,并非市场热捧产品,如果按照传统得开盘销售思路,难以做到速销。 既然难以做到“热销”开盘,以自然销售方式更适合项目实情。 2、投资客群分散,商铺体量不大,无法实现高位蓄水 根据前期项目积累得商铺客户分析,客户分布散、需求性质区别较大,即使蓄客时间加长,也较难有效快速增加有效来访客户;加之项目商铺得体量不大,大面积大投入得做推广事倍功半。 3、同类型商铺,“捂着卖”销售方案占多 城区与项目同类型商铺,如沿江路科艺蓝湾、中房共与城,红旗路御景东方等项目, 商铺开盘无不采用“捂着卖”得销售方式,不正式公开开盘,直接公布销售信息后逐步去化,随着销售速度平稳推进,价格逐步提升; 4、销售信息传播渗透需要一定时间,口碑传播最有效 一般大型居住片区得社区商业及非繁华路段得临街商铺销售通常会有一年左右得 销售周期,商铺销售信息经口碑传播效果更佳。 结论: 1、不搞正式得开盘活动,确定一个时间节点即开始销售; 2、加大渠道建设,多渠道、多途径增加销售信息得发布形式; 建议:其于以上分析,结合开发公司得分析意见,我司提出两种方案选择: 二、第一方案:“捂着卖” 1、通知客户到售楼部瞧铺约谈,了解需求 将客户资料进行整理成不同档次,6月15日起,电话逐个通知客户上门购铺约谈,了解客户购买需求,价格承受能力,并将每个客户得资料整理分析归档。从诚意度大、实力强得客户开始,逐个电话约谈。 ?现场带瞧。购买商铺意向强烈得客户,现场带瞧,在现场打动客户; ?将有意向购买2间以上铺面得客户做详细登记;
商业街营销策划方案（例） 目录 一、对本项目规划策划的解读 二、芸溪小区总体营销策划思路 第一部分总体策划理念 第二部分本项目总体开发策略 第三部分本项目建筑形态策略 第四部分本项目分阶段营销战略 第五部分本项目销控价格策略 第六部分本项目分期销售方法 第七部分策划配合销售分期的工作计划 第八部分本专案小组导入USP阶段策略 第九部分促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略 第十部分不同开发时期不同的诉求倾向
第十一部分不同时期不同的公关策略 第十二部分本项目广告创新企划思路 第十三部分公园式物业管理与小区三大主题配套 结语 二、商业街的营销策划方案 三、收费标准 四、项目策划运作经理和班子配备 五、成功的房地产策划运作操盘案例 一、对本项目规划策划的解读 1、“新市镇主义”的规划模式 本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。 新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。尽管比较早的时候，在《大西洋月刊》、《旅游与休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论，但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特?康兹编辑整理的，阐述新市镇主义的专门论著—《新市镇主义THE NEW URBANISM》的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展，主要的方式具有以下特点： （1）自然：如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不
扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。 （2）中心：新市镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。（3）交通：强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低机动车的车速；内部道路设计好像树干与树枝的关系，树干是通往外部的干道，树枝是社区内部通往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”（CUL-de-sacs ）的方式，减少交通流量和噪声干扰。 （4）风格：新市镇主义的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代田园情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出表达。 2、“人性化空间、亲水性社区、最优化房型”的现代都市的田园生活概念。 （1）人文理念：充分体现“以人为本”的设计思想，在规划与设计
目录 前言 一、本案的任务定位 二、市场分析 三、市场定位 四、大集市的业态和功能确立 五、平面规划 六、环境气氛的营造 七、活动的组织 八、广告宣传 九、广告资源挖掘 十、市场管理建议 十一、招商策略 十二、招商管理办公室的设立、功能规划与包装及所需物料 十三、预算 十四、招商团队设立与工作任务 十五、工作计划进度表 前言 本案全面考虑步行街的长远运营战略，建议对商铺的正式招商延后，待条件成熟后再开始。其条件包括步行街的改造，以及初步打造新的市场形象，这样招商才能获得最大利好，一战而赢。基于此战略定位，本案策划此商业推广案，其目的，一是充分利用年关商机获取新的市场利基，二是利用这一机会做一次招商市调，了解市场对本步行街的态度和期望，为此后的正式招商提供策略依据。 一、本案的任务定位 1、利用年关之际，充分利用现有的商业空间资源，创造其应有的经济效益；
2、为下一步商街改造后的正式招商作市场预热，改善商街过去给市场造成的消极印象，树立目标商户对本商街的商业信心。 3、本商街现有可利用的商业空间包括内街间商铺，外街 间商铺，以及露天场地平方米（包括东西走向和两端的横段及一角广场），中间环状二层多功能设施。 二、市场分析 1、春节是消费者一年中的最大消费高潮，从而也是商家在一个年度中的最后一次“大掘金”，所有商家无不为这一次最大的“蛋糕”而厉兵秣马，精心准备，欲分得最大份额，所有卖场都装扮一新，调整产品组合，扩充商业容量，绞尽脑汁，大力推广，营造浓重氛围，聚合人气，把消费者的消费欲望推到极致，依此来淘尽消费者的腰包，并扫尽尾货。所以，尽管是一次“大掘金”，但也是竞争激烈，在这一过程中，营销措施不力的商家或卖场就有可能收获不大甚至亏本。因此抓住春节商机，仍需精心策划。 2、办年货是消费者春节期间的最大事体，不论大家庭，还是小两口，或者单身人士，都需要年货来点缀春节生活，但如今消费者的春节消费有着跟过去大为不同的特征，过去更多的是追求实惠和产品的实用功能，而在今天物质产品极为丰富的情况下，人们对产品的需求又上升到精神和心理价值层面，所以，富含文化意义、现代科技意义和品牌价值的产品将占有很大的市场份额。因此，春节期间的市场供应应该在内容和形式上有不断的突破。 3、但春节在人们的心目中的重要性已大不如从前，因为生活水平的提高，使得平日里的生活几乎天天都是“过节”。同时，每一年的春节都是大同小异，已不能激起像过去一样的热情了。因此，在市场运作过程中必须使春节赋予人们新鲜的感受。 三、市场定位 1、利用春节这一机会，在本商街举办一次年货展销会暨春节花市，来投入这一一年中最大的商机，服务社会，丰富人们的春节生活，此活动命名为丽沙花都·年货大集市·迎春花会 2、立志将大集市打造成沙井全镇中一个具有标志性的年节活动。为此，大集市要摆脱当地历来年货市场的一些不足，要办出新意，让人们在购买传统年货时，过一个时尚热闹的新年，并留下深刻的印象。 （1）年货跟花市合办就能给年货市场带来一种新鲜的感受。 （2）打造出一个室内室外相结合的商业空间，而这一点是其他超市、商场所不具备的条件，本案具有天然的资源优势。 （3）规模要尽可能大，使人能从容其间，精彩不断并留连忘返。
xx广场营销执行方案 目录 第一部分项目分析 一、近期市场状况 二、项目概况 三、项目定位 第二部分销售策略 一、销售总体策略 二、入市时机及销售前提 三、销售阶段及工作安排 四、各销售阶段推货策略 五、销售管理 六、核心卖点的提炼 第三部分价格策略 一、厘定价格的相关因素 二、价格定位 三、价格策略 四、定价原则 五、付款方式及折扣控制 六、价格控制 七、回款预估 第四部分宣传推广策略 一、广告目标 二、宣传推广策略 三、媒体组合策略 四、推广费用预估 第五部分项目包装 一、包装总纲 二、基础形象设计 三、营销通路的包装 四、卖场形象包装 附件： 一、媒体投放计划及费用安排 二、价目表 第一部分项目分析 一、xx市商业地产的市场现状 （一）近期xx市商业地产市场概况 2003年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广
场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面： 1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流 体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2003年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉，目前xx在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。xx市场都接受MAII这种类型的商业项目。xx广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业MAII。 2、专业市场行情看涨 由于xx经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。2003年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。 3、主题商场的开发逐渐成趋势 主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2003年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。 4、新开商场引入大型名牌商家 大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。 5、岁末商铺广告投放量激增 2003年11月1至12月20日广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要，应该增加100万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。 6、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低。 2003年1－9月xx市批准的商预售面积达平方米，成交面积为万平方米，同比增长%和％。xx市特别是八区商铺的供应量大增，呈现出迅猛发展的势头。受供应量的巨大影响，虽然2003年前三季度的成交量与2002年相比有较大幅度的增长，但少于2002年的供应量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。 同时，因2003年商铺市场供大于求，导致2003年的商铺成交价继续下滑，八个区的商铺成交均价为9810元/平方米，与2002年商铺的成交价格同期大幅下降了％。不过，受城市规划和市政建设等利好因素影响，现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。 1998-2002年全市商铺成交均价表
商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，
商业街项目营销策划策划方案 1、确定案名：商业街可凭借“XX”本身的知名度为其相关物业确立案名。如：“XX商业街”、“XX汽车客运站”“XX物流配送中心”等。另多层与小高层建筑，也可分别命名为“风×大厦”、“陵×大厦”、“渡×酒店”取首隐含“XX”（仅供参考）。 2、销售策略 *培养市场气氛 利用项目的一切条件，营造浓烈的市场气氛，吸引目标客户的关注，为项目的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括：硬件塑造 ①告知性展示 应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引目标客户。 ②户外广告设置 户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，路牌、车身广告等其它户外媒体。 ③设置精美的示范单位―样板房 通过对示范单位－样板房的包装设计，可有效弥补平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。 ④销售部与咨询点的包装：统一门店装修、统一服装、统一形象，咨询点以三人为宜，其主要任务是散发宣传彩页、解答客户咨询、预约和集中客户确定看访日期，一般为每周两次，各咨询点交叉进行，
配置看房直通车接送看房。销售部要装饰豪华，除基本配置如：沙盘、模型、户型图、透视图、平面图、效果图、办公桌椅、洽谈桌椅、沙发茶几等，还应配备如：音响、彩电、播放背景音乐和商业街多媒体展厅等。 软性宣传 通过DM软性文章，详述XX商业街的开发为区域带来的种种利处，以优越的地理位置、有力的政府支持、超大的项目规模、合理的建筑规划、准确的市场定位、齐全的业态布局、完善的配套设施、时尚的生活方式、熟悉的生活环境打动目标客户的心。 同时，以抽奖的形式向中奖目标客户提供额外折扣或现金奖励。留住部分准备置业的目标客户，加强其他目标客户的印象。 *促销手段 (1)增加销售点 我司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑在芮城县、潼关、永济、运城设促销点，并设专车接送看楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。 (2)活动促销选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。活动促销不仅能促进销售，还能体现开发商的实力，提升品牌形象和消费者对该项目的认可度，在整个销售过程中结合销售情况或节假日，举办各种大型促销活动促销（如互动娱乐活动、业主联谊会等）。 (3)潜在客户开发
XXX社区底商营销执行方案 第一部分、营销准备工作 1、营销主体 A、成立以XXX商业项目营销小组为主体的专职营销小组进行营销； B、成立以元亨机构策划部、销售部为策略支持的营销协作小组进行策略支持； C、案场建立销售卖场作为硬体支撑。 2、营销队伍组建 为了更好地完成项目的营销工作，需要根据需求进行营销队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。 招聘原则：专业的营销人员，必须具有本行业从业3年以上营销管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的营销工作、营销策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场营销、拥有行业内大量客户资源者。 营销部人员招聘计划：由于本项目的体量不大，营销存在一定的难度，需要项目营销组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与营销合同等的洽谈和签订。故项目营销组的核心人数建议在2－3人左右： 营销经理：1名 营销员/市场研究员：1名 商业策划师：1名 3、营销架构 本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个营销小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的营销细则。营销经理向公司直接领导负责，进行营销工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。 项目营销小组架构图： 总公司——
1、项目经理 （1）招商主任 ※招商员 （2）市场研究员 2、营销策划协作小组 （1）商业策划 （2）设计人员 （3）文案策划 （4）行政人员 备注：以上人员建议在项目营销正式启动前半个月到位（2009年9月15日前），并针对营销进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。 ４、营销工作管理 ●营销人员上岗前培训，做营销前准备； ●每周项目例会，通报每周营销情况及当前尚待解决的问题； ●每日以书面形式汇报营销情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报； ●定期提交周例会纪要、营销周、月总结； ●每周定期组织营销小组与营销协助小组人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。 ５、营销物料准备 ●营销物料：营销手册、营销单张、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。商业概况，业态规划、营销条件和日期（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍） 八开，125铜版印刷
×商业街整合营销推广方案 【最新资料，WORD文档，可编辑】 一、市场调研分析 <一>调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二>调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三>调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供 客观依据。 <四>调查范围 哈密市主要商业市场 <五>调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六>调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。
2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献 相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应， 吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水 平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。 哈密市的消费主要集中于商场，集贸市场，其中商场和品牌店主要经营中高档商品，集贸市场主要经营中低档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等，从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。 3、商户忠诚度低，流动性强 由于哈密市商业雷同性强，缺乏差异性，未能形成自己市场的竞争优势，因此当新的市场出现时，立即出现大量商户的流动现象，新的市场只需借助价格杠杆和一些炒作，即可迅速将原市