论文关键词土地供应政策；房地产市场；房价
论文摘要近年来我国政府利用一系列土地供应政策对房地产市场进行宏观调控，在此背景下简述了土地供应政策对房地产市场影响的传导机制、时滞效应，分析了土地供应总量、供应结构及供应方式对房地产市场的影响，最后总结了土地供应政策调控房地产市场的政策启示。
近期在国际金融危机的大背景下，我国房地产市场开始进入低迷状态而且形势有继续恶化的趋势，国家为稳定房地产市场陆续出台了一系列“救市暖市”宏观调控政策。自2005年以来，我国政府就频频出重拳，加大对房地产市场的调控力度，并根据中国的特点，正式将土地供应政策纳入国家宏观调控房地产市场和国民经济发展的政策体系中。不同的土地供应政策会形成不同的激励和约束机制，会导致政府、组织和个人在土地利用中做出不同的行为选择，从而产生不同的土地资源配置效率。利用土地供应政策对房地产市场进行宏观调控，其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量、供应方式和供应结构的干预，对一定范围内房地产市场运行进行引导和调节的过程。
1土地供应政策
1.1土地供应政策的目标与实现手段
土地供应政策的直接目标是保护土地资源，优化土地资源在不同地区、行业和部门之间的配置；间接目标是服从和服务于国家宏观调控的总体要求，确保国民经济和区域经济持续快速健康发展。土地供应政策目标的实现，要以依靠经济和法律手段为主，辅以行政手段；要充分发挥市场机制优化土地资源配置效率的积极作用[1]。
1.2我国土地供应政策的特点
我国城市土地供应政策区别于其他国家，具有以下特色：①城市土地供应实行政府垄断，类似于中国香港，称为一级城市土地市场的政府垄断供应，政府是惟一的土地供应者。政府可以通过控制土地供应量和土地供应的市场化程度等政策工具，影响和调控房地产市场。②我国城市政府的土地供应政策除了其他国家通常采取的调节土地供应量这个手段外，还有调整土地供应市场化程度的独特手段。本文定义的土地供应政策指城市政府通过改变批准用于房地产开发与城市建设的土地数量和供应方式结构，调控城市房地产市场的供求关系，寻求房地产市场的平稳发展。从实行城市（镇）土地制度改革以来，土地生产要素开始流动，极大地促进了我国房地产业发展和城市建设。10余年来，我国房地产业由小变大、由弱变强，已经发展成为拉动国民经济发展、影响宏观经济全局的重要产业[2]。
2土地供应政策对房地产市场影响的传导机制
土地政策对房地产市场的影响主要包括2个途径：首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加。其次，土地供应量对房地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。
与金融政策、税收政策相比，土地宏观调控政策只能对供给产生影响，无法对需求产生直接的影响，无法实现整体市场的稳定均衡。土地政策这一行政手段对供给的影响是很有效的，因为土地所有权归国家所有。而对于土地使用需求的影响并不能通过土地政策来实现，
单纯地对土地供给的控制只能加剧对土地的需求，激化土地供需之间的矛盾[3]。
3土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应
土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。
对房地产市场的土地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。由于土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方面的调控措施，土地调控对增量市场的影响最为直接，但是效果显现的时间更长。无论是土地总量调控还是结构调控，土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。忽视土地供应时滞的存在，就无法清楚地把握调控的影响效应，对于市场的调控只能是较盲目的决策，达不到预期的效果[4]。
4土地供应总量对房地产市场的影响
4.1土地供应总量对房地产市场数量的影响
土地供应是房地产市场基础，土地供应如果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供应总量为有效供应总量。土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供应总量，特别是影响增量房地产产品；另一方面是影响生产和预期，但影响力的时效不同，对房地产产品供应的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率（项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值）来反映。设房地产增量为QR（平方米建筑面积），土地供给量为QL（平方米土地面积），容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。
4.2土地供应量对房地产价格的影响
房地产价格代表了对房地产的需求，土地市场的供求关系作用形成地价，决定新一轮房地产价格的大小。利用四象限模型的分析方法可分析出土地市场和房地产市场的互动机理：当房地产数量的需求上升时，土地供应量、地价、房地产价格和地产数量都增大了。当房地产的价格上升时，土地供应量也上升，房地产价格与土地供应量呈正相关的关系，并且房地产价格是土地供应量变化的原因。通过对土地供给弹性变化的分析，随着城市的发展，可以用较少的土地供应量来调控相同的房地产价格的涨幅[5]。
5土地供应结构对房地产市场的影响
5.1土地供应用途结构对房地产市场的影响
不同用途用地的供应比例，体现了政府的产业政策，例如目前我国采用供地结构的政策是，对于不符合国家产业政策和行业准入条件的建设项目停止供地，对于限制性项目提高供地标准和条件，并根据经济发展需要、动态调整和更新限制性、禁止性建设项目供地目录；同时调整商业用地的市场投放量，增加产业政策扶持行业的供地量。
5.2住宅用地供应结构对住宅市场的影响
住宅用地在土地供应总量中的比例决定了住宅用地的供应量，从而影响住宅市场的供需关系，进而影响住房价格。不同类型住宅用地的供应结构对应的是房地产产品的结构，住宅产
品供应结构包括商品住宅、普通商品住宅、中低价商品房、经济适用房、廉租房5种形态。其中，商品住宅属完全市场化产品，普通商品住宅是在开发及销售中减免部分税费的商品房，经济适用房、中低价商品房也属商品房，但带有明显保障色彩，廉租房则完全属于社会保障产品。住宅用地供应的结构比例对住房市场机制的发育和住房保障体系的建设有着重要影响。
（1）当保障性住房用地供应过度时，则会影响完全市场化的住宅市场。因此，以不挤占市场的空间为前提供应适当的比例，是保障性住房用地的供应所必须遵守的原则。
（2）当完全市场化的住宅用地供应过度时，则会影响住房保障体系的建设，甚至影响社会稳定。目前，我国很多大中城市出现的供应结构不平衡，房价上涨速度过快，房价收入比过高等现象，与过分强调住房市场化，忽视住房保障体系建设的住房政策有很大关系。
（3）住宅市场化与住房保障的协调发展。随着住宅市场发展阶段和公平与效率的侧重的变化，作为功能主体的政府与市场的定位，以及住房保障与住房市场各自的生长空间的变化，过度的供应保障性住宅用地会影响市场效率，而过度的供应商品住宅用地则会影响社会公平。
5.3土地供应空间结构对房地产市场的影响
土地供应空间区位结构首先对城市区域发展产生影响，然后影响区域的房地产市场。良好的土地供应空间结构，能够与城市发展方向、环境发展目标相适应，与公共基础设施用地的供应相结合，能够优化城市功能、空间结构；进一步促进区域土地供应均衡，各种功能用地合理分布，房地产整体价值提升，房地产市场协调发展。而不合理的土地供应空间结构，致使土地供应与城市总体规划不一致，城市功能失调，空间结构模糊；进一步致使部分区域房地产市场供过于求，土地闲置现象严重，而部分区域房地产市场供不应求，导致房屋价格奇高，影响房地产市场的可持续发展。另外，供应土地的空间分布对应的房地产产品结构先对不同类别的房地产供需平衡产生影响，后对房地产价格产生影响[6]。
6土地供应方式对房地产市场的影响
土地出让方式主要有协议出让和土地使用权招拍挂出让2种方式。自国土资源部2002年11号令规定商业经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌方式出让，和国土资源部2004年71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定2004年8月31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。国有土地使用权招标拍卖制度的实施，使国有土地资产的保值增值的目的实现了，当然也促进了房地产市场健康发展。这一政策的出台促进了开发商的优胜劣汰，也是土地资源重新再分配，更是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，房地产市场将由此步入行业结构性、规范性调整的新阶段。具体表现在以下几方面：一是提高有限土地资源的使用效率，降低房地产给社会带来的金融风险以及给消费者带来的产品风险。二是国家对房地产市场的政策性调节将更加有效，在政策性调节的基础上市场化调节将发挥更大作用。三是房地产市场开发将进入品牌化、专业化、市场化发展阶段。四是房地产行业的综合服务水平也会上升。开发商经营理念将由“速度型”向“效益型”转变，意味着房子会越盖越好[7]。
7土地供应政策与房地产市场关系的研究启示
（1）土地供应政策调控房地产市场定位为参与型而非主导型，并把握参与力度。土地政策参与宏观调控是我国宏观经济调控政策实践中的新特征，由于土地政策调控具有一定的特殊性，其终究是作为财政和货币等相关政策的辅助手段。土地政策离不开与货币政策、财
政政策、税收政策等其他宏观调控政策之间的协调与作用，需要政策之间互相配合。
（2）土地供应量是影响当前住房供应的一个重要因素。
要加强对土地供应时效性的管理，使政府的土地供应及时转化为有效的住房供应，从而提高政府土地供应的效率。
（3）土地招拍挂市场仍处于起步阶段，市场效率尚没达到预期，这需要政府、开发商和公众的共同努力。
（4）政府制定土地供应计划和住宅用地供应结构时，应综合考虑市场与保障的互动影响机理、住房市场的发展阶段以及经济发展水平，科学地确定住宅用地供应结构。
在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。
我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地
城乡统筹发展视角下的土地政策参与 摘要：中国土地集体制度和半市场化决定了与土地政策参与城乡统筹调控的必要性，近年，土地整治达到了显著效果却也存在问题，我们应坚持科学的取向和原则，正确运用政策工具。 关键词：双重约束效果取向原则政策工具 中国作为一个正处于城市化起飞阶段的国家，其城市化的推进是在土地集体制度和尚未完成市场化的双重约束下进行的。在土地集体制度下，农民无法以土地所有者的身份获得土地的处置权，并依赖转让土地获得城市的社会保障。市场机制有时会存在失灵与不公平现象，而在市场化尚未完成将会在更大程度上拉大城乡差距，危害社会稳定。 国情的特殊限制决定我国的城市化不能单单在市场的调节下进行，参照我国经济制度和以往经验，让土地政策参与到城乡统筹发展调控的过程中，是推进城市化健康快速发展的必要途径。土地政策参与城乡统筹发展调控，就是运用农用地专用审批和土地征收征用等政策工具，控制农村土地向城市土地转化的速度和规模，干预和调整土地资源在城乡之间的配置结构，①把政府这只“看得见的手”引入农村土地非农化和城市化过程中。 2003年党中央、国务院正式提出运用土地政策参与宏观调控，经过五年的时间，土地调控从主要着眼于土地市场的调控转变为运用土地政策参与宏观调控，产生了良好的效果。 ②第一，土地供应与经济增长基本相适应。第二，土地政策约束了固定资产投资的过快增长。第三，供地政策促进了产业结构调整与优化。第四，土地调控促进了区域发展格局优化和区域协调发展。第五，土地节约集约利用政策的强化促进了经济发展方式的转变。第六，优化房地产开发用地结构，保障民生用地的需求。、 成效是该肯定的，但是各个实施点都存在诸多问题，以成都市土地整治为例，③出现了土地整治的实施目标和验收标准不能获得较高的综合效益；群众参与度不高；优势产业利用效果不突出；居民点整理不多；土地流转规模不大；农民收益增加不多等问题。 综观我国近年来土地政策参与公宏观调控的问题，相关学者认为：城乡统筹下的土地政策应关注以下取向：④调控对象由主要调控政府向调控政府与调控企业并重转变；调控内容由关注总量向关注总量与注重结构和布局并重转变；调控手段由主要依靠行政手段向综合运用经济、法律、行政和技术手段转变。⑤同时坚持保护耕地和集约节约用地相结合；发挥地 ①靳相木.地根经济：一个研究范式及其对土地宏观调控的初步应用[M].浙江大学出版社，2007. ②甘藏春.21世纪经济报道：构中国特色土地政策参与宏观调控体系[R].南方报业传媒集团，2007.12.29 ③市政协委员解慧琪.关于城乡统筹中土地整治的问题和建议[R].成都人民政府新闻发布会，2011.10.23 ④甘藏春.21世纪经济报道：构中国特色土地政策参与宏观调控体系[R].南方报业传媒集团，2007.12.29 ⑤赵越.统筹城乡发展情势下重庆土地储备整治战略研究[N].安徽行政学院学报,2010.2期
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)
房地产市场调控工作实施方案 为促进房地产市场健康平稳发展，深入落实城市调控主体责任，结合地区实际，制定本方案。 一、总体要求 坚持“房住不炒”定位，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，统筹房地产市场供需双向调节，分类调控、因城施策，完善房地产调控举措，强化行业监督管理，坚决遏制投机炒房行为，防范化解市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。 二、实施范围 市四区，如意工业园区、金川工业园区范围内。 三、工作措施 （一）优化土地供应结构，全力稳地价 1.准确把握土地供应节奏。依据商品住房去化周期科学确定土地供应节奏，当商品住房去化周期连续3个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照土地供应计划正常供地；当商品住房去化周期连续3个月小于12个月时，加快土地供应节奏；当商品住房去化周期连续3个月大于18个月时，暂停土地供应。（责任单位：市自然资源局、住房和城乡建设局、土地收储中心） 2.适时调整住宅用地出让方式。根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格。“限地价、竞房价、竞配建”是指，商品住房用地出让价格溢价率达到一定比例时实行“地价熔断”机制，转为竞房价、竞配建或采取摇号方式决定建设用地使用权人；“限房价、竞地价”是指，商品住房分区域限定上市房源销售价格，建设用地使用权由出价最高者竞得。（责任单位：市公共资源交易监督管理局、土地收储中心、自然资源局）
3.有序推动存量土地调整用途。允许已取得使用权的商业用地调整为商品住房用地，调整比例最高为50%。（责任单位：市自然资源局、土地收储中心） 4.有效促进已供用地开发建设。严禁开发企业未经审批，擅自以“项目分期”方式变相“圈地囤地”，超出土地出让合同或划拨决定书约定、规定动工开发期限满1年以及已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资额占不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，按照闲置土地依法依规处置。对于存在拖欠土地出让收入、项目建设滞后涉嫌“圈地囤地”等情形的开发企业，禁止其报名参与土地竞买，限制其参与新的房地产项目开发建设。（责任单位：市公共资源交易监督管理局、自然资源局、城管执法局、土地收储中心） （二）规范房地产市场运行，全力稳房价 5.差别化限制购房贷款。购买商品住房申请商业贷款的，购买首套房首付比例不得低于20%，购买二套房首付比例不得低于40%，购买三套及以上住房的不得办理商业贷款；购买商品住房申请住房公积金贷款的，第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请，三次及以上申请住房公积金贷款不予受理。（责任单位：市住房和城乡建设局、金融办） 6.实行商品房预售价格备案制度。新建项目办理商品房预售许可证时，商品房预销售价格须在市住建部门备案，备案价格原则上不得高于同地段、同品质楼盘上个月网签平均销售价格，无成交记录的逐月向上顺延；商品房预售备案价格原则上不得调整，确需调整的项目3个月后须重新向住建部门申请备案。对于无参考价格的新建项目，由市发改、住建、市场监管、统计、土地收储等部门组成的价格审定小组，对项目申报的备案价格进行审定；对于全装修新建项目，毛坯房价格和装修价格须一并履行备案程序，装修标准须购房合同中载明，并设置样板间。
在我国如何以土地政策参与宏观调控 1.近年来，由于我国社会经济条件的变化，传统的以财政政策和货币政策为主要内容的宏观调控发生作用的基础发生了变化，已经无法满足现实社会经济宏观调控的要求。由于我国的土地属于国家和集体所有，所以土地参与宏观调控成为了可能。 2.土地管理参与宏观调控的可行性 按照市场经济的一般原理，生产要素是一种资源，市场经济就是要使市场在资源配置中起基础性的作用。然而，生产要素在我国不同于其他要素的最大特点之一就是其产权的垄断性。产权清晰是生产要素在市场中自由交易的前提和基础。政府对土地资源配置中一级市场的垄断，使得市场的直接调控成为不可能，相反，通过间接的宏观调控来配置土地资源具备了可行性，具体体现在以下方面 3.通过土地管理可以调控宏观经济增长 宏观调控是利用各种手段调节土地总供给和总需求，以降低经济波动幅度，保持宏观经济持续、快速、协调、健康发展。调节投资规模是实现宏观调控目标的主要手段。通过控制土地配置来调节投资规模，可以有效地调控经济增长。近年来，由于片面追求经济增长速度，科技园、产业园、大型广场等相关的招商引资圈地项目此消彼长，土地供给过量，造成投资过度、宏观经济过热的局面。相反，拧紧土地供给阀门会起到冷却宏观经济的作用。 4.通过土地管理可以促进产业结构调整与优化 作为经济结构重要组成部分的产业结构，可以通过调节土地配置总量和结构，引导产业结构调整，促进产业结构优化。国家对一些低水平重复建设的项目和大量耗费资源的建设项目，实施了限制和禁止用地，促使经济发达地区工业用地比
重开始降低。在经济发达地区，土地供应向中高技术密集型产业集中的趋势开始明显出现。 5.通过土地管理可以调整宏观经济布局，促进区域经济协调发展 根据国家经济社会发展战略，在按照资源禀赋、区位比较优势和充分发挥市场配置资源作用的基础上，实施土地利用总体规划，制定相应的土地利用和供应政策，调控区域供给，可以有效地整和资源，优化经济布局，促进区域经济的分工协作、协调发展。近年来，随着国家区域政策发展的变化，土地供应呈现出中西部比重提高、东部比重有所下降的变化特征。 6土地供应调控 土地在我国是一种稀缺的国有垄断资源和生产要素，土地供应的宏观调控无疑是土地管理参与宏观调控的最主要内容。首先，土地供应调控有土地供应总量调控，即以建设用地调控为主要内容的总量调控。建设用地总量是影响经济发展速度和效益的重要因素，控制建设用地总量，是调控经济运行的重要手段。建设用地总量调控主要通过编制科学合理的土地利用总体规划和土地利用年度计划来实现。其次，土地供应调控还包括土地供应结构调控。通过对不同用途土地的供应，促进产业结构调整和产业优化升级，这就需要按照国家产业政策，适时调整供地政策，对符合国家、省、市产业结构调整方向的项目予以用地扶持；对于禁止性项目，停止供地；对于限制性项目，提高供地标准和条件。国家也正是通过对土地供应结构的调整对住房供应结构进行调整的。再次，土地供应调控还包括土地供应方式调控。如2006年国务院下发的《通知》针对当前土地管理特别是土地调控中出现的建设用地总量增长过快、低成本工业用地过度扩张等问题，又做出明确规定：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布
2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%
历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标： 加强房地产市场管理； 政策容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规市场行为，整顿市场 秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；
1991年 政策目标：规产地产业发展：深化住房制度改革； 政策容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国围全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革； 政策容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展 房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年 政策目标：规房地产市场； 政策容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年
我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。
2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望 2008-2-25 房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能，如果以开发商所谓“市场决定一切”为借口放弃宏观调控，房地产必将给社会带来灾难性后果。因此，在中国目前情况下，宏观调控不仅必要而且必须。房地产价格一直是广大市民关注的话题，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级政府工作议程。 早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。特别是2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火” 消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。
土地管理参与宏观调控 发表时间：2019-05-06T15:33:59.703Z 来源：《工程管理前沿》2019年第02期作者：李建国魏建国[导读] 需要在今后土地管理与宏观调控的实践中进一步完善，更好发挥土地管理参与宏观调控的作用，促进市场经济稳定快速发展。菏泽市国土资源和规划局 274000 【摘要】：土地管理参与宏观调控理论已经成为经济和社会管理科学的重要内容，在促进国民经注快速增长同时，不断加强和改善宏观调控，保障市场经济的稳定运行，是我国现代化进程中必须要始终正视的课题。是我国宏观调控中的新特点、新任务、新选择，需要一 个不断探索、积累经验和逐步完善的过程。需要在今后土地管理与宏观调控的实践中进一步完善，更好发挥土地管理参与宏观调控的作用，促进市场经济稳定快速发展。 【关键词】：土地管理；宏观调控 随着市场经济的发展，土地管理参与宏观调控的理论已经成为经济和社会管理科学的重要内容。市场经济是以市场作为资源配置主要手段的经济运行方式。它要求土地管理必需与宏观调控相协调，在市场经济的推动下，土地管理参与宏观调控在地位和作用上得到显化，土地管理已经成为经济和社会管理的重要日程。在近年来宏观调控的实践中，出现了一个新的特点，土地管理成为我国宏观调控中新的政策工具。如何认识土地管理参与宏观调控，如何发挥土地调控的作用，是需要认真研究和回答的问题。 1土地管理参与宏观调控的目标、原则 第一，要依据中国土地国情作出自觉选择。中国的现代化是在一个13亿人口的大国发生的，在现代化的进程中，随着经济高速增长，城市化进程加速，人地矛盾日趋尖锐。在经济增长过程中，土地资源既承载着保证粮食安全的功能，同时又承担着保障工业化，城市化顺利推进的任务。随着现代化进程的加快，土地资源对经济增长的约束力越来越强劲。作为重要的生产要素，土地的供应能力直接决定着经济增长的规模、结构和速度。从我国耕地资源来看，2005年年底全国耕地面积已经从1998年的19.45亿亩减少到18.31亿亩，人均耕地面积由10年前的1.59亩减少到目前的1.40亩，不足世界平均水平的40％。这就是中国土地的特殊国情。 第二，应该遵循市场经济国家的一般规则。在发达的、健全的、完善的市场经济国家里，宏观调控的主要任务是保证总供给和总需求的基本平衡；宏观调控的目标是经济增长率、充分就业率、通货膨胀率和国际收支平衡。宏观调控的政策工具是货币政策和财政政策。中国作为发展中国家，宏观调控应该遵循市场经济国家的一般规则。但是，也应该清醒地认识到中国社会转型期的特殊性：一方面经过二十多年的改革开放。我国资源配置的市场化程度已经相当高；另一方面我国与市场经济相适应的行政管理体制、现代金融体系，现代企业制度的完善还需要一个过程，特别是中国的经济增长是政府主导型的模式，完全依靠成熟的市场经济国家实施宏观调控的作法，难以完成现阶段宏观调控的任务，难以实现现阶段宏观调控的目标。因此，在完善货币政策，财政政策调控功能的同时，积极运用产业政策、土地管理参与宏观调控，也就成为我国社会转型期经济调控的客观要求。 第三．通过主动调节土地供应总量、安排不同土地用途来有效引导投资和消费的方向和强度，实现经济运行调控目标。我国的土地制度为土地政策参与宏观调控提供了可能。我国宪法规定城市土地国家所有，我国的《土地管理法》、氍城市房地产管理法》确定了土地用途管制、农用地转用、建设用地统一供应等法律制度。这就使政府对土地供应有较强的调控能力，可以通过主动调节土地供应总量、安排不同土地用途来有效引导投资和消费的方向和强度。运用土地管理参与宏观调控，必须准确分析和判断宏观经济形势，根据产业发展政策和区域发展政策的要求，选择土地管理的方向，确定土地管理参与宏观调控的重点。近年来，按照中央的要求，准确把握了土地管理参与宏观调控的重点，即：既满足对投资需求的引导，又与货币政策一起对投资需求进行调控。既满足产业用地需求，又促进产业结构和经济增长方式转变，既发挥区位优势，又促进区域合理布局和协调发展。同时，积极配合货币政策、财政政策和产业政策，严把土地闸门，土地管理参与宏观调控取得了明显成效。 2 土地管理参与宏观调控的途径和方法 第一，土地管理参与宏观调控重点要遏制工业用地低成本过度扩张。工业用地低成本过度扩张，导致了地区之间恶性竞争和大量低水平重复建设现象的发生，也造成了影响金融安垒、社会安定等不稳定因素的增多。因此，必须把遏制工业用地低成本过度扩张作为当前土地调控的重点。 第二，土地管理参与宏观调控关键要从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度。要根据经济形势，从严从紧控制新增建设用地的总量、结构和节奏。同时，还要加强土地利用规划、计划的实施管理。国务院31号文件改革了土地利用计划管理办法．明确将新增建设用地控制指标纳入土地利用年度计划，以实际新增建设用地面积作为土地利用年度计划考核的依据。 第三，土地管理参与宏观调控手段要综合运用经济、法律、行政和技术手段。经济手段，核心是要提高建设用地的取得和保有成本。如在土地成本中加大征地补偿安置费用的比重、提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准等。法律手段，重点是严格土地管理法律法规的执行、严肃惩处土地违法违规行为等。行政手段，关键是完善地方政府主要负责人土地管理的责任制度。技术手段，重点是强化土地管理的调查统计等基础工作。这些手段综合运用，不仅可以发挥土地在宏观调控中的作用．而且有利于促进各地招商引资质量的提高，有利于促进地区之间产业的梯度转移，有利于促进以工补农、以城促乡、城乡统筹的和谐社会建设。 社会主义市场经济的建立，使土地管理与宏观调控进入T-个新的阶段，把握和运用好土地管理参与宏观调控，在经济发展和社会进步中起着重要的作用。在不同的历史时期，不同的经济政策及市场的需求都影响着土地经济中土地管理、土地利用、土地分配等问题。所以运用好土地管理参与宏观调控，是我国宏观调控中的新特点、新任务、新选择，需要一个不断探索、积累经验和逐步完善的过程，需要在今后土地管理参与宏观调控的实践中进一步完善土地调控体系，更好地发挥土地管理在宏观调控中的作用，更好地促进市场经济平稳快速发展。
至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段： （一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。 （二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4） 根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。 （三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。
国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调 研 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院 《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 姓名： 班级： 1483032 指导教师：王锦明 调研时间： 2016年7月 调研地点：上海市浦东新区祝桥镇 国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析，为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题，现将此次实践活动的有关情况报告如下。 基本情况 我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产
市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。 政策回顾 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。
我国宏观调控房地产的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，其目的在于： （一）有力弥补房地产市场的失灵 政府管制是解决市场失灵的重要手段。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。 （二）有利于防范金融风险 "在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。"[③]目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。 （三）有利于维护社会稳定 房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。 （四）有利于提升政府管理权威 土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。 政府要达到以上这些目的，对房地产的控制主要有以下几点： （一）政府应对房地产产业的发展进行正确定位 "中国的房地产业投资和产品的主体结构，应视为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅。而当前商品房供给结构却比较大地背离。国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。当前不是整个房地产业
土地管理参与宏观调控段冠宇 发表时间：2019-06-21T16:10:16.150Z 来源：《城镇建设》2019年第06期作者：段冠宇[导读] 在今后土地管理与宏观调控的实践中进一步完善，更好发挥土地管理参与宏观调控的作用，促进市场经济稳定快速发展。 东明县自然资源和规划局 274500 【摘要】：土地管理参与宏观调控理论已经成为经济和社会管理科学的重要内容，在促进国民经注快速增长同时，不断加强和改善宏观调控，保障市场经济的稳定运行，是我国现代化进程中必须要始终正视的课题。是我国宏观调控中的新特点、新任务、新选择，需要一个不断探索、积累经验和逐步完善的过程。需要在今后土地管理与宏观调控的实践中进一步完善，更好发挥土地管理参与宏观调控的作 用，促进市场经济稳定快速发展。 【关键词】：土地管理；宏观调控 随着市场经济的发展，土地管理参与宏观调控的理论已经成为经济和社会管理科学的重要内容。市场经济是以市场作为资源配置主要手段的经济运行方式。它要求土地管理必需与宏观调控相协调，在市场经济的推动下，土地管理参与宏观调控在地位和作用上得到显化，土地管理已经成为经济和社会管理的重要日程。在近年来宏观调控的实践中，出现了一个新的特点，土地管理成为我国宏观调控中新的政策工具。如何认识土地管理参与宏观调控，如何发挥土地调控的作用，是需要认真研究和回答的问题。 1土地管理参与宏观调控的目标、原则 第一，要依据中国土地国情作出自觉选择。中国的现代化是在一个13亿人口的大国发生的，在现代化的进程中，随着经济高速增长，城市化进程加速，人地矛盾日趋尖锐。在经济增长过程中，土地资源既承载着保证粮食安全的功能，同时又承担着保障工业化，城市化顺利推进的任务。随着现代化进程的加快，土地资源对经济增长的约束力越来越强劲。作为重要的生产要素，土地的供应能力直接决定着经济增长的规模、结构和速度。从我国耕地资源来看，2005年年底全国耕地面积已经从1998年的19.45亿亩减少到18.31亿亩，人均耕地面积由10年前的1.59亩减少到目前的1.40亩，不足世界平均水平的40％。这就是中国土地的特殊国情。 第二，应该遵循市场经济国家的一般规则。在发达的、健全的、完善的市场经济国家里，宏观调控的主要任务是保证总供给和总需求的基本平衡；宏观调控的目标是经济增长率、充分就业率、通货膨胀率和国际收支平衡。宏观调控的政策工具是货币政策和财政政策。中国作为发展中国家，宏观调控应该遵循市场经济国家的一般规则。但是，也应该清醒地认识到中国社会转型期的特殊性：一方面经过二十多年的改革开放。我国资源配置的市场化程度已经相当高；另一方面我国与市场经济相适应的行政管理体制、现代金融体系，现代企业制度的完善还需要一个过程，特别是中国的经济增长是政府主导型的模式，完全依靠成熟的市场经济国家实施宏观调控的作法，难以完成现阶段宏观调控的任务，难以实现现阶段宏观调控的目标。因此，在完善货币政策，财政政策调控功能的同时，积极运用产业政策、土地管理参与宏观调控，也就成为我国社会转型期经济调控的客观要求。 第三．通过主动调节土地供应总量、安排不同土地用途来有效引导投资和消费的方向和强度，实现经济运行调控目标。我国的土地制度为土地政策参与宏观调控提供了可能。我国宪法规定城市土地国家所有，我国的《土地管理法》、氍城市房地产管理法》确定了土地用途管制、农用地转用、建设用地统一供应等法律制度。这就使政府对土地供应有较强的调控能力，可以通过主动调节土地供应总量、安排不同土地用途来有效引导投资和消费的方向和强度。运用土地管理参与宏观调控，必须准确分析和判断宏观经济形势，根据产业发展政策和区域发展政策的要求，选择土地管理的方向，确定土地管理参与宏观调控的重点。近年来，按照中央的要求，准确把握了土地管理参与宏观调控的重点，即：既满足对投资需求的引导，又与货币政策一起对投资需求进行调控。既满足产业用地需求，又促进产业结构和经济增长方式转变，既发挥区位优势，又促进区域合理布局和协调发展。同时，积极配合货币政策、财政政策和产业政策，严把土地闸门，土地管理参与宏观调控取得了明显成效。 2 土地管理参与宏观调控的途径和方法 第一，土地管理参与宏观调控重点要遏制工业用地低成本过度扩张。工业用地低成本过度扩张，导致了地区之间恶性竞争和大量低水平重复建设现象的发生，也造成了影响金融安垒、社会安定等不稳定因素的增多。因此，必须把遏制工业用地低成本过度扩张作为当前土地调控的重点。 第二，土地管理参与宏观调控关键要从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度。要根据经济形势，从严从紧控制新增建设用地的总量、结构和节奏。同时，还要加强土地利用规划、计划的实施管理。国务院31号文件改革了土地利用计划管理办法．明确将新增建设用地控制指标纳入土地利用年度计划，以实际新增建设用地面积作为土地利用年度计划考核的依据。 第三，土地管理参与宏观调控手段要综合运用经济、法律、行政和技术手段。经济手段，核心是要提高建设用地的取得和保有成本。如在土地成本中加大征地补偿安置费用的比重、提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准等。法律手段，重点是严格土地管理法律法规的执行、严肃惩处土地违法违规行为等。行政手段，关键是完善地方政府主要负责人土地管理的责任制度。技术手段，重点是强化土地管理的调查统计等基础工作。这些手段综合运用，不仅可以发挥土地在宏观调控中的作用．而且有利于促进各地招商引资质量的提高，有利于促进地区之间产业的梯度转移，有利于促进以工补农、以城促乡、城乡统筹的和谐社会建设。 社会主义市场经济的建立，使土地管理与宏观调控进入T-个新的阶段，把握和运用好土地管理参与宏观调控，在经济发展和社会进步中起着重要的作用。在不同的历史时期，不同的经济政策及市场的需求都影响着土地经济中土地管理、土地利用、土地分配等问题。所以运用好土地管理参与宏观调控，是我国宏观调控中的新特点、新任务、新选择，需要一个不断探索、积累经验和逐步完善的过程，需要在今后土地管理参与宏观调控的实践中进一步完善土地调控体系，更好地发挥土地管理在宏观调控中的作用，更好地促进市场经济平稳快速发展.