事项名称：
乡镇（村）企业使用集体建设用地审批
事项类别：
行政许可事项
设定依据：
1、《中华人民共和国土地管理法》第59条、第61条第一款；
2、《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部令第42号）第2条。
审批对象：
自然人、法人、其他组织
实施机关
市国土资源局区县分局承办，区县人民政府审批
收费依据及标准
《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》(市人民政府令［1994］第21号)，2元/平方米/年。
受理方式
现场受理
受理地点
北京市国土资源局区县分局受理窗口
办理时限
15个工作日（不包括区县人民政府审批时间）
办理处室
市国土资源局区县分局
申请材料
1、乡镇(村)企业建设使用集体建设用地申请表（原件）；
2、申请人身份证明材料：
（1）自然人，提交身份证（复印件）；
（2）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；
（3）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；
（4）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；
（5）委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）。
3、发改部门核发的审批、核准、备案文件（复印件）；
4、规划部门核发的相关规划文件及其附件、附图（复印件）；
5、建设项目用地预审意见（复印件）；
6、土地勘测定界技术报告书和勘测定界图（原件）；
7、建设项目总平面图或线性工程平面图（复印件）；
8、《土地权属审查告知书》（原件）。
审批流程
申请—受理—审查—决定—告知
审查内容
1.申请
申请人按照申请材料要求申报乡镇（村）企业用地。
2.受理
材料是否齐备，格式是否合乎要求，签章是否完整。
3.审查
⑴申请材料填报是否规范、准确；
⑵审查是否符合乡镇（村）企业使用集体建设用地的相关法律法规和政策规定。
4.决定
根据审查意见结合相关法律法规和政策规定，区县政府做出是否同意用地的决定。
审查标准
1.申请
申请人符合以下条件，方可申请：
（1）申请人是乡镇企业或以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业；
（2）申请的用地是经依法批准的集体建设用地，如占用农用地的，需依法办理农转用审批手续；
（3）符合乡镇土地利用总体规划和土地利用年度计划；
（4）已通过建设用地预审；
（5）已取得项目计划部门立项批准；
（6）已取得规划部门的规划意见。
2.受理
材料齐备，格式合乎要求，签章完整。
3.审查：
（1）材料齐全、符合法定形式、属于职权管辖范围；
（2）是否符合申请条件、用地条件；
国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通 知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29日生效日期：2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局： 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。
各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖 市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。
农村经济学现代农业科技2011年第15期 土地有偿使用制度建立以来，集体建设用地流转逐步成为中国土地管理的一个热点问题[1]。农村集体建设用地流转是城乡土地市场一体化的重要组成部分，虽然我国现行法律严格限制集体建设用地流转，但自发、隐性流转早已存在。它将成为中国工业化、城镇化进程中土地资本化与市场化建设的最主要形式[2]。 1农村集体建设用地流转概念 我国法律对于集体建设用地迄今并没有一个确切定义。但可以肯定的是按权属看，该建设用地的所有权属于农民集体，而不是属于国家；按土地的用途看，它不是指农用地，也不是指未利用土地；按合法性看，它是指依法经批准的建设用地，是合法的而不是非法的建设用地[3]。集体建设用地流转可分为所有权流转和使用权流转。农村集体土地所有权流转是指由于国家征用，土地所有权由农民集体所有转变为国家所有的一种方式；土地使用权流转是农民集体或个体农户将其使用的集体非农建设用地通过出租、转让、入股等方式让与他人使用的行为[3-4]。 从我国的国情出发，土地权利的流转，更多地表现为土地使用权的流转。集体建设用地使用权流转又可以分为初次流转和再次流转。权利转出方为土地所有权人（或者其代表）的，其转移使用权称为初次流转，包括流转申请、流转审批、流转交易、流转登记4个步骤；如权利转出方为土地使用权人，集体建设用地使用权再转移的行为称为再次流转，包括流转交易、流转登记2个步骤[1，4-5]。 2农村集体建设用地流转的必然性和客观性 随着中国工业化、城市化的快速推进，国家每年通过征收农民集体土地来增加土地市场的供给，但城市对土地的需求量往往远高于国家每年的征地量[6]。 来自国家土地部门2005年的数据显示，扣除交通、水利等无法进入市场流通的土地之后，农村建设用地与城市建设用地分别约为1700万hm2和700万hm2[7]，农村集体建设用地数量约相当于城市建设用地的2.5倍。城市的扩张和工业的发展使得盘活集体建设用地势在必行。 随着土地经济价值观日渐成熟，集体土地流转已成为社会商品经济和商品意识发展的必然产物，是流转发生的主观原因[8]。着眼于流转实践带来的效果，农村集体建设用地流转是社会主义市场经济发展的客观要求，它探索了一条集体经济在市场经济体制下壮大发展的新途径；盘活了存量土地，实现了土地资产保值增值，增加农民收入；同时，也促进了城乡一体化的发展[9-11]。流转制度创新使潜在收入得以增加，流转制度环境变化使潜在收入分割成为可能以及流转制度安排成本在降低[12]。从农村城镇化和工业化的关系入手，农村集体建设用地的流转为农村城镇化和工业化提供土地条件；提供了部分资金，降低了农村城镇化和工业化的成本；也有利于农村城镇工业的集聚和产业结构升级；与此同时，农村城镇化和工业化进程的加快可进一步促进农村集体建设用地的流转[13]。 3农村集体建设用地流转的运行模式 3.1流转形式 目前，集体建设用地流转已经涵盖了出让、转让、出租、抵押、联营、入股等多种形式[11]。具体可以概括：农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权；集体土地以征、转为国有，并办理转让、出租手续，补交相关税费，实现所有权、使用权的流转；集体之间辖域调整，土地所有权或使用权相应调整；在基础设施项目建设中，以集体土地使用权合作的方式进行流转；集体土地使用权随企业厂房转让、出租；乡（镇）村以集体土地使用权作价入股、联营形式兴办各种企业；乡镇企业合并、兼并及股份制改组中的集体土地使用权转让、出租；由于企业倒闭或债权债务等原因，通过司法裁定使集体土地使用权发生转移；集体土地使用权随农民住宅转让出租。其中集体建设用地流转的主要形式是土地使 农村集体建设用地流转研究综述 杨希越 （南京农业大学，江苏南京210095） 摘要在回顾集体建设用地流转相关概念的基础上，阐述了集体建设用地流转的必然性和客观性，重点综述了集体建设用地流转的运行模式，包括流转的形式、流转的模式以及流转的收益分配，也对近年来学者们关于集体建设用地流转制度的建议等方面的主要内容和研究进展进行了简要梳理。以期对我国集体建设用地流转的发展与深化研究有所裨益。 关键词集体建设用地流转；必要性；流转模式；收益分配；建议 中图分类号F321.1文献标识码A文章编号1007-5739（2011）15-0394-02 Review on Rural Collective Construction Land Transference YANG Xi-yue （Nanjing Agricultural University，Nanjing Jiangsu210095） Abstract On the basis of reviewing concepts about the collective construction land transference，the need for transfer of collective construction land was introduced，and operation mode of collective construction land transference including transferred range，transferred mode，transferred form，and transferred profit-sharing were elaborated.At the same time，the study about collective construction land transference system of the proposal，and other aspects of the main content and the latest research progress were briely summarized.It′s expected to provide insights for further development and study of collective construction land transference in China. Key words collective construction land transference；necessity；transferred mode；profit-sharing；suggestion 收稿日期2011-06-27
一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项： 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;
国有建设用地使用权管理办法-制度大全 国有建设用地使用权管理办法之相关制度和职责，第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人... 第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,制定本管理暂行办法。 第二条下列项目用地不得改变土地用途: (一)保障性安居工程项目用地。 (二)划拨国有建设用地使用权的项目用地。 (三)工业园区或工业集中发展区内的工业项目用地。 (四)分期建设的工业项目用地。 (五)土地出让合同、划拨决定书或其它协议约定改变土地用途应收回土地使用权的。 (六)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其它形式限制土地使用权利的。 (七)共有土地使用权,未经其它共有人书面同意的。 (八)土地使用权属存在争议的。 (九)法律、法规和政策规定禁止改变土地用途的其它情形。 本条第(一)至(五)项,为实施城乡规划确需改变土地用途的,经依法批准后予以收回土地使用权,对原土地使用权人依法予以补偿,纳入政府储备库。 第三条申请改变国有建设用地使用权用途的,应符合以下条件: (一)依法取得的国有建设用地使用权。 (二)拟改变的用途符合城市(镇)总体规划和控制性详细规划。 第四条国有建设用地使用权用途改变按下列程序办理: (一)用地业主向市、区县国土资源部门提出书面申请,说明改变用途的理由。 (二)对符合土地管理政策改变用途的,市、区县国土资源部门致函同级城乡规划部门征求意见,城乡规划部门根据城市(镇)总体规划和控制性详细规划进行论证。 (三)市、区县城乡规划部门论证同意改变土地用途的,提出具体规划设计条件致函国土资源部门,其中城市规划区容积率指标按照市政府《关于加强房地产开发项目容积率调整管理的通知》(眉府发〔〕45号)规定核定。市、区县国土资源部门对改变用途需补交的土地出让金进行测算,提交同级规划委员会审议。 (四)规划委员会审议通过的,市、区县国土资源部门拟定国有建设用地使用权用途改变方案,报同级人民政府审批。 (五)经同级人民政府批准后,用地业主应在批准后60日内缴清土地出让金,逾期未缴清土地出让金的,批准改变用途事项失效。 (六)用地业主缴清土地出让金后,国土资源部门按照规划部门核发新的规划条件,与用地业主重新签订土地出让合同。 第五条除本办法第二条规定不得改变土地用途的项目用地外,在依法取得的国有建设用地上,原经依法批准已建的地上建筑物用途与土地用途不一致的,市、区县国土资源部门可依法办理改变用途手续,并按本办法第六条规定征收土地出让金。
农村集体建设用地使用权流转管理办法 二○○四年六月二十二日 试行农村集体建设用地 使用权流转实施办法 第一章总则 第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。 第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。 第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。 农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。 第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件： （一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权； （二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划； （三）依法办理土地登记，领有土地权属证书； （四）界址清楚，没有权属争议。 第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。 第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。 农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。 第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。
通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。 第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。 第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。 有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权： （一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； （二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的； （三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的； （四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。 因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。 第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。 第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。 第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。 第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。 征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。 征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。 第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。 第二章农村集体建设用地使用权出让 第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的
集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面： （二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地按照现行法律规定，不允许乡 （镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道 路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件：
（1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5 个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5 申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件（3）发改委立项批复 4）建设项目可行性研究报告（或项目建议书） 5）村委会签定的用地协议书 6）村民同意签字
国有土地所有权和建设用地使用权的区分国有土地所有权是指国家占有、使用、收益和处分属于全民所有土地的权利。 城市的土地，法律规定的农村和城市郊区的土地均属于国家所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。这就说明我国土地要么是属于国家的，要么是集体所有的。那么如何实现对国家土地的有效利用呢？这就涉及到民法上的所有权的问题了。土地是属于国家或者集体的，所有权归国家和集体所有，公民、法人、其他组织没有土地所有权。那我们的住房、办公楼所用的土地是怎么回事呢？其实，我们的住房、办公楼所用的土地我们是没有土地所有权的，我们有的仅仅是土地使用权。是由国务院代表国家通过对国有土地使用权的出让、划拨等方式来实现土地所有权的行使的。 建设用地使用权是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物及其附属设施的地上权。 建设用地使用权只是用益物权，是我国国土资源部对我国土地划分的农用地、建设用地以及未利用地中的建设用地的土地使用权。这正是国务院代表国家对土地使用权的出让和划拨而产生的。建设用地使用权的标的是国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。建设用地使用权是使用权
人在国有的土地上设立的用益物权。建设用地使用权人对土地没有所有权，但是他对他所享有的使用权的土地上的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权，即是土地所有权的“土地使用权+房屋所有权”的房地产结构。 同时，国有土地所有权的取得是法定取得、原始取得，而建设用地使用权的继受取得，是通过出让和划拨的方式取得的。 由此可见，国有土地所有权和建设用地使用权是两个不同的概念。我们应当要区分清楚，以免引起房地产权益的争议。
我国农村集体建设用地问题分析
府，不能私自更改。另外，租赁等方式获得的收益有一半要进入社保机制，农村集体需要将其存入农村信用社，留作对居民的生活保障。 从以上可以看出广东省土地流转的《办法》在将集体建设用地推向市场的同时注意保证了居民的利益，是我国完善土地流转机制的一次很好尝试。 四．改革建议 （一）重新明确集体土地权属，完善集体建设用地市场机制确定土地的属性是其进入市场流转的基础。所谓重新确定集体土地权属即是赋予集体土地入市流转的属性。由之前的实例1可以看到，当时实行的制度使得集体土地缺乏市场属性，土地无法体现出其本有的经济价值。农村集体土地在现有的制度下，难以发展农村居民的生产方式，改善生活质量。城乡一体化在农村无法合理处理集体建设用地的情况下是不能实现的，目前的土地制度逐步趋向完善，城镇化进程稳步推进，集体土地已经越来越多地投入建设开发，然而集体土地权属问题仍然需要明确，以免引起法治纠纷和违规流转现象。要想入市流转，必然涉及所有权与使用权的分离。集体土地所有权仍然归于集体所有，而使用权将归于开发商或出资方。农村土地所有权经适当的经营管理可以保障农民的生活，发展农村公共服务。在城镇化的大前提下，可以将农村流转土地进行区域化管理，就是若干个村联合管理，建立相对完善的服务机构，保障村民权益。 （二）集体土地用途合理规划，严格管控。集体土地入市流转之后，在为农村带来经济效益的同时，也会对农民的生活产生一定影响。因此，土地使用方在投入生产之前必须上报政府土地用途。如当土地用作化工厂等对周围环境有较大影响的产业时，政府应该进行监督干涉，也须征求农民意见，保障农村集体的权益不会受到损害。在规划集体土地开发方向时，相关部门也必须结合当地的自然人文条件，尊重土地不可移动的自然属性，进行合理规划，才能实现城乡统筹规划，合理发展的目标。 结语： 农村集体建设用地的合理使用对国家的发展至关重要，而相关制度的建立也引起了社会的广泛关注。我国农村集体建设用地还没有完善的入市流转机制和配套法律，导致农村集体用地流转无法顺利实行和不规范流转的产生。要解决相关问题，先要改进土地制度。对于集体建设用地使用权的取得制度而言,其不仅受到法律的限制,还受到财政制
文件编号：RHD-QB-K9240 （合同范本系列） 甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 国有建设用地使用权出让合同（GF—- 20xx—-2601）标准
国有建设用地使用权出让合同（GF—-20xx—-2601）标准版本操作指导：该合同文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 （示范文本) 中华人民共和国国土资源部 中华人民共和国国家工商行政管理总局 国有建设用地使用权出让合同使用说明 一、《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件1（出让宗地平面界址图)、附件2（出让宗地竖向界限)和附件3（市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件)。 二、本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门。
三、出让人出让的土地必须是国有建设用地。本合同以宗地为单位进行填写。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。 四、本合同第四条中，出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统)为上界限，以标高-10米（1985年国家高程系统)为下界限，高差为70米。 五、本合同第五条中，宗地用途按《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB／T21010-2007)规定的土地二级类填写。依据规划用途可以划
土地使用权转让合同 本合同当事人双方： 出让人（以下简称甲方）： 受让人（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和其他法律、行政法规、地方性法规的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，就建设规划范围内的商业综合地块使用权转让事宜订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方根据法律的授权出让《建设工程规划许可证》范围内的商业综合地块使用权，本合同项下宗地（以下简称本宗地）的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。本宗地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施不属于出让范围。 第二条乙方对依法取得的本宗地使用权享有占有、使用和收益的权利，有权利用本宗地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。 乙方开发、利用、经营本宗地，不得损害社会公共利益与他人合法权益。 第三条本宗地编号，面积（大写）（小写：平方米）。 本宗地坐落于省市区镇村。 本宗地四至。东至，南至，西至，北至。界址点座标详见附件《出让宗地界址图》。 第四条本宗地出让价格、支付方式和时间： （一）出让价格人民币（大写）（￥元）； （二）支付方式： （1）本合同签订之日向甲方交付元； （2）剩余元于年月日前付清。 第五条本宗地的用途为建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第六条本宗地建设用地使用权由甲方负责办理，费用由甲方负责。建筑物、
构筑物及其附属设施的产权证由乙方办理，在办理过程中需要甲方配合的，甲方应当按照要求无偿提供相关材料、证件等。 第七条本宗地使用权自本合同签订之日出让。 第八条为确保本宗地的通行，应修建一条与西侧公路相连，路面宽度大于6米以上的区间道路，接口和行走路线由双方现场确定，并按下列约定执行：（一）甲方无偿办理修建区间道路所涉及土地的征用和补偿费的确定工作； （二）征用土地补偿费、桥梁及路面拓宽由乙方负责。 第九条本合同签订后日内，甲乙双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。 第十条本合同签订后，本宗地开发建设与利用活动涉及的规划、交通、管线、消防、环保、绿化、人防、坑道等问题，由乙方报当地政府相关主管部门审批。 乙方所需的给排水、供电、供气及电讯等服务，由乙方自行处理，按规定应当由甲方出具相关证明或者以其名义办理时，甲方应当在合理期限内无偿为乙方提供或办理。 第十一条本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。补充协议与本合同具有相同的法律效力。 第十二条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国有关法律、法规的规定。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规的规定。 第十三条本合同发生争议，甲乙双方可以协商解决，也可以提请乡镇人民政府调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可直接向人民法院提起诉讼。 第十四条本合同经甲乙双方签字盖章后即行生效。 第十五条本合同之附件均为本合同不可分割的部分。 第十六条本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的法律效力。 第十七条本合同壹式伍份，甲、乙双方各执贰份，鉴证机构存档壹份，每份具有同等的法律效力。 第十八条本合同和附件共页，以中文书写为准。 附：《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工合同》（编号：）、《建筑
编号集体建设用地使用权出让合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年_____ 月_____ 日
第一条本合同双方当事人： 出让方（土地所有者）: __________ （以下简称甲方）； 地址： ________ ； 邮政编码： ________ ； 联系电话： ________ ； 法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 受让方（土地使用者）：____________ （以下简称乙方）； 地址： ________ ； 邮政编码： ________ ； 联系电话： ________ ； 法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。 第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关 法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。 第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。
第五条土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。 第六条本合同项下的地块位于_____________ ，土地总面积为_________ 平方米（大写：___________ 平方米），集体土地所有证号为____________ ，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字 盖章确认。 第七条甲方交付乙方的土地的现状为： 1、________ ； 2、__________ ； 3、__________ ； 第八条本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为 ________ 用地。 第九条本合同项下的土地使用权出让年限为_______________ 年，土地使用权出让年限自___________ 年 ________ 月________ 日起，至________ 年___________ 月 _________ 日止。 在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。 第十条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 第十一条法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。 第十二条该地块的土地使用权出让金单价为_______________ 元／平方米，总额为__________ 元人民币（大写： _________ ）。 第十三条经双方商定，乙方采用以下第______________ 种方式支付本合同项下的土地使用权出让金 给甲方：
农村集体建设用地整理及流转协议
农村集体建设用地整理及流转协议 甲方：（企业或个人） 乙方：（集体经济组织） 为早日恢复农民生产、生活秩序，优化城乡用地结构和布局，促进城乡统筹发展，加快灾后农村住房重建，乙方受委托，与甲方协商达成如下协议。 第一部分集体建设用地整理及住房重建 第一条为帮助乙方灾后重建，甲方在镇村组实施（1、建设用地增减挂钩；2、拆院并院；3、零星集体建设用地整理）农村集体建设用地整理项目。 第二条经甲、乙双方初步确定参与整理的农户有户人，集体建设用地整理面积约亩（经国土部门审定的集体建设用地面积为准）。其中农民安置拟占地亩（占地面积按执行），可节约集体建设用地面积约亩（实际面积以国土部门正式的竣工验收认定面积为准）。 第三条经甲乙双方协商议定，集体经济组织成员住房重建方式为（1、人均住房面积不低于35㎡的统规统建，2、统规自建）。项目投资总额约为万元。项目涉及由甲方承担的费用有项；由乙方承担的费用
有项。（1、立项费用；2、安置点基础设施配套；3、安置房规划设计费；4、安置房建设费；5、原宅基地复垦费；6、房屋及附着物补偿；7、综合验收费） 项目涉及对自愿参与农户的相关补助补贴标准按： 执行；基础设施配套标准按： 执行。但不得低于都江堰市土地整理领导小组办公室《关于印发<都江堰市土地综合整理补贴管理办法>的通知》（都土整办【2007】19号）文规定的建房、风貌、基础设施建设标准。 第四条项目实施期限：2008年月日至2009年月日。但最长不得超过1年半，即18个月。 第五条经甲乙双方协定，项目立项和验收由（1、甲方；2、乙方）负责；安置房建设工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；安置房基础设施配套工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；原宅基地复垦及道路沟渠工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施。 第六条项目工程质量要求 (一)土地平整（复垦）。应按相关规范、规程、标准和农业部门的技术要求，有效耕作层厚度不得小于40厘米，建成地面平整、田（地）坎、沟（渠）完善、便于耕作的耕地。 (二)田间道路和农田水利设施。应按相关规范、规程、标准并分别符合交通、水务部门的技术要求，合理布局，便于群众生产和生活。 (三)农村新型社区建设（中心村、聚居点），应在符合城镇总体规划和土地利用规划的基础上，依照《关于加强农村新型社区建设技术管理确保社区建设质量的通知》（成建委发[2007]390号）进行合理布局和规划设计；按相关技术规范和标准，做好新建农村居住点的道路、供水、雨(污)水排放管网、化粪（沼气）池、供电、通讯、广播电视等“市政”基础设施配套工程和绿化。
国有建设用地使用权出让实施方案 为加强国有建设用地使用权出让管理工作，有序实施土地利用总体规划，显化土地资产价值，保证土地资源的合理配置和集约利用，创造公开、公平、公正的竞争环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、x《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》（x39号令）和《xxx 土地使用权和矿业权交易市场管理办法》等有关规定，经县人民政府研究决定，同意将位于x精细化工基地一宗国有建设用地使用权面向社会公开出让，为确保出让工作顺利开展，特制定本实施方案： 一、出让宗地基本情况 平地（G）〔X〕-17号 1?权属情况。 该宗出让用地总面积x平方米，已经人民政府（x〔X〕150 号）文件批准为国有建设用地，土地界址清楚，权属明确。 2?宗地位置、面积及出让条件。 该宗地位于x精细化工基地内，东邻未利用地，南邻未利用地，西邻精细化工南路延伸段中心线，北邻纬一路中心线，面积x 平方米（合x亩），现状地类为：建设用地x平方米，未利用地x 平方米，净地出让。 3?规划用途及设计条件。
按照x县城市建设规划站出具的x精细化工基地二期1-16# 地块规划设计条件，该宗地土地使用性质为工业用地（塑料制品业），其他建设规划设计条件为： 投资强度：》625万元/公顷； 容积率：》1.1 , <1.2 ; 建筑密度：》30% , <40% ; 绿地率：》15% , <20% ; 行政办公及生活服务设施所占比重：< 7%。 4.土地出让年限、建设时间。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该宗地出让年限为：50年。自取得土地使用权之日起一年建设完成。 5?出让宗地价格、竞买保证金。 根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（x39 号令）的规定，x正联土地房地产评估事务所有限公司对该宗地进行了评估，评估地价为31元/川。 经研究，决定该宗地以31元/川出让，该宗地出让起始价（或起叫价）为Y 41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。增价幅度为Y 2.0万元（大写：贰万元整）及其整数倍，竞买保证金Y 41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。 二、出让方式 按照《xxx 土地使用权和矿业权交易市场管理办法》的规定, 委托xxx公共资源交易服务中心向社会公开出让以上宗地国有建设
第5单元建设用地使用权 考点1 建设用地使用权的取得（★★☆） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地
为农业农村农民提供优质服务 土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地 对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设 各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益 各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地 凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标
为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。 《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。 二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。 三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。 《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确
农村集体建设用地流转：政策分析、配置效应及政策 选择? 张梦琳，陈利根 南京农业大学公共管理学院，南京（210095） E-mail：zmllxb@https://www.doczj.com/doc/8510189507.html, 摘要：限制农村集体建设用地流转的政策取向已不符合市场经济的发展及资源优化配置的要求，处于失效状态。而允许集体建设用地流转可以改变了资源配置方式、适应了市场经济发展的内在要求；缓解了供需紧张、减少建设占用耕地的潜在威胁；实现了帕雷托改进、增进社会福利。基于市场失灵的客观存在，集体建设用地流转需要加强国家宏观调控与管理力度以消除市场失灵。而集体建设用地流转公共政策重新定位的关键在于政府职能的成功转变。 关键词：集体建设用地，流转，政策分析，配置效应，政策选择 对于农村集体建设用地流转，我国法律政策一直持限制甚或禁止的态度。这是在我国过去计划经济下以及市场经济条件欠完善，土地管理效能不能适应对放开集体土地使用约束的需要等各种社会发展背景和人们对土地权利的认识没有形成共识下产生的。然而，随着社会经济的发展，农民土地资产价值意识的提高，在城镇国有建设用地不能满足经济建设对用地数量的需求、征地制度彰显对农民权益重视不足的背景下，农村集体建设用地逐步由“隐形市场”，向“公开”、“合法”之势开始流转且呈扩大势头。 公共政策的制定要有效地增进与公平地分配社会公共利益。对于农民这一占中国人口绝大多数的群体来说，土地无疑承载着更多的功能。农民也理应从土地上收获更多的福利。而允许集体建设用地流转将是对保障农民权益，优化土地资源配置的一个很好诠释，也是社会主义新农村建设的要求。然而，集体建设用地流转并未得到国家立法层面的承认与保护，现实中也存在因缺乏可行的公共政策体系，不能对流转进行有效规制而导致损害农民利益、破坏耕地资源的现象。因此，推动农村集体建设用地流转，探讨制定有效管理农村集体建设用地流转的政策取向，对于建设社会主义新农村、构建和谐社会都具有重要意义。 1. 农村集体建设用地流转的政策解读 《土地管理法》第2条规定“土地使用权可以依法转让。”第63条规定“农民集体土地使用权不得出让、转让、出租或用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形使土地所有权依法发生转移的除外。”第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。 根据上述规定可知，除兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体建设用地外，集体建设用地使用权不准出让、转让、出租。已经取得集体建设用地使用权的，除法律规定情形外亦不得进入流转程序。现行《物权法》第151条规定，以集体所有的土地作为建设用地的，仍然应当依照《土地管理法》等法律规定办理。可见，国家立法对农村集体建设用地流转问题持谨慎和有保留的态度。在我国现行法律体制 ?本课题得到高等学校博士学科点专项科研基金项目：“农村集体建设用地流转的资源配置效应与调控机制研究”（项目批准号：20070307022）；国家自然科学基金项目：“集体建设用地流转：主要模式、驱动机制与公共政策选择”（项目批准号：70673037）的资助。