2014 ?世联行-同济都市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻
2014.01
深圳世联地产顾问股份有限公司同济大学房地产研究所
同济大学经济与治理学院课题组名单
负责人：施建刚楼江
参与人：魏铭材俞志英李瑜王楠陈力洪小翠屈莹卢中贺
杨明颜君
目录
前言 (1)
一、都市房地产投资价值探寻 (7)
1.都市房地产投资价值概览 (8)
2.价值分化——都市房地产进展的必经之路 (12)
3.区域分化——都市房地产投资价值的集聚与扩散 (19)
4.主导物业分化——都市房地产投资价值的转型与升级 (26)
二、都市住宅地产投资价值探寻 (30)
1.都市住宅地产投资价值概览 (32)
2.都市住宅地产投资价值的分化 (36)
3.都市住宅地产投资价值区域分化 (40)
4.都市住宅地产投资价值阻碍因素剖析 (45)
5.分化市场中的都市住宅地产投资策略 (52)
三、都市商业地产投资价值探寻 (54)
1.35个大中都市商业地产投资价值概览 (55)
2.都市商业地产投资价值的分化 (60)
3.都市商业地产投资价值区域分化 (63)
4.都市商业地产投资价值阻碍因素剖析 (66)
5.分化市场中的都市商业地产投资策略 (125)
四、都市写字楼投资价值探寻 (129)
1.35个大中都市写字楼投资价值概览 (129)
2.都市写字楼投资价值类型分化 (133)
3.都市写字楼投资价值区域分化 (136)
4.都市写字楼投资价值阻碍因素剖析 (140)
5.分化市场中的都市写字楼投资策略 (153)
附件1 都市房地产投资价值指数的测度方法讲明 (157)
附件2 2014年中国都市房地产投资价值总指数 (167)
附件3 2014年中国都市住宅地产投资价值指数 (170)
附件4 2014年中国35个大中都市商业地产投资价值指数 (173)
附件5 2014年中国35个大中都市写字楼投资价值指数 (174)
前言
自1998年实施城镇住房制度改革以来，我国房地产业进展极为迅速，房地产市场迅速繁荣，对促进国民经济进展、改善人民居住条件发挥了重要作用。伴随着中央政府多轮实施的房地产宏观调控，都市房地产业与房地产市场在迅速繁荣、逐步成熟的同时，也逐渐迈入一个崭新的，分化与同质并行、细分与整合共存的进展时期，尤其区域间、都市间房地产行业与市场的格局、形态以及潜力等差不多并还将深刻地发生变化。
2013年，我国房地产市场在近年来限购调控、经济疲软、银根收紧等一系列打压下触底回暖，进入下半年更是一路高歌猛进。前三季度，一线都市除北京、广州和成都商品住宅成交量同比增速在10%以内外，其余都市均保持10%以上的高位增长，二线都市同比涨幅也达到22%以上。但与此同时，显著的分化现象也在三线都市出现，洛阳、北海、晋江等都市较去年同期市场规模增长都在50%以上，而惠州、常州等近几年投资过热的都市则仅与去年差不多持平，更有甚者如温州自2011年9月以来商品住宅价格已连续27个月同比下降。市场的迅速分化使
得查找具有更高房地产投资价值的都市变得比以往更具意义。
都市，作为房地产市场的载体，是人们洞悉市场变幻和观看产业进程的差不多单元和有效视点。房地产市场迅速进展的黄金十年，也能够讲是中国都市经历的一场前所未有的城镇化建设和现代化进展的加速期，这期间差不多形成了成熟型的长三角、珠三角、京津冀三大都市群，其中长三角都市群已成为跻身世界进展前列的国际性都市群，而以武汉都市群、海峡西岸都市群等为代表的进展型都市群和以环鄱阳湖都市群、北部湾都市群为代表的形成型都市群也正在迅速崛起，而处于不同进展时期、资源禀赋各异的都市，其市场潜力、增长速度和进展空间将会在激烈的区域竞争中剧烈分化。随着十八大后新型城镇化战略的提出和推进，我们有理由对中国都市房地产市场的以后怀抱更美好的向往。然而，以后都市房地产投资机遇和风险的并存已成为不争事实，分析和理解都市房地产投资价值的形成规律和进展趋势，显得极其重要。
在此背景下，世联地产携手同济大学房地产研究所展开都市房地产投资价值研究，在科学厘清阻碍都市房地产投资价值的关键因素，深入探究都市房地产的进展规律、演进趋势以及城际差异等工作的基础上，秉承“大道至简”的原则，构建了一套简而有效、方法科学、体系完善的“都市房地产投资价值指数”，以反映、分析我国都市房地产进展现状、特征、趋势，以及都市间房地产进展差异与分化规律，作为客观推断都市房地产投资价值的工具和依据，以期准确把握以后都市房地产投资的机会、风险及其应对策略。
鉴于不同类型物业其投资价值的关键阻碍因素存在显著差异，因此构建的“都市房地产投资价值指数”是由都市房地产投资价值总指数、都市住宅地产投资价值指数、都市商业地产投资价值指数、都市写字楼投资价值指数四项构成的一套指数体系。关于都市房地产投资价值的内涵，我们认为这是一个变化、进展中的相对概念，就当前我国房地产市场所处的进展时期而言，当一个都市的房地产价格能保持合理增长、房地产市场规模能有质量的扩张时，那个都市的房地产就具备了投资价值。
指数研究的关键在于指标体系的合理设计。一方面，支撑房价上涨、市场规模扩大的基础是都市人口与产业经济两大因素，另一方面，当房地产供给与人口、经济进展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大、具有投资价值的房地产市场。因此，我们要紧从都市人口、产业经济和市场特征三方面入手构建都市房地产投资价值指数的指标体系。尽管中国房地产市场具有专门的复杂性，但通过对近百个阻碍因素的科学筛选，最终得到的指标体系不仅直观，同时能在统计意义上解释90%以上的都市房地产价格波动和成交量变化。因此，这些指标的选择也是依照中国都市房地产的进展水平和国家统计口径的数据约束量身定制，那些不具普遍意义、数据可获性差的指标均未考虑。指数测度方法的具体介绍则请参见报告附件1。
本报告选取了我国120座地级及以上都市作为
研究样本（详见表0），所选都市遍及中国除西
藏以外各省、自治区、直辖市，覆盖了东中西
部逾20个都市群，能够全面体现中国都市进
展的总体特征；所选都市不管是从人口密度、
经济总量，依旧从房地产市场规模来看，其房
地产业都具备相对更强的进展潜力，同时都市
间在房地产市场的进展时期、驱动因素、增长
空间等方面又具有显著的多样性和差异性，能
够充分反映中国都市房地产进展的整体现状
和典型特征，具有较强代表性。然而，由于国
家统计口径仅覆盖了35个大中都市商业营业
用房和写字楼市场的指标数据，导致都市商业
地产投资价值指数、都市写字楼投资价值指数
的研究样本暂局限于这35个大中都市。
都市房地产投资价值指数是世联地产继成功构建世联购房者信心指数后推出的又一重要市场研判工具，将其打造成为中国都市房地产投资的风向标和导航仪是我们对
该指数寄予的殷切愿望，希望各位读者提出宝贵的指正
意见。
表0 2014都市房地产投资价值指数研究样本
一、都市房地产投资价值探寻
图1.1 房地产投资价值百强都市分布
一级指标二级指标
都市人口因子
常住人口城镇化潜力
产业经济因子
人均GDP
经济首位度
全社会贷款余额
城镇居民人均可支配收入累积公共财政支出
经济开放度
市场特征市场成交活跃度
都市房地产投资价值总指数从都市房地产进展环境、市
场状况的总体层面观测都市房地产投资价值，其与三类
物业的房地产投资价值指数一样均从都市人口、产业经
济、市场特征三个方面度量都市房地产投资价值的总体
水平，但侧重于从更宏观层面考察都市房地产的进展环
境和市场整体水平，而不考虑具体物业的投资特性，指
标体系如表1-1所示。
依照都市房地产投资价值总指数的测度方法，评选出如
图1.1和表1-2所示的房地产投资价值百强都市。按照
百强都市的房地产投资价值指数排序及其特征，可将其
划分为4个梯队，第Ⅰ梯队又分为领跑型1和领先型两类，
第Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ梯队则分不为潜力型、脆弱型和风险型都
市。为简化表现，此处不详述这些都市的房地产投资价
值指数得分及排名，详情可参见附件2。
表1-2 都市房地产投资价值类型及都市列表
1都市类型的划分及概念请参见本章第2节，表1-2中每类都市的排序是依照房地产投资价
值指数计算得分排列。
评价结果显示，百强都市中，房地产投资价值领跑型都市2个、领先型13个、潜力型30个、脆弱型41个、风险型14个，潜力型和脆弱型都市是百强都市的要紧构成，这是我国房地产业由起步到繁荣而又尚未成熟的进展时期所决定的。值得强调的是，一线都市北京、上海雄踞房地产投资价值百强都市之首，分列前2位，且其指数大幅超越第3名的重庆，不管从都市人口规模、产业经济实力、房地产市场规模的绝对水平来看，依旧从这三方面的增长水平来看，北京、上海都具备其他都市无可比拟的优势和竞争力。因此，将北京和上海划为房地产投资价值第Ⅰ梯队的领跑型都市。
从区域视角来看，百强都市中，东部都市52个，15个领先型都市（含领跑型）中有10个来自东部，30个潜力型都市中21个来自东部，东部沿海都市的经济实力及其对人口的吸附集聚能力是其高房地产投资价值的有力
支撑，而海口、三亚、温州等东部二三线都市则由于市
场供需不协调、市场规模缩减、房价下跌等缘故而进入
风险型都市的行列；而在内陆地区，中部都市25个、西
部都市23个，在脆弱型都市中占比超过一半，而在14
个风险型都市中占据11席，可见中西部地区的房地产投
资价值仍然与东部地区存在较大差距。因此，以武汉和
合肥为代表的中部都市、以重庆和成都为代表的西部都
市也迅速崛起，跻身领先型都市的行列，讲明内陆都市
房地产投资价值存在较为严峻的分化现象。
从都市群进展水平2的视角来看，百强都市中，位于成熟
型都市群的都市35个，其中22个跻身投资价值领先型
（含领跑型）和潜力型都市，仅温州由于房价持续下跌、
市场结构失衡而位居风险型都市；位于进展型都市群的
都市44个，其中属于领先型都市的7个，潜力型11个，
脆弱型22个，风险型4个，可见进展型都市房地产投资
价值的分化现象较为严峻；位于形成型都市群的都市21
个，无一进入领先型都市的行列，且大部分集中于脆弱
2本报告依照张学良主编的《2013中国区域经济进展报告——中国都市群的崛起与协调进展》对都市群进展水平进行划分。其中，成熟型都市群包括长三角
都市群、珠三角都市群、京津冀都市群；进展型都市群包括山东半岛都市群、辽中南都市群、海峡西岸都市群、武汉都市群、环长株潭都市群、成渝都市群、关中-天水都市群、中原都市群、哈长都市群、江淮都市群、太原都市群、东陇海都市群；形成型都市群包括鄱阳湖都市群、天山北坡都市群、北部湾都市群、兰西都市群、滇中都市群、黔中都市群、呼包鄂榆都市群、宁夏沿黄都市群等。
型和风险型都市，风险型都市中接近70%来自形成型都市群，如呼包鄂榆都市群的呼和浩特、榆林、鄂尔多斯均在其中，房地产市场的过度繁荣与都市人口、经济进展健康水平的背离是导致这一现象的要紧缘故。
2. 价值分化——都市房地产进展的必经之路
由上述房地产投资价值百强都市评估结果来看，分化，是当前及以后较长一段时期都市房地产投资价值演变的必定趋势。一方面，我国幅员宽阔，都市众多，支撑都市房地产进展的人口、经济两大要素在都市间必定存在较大差异，同时不同都市在区位优势、资源禀赋等方面的差异又将伴随着激烈的区域经济竞争进一步拉大都市进展水平的差距；另一方面，我国都市房地产进展起步较晚，真正意义上的房地产市场产生于1998年城镇住房制度改革以后，十余年的飞速进展尽管造就了当前高度繁荣的房地产市场，但产业基础、市场水平并不成熟，过快过度的繁荣反而加剧了都市房地产投资价值的分化，加之各都市房地产业进展起点不同，价值分化就成了一种必定现象。能够认为，投资价值分化（抑或“市场分化”）是我国都市房地产进展的必经之路，也是都市房地产市场逐渐成熟的过程和标志。
我们将都市房地产投资价值总指数中的都市人口因子、产业经济因子合成为都市人口-经济特征因子，以综合反映支撑房地产市场进展的差不多面，并将其与房地产市
场特征因子结合起来构成如图1.2所示的都市房地产投资价值分化四象限模型（该模型事实上也是前述百强都市投资价值类型划分的依据），直观反映出我国都市房地产投资价值正在总体上分化为领跑型、领先型、潜力型、脆弱型以及风险型五大类。这些都市类型要紧具有以下特征：
图1.2 都市房地产投资价值的分化
上海北京
重庆广州
武汉
天津
西安
成都沈阳
深圳
南京
大连
苏州
合肥
杭州
长沙
青岛郑州南昌
贵阳太原厦门
无锡珠海
福州昆明佛山
烟台
徐州
扬州
长春
乌鲁木齐石家庄宁波东莞唐山
常州
济南兰州
营口
淮安
惠州
绍兴
淄博
保定
大庆
哈尔滨
包头
芜湖
赣州
南宁南通
九江咸阳
襄樊
吉林嘉兴潍坊济宁
株洲连云港
湘潭
泉州
岳阳鞍山洛阳
宜昌绵阳
秦皇岛汕头泰安遵义
南充金华
临沂
张家口廊坊衡阳
江门湛江
中山
六安
常德
沧州桂林天水
呼和浩特
海口
三亚
银川
宝鸡马鞍山
榆林
西宁
黄石
石嘴山
淮南鄂尔多斯
北海
温州
房地产市场特征因子
城市人口-经济特征因子
Ⅰ类
Ⅱ类Ⅲ类
Ⅳ类
领跑型城市
领先型城市
潜力型城市
脆弱型城市
风险型城市
图1.3 都市房地产投资价值五种分化类型的特征因子
对比
领跑型都市：是人口经济差不多面特不突出，市场增长潜力极大，投资价值指数得分遥遥领先的都市。在本次测算中北京和上海，不仅房地产投资价值指数高居百强都市之首，同时其投资价值指数的各项特征因子均大幅超过领先型都市，存在明显的投资价值断崖（如图 1.3
所示）。可见，领跑型都市通常应为经济高度发达、人口高度集聚的超大型都市，这些都市差不多形成与其人口规模、消费能力相匹配的房地产市场，但有限的供给始终难以与旺盛的需求相协调（即便出现短期过剩也能快速去化），因此能保持更高的市场利润率和溢价水平。事实上，北京、上海两地近年来的市场表现也充分表明，不管是外部冲击（如2008年金融危机）依旧源于内部的宏观调控、市场周期波动，对其房地产价格的阻碍都较小，对市场成交量的冲击也能相较其他都市更快地被消化。
领先型都市：是人口经济差不多面好，市场增长潜力大，投资价值指数得分高的都市。要紧包括重庆、西安、广州、深圳、杭州等省会都市和苏州、大连等区域经济中心。相较于领跑型都市，这类都市在人口规模、经济实力、市场水平等方面均存在一定差距，但与潜力型都市相比，又具有突出优势。一方面，这类都市发达的产业经济及其在区域经济中的首位集聚地位不仅能吸引来大量新增人口，还能为其提供更充分的就业机会、投资机会，刚性需求的导入及相对丰厚的收入增加则为房地产
“HIGH HOUSE（高巢）”投资价值分析 本刊说明： 为使本分析的结果能够更加直观理解，特将投资价值分析放置在十大方面中对应考量，每一类价值分析的满分为10分，累计全部满分为100分。分值结果，仅供编写此文的时间阶段内参考。 一、地理位置价值分析 HIGH HOUSE（高巢）的地理位置位于清河西三旗的东部，坐依龙岗路中段，向东可达国家森林公园，向北是繁华的西三旗和上地，向西十多分钟的车程就可到达中关村。向南八达岭高速公路可快速直通市中心各处。社区附近人口稠密，商铺林立，交通便利，公交线路就有十几条之多。作为北部的经典小户型项目，地理位置十分理想。 地理位置价值总评价： HIGH HOUSE（高巢）紧靠清河桥立交桥可快速通达四方，距离颇进西三旗、上地开发区、中关村、国家森林公园等地区更是映衬了它位置的不俗。对于选择北部置业的购房者说来，“HIGH HOUSE（高巢）”从居住角度来评判其地理位置，应可得分值6分。 二、周边楼盘价值分析（500米范围内）
HIGH HOUSE（高巢）周边的九大楼盘 点击进入在线楼书可查阅各家详细价值信息。 周边楼盘价值总评价： 由于社区周边项目已基本成型，以清河为中心的居住大社区的形态也初显倪端，因此
在此范围内安家置业将会十分的理想，就目前而言, HIGH HOUSE（高巢）处于清河地区少有的纯正小户型项目,应得分值6分. 三、周边商业价值分析（500米范围内） 部分商业单位名录 宾馆饭店(4) 1.北大后勤产业中心招待所 2.京大招待所 3.金马招待所 4.清河第二旅馆 商业网点(17) 1.清河百货商店 2.清河小营环岛建材城 3.天客隆超市(清河小营店) 4.清河建材装饰材料市场 5.清河毛纺织厂专卖店 6.清河毛纺厂产品专销店
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
城市花都、桃花岭项目投资价值分析 （预可行性研究） 一、项目概况 （见项目调研报告） 二、项目公司基本情况 （见项目调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见项目调研报告）
四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）项目计算期 项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。 第一部分城市花都项目财务测算 （三）主要技术指标 项目主要技术指标一览表 （城市花都）
（四）项目总投资估算 项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按 800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元
（六）项目盈利测算 利润测算表 （城市花都）单位：万元
项目投资价值分析报告 第一部分概述 项目名称： 项目单位： 一、企业简介 １、目标企业的历史沿革，隶属关系，企业性质及制度；目前职工人数。 ２、地理位置，占地面积；各交通运输条件（铁、公路、码头和航空港口等），运输方式。 ３、年设计及实际生产能力，运营状况。 ４、产品种类，主导产品名称及产量。 ５、能源供应条件（水、电、汽、气、冷冻等）配套情况。 ６、主要原、辅、燃料的供应量及距离，费用情况。 ７、产品质量状况及产品在国内、外市场的定位与知名度。 ８、产品出口量、主要国家和国外市场份额。 二、项目概要 三、简要分析结论 第二部分团队和管理 一、董事长、法人代表 二、原有股东情况 三、主要管理人员 四、主要技术负责人员
五、员工和管理 管理及人力资源评价指标 1、内部调控是否合理 2、管理组织体系是否健全 3、管理层是否稳定团结 4、管理层对市场拓展、技术开发的重视程度 5、有否科学的人才培训计划 6、各层面的执行情况 第三部分产品和技术 一、产品介绍 二、产品应用领域及性能特点 三、主要技术内容 四、技术先进性 五、产品技术指标 六、国内外技术发展状况 产品评价指标 1）产品是否具有独特性，难以替代 2）产品的开发周期 3）产品的市场潜力 4）产品的产业化情况 5）产品结构是否合理 6）产品的生产途径
技术评价指标 1）技术的专有性（技术来源） 2）技术的保密性（专利保护） 3）技术的领先性 技术开发 1）技术开发投入占总收入的比重 2）技术开发体系与机构 3）技术储备情况 第四部分市场及竞争分析 一、市场需求 二、目前的市场状况 产品市场分布 三、产品应用市场前景分析 四、产品市场需求预测 五、产品市场竞争力分析 （1）产品质量竞争力分析 （2）生产成本竞争力分析 （3）产品技术竞争力分析 六、主要竞争对手分析 （1）国内主要竞争对手分析，列出前20名。做出竞争对手一览表。 （2）国外竞争对手分析
如何写好投资分析报告 导语：投资价值分析报告是国际投资商在进行投资决策时的重要依据，其要求在掌握项目基本投资额的基础上，下面是XX给大家整理的如何写好投资分析报告的相关内容，希望能给你带来帮助! 如何写好投资分析报告投资分析报告就是针对某一特定的、以谋取商业利益、竞争优势为目的的投资行为，就其产品方案、技术方案、管理及市场等，投入产出预期进行分析和选择的一个过程。 基本格式 摘要 主要包括：项目名称、承办单位、项目投资方案、投资分析、项目建设目标及意义、项目组织机构等。 项目背景分析及规划 主要包括：(1)项目背景;(2)项目建设规划;(3)主要产品和产量;(4)工艺技术方案。 外部环境分析 主要包括：(1)外部一般环境分析;(2)产业分析。 市场需求预测 主要包括：(1)国外市场需求预测;(2)国内市场需求分析。
内部分析 主要包括：(1)项目地理位置分析;(2)资源和技术分析;(3)项目SWOT分析;(4)项目竞争战略选择。 财务评价 主要包括：(1)评价方法的选择及依据;(2)项目投资估算;(3)产品成本及费用估算;(4)产品销售收入及税金估算;(5)利润及分配;(6)财务盈利能力分析;(7)项目盈亏平衡分析;(8)评价分析结论。 融资策略 主要包括：资金筹措、资金来源、资金运作计划等。 价值分析判断 主要包括：价值判断方法的选择、价值评估等。 退出机制 主要包括：如果投资失败，可转化成为什么其他用途，减少投资损失。 基本意义 投资价值分析报告是国际投资商在进行投资决策时的重要依据，其要求在掌握项目基本投资额的基础上，对项目背景、宏观环境、微观环境、相关产业、地理位置、资源和能力、SWOT、市场详细情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算等进行分析研究，更能反映项目各项经济指标，得出更科学、更客观的结论。
如何估价房地产投资价值 房地产企业实施对投资物业公允价值入帐已经成为趋势，直接影响着对投资性房地产的估价，而收益法和假设开发法就成为投资性房产的主要评估方式。 时过境迁，随着“企业会计准则”的推广实施，投资性房地产的计量和评估方式正发生着嬗变。诞生于2006年，且在2007年在上市公司中广泛推广的“新企业会计准则”，要求投资性房地产应按照成本进行初始计量，同时企业选择公允价值模式进行后续计量时，必须具有证据以明确其投资性房地产的公允值，而该公允值必须是可靠及可持续地应用的。 虽然相关政府部门尚未对企业全面实施‘新企业会计准则’有强制性规定，但是由于房地产投资行业的资金密集型特点，企业需要符合中外投资者及债权人的要求，因此预计房地产企业将较其他一般企业更为积极地采新企业会计准则。同时，新企业会计准则对投资性物业的规定，也将对房地产投资物业公允价值入帐以及评估产生深远影响。” 目前，已经有相当数量的房地产企业，根据这些要求转以公允值入账。面对这一趋势，如何对投资性房地产进行评估是房地产企业亟待解决的问题。为此，两个投资性物业评估的主要方式可以破解此难题： 1. 收益法 收益法适用于附带租约的投资性物业，主要是分析附带租约租金的水平、市场租金的水平以及市场回报率。这种方法的计算公式包括租约期内价值和租约期满后价值，前者主要考虑现有租金以及剩余租约年期的租约期内价值，而后者主要考虑市值租金、市场回报率及其于附带租约期间的贴现值。固此，开发商在经营投资性房地产时，在签定租约时需特别注意所厘定之租金水平及租约年期，太偏低的租金及过长之租期均对其房地产之公允价值有莫大影响。 2. 市场法 在市场个案成交中，当可找到与标的房地产直接比较之案例，市场法是获取公允价值的合适评估方法。‘准则’也提供指引要求参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素做出合理的估计。随着市场对经营投资性房地产的比重不断加大，该类市场交易活动也将越来越多。
房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出
房地产投资决策要素分析 近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。 一、房地产投资决策概述 房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。 房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。 影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。 二、房地产投资决策要素分析 （一）时机的决策分析 投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。 寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。 开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定
投资价值分析报告 导读：范文投资价值分析报告 【篇一：稀土投资价值分析报告】 我国稀土产业经过40多年建设与发展，在生产和应用方面都取得了长足的进步。特别是近十年的发展，形成了稀土原料向深加工方面发展、稀土应用向高科技领域发展的良好趋势。关于稀土行业的投资价值分析报告一直是众多稀土行业人士所关注的，以下是稀土投资价值分析报告提纲： 第一章稀土投资价值分析报告概述 第二章稀土矿产品生产技术发展趋势分析 第三章稀土矿产品所属行业概述 第四章稀土矿产品原材料市场状况 第五章稀土矿市场供给与需求分析 第六章稀土矿市场消费状况分析
第七章国际稀土矿市场分析 第八章国内稀土矿市场竞争分析 第九章稀土矿市场发展问题及应对策略 第十章2010-2014年稀土矿市场预测 第十一章稀土矿市场投资环境及风险分析 第十二章稀土矿市场投资前景及投资建议 第十三章稀土投资价值分析报告附件 【篇二：家具制造行业投资价值分析报告】 根据尚普咨询调查显示，2010年家具制造业销售收入总额达到3793.079亿元，同比增长30.77%。家具制造业利润总额达到186.080亿元，同比增长46.80%。可见家具行业前景十分可观，家具制造行业投资价值分析报告也受多方人士所关注，下面我们来看一下家具制造行业投资价值分析报告编制提纲。
第一章：投资价值分析报告概要 一、项目名称及承办单位 二、项目建设目标及意义 三、项目投资方案 四、投资收益分析 五、项目投资风险及规避 六、项目投资价值 第二章：项目背景及规划 一、项目背景 二、项目建设规划 三、主要产品和产量
四、工艺技术方案 第三章：内外部环境分析 一、宏观环境分析 1、政治和法律环境 2、经济环境 3、社会文化环境 4、技术环境 二、微观环境分析 1、产业生命周期分析 2、产业结构 3、市场结构与竞争
第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政
下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理
房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面 积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 1777元/平方米 税后利润：万元 全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共公顷，总价合计万元。 2．建筑安装工程费
? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?
6.不可预见的费用 （++++）×5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 ?
房产投资瞄准小户型小户型投资价值分析房产投资瞄准小户型--小户型投资价值分析 好房子最适合用来保值 当然，炒股票并不适合所有的人。如果你担心股市的风险太大，那就买套房子吧。按照投资学的金科玉律，你也不能把所有的鸡蛋(资金)都放在股市这个筐里，那样太危险。房子则不同，不仅金额大适合保值，而且，好地段上的好房子总是持续升值的，无论自住还是投资，你需要做的只是在一个较低的价位买进。从这个意义上说，靠按揭、贷款或公积金买房子，并不仅仅是;花明天的钱，享受今天的美好生活;，而且还有一个作用，即在今天就能实现让明天的钱不贬值的。经济回升有个规律，就是股票在涨，房地产也在涨。就一般人而言，资金总是有限的，对于那些已经在炒股的人，将2个月后可能就会赚50%的钱，从股市里抽出来买房子当然是很可惜的。怎么办,有没有一个好办法，将股票和房地产两笔收益都同时赚到,有，就是买期房。买期房，由于首付很少，不会影响你在股市的投资;另一方面，又可实现以小搏大，即用百分之十的首付款将好房子百分之百锁住，然后等待升值。 卖大买小市场潮流 小户型的投资回报率高是显而易见的。对开发商而言，小户型在设计上要占用许多隔断，增加配套设施，回收资金也慢，明显比建大户型费事;但对购房者而言，小户型的投资回报率却比大户型高。举个简单的例子，花9>100万买个140平方米的大户型，和花50万买个70平方米的小户型，虽然一个是大两居，一个是小两居，但在租赁市场上并不是出租的价格也差一半，往往是小两居的租金为2500元/月，大两居的租金是3000元/月，这样算下来小户型的投资回报率比大户型可高多了。
大单位面积的外销公寓曾经是北京物业市场投资回报率较高的品种，但随着供应量的剧增及近几年经济复苏期的延缓，此品种有成明日黄花之势。而;小小粒，容易吃;的小户型单位却逐渐成为市场主流及跌势中的;飘红;品种。有鉴于此，不少投资者纷纷卖大买小，以追求更高的投资回报。如有业主将望京地区146平方米大户型(月收租,,,,元，年回报率,,)套现，买入两个价值,,万元的二房一厅，年回报率上升到11,，且;中奖率;(成功租出的机会)极高。又有另一名业主将同地段的中档物业8>,,平方米套现,,万元(每月收租,,,,元，年回报率63>.9,)，买入两个价值,,万元的一室一厅，不仅收益高(年回报率达12,)，且;中奖率;为,,,,。还有一些业主将三室一厅或四室二厅大单位分拆成三四个单间分租，其回报也远高于原来一套的收益。 ;滚动置业;要流行 从现在的情况看，城区小户型公寓受宠已是不争的事实。有一定经济实力后，在商业繁华地段买一套好的小面积公寓作为生活居室或工作室，既可先圆了住房梦，以后买新居后，可将公寓出租，租金用来付新居的按揭，从而顺利实现滚动置业，这无疑是不少都市白领的美好设想。 在金融街某投资公司工作的王先生就非常看好这种公寓。虽然要1,2年后才结婚，但担心银行存款会贬值的他，也正筹划自己的首次置业。 王先生考虑的首先是交通问题。工作地点在市区，平时工作比较紧张，加班的时候又多，若每天都要在上下班的交通路途花上两三个小时，这些花费的时间对想利用业余时间进修学习的王先生来讲太奢侈了。所以市区内交通线路密集，或地铁沿线物业是他的首选。 其二，王先生考虑的是生活上的问题。和许多生活态度积极的年轻白领一样，他是个喜爱运动的人，丰富的健身活动是他保持良好精神状态的保证。所以他要求住所附近一定要有一个大型的健身中心，当然，这个中心最好就在他的楼下。
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。
决策分析理论 The latest revision on November 22, 2020
XX决策分析理论 XX顾问专业致力于商业地产业的投资咨询。公司总经理陈建明曾任中国第一个郊区SHOPPING MALL，北京MALL的项目经理。在北京MALL项目的操作过程中，深入研究商业房地产行业在国内外的发展，并与国内外商业房地产投资商、发展商进行了广泛的沟通接触，结合深入研究及具体项目操作经验，总结出以上投资决策理论在商业房地产领域的实际应用。下文将具体介绍XX决策分析理论在商业房地产领域的具体应用。 步骤1：商业房地产项目市场潜力判断商业房地产项目市场潜力的判断分为两个部分： 1．判断商业房地产项目拟选定的发展城市是否具备相应市场条件：依据第四章中关于城市中心商业房地产和郊区商业房地产发展的市场条件，判断拟建商业房地产项目所在城市的生产力水平是否可以支撑该项目建成后的良性运营； 2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：在确认拟选定的发展城市具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在城市当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模。 步骤2：商业房地产投资商竞争优势判断 在对商业房地产项目市场潜力做出肯定判断后，需要进一步判断该投资商的竞争优势。比如，大地集团投资建设的北京MALL项目，大地集团的竞争优势在于其在广告传媒业十年积淀的广告经验；由北京王府井百货、北京物美商城及中关村生命科技院共同投资开发的中关村国际商城，其参股企业王府井百货和物美商城有较为丰富的商业企业运做经验，对于商业房地产来讲，上述商业经验成为其竞争优势。从上述分析，可以得出北京MALL和中关村国际商城的投资商在商业房地产项目的投资过程中，其企业竞争优势均可以得到发挥。企业在任何投资决策中必须准确判断自己的竞争优势，这是企业运营过程中最大化竞争力的首要过程。 步骤3：投资商竞争优势在商业房地产项目上的发挥度 在投资商确定其竞争优势后，应判断在商业房地产项目的操作过程中，其竞争优势能发挥到何种程度。其竞争优势发挥的程度越高，企业越具有投资开发商业房地产的可行性。企业必须准确判断其竞争优势在商业房地产发展上的发挥度。如果企业的竞争优势在商业房地产发展过程中，得不到发挥或发挥很少，那么不需要做进一步的分析判断，企业就应放弃该投资方向，最好去做别的投资选择。 步骤4：投资商竞争优势在商业房地产项目操作中的比 重判断
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。 前瞻性的战略 金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致力于本地市场争夺的2000年，金地就迈出了跨区域扩张的脚步，先后进入北京和上海市场，并在随后的几年中在这两个城市站稳了脚跟，取得了不俗的业绩。这种战略性的安排不仅使金地避免了在竞争日趋激烈的深圳土地市场上以高价拍地的尴尬，又充分握住了北京和上海近几年房地产市场的战略性机遇，从而获得了丰厚的投资回报。当前，在目前大多数地产商都在进行跨区域发展之际，金地的战略性思考已经深入到：如何在几个重点区域实现区域化发展、如何通过更科学合理的投资体系安排进一步提高资金的使用效率等更深层次的问题。 卓越的产品开发能力 金地强调产品的人本、优质和创新。经过几年的摸索，金地已经形成了一套贯穿产品开
《房地产投资学》复习题——1 一、名词解释 1、房地产投资：一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。是房地产业的基础，以形成新的房地产价值为表现结果。 2、房地产间接投资：房地产证券投资，房地产投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息或股利，而不直接运用该资本从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。 3、房地产投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。 4、政策风险：由于政策的变化有可能给房地产市场投资者带来各种不如形式的经济损失。 5、净现值：（NPV）是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加之和。 二、问答题 1、投资回收期指标的局限性有哪些？ （1）静态投资回收期没有考虑回收资金以后的情况和资金的时间价值因素，因而这一指标值无法全面反映房地产开发经营项目在整个经营过程中或在整个寿命期内的真实资金流量的时效性。所以这一指标值常用于对项目建设的投 资回收的粗略评价。 （2）动态投资回收期只强调投入资本的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。因此，一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。 2、实际操作中，规避投资风险的方法有哪些？ （1）风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。投资者可能会损失赢利的机会。 （2）平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。 （3）资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，可以抵消非系统风险的作用，降低整个投资的风险水平。 （4）风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。（5）风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。 3、简述房地产制度变革对房地产投资造成的风险。 （1）土地使用制度改革风险对房地产的价值带来影响。 如果价值降低，房地产市场中投资者和经营者就会蒙受损失。政府改变使用土地的一些具体技术政策。 （2）住房制度改革风险。 主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。 “双轨制”、“多归制”另外，在住房制度方面，政府推行楼花买卖管制规定、抵押贷款限制等也可以影响楼市的活跃程度，减少市场交易活动，从而给房地产商品经营者带来影响。 4、净现值的优点与局限性是什么？ 优点：1）考虑了项目投资期内各笔资金的时间价值。
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 4.基础设施配套费（参见附表3） 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）
8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 （三）投资成本费用估算汇总（参见附表7） （四）资金筹措与投入计划及贷款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。 本项目资金筹措及投资计划情况见附表8