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2010 年十大房地产品牌个性测量及分析

2010年十大房地产品牌个性测量及分析

千家品牌实验室、华南理工大学08EMBA（三）向忠宏2010.10.27

2010年10月，千家品牌实验室采用品牌搜索研究方法对中国10大房地产品牌的品牌个性进行了对比分析，以51个品牌人格关键字+品牌名称+行业名称为组合关键字进行搜索，将返回结果值与该品牌的平均值进行比较，获得了以下原始数据：

我们将这些大于等于2的数据n（深色背景标注）进行分析，并按照其与平均值的偏离程度与偏离数量分类，将n≥8的命名为A，8＞n≥4命名为B，4＞n≥2命名为C，归纳出品牌个性的以下几种情形：

根据以上的品牌个性定位方法，我们将这十大房地产品牌的品牌个性n值进行分类并对品牌个性的品牌人格、品牌个性层面、品牌个性维度分别进行描述。

我们采用的品牌个性维度及量表是千家品牌实验室向忠宏在2010年10月提出的适合中国市场的品牌个性量表，具体如下：

我们将10个房地产品牌的品牌个性维度汇总如下：

房地产品牌个性维度表

中国十大房地产品牌个性总结：

1、鲜明品牌个性、显现品牌个性、复杂品牌的比例是3:3:4，这种近似平均分布的情况代表中国房地产行业主流品牌

的品牌建设进度不一致。其中SOHO中国、恒大地产、绿城三个品牌表现出了鲜明的品牌个性，而且这三个品牌还有一个共性，尽管其品牌个性层面不尽相同，但却最终表现出了相同的品牌个性维度，都在“称职”这一品牌个性维度上。

2、在品牌人格特征上，将“时尚”作为品牌人格的房地产品牌达7个，“独特”、“追求最新”达到了6个。“健

康”、“安全”、“领导”、“南方”达到5个，也许我们可以这样概括地描述中国房地产行业品牌面貌：跟紧时尚、追求独特、追求最新、注重健康和安全、期望成为行业领袖、南方的影响力大于北方。

3、在品牌个性维度表现上，有7个品牌具有“称职”这一品牌个性维度，有5个品牌具有“刺激”这一品牌个性维

度，有3个品牌具有“纯真”这一品牌个性维度，而具备“教养”、“强壮”品牌个性维度有品牌个数是0，表明中国的房地产品牌的品牌个性表达总体上讲并不丰富。

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

基于BVA方法的房地产企业品牌价值评估研究

基于BVA方法的房地产企业品牌价值评估研究房地产行业经过多年的发展现,如今成为了我国国民经济的支柱性产业。虽然房地产行业的黄金时代已经过去,并于2013年进入了白银时代,但是楼市的热度依然不减。近几年国家频繁推出调控政策,房地产行业的发展也逐渐平稳。在竞争日益激烈的今天,产品的同质化程度也越来越高,企业也逐渐认识到现代企业竞争致胜的关键在于品牌。而房地产企业品牌和其他消费品品牌又有很大的不同,具有其特殊性。所以对于房地产企业品牌价值的评估并不能完全照搬一般产品的品牌价值评估方法,必须根据房地产品牌的特点研究出一套适合的评估方法。本文首先从品牌的内涵入手,明确房地产企业品牌的内涵及其特殊性,然后介绍目前国内外比较知名的一些品牌价值评估模型指出其优缺点,综合中国房地产行业的市场情况,紧紧围绕房地产企业品牌价值评估这一主题,建立了较为简便的、客观的房地产企业品牌价值评估方法。本文所建立的评估方法是依据企业超额收益、品牌作用指数以及品牌强度三个指标进行房地产企业品牌价值的评估,这三个指标相乘即为其品牌价值评估值。在企业超额收益计算方面利用企业主营业务收入以及税后营业利润率两个指标进行计算;在计算品牌作用指数方面利用产品溢价法确定超额收益中品牌所带来的超额收益的比重;在品牌强度量化方面利用问卷调查法和模糊综合评价法进行确定,根据品牌强度的量化结果再通过Interbrand方法的S曲线,计算得出品牌乘数。在本文的最后,采用本文所构建的模型进行了万科房地产企业品牌价值的确定。

其评估结果与中国指数研究院发布的《2017年中国房地产品牌价值研究成果—top10企业榜单》中的万科的品牌价值相差24.55%;与中国房地产产业协会、中国房地产评测中心联合发布的《2017年中国房地产企业品牌价值评测结果》中的万科的品牌价值相差10.22%。由此可见,本文所构建的评估模型是可行的。本文所构建的方法可用于房地产企业自测品牌价值,从而有利于企业加强品牌管理。

上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面：自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况：由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求

却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映：就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平：上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

房地产品牌理念策略

房地产品牌理念策略由于房地产的不动产、高投入、消费时期长的特点，使得消费者在选购房子的时候，介入程度会很高，市场搜寻更广泛。根据一项研究结果，绝大多数消费者会按照“遗憾最小原则”来进行购买房产决策，在面临多种选择时，总是竭力避免购买后遗憾。而品牌作为一种标记、高质量的象征、身份的标志、价值的体现，就能够提供一种品牌承诺，减少消费者的购后遗憾，加速购买行为的发生。因此，对房地产行业来说，品牌就显得尤为重要。品牌理念之争我国房地产业的发展经历了地段竞争、规划竞争、概念竞争、品牌竞争四个阶段，对品牌的认识是逐步加深，日渐系统的。但就目前我国房地产业品牌现状而言，并没有如人们希望的那样进入品牌竞争阶段，而是呈现出不平衡的发展状态，不同的房地产企业的品牌理念并不相同。我国房地产竞争的现状已经基本告别了地段竞争的初级阶段，规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。按照王石的划分方法，可以将目前我国房地产公司分为：项目公司、产品公司、品牌公司。项目公司与产品公司是以规划竞争、概念竞争为主导战略的公司，大部分房地产公司都属于这种类型的公司；而品牌公司就是指品牌驱动型公司，该类型的公司在中国是凤毛麟角。

概念与品牌概念是房地产业经常出现的术语，指的是提出一种全新的概念和主张，通过对这种概念的包装，达到销售的目的。概念不同于品牌，但通过对概念的提炼，可以上升为项目品牌的核心价值，而对品牌核心价值的提升与传播正是品牌策略的要求。如以品牌连锁经营思路著称的广州奥林匹克花园，早期提出了“运动”的概念，这就是概念竞争的体现，但奥园后来通过有效的品牌管理，将“运动”概念提升为奥园品牌的核心价值，以一句“运动就在家门口”的品牌理念，塑造了奥园强势品牌的形象。但目前国内房地产公司正确理解二者关系的并不多，大多数公司仅仅以为提出一个概念、主张就完事了，通过这个概念就可以达到销售的目的了，这是典型的概念竞争的思路。如目前北京、上海的开发商们都不约而同地打起了“奥运概念”、“世博概念”。当然，依靠享受政府在奥运会场馆周围建设和绿化的便利，可以使北京至少有几十家楼盘直接受益，据调查，奥运概念至少使得一些奥运场馆附近的房产增值近10%。上海世博会的召开，也使世博会周边的楼盘，每平方米的价格至少上涨了2000到3000元。 “奥运概念”、“世博概念”的提出确实可以给开发商带来巨大的利益，但单纯依靠概念的经营偶然性太大，容易抄袭，并缺少系统性与连续性。目前我国以世界花园、世纪花园、世纪龙苑、都市名园之类命名的楼盘比比皆

几种常用于测量大学生心理健康的量表

几种常用于测量大学生心理健康的量表摘要：大学生的心理健康是其成长成才的必要因素。本文介绍了在大学里常用到的评估大学生心理健康的量表，如从国外引进来的《症状自评量表》、明尼苏达多项人格测验、焦虑和抑郁自评量表、艾森克人格问卷、卡特尔16种人格因素问卷，以及我国心理学工作者自己编制的大中专学生生活事件问卷、中国大学生心理健康量表。分析了这些问卷的构成、评分方法以及使用的注意事项等。最后，用心理测验的形式来数量化大学生的心理健康是存在缺陷的，需要正确地对待量表测量出来的结果，结合实际综合来评估大学生的心理健康。关键字：大学生、心理健康、量表现代社会中，人们对心理方面的需求也越来越多，对心理健康也日益的关注；大学生作为一个特殊的群体也不例外，他们的心理健康也得到社会的广泛重视。首先对心理健康进行界定，心理健康是指个体能够适应和发展着的环境，具有完善的个性特征；且其认知、情绪反应、意志行为处于积极状态，并能保持正常的调控能力。从广义上讲，心理健康是一种高效而满意的、持续的心理状态。从狭义上讲，心理健康是指人的基本心理活动的过程内容完整、协调一致，即认识、情感、意志、行为、人格完整和协调，能适应社会，与社会保持同步。其次与心理健康的界定相对应的是其标准，大学生的心理健康包括以下七个方面：智力正常、情绪健康、意志健全、行为协调、人际关系适应、反应适度、心理特点符合年龄。最后大学生的心理健康是其顺利完成学业，良好适应社会需要的重要保障，而大学生的心理健康很大程度上与学校的心理健康教育和咨询有关，有效的心理健康教育和咨询也是建立在对大学生心理健康水平的测量。这里分析大学里常用到的几个心理健康问卷。一、《症状自评量表》（SCL-90） 1、SCL-90简介自80年代以来，心理学工作者就以该问卷为主要的心理健康的测量工具，并且取得了很多研究成果。SCL-90一共有90个项目，每个项目是五点记分：1-5分别是无（自己感觉没有该项症状）、轻度（自我感觉该项症状有但不多）、中度（自我感觉该项症状严重度是中度）、相当重（我、自我感觉该项问题严重）、严重（自我感觉有十分严重的该项症状表现）。项目中包含了很多精神病症状学的内容。90个项目分为9个因子（强迫、敌对、恐怖、偏执、人际关系敏感、抑郁、焦虑、躯体化、精神病性），一般认为因子分（组成某一因子的各项目总分除以该因子的项目数）≥2分，被试存在中度以上的心理问题。在被试正式填写问卷之前，主试应把量表的评分方法和要求跟被试说清楚，引导被试认真的阅读量表上的指导语。强调量表中列出的问题是有些人可能出现的，根据自己这一周的情况是否有过这些问题或感受。 2、SCL-90使用的误区该问卷主要适用于精神科或非精神科的成年门诊病人，同时该问卷是按照精神病的相关症状编制的，对精神病院的住院病人有很好的自评效果。但用SCL-90测量大学生心理健康的结果的有效性还是有待于有效的校标进行检验。再加上SCL-90的编制者以及其修订版的研究者，他们的初衷也不是用来测量心理健康状况。

2020房地产行业排名

2020房地产行业排名 1、万科地产 2、保利地产保利房地产(集团)股份有限公司，房地产十大品牌，中国知名(著名)股票品牌，房地产行业领导品牌，中国房地产最具价值品牌之一，中国保利集团控股的大型国有房地产企业，国家一级房地产开发资质企业，最具竞争力地产上市公司之一 3、恒大地产恒大地产集团有限公司，房地产十大品牌，中国品牌开发商，中国房地产业领先企业，中国房地产项目品牌，中国标准化运营的精品地产领导者，集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业 4、中海地产中国海外发展有限公司，房地产十大品牌，跨地域、具有国家一级房地产开发资质的名副其实的全国性地产品牌，中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的控股子公司，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河 5、绿地地产绿地控股集团有限公司，房地产十大品牌，国家保护商标，世界企业500强，国有控股特大型企业集团，香港联交所上市公司，房地产龙头企业之一，开发规模、产品类型、品质品牌处于全国领先地位 6、龙湖地产

龙湖地产有限公司，房地产十大品牌，国家保护商标，行业知名品牌，极具规模与竟争实力房地产企业，香港联交所主板挂牌上市公司，集地产开发、商业运营和物业服务与一体的专业大型地产公司 7、绿城地产绿城房地产集团有限公司，十大房地产品牌，中国房地产公司品牌价值TOP10，中国房地产企业综合实力TOP10，国家保护商标，国内知名的房地产企业之一，AAA级信用单位，香港上市公司——绿城中国控股有限公司的全资子公司 8、华润置地华润置地有限公司(HK1109)，房地产十大品牌，华润集团旗下的地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，香港蓝筹股之一，国内领先的高端房地产发展商，中国地产十五年著名企业 9、金地地产金地(集团)股份有限公司，房地产十大品牌，国家保护商标，广东省著名商标，上市公司，房地产开发企业国家一级资质单位，中国建设系统企业信誉AAA单位，国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，中国发展最快的房地产企业之一 10、富力地产广州富力地产股份有限公司，房地产十大品牌，中国房地产企业综合实力竞争力企业，首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体的中国综合实力最强的房地产企业之一。看了“2017房地产行业排名”的人还看了：

房地产品牌营销.

房地产企业的营销已从产品营销阶段、概念营销阶段进入到品牌营销阶段。塑造强势品牌,进行品牌营销已成为房地产企业号令市场的通行证。房地产的品牌营销房地产品牌营销是指以品牌的创建、管理、价值拓展为基础,以品牌价值、个性为核心的品牌传播与销售行为。我国的房地产开发企业约5万家,名牌企业和一般企业在市场占有率方面存在巨大差异,究其原因,在于名牌具有较高的知名度、美誉度和忠诚度,在市场推广过程中不需要耗费过多的宣传投入就能轻松地打动消费者。反之,普通品牌对于消费者而言颇多疑虑,在推广过程中困难重重。因此,建立强势品牌,进行品牌营销,是房地产企业竞争成败的关键。房地产品牌营销既不同于一般的品牌策划,也不同于通常的市场营销。一般的品牌策划注重品牌的创建和品牌资产的积累,其目的是打造名牌或强势品牌;通常的市场营销则注重采取多种常规手段,促进产品的销售,往往缺乏可持续性。而品牌营销是一种“双剑合璧”的经营模式,它既注重创名牌与品牌资产的积累,也强调在品牌

经营过程中的市场销售业绩;既充分利用品牌的影响力和持久性,又能满足消费者对个性、品味、文化等精神层面的需要,强调的是创造品牌价值和个性,因为品牌的情感力量往往最能打动消费者。房地产品牌营销存在的问题 1.曲解品牌的内涵现在的房地产企业已越来越重视品牌,但对于品牌内涵还存在不少误解。如认为品牌就是名牌,做品牌就是做精品,做品牌就是炒作概念等。其实房地产品牌不仅包括产品质量、功能、属性,还包括价值、个性、文化等精神层面的要素,是一个内涵丰富的综合性概念。做精品与做品牌有一定的关系。“做房地产精品”是建立在全面质量管理的基础之上的,其目的是塑造楼盘精品,属于产品的范畴。塑造强势房地产品牌包含塑造楼盘精品的基础工作,但两者并不等同。品牌以产品为基础和前提,产品随着市场需求的变化而变化更新,具有短暂性,但品牌具有长久性和稳定性。品牌在本质上代表着卖者交付给买者的产品品质、利益和服务的一贯性的承诺。名牌具有较高的知名度、美誉度和忠诚度,三者缺一不可。品牌知名度可以在短期内通过广告或炒作迅速增加,但对品牌的普遍认可、美誉、忠诚却是单一的广告或炒作所无法做到的。 2.品牌缺乏核心价值品牌的核心价值是品牌的精髓和灵魂,它以满足消费者的需要为中心,兼顾企业利益和社会利益,是品牌市场引导力和影响力的关键。一个品牌独特且具有价值的部分通常会表现在核心价值上。如万科的核心价

人格测量常用量表(2)

人格测验的应用和发展人格是指个体在行为上的内部倾向是能力、兴趣、态度、气质和思维、情感在内等方面的整合。表现在个体所具有的所有品质、特性、和行为等个别差异的总和，这种差异加上身体特征使得每个人都具有自己独特的个性。人格具有整体性、稳定性、独特性、社会性的特点。人格测验旨在用心理学的方法对人格进行测量，亦即测量一个人在一定情境下经常表现出来的典型行为与情感反应。随着人格测验的发展，其应用范围也变得越来越广。在临床方面，用于对人格的评估、诊断和预测，与治疗相结合提高临床诊断和治愈的水平，同时人格测验在人格障碍和保健系统中也得到了运用；在教育方面，人格测验可以帮助教育者了解学生的人格特点，认识影响学生人格形成的诸多因素以及因素之间的关系，在教育实践中寻求合理的办法来塑造学生健全人格，促进学生完满和谐地发展，从而保证教育目的更加有效地实现。人格测验就在这种应用中得到了进一步地发展，中国的心理学研究者也在从事人格心理学和人格测验的本土化工作。一、人格测验的分类人格测验主要分为客观性测验和投射性测验两大类。 1、客观性测验主要指自陈式人格问卷，又称结构化人格测验。通常是用编制的一系列问题调查表，让被试按照一定的要求选择符合实际情况的答案，作出反应。结果一般可以参照常模作出解释。就其编制方法主要有4种：(1)逻辑分析法在用逻辑分析法编制测验时，首先确定要测量的特质，然后编写出一些看来能测量这类特质的题目，编制成问卷。这类人格测验主要包括爱德华个人偏好量表(EPPS)、詹金斯活动调查表(JAS)和显性焦虑量表(MAS)等。（2）因素分析法这种方法以因素分析的统计方法为基础，先以大量的测验题目给大量的被试者施测，然后找出相关的题目构成一种因素，一种因素代表一种人格特质。这类人格测验主要包括卡特尔16种人格因素测验(16PF)和艾森克人格问卷(EPO)等。（3）实证法用经验法编制量表时，首先是选取一个由所测特质或特征的人组成的效标组以及由普通人组成的对照组，然后以一系列的测验题目给各组被试者施测，选择那些能把不同被试者区分开的题目，由此构成问卷或测验。最著名的经验法人格测验为明尼苏达多项人格调查表(MMPl)。（4）综合法较新人格测验的编制方法是将以上三种方法结合起来，首先采用逻辑分析法经推理获得一大批题目，然后采用因素分析法编制出若干同质量表，最后将同质量表中没有效标效度的题目删掉。这种人格测验编制的新方法最有代表性的是杰克逊人格问卷(JPl)。 2、投射性测验利用一些模糊的无明确结构和固定意义的刺激，观察被试对其的反应。这些反应暴露出隐藏在潜意识之中的思想、情感、欲望、动机等，以此推断被试的人格结构。就其编制方法主要有4种：（1）联想法让被试者根据刺激(如单词、墨迹)说出自己联想到的内容。如容格(C．C．Jung)的文字联想测验、罗夏(H．Rorschach)的墨迹测验。（2）构造法让被试者根据他所看到的图画，编造一个包括过去、现在和将来等发展过程的故事。如主题统觉测验(TAT)。（3）表露法让被试者通过绘画、游戏或表演来自由表露他的心理状态。如画人测验、视觉运动完形测验(BGT)。（4）完成法主试者提供一些不完整的句子、故事或辩论等材料，让被试者自由补充，使之完成。如语句完成测验。二、几种主要的人格测验及其发展 1、卡特尔16种人格因素测验(16PF) 美国伊利诺州立大学人格及能力研究所卡特尔(Catell)教授编制。他认为人的行为之所以

中国十大房地产公司排名

中国十大房地产公司排名建筑与经济2010-03-29 15:58:32 阅读1948 评论1 字号：大中小订阅万科（Vanke) 公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。中海地产中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，在香港交易所上市的地产公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。是恒生指数成份股(蓝筹股)。合生创展民营企业家朱孟依先生于1992年成立，1998年在香港联合交易所有限公司主板上市，是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团。主要业务是投资控股、物业发展、物业投资及物业管理业务。保利地产

中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。公司总部设在广东广州。1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主。1983年，解放军总参谋部、中国联合组建一家对外贸易公司，起名“保利”，保卫胜利之意。英文前缀词POLY-有“多”“聚”的含义，与中文“保利”一词发音相同且寓意也契合。保利集团的主标志，取英文“PLA”（中国人民解放军缩写）、“POLY”、“POWER”等单词首字母P变形而来。一大批老一辈国家领导人都在保利。碧桂园(Country Garden 名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”合称而成。物业买家大多数是香港人，用途是香港人的渡假屋（香港亲朋假日社交联谊）、安顿在内地居住的家人、或者退休回乡的长者父母。碧桂园根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价” 为内涵的碧桂园家园模式。首都开发由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。2008年奥运会重大工程项目中，两大集团也是重要的投资建设者。恒大地产恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业，连续五年荣登中国房地产企业10强。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究

房地产行业宏观环境分析

1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。（1）关于房地产“双向调控”政策针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、

微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。（2）关于保障房建设去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让

中国房地产市场分析(鲁能)

从五方面透视房价非理性上涨来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通

货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、

常用心理测评量表

常用心理测评量表人格量表： MMPI明尼苏达多相人格调查表 16PF卡特尔16PF测题 CBCL儿童行为量表 BRS儿童行为评定量表 EPQ艾森克个性问卷（成人） EPQ艾森克个性问卷（儿童） A型行为问卷智力量表： MMSE简易智力状态检查 I/Q TEST智商测试 BSSD痴呆简易筛查量表 CRT瑞文测验联合型中国成人智力量表婚姻家庭量表： OLSON婚姻质量问卷儿童青少年量表：婴儿—初中生社会生活能力量表 NYLS3-7岁儿童气质问卷多动指数CIH Conners儿童行为问卷（父母用） Conners儿童行为问卷（教师用）儿童孤独症评定量表儿童孤独症诊断量表考试焦虑自评量表常用临床评定量表： SCL－9090项症状清单 SDS抑郁自评量表 SAS焦虑自评量表 STAI－S状态焦虑量表 STAI－T特质焦虑量表 CGI临床疗效总评量表 ADI日常生活能力量表其他量表：家庭环境量表FES 生活事件量表LES 流调用自评量表CES-D 职业个性自测性格内外向调查表狂躁量表BRMS 汉密顿抑郁量表HAMD

汉密顿焦虑量表HAMA HAD医院焦虑抑郁量表NORS 阿森斯失眠量表匹兹堡睡眠质量指数爱泼沃斯思睡量表阴性症状量表SANS 阳性症状量表SAPS 阳性症状和阴性症状量表PANSS 简明精神病量表BPRS 慢性精神病人标准化精神评定量表精神病人护理观察量表NORS 酒精依赖筛查表MAST 锥体外系副反应量表单RSESE 护士用住院病人观察量表NOSIE 自尊量表（SES）是由Rosenberg编制的，最初是设计用以评定青少年关于自我价值和自我接纳的总体感受。该量表由10个题目组成，设计中充分考虑了测定的方便。受试者直接报告这些描述是否符合他们自己。分四级评分，1表示非常符合，2表示符合，3表示不符合，4表示很不符合。测查后的统计处理以总分为准，总分范围是10—40分，分值越高，自尊程度越高。[7] 罗森伯格的自尊量表（SES）下面这个测试是根据您一周内的情绪体验，根据实践活动回答： A：非常符合；B：符合；C：不符合；D：很不符合 1、我认为自己是个有价值的人，至少与别人不相上下。（1）非常同意（2）同意（3）不同意（4）非常不同意 2、我觉得我有许多优点。（1）非常同意（2）同意（3）不同意（4）非常不同意 3、总的来说，我倾向于认为自己是一个失败者。* （1）非常同意（2）同意（3）不同意（4）非常不同意 4、我做事可以做得和大多数人一样好。（1）非常同意（2）同意（3）不同意（4）非常不同意 5、我觉得自己没有什么值得自豪的地方。* （1）非常同意（2）同意（3）不同意（4）非常不同意 6、我对自己持有一种肯定的态度。（1）非常同意（2）同意（3）不同意（4）非常不同意 7、整体而言，我对自己觉得很满意。

房地产宏观市场状况分析

目录：第一部分市场研析 (4) 市场状况分析南京商务楼产品力分析新街口CBD商务区分析竞争楼盘分析第二部分项目营销策略 (25) 项目概况总体策略策略导向项目定位产品改造及装修标准建议

营销策略细化推盘时机推售原则正式推盘必备条件销售手段六、价格策略定价原则分阶段租售计划付款方式建议第三部分项目推广策略 (53) 推广策略导向广告推广主题

宣传包装建议形象包装租售中心包装样板房广告推广思路 SP策略第四部分广告推广计划 (67) 一、背景导入二、受众分析三、推广定位四、媒体策略五、分阶段广告计划

第一部分市场研析

市场状况分析 (一) 宏观状况分析 1．市场现状自2000年年初，我国宏观经济逐步迈入一个相对温和、中速、持久的增长通道，至今年上半年，中房景气指数一直运行于景气空间、市场空前活跃，房市彻底摆脱前几年“爆炒”造成的“泡沫”阴影，走出了低谷，呈现出投资大增、产销两旺的良好局面。今年，国家政策不断完善，经济形势普遍看好，WTO的加入在即、申奥成功等利好因素，使上半年房地产市场仍保持比较活跃的态势。由于银行利率已连续七次下调并开征利息税，引导居民将多余的资金从储蓄转向投资和消费，刺激了商品住宅市场需求的释放。同时，房地产金融体系不断完善。如放宽住房按揭年限，加大公积金放款额度，简化办理手续等，为个人购房提供了较为宽松的资金环境。另外，国家加大推动房改政策的力度，如住房分配货币化的进一步顺利进行，公房上市手续的简化与税费优惠，大大提高了个人的购房意愿与支付能力。因此，在财经政策和房改政策的共同推动下，全国房地产市场形势十分喜人，中国的商品住宅市场，朝着十分令人鼓舞的方向发展。

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。交易行为种类

房地产品牌经营理念

房地产品牌经营理念在人们的日常生活中，吃、住、行是主要的消费需求，并且三者的需求层次是阶梯上升的，往往随着人们生活水平的提高，后两者的需求就会变得更为重要。我国的房地产业在改革开放以后，特别是国家住房制度改革以后得到了迅猛的发展，2003年全国的房地产总投资规模超过了１万亿元人民币，已经成为国民经济六大支柱产业之一。由于房地产的不动产、高投入、消费时期长的特点，使得消费者在选购房子的时候，介入程度会很高，市场搜寻更广泛。根据一项研究结果，绝大多数消费者会按照“遗憾最小原则”来进行购买房产决策，在面临多种选择时，总是竭力避免购买后遗憾。而品牌作为一种标记、高质量的象征、身份的标志、价值的体现，就能够提供一种品牌承诺，减少消费者的购后遗憾，加速购买行为的发生。因此，对房地产行业来说，品牌就显得尤为重要。品牌理念之争我国房地产业的发展经历了地段竞争、规划竞争、概念竞争、品牌竞争四个阶段，对品牌的认识是逐步加深，日渐系统的。但就目前我国房地产业

品牌现状而言，并没有如人们希望的那样进入品牌竞争阶段，而是呈现出不平衡的发展状态，不同的房地产企业的品牌理念并不相同。我国房地产竞争的现状已经基本告别了地段竞争的初级阶段，规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。按照王石的划分方法，可以将目前我国房地产公司分为：项目公司、产品公司、品牌公司。项目公司与产品公司是以规划竞争、概念竞争为主导战略的公司，大部分房地产公司都属于这种类型的公司；而品牌公司就是指品牌驱动型公司，该类型的公司在中国是凤毛麟角。概念与品牌概念是房地产业经常出现的术语，指的是提出一种全新的概念和主张，通过对这种概念的包装，达到销售的目的。概念不同于品牌，但通过对概念的提炼，可以上升为项目品牌的核心价值，而对品牌核心价值的提升与传播正是品牌策略的要求。如以品牌连锁经营思路著称的广州奥林匹克花园，早期提出了“运动”的概念，这就是概念竞争的体现，但奥园后来通过有效的品牌管理，将“运动”概念提升为奥园品牌的核心价值，以一句“运动就在家门口”的品牌理念，塑造了奥园强势品牌的形象。但目前国内房地产公司正确理解二者关系的并不多，大多数公司仅仅以为提出一个概念、主张就完事了，通过这个概念就可以达到销售的目的了，这是典型的概念竞争的思路。如目前北京、上海的开发商们都不约而同地打起了“奥运概念”、“世博概念”。当然，依靠享受政府在奥运会场馆周围建设

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