浅谈房地产业在国民经济中得地位和作用
[摘要]在现代经济社会中，房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入，创造就业机会，改善居住条件，提高城市居民居住条件，带动先关产业和促进经济发展等诸多方面有着十分重要的作用及在国民经济中的地位十分突出,被称作国民经济发展的“晴雨表”。房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。本文将从基础性、先导性和支柱性三个方面论述房地产业在国民经济中的重要地位和作用。
[关键词] 房地产业国民经济基础性产业先导性产业支柱性产业[引言] 一年多来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有几种观点。一是大中城市房价百姓不能承受论，二是政府不作为或调控不利论，三是开发商暴利、黑心论。在对无论那种观点和议论的研究和分析中，我们必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极又重大的作用。必须要明确目前在未来我国国民经济中，房地产业仍然是我国基础性、先导性、支柱性产业之一，因此房地产业在整个国民经济中的地位和作用显得尤为重要。
一、房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。其中，房地产开发包括土地开发和房屋开发，土地开发和房屋开发一体化，通常称之为房地产综合开发；房地产经营广义上包括从房地产开发开始一直到消费为止的整个过程，狭义上则仅指房地产交易，包括房地产出售和租赁等形式；房地产管理包括房地产产业管理和产权产籍管理。房地产服务包括的内容十分广泛，如房地产估价、信息咨询、经纪公司、经纪人等中介机构和中介人提供的中介服务以及房地产出售或者租赁后的维修保养、清洁绿化、治安保卫和商业服务等。
二、房地产业在国民经济中的地位和作用分析
1、房地产业是国民经济的基础性产业
所谓基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济
活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。所谓支柱性产业是指在国民经济中起到骨干性、支撑性作用的产业。而房地产产业，特别是住宅产业所具有的关联产业多、吸收劳动力数量大、百姓购买愿望强等特点，使得其具备成为支撑国民经济持续、健康、稳定发展的必要保证。
房地产业的基础性地位可以从以下几点来看出：
(1) 房地产业为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础—房和地。房地产为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基本的构成要素。房地产业为社会一切产业部门提供物质空间条件，并具体构成各个产业部门。农业劳动的对象和最重要的生产资料是土地，离开了土地，农业劳动生产就无法进行；工业、商业、服务业、金融业等各行各业也都需要房屋以及与其经济活动相适应的场地和交通用地，作为基本活动的场所。
(2) 房地产业为劳动力提供生存和发展最必需的条件—住宅和各项配套服务设施。随着大量劳动力涌入城市，对住房的要求日益提高，房地产业的发展就是为了解决这个问题，起到稳定社会的作用。当代竞争的实质是人才、劳动力素质的竞争。劳动力的再生产要求社会提供一定水平的生活资料以维持生命、恢复体力和养育后代，其中住房是最基本的生活消费品。如果没有住宅及与之配套的文化、娱乐、体育、教育、卫生、公共设施等用地和用房，就没有劳动力的生产和再生产，劳动力的素质就不可能依据社会经济发展的需要而提高，劳动力的身心难以健康。
（3) 房地产业可以促进经济发展和城市的建设。现代社会工业化、现代化的过程同时也是城市化发展的过程。而就一个城市的形成发展来说，土地、房屋、道路及其他公用设施的规划、开发和建设，构成了城市的基本框架，房屋等构筑物的风貌，还形成了城市的种种特色。因此，城市土地和房屋不仅是经济存在和发展的空间，同时也是一个城市立体形象的物质外壳和主体，而且更是一个国家和城市物质文明建设和精神文明建设的反映。一般而言，现代化城市是否具有高效益的经济活力，决定于城市内部结构是否合理化和基础设施的高能化，而这些又与房地产业的发展密不可分。
(4) 房地产业还极大的增加了财政收入、利税上缴与实物地租。房地产业是一个高附加值产业，利用土地开发和房屋建设，可为国家提供大量的积累资
金，加快城市建设的步伐。房地产业还为国家创造大量的财政税收收入。在发达国家，房地产经营的收入一般可占财政收入的10%～40%，企业中的土地资产一般占企业总资产的40%～60%。我国国有土地使用权的有偿出让，为城市建设提供了稳定的财政来源。据调查，我国来自土地的收益，一般的城市为财政收入的25%，深圳、珠海等地可达40%，被称为政府的第二财政。房地产税种征收范围广泛，对土地和房屋的保有、转让、使用、出租等全面课征，不仅调节了市场流通，而且起到了国民收入再分配的作用。
(5) 房地产业的发展对解决银行流动性过剩起着重要作用。国内外的经验表明,房地产业的发展与金融业关系十分密切，无论是居民个人购房还是开发商投资建房，都必须借助向银行贷款或发行债券或股票融通筹集资金。可以说，没有发达的金融业，就不可能有兴旺的房地产业。房地产业与金融业的发展具有互补性，房地产业大量和持续的资金需求，能有效地扩大金融业的放贷业务，促进金融业的发展，而房地产本身的高附加值及其保值增值的特点，又利于使这个产业成为抵押贷款的可信对象。具资料显示2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为6.75%，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，与GDP的比率为10.0%。在各个商业银行中住宅按揭贷款已经成为安全性高、放贷数量大的优良业务，对解决银行流动性过剩起着重要作用。
（6）房地产业的发展是提高我国就业水平、特别是实现农村劳动力转移的重要保证。人口多、就业压力大、大量的农业人口需要转移到非农产业中来、农民的收入水平需要提高是我国面临的现实，我们不能离开这个现实来空谈理想。而房地产业可以提供大量的就业机会。就与房地产业关联度最高的建筑业来说，按照每亿元住宅投资与施工面积1（亿元）:16.7（万平方米）测算，若新增500亿元住宅投资，就可以增加8390万平方米的施工面积需要从业人员167人，由此推算，可以安排就业人员140万人。还有其他行业的带动作用，则可以解决更多的就业岗位。在我国两亿进城务工的农业人口中有将近一半是在从事房屋建设或相关的行业。以一个从事建筑业的壮年劳动力来计算，一年工作九个月，每天工资100元，全年纯收入可达到两万七千多元，相当于近四个人的农民人均纯收入。
（7）房地产业可以改善居住条件，提高城市城市居民居住水平。改革开放以来，随着我国住房改革和房地产业的快速发展，我国城市居民居住条件不断改善，居住条件不断提高，1978年全国城市人均住房建筑面积只有6.7平方米，1985年为10平方米，1990年为13.7平方米，1995年为16.3平方米，2000年为20.3平方米，2005年为26.1平方米，2006年超过27平方米，2007年达到了28平方米左右。近年来，我国城市人均住房建筑面积每年增加约1平方米。
2、房地产业是国民经济的先导性产业
所谓先导性产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。关于先导产业，美国著名的经济学家罗斯托运用总量分析的方法研究认为，在众多产业部门中每个成长阶段，都有与此相应的起主导作用的产业部门，即主导部门，这些部门的增长、变化、转移、更替、决定了经济成长阶段的变化。
按照罗斯托的看法成为先导性产业有三个基本的规定性：能有效地吸收新技术；本身具有较高的增长率；能够带动其他产业的增长，即具有扩散性。理解扩散性，是认识先导产业的关键。先导产业有三种扩散性影响，即回顾（后向）效应、前瞻（前向）效应和旁侧（侧向）效应。
回顾（后向）效应是指先导产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施加的影响。房地产业的回顾效应相当强烈。房地产业的后向关联产业包括电力、钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建材、化工和建筑机械，等等。
前瞻（前向）效应指先导产业对新工业新技术新原料新能源的出现的诱导作用。房地产业的前瞻性表现在促进了建筑业、交通业、通讯业、金融业、商业服务业、文化娱乐业等产业的发展。
旁侧（侧向）效应是指先导产业的发展对社会的影响，主要指促进了社会整体物质文明和精神文明水平的提高这种间接影响。房地产业的侧向关联产业包括汽车、家电、家具、交通运输、城市公用设施、商业网点和文化教育，等等。
据投入产出模型测算，每100亿元的房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76亿元，高居榜首。有资料介绍，西方
经济发达国家多年来一直保持每年建造住宅人均面积1平方米的发展速度，从而使建筑业在国内生产总值中得比重在9%左右（我国为6%～7%）；每100亿元房地产投资可以诱发制造业的产出123.61亿元。其中最高的是非金属矿物制造业31.45亿元，其次是金属冶炼及压延加工业18.81亿元，再次是化学工业14.98亿元，然后是金属制造业9.82亿元，机械工业8.79亿元，电器机械及器材制造业7.58亿元等等，这些可以充分说明房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。
房地产业对相关产业的带动作用，可以归纳为由于房地产投资对其他产业产生的投资效应系数和房地产使用产生的引致性消费系数。联合国在总结发展中国家的发展历程后认为，以上两种效应的总和乘数效应为2。据统计，在我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1.48亿元，被带动的直接相关和间接相关的产业达60多个。同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1:6。
我国是一个发展中的人口大国，目前正处于工业化、城市化的加速发展时期，居住消费将继续成为主要的消费热点，人们的居住消费支出将有较大幅度的提高；居住消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包括物业管理服务、中介服务、电子购物等连带消费领域。房地产市场对住宅的需求量极大，我国的住宅业和房地产业发展的空间十分广阔，这为房地产业的增长提供了坚实的市场基础。房地产业对其他相关行业所产生的关联度比其他行业更强，它所带动的上游相关产业和下游相关产业，不仅链条长、范围广，而且能够带动其行业质量的提高和产业的增长。
3、房地产业是国民经济的支柱性产业
所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业要成为支柱性产业，一般应具备四个基本条件：（1）在国民经济发展中有着举足轻重的地位，其增加值在国内生产总值（GDP）中占5%以上；按国际通行的统计方法，2005年我国房地产业增加值占GDP的比例已达到10%左右，房地产业对我国国民经济的贡献突出；（2）具有较大的市场发展空间和增长潜力；（3）符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化。四是产业的关联
度高，能带动众多相关产业的发展。根据上述标准，结合我国经济发展的战略目标和实际情况来看，房地产业完全有条件成为国民经济发展中的支柱性产业。
房地产业为社会提供的房地产商品是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。
目前，在许多国家和地区，房地产业已成为国民经济的一个支柱产业，占GDP 的比重在10%以上。例如，1988年，美国房地产业增加值占GDP11.4%。20世纪90年代中后期，日本为10%，中国台湾为11%，中国香港为19%，韩国为8%。2007年，美国占11.8%，加拿大占15.7%，日本占11%。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号）提出，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的一个支柱产业。这是我国首次将房地产业确定为国民经济的支柱产业，它既表明了我国房地产业发展已经取得的成就，也预示着我国今后房地产业的更大发展。
[结束语]现阶段，要坚定不移地积极发展房地产业，坚定不移地鼓励房地产投资，促进房地产市场持续平稳较快的健康发展。实践证明，发展房地产业，是经济的一个极为重要增长点，具有多重的积极作用。它既体现了改善人民居住条件，全面建设小康社会的要求，也是促进国民经济平稳较快发展的客观需要。房地产作为一个重要产业，对众多关联产业有较强的拉动作用；房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，对全社会投资和国民经济发展有着重要影响。其影响较大的几个关联产业，如建筑业、金属和非金属制品业、金融保险业等也都直接关系到国家金融安全和社会的稳定。因此，对于房地产业的任何调控措施都应围绕着促进其长期健康稳定较快发展来进行，决不能把现实存在问题的板子都打在一个产业上,要积极地充分发挥房地产业在国民经济中的地位和作用。
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区域房地产业与区域经济发展的长期 动态协调关系研究 A Study on the Dyna m ic Durative Coordinate Relati onshi p bet w een Real Estate I ndustry and Regi onal Economy 孔 行1 黄 玲2 于 渤1 K ONG Xing HUANG L ing Y U Bo (11哈尔滨工业大学管理学院 哈尔滨 150001 21中央财经大学科研处 北京 100081) [摘 要]本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行实证研究,并从供给、需求等经济基本面角度测算了四大直辖市房地产的长期均衡价格。研究结果表明,随着时间的推移、经济发展水平、居民消费水平等宏观经济基本面的改变,房地产业与地区经济之间的均衡协调关系也处在不断的调整状态中。 [关键词]区域房地产 区域经济 长期均衡 变参数模型 [中图分类号]F06115 [文献标识码]A [文章编号]1000-1549(2009)03-0054-06 一、引言 房地产业是国民经济的重要组成部分,一方面,房地产业的发展程度受到经济发展阶段和发展水平的制约;另一方面,房地产业是与其上下游50多个生产部门相关联的基础性、支柱性产业,其支柱产业地位又对经济增长起着巨大的推动作用。1998年货币化分房制度实施以来,房地产业对我国经济的贡献率逐年上升,对国民经济的影响日益加强。房地产市场的健康稳定,不仅仅是一个行业的发展问题,更关系到国计民生、百姓福利。近年来,房地产投资及房地产价格的上涨速度明显高于经济和居民收入、消费的增长速度,引发了房地产投资是否过热,房地产市场是否存在泡沫的激烈争论;而2007年下半年以来,房地产市场成交量骤降、价格回落,又出现了房地产业是否出现“拐点”的争论,至今仍无定论。 本文认为,尽管我国房地产业的改革和转轨起步较晚,但对房地产业与经济发展的关系研究仍然应当着眼于二者的长期趋势,而不是短期波动。我国房地产业发展和经济增长之间必然存在长期均衡协调关系,但这种均衡关系不是静态的固定均衡,而是一种不断变化的动态均衡。这是因为近年来居民收入水平、房地产价格、政府对房地产业的调控政策等各种因素不断变化,所以房地产业与国民经济的协调关系也应当是一个动态变化的长期均衡。本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行分析;在此基础上将分别代表供给和需求的房地产投资、房地产消费方程联立,得到房地产业的长期均衡价格,并进一步测算了当前市场价格对长期均衡价格的偏离程度。 二、区域房地产业对区域经济长期动态协调关系的实证研究 11模型的设计、变量说明及数据来源 状态空间模型(state s pace model)具有两个突出优点:一是能够通过状态变量体现不可观测变量对被解释变量的影响,从而较好地解决设定误差问题,并大大节省了自由度。二是模型可以用一种功能强大 收稿日期:2008-11-27 作者简介:孔行,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院博士研究生,研究方向:技术经济,房地产经济;黄玲,女,南昌人,任职于中央财经大学科研处,研究方向:计量经济学;于渤,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院教授,士生导师,研究方向:产业技术经济分析,技术创新管理。
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
第三部分房地产业的地位、作用和行业特点 一、房地产行业 （一）宏观方面：房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，包 括各类经济组织、专业人员和行政管理部门所组成的房地产市场。从 行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑 业被列为第二产业。宏观方面与国民经济相联系。 （二）微观方面：房地产业的活动领域包括： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发； （3）土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； （4）房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押 等； （5）房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公 证等； （6）物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所 的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等； （7）房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。 二、房地产业在国民经济中的地位 中国的房地产业作为一个迅速发展的行业，一个有着美好前景的朝阳产业，它在国民经济中扮演哪种角色，处于怎样的地位？ 1.房地产业是国民经济的基础性产业 1、房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会 生产和生活的最基本要素。 2、房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件： 农业生产——土地； 工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所； 房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规 模、速度、格局和水平。
3、房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土 地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。 4、房地产业是政府财政收入的重要来源： 土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。 5、房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占 同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。 （二）房地产业是国民经济的支柱性产业 ◎支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作 用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于 该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。 一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经 济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的 贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡 献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构 优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。 1、房地产业属于生产要素产业，既提供空间场所，又提供生活 资料、发展资料和享受资料。 2、房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推 动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所 占的比重达到10——20%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平 均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。 3、房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不 仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联 作用是全方位、多层次的。 三、房地产业在国民经济发展中的作用 （一）房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级 第二产业比重过高，达50%以上，与相同发展水平的国家相比，高出10——20%；
简论“品牌”极其对房地产企业的意义和价值效应 摘要：创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等都是耳熟能详的。 在房地产行业，创建自己的品牌已经成为越来越多的国内房地产企业的共识和不懈追求，而一批在全国初具影响的品牌已然出现。如企业品牌有合生创展、万科地产、保利地产等，还有些地域性的房地产企业也在努力的打造自己的品牌并从中获益如珠海的“华发股份”等。 关键词：品牌房地产企业意义和价值效应 创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等耳熟能详。为什么他们对此战略目标孜孜以求不惜巨额投入呢？ 首先让我们来解析“品牌” 一、品牌的内涵 1、品牌的定义 正确理解品牌的含义是开展品牌战略的基础。虽然很多学者对品牌的定义从不同角度提出了不同的看法，但综观这些定义，它们基本上都认同了①品牌是通过某种或者某组标识来表现；②品牌是为了区别于竞争对手的。我们认为品牌应当具有狭义和广义两种不同的含义。从广义的角度讲，品牌就是通过某种或者某些标识来传达的一种实体与外部利害关系人之间的关系。通常我们说的名牌大学就是从广义的角度进行的定义。它可以使用于企业中，也可以使用于企业之外的一些实体，而且它的主要表现形式不一定是商标。而狭义上的品牌则主要是指企业的品牌，从市场营销的角度看，品牌就是通过一定的标识（主要是商标），以高效地为消费者提供消费选择为目的的一种企业无形资产，它能够为企业的产品或者服务创造一种“溢价”，它的实质是承诺、保证和契约，与消费者建立的长远的关系。 2、品牌的生成机制 虽然消费者最终接受的只是一个品牌的符合系统，但他们却往往要对提供商品（服务）的经营者的核心竞争力进行全面的评价与认知，如他们常常关注经营者的经营理念、管理团队、资源组合与生产方式、营销策略等方面的问题，他们甚至还非常在意经营者在社会道德方面的价值取向。这种认知的过程也就是品牌生成机制的内涵。
学院 《宏观经济学》学年论文 题目房地产业与国民经济的关系 系别管理系 专业工商管理 年级13级 学号 姓名 指导老师 2014年12月
在现代经济社会中，房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入，创造就业机会，改善居住条件，提高城市居民居住条件，带动先关产业和促进经济发展等诸多方面有着十分重要的作用及在国民经济中的地位十分突出,房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。 关键词：房地产业国民经济基础先导支柱关系
一、引言 (1) 二、房地产业的定义 (1) 三、房地产业在国民经济中扮演的角色以及作用 (1) （一）、房地产业是国民经济的基础性产业 (1) （1）、房地产业为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础。 (2) （2）、房地产业为劳动力提供生存和发展最必需的条件。 (2) （3）、房地产业可以促进经济发展和城市的建设。 (3) （4）、房地产业极大增加了财政收入、利税上缴与实物地租。 (3) （5）、房地产业的发展对解决银行流动性过剩起着重要作用。 (3) (二)、房地产业是国民经济的先导性产业 (4) （1）回顾（后向）效应 (4) （2）前瞻（前向）效应 (4) （3）旁侧（侧向）效应 (4) （三）、房地产业是国民经济的支柱性产业 (5) 四、房地产业与国民经济的关系分析 (6) （一）、国民经济对房地产业的影响因素 (6) （1）、国民经济发展水平对房地产业的影响 (6) （2）、产业结构对房地产业的影响 (7) （3）、投资水平对房地产业的影响 (7) （4）、消费水平对房地产业的影响 (9) （5）、信贷规模和利率对房地产业的影响 (9) （二）房地产业对国民经济的反作用 (10) （1）、房地产开发投资的规模和增长率 (10) （2）、房地产业增长贡献率 (11) （3）、房地产业经济效率 (11) （4）、房地产信贷规模 (12) （5）、房地产需求和供给水平 (12) 五、结论 (14) 参考文献 (15)
项目国民经济效益评估案例 一、工程概况 某水利枢纽及引水工程是一项跨省、区工程项目，由水利枢纽工程和引水工程两部分组成。水利枢纽库区内自然条件较差，经济相对落后，生活水平低下。而引水供水地区则是我国重要的能源和重化工基地，在国民经济建设中占有非常重要的地位，但是，由于该地区水资源贫乏，多年平均水资源总量列在全国之后，为了保证该地区的能源生产和开发，不得不挤占农业、生活用水和其他用水。随着国民经济的发展，缺水已成为制约该地区工农业生产发展的主要因素，只有从外部引水，才能满足能源重化工基地生产和城乡人民生活的需要。水利枢纽工程作为引水工程的首部，可减少引水的含沙量，改善水质，提高引水保证率，降低引水成本。兴建水利枢纽，不仅可以为能源基地提供可靠的水源，还可以为华北电网修建骨干调峰电站。因此，水利枢纽和引水工程是一个有机的整体，其任务是供水结合发电，兼有防洪、防涝效益，主要解决能源基地和附近城市生活用水问题。 二、基础数据 （一）建设规模 根据水文及有关资料综合分析，该水利枢纽电站可装机108万千瓦，投入电网时各月峰荷出力的均值为87.8万千瓦，多年平均发电量26.52亿千瓦小时。建设期为7年，第六年第一台机组投产，第七年又有三台机组投产，第八年全部六台机组投产。 （二）实施进度 引水工程分两期实施，一期工程工期4年，另有半年尾工，第五年开始供水，年净供水量为2.4亿米3，以后逐年增加，第九年实施二期工程，继续安装各级泵站的泵组，直到第七年达到最终供水规模。年净供水量5.43亿米3。 项目经济评价采用折现计算方法，经济计算期不宜太长，工业项目一般为15—20年。但是，由于此水利工程建设期较长，整个项目使用期限也长，因此，可以考虑适当延长项目的计算期，该项目取经济计算期为30年，大坝和引水工程的建筑工程部分的经济寿命按40年计，按线性回收残值，而其他设备则不考虑在计算期内的更新投资。 （三）逐年供电供水量 预计水电站逐年电量见下表单位:亿度
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
房地产业与区域经济协调发展研究 房地产业已经变成区域经济增长的关键支撑，是国民经济发展的主导性、支柱性产业，但房地产业要和区域经济发展水平协调。区域经济的快速发展促进了房地产业的发展，而反过来房地产业的兴起又推动了国民经济的迅速发展。只有充足把握二者的关系，房地产业和地区经济的协调才可以完成发展。 标签：房地产业；协调发展；区域经济 1.房地产业在国民经济中的位置和作用 房地产业作为国民经济的基本性、先导性行业，对经济增长有着促进或牵制功能的是其发展。在经济运行经过中，房地产投资是不是和区域经济协调发展直接确定区域经济的发展情况。在解决协调发展状态时，房地产投资是推动经济繁荣的重要要素；但如果不可以完成和区域经济的协调发展，房地产投资也可能是造成区域经济从繁荣走向低迷的导火线，甚至也许造成整个区域经济社会都处于萧条状态。支柱产业的发展情况对国民经济有深刻影响，而处于经济的起飞阶段的中国，房地产业对国民经济的影响也相对大。 一个地区经济维持持续增长的重点因素是房地产业的发展。由于房地产的产业关联性，对国民经济发展有着非常大的推动作用。依据统计，房地产业增加一个百分点的产值，就让其相关产业增长1.52个百分点，其乘数效应大于1。跟房地产相关的企业牵涉多区域多行业，不但推动了建筑、金融、钢铁、机电等行业的发展，也带动了家电、家具等消费的迅速增长。 2.分析房地产业对区域经济发展的带动效应分析 2.1房地产发展对区域经济比较后向产业的推动 这一带动效应又称向关联效应，是指房地产业发展对其直接或间接供应生产要点产业的带动，如果金融业、建材业、冶金业、建筑业、劳动力等。房地产业的发展不能离开这些产业为其供应原料基本。而就某一详细区域看，如果房地产业的发展展现迅速上升的态势，则这区域的这些产业一定会出现繁荣发展的景象。相反，如果房地产业发展萎靡，则这区域的这些产业则会相关的形成衰退。 2.2房地产发展对地区经济相对前向产业的带动 亦称房地产业前向关联效应，是指房地产业发展对直接或间接要求本产业产品或服务的产业形成的影响，如果装饰装修行业、厨房设备行业、卫生设备行业等。就算房地产业的发展不能离开建筑业、建材业等为其供应基础生产要素，但因为现代化市场经济的需要，房地产业的发展对装饰装修、厨房设备等行业的要求形成了庞大的影响。
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
房地产业在中国经济中的地位与影响 一、房地产业在中国经济中的地位 房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。 1、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。 二、房地产业在中国经济中的影响 我国近几年房地产业突飞猛进主要影响有以下几点：1、地方政府托市2、银行造市3、开发商炒市4、炒房团投机5、国际热线流入6、各级贪官污吏煽风点火。给我国房地产业造成了很大的影响。随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产产业得到长足的发展，对国民经济的发展起到了重要作用。但是另一种观点认为：房地产产业的虚假繁荣导致出现地产泡沫以及其本身蕴含着的金融风险和系统性风险可能会引发金融危机，我国政府应建立和完善风险防范机制来化解房地产产业可能的风险。 房地产的虚假繁荣或者说是泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
第八章经济评价 8.1 概述 8.1.1 经济评价的依据 （1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），国家发改委、建设部，2006年； （2）《水运、公路建设项目可行性研究报告编制办法》，交通部，1988年； （3）《公路建设项目可行性研究报告编制办法》（讨论稿），交通部规划研究院，1996年； （4）《建设项目投资可行性研究指南》，中国国际工程咨询公司主编，2002； （5）《Study of Prioritization of Highway Investments and Improving Feasibility Study Methodologies》，World Bank，1995年（以下简称“PPK报告”）； （6）《公路建设项目经济评价方法》（讨论稿），交通部公路规划设计院，1996年； （7）《高速公路公司财务管理办法》财政部、交通部，1997年。 8.1.2 经济评价内容 8.1.2.1 资金筹措 本项目建设资金拟采用项目业主自筹和国内银行贷款的方式。项目建设总投资（不含贷款利息）的65%拟采用国内银行贷款，其余项目建设总投资的35%及贷款利息作为项目的资本金。具体资金分配比例见表8-1。 表8-1 资金筹措比例情况
8.1.2.2 评价内容 本项目为收费公路项目，经济评价中除了包括国民经济评价外，还需要进行财务评价和贷款偿还能力分析。此外，针对国民经济评价和财务评价进行敏感性分析。 8.1.3 评价期和评价方案 根据交通运输部会同国家发展和改革委员会和财政部制定且于2008年10月1日起施行的新《收费公路权益转让办法》，新《办法》规定，转让经营性公路收费权，不得延长收费期限，且累计收费期限的总和最长不得超过25年；国家确定的中西部省、自治区、直辖市经营性公路累计收费期限的总和，最长不得超过30年。 项目评价期包括建设期和运营期。本项目计划2011年初开工，2014年底建成，工期4年，2015年初通车运营，国民经济评价运营期按20年计算，故评价期为2011年～2034年；考虑到项目交通量相对较小，财务效益较差，根据国家关于高速公路经营期的相关规定，本项目研究中财务评价运营期按25年计算，评价期为2011年～2039年，评价基年为2010年。 本项目研究中布设了三个大的路线方案，为了更好地对比各个方案的优缺点，项目经济评价针对方案K+C+K（推荐方案）、方案A和方案B分别进行。 8.2 国民经济评价 8.2.1 评价参数 参照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及《建设项目投资可行性研究指南》有关资料，确定本项目国民经济评价的有关参数如下： （1）社会折现率为8%；贸易费用率6%； （2）影子汇率换算系数1.08； （3）残值为工程建设费用的50%，在评价末年以负值计入经济费用。 8.2.2 项目主要投入物影子价格计算
3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国
20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；
区域地理位置对房地产开发的影响 摘要：据近年来的实践表明，房地产业正在成为区域经济增长的重要力量，成为国民经济的主导性、支柱性产业和新的经济增长点；而区域经济的发展，也在促进房地产业的有效发展。区域的自然环境、社会地位及交通便捷程度都对房地产业有着重要的影响。 关键词：房地产业区域 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。 区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。 一、经济方面。 经济因素是宏观影响因素，它制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平。在经济因素当中主要包括：（1）社会经济繁荣程度；（2）房地产市场的完善度和活跃度；（3）供求关系；（4）金融市场；（5）货币价值；（6）物价、工资及就业率；（7）科学技术。 二、政治因素。 政治因素包括政局因素与政策因素两个方面。 政局情况对房地产业的总体发展具有极大的影响。一个国家和地区的政治是否稳定，会直接影响人们置业的信心。因为房地产是不动产，人们一旦把资金投入进去，就需一定的时间才能收回投资。所以一般来说，政局稳定时，房地产价格就上升；反之，其价格则下降。稳定的政局与上涨的房地产价格是成正比关系的。 房地产价格除深受政局稳定情况影响外，还受政策因素影响。在某种情况下，政策因素甚至成为决定房地产价格的主要因素之一。例如，我国在相当长的一个时期内，房地产属非商品范畴，人为的使其价格远远偏离价值，房地产价格既不能反映价值，也不能反映供求变化，严重影响了房屋的再生产和土地的合理利用，还扩大了消费膨胀和一系列社会问题。所以说政策因素对房地产价格有着很大的影响。 三、环境因素。 环境因素对房地产价格影响是很显著的，这也是与其他商品的一个不同之处。环境因素是指房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素。 自然环境条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度、交通便利程度及自然景观等。市政基础设施是人们对土地投资的物化体现，该项投资对其周围房地产价格有着直接影响。市政基础设施包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，对企业经营效果和人们居住的生活条件影响极大。城市中心房地产价格之所以高，就是因为市中心的交通、通讯、水电气等市政基础设施完善的缘故。 公用建筑配套设施为居民日常生活服务，这些设施的完善与否，影响到居民消费和受教育的方便性及文化娱乐生活丰富与否。因此，它对其周围住宅房屋价格影响也较大。四、人口因素。
房地产业在整个国民经济发展中的地位和作用分析摘要： 典型相关分析着眼于识别和量化两组随机变量之间的相关性，它是两个随机变量的相关性在两组变量之下的推广。这种利用两组变量对之间的相关关系来反映两组指标之间的整体相关性的多元统计分析方法，具体就是分别在两组变量中提取有代表性的两个综合变量V和W（分别为两个变量组中各变量的线性组合），利用这两个综合变量之间的相关关系来反映两组指标之间的整体相关性。 本文旨在利用典型相关分析方法，定量分析房地产业在整个国民经济发展中的地位和作用。分析过程采用SAS软件编程，利用SAS内置的典型相关分析函数计算需要的参数。 最终得出的结论是：房地产业对第三产业地区生产总值和城镇居民人均全年家庭可支配收入有较大的带动作用。 关键词：相关性、典型相关、房地产、国民经济 引言： 房地产业提供的商品和劳动有生活资料和生产资料的双重性，它既是人民生活的基本要素，也是社会生产的基本要素。所以房地产属于国民经济的基础产业。房地产业的健康发展，对整个国民经济的发展起着重要的拉动作用。房地产经济的运行过程关系着国民经济中一大批相关的产业和行业。对于某一行业而言，要想发展就要提前规划房产的建设;同时，房地产的投资开发又会引起其他许多行业的需求，对其他相关行业的生产起到了带动的作用。因此房地产业在整个国民经济发展中的地位和作用分析显得尤为重要。
正文： 一、样本数据 1、把反映国民经济发展的主要经济指标作为第一组变量： 第一产业地区生产总值(亿元)； 第二产业地区生产总值(亿元)； 第三产业地区生产总值(亿元)； 资本形成总额(亿元)； 城镇居民人均家庭可支配收入(元)； 2、把反映房地产发展状况的主要指标作为第二组变量： 资金来源总额(万元) 本年购置土地面积(万平方米) 本年完成投资额(万元) 商品房销售面积(万平方米)。 数据如表1所示。 表1 2006年我国各地国民经济与房地产业发展相关指标数据 地区第一产业地 区生产总值 (亿元) 第二产业地 区生产总值 (亿元) 第三产业地 区生产总值 (亿元) 资本形成总 额 (亿元) 城镇居民人 均全年家庭 可支配收入 （元） 资金来源 (万元) 本年购置土 地面积 （万平方 米） 本年完成投 资额 （万元） 商品房销售 面积 （万平方 米） 北京98.04 2191.43 5580.81 3970.92 19977.52 31654692 295.0 17198650 2607.62 天津118.23 2488.29 1752.63 2364.41 14283.09 7659100 905.2 4023184 1458.60 河北1606.48 6115.01 3938.94 5505.80 10304.56 5940799 1040.3 4815829 1817.94 山西276.77 2748.33 1727.44 2594.56 10027.70 2352960 415.1 2086231 791.46 内蒙古649.62 2327.44 1814.42 3466.11 10357.99 3201283 1309.7 3250196 1428.97 辽宁976.37 4729.50 3545.28 5003.32 10369.61 13002851 2316.9 11421948 3006.61 吉林672.76 1915.29 1687.07 2874.27 9775.07 3138404 686.5 3101571 974.91 黑龙江737.59 3365.31 2086.00 2334.84 9182.31 3436590 619.8 3213152 1482.71 上海93.80 5028.37 5244.20 4762.86 20667.91 21789082 524.6 12755938 3025.40 江苏1545.01 12250.84 7849.23 10673.86 14084.26 26628947 2984.0 19067130 6101.15 浙江925.10 8509.57 6307.85 7297.05 18265.10 23605176 1891.1 15742756 3544.96 安徽1028.66 2648.13 2471.94 2786.53 9771.05 7266731 1693.5 6374464 2307.83 福建896.17 3743.71 2974.67 3637.46 13753.28 12609343 1693.3 7873624 2021.69 江西786.14 2320.74 1563.65 2355.02 9551.12 4130684 932.9 3459564 1777.19 山东2138.90 12751.20 7187.26 10838.69 12192.24 14500987 3203.0 11853776 4172.21 河南2049.92 6724.61 3721.44 6343.94 9810.26 6903494 1561.9 5819517 2409.33 湖北1140.41 3365.08 3075.83 3591.39 9802.65 7062443 1107.9 5647563 2038.46
张家口职业技术学院毕业实习调研报告 报告名称：房地产价格上涨的原因，危害和对策指导教师：邢琰彬 专业班级：房地产经营与股价 姓名：范晓庆 日期：2014年4月2日
前言 房地产业是国民经济发展的重要产业，作为国民经济的基础性、先导性、支柱性产业，对整个国民经济和社会的发展具有巨大的推动作用。近几年，房地产市场迅猛发展，与此同时房地产价格不断上涨，过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担，也对我国经济发展产生了一定影响。首先从房地产、房价以及相关基本概念入手，对我国房地产市场发展状况进行分析，再从开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题，并在此基础上对房价上涨的控制进行研究，并提出相关改进建议。通过对近年来统计资料分析研究，将从我国商品房平均价格、房屋销售价格指数、土地价格指数等方面对我国房地产价格进行数量分析，进而对房地产持续上涨成因进行分析。 我国房地产价格上涨的原因及对策分析 众所周知，房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。而房地产市场的存在和发展是整个房地产业健康发展的必要前提，也是房地产开发企业赖以生存的主要基础，没有房地产市场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。改革开放以来,我国的房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场,并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转产生机制效能。然而,房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。由于房地产市场的内涵和形式比较广泛，本论文侧重研究房地产市场价格，即对房地产价格上涨问题进行分析。全文共分五个部分：第一部分引言部分引出本文的内容；第二部分首先界定了房地产及其相关的概念，其次从我国房地产市场价格走势和我国当前房地产政策分析两方面，对我国房地产业发展现状进行分析,然后从住宅施工面积与住宅竣工面积、商品房销售面积及销售额情况、商品房销售价格几方面对我国房地产市场供销总量进行分析；第三部分从开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题；第四部分针对上述我国房地产当前市场现状和我国房地产价格上涨原因及问题，详细地介绍了抑制房地产价格上涨的对策和建议；第五部分是结论部分，归纳了全文的研究成果，对房地产价格上涨的原因进行了概括。 1、我国房地产业发展现状及分析 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是房产和地产的合称，由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产是各类投资规模最大,增速最快的行业,其产业关联度高,交易周期长,无论是宏观调控还是市场培育均需要科学有效的指示器作为指导。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）,建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产业是从建筑业中分离并逐渐成长起来的，随着时间的演化，它在国民经济中己经具有了非常重要的地位。在城市化、工业化、生态环境改善过程中，尤其具有至关重要的影响。房地产业以住宅开发，经营为主体，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。