市某房地产报建业务流程开发部2009-7-22
编制：
一、前期业务
（1）规划选址
（2）固定资产投资前期计划
（3）环保审批
（4）用地预审
（5）建设用地方案图
（6）取得土地使用权
（7）签订土地合同
（8）界桩放电报告
（9）支付地价款，付清地价款证明
（10）建设用地规划许可证
（11）土地初始登记，土地证
二、启动前业务
（1）委托方案设计
（2）方案设计审批：建筑命名、环保评估、污水处理合同、环境影响批复、建设立项
（3）初步设计：民防审批、扩初审批、排水、水土保持
（4）施工图设计
（5）施工图审查：①桩基础提前开工、开工验线测量报告及备案、
桩基施工许可②防雷设计审批、工程规划许可、消防审查（6）投资许可证
三、预售前业务
（1）预售面积测绘报告
（2）预售许可证
四、竣工其业务
（1）协助工程部办理各单项验收
（2）房屋竣工面积测绘报告
五、后期业务
（1）缴交房屋维修专用金
（2）办理项目产权初始登记
容
1.规划选址
（办文单位：规划局；办文时限：20个工作日）
申请资料：
（1）申请书（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）社会投资项目应提供：
a申请进入高新技术产业园区的工业项目，提供市科技主管部门关于高科技项目的认定书，其中申请进入高新技术产业带的工业项目，还应提供市高新技术产业带办公室有关批文（复印件各1份，核原件）；
b物流项目需提供市物流领导小组办公室关于物流项目的认定书（复印件1份，核原件）
c已有选址意向的提供总平面布置图等相关图纸（原件2份）及电子文件（原件1份）。
2.固定资产投资前期计划
（办文单位：发改局；办文时限：30个工作日）
申请资料：
（1）申请报告。着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；项目法人股东成分详细情况(需追溯)、建设容、规模、生产能力、建筑面积和产品方案（房
地产项目应阐明具体拟建几栋、几层，所建为何类性质建筑等）；总投资、资
本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环境
影响的初步评价；项目的综合评价等。（加盖公章）
（2）电脑申报盘。 (填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择前期计划类)
（3）市年度项目申报表。（加盖公章）
（4）项目法人注册文件。包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等（复印件加盖公司公章）
（5）房地产项目需要提交用地审查意见（如选址意见或土地合同）。
3.环保审批
（办文单位：市环保局；咨询：82105837；办文时限：60个工作日）申请资料：
（1)《市建设项目环境影响审批申请表》(原件2份，首页由主要投资单位加盖公章，尾页由法人代表签字)；
(2)Ⅰ类项目：提交由具有相应环境影响评价资质的机构编制的建设项目环境影响
报告书(原件2份，建设单位加盖公章及法人代表签字，附电子文档)，并附有关单位、专家和公众的意见及采纳或者不采纳的说明(原件1份，建设单位加盖公章)；
Ⅱ类项目：提交由具有相应环境影响评价资质的机构编制的建设项目环境影响报告表(原件2份，建设单位加盖公章及法人代表签字，附电子文档)；
(3)工商部门出具的《企业名称预先核准通知书》或《营业执照》(复印件1份，验
原件)；
(4)使用场地《房产证》或《租赁合同》(房屋租赁管理部门盖章)(复印件1份，验
原件)；
(5)计划部门立项批文和规划部门出具的《建设项目选址意见书》(附围图)(复印件
各1份，验原件)。
4.用地预审
（办文单位：.区国土局，办文时限：20个工作日，咨询：28918990）
申请资料：
（1）《建设项目用地预审申请表》（原件2份）；
（2）明
（3）预审申请报告，容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案（原件1份
（4）规划部门出具的《建设项目选址意见书》（原件1份）；
（5）项目按规定应进行可行性研究报告的，须提供项目可行性研究报告（附项目资金证明原件1份）；
（6）项目建议书批复文件（在申请预审前已取得相关部门批复的，申请人应当提交复印件1份，验原件）；上述（一）至（六）项文件由申
请人提供。
（7）标注申报项目用地围的最新1∶10000或1∶2000的土地利用现状图（图件比例视具体情况而定；由测绘部门制作，必要时还应当组织
现场放桩定点工作）；
（8）标注申报项目用地围的土地利用总体规划图及相关图件（由地政处（科）制作）；
（9）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需要修改土地利用总体规划的，应提交经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。
上述（七）至（九）项文件在项目用地须转报上级国土管理部门预
审时须提供。
5.建设用地方案图
（办文单位：区规划局；办文时限：10个工作日。咨询：83949160）
申请资料：
（1）《建设项目选址意见书》（复印件1份，核原件1份）；
（2）发改部门计划立项批准文件或对项目建议书、项目可行性研究报告批准文件（复印件1份，核原件）；
（3）国土部门对项目建设用地预审报告书（含地质灾害评估）（复印件1份，核原件）；（4）环保部门对项目环境影响报告书批准文件（复印件1份，核原件）；
（5）规划选址意见书及相关部门意见中明确要求的其他部门审查意见或批件（复印件1份，核原件）。
（6）市、区财政投资且无需办理出让手续的市政设施用地（道路、轨道、公园、河道等）须提交申请用地围图及电子文件（原件）。
（7）申请征（收）地返还用地的，须提交与国土部门签订的《征（收）地补偿协议书》（复印件1份，核原件1份）；
（8）申请非农建设用地的，须提交国土部门所发《非农建设用地指标批复》或区转地领导小组非农建设用地批准文件（复印件1份，核原件1份）；
（9）属历史遗留问题用地的，须提交国土部门对历史遗留问题用地的确认批复（复印件1份，核原件1份）；
（10）属城中村改造用地的，须提供改造专项规划批准文件和国土部门对改造用地土地审查批复（复印件1份，核原件1份）；
（11）属旧城（含工业区）改造项目用地的，须提供市政府批准改造用地的会议纪要，和改造专项规划批准文件，并提供项目计划立项批文及国土部门的批复意见（复
印件1份，核原件1份）。
6.办理用地规划许可证
（办文单位：区规划用地科，办文时限：20，咨询：83949160）
申请资料：
（1）申请表（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）《土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书》（复印件1份，核原件）
（4）《市土地使用权出让合同书》（复印件1份，核原件）。
7.土地初始登记．土地使用证
（登记时限：受理44个工作日，不含公告期1个月）
申请材料：
（1）《市房地产初始登记表》
（2）营业执照复印件
（3）工商变更证明或政府相关更名批复-----就是命名的批复
（4）法定代表人证明书
（5）法定代表人复印件
（6）.法人代表授权委托书
（7）委托人复印件
（8）土地权属证明? 就是土地出让合同！！
（9）宗地图？复印件，要验证原件。
（10）土地使用费缴交证明，----就是付清地价款的收文回执
（11）完税证明（印花税）---财务部提供
（12）法律法规规定的其他文件
所交税项：
（1）登记费：根据粤价〔2001〕323号文，申请人为个人及单位的分别按每宗50元及80元人民币收取登记费。
（2）契税：按登记价的3％计收；
（3）房地产证贴花：按人民币5元/本收取；
（4）公告费：每宗人民币2500元（由刊登公告的报社收取，具体标准由报社制定）。（5）印花税
8.项目命名
（办文单位：区规划局）
(1)《市建筑物命名、更名、注销申请表》（原件1份）；
(2)与国土主管部门签订的土地使用权出让合同或用地批文或《房地产证》（复印件
1份，核原件）；
(3)宗地图（复印件1份，核原件）或位置略图（1份）；
(4)建筑物现状照片，未建成的提供效果图（原件1份）。
9.建设立项
（办文单位：市发改局）
申请资料：
（1）申请报告。在前期计划申请报告基础上补充如下容：分年度投资计划，完成当年投资的形象进度；资金筹措方案和当年投资的落实情况；用地及水、电增容等协助配套条件的落实情况等。（加盖公章）：自己写，按里面的要求填写
（2）电脑申报盘；(填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择新开工计划类)
（3）市年度项目申报表；（加盖公章）
（4）项目法人注册文件。包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等；（复印件加盖公司公章）
（5）至少达到项目总投资35％的资本金证明文件；（企业年度审计报告书或银行出具的年度建设自有资金验资文件。其中钢铁行业应在40％以上，水泥、电解铝、房地产开发项目等应在35％以上，资本金比例应符合国发[1996]35号文件和国发[2004]13号文件要求）。
（6）申请银行贷款的项目出具银行承贷意向书；
（7）建设用地规划许可证；（复印件）
（8）对环境有影响的项目须提供环保部门的评审意见；（复印件）
关于《回龙埔片区城改造建设项目环境影响报告书》（报批稿）的批复
（9）前期计划或上年度新开工计划文件。
①以上报送复印件的材料，均需提供原件核对；
②大企业及年度建设重大项目申报此类计划可享受便利直通车服务；
③“电脑申报盘”及“市年度项目申报表”可在市发展和改革局网站（https://www.doczj.com/doc/83162772.html,）上点击“项目申报软件”下载申报软件，填写完成后使用软件自带的功能生成申报盘，打印输出申报表。
10.方案设计审批
（办文单位：规划局）
所需资料：
（1）申请书（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）《市建设用地规划许可证》（复印件1份，核原件）；
（4）《市土地使用权出让合同书》或用地方案图（复印件1份，核原件）
（5）有关专业主管部门对设计方案的审查意见（复印件1份，核原件）；
（6）政府投资项目需提交相应资质的专业设计或咨询部门对项目建议书、可行性研究报告、方案设计的咨询评估意见（原件1份）；
（7）包含建筑节能设计容的设计方案和有关图纸及电子数据（包括建设场地环境方案设计图）（原件各3份）；
（8）招投标的项目应提供中标通知书（复印件1份，核原件）；
（9）设计单位工程设计资质证书、明文件、工程设计合同书（复印件各1份，核原件）。
11.排水许可审批
（办文单位：市水务局；办文时限：14个工作日）
申请资料：
（1）申请书原件
（2）明
（3）规划局上一阶段批准文件，方案设计审批和规划许可复印件
（4）初步设计图纸及电子文档
12.民防扩初审批
（1）提出人防设计要求阶段
应提交资料
①填报《市人防工程报建登记表》；
②工程项目用地红线图或宗地图复印件；
③企业法定代表人委托书、法人代表的复印件、受委托人的复印件；
④规划国土部门核发的《建设工程用地规划许可证》复印件，携带原件核验后返
还；
⑤建筑设计方案图(盖出图章和注册建筑师章、方案中应有每栋单位各层的建筑
面积明细列表)；
⑥易地建设请写申请，盖公章。
发出文件
①《市人防工程建设意见征询单》3份；
②免建项目同时核发《人防工程核准单》；
③易地建设项目在建设单位按要求缴纳易地建设费后，凭《市人防工程建设意见
征询单》复印件、缴费收据（验原件并复印1份）核发《人防工程核准单》。
（2）人防初步设计审查阶段
应提交资料：
①《市人防工程建设意见征询单》复印件；
②民防办发出的其它函件复印件；
③按民防办“人防工程初步设计报送图纸要求”报送1套图纸。
发出文件
①《市人防工程初步设计审查意见书》3份；
②待初步设计审查通过后，核发《人防工程核准单》。
13.水土保持
（办文单位：市水务网，咨询：82105974）
申请资料：
（1）水土保持方案报告书（建设项目动土面积超过2万平方米或动土量超过5万立方
米，编制水土保持方案报告书）(原件4份)；
（2）水土保持方案报告书申报表（原件4份）；
（3）水土保持方案报告书专家评审意见（原件1份）；
（4）规划部门出具的选址意见书或者国土部门出具的土地出让文件或其他审批文件（复印件1份，验原件）；开采石（矿）项目报送国土部门审查批准的矿区围图（复印件1份，验原件）和《矿产资源开发利用方案》（原件1份）；
（5）申请人（或单位）的明（复印件1份，验原件）。
14.扩初图规划审批
(办文单位：龙岗区规划局6楼建管科)
所需资料：
（1）申请表，在网上下载打印
（2）公司管理营业执照、法人证明、委托书、委托证明，加盖章
（3）市建设用地规划许可证复印件
（4）土地使用权出让合同复印件
（6）初步设计方案及有关图纸（包括建设场地环境方案设计图）原件和光盘（其中图纸可以不是精装版）
（7）<市建筑工程方案设计审批意见书>复印件
（8）超高层建筑提供专家组审查意见原件(高于100米为超高层)
（9）方案效果图
15.桩基提前开工规划证明
（15个工作日；办文单位：规划局建管科）
所需资料：
（1）申请书（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）《市建设用地规划许可证》（复印件1份，核原件）；
（4）《市土地使用权出让合同书》及补充协议（复印件1份，核原件）；
（5）《市建筑工程方案设计审批意见书》（复印件1份，核原件）；
（6）《市建筑工程扩初设计审批意见书》（复印件1份，核原件）；
（7）环保、人防、卫生防疫、文物保护、消防等相关主管部门的审查意见（复印件1份，核原件）；
（8）包含建筑节能设计容的桩基础和建筑总平面图纸两套及电子数据一份（原件）。
（9）具有施工图审查资质的单位对施工图设计文件的审查意见（原件1份）。
16.开工验线报告
（办文单位：规划局；咨询：83949110）
申请资料：
（1）建设工程规划许可证
（2）建设用地规划许可证
（3）总地图
（4）总平面图
（5）地界放点报告
17.开工验线报告备案
所需资料：
（1）申请书（表）（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）《市建设用地地界测量报告》（原件1份）；
（4）《建设工程规划许可证》或《桩基础报建证明书》（复印件1份，验原件）；
（5）经批准的总平面图（复印件1份，验原件）
18.防雷审批
（办文单位：市气象局。咨询：82107615）
申请资料：
（1）防雷装置设计审核申请书（①建设项目名称、地址须填写准确，并要与技术评价报告一致，受理后就不可再做修改；②申请书要盖建设单位公章）；
（2）防雷装置设计审核申报表（①建筑物名称栏的数据要与技术评价报告一致，
②申报表盖建设单位公章）；
（3）防雷装置检测申报登记表（①监理单位、施工单位没有确定的，可填写“待
定”）；
（4）防雷装置设计技术评价报告（该报告是由专业技术审图单位出具，申办时应提交原件）；
（5）设计单位资质证书（提交复印件并盖设计单位公章，所盖公章应与设计资质证书所列名称一致）；
（6）设计人员书（提交复印件；①必须是参与项目建设的设计人员；②1名项目负责人注册建筑师证书；③2名注册电气工程师或防雷工程书；④证书加盖
设计单位公章）；
（7）设计方案（盖设计单位、审图单位公章和双方的骑缝章）；注：新建建筑物不须提供此项目材料；
（8）设计图纸（须设计单位、审图单位签章）；
（9）建设方委托书（①委托建设方须写明委托人；②委托设计方须写委托单位）。
19.《建设工程许可证》
申请资料：
（1）申请书（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）《市建设用地规划许可证》（复印件1份，核原件）；
（4）《市土地使用权出让合同书》及补充协议（复印件1份，核原件）；
（5）《市建筑工程方案设计审批意见书》（复印件1份，核原件）；
（6）《市建筑工程扩初设计审批意见书》（复印件1份，核原件）；
（7）环保、人防、卫生防疫、文物保护、消防等相关主管部门的审查意见（复印件1份，核原件）；
（8）具有施工图审查资质的单位对施工图设计文件的审查意见（原件1份）；
（9）包含建筑节能设计容的施工图纸文件两套及电子数据一份（原件）；
（10）地名办批准的建筑物名称（复印件1份，核原件）；
（11）成片开发分期办理的项目，应提供批准的详细蓝图和总平面图（复印件1份，核原件）；
（12）已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分确需变更设计的，应当征得全体受让人五分之四以上的同意（原件1份）；
（13）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构等需修改设计的，还应提供原已取得的《建设工程规划许可证》（原件）。
20.消防审查
（办文单位：市公安局消防局。咨询： 83236977 84465823 ）所需资料：
（1）《建筑设计防火审核申报表》(下载) （用A4纸打印）
（2）市公安消防局受理申报审核信息表（下载） (用磁盘或优盘下载)
（3）法人证明书、法人授权委托书
（4）全套初步（施工）设计图
（5）刻录所有图纸的电子光盘
21.《投资许可证》
（办文单位：发改局；咨询：82105842，82105843）申请资料：
（1）申请报告；（加盖公章）
（2）电脑申报盘；
（3）市年度项目申报表；
（4）建设工程规划许可证(建筑许可证)、建筑工程施工许可证（特殊行业项目可提供行业主管部门颁发的开工许可证）、当年固定资产投资新开工计划
的复印件。
备注：
①以上报送复印件的材料，均需提供原件核对。
②“电脑申报盘”及“市年度项目申报表”可在市发展和改革局
（https://www.doczj.com/doc/83162772.html,）上点击“项目申报软件”下载申报软件，填写完成后使
用软件自带的功能生成申报盘，打印输出申报表。
二手房买卖注意事项及详细流程 【导语】本文《二手房买卖注意事项及详细流程》由WTT合同范文频道整理，仅供参考。如果觉得很不错，欢迎点评和分享～感谢你的阅读与支持！ 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢？ 第1步：买卖前的产权审核 担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 风险提示：此环节风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易
即宣布无效。 第2步：交定金与签合同 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。 如果你看中的房子还在按揭中，定金不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。 风险提示： 1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%; 2.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
在绘制业务流程图前，思考如何精美，如何交互，使用什么工具，都不应该是重点。 真正重点的是将业务流程图的关键要素给搜集一番。请试图回答清楚以下几个问题，否则不要开始绘制流程图： 整个流程的起始点是什么？整个流程的终结点是什么？ 在整个流程中，涉及到的角色都是谁？ 在整个流程中，都需要做什么事情？（可是是一个会议，可以是一个任务） 这些会议和任务是可选还是必选的？ 分别产出什么文档？ 这有点像一个头脑风暴，能够帮助你将所需用到的原材料获取到，有了这些“米”和“水”，那就不愁去如何烹饪了。 在项目管理中，上个月，我们也试图给去规范化一个数据产品的设计开发流程。 这是一个数据产品的项目，而我们都不是对此很有经验的人。所以我们召集到所有相关的角色，组织了一次头脑风暴及卡片分类法的混合式应用。 1. 让大家头脑风暴出自己认为在项目里必须的节点，如“需求调研”，“需求分析”，“kick off 会议”，“PRD撰写及确认”，“数据评估”，“技术架构”，“DEMO绘制”，“指标算法定义”，等等。 2. 在头脑风暴过程中，主持人将这些节点都写到白板上，等没有新的节点诞生后，大家一起对节点进行合并归类。之后呢？ 3. 将这些剩余下来的真正有价值的节点，撰写到即时贴上，开始进行排序。在排序过程中，可以由一个人先主导，他会按照自己的理解，将各个节点放到按角色排布的泳道中，并设计好先后的顺序。在他进行的过程中，其他人不断进行提问：“这项任务开始前，需要什么样的条件？”“这个任务是必须的吗？”然后一起调整先后顺序。直到最终没有人有任何重大的异议。 4. 之后拍照留念。
然后可整理成电子文档，如project或者excel版本（使用excel做项目管理？） 但是，业务流程图和上述项目中的流程不太相同的是： 项目中的各种活动节点有更宽泛的可配置性，任务A和任务B是否并行，还是串行，如果项目组成员达成共识，是可以调整，并且多做尝试的。所以可以用集思广益的做法去头脑风暴出一个暂定比较合理的流程。而业务流程图的梳理，有两种: 一种是基于现实发生的业务流程如实反映。这显然不是你一个团队能够YY的结果。更需要走到现实环境中，去调研，去梳理，去确认。 另一种是基于流程优化的方案，当你已经掌握了目前的流程现实如何运作时，基于分析，讨论，能够判断出流程中不合理的地方，给出一个更完善或者有更效率、成本更低的新的流程出来——或许你要求增加一个部门，或者你需要删减一个环节，或者中间的若干步使用新开发的系统去取代。 总之，大多数时候，你要想做第二种流程图，必然要先将第一种给梳理出来。所以，第一种如实反映的流程图是躲不过的。既然如此，基于YY或者头脑风暴是不现实的。我们需要走到前线去，掌握现实中业务是如何运作的。而且很多时候，越细节越好。 那怎么做呢？基于有限的知识与经验，我可以给如下建议：
二手房交易的详细流程 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。 二手房交易的详细流程和注意事项： 1、产权调查 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字; 其 次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。 在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关， 《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财 产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 2、交定金 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5% 计算定金额度也能达到 5 万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
如果看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应 该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。风险提示：a）当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%; b）卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三 C）为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除 1 万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。 3、赎楼 一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的 情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借 款赎楼，产生的是0.8% 的担保费用，以及0 .4% 的短期赎楼利息， 等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要
深圳二手房交易流程及细 节风险把控 Prepared on 24 November 2020
1、交易前注意事项。建议客户提前了解清楚自己是否有购房资格，贷款资格，首付情况（房子首付款+贷款费用+过户费用+中介费用+其他），首付款到位时间以及其他特殊要求（如户口、学位、车位等）。另外就是自己希望购房区域、交通、配套等，购房面积、户型、价位、楼层、朝向、装修等。总之，您看房之前先要有自己的基本方向，正确的方向让自己购房的效率更高。 2、操作流程。 A：看房。看房子装修情况，户型构造，是否漏水，改造基础状况，确定是否带租约或者纠纷等。另外，最好前往邻居或者保安走访一下，这个房子或者整栋有没有什么近期事故发生等。 B：预约业主，沟通细节。跟业主确定房子是否有纠纷，家庭是否出售意见一致，找准真是产权人，房子有租约的话怎么处理，学位、车位、户口等问题。房价是大问题，有中介参与的情况下尽量让中介承诺没有一分钱差价且没有对业主有绑架条款等。地产经纪人真正文化水平高、责任心强并且风险意识高的凤毛麟角，能不能碰到只能看缘分了。即使你能碰到也不一定保证他的能力和经验都是面面俱到的。另外就是落实房子产权问题，产证状态和银行评估价。国土局过户价等。另外，建议提前咨询管理处查询物业费用等是否有大额拖欠，一个小动作可以预防小概率恶性事件。 C：签约二手房三方居间合同。对房子所有细节确认好以后就着手签约。签约过程一定要注意付款方式、赎楼方式、资金监管最后时间节点、税费承担方、定金、学位车位户口家私电器情况和违约责任等，并要一一落实。一般中介都会多一事不如少一事，签单成功自己的权益基本就得到保障了，后面有问题也就是中介协调了。但是如果合同双方不注意，后期扯皮就会很多了，受伤
一、确定买什么样的房子 价格和面积。根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。 交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。 社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。 确定资金来源是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款 二、如何找到满意的二手房源 如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事，那么，住在盐城射阳房网给您提示的几种方法去做。 一、注册成为住在盐城射阳房网（https://www.doczj.com/doc/83162772.html,/爱东房屋中介有限公司）的会员，在服务区里登记二手房求购信息，让卖主竟相与您联系。在住在盐城射阳房网上登记非常容易，只需把您的购房要求填写在登记表中，大量希望通过住在盐城射阳房网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息，而且主动跟您联系。登记完全免费！ 二、主动出击，寻找房源。可以通过住在盐城射阳房网的数据库查找出售信息，无论您是不是会员，都可以查询到来自卖方的第一手信息。
三、您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事，托熟人或者找中介机构、雇请代理人。不过，在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，我们也提醒您必须小心行事。 三、挑选房源时注意的四大因素 在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素： 价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等) 交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。 社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。 户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。 四、怎样看房 怎样选择现房？ 选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。 厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。 五、七种无效的房屋买卖合同
如何用最少的投入取得最大的产出，这是每个企业办理者都在研究的发展方向。加强作业流程建设，能够减少或许消除无效劳动，然后节约作业时间，提升作业质量和作业效率。不仅是企业，就个人 来讲，假如能正确使用好流程图，优化自己的作业流程，也能够极大的进步自己的作业效率，能够 说几乎一切的高效人士都是优异的流程图使用者。 无需绘图技巧 使用这个功能丰富的流程图软件，您就不必在如何才能创建视觉上很有吸引力的流程图问题很 专业了。您只需输入您的数据，剩下就交给亿图就行了，亿图会自动为您排列所有形状，为获得专 业设计应用专业设计主题等。这个软件让任何层次的用户都能用更短的时间创建更好的流程图。此外，亿图为您节省更多资金，免费为您进行科技支持和升级。 智能地创建视觉流程图
亿图也可以帮助您将文本和图表中的复杂信息翻译成为视觉图表。用这种方式用户就能够识别 瓶颈和低效现象，这些也是过程需要精简的地方。亿图提供智能连接线和高级的文本设计和矢量符号，通过显示浮动对话框告诉你该怎么做。 几分钟获得一个专业的流程图 亿图赋予您能力，简简单单，有效地使用特殊工具，免费的模板和精简的工作流示例就能够创 建出有专业水准的流程图，帮助您快速建立新的流程图、工作流程图、NS图、BPMN图、跨职能 流程图、数据流图和高光流程图等。所有这些图形的绘制仅需短短几分钟即可。 轻松创建交互流程图 插入超链接和插画功能同样包括在内。您可以将图表和基础数据连接起来展示更多地细节信息，这样能够增强效率、影响和交流。为了更加具体一些，你可以通过增加链接到网站、插入附件、添 加注释或者链接到亿图其他视图工具等方式把任何图表转换成信息关口。它们是交互图形，任何人 都可以轻松使用亿图轻松创建。 无缝地分享与合作
北京存量住宅交易（自行成交版） 第一步：资格审验 自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。 第二步：查找房源 自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。 第三步：合同签订 买卖双方需前往海淀区房屋管理局办事大厅存量房网签窗口办理以下事宜： 1. 窗口工作人员根据买卖双方填写的《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，协助签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》； 2. 买卖双方选择是否接受存量房自有交易资金监管（监管银行：工商银行、光大银行、中信银行、北京银行）。如选择自有交易资金监管，须签订《存量房自有交易资金划转协议》，并确认已在监管银行开立资金账户；如不选择自有交易资金监管，需要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，直接办理转移登记。 友情提示： 1. 买卖合同和资金监管协议均是在网上签订，为维护买卖双方合法权益，建议买卖双方及时打印、签字。 2. 资金监管协议中涉及的账户信息，请认真填写并确认账户有效。 3. 资金监管协议一旦成功签订，将自动生成监管子账户。 第四步：资金监管 1. 买方可通过银行转账、银行柜面和网银等方式将自有交易资金存入资金监管子账户。 2. 房屋转移登记前，自有交易资金应足额存入。 友情提示： 1. 自有交易资金是指存量房买卖合同中约定的房屋买受方支付给出卖方除贷款外的全部购房资金。 2. 如存量房交易成功，监管子账户内的自有交易资金自动划转至卖方在监管协议中提供的收款账户；如存量房交易失败，监管子账户内的自有资金自动划转至买方在监管协议中提供的退款账户。 第五步：转移登记、资金划转 1. 买卖双方需自行前往海淀区房屋管理局办事大厅办理房屋转移登记。 2. 房屋产权过户完成，买方领取房屋所有权证，自有交易资金自动划转至卖方收款账户。 北京二手房交易流程及二手房交易流程图 [提要]二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从本文最后的二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。
绘制合理的工作流程
一流程绘制背景 感您选择新资源应急管理系统，它将帮助您实现业务处理信息化和无纸化办公，加强各部门之间的联系和沟通，更好地完成各项工作。 软件平台的实施是一项复杂工程，其中流程绘制是核心；合理的工作流程会大大提高工作效率，增强组织部沟通，减少无谓的操作。 常见的不合理流程缺点如下： ?流程步骤粒度过于细致，操作繁琐； ?流程步骤粒度过于粗放，不能体现工作运行状况； ?流程分支应用（判定/并行/或/阅示）不合理，运行不顺畅； ?权限分配不合理，责任不清； ?公文指派及其权限不合理，导致公文丢失或操作无效； ?子流程应用不合理； ?自动步骤应用不合理； ?流程和现实脱节； ?过分专注技术，忽视企业文化； 二流程绘制原则 1达成运行目标 工作流程的运行并不能替代职员完成某项实际工作，它实际上是对现实工作的一个记录，严格的描述了工作完成的轨迹和容；所以绘制流程图一定要遵循现实情况，适应现实工作，脱离现实会在使用BBEA时造成困惑，无法真正应用系
统。 2实用 不必强求绘制复杂，看起来好看的流程图，现实工作往往更加简单。如果一个步骤就可以完成，就避免使用并行，判断，或等等复杂分支；如果步骤很少，就不必分离出子流程；如果人工可以完成，就避免自动节点。。。 实用、简单的工作流程在实际运行过程中操作更顺畅，更简单，更合理。 3正确识别独立流程 一个完整的流程图应该覆盖一件相对独立的事务的全过程，如果人为地分为若干个独立流程，也可以分别运行，最终完成工作，但是其间的数据共享，自动流转都成为空谈。例如：一个申请递交给领导后，应该有反馈行为，同意怎么办，不同意怎么办，而不是把递交申请和下发指示分割开来。 当然，机械地把不相干的事务揉和在一起，建立某种无意义的关联，也会影响实际工作中的事务处理。 一个完整的流程应该具有以下特点： ?独立运行 ?完成一件或几件相关联的有意义的任务 ?包含了当前任务在系统覆盖围的主要相关容和特性 ?可以某个职员单独完成，也可以多部门多人配合，协作完成 ?由父流程和0-N个子流程组合而成 ?可以多次重复运行 4把握粒度：简化，完整，准确 工作流分析是一个简化工作的过程，并不是实施前期手工绘制的原始流程需
北京二手房交易流程及二手房交易流程图
北京存量住宅交易（自行成交版） 第一步：资格审验 自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。 第二步：查找房源 自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。 第三步：合同签订 买卖双方需前往海淀区房屋管理局办事大厅存量房网签窗口办理以下事宜： 1. 窗口工作人员根据买卖双方填写的《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，协助签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》； 2. 买卖双方选择是否接受存量房自有交易资金监管（监管银行：工商银行、光大银行、中信银行、北京银行）。如选择自有交易资金监管，须签订《存量房自有交易资金划转协议》，并确认已在监管银行开立资金账户；如不选择自有交易资金监管，需要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，直接办理转移登记。 友情提示： 1. 买卖合同和资金监管协议均是在网上签订，为维护买卖双方合法权益，建议买卖双方及时打印、签字。 2. 资金监管协议中涉及的账户信息，请认真填写并确认账户有效。 3. 资金监管协议一旦成功签订，将自动生成监管子账户。 第四步：资金监管 1. 买方可通过银行转账、银行柜面和网银等方式将自有交易资金存入资金监管子账户。 2. 房屋转移登记前，自有交易资金应足额存入。 友情提示： 1. 自有交易资金是指存量房买卖合同中约定的房屋买受方支付给出卖方除贷款外的全部购房资金。 2. 如存量房交易成功，监管子账户内的自有交易资金自动划转至卖方在监管协议中提供的收款账户；如存量房交易失败，监管子账户内的自有资金自动划转至买方在监管协议中提供的退款账户。 第五步：转移登记、资金划转 1. 买卖双方需自行前往海淀区房屋管理局办事大厅办理房屋转移登记。 2. 房屋产权过户完成，买方领取房屋所有权证，自有交易资金自动划转至卖方收款账户。
业务流程图画法教程 导语： 业务流程图，是为了达到特定的价值目标而由不同的人分别共同完成的一系列活动的一种图形。绘制业务流程图一般都是用专业的工具来画，下面就为大家简单介绍一下专业的业务流程图的一些画法及技巧。 免费获取亿图图示软件：https://www.doczj.com/doc/83162772.html,/edrawmax/ 制作业务流程图的软件有哪些？ 制作业务流程图的软件很多，比如word、PPT就可以画，但要选一个好用又专业的业务流程图软件的话，一定是亿图图示软件了。 这是一款跨平台使用的图形图表设计软件，兼容许多文件格式，可以一键导出PDF, office, 图片, HTML, Visio等格式。使用的是最简单的拖拽式操作，内置一套矢量的流程图符号，同时提供丰富的免费的业务流程图参考模板和实例。
亿图图示软件特色： 1、来自全球超过600万的用户选择下载安装。 2、支持多系统操作：亿图图示工作流程图图可以在Windows，Mac 和 Linux 上进行制作。 3、产品升级：亿图软件不断更新升级，重视用户体验度。 4、简单操作：一键式绘制工具帮助用户绘制快捷，方便使用者管理工作项目。 为什么使用亿图图示绘制业务流程图？
绘图小白可以访问亿图软件的动态帮助，点开它，你能找到亿图的产品研发团队准备的软件说明大全，说它是说明大全一点都不夸张，浏览一下就知道对软件功能介绍有多全面。 不少用户使用亿图绘制一份业务流程图时发现，亿图的功能是完全符合办公工具在用户心中的位置，可以用来做很多演示要用的图，可以添加很多很难画的图形：
专业的形状是必不可少的，基本流程图形状里具备了所有绘制流程图时需要用的形状： 业务流程图用到的符号很多，能够满足用户这个需求的软件很少。
如何绘制业务流程图 作者：Heidi格物志，发布于2012-7-11 图1：用即时贴与白板做的简单流程图 前言：近来一段时间，忙于整理业务流程图，期间，关于流程图的绘制方法和工具也与内部团队和外部做了心得交流，恰好，个人生活也牵涉在买房，婚礼，户口迁移等流程中。不知不觉，伴随着实践与反思，个人所得的系统知识趋于完整，今儿天气极好，坐在飘窗一隅，听着间或几声鸟鸣歌唱，偶尔瞥一眼窗外的遍地绿荫，真真觉得是个写点什么的日子。所以就整理成文，如果恰好对你有所帮助，那是真真好的。 真实整理的流程牵涉到公司未公布的计划，不好公开，所以在本文中会借助一个简单的案例替代（这个案例呢，也就是计划写本文前30分分钟才想到的，如有考虑不周，请各位见谅），但是仅传达概念和方法，倒也足够了。恩，甄環体告一段落，咱们开始吧。 本文会包含几块内容： 1. 什么是流程图？流程图和其他图表（如线框图，概念图，架构图，用例图）有什么不同？ 2. 为什么需要流程图？ 3. 流程图的分类？
4. 如何绘制流程图？ 5. 流程图绘制工具 视篇幅情况，会在行文时略加划分为系列，敬请关注并多多交流。 第一部分：什么是流程图？ 1. 定义 了解一个事情，我习惯从它的定义开始。至于为什么，可以参见我之前的博客文章 https://www.doczj.com/doc/83162772.html,/161709085.html 我们因为厌恶十年教育，厌恶背各种定理和定义，所以我发现生活中和工作中很多人都很讨厌给一个事情下定义以及去参考定义。所以你会发现很多人在一起争吵得不可开交，仔细去听，原来是鸡同鸭讲，根本不在一个频道上。对于一个事情的描述，没有一个共同的语言，没有所谓的术语。有定义很好办，你们共同引用一个定义，发现定义有问题，OK，去补充这个定义，并扩展到更多的人群。当然，任何事情过犹不及，我们相互提醒吧。 那什么是流程图呢？说文解字是一种了解定义的好方法。流程图=流程+图，如下图： 图2：流程图的定义 流程：Flow,是指特定主体为了满足特定需求而进行的有特定逻辑关系的一系列操作过程，流程是自然而然就存在的。但是它可以不规范，可以不固定，可以充满问题。所以就会造成看似没有流程。前不久，团队每个人对接一个业务团队去调研流程，反馈给我的流程有一些缺失。询问时，负责人反馈给我的答复是：这一块业务他们没有流程。其实严格意义上讲，业务已经开展，不可能没有流程，只是说没
遇到民法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> 深圳市二手房交易详细流程 房产交易环节 第1步：买卖前的产权审核 担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 最关键、不可省略的一环是，查询房屋产权。个人买卖房屋，只能到对应单位进行实地查档，电话、网站查档都不可行。特区内房产是到位于福田区的档案大厦四楼房地产档案信息中心查档(咨询
电话25985367)，宝安查档要去前进一路2 9 3号(咨询电话27820119)，龙岗查档要去到龙岗中心城的建设大厦(咨询电话28918176)。 记者致电上述单位，得到的回复是：查档必须要业主凭身份证原件、房产证编号才可以查档，查档完毕后可以打印明细，查档及打单均为免费服务，查询当时就可以得知结果。宝安的接线人员则表示，买家本人也可以查询，但只能查看简单信息，不能打印明细。 风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。 第2步：交定金与签合同 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
如何繪製業務流程圖 接上篇《業務流程圖繪製流程分享(一)》，本篇將對上篇中間的第四部分——如何繪製業務流程圖展開更多討論。 本來寫完上篇，我發現沒有太多必要單純討論這一部分內容，因為對於很多人來講，缺的不是具體的做法，而是做這件事情的意義以及目標性的明確。一旦對這件事情的意義和目標有深刻認同，那自然會產生較大的動力去研究How這個層次的所需方法和技能。時間管理也如此，很多時間管理技巧牛逼的人未必能夠把時間管理做到位，因為內心克服不了強大的拖延症，而克服拖延很多時候是一個心理問題而不是技巧問題……咳咳，這不是在說我自己嗎？ 業務流程圖的表達的6個關鍵問題 話又扯遠了，扯扯扯回來啊。那麼為何還專門狗尾續貂（恩，原文也不見得是貂，成 語有限，暫時湊合吧），又來這麼一篇How的枯燥乏味的文章呢？因為在上篇文章後，Heidi 確實在郵件裡收到一些郵件，詢問業務流程圖的具體操作指南——這東西很好，這東西很有用，但是似乎上篇都是講的“真實的道理”，但是具體怎麼做呢？我應該注意什麼呢？…… 所以，乾脆也分享一下吧。但在書寫過程中，我發現一個大難題在於收集整理出更生 動易懂又典型的案例。不能使用工作中的實際案例，但是短時間又難以找到合適的。所以本人對這部分不太滿意。也希望各位讀到本文的人，能夠提供更多案例分享。—————————————————-分割線——————————————————————————- 1. 業務流程圖的“烹飪三部曲”
在繪製業務流程圖前，思考如何精美，如何交互，使用什麼工具，都不應該是重點。 真正重點的是將業務流程圖的關鍵要素給搜集一番。請試圖回答清楚以下幾個問題，否則不要開始繪製流程圖： o整個流程的起始點是什麼？整個流程的終結點是什麼？ o在整個流程中，涉及到的角色都是誰？ o在整個流程中，都需要做什麼事情？（可是是一個會議，可以是一個任務） o這些會議和任務是可選還是必選的？ o分別產出什麼文檔？ 這有點像一個頭腦風暴，能夠幫助你將所需用到的原材料獲取到，有了這些“米”和“水”，那就不愁去如何烹飪了。 在專案管理中，上個月，我們也試圖給去規範化一個資料產品的設計開發流程。 這是一個資料產品的專案，而我們都不是對此很有經驗的人。所以我們召集到所有相關的角色，組織了一次頭腦風暴及卡片分類法的混合式應用。 o讓大家頭腦風暴出自己認為在專案裡必須的節點，如“需求調研”，“需求分析”，“kick off會議”，“PRD撰寫及確認”，“資料評估”，“技術架構”，“DEMO繪製”，“指標演算法定義”，等等。 o在頭腦風暴過程中，主持人將這些節點都寫到白板上，等沒有新的節點誕生後，大家一起對節點進行合併歸類。之後呢？ o將這些剩餘下來的真正有價值的節點，撰寫到即時貼上，開始進行排序。在排序過程中，可以由一個人先主導，他會按照自己的理解，將各個節點放到按角色排布的泳道中，並設計好先後的順序。在他進行的過程中，其他人不斷進行提問：“這項任務開始前，需要什麼樣的條件？”“這個任務是必須的嗎？”然後一起調整先後順序。直到最終沒有人有任何重大的異議。o之後拍照留念。
二手房交易流程图 签订合同----申请还款－－注销抵押――测绘，地税局评估-----交税，查档（买方）-----房产局签字---交纳契税，领新房产证----抵押，评估-----交材料至银行----与银行签订合同，等待银行批贷-----房产局抵押-----银行放款----结帐，移交。 1、签订合同：收取房产证，买卖双方①身份证复印件②户口本复印件③结婚证复印件（未婚证明）。 ２、申请还款：原屋主携带身份证原件，填表申请还款。（邮政与农村信用社可当天还款，工行需要１５个工作日，农行需要３－５个工作日。） 3、注销抵押（房产局） 所需材料：①还清贷款证明②房屋他项证明③授权委托书以上由银行提供④房产证原件⑤本人带身份证及复印件一张 4、评估：（地税局） 所需材料①、房产证复印件1份②买卖协议复印件1份③买卖双方身份证复印件各1分④门牌证明复印件一份（老城区）（个人住房档案复印件或土地证复印件2份） 5、测绘：（房产局）①门牌证明复印件一份（老城区）②买方身份证复印件一份③房产证复印件一份
6、交税：地税局 ①物价局价格结论书（受理）②房产证原件 （１）商品房： 地税：（营业税5.55%———5.65%、个人税1.0%———2.0%） A、凡是超过144平方的房子，均收取6.6%的税。 B、未超过144平方且满五年：收取1.0%； C、未超过144平方（含144平方）未满五年：收取6.6%； 契税：房产契税收法、税票证明价格百分之收取 ①、唯一住房（第一套） 90平方以下1%收取 90平方—144平方 1.5%收取 144平方（含144平方）以上3．０%收取 2、第二套或第二套以上：3.0%。 （2）自建房： 地税：6.6%税。 契税：3.0%税。 (3)开发商出售的天地楼及商铺： 地税：7.6%税。 契税：3.0%税 （4）赠予：如：原房屋主为男方，离婚后赠予女方，则其中一半地税为女方正常税费，另一半地税为男方赠予，收取25%税费。赠予对象包括夫妻，兄弟姐妹关系。
深圳二手房买卖流程及税费指南 一、看房买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项 二、查档买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案 三、签合同买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合 同.签合同是重点，很多纠纷的产生就是因为合同没有完善，让对方有机可乘。 四、资金监管及贷款申请买方支付定金首期款入银行资金监管账号,买卖双方与银行签订资金监管协议,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方, 五、赎楼卖方办理委托担保公司赎楼公证委托书,向原贷款银行申请赎楼,担保人办理赎楼 担保赎楼及注销抵押登记手续. 六、房屋过户买卖双方去国土局签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>,递交房产过户申请担保公司领取回执, 七、支付税费凭回执领取税单后,买方支付相关税费,担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记,银行把首期款给卖方 八、结清房款新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方 九、交房买卖双方办理房屋交接,水、电等过户. 二手房买卖牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位；时间长；环节多，有些环节必须委托公证，不能本人办理，里面的风险肯定多，因此广大买卖双方必须自己先了解交易过程，不要轻信中介或对方。掌握二手房交易过程后,才知道怎么控制风险.否则,就可能上当受 骗.签字要谨慎,付钱也要谨慎. 最新深圳二手房买卖税费计算表(2009-03-19 19:54:57)
流程图及流程图绘制相关知识 一、什么是流程图 那什么是流程图呢？说文解字是一种了解定义的好方法。流程图=流程+图，如下图： 图1：流程图的定义 流程：是指特定主体为了满足特定需求而进行的有特定逻辑关系的一系列操作过程，流程是自然而然就存在的。但是它可以不规范，可以不固定，可以充满问题。所以就会造成看似没有流程。我们有人经常说什么业务没有流程，其实严格意义上讲，如果业务已经开展，不可能没有流程，只是说没有固定的流程或者你讲不清楚而已。 图：是将基本固化有一定规律的流程进行显性化和书面化，从而有利于传播与沉淀、流程重组参考。 从定义可以看出，只要有事情和任务，流程就会有，但是并不是所有的流程都适合用流程图的方式去表现，适合用流程图去表现的流
程是一定程度固定的有规律可循的，流程中的关键环节不会朝令夕改的。 二、为什么需要流程图 （一）流程优化与重组 业务流程重组的存在可以明确反驳：存在即合理。事实上，存在的业务流程并未是合理的，有可能是参与的多个角色习惯了某种做法，有可能是变革尚未影响到末端的操作，也有可能缺乏对于运行中的业务流程问题的洞察以及强有力的变革推动。 通过流程图，我们能够分析出目前业务流程的问题：缺失，重复，风险，效率等等。从而制定相应的优化方案。 （二）信息化的基础
信息系统的一项任务就是解放员工的手脚，取代一些重复的人力劳动工作。系统上了之后，不是说业务流程不需要而是经过了一些调整，其中某个参与者变成了系统，或手持设备，或打印机而已。 那么在做系统的功能设计和系统流程设计时，是不是必须先要了解目前业务是如何运作的呢？从而更好分析分析，更好说明系统在什么环节取代了什么类型的人肉工作？ 所以我们往往也会先以业务流程图开始说明，而叙述一个系统建设的好处时，也可以用以前的业务流程与系统上了之后的业务流程进行对比。 三、流程图要素 流程图有六个要素：
步骤一：页面和段落的设置 为了流程图有较大的绘制空间，我们先来设置一下页面。 1．启动Word 2003，打开一个空白文档，并切换到页面视图。选择菜单“文件→页面设置”命令，打开“页面设置”对话框，在“页边距”选项卡中，设置上下边距为“1厘米”，左右边距为“2厘米”(图2)，完成后单击“确定”按钮。 2．由于后面要在自选图形中输入文字，为了让输入的文字在垂直方向上看起来居中，这里顺便设置一下段前距。选择菜单“格式→段落”命令，打开“段落”对话框，在“缩进和间距”选项卡中设置段前间距为“1行”，完成后单击“确定”(图 3)。
步骤二：制作流程图的标题 基本工作环境设置好之后就开始制作流程图的标题。大家看到的最终效果中的标题是放在一个矩形自选图形中的，下面开始制作。 1．在窗口Word窗口底部的自选图形工具栏中选择“矩形”按钮(图 4)。 2．这时可以在页面中看到“在此创建图形”的画布，接着拖动鼠标，在该画布中绘制矩形，让矩形的宽度与画布相同，高度可参照最终效果图，约3厘米。
3．画好后调整画布的高度，使之与矩形的高度相同(图 5)。 4．接下来选中插入的矩形，单击鼠标右键，在弹出的菜单中选择“设置自选图形格式”命令，打开“设置自选图形格式”对话框，在“颜色与线条”选项卡中，先设置线条颜色为“无线条颜色”，接着单击“填充”区“颜色”下拉箭头，选择“其它颜色”命令，打开“颜色”对话框，参照下图设置填充颜色(图6)，完成后依次单击两次“确定”。 5．接下来在矩形框中插入艺术字标题。选中矩形框，单击鼠标右键，在弹出的菜单中选择“添加文字”命令，这时可以看到光标在矩形框内闪动，表示等待添加文字。
二手房交易流程图签订合同----申请还款－－注销抵押――测绘，地税局评估-----交税，查档（买方）-----房产局签字---交纳契税，领新房产证----抵押，评估-----交材料至银行----与银行签订合同，等待银行批贷-----房产局抵押-----银行放款----结帐，移交。 1、签订合同：收取房产证，买卖双方①身份证复印件②户口本复印件③结婚证复印件（未婚证明）。 ２、申请还款：原屋主携带身份证原件，填表申请还款。 （邮政与农村信用社可当天还款，工行需要１５个工作 日，农行需要３－５个工作日。） 3、注销抵押（房产局） 所需材料：①还清贷款证明②房屋他项证明③授权委托书以上由银行提供④房产证原件⑤本人带身份证及复印件一张4、评估：（地税局） 所需材料①、房产证复印件1份②买卖协议复印件1份③买卖双方身份证复印件各1分④门牌证明复印件一份（老城区）（个人住房档案复印件或土地证复印件2份） 5、测绘：（房产局）①门牌证明复印件一份（老城区）②买方身份证复印件一份③房产证复印件一份 6、交税：地税局 ①物价局价格结论书（受理）②房产证原件 （１）商品房：
地税：（营业税5.55%———5.65%、个人税 1.0%——— 2.0%） A、凡是超过144平方的房子，均收取6.6%的税。 B、未超过144平方且满五年：收取1.0%； C、未超过144平方（含144平方）未满五年：收取6.6%； 契税：房产契税收法、税票证明价格百分之收取 ①、唯一住房（第一套） 90平方以下1%收取 90平方—144平方 1.5%收取 144平方（含144平方）以上3．０%收取2、第二套或第二套以上：3.0%。 （2）自建房： 地税：6.6%税。 契税：3.0%税。 (3)开发商出售的天地楼及商铺： 地税：7.6%税。 契税：3.0%税 （4）赠予：如：原房屋主为男方，离婚后赠予女方，则其中一半地税为女方正常税费，另一半地税为男方赠予，收取25%税费。赠予对象包括夫妻，兄弟姐妹关系。 （5）继承：父子关系，继承税为25%。 7、买方查档：
实验二、基于Visio 的组织结构和业务流程图信息系统分析与设计是方法、工具与技术三个部分的有机整体，本 章主要介绍信息系统分析与设计中常用工具的安装过程和基本操作，包 括Visio 2003软件、Rational Rose 。 一、实验目的 1. 掌握需求分析的内涵 2. 熟练绘制组织结构图 3. 掌握业务流程图的绘制方法。 二、实验器材 1．计算机一台。 2．Visio工具软件。 三、Visio 的安装实验 3.1.1 Visio 2003简介 Visio 2003 是一个图表绘制程序，它可以帮助用户描述复杂设想及系统的业务和技术图 表。使用 Visio 创建的图表可使用户将信息形象化，并能够以清楚简明的方式有效地交流信 息，这是只使用文字和数字所无法实现的。Visio 还可通过与数据源直接同步自动形象化数 据，以提供最新的图表；用户还可以对Visio 进行自定义，以满足组织的需要。 1.易于理解的概念、过程和关系 ◆使用Visio可以轻松创建业务和技术图表，以便仔细研究、组织和更好地理解 复杂的设想、过程和系统。 ◆通过拖曳预定义的Microsoft SmartShapes 符号可以很容易地组合图表。 ◆使用为特定专门学科而设计的工具，以满足贯穿整个组织的对业务和技术图表 绘制的要求。 ◆从现有数据可生成常见的图表类型。 ◆可以从Web 访问定期更新的区分上下文帮助和适用于特定任务的模板 2.清楚而有效地交流 ◆将设想、信息和系统形象化并与他人进行交流。 ◆要创建视觉效果丰富的图表，以给观众留下尽可能深刻的印象。 ◆可以小组的Microsoft Windows SharePoint 服务站点上共享工作区文件中的 图表。 ◆在Tablet PC 上，可使用数字墨迹以更自然的方式批注图表。 ◆可利用新增的审阅模式跟踪审阅者对形状和数字墨迹所做的批注与更改。 ◆利用改进后的Save as Web Page(另存为Web页)功能，在Web上发布和共享图表。