城市地价动态监测技术规范二00七年一月
目录
1 范围 (1)
2 规范性引用文件 (1)
3 术语和定义 (1)
4 总则 (1)
5 地价动态监测技术路线与程序 (2)
6 地价动态监测范围确定 (2)
7 地价监测点的设立与维护 (3)
8 地价动态监测数据采集 (6)
9 地价动态监测指标 (8)
10 地价动态监测指标值计算 (9)
11 地价状况分析 (11)
12 地价动态监测报告 (12)
13 地价动态监测成果 (12)
14 地价动态监测信息发布 (13)
附录A（规范性附录）地价监测点编号规则 (15)
附录B（规范性附录）监测点地价评估报告格式（例） (18)
附录C（规范性附录）年度地价状况分析报告格式 (23)
附录D（规范性附录）数据采集表格式样 (24)
附录E（规范性附录）数居采集表格填写标准 (41)
附录F（资料性附录）城市地价指数编制原理与方法 (46)
城市地价动态监测技术规范
1、范围
本标准规定了我国城市地价动态监测的程序和方法
本标准适用于我国城市地价动态监测
2、规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本;凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。
GB/T 18507——2001 城镇土地分等定级规程
GB/T 18508——2001 城镇土地估价规程
GB/T 19231——2003 土地基本术语
GB/T 2260——2002 中华人民共和国行政区划代码
TD 1001——1993 城镇地籍调查规程
3、术语和定义
3.1 地价动态监测
地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。3.2 地价监测点
地价监测点是指在一定区段内设立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在区段的基准地价内涵一致或相近，能够代表所在区段地价水平的宗地。
3.3 监测点地价
监测点地价是通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。
3.4 地价区段
地价区段是指地价水平、土地利用条件、基础设施条件、环境条件等方面相
近或一致的区段。
4、总则
4.1 监测目的
调查城市地价的水平及变化趋势，向社会提供客观、公正、合理的地价信息为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据。
4.2 监测对象
城市地价动态监测的对象是城市土地的价格状况。
城市土地价格状况包括城市地价的水平状况、变化状况、结构特征，以及地价与相关指标协调程度等。
4.3 监测周期
城市地价动态监测在设定的周期进行。全国范围、全省范围和城市范围的地价监测周期按照年度和季度进行；重点区域和重点城市、重点区段，以及专题性监测等，周期根据具体情况设置。
4.4 监测地价类型
城市监测地价分为商业、居住、工业三种基本类别，各类别地价的内涵应与城市市基准地价内涵一致。
为了反映城市地价的综合状况，设立综合地价指标，由商业、居住和工业三种用途地价综合形成。
根据不同的目的和需要，可以在三种基本类别的基础上再下设亚类用途的地价。
4.5监测地价基准日
监测地价具有统一的基准日。季度监测地价基准日分别为各季度的最后一日，年度监测地价基准日为每年的12月31日.
5、地价动态监测技术路线与程序
5.1技术路线
城市地价动态监测技术路线为，通过建立监测点，采用评估等手段，收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。
5.2测程序
城市地价动态监测的基本技术程序如下：
（1）确定地价动态监测的范围；
（2）建立以地价监测点为基础的数据源；
（3）采集并处理监测数据；
（4）根椐监测目标建立地价动态监测指标体系；
（5）计算各类地价动态监测指标；
（6）对城市地价状况进行综合分析和评价；
（7）编制城市地价动态监测报告；
（8）发布城市地价动态监测信息。
6 地价动态监测范围确定
6.1 监测范围确定
城市地价动态监测的范围根据不同监测目标设置。城市内部按照城市某一种标准（如规划区红线、建城区界限等）界定地价动态监测范围。跨城市区域按照行政区划或者宏观经济区域划分城市地价动态监测范围。
城市地价动态监测分为国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测和城市级地价动态监测三个层次。国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测属于区域性城市地价动态监测，城市级地价动态监测属于城市内部地价动态监测。
6.2 国家级城市地价动态监测范围
国家级城市地价动态监测范围包括，全国范围的城市地价动态监测、跨省区域的地价动态监测、重点城市地价动态监测等。
全国范围的城市地价动态监测是指对全国范围内的直辖市、省会城市、计划单列市等大城市，以及主要中、小城市进行全面地价动态监测。
跨省区域地价动态监测是指对跨省经济区域（如长江三角洲、珠江三角洲等地区）的大城市和主要的中、小城市进行地价动态监测。
重点城市地价动态监测范围是指对在重要区域，或全国范围内有重要影响的城市进行地价动态监测。
6.3 省级城市地价动态监测范围
省级城市地价动态监测范围包括，全省范围的城市地价动态监测、省内分区域的地价动态监测等。
全省范围的城市地价监测动态是指对全省范围内的大城市、中等城市、小城市进行全面地价动态监测。
省内分区域的地价动态监测是指对省内一定区域的大城市、中等城市、小城市进行地价动态监测。
6.4城市级地价动态监测范围
城市级地价动态监测范围包括城市主城区或建成区整体地价动态监测、城市各区域和重要区段动价动态监测等。
7 地价监测点的设立与维护
7.1 设立原则
地价监测点的设立原则如下：
（1）代表性原则，指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性；
（2）确定性原则，指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定；
（3）稳定性原则，指设立的地价监测点的土地条件，利用状况以及周围土地的利用条件比较稳定，在较长的时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况；（4）标识性原则，指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。
7.2 设立步骤
地价监测点设立的基本步骤如下：
（1）地价区段的划分；
（2）地价区段内监测点的布设；
（3）地价监测点初始资料的采集；
（4）地价监测点上图与资料建档。
7.3地价区段划分
7.4.1地价区段划分的要求
地价区段的划分要满足以下要求：
（1）在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；
（2）在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；
（3）各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；
（4）各地价区段彼此相连，能过完全覆盖被检测范围
7.3.2地价区段划分的方法
地价区段划分的方法如下：
（1）以已有土地级别界线、基准地价水平或交易样本地价水平等为依据，在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线
（2）在地价等值线的基础上，以宗地界线、街区道路、河流以及其它线状地物为依据，在工作底图上勾勒出各地价区段的边界；
（3）在实地查勘的基础上，根据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在工作底图上，通过编号、图形整饰形成城市地价区段分布图；
（4）以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并进行地价区段登记，见附录D表D.1。
7.4地价监测点布设、初始资料采集、上图与建档
7.4.1地价监测点布设要求
地价监测点布设要求如下：
（1）地价监测点为形状规则的独立宗地或者地块，具有明确的界限；
（2）地价监测点现状的容积率、开发程度、面积规模等，应与所在级别和地价区段的设定状况相近；
（3）地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，直辖市不应低于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其它不应低于60个；各用途地价监测点的数量应尽可能均衡；
（4）地价监测点的分布密度至少应达到每区段1—2个。
7.4.2地价监测点布设与初始资料采集的方法
地价监测点布设与初始资料采集的方法如下：
（1）以标有地价区段界线的工作底图为基础，在各个地价区段范围内选择符合条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标注在工作草图上；
（2）查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料进行整理，记入监测点登记表，没有登记资料的初选监测点根据实地勘察调查的情况填写监测点登记表
（3）根据工作草图的标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、宗地周边环境的调查、土地实际利用状况的调查、宗地影像资料的获取等；
（4）根据勘察的资料对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定地价监测点；
（5）对监测点进行统一编号，编号包含全国行政区划序号信息、城市类别信息、土地级别序号信息、土地用途类别信息、城市内监测点序号信息、具体编号规则见附录A
（6）经筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包括：监测点权利状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价格状况资料和其它资料等，初始登记所要填写的表格见附录D表
D.2。
7..4.3 地价监测点上图与资料建档
地价监测点布设要绘制分布图。地价监测点分布图要表标明各地价监测点的代表符号、编号，以及其它图件要素。
地价监测点布设要建立监测点档案。监测点档案包括监测点分布图、监测点登记表、地价区段登记表及相关资料。
7.5.地价监测点的维护
7.5.1地价监测点定期检查
每年要对地价监测点进行全面跟踪检查，并对检查情况进行登记。地价监测点的检查内容有：
（1）使用状况方面，包括用途是否发生变化、建筑面积是否变化、内部基础设施是否改变、是否发生地质灾害等；
（2）周边环境方面，包括总体规划是否调整、是否增加重要的基础设施和公共设施等；
（3）权属关系方面，是否发生交易行为、是否分割或者合并、是否设定新的权属限制等。
7.5.2 地价监测点更新
地价监测点原则上应保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新：
（1）地块或地块上建筑物灭失；
（2）地块用途发生改变；
（3）地块被合并或分割；
（4）地块地址条件发生规模较大的恶性改变；
（5）土地长期低效利用；
（6）城市主城区或建成区扩容。
地价监测点的更新可包括对原有不再符合条件监测点的删除、替换和新增加监测点的设立可参照地价监测点的设立步骤。地价监测点更新的数量每年不得超过该城市地价监测点总数的10%。当城市土地级别调整、基准地价更新时，原则上保留90%以上的原有监测点，并在原有监测点的基础上，进行监测点扩充。地价监测点的变更情况需如实填写附录D中的表D.4。
7.5.3建立地价监测点资料库
地价监测点须建立专门的资料库。资料库管理的资料主要包括：
（1）初始登记资料，包括：城市地价监测点登记表（初始）、地价区段登记表（初始）、地价监测点分布图、地价区段分布图、地价监测点宗地图、地价监测点影象照片等；
（2）变更登记资料，包括：各监测年度的城市地价监测点登记表（变更）、地价区段登记表（变更）、地价监测点变更统计表等；
（3）各季度、年度成果资料，包括：地价监测点（季度）调查表、地价动态监测指标（季度）调查表、土地招标拍卖挂牌出让情况（季度）调查表、土地交易样本（季度）调查表、地价监测点（年度）调查表、地价动态监测指标（年度）调查表、房屋交易样本（年度）调查表、土地（年度）供需情况调查表、房屋（年度）供需情况调查表、土地面积调查表、相关社会经济指标（年度）调查表、城市基准地价更新情况调查表、地价监测点评估技术要点表、地价监测点分布图、土地交易样本分布图、房屋交易样本分布图、城市地价状况年度分析报告、监测点地价评估报告等。
8、地价动态监测数据采集
8.1地价动态监测数据内容如下：
（1）地价监测点数据，按采集重点不同分为初始采集数据和常规采集数据，其中，初始采集数据包括监测点的土地权属状况、土地实际利用状况、地价影响因素、监测点设定条件、监测点价格状况等基本情况；常规采集数据重点为监测点在监测时段的现状条件下评估地价、设定内涵条件下评估地价、评估时间及评估人等。具体内容和格式参见附录D中的表D2、D3；
（2）土地交易样本数据，为土地交易的相关数据，具体内容和格式参见附录D中的表D8；
（3）房屋交易样本数据，为房屋交易的相关数据，具体内容和格式参见附录D中的表D9；
（4）城市一般数据，为土地年度供需统计数据、房屋年度供需统计数据、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料等，具体内容和格式参见附录D中的表D10、D11、D13、D14。
8.2地价动态监测数据采集方法
8.2.1地价监测点数据按采集内容分为基础数据和监测点数据。
地价监测点基础数据在布设过程中通过初始调查进行采集，但要及时进行核实和变更采集。
监测点地价数据通过对监测点市场价格的评估获取，有关监测点地价评估的原理和方法须遵循《城镇土地估价规程》；如果设立的地价监测点为土地交易日期在1年以内的交易样本，起地价可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正得到。
监测点年度地价数据每年采集一次，基准日设定在每年的12月31日；监测点季度地价数据每季度采集一次，通过抽样采集，各类别监测点抽样数不得低于其总数的10%，基准日设定在各季度的最后一日。
监测点地价评估要求如下：
（1）监测点现状条件与设定内涵条件下的地价分别评估，评估值为地面价；
（2）监测点地价为土地使用权价格，不考虑他项权利限制；
（3）监测点地价设定内涵条件下为法定最高年限，现状条件下为实际剩余使用年限；
（4）应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法；
（5）监测点地价评估报告采用统一格式，评估报告格式见附录B；
（6）每一个监测点地价应由两名注册土地估价师评估并签字。
8.2.2土地交易样本数据采集方法
土地交易样本数据通过市场调查采集，采集渠道为土地交易市场、土地交易登记部门和实际市场。土地交易样本数据按照以下步骤进行调查：（1）通过土地交易市场、土地交易登记部门等有关方面获取土地交易的基本数据，填入土地交易样本调查表，并对土地交易样本数据进行实地市场调查、核实。土地交易样本数据每季度采集一次。具体内容和格式参见附录中的表D8；
（2）招标拍卖挂牌出让的土地交易样本数据每季度采集一次。具体内容和格式参见附录中D中表D7；
（3）按照城市地价监测点所在的不同地价级别与区段，将土地交易样本按不同用地类别，分别标注在图上。
8.2.3房屋交易样本数据采集方法
房屋交易样本数据通过市场调查采集。数据采集渠道为房地产市场管理部门和实际市场。
房屋交易样本数据包括房价和房屋租金水平等，采用样本调查的方法采集。
房屋交易样本数据按照以下步骤进行调查：
（1）通过房地产市场管理部门获取房屋交易的基本数据，填入房屋交易样本调查表，并对房屋交易样本数据进行实地市场调查、核实。房屋交易样本数据每年度采集一次。具体内容和格式参见附录D中的表D.9。
（2）按照城市地价监测点所在的不同地价级别与区段，将房屋交易样本按不同用地类别，分别标注在图上。
8.2.4城市一般资料的采集方法如下：
（1）土地供需资料、城市基准地价资料主要通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。采集的渠道主要是国土资源管理部门；
（2）房屋供需资料主要也是通过资料查询和实地调查结合的方式采集。采集的渠道主要是房地产管理部门；
（3）城市社会经济统计资料主要通过资料查询的方式采集。采集的渠道主要是统计部门和相关管理部门。
城市一般资料每年度采集一次。具体内容和格式参见附录D中的表D.10、D11、D13。
8.3地价动态监测资料的整体与审核
地价动态监测资料采集齐备后，应交各类登记表、调查表、汇总表和统计表等表格进行分类整理，按时间顺序进行统一编号存档。
地价动态监测资料归档前，应对资料是否完整、内容是否准确、操作程序是否符合规定等进行审核。
9地价动态监测指标
9.1地价水平值
地价水平值是以一定范围内的平均地价反映某一时点地价水平高低状况的指标。
地价水平值按照土地用途分为商业地价水平值、居住地价水平值、工业地
城市更新项目成本及利润核算法律实务xx 经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析： 一、地价款问题 （一）、划拨土地使用权的地价款问题 按广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。 （二）、xx项目 更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plot ratio，以下简称PR）为临界点作了明确规定，即： 1、PR≤ 2.5的部分,免地价； 2、2.5＜PR≤ 4.5的部分,公告基准地价的20%； 3、PR＞ 4.5的部分,公告基准地价的100%。
对该条款的理解，应注意以下几个方面： 1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算； 2、应准确理解xx的概念和外延： 1）、xx的概念 城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。 此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。 且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。 2）、xx的外延 xx的具体范围主要包括： 关内四区原农村集体已划定红线的用地；关外四区依据宝安龙岗国土管理暂行办法和城市化土地管理办法的规定划给原农村集体的非农建设用地；93年以后以土地主管部门的用地批复和土地使用权出让合同的形式批的征地返还用地。 3、旧屋村和xx区别： 旧屋村指93年宝安龙岗国土管理暂行办法实施前已建成的旧屋村，该类项目更新改造的地价政策不同于城中村项目，应引起重视。更新办法规定，即： PR≤ 1.5的部分,免地价；PR＞
江苏省城市地价动态监测报告 （2017年度） 江苏省地价所 二〇一八年四月
前言 2017年是实施“十三五”规划的重要一年，也是推进供给侧结构性改革的深化之年。面对错综复杂的宏观经济环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，依据中央经济工作会议提出的总体思路，2017年我省面对新旧动能接续转换的现实压力，主动适应经济发展新常态，自觉践行新发展理念，扎实抓好供给侧结构性改革，大力推动“两聚一高”新实践，加快建设“强富美高”新江苏。2017年全省实现地区生产总值85900.9亿元，比上年增长7.2%；一般公共预算收入8171.5亿元，同口径增长4.6%；固定资产投资完成额为53000.2亿元，比上年增长7.5%；社会消费品零售总额为31737.4亿元，比上年增长10.6%①。 为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源参与宏观调控的能力，根据江苏省国土资源厅统一部署和组织，江苏省地价所开展了全省2017年度城市地价动态监测工作，在此基础上分析汇总编制了本报告。 ①数据来源：2017年江苏省国民经济和社会发展统计公报。
目录 一、2017年度全省城市地价动态监测工作概况 (1) （一）监测范围 (1) （二）监测时段 (2) （三）工作任务 (2) （四）监测数据采集 (2) （五）监测对象与说明 (3) （六）地价内涵的设定 (3) （七）地价水平、地价指数的测算方法 (3) 二、2017年度全省城市地价状况 (3) （一）全省地价总体状况 (3) （二）三大监测地区地价状况 (5) （三）各设区市市域地价状况 (5) （四）各设区市市区地价状况 (6) 三、2017年度全省城市地价的主要影响因素分析 (7) （一）宏观调控因素 (7) （二）经济因素 (8) （三）城市设施状况因素 (9) （四）地方政策因素 (9) 四、2018年度全省城市地价变化趋势预测 (10)
2017年包头市城市地价动态监测 分析报告 一、包头市地价状况分析 （一）地价水平值分析 （1）全市地价水平值分析 2017年，包头市城市综合地价水平值如表1和图1所示，为1751元/平方米（117万元/亩），同比增长4.87%。分用途看：商服用地地价水平值为4360元/平方米（291万元/亩），同比微降1.13%；住宅用地地价水平值为2476元/平方米（165万元 /亩），同比增长11.49%；工业用地地价水平值为351元/平方米（23万元/亩），同比增长1.02%。总体而言，包头市各用途地价水平有升有降，且以小幅上升为主，波动幅度均不大，整体保持平稳态势。 表1 2016-2017包头市城市地价水平值及同比增长率表
图1 2016-2017年包头市地价水平值变化图 从季度分析来看，如表2和图2所示，四个季度包头市地价水平基本保持平稳，一至四季度，综合地价逐季上涨，至四季度涨至最高值，即1751元/平方米；商业用地地价水平微幅上下波动，至四季度为4360元/平方米；住宅用地地价水平逐季上涨，至四季度涨至最高值，即2476元/平方米；工业用地地价水平逐季微涨，至四季度涨至最高值，即351元/平方米。 表2 2017年包头市各季度分用途地价水平值及环比增长率表 （单位：元/平方米，%）
图2 2017年包头市季度地价水平值示意图 从城区内地价水平的分布来看，如表3所示，2017年包头市地价水平呈中心区向边缘区逐渐递减趋势。全市综合地价水平值为1751元/平方米，商业地价水平值为4360元/平方米，住宅地价水平值为2476元/平方米，工业地价水平值为351元/平方米；城区中心的一级商业地价水平值为13645元/平方米，住宅地价水平值为5846元/平方米，工业地价水平值为681元/平方米；二级商业地价水平值为10235元/平方米，住宅地价水平值为3749元/平方米，工业地价水平值为439元/平方米；三级商业地价水平值为6630元/平方米，住宅地价水平值为3491元/平方米，工业地价水平值为344元/平方米；四级商业地价水平值为4448元/平方米，住宅地价水平值为2094元/平方米，工业地价水平值为289元/平方米；五级商业地价水平值为3420元/平方米，住宅地价水平值为1750元/平方米，工业地价水平值为262元/平方米；
江苏省城市地价动态监测报告 2015年度 江苏省地价所 二〇一六年四月
前言 2015年是全面完成“十二五”规划的收官之年，也是全面深化改革的关键之年。面对错综复杂的宏观经济环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，我省认真落实党中央、国务院决策部署和省委省政府工作要求，主动适应经济发展新常态，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，经济社会发展总体平稳、稳中有进、稳中有好，“迈上新台阶、建设新江苏”实现良好开局。2015年全省实现地区生产总值70116.4亿元，同比增长8.5%；一般公共预算收入8028.6亿元，同比增长11.0%；固定资产投资增长10.5%，房地产投资完成额同比下降1.1%，社会消费品零售总额增长10.3%①。 为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源参与宏观调控的能力，根据江苏省国土资源厅统一部署和组织，江苏省地价所开展了全省2015年度地价动态监测工作，在此基础上分析汇总编制了本报告。 ①数据来源：2015年江苏省国民经济和社会发展统计公报。
目录 一、2015年度全省城市地价动态监测工作概况 (1) （一）监测范围 (1) （二）监测时段 (2) （三）工作任务 (2) （四）监测数据采集 (2) （五）监测对象与说明 (3) （六）地价内涵的设定 (3) （七）地价水平、地价指数的测算方法 (3) 二、2015年度全省城市地价状况分析 (4) （一）全省地价总体状况 (4) （二）三大监测地区地价状况 (5) （三）江苏省省辖市市域地价状况 (6) （四）江苏省省辖市市区地价状况 (6) 三、2015年度全省城市地价的主要影响因素分析 (6) （一）在区域经济和土地市场的共同作用下，综合地价微幅上升 (6) （二）政策组合效应初显，一定程度影响地价走势 (7) （三）房地产市场呈现分化态势 (7) （四）受实体经济下行和工业用地政策影响，工业地价增速放缓 (7) 四、2016年度全省城市地价变化趋势预测 (8)
[导读]深圳城市更新将加快实施——城市更新项目的地价可以不计息分期缴交、对一年内未完成信息核查和规划报批的更新计划建立淘汰机制。 深圳城市更新将加快实施——城市更新项目的地价可以不计息分期缴交、对一年内未完成信息核查和规划报批的更新计划建立淘汰机制……这是昨天上午记者从市政府召开的全市加快城市更新实施工作动员会上获悉的。市委常委、常务副市长吕锐锋表示，下一阶段的城市更新工作将突出重点，加快推进投资大、带动力强的重点更新项目，注重服务产业发展，促进改善民生。 转播到腾讯微博 前不久，首个实施连片规划、抱团改造的大片区沙嘴村和邻近的大金沙片区开工。 图为沙嘴路改造后的街景效果图。 对“圈地”企业提出严厉措施 在昨天的会议上，市规划国土委主任王幼鹏首先解读了新近出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。据他介绍，为落实“十二五”期间城市更新各项工作目标，破解当前城市更新工作存在的政策瓶颈，推动存量项目进入实施阶段，市政府制定出台《暂行措施》。具体来看，措施从城市更新历史用地处置、完善城市更新地价政策、强化城市更行项目实施管理三个方面提出了对策。 据悉，此次《暂行措施》提出了一些新的举措：比如为了减轻企业的负担，城市更新项目的地价可以不计息分期缴交等。同时，对一些“圈地”的单位或企业，《暂行措施》也提出比较严厉的措施：对一年内未完成信息核查和规划报批的更新计划，自城市更新单元规划批准之日起两年内项目首期未完成实施主体确定等建立淘汰机制。 新政策可缓解项目资金紧张
从万象城、京基100到南科大、布吉污水处理厂，这些城市的新地标、重点教育和市政配套设施，都是深圳城市更新项目的成功范例。 据悉，根据今年土地供应计划，全市新增建设用地800公顷，而存量建设用地918公顷，存量建设用地的供应规模首次超过新增建设用地。今年上半年，全市完成房地产开发投资271亿元，增长25%，在进入市场销售的房地产总建筑面积中，去年城市更新的项目占40%，上半年所占比重也超过50%。 “当前城市更新政策正朝着更合理、更务实的方向不断细化、完善，将更有利于项目的推进。”在昨天的动员会上，作为企业代表，南山大冲旧村改造项目负责人、华润置地（深圳）有限公司董事总经理伍加健说。 据了解，由华润置地推进的南山大冲旧村改造项目，是目前广东省最大的城中村整体改造项目，其规模大、功能复杂、涉及利益体较多。伍加健表示，为了实现当初的承诺，项目一期建设的物业将全部为回迁物业以及政府的保障性住房，总面积超过116万平方米。目前项目前期投资已达20多亿元，资金压力很大。 “按照此次市政府新出台的规定，地价水平更趋合理，企业可以分期缴付，这将极大缓解项目资金紧张情况。使得我们能够将资金更集中地投入到项目建设当中，项目进度更有保障。”伍加健说。 s
深圳市城市更新项目实操系列——地价补缴—— 一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积部分，告基准地价标准计算的地价； 能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外)
前言 2012年是“十二五”规划实施的第二年，面对国际经济形势严峻和国内经济下行压力加大的挑战，我省统筹推进稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐各项工作，经济运行呈现稳中有进的态势，增速总体平稳，质量稳步提升，结构不断优化，民生继续改善，物价涨幅回落。 2012年我省坚持房地产市场调控政策不动摇，市场微调政策相继出台，房地产市场平稳发展，地价增速趋缓。2012年全省房地产开发投资完成6206亿元，同比增长11.5%；商品房销售面积9019.18万平方米，同比增长13.2%；成交均价止跌略涨。2012年我省严格落实土地供应政策，积极保障发展用地，全年土地供应总量45953.26公顷，同比增长4.61%，为全省经济发展做出了积极贡献。 为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源部门参与宏观调控的能力，江苏省地价所受江苏省国土资源厅委托负责全省城市地价动态监测组织实施和技术分析工作，在全省县城镇以上城市地价动态监测成果的基础上分析汇总编制了本报告。 目录 一、2012年度江苏省城市地价动态监测工作概况 (1) 二、2012年度江苏省城市地价状况 (2) 三、2012年度江苏省城市地价变化分析 (4) 四、2012年度江苏省城市地价的主要影响因素分析 (5) 五、2013年度江苏省城市地价变化趋势预测 (6)
2012年度江苏省城市地价动态监测报告 一、2012年度江苏省城市地价动态监测工作概况 1.工作任务 本次报告主要完成2012年度全省县城镇以上城市地价动态监测数据的汇总、分析。主要包括：（1）2012年度江苏省总体地价水平及地价指数测算； （2）2012年度江苏省苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价指数测算；
2015年城市地价动态监测指标：地价变化量 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、已知某宗地4个界址点坐标值如下表，则该宗地面积为平方米．【2007年考试真题】 A：350000 B：250000 C：200000 D：150000 E：土地 2、已知甲、乙两块土地，面积和肥沃程度相同，生产投入均为300元，产量相同，但距离市场远近不同，运费分别是30元和45元，按平均利润率20％计，甲地的个别生产价格是元。 A：396 B：450 C：330 D：390 E：35％～50％ 3、在下列选项中，不能在发生时确认为企业的费用，计入当期损益．【2008年考试真题】 A：办公经费和业务招待费 B：研究费用 C：对外销售产品时提供的产品质量保证 D：用于购买工程用物资的500万元银行存款 E：土地 4、韦伯认为，__是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。A．原料指数 B．集聚因素 C．分散因素 D．劳工成本 5、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产成交价格制度。 A：评估 B：确认 C：审核 D：申报 E：时间因素 6、按照__划分，可将土地规划分为国家规划和地方规划。 A．时限不同 B．规划性质 C．规划任务大小
D．规划范围大小 7、运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域__。 A．只要在同一个城市即可 B．需在同一供需圈内 C．要相邻 D．需在同一级行政区内 8、下列属于行政法的是__。 A．《行政处罚法》 B．《城市房地产管理法》 C．《行政许可法》 D．《行政复议法》 E．《行政诉讼法》 9、下列关于临时用地，表述不正确的是__。 A．在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意 B．抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后9个月内申请补办建设用地审批手续 C．临时用地必须办理报批手续，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准D．临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订 10、根据原则，投保人因保险标的遭受损失而获得经济补偿．【2006年考试真题】 A：赔偿 B：保险利益 C：代位追偿 D：最大诚信 E：土地 11、按照土地利用规划的（）不同，可将规划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。 A．规划时限 B．规划范围 C．规划性质 D．规划等级 12、盘盈的固定资产应按计价。 A：评估确认价值 B：市场价值 C：净值 D：重值完全价值 E：土地 13、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为__万元。 A．5333 B．5277 C．4804
地价动态监测体系
地价动态监测体系 土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是调节土地利用方式的有利杠杆。它一方面为政府制定土地管理政策、进行地价调控、科学配置土地资源提供依据，另一方面为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息。当前我过国大多数城镇的基准地价内涵不统一，基准地价成果陈旧，难以准确、及时地反映土地市场行情，不能充分发挥土地价格的调控作用，造成中国城市之间地价缺乏可比性，国家难以对地价进行有效监控，无法全面、客观地了解个城市的地价水平和地价分布状况，影响了国家地价政策的制定，制约了地价调节作用的发挥。因此，开展城市土地价格调查工作，建立全国城市地价动态监测网，实现地价信息的社会化服务，不但是市场经济发展的客观要求，也是深化中国城市体制改革的必然选择。 经过在各城市建立若干地价监测点，采集相应的地价资料，建立长期稳定运行的地价监测网络，实现对各城市地价的动态监测，可使中央及时准确的了解、掌握全国各城市的地价水平和地价变动状态。经过对长时间序列的地价资料的整理、分析，掌握城市地价发展变化规律，为中央政府制定中长期地价管理政策提供决策依据。经过地价监测网，政府能够准确、及时的掌握地价信息，经过地价这一市场杠杆，调控土地市场的供需平衡，达到土地资源的优化配置和集约利用，提高地价管理和地价调控的质量和实效。
建立城市地价监控体系，可为政府制定与土地相关的其它税费政策提供参考。经过建立地价监测点为核心的地价公示制度，以及经过城市地价动态监测网发布城市地价指数、监测点地价、基准地价等地价信息，实现地价信息的社会化服务。经过对市场地价数据的基础调查，在统一地价内涵的基础上，可利用市场样点和地价监测点资料，以及城市地价指数，实现对城市基准地价的调整和更新，完善基准地价运行机制，发挥基准地价的市场调节作用，建立符合中国土地利用制度的地价运行体系。 第一节概述 城市地价监测体系是以具体宗地（包括地价监测点和市场交易样点）为监测对象，形成从地价监测点的设立、地价监测资料采集、汇总、整理，到地价分析、地价监测资料应用以及体系维护与更新的地价监测系统。 建立城市地价动态监测体系的目的，主要为：①经过在城市内设立地价监测点和市场交易样点，能够实现对城市地价的动态监测，了解和掌握城市以及全国地价水平和地价动态变化规律；②利用地价监测资料进行基准地价更新、地价与预警、地价指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等工作，提高中央和城市地价管理效率； ③全面推动土地有偿使用制度改革，引导和规范土地市场稳定发展，为建立市场经济条件下的国土资源市场体系提供信息依据；④揭示地价在城市经济发展中的地位和作用，促进地价与城市基础建
一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对 应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目 根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外) （五）70个旧城旧村改造项目 根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条规定，市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。
《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》 2005年2月5日 一、2004年我国主要城市的地价状况 （一）地价总体水平继续呈现稳中有升的态势 2004年全国各大城市的综合地价水平为1198元／平方米，与2003年相比增长6.08%，继续呈现平稳上涨的势头。其中商业用地平均地价为1988元／平方米，与2003年相比增长6.67%，增长率上升了0.15个百分点；住宅用地平均地价为1166元／平方米，与2003年相比增长8.94%，增长率上升了3.87个百分点；工业用地平均地价为481元／平方米，与2003年相比增长1.92%，增长率下降了0.47个百分点。 表1 全国城市地价平均水平历年变化情况（元/平方米）
图1 全国城市地价平均水平历年比较 （二）从区域监测结果来看，东南区的地价水平最高，西北区的地价水平最低，中南、西南、东北区地价增长率高于全国平均水平 从区域平均地价水平来看，在东南、中南、西南、华北、西北、东北等六区中，东南区的地价水平最高，达到了1621元/平方米，西北区的地价水平最低，只有777元/平方米，远低于全国1198元/平方米的平均地价水平。从不同区域的地价增长率来看，与2003年相比，西南区、中南区、东北区综合地价增长率高于全国平均水平，分别为10.56%、9.24％、7.25％，东南区、华北区、西北区地价也有一定幅度的增长，但增幅较小，分别为5.10%、5.11％、2.71％。 表2 2004年全国各区不同用途地价水平（元/平方米）
图2 2004年全国分区不同用途土地地价增长率比较（三）在三大重点地区中，京津两市地价继续处于高位，长江三角洲地区地价增幅较大，珠江三角洲地区增幅较小 2004年对长江三角洲、珠江三角洲、京津两市三个重点地区的地价监测结果表明，京津两市的地价水平继续处于高位，综合地价水平为2009元/平方米,远高于全国平均的1198元/平方米,其中商业、住宅、工业用地地价分别为3875元/平方米、1746元/平方米、520元/平方米，但京津两市综合地价增长率为5.76%,基本与全国6.08%的平均增长率持平。 与2003年相比，长江三角洲地区地价增长率较大，为6.9%。其中商业、住宅、工业用地的地价增长率分别为7.33%、12.16％、2.24％, 均大于全国各类用地平均增长率，其中住宅用地地价增长明显,2004年长江三角洲的住宅用地地价达到1540元/平方米,远高于全国平均的1166元/平方米。而珠江三角洲地区的地价增长率较低，只有1.84%，地价基本保持稳定。其中商业、住宅、工业用地地价小幅上涨，增长率均低于全国平均水平，分别为1.28%、2.31%、1.46%。 表3 2004年重点地区不同用途用地地价水平比较（元/平方米）
城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划 目录 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 二、交易方案设计及税筹分析 （一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿 （二）方案二：股权转让 （三）方案三：资产转让 （四）方案四：以不动产出资入股后转让股权 （五）方案五：企业分立后转让股权 （六）方案六：企业合并（合并目标企业） （七）方案七：境外股权转让 三、操作模式及税费对比 笔者按 为响应小伙伴们的呼声，西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》（分享课程时间为2017年10月份，具体时间请关注本公众号后续通知），以呼应上月《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2017〕68号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本”有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少，也即税收优惠最多，因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式。尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。 与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。 笔者曾多次被同行问及资产交易和股权交易的优劣，其实就实务而言，两者因项目而异，并无绝对的优劣之分。从并购和后期开发的联动来看，资产并购很多时候可能会明显优于股权并购，最
《2004年度我国重点地区和要紧都市地价动态监测报告》 2005年2月5日 一、2004年我国要紧都市的地价状况 （一）地价总体水平接着呈现稳中有升的态势 2004年全国各大都市的综合地价水平为1198元／平方米，与2003年相比增长6.08%，接着呈现平稳上涨的势头。其中商业用地平均地价为1988元／平方米，与2003年相比增长6.67%，增长率上升了0.15个百分点；住宅用地平均地价为1166元／平方米，与2003年相比增长8.94%，增长率上升了3.87个百分点；工业用地平均地价为481元／平方米，与2003年相比增长1.92%，增长率下降了0.47个百分点。 表1 全国都市地价平均水平历年变化情况（元/平方米）
图1 全国都市地价平均水平历年比较（二）从区域监测结果来看，东南区的地价水平最高，西北区的地价水平最低，中南、西南、东北区地价增长率高于全国平均水平 从区域平均地价水平来看，在东南、中南、西南、华北、西北、东北等六区中，东南区的地价水平最高，达到了1621元/平方米，西北区的地价水平最低，只有777元/平方米，远低于全国1198元/平方米的平均地价水平。从不同区域的地价增长率来看，与2003年相比，西南区、中南区、东北区综合地价增长率高于全国平均水平，分不为10.56%、9.24％、7.25％，东南
区、华北区、西北区地价也有一定幅度的增长，但增幅较小，分不为5.10%、5.11％、2.71％。 表2 2004年全国各区不同用途地价水平（元/平方米） 图2 2004年全国分区不同用途土地地价增长率比较
（三）在三大重点地区中，京津两市地价接着处于高位，长江三角洲地区地价增幅较大，珠江三角洲地区增幅较小2004年对长江三角洲、珠江三角洲、京津两市三个重点地区的地价监测结果表明，京津两市的地价水平接着处于高位，综合地价水平为2009元/平方米,远高于全国平均的1198元/平方米,其中商业、住宅、工业用地地价分不为3875元/平方米、1746 元/平方米、520元/平方米，但京津两市综合地价增长率为5.76%,差不多与全国6.08%的平均增长率持平。 与2003年相比，长江三角洲地区地价增长率较大，为6.9%。其中商业、住宅、工业用地的地价增长率分不为7.33%、12.16％、2.24％, 均大于全国各类用地平均增长率，其中住宅用地地价增长明显,2004年长江三角洲的住宅用地地价达到1540元/平方米,远高于全国平均的1166元/平方米。而珠江三角洲地区的地价增长率较低，只有1.84%，地价差不多保持稳定。其中商业、住宅、工业用地地价小幅上涨，增长率均低于全国平均水平，分不为1.28%、2.31%、1.46%。
城市地价动态监测技术规
二00七年一月 目录 1 围 (1) 2 规性引用文件 (1) 3 术语和定义 (1) 4 总则 (1) 5 地价动态监测技术路线与程序 (2) 6 地价动态监测围确定 (2) 7 地价监测点的设立与维护 (3) 8 地价动态监测数据采集 (6) 9 地价动态监测指标 (8) 10 地价动态监测指标值计算 (9) 11 地价状况分析 (11) 12 地价动态监测报告 (12) 13 地价动态监测成果 (12) 14 地价动态监测信息发布 (13) 附录A（规性附录）地价监测点编号规则 (15) 附录B（规性附录）监测点地价评估报告格式（例） (18) 附录C（规性附录）年度地价状况分析报告格式 (23) 附录D（规性附录）数据采集表格式样 (24) 附录E（规性附录）数居采集表格填写标准 (41) 附录F（资料性附录）城市地价指数编制原理与方法 (46)
城市地价动态监测技术规 1、围 本标准规定了我国城市地价动态监测的程序和方法 本标准适用于我国城市地价动态监测 2、规性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本;凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。 GB/T 18507——2001 城镇土地分等定级规程 GB/T 18508——2001 城镇土地估价规程 GB/T 19231——2003 土地基本术语 GB/T 2260——2002 中华人民国行政区划代码 TD 1001——1993 城镇地籍调查规程 3、术语和定义 3.1 地价动态监测 地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。 3.2 地价监测点 地价监测点是指在一定区段设立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度
市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知 （深规土〔2015〕587号） 来源：深圳市规划和国土资源委员会日期：2015-11-20 各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）: 为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等有关规定，现就有关事项明确如下： 一、关于地价测算时点 （一）城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间，单元规划经批准后变更，按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的，为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的，为调整规划批复文件的签发时间。 （二）城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下，实施主体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。涉及以市场评估地价计收地价的，评估基准日为办理用地出让手续的时点。 （三）按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的，地价计收时点为其当次申请的受理时间。受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）第十一条规定条件的，涉及按照公告基准地价标准计收地价的部分，可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。 二、关于地价测算次序 （一）市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算； （二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的次序进行测算。 国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。 （三）小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算（涉及工业楼宇及配套设施的按照分割转让地价标准进行），其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的，再按照第十条进行测算。
地价动态监测体系 土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是调节土地利用方式的有利杠杆。它一方面为政府制定土地管理政策、进行地价调控、科学配置土地资源提供依据，另一方面为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息。目前我过国大多数城镇的基准地价内涵不统一，基准地价成果陈旧，难以准确、及时地反映土地市场行情，不能充分发挥土地价格的调控作用，造成我国城市之间地价缺乏可比性，国家难以对地价进行有效监控，无法全面、客观地了解个城市的地价水平和地价分布状况，影响了国家地价政策的制定，制约了地价调节作用的发挥。因此，开展城市土地价格调查工作，建立全国城市地价动态监测网，实现地价信息的社会化服务，不仅是市场经济发展的客观要求，也是深化我国城市体制改革的必然选择。 通过在各城市建立若干地价监测点，采集相应的地价资料，建立长期稳定运行的地价监测网络，实现对各城市地价的动态监测，可使中央及时准确的了解、掌握全国各城市的地价水平和地价变动状态。通过对长时间序列的地价资料的整理、分析，掌握城市地价发展变化规律，为中央政府制定中长期地价管理政策提供决策依据。通过地价监测网，政府可以准确、及时的掌握地价信息，通过地价这一市场杠杆，调控土地市场的供需平衡，达到土地资源的优化配置和集约利用，提高地价管理和地价调控的质量和实效。 建立城市地价监控体系，可为政府制定与土地相关的其他税费政策提供参考。通过建立地价监测点为核心的地价公示制度，以及通过城市地价动态监测网发布城市地价指数、监测点地价、基准地价等地价信息，实现地价信息的社会化服务。通过对市场地价数据的基础调查，在统一地价内涵的基础上，可利用市场样点和地价监测点资料，以及城市地价指数，实现对城市基准地价的调整和更新，完善基准地价运行机制，发挥基准地价的市场调节作用，建立符合我国土地利用制度的地价运行体系。 第一节概述 城市地价监测体系是以具体宗地（包括地价监测点和市场交易样点）为监测对象，形成从地价监测点的设立、地价监测资料采集、汇总、整理，到地价分析、地价监测资料应用以及体系维护与更新的地价监测系统。 建立城市地价动态监测体系的目的，主要为：①通过在城市内设立地价监测点和市场交易样点，可以实现对城市地价的动态监测，了解和掌握城市以及全国地价水平和地价动态变化规律；②利用地价监测资料进行基准地价更新、地价与预警、地价指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等工作，提高中央和城市地价管理效率；③全面推动土地有偿使用制度改革，引导和规范土地市场稳定发展，为建立市场经济条件下的国土资源市场体系提供信息依据； ④揭示地价在城市经济发展中的地位和作用，促进地价与城市基础建设以及国民经济之间的协调发展。 城市地价动态监测体系分中央和城市两个层次。中央需要完成的任务主要是根据建立城市地价动态监测体系的原则和方法完成城市地价动态监测体系的总体设计，制定统一的城市地价监测体系技术规范；在全国范围内选择监控城市，确定具体监控范围和监测内容，明确城市地价动态监测体系的目标，对地价监测资料进行地价分析、应用和维护，编制并发布全国和各城市地价指数。城市需要完成的任务主要是按照地价动态监测体系技术规范，开展城市土地价格调查；选择确定地价监测点和市场交易样点；定期对地价监测点进行维护和更新；定期采集地价监测资料；进行资料处理、分析和应用；发布地价信息并定期将有关地价监测资料上报中央。
城市地价动态监测技术规范 二00七年一月 目录 1 范围 (1) 2 规范性引用文件 (1) 3 术语和定义 (1) 4 总则 (1) 5 地价动态监测技术路线与程序 (2) 6 地价动态监测范围确定 (2) 7 地价监测点的设立与维护 (3) 8 地价动态监测数据采集 (6) 9 地价动态监测指标 (8) 10 地价动态监测指标值计算 (9) 11 地价状况分析 (11) 12 地价动态监测报告 (12) 13 地价动态监测成果 (12) 14 地价动态监测信息发布 (13) 附录A（规范性附录）地价监测点编号规则 (15) 附录B（规范性附录）监测点地价评估报告格式（例） (18) 附录C（规范性附录）年度地价状况分析报告格式 (23) 附录D（规范性附录）数据采集表格式样 (24) 附录E（规范性附录）数居采集表格填写标准 (41) 附录F（资料性附录）城市地价指数编制原理与方法 (46) 城市地价动态监测技术规范 1、范围 本标准规定了我国城市地价动态监测的程序和方法 本标准适用于我国城市地价动态监测 2、规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本;凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。 GB/T 18507——2001 城镇土地分等定级规程 GB/T 18508——2001 城镇土地估价规程 GB/T 19231——2003 土地基本术语 GB/T 2260——2002 中华人民共和国行政区划代码 TD 1001——1993 城镇地籍调查规程 3、术语和定义 3.1 地价动态监测 地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。 3.2 地价监测点 地价监测点是指在一定区段内设立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在
深圳城市更新项目投资测算分析 PRESENTED BY刘利兵 bingliliu@https://www.doczj.com/doc/8217317437.html,
PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标
房地产开发项目的核心评价 指标 项目的评价 在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。 对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。 一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。 对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要参考指标为：IRR、EBITDA。
房地产开发项目的核心评价 指标 参考评价指标 权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。 销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。 销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。 实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。